Entscheidung 15 S 150/10

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Fürstenwalde vom 27.10.2010, 26 C 409/08, wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert für den Berufungsrechtszug wird auf 6.636,- € festgesetzt.

I.

Der Beklagten ist am 18.9.2007 in einem Zwangsversteigerungsverfahren der Zuschlag für ein aus mehreren Objekten bestehendes Grundstück erteilt worden. Die Kläger verlangen unter Berufung auf ein bestehendes Mietverhältnis von ihr sinngemäß die Einräumung des Besitzes an einer auf dem Gelände belegenen Wohnung, die der Gerichtsvollzieher am 8.12.2008 beräumt hat.

Nachdem die Kläger ihre auf die Herausgabe von Gegenständen gerichteten Teilklage zurückgenommen haben, hat das Amtsgericht die Klage im dann noch anhängigen Umfang mit Urteil vom 27.10.2010 abgewiesen.

Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung, mit der sie ihre im ersten Rechtszug zuletzt noch geltend gemachten Anspruch in vollem Umfang weiterverfolgen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands und der Entscheidungsgründe wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Inhalt jenes Urteils Bezug genommen.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Fürstenwalde vom 27.10.2010, 26 C 409/08, zu verurteilen,

1. den in dem Gebäude xxx, zu Hof- und Gartenseite unterhalb des hinteren Teils der Erdgeschosswohnung in Blickrichtung nach vorne liegenden Keller mit einer Fläche von ca. 100 m², dessen genaue Belegenheit sich aus dem bereits mit Schriftsatz vom 19.3.2010 überreichten Grundriss ergibt, zu räumen und an die Kläger herauszugeben,

2. die im Erdgeschoss des Gebäudes xxx belegene Wohnung, bestehend aus neun Räumen (fünf Zimmer, Küche, Bad mit WC, Veranda, Diele) mit einer Fläche von ca. 170 m², deren genaue Belegenheit sich aus dem bereits mit Schriftsatz vom 19.3.2010 überreichten Grundriss ergibt, zu räumen und an die Kläger herauszugeben,

3. die auf dem Grundstück xxx gelegenen Doppelgaragen mit zweiflügeligen Stahlblechtoren (ehemaliges Kohlenlager) mit einer Fläche von ca. 90 m² deren genaue Belegenheit sich aus dem bereits mit Schriftsatz vom 19.3.2010 überreichten Grundriss ergibt, zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

II.

Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass die Kläger gegen die Beklagte keinen Anspruch auf die mit ihrer Klage sinngemäß verfolgte Wiedereinräumung des Besitzes an der nach ihrer Behauptung von ihnen im Zeitpunkt der Zwangsräumung innegehaltenen Mietsache haben.

Denn sie können sich gegenüber der Beklagten nicht auf den wirksamen Abschluss eines Mietvertrags mit dem Voreigentümer xxx berufen.

1. Ein Recht zum Besitz könnte sich hier allenfalls aus dem Vertrag vom 1.6.2005 ergeben. Auf den Vertrag vom 1.1.1999 kommt es streitentscheidend nicht an. Wenn die Kläger meinen, dass der Vertrag vom 1.6.2005 den ältern Vertrag lediglich modifiziere, so trifft dies nicht zu. Ausgehend vom objektiven Willen der den Vertrag vom 1.6.2005 schließenden Parteien, lässt sich nicht erkennen, dass eine ältere Vereinbarung lediglich modifiziert oder ergänzt werden sollte. Die Vertragsparteien haben vielmehr in jenem Vertrag und seinen Anlagen eine komplexe, weit über das Maß des Üblichen hinausgehende allumfassende Regelung über den Vertragsgegenstand geschlossen und so zweifelsfrei zu erkennen gegeben, dass eine eigenständige, von vorherigen Abreden unabhängige Vereinbarung ihrer wechselseitigen Leistungspflichten erfolgen sollte.

Die weitere Vereinbarung vom 1.6.2005 (K11) hat nicht dazu geführt, dass der Vertrag vom 1.6.2005 wieder durch den Vertrag vom 1.1.1999 ersetzt worden ist- was ohnehin nur mit Wirkung ex nunc hätte erfolgen können. Denn die Kläger haben nicht unter Beweis gestellt, dass sie diese zu einem Zeitpunkt geschlossen haben, als der Voreigentümer xxx noch zur Verwaltung der Immobilie befugt war. Die Beklagte hat bereits im ersten Rechtszug den Zeitpunkt des Abschlusses der Zusatzvereinbarung mit Nichtwissen bestritten, ohne dass die Kläger Beweis für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses angetreten haben. Da sie sich auf Rechte hieraus berufen, müssen sie auch beweisen, dass der Vertragsschluss zu einem Zeitpunkt vor Erteilung des Zuschlags gemäß § 90 ZVG erfolgt ist, weil der Voreigentümer ab diesem Zeitpunkt seine dinglichen Rechte an der Mietsache verloren hatte. Weiter haben sie auch nicht vorgetragen, dass und ggf. wann sie von dem ihnen angeblich eingeräumten Recht Gebrauch gemacht haben wollen. Nach alledem kommt es nicht darauf an, ob die weitere Vereinbarung vom 1.6.2005 überhaupt die Voraussetzungen einer gewillkürten Schriftform wahrt.

Auf die Frage der Rechtswirksamkeit der nach erfolgtem Zuschlag am 1.7.2008 und 1.9.2008 getroffenen Nachmietervereinbarungen kommt es streitentscheidend nicht an, denn soweit diese wirksam hätten abgeschlossen werden können, wäre jedenfalls durch die jeweils erklärte Rückabwicklung die Vereinbarung vom 1.6.2005 erneut abgeschlossen worden.

2. Der zwischen den Klägern und dem Voreigentümer geschlossene Vertrag ist allerdings der Beklagten gegenüber gemäß §§ 135 BGB, 23, 24 ZVG relativ unwirksam.

Ob die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung überhaupt als Mietvertrag zu qualifizieren ist, weil sie keine entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit (vgl. OLG Brandenburg, MDR 2010, 753) vorsieht, sondern dem Nutzungsberechtigten de facto unbefristet eine eigentümerähnliche Rechtsposition einräumt, kann dahinstehen.

Jedenfalls haben die Parteien mit dem Vertragsschluss die Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft nicht eingehalten. Mit der Anordnung der Zwangsversteigerung am 20.11.2003 ist die Beschlagnahme des Grundstücks gemäß § 20 ZVG erfolgt. Der Voreigentümer war nur noch innerhalb der Grenzen der §§ 23, 24 ZVG zur Verfügung über die Immobilie befugt. Er durfte sie nicht nur nicht veräußern sondern auch die Verwaltung und Benutzung blieben ihm nur innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft. Zwar gestattet § 24 ZVG im Grundsatz auch den Abschluss eines Mietvertrags als Verwaltungsmaßnahme. Diese kann aber - wovon auch die Streitparteien ausgehen - auf die Einhaltung der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft überprüft werden (LG Kassel, NJW-RR 1999, 977; LG Kiel WuM 1999, 570; Böttcher ZVG, 5. Aufl. § 24 Rn. 1). Soweit die Gegenauffassung (vgl. Stöber, ZVG, 19. Aufl. § 24 Rn. 2) darauf abstellt, dass der Ersteher bereits durch die Möglichkeit zur Kündigung gemäß § 57a ZVG und der Vornahme von Mieterhöhungen hinreichend geschützt sei, geht ihr Argument fehl. Insoweit schließt sich die Kammer der Entscheidung des LG Kiel (aaO) an. Denn die Berechtigung zur Vornahme von Mieterhöhungen haben die Vertragsparteien in § 4b des Mietvertrags zu Lasten des Vermieters wirksam dauerhaft ausgeschlossen. Soweit, wie vorliegend, Wohnraum überlassen worden ist, bedarf es für die Kündigung zudem eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, welches gerade nicht in der Möglichkeit zur Erzielung eines höheren Mietzinses durch anderweitige Vermietung bestehen darf (vgl. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB) und die hier im Übrigen (vgl. § 21 Nr. 9) ständig ausgeschlossen ist. Verfassungsrechtliche Bedenken bestehen an der extensiven Auslegung des § 24 ZVG nicht (vgl. BVerfG WM 1990, 139).

Mit dem Abschluss der Vereinbarung vom 1.6.2005 haben die Vertragsparteien die Grenzen einer ordnungemäßen Wirtschaft nicht eingehalten. Ausgangspunkt ist hierfür die tatsächliche Beurteilung des Lebens, wobei objektive Gesichtspunkte maßgeblich sind und eine subjektive Sicht aus der Perspektive des Vollstreckungsschuldners außer Betracht zu bleiben hat (LG Kasse aaO mit weit. Nachw.).

Nachdem durch den Vertrag vom 1.6.2005 einschließlich seiner Zusatzvereinbarungen eine nahezu vollständige Aushöhlung der Vermieterposition erfolgt ist, kann auch in Ansehung des Vortrags der Kläger zu ihren so bezeichneten Mieterbeiträgen nicht von einer objektiv ausgewogenen Vereinbarung ausgegangen werden. Dem Vermieter wird das Recht an seinem Eigentum nämlich auf eine Weise entzogen, die es - wie dargelegt - bereits zweifelhaft erscheinen lässt, ob überhaupt ein Mietverhältnis begründet worden ist. Denn nach dem Willen des Mieters könnte der Vermieter dauerhaft von der Rückerlangung der Mietsache ausgeschlossen werden. Andererseits kann er selbst sich praktisch ohne Einhaltung einer Frist einseitig vom Vertrag lösen und sogar beliebige Dritte an seiner Stelle in das Mietverhältnis aufnehmen. Es liegt zwar ein scheinbar ein befristetes Mietverhältnis vor. Dieses verlängert sich jedoch gemäß § 21 Nr. 11 einseitig, soweit der Mieter nicht widerspricht (§ 2 Nr. 1). Weiter ist das Recht des Vermieters zur Kündigung nach §§ 573, 573a, 573b und 580 BGB in § 21 Nr. 9 ständig ausgeschlossen. Gleichwohl hat der Mieter das Recht, den Vertrag einseitig mit einer Frist von 4 Wochen aufzukündigen (§ 2 Nr. 1 MV) oder das Mietverhältnis ständig ganz oder teilweise ohne Beteiligung des Vermieters auf eine andere Person zu übertragen (§ 15 Nr. 2 und § 21 Nr. 9).

Weiter ist die Rechtsposition des Mieters einseitig - unter anderem - dadurch begünstigt, dass er für Mietausfälle infolge einer von ihm zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht haftet (§ 3 Nr. 3), er von der Entrichtung von Mahnkosten und Verzugszinsen befreit ist (§ 5 Nr. 2), er im Falle der Untervermietung nicht für das Verhalten des Untermieters einzustehen hat (§ 9 Nr. 3), der Vermieter auf seine Kosten für Bauauflagen einzustehen hat, die sich aus dem vom Mieter ausgeübten Gewerbebetrieb ergeben (§ 9 Nr. 5), der Vermieter auch für solche Mängel haftet, die dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt waren (§ 10 Nr. 1), der Vermieter für die Nichterteilung behördlicher Genehmigungen zum Betrieb der Mietfläche einzustehen hat (§ 10 Nr. 4), der Mieter für von ihm verursachte Schäden nur bei Vorsatz haftet (§ 11 Nr. 2ff), das Vermieterpfandrecht ausgeschlossen worden ist (§ 14), dem Mieter - entgegen § 570 BGB - ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsache eingeräumt wurde (§ 16 Nr. 1 und 5), der Mieter bei verspäteter Rückgabe keine Nutzungsentschädigung zu leisten hat (§ 16 Nr. 5) und die Aufwendungsersatzansprüche des Mieters nicht der Verjährung unterliegen.

Allerdings erzielt der Vermieter hierfür keine Miete, die die übernommenen wirtschaftlichen Risiken und eingeräumten Vergünstigungen widerspiegelt. Denn faktisch hätten die Kläger tatsächlich nur eine Miete von 440,- € Monat zu zahlen. Dieser Betrag liegt noch unter jenem von 510,- €, den die Parteien selbst bei Vertragsschluss als für die monatlich anfallenden Nebenkosten angemessen angesehen haben (vgl. Anlage 2 zum Vertrag vom 1.6.2005). Zugleich haben sie das Recht des Vermieters zur Vornahme von Mieterhöhungen sowohl zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete als auch wegen der Vornahme von Modernisierungen ausgeschlossen (§ 4 Nr. 1b, § 12 Nr. 4).

Hieran ändert das Berufen der Kläger auf die Leistung sogenannter Mieterbeiträge nichts. Zunächst liegen entgegen der Rechtsauffassung der Kläger berücksichtigungsfähige Beiträge i.S.v. § 57c ZVG bereits deshalb nicht vor, weil der Gesetzgeber diese Bestimmung (übergangslos, vgl. Stöber aaO § 57c) mit Wirkung zum 1.2.2007 aufgehoben hat. Gleichwohl wären vom Mieter geleistete Investitionen zur Herrichtung der Mietsache oder Baukostenzuschüsse ohne weiteres auch bei der Beurteilung des ordnungsgemäßen Wirtschaftens der Vertragsparteien heranzuziehen. Darauf, dass diese bezogen auf sie Erdgeschosswohnung bereits nicht substantiiert dargelegt worden sind, kommt es streitentscheidend nicht an. Denn selbst zugunsten der Kläger unterstellt, sie hätten die von ihnen in der Anlage 2 zugrundegelegten Leistungen zur Herrichtung der Mietsache und die dort aufgeführten Vorauszahlungen erbracht, stellte der Abschluss des Vertrags vom 1.6.2005 gleichwohl keine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Mietsache dar. Eine solche hätte nur darin bestehen können, dem Vermieter unter Berücksichtigung des vom Mieter geschaffenen Mehrwertes sowie der Anrechnung etwaiger Vorauszahlungen für die Überlassung der Mietsache eine angemessene Gegenleistung zukommen zu lassen. Hier jedoch erhält er nicht einmal die monatlich anfallenden Nebenkosten. Weiter ist nicht erkennbar, dass mit der vereinbarten Mietreduzierung eine Tilgung der angeblichen Mieterbeiträge einhergeht. Vielmehr ergibt sich aus Nr. 2 der Anlage 2 - rechnerisch richtig -, dass die Reduzierung der für angemessen erachteten Bruttowarmmieten um 1.176,- € je Monat einer 8-prozentigen Verzinsung des angeblich eingesetzten Kapitals entspricht, was mit anderen Worten bedeutet, dass der Vermieter trotz einer nicht einmal die Nebenkosten deckenden Mietzahlung dauerhaft und ohne dies durch Mieterhöhungserklärungen abändern oder sich einseitig vom Vertrag lösen zu können durch die Sachüberlassung keine Tilgung auf die angeblichen Mietbeiträge leistet. Weiter sieht Anlage 4 zum Vertrag vom 1.6.2005 eine Verzinsung der vermeintlichen Investition mit 15% p.a. vor. In der Gesamtschau würde sich der Vermieter so jeden Monat auch noch um weitere 1.000,- € verschulden.

Weiter wäre auch in Ansehung einer größeren und noch dazu hochverzinsten Investition kein Grund dafür ersichtlich, die wirtschaftlichen Risiken und weiter anfallende Kosten, wie geschehen, einseitig auf den Vermieter abzuwälzen und ihm insbesondere die Möglichkeit zu einer Mieterhöhung zu nehmen. Ein sogenannter Mieterbeitrag kann ein berechtigtes Interesse des Mieters daran begründen, seine Leistung durch Sachüberlassung abzuwohnen. Ein Grund, deswegen das Recht des Vermieters zur Vornahme gesetzlicher Mieterhöhungen dauerhaft auszuschließen, lässt sich hierauf gerade nicht gründen. Vielmehr wird eine angemessene Bewirtschaftung der Mietsache die Vornahme gesetzlich zulässiger Mieterhöhungen regelmäßig gerade erfordern. In diesem Zusammenhang ist weiter nicht erkennbar, dass es - ohne dass eine wie auch immer geartete Anrechnung auf angebliche Investitionen erfolgt - einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht, wenn in § 21 Nr. 7 die zu leistenden Betriebskostenpauschalen bis 2010 festgeschrieben worden sind und danach nur gedeckelt angehoben werden dürfen.

Nach alledem ist der zwischen den Kläger und xxx geschlossene Vertrag vom 1.6.2005 der Beklagten gegenüber unwirksam gemäß § 135 BGB. Den Vertragsparteien war bei Abschluss ihrer Vereinbarung auch bekannt, dass die Zwangsverwaltung angeordnet war, denn dies haben sie ausweisliches des Vorbringens der Kläger auf Bl. 3 d.A. zum Anlass ihres Vertragsschlusses genommen, wie sie selbst auch in der Zusatzvereinbarung vom 1.6.2005 bestätigt haben.

Ein dingliches Wohnrecht der Kläger an der Wohnung im Erdgeschoss besteht offenkundig nicht.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 93 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung erfolgt gemäß § 41 Abs. 2 GKG.