Teilerlasses der Grundsteuer

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Die Klägerin ist seit März 2000 Eigentümerin des Grundstücks B… in C…, das mit einem 1897 errichteten, teilweise gewerblich genutzten Mietshaus bebaut ist. Das Grundstück befindet sich innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes D… in C…. Das Gebäude wurde von der Klägerin nach Erwerb bis Ende 2004 grundlegend instand gesetzt und modernisiert.

Die Zurechnung auf die Klägerin erfolgte gemäß Einheitswertbescheid vom 15. Februar 2001 auf den 1. Januar 2001. In diesem Bescheid wurde der auf den 1. Januar 1935 i. H. v. 125.700 DM festgestellte Einheitswert nachrichtlich mitgeteilt. Die Grundsteuer für die Streitjahre betrug 4.241,75 €.

Während der Sanierungsarbeiten stand das Gebäude nach den Angaben der Klägerin in ihrem Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer für 2002 vom 25. März 2003 (Bl. 41 EW-Akte) wegen Minderung des Rohertrages aufgrund Leerstandes um 100 % komplett leer, und es wurden keine Mieteinnahmen erzielt.

Mit Schreiben vom 29. März 2004 beantragte die Klägerin den teilweisen Erlass der Grundsteuer für 2003 gemäß § 33 Grundsteuergesetz -GrStG- in Höhe von 2.928,14 €. Zur Begründung führte sie aus, das Gebäude sei im Jahr 2003 umfassend saniert und modernisiert worden. Der Rohertrag sei durch den Leerstand um 88,10 % gemindert gewesen, da das Gebäude während der Sanierungsarbeiten komplett leer gestanden habe und keine Mieteinnahmen erzielt worden seien. Sie, die Klägerin, habe die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten, da während der Bauphase eine entgeltliche Vermietung aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten unmöglich gewesen sei. Die Berechnung der Rohertragsminderung war als Anlage beigefügt (Bl. 60 Einheitswert- und Grundsteuerakte -EW-Akte-).

Weiter trug sie vor, das Gebäude liege im städtebaulichen Sanierungsgebiet. Auch nach der Aufhebung des § 78 des Städtebauförderungsgesetzes sei ein Erlass wegen Leerstandes von Gebäuden in Sanierungsgebieten während der Planungs- und Bauphase weiterhin möglich und werde von § 33 GrStG erfasst.

Durch die Sanierung werde die dauerhafte Vermietbarkeit des Gebäudes wieder hergestellt. Ohne die Baumaßnahmen wäre das Gebäude nicht in einem vermietungsfähigen Zustand. Der Eigentümer habe in einem solchen Fall die kurzfristige Ertragsminderung nicht selbst zu vertreten.

Die mit der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung eingetretenen Ertragsminderungen besäßen keinen Dauercharakter, sondern seien erkennbar vorübergehender Natur. Daher stelle die durch den sanierungsbedingten Leerstand verursachte Minderung des Rohertrages keinen den Einheitswert des Grundstücks beeinflussenden Umstand dar. Die vorliegende Ertragsminderung sei eine Folge außergewöhnlicher Umstände, da aufgrund der über mehrere Jahrzehnte unterlassenen Instandhaltung im Sanierungsgebiet umfassende Baumaßnahmen notwendig gewesen seien. Aufgrund der Lage des Grundstückes sei damit zu rechnen, dass dieses nach der Sanierung in relativ kurzer Zeit wieder vermietet werden könne.

Mit Schreiben vom 17. März 2005 beantragte die Klägerin den teilweisen Erlass der Grundsteuer für 2004 gemäß § 33 GrStG in Höhe von 2.837,19 €. Zur Begründung trug sie vor, der Rohertrag sei durch den Leerstand um 84 % gemindert gewesen, im Übrigen entsprach ihr Vorbringen demjenigen aus dem Antrag für den Grundsteuererlass für 2003. Wegen der Ermittlung der Rohertragsminderung wird auf Bl. 64 EW-Akte Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 27. April 2005 teilte der Beklagten mit, dass eine Wertfortschreibung des Einheitswertes auf den 1. Januar 2003 zu erfolgen habe, da die aufgestauten Reparatur- und Modernisierungsarbeiten nicht innerhalb des ersten Erlassjahres 2001 zum Abschluss gebracht werden konnten, so dass man von einer Ertragsminderung mit Dauercharakter ausgehen könne. Er bitte daher um Einreichung der Erklärungsformulare zur Feststellung des Einheitswertes auf den 1. Januar 2003.

Mit Schreiben vom 10. Mai 2005 bat die Klägerin darum, von der Fortschreibung des Einheitswertes Abstand zu nehmen, da das Gebäude in 2004 fertig gestellt worden sei und davon auszugehen sei, dass die Minderung des Rohertrages lediglich vorübergehend gewesen sei. Der Beklagte möge berücksichtigen, dass aufgrund der Fertigstellung des Gebäudes bereits eine Fortschreibung des Einheitswertes auf den 1. Januar 2005 erfolgt sei und die Einreichung der für die beabsichtigte weitere Einheitswertfeststellung geforderten Unterlagen mit erheblicher Arbeit verbunden wäre.

Mit Schreiben vom 7. Juli 2005 lehnte der Beklagte die Anträge auf Erlass der Grundsteuer 2003 und 2004 ab. Er führte aus, die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses im Sinne von § 33 GrStG könnten nur erfüllt sein, wenn der geringe Ertrag eines Grundstücks auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch seien und vom Eigentümer nicht zu vertreten seien. Diesem Umstand habe er, der Beklagte, mit dem teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2002 Rechnung getragen. Bei einem sanierungsbedingten Leerstand von drei Jahren könne man nicht mehr von einem vorübergehenden atypischen Umstand ausgehen. Gründe für die lange Sanierungsphase seien nicht vorgetragen worden. Die Sanierung anderer vergleichbarer Grundstücke erfolge wesentlich schneller. In einem solchen Fall könne die anhaltende Ertragsminderung durch eine Fortschreibung des Einheitswertes zum 1. Januar 2003 berücksichtigt werden, die letzte Einheitswertfeststellung sei zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1935 erfolgt. Die Einreichung einer entsprechenden Erklärung auf den 1. Januar 2003 sei bisher nicht erfolgt bzw. von der Klägerin wegen des Anfalls erheblicher Arbeit abgelehnt worden.

Die Grundsteuer sei ihrem Wesen nach eine ertragsunabhängige Objektsteuer, die auch bei ertraglosen Grundstücken anfalle. Dieser Grundsatz sei lediglich durch die Bestimmungen des § 33 GrStG für die dort geregelten Fälle durchbrochen. Nach dieser Vorschrift sei ein Erlass der Grundsteuer für die Folgejahre 2003 und 2004 ausgeschlossen.

Gegen diesen Ablehnungsbescheid legte die Klägerin mit Schreiben vom 22. Juli 2005 Einspruch ein. Zur Begründung führte sie aus, im Falle von Leerstand während der Planung, Vorbereitung und Durchführung von Sanierungsarbeiten habe der Eigentümer die Minderung der Miete nicht zu vertreten. Dies gelte insbesondere für Gebäude in Sanierungsgebieten, bei denen die Sanierung wesentlich aufwändiger sei und bei denen alle Maßnahmen grundsätzlich mit der Sanierungsverwaltungsstelle abgestimmt werden müssten. Das Gebäude sei entmietet worden, um die Sanierungsarbeiten zügig und effektiv durchführen zu können. Außerdem wies sie darauf hin, dass die Sanierung des streitbefangenen Objektes tatsächlich erst Ende 2003 begonnen habe, da es Probleme bei der Finanzierung gegeben habe; die bei der Stadt C… beantragte Förderung sei abgelehnt worden, so dass sich die Klägerin eine alternative Finanzierung habe besorgen müssen. Vorarbeiten für die Modernisierung hätten bereits 2001/2002 begonnen, Ende 2004 habe die Sanierung abgeschlossen werden können. Die Sanierung des Gebäudes sei vorliegend zwingend erforderlich gewesen, weil sonst eine weitere Nutzung des Gebäudes nicht mehr möglich gewesen wäre. Ein Verschulden der Klägerin liege insoweit nicht vor. Durch die Modernisierung sei die Nutzung des Gebäudes nicht verändert worden.

Die Feststellung eines neuen Einheitswertes in 2003 bzw. 2004 sei nicht zulässig, da es sich nur um eine vorübergehende Ertragsminderung aufgrund der Planung und Durchführung von Sanierungsarbeiten handele.

Mit Einspruchsentscheidung vom 8. März 2006 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück. Er führte unter Bezugnahme auf das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs München vom 31. März 2005 (Az. 4 B 01.1818, Neue Juristische Wochenschrift -NJW- 2006, 936) aus, ein Erlass der Grundsteuer sei ausgeschlossen, wenn das Grundstück in dem Wissen erworben worden sei, dass es bei der wirtschaftlichen Verwertung z.B. wegen Sanierungsbedarfs Schwierigkeiten geben würde. Der mit der Sanierung verbundene zwangsläufige Leerstand falle damit in den Risikobereich des Eigentümers, er habe den Ertragsausfall folglich selbst zu vertreten.

Mit ihrer fristgemäß eingereichten Klage begehrt die Klägerin weiterhin den anteiligen Erlass der Grundsteuer für 2003 und 2004. Sie führt aus, die Anschaffung des streitbefangenen Grundstücks sei mit der Verpflichtung der vollständigen Instandsetzung verbunden gewesen. Die Vorbereitung und Durchführung dieser Maßnahmen habe die Entmietung des Objekts erfordert, was zu einer erheblichen Ertragsminderung in der Sanierungsphase geführt habe. Eine Minderung des Rohertrages habe in den Streitjahren unstrittig vorgelegen. Die Rohertragsminderung habe im Jahr 2003 88,10% und im Jahr 2004 83,61 % betragen. Sie, die Klägerin, habe die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten, da während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahmen eine entgeltliche Vermietung aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten unmöglich gewesen sei. Bei der Beurteilung des Vertretenmüssens sei ausschließlich und allein das Verhalten des Eigentümers während des Erlasszeitraums entscheidend. Alle Ereignisse, die in früheren Kalenderjahren eingetreten seien, blieben unbeachtlich. Es sei daher unerheblich, ob die Klägerin die Grundstücke bereits in Sanierungsabsicht erworben habe. Durch den Erwerb habe sie nicht die ursächlichen Umstände für die Rohertragsminderung gesetzt, da bei einem Unterlassen des Erwerbs die Rohertragsminderung bei den Voreigentümern ebenfalls eingetreten wäre. Die für die Ertragsminderung ursächlichen Umstände lägen darin, dass die betroffenen Gebäude im städtebaulichen Sanierungsgebiet lägen und die Sanierung der in diesem Gebiet liegenden Gebäude von staatlicher Seite aus vorgeschrieben und grundbuchrechtlich abgesichert seien. Durch die Sanierung werde die dauerhafte Vermietbarkeit des Gebäudes wieder hergestellt.

Entgegen der Auffassung des Beklagten sei das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 31. März 2005 nicht maßgeblich, da die Sachverhalte nicht vergleichbar seien. Im Urteilsfall habe der Eigentümer eine Nutzungsänderung herbeiführen wollen, die ihm eine bessere wirtschaftliche Verwertung des Objektes ermöglicht habe, während die Sanierungsarbeiten der Klägerin nur dadurch bedingt gewesen seien, das Objekt wieder in einen nutzbaren Zustand zu versetzen. In ihrem Fall könne daher nicht von einem Verschulden ausgegangen werden.

Eine Fortschreibung des Einheitswertes komme nicht infrage, da bei der Ermittlung des Einheitswertes bei ertragslosen Mietflächen grundsätzlich die übliche Miete anzusetzen sei, so dass eine tatsächliche Minderung des Einheitswertes nicht stattfände. Zudem beruhten die Mietausfälle nicht auf tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks und seiner Umgebung, sondern auf dem sanierungsbedingten Leerstand, der zu einer vorübergehenden Ertragsminderung führe.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verpflichten, unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 12. Juli 2005 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 8. März 2006 die Grundsteuer für das Grundstück B… in C… in Höhe eines Teilbetrages von 2.989,56 € für 2003 und 2.837,19 € für 2004 zu erlassen;

die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er verweist zur Begründung auf die Ausführungen in seiner Einspruchsentscheidung. Ergänzend führt er aus, der begehrte Grundsteuererlass müsse schon deshalb ausscheiden, weil die Klägerin die Ertragslosigkeit ihres Grundstücks selbst zu vertreten habe. Das Grundstück sei von ihr mit dem Wissen sowohl über die Lage des Grundstücks in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet als auch über den sanierungsbedürftigen Zustand des Gebäudes erworben worden; diese Umstände habe die Klägerin bewusst in Kauf genommen. Insofern wirke dieser von der Klägerin zu vertretende Entschluss in den Erlasszeitraum hinein.

Es stehe außer Zweifel, dass die Ertragsminderung auf keinem atypischen Ereignis beruhe, denn die Sanierung eines Gebäudes sei in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der Normalfall und keineswegs außergewöhnlich. Somit sei auch die mit einer Sanierung typischerweise verbundene teilweise Ertragsminderung kein außergewöhnliches Ereignis.

Dem Gericht hat bei seiner Entscheidung neben der Streitakte die vom Beklagten unter der Steuernummer … geführte Einheitswert- und Grundsteuerakte vorgelegen, auf deren Inhalt ergänzend Bezug genommen wird.

Die Klage ist unbegründet. Die Ablehnung des Grundsteuererlasses ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 101 Finanzgerichtsordnung –FGO-).

Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer gemäß § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG in der für die Streitjahre maßgeblichen Fassung –GrStG a.F.- in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht. Ein solcher Anspruch der Klägerin ist vorliegend indes nicht gegeben.

Normaler Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert - wie hier - im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, ist gemäß § 33 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 GrStG a.F. die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums, das heißt vorliegend des Kalenderjahres 2003 bzw. 2004, maßgebend wäre. Unter Jahresrohmiete ist gemäß § 79 Abs. 1 Bewertungsgesetz -BewG- das Gesamtentgelt zu verstehen, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat. Ist ein Grundstück unbenutzt, also beispielsweise leer stehend, gilt gemäß § 79 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BewG als Jahresrohmiete die übliche Miete. Diese ist gemäß § 79 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BewG auch dann maßgeblich, wenn Räume für eine um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichende Miete vermietet sind.

Für die vorliegenden Wohnungen sind folglich zwei unterschiedliche Bezugsgrößen maßgebend, nämlich für die am 1. Januar 2003 und 2004 leer stehenden Wohn- und Gewerbeeinheiten die übliche Miete und für die am 1. Januar 2003 und 2004 vermieteten Wohn- und Gewerbeeinheiten die vereinbarte Jahresrohmiete. Dabei ist die übliche Miete zu Beginn des Erlasszeitraums aber nicht die Durchschnittsmiete, die für die vermieteten Teile vereinbart werden konnte, sondern eine in Anlehnung an die Miete für Räume gleicher Art, Lage und Ausstattung zu schätzende Miete (vgl. hierzu auch Urteile des Bundesfinanzhofs -BFH- vom 24. Oktober 2007 II R 5/05, Bundessteuerblatt -BStBl- II 2008, 384 und II R 6/05, Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH -BFH/NV- 2008, 407).

Entsprechende Angaben der Klägerin zu den von ihr insoweit angesetzten Werten liegen vor.

Als weiteres Tatbestandsmerkmal des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG a.F. ist es erforderlich, dass der Eigentümer die Minderung der Jahresrohmiete nicht zu vertreten hat. Hinsichtlich des vorliegend geltend gemachten Leerstandes bedeutet dies nach der Rechtsprechung des BFH, dass der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten hat, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Zins bemüht hat (vgl. BFH-Urteile vom 24. Oktober 2007, a.a.O.). Allerdings setzt der BFH in seinen diesbezüglichen Entscheidungen ausdrücklich voraus, dass die Räumlichkeiten dem Markt zur Verfügung stehen, was vorliegend während der Sanierungsphase nicht der Fall ist.

Sofern der Leerstand hier auf der in den Vorjahren vorgenommenen Entmietung durch die Klägerin und auf den Sanierungsarbeiten beruht, ist fraglich, ob auch in einem solchen Fall ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG a.F. in Betracht kommt.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Regelung des § 33 GStG um eine Ausnahmevorschrift handelt, mit der der Gesetzgeber in den dort bestimmten Fällen die gesetzliche Konzeption der Grundsteuer als einer ertragsunabhängigen Objektsteuer durchbrochen hat. Grundsätzlich erfasst sie nur Ertragsausfälle, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat, d. h. die auf Umständen beruhen, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen. Dies ist der Fall, wenn er die Ertragsminderung bzw. den Ertragsausfall weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (vgl. auch Urteil des Bundesverwaltungsgerichts –BVerwG- vom 25. Juni 2008 BVerwG 9 C 8.07, Höchstrichterliche Finanzrechtsprechung –HFR- 2009, 311).

Die von der Klägerin getroffene Entscheidung, das steitbefangene Objekt zum Zwecke der umfassenden Modernisierung bzw. Sanierung vollständig zu entmieten, stellt einen willentlichen Entschluss dar. Der hierdurch bedingte Ertragsausfall bzw. die Ertragsminderung beruht insoweit nicht auf von außen auf sie einwirkenden Umständen, auf die sie keinen Einfluss hatte, wie beispielsweise bei der Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Mieter oder bei strukturell bedingtem Leerstand. Auf die Frage des Verschuldens für die Ursachen für die Sanierungsbedürftigkeit kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

Angesichts der besonderen Umstände des vorliegenden Streitfalles hat daher der Beklagte den begehrten teilweisen Grundsteuererlass zu Recht versagt.

Die Frage, ob die Möglichkeit des Grundsteuererlasses darüber hinaus auch an der Vorschrift des § 33 Abs. 5 GrStG a.F. scheitert, ist daher vorliegend nicht entscheidungserheblich. Nach dieser Regelung ist eine Ertragsminderung dann kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Antragstellung hätte berücksichtigt werden können.

Diese Voraussetzungen dürften vorliegend gegeben sein, da aufgrund der Dauer der Planung und Durchführung der Sanierung von mehreren Jahren dem Zustand des Gebäudes wohl durch eine Wertfortschreibung oder auch eine Artfortschreibung zum unbebauten Grundstück hätte Rechnung getragen werden können. Diese kommt insbesondere bei Grundstücken in Frage, die – wie das streitbefangene Objekt - in den in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebieten (Beitrittsgebiet) liegen, und für die sich die Bewertung nach § 129 BewG richtet. Gemäß § 129 Abs. 1 BewG gelten für diese die Einheitswerte, die nach den Wertverhältnissen 1. Januar 1935 festgestellt sind oder noch festgestellt werden. Gemäß Abs. 2 der Vorschrift werden für die Ermittlung der Einheitswerte statt der §§ 27, 68 bis 94 BewG u. a. §§ 10, 11 Abs. 1 und 2 und Abs. 3 S. 2, §§ 50 bis 53 des Bewertungsgesetzes der DDR in der Fassung vom 18. September 1970 –BewG DDR-, § 3 a Abs. 1, §§ 32 bis 46 der Durchführungsverordnung zum Reichbewertungsgesetz –RBewGDV- vom 2. Februar 1935 angewandt. Für diese Grundstücke wird der Übergang vom unbebauten zum bebauten Grundstück und umgekehrt der Rückfall des bebauten Grundstücks in den Zustand eines unbebauten Grundstücks an die Zumutbarkeit der Gebäudenutzung geknüpft (vgl. hierzu auch BFH-Urteil vom 14. Mai 2003 II R 14/01, BStBl II 2003, 906). Wäre die Nutzung der Wohnungen und Gewerberäume – wie die Klägerin vorträgt – unzumutbar gewesen, wäre folglich eine entsprechende Fortschreibung des Einheitswerts in Frage gekommen, so dass auch § 33 Abs. 5 GrStG a.F. dem begehrten teilweisen Grundsteuererlass entgegengestanden hätte.

Die Revision hat der Senat nicht zugelassen, da kein Zulassungsgrund i.S.d. § 115 Abs. 2 FGO ersichtlich ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.