Bauplanungs-, Bauordnungs- und Städtebauförderungsrecht

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin wehrt sich gegen eine bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung.

Mit Ordnungsverfügung vom 23. August 2006 untersagte der Beklagte der Klägerin, das ehemalige Scheunengebäude auf dem Grundstück der Gemarkung Ragow, Flur 5, Flurstück 186, in A-Stadt, Ortsteil Ragow, A-Straße für das Kraftfahrzeuggewerbe zu nutzen. Die auf § 73 Abs. 3 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) gestützte Ordnungsverfügung begründete der Beklagte damit, dass der Betrieb eines Kraftfahrzeuggewerbes sich als Nutzungsänderung darstelle, für die bislang keine Baugenehmigung erteilt worden sei. Für den Erlass der Nutzungsuntersagung genüge allein die formelle Rechtswidrigkeit des Vorhabens. Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 10. April 2007 zurück. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass eine Prüfung unterbleibe, ob das Vorhaben zu einem bestimmten Zeitraum als Kfz-Werkstatt den materiell-rechtlichen Vorschriften entsprochen habe. Die Frage der Genehmigungsfähigkeit stelle sich im gesondert durchzuführenden Baugenehmigungsverfahren.

Mit der am 11. Mai 2007 bei Gericht eingegangen Klage verfolgt die Klägerin ihr Anfechtungsbegehren weiter.

Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, dass das Grundstück bereits seit Ende 1989 für einen Autoservicebetrieb genutzt worden sei. Der Kfz-Betrieb sei materiell-rechtlich zulässig. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Mischgebiet, wo auch Kfz-Werkstätten zulässig seien. In unmittelbarer Nähe zum Vorhabengrundstück werde eine weitere Kfz-Werkstatt betrieben. Unabhängig davon genieße die von der Klägerin ausgeübte Nutzung materiellen Bestandsschutz. Die Nutzung sei jedenfalls während eines namhaften Zeitraumes materiell-rechtlich legal gewesen. Der Bestandsschutz hindere die Bauaufsicht, die Nutzung zu untersagen. Abgesehen davon sei die Nutzung bei einer Begehung mit dem Bürgermeister der Stadt A-Stadt als legal angesehen worden, woraufhin ein diese Nutzung gestattender Pachtvertrag mit der Stadt A-Stadt abgeschlossen worden sei.

Die Klägerin beantragt,

die Ordnungsverfügung vom 23. August 2006 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. April 2007 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Ergänzend zu den Begründungen in den angefochtenen Bescheiden trägt der Beklagte vor, dass das Grundstück 1989 zunächst für ein Fuhrunternehmen genutzt worden sei und 1992 ohne die erforderliche Baugenehmigung dort eine Autowerkstatt eingerichtet worden sei. Für diese Autowerkstatt sei niemals eine Baugenehmigung erteilt worden. Soweit sich die Klägerin auf Bestandsschutz wegen dieser Nutzung berufe, überzeuge dies bereits deshalb nicht, weil der seinerzeit betriebene Handel mit gebrauchten Ersatzteilen mit der von der Klägerin ausgeübten Autoverwertung nicht vergleichbar sei. Zum anderen sei nicht eine tatsächlich ausgeübte, sondern eine zuletzt formell legal ausgeübte Nutzung für die Frage der Nutzungsänderung maßgeblich. Die Umnutzung in eine Autowerkstatt sei im Jahre 1992 ohne die erforderliche Baugenehmigung vorgenommen worden. Diese bloß tatsächliche Nutzung könne nicht Anknüpfungspunkt für die Frage sein, ob die Nutzung geändert worden sei. Die Äußerungen des Bürgermeisters der Stadt A-Stadt würden den Beklagten nicht binden, weil dieser nicht die zuständige Bauaufsichtsbehörde sei. Der privatrechtliche Akt der Vermietung ersetze nicht die erforderliche Baugenehmigung. Unbeachtlich sei, ob das Vorhaben materiell-rechtlich zulässig sei. Für die Nutzungsuntersagung sei allein die formelle Rechtswidrigkeit ausreichend.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. Letztere wurden zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht. Das Gericht hat über die örtlichen Verhältnisse Beweis durch Inaugenscheinnahme erhoben. Wegen des Ergebnisses wird auf das Ortsterminsprotokoll vom 8. Juni 2010 verwiesen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Ordnungsverfügung vom 23. August 2006 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. April 2007 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung –VwGO -).

Die unter Ziffer 1 der angefochtenen Ordnungsverfügung ausgesprochene Nutzungsuntersagung, an deren formeller Rechtmäßigkeit keine Zweifel bestehen, findet ihre Rechtsgrundlage in § 73 Abs. 3 Satz 1 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO). Werden bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, so kann nach dieser Vorschrift die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung dieser baulichen Anlagen untersagen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

Das Gebäude, in dem die Kfz-Werkstatt und der Kfz-Handel betrieben werden, ist ursprünglich als eine Scheune errichtet worden. Im Übergang von der landwirtschaftlichen zur gegenwärtig ausgeübten Nutzung liegt eine Nutzungsänderung vor. Dies stellt die Klägerin auch nicht in Frage. Darin liegt ein Vorgang, der gemäß § 54 BbgBO unter dem Vorbehalt einer Baugenehmigung steht. Der Genehmigungsvorbehalt gilt seit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Bauordnung (BauO) vom 20. Juli 1990 (GBl. I S. 929). Das Gesetz über die Bauordnung trat gem. § 1 des Gesetzes zur Einführung des Gesetzes über die Bauordnung (BauO) vom 20. Juli 1990 (GBl. I S. 950) am 1. August 1990 in Kraft. Von seinem Inkrafttreten am 1. August 1990 an bestimmte das Gesetz über die Bauordnung in seinem § 62, dass Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Baugenehmigung bedurfte. Nichts anderes galt schließlich vom 1. Juli 1994 an. Seit diesem Tage galt die Brandenburgische Bauordnung, die in ihrem § 66 die Nutzungsänderung baulicher Anlagen ebenfalls unter den Vorbehalt einer Baugenehmigung stellte. Eine inhaltsgleiche Vorschrift (§ 54) enthält schließlich die Brandenburgische Bauordnung in ihrer Fassung vom 16. Juli 2003.

Eine Baugenehmigung, welche die gegenwärtig ausgeübte Nutzung des Gebäudes erlauben würde, kann die Klägerin nicht vorweisen. Für das Vorliegen einer solchen Baugenehmigung oder einer vergleichbaren baurechtlichen Gestattung trägt sie aber die Darlegungs- und Beweislast (vgl. zum Beseitigungsverlagen: Bundesverwaltungsgericht – BVerwG -, Beschluss vom 19. Februar 1999 – 4 B 33.88 -, zitiert nach juris; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 23. Februar 1979 – 4 C 86.76 -, BRS 35 Nr. 206).

Die Klägerin beruft sich gegenüber der Nutzungsuntersagung im Ergebnis ohne Erfolg auf Bestandsschutz.

Dies gilt zunächst, soweit sie darauf verweist, dass der Betrieb bereits 1989 also noch zu DDR-Zeiten aufgenommen worden sei. Es kann auf sich beruhen, ob der 1989 und bis 1992 fortgeführte Fuhrbetrieb und die heute ausgeübte Nutzung, nämlich eine Kfz-Werkstatt und ein Kfz-Handel, baurechtlich unterschiedlich zu bewerten sind, mit der Folge dass bereits darin eine Nutzungsänderung zu sehen wäre. Jedenfalls scheidet ein aus DDR-Zeiten herrührender Bestandsschutz für eine formell nicht legalisierte bauliche Anlage bereits deshalb aus, weil in der DDR die Baufreiheit des Einzelnen verfassungsrechtlich nicht gewährleistet war (Sächsisches OVG, Beschluss vom 29. November 1993, LKV 1994, 336, 337; Beschluss vom 25. Juni 2001, LKV 2002, 180 f.; VG Cottbus, Urteil vom 5. Juli 2000 – 3 K 1351/96 – S. 11 des Entscheidungsabdrucks; so auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 18. August 2009 – 10 S 21.09 -).

Soweit sich die Klägerin auf Bestandsschutz beruft, der später, also seit oder nach 1992 entstanden sein soll, kann sie damit die Nutzungsuntersagung nicht abwehren. Einer Nutzungsuntersagung kann der Betroffene nur dann Bestandsschutz entgegensetzen, wenn sich seit Aufnahme der Nutzung die Sach- oder Rechtslage zu seinen Lasten geändert hat und die Nutzung anfänglich über einen namhaften Zeitraum materiell legal war (OVG Saarland, Urteil vom 9. März 1984 – 2 R 175/82 – BRS 42 Nr. 227). Schlösse der Bestandsschutz stets, also auch ohne den Vorbehalt der nachteiligen Änderung, eine Nutzungsuntersagung aus, liefe die Regelung des § 73 Abs. 3 Satz 1 BbgBO weitgehend leer. Bevor die Bauaufsichtsbehörde auf eine ungenehmigte Nutzungsänderung reagieren kann, verstreicht nämlich in aller Regel ein namhafter Zeitraum, der in Anlehnung an die durchschnittliche Dauer eines Baugenehmigungsverfahrens mit drei Monaten anzusetzen wäre, was bei materieller Legalität den Bestandsschutz entstehen ließe. Das liefe darauf hinaus, dass die materielle Legalität – gleichsam unter Vorwegnahme des Baugenehmigungsverfahrens - bereits vor Erlass der Nutzungsuntersagung in der Regel zu prüfen wäre. Dieses Ergebnis widerspräche dem Gesetzeswortlaut des § 73 Abs. 3 Satz 1 BbgBO und dem mit der Vorschrift verfolgten Zweck, die formelle Ordnungsfunktion des Baugenehmigungsverfahrens zu wahren. Die Beachtlichkeit des Bestandsschutzes auf jene Fälle zu beschränken, in denen sich die Sach- und Rechtslage zu Lasten des Betroffenen geändert hat, entspricht auch der eigentlichen Funktion dieses Rechtsinstitutes. Bei unveränderter Sach- und Rechtslage ist der Betroffene nicht auf Bestandsschutz angewiesen, weil er die Nutzung auch nachträglich im Baugenehmigungsverfahren legalisieren kann. Ist die Nutzung in solchen Fällen nicht nachträglich legalisierbar, konnte auch kein Bestandsschutz entstehen.

Vorliegend hält die Klägerin die von ihr ausgeübte Nutzung nach wie vor für materiell legal. Eine für die Klägerin nachteilige Änderung konnte auch nicht im Wege des vom Gericht vor Ort eingenommenen Augenscheins ermittelt werden. Eine solche Änderung ist insbesondere nicht durch den Bau eines Einfamilienhauses auf dem übernächsten, nördlich benachbarten Grundstück eingetreten. Nach der Stellungnahme des Landesumweltamtes Brandenburg vom 29. April 2005 sind die von der Werkstatt ausgehenden Immissionen gegenüber diesem Wohnhaus nicht rücksichtslos, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO entspricht. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet i.S.d. § 4 BauNVO, kommt es für die Zulässigkeit des klägerischen Betriebes auf das konkrete Maß an Immissionen an, was erst an Hand der konkreten Betriebsabläufe beurteilt werden kann. Damit hängt die Zulässigkeit des Betriebes von dem Gebietscharakter ab. Dieser hat sich durch das Hinzutreten des einzelnen Wohnhauses aber nicht geändert. Für den Charakter, des im Wesentlichen mit Wohnhäusern und den Bauten einer Glaubensgemeinschaft bebauten Gebietes, kommt es entscheidend darauf an, ob die weiter nördlich an der westlichen Seite der Gartenstraße betriebene Autowerkstatt noch zur näheren Umgebung gehört. Diese Werkstatt, deren Betrieb nach Angaben der Klägerin noch weiter zurückreicht, wurde mit Baugenehmigung vom 24. November 1997 legalisiert. Insoweit liegt allenfalls eine Änderung zu Gunsten der Klägerin vor. Nichts anderes würde schließlich gelten, wenn die Eigenart der näheren Umgebung keinem der in der Baunutzungsverordnung typisierten Baugebiete entspräche, die Zulässigkeit des klägerischen Betriebes sich auch seiner Art nach an § 34 Abs. 1 BauGB messen lassen müsste. Auch dann würde das Hinzutreten des neuen Wohnhauses nichts an der Zulässigkeit oder Unzulässigkeit des klägerischen Betriebes ändern. Soweit sich die Klägerin nachträgliche Anordnungen gemäß § 24 Satz 1 BImSchG zum Schutz des neuen Hauses gefallen lassen müsste, würde deren Erforderlichkeit nicht etwa den baurechtlichen Bestandsschutz entfallen lassen. Vielmehr sind solche Anforderungen gerade ungeachtet des baurechtlichen Bestandsschutzes möglich (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1995 – 4 C 20.94 – BRS 57 Nr. 67).

Sein Ermessen hat der Beklagte in einer Weise ausgeübt, die keine nach § 114 VwGO beachtlichen Fehler erkennen lässt.

Bei dem Ermessen, das § 73 Abs. 3 BbgBO der Bauaufsichtsbehörde einräumt, handelt es sich um ein sogenanntes intendiertes Ermessen. Abgesehen von atypischen Sonderfällen ist die Bauaufsichtsbehörde beim Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen gehalten, den bauordnungswidrigen Zustand zu bekämpfen, ohne dass zusätzlich Erwägungen über das „Für und Wider“ hinsichtlich des Einschreitens angestellt werden müssen. Anhaltspunkte für einen atypischen Sonderfall liegen nicht vor. Insbesondere kann nicht die Rede davon sein, dass sich die materielle Legalität des Vorhabens aufdrängt.

Für die Frage, ob das nunmehr vorhandene Gebäude formell illegal ist, kommt es nicht darauf an, wer den baulichen Zustand geschaffen hat. Dieser Gesichtspunkt ist vorliegend auch im Rahmen der Störerauswahl unerheblich. Die Nutzungsuntersagung kann nur gegen den Nutzer bzw. potentiellen Nutzer gerichtet werden. Die Vornutzer scheiden als Nutzer und damit auch als Adressaten einer Nutzungsuntersagung aus (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 3. Mai 2010 – 10 S 43.09 -).

Nichts anderes ergibt sich daraus, dass die bauliche Nutzung als Werkstatt bereits bei Übernahme des Gebäudes durch die Klägerin nämlich seit dem Jahre 1992 andauern soll, so dass dieser Zustand mehrere Jahre unbeanstandet geblieben ist. Ein schutzwürdiges Vertrauen kann durch die bloße Untätigkeit der Behörde nicht entstehen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. August 2008 – 10 S 8.08 -). Dass die Bauaufsichtsbehörde nicht gehindert ist, jedenfalls nunmehr das Gebotene zu veranlassen, obwohl sie längere Zeit nicht eingeschritten ist, folgt auch daraus, dass sie anderenfalls selbst gegen erhebliche Störungen der öffentlichen Sicherheit umso schwerer einschreiten könnte, je länger diese schon andauern (OVG für das Land Brandenburg, Beschluss vom 14. Mai 1997 – 3 B 554/97 -). Über dies unterliegt die vom Beklagten wahrzunehmende Befugnis zum ordnungsbehördlichen Einschreiten ohnehin nicht der Verwirkung (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Juni 2007 – 10 S 9.07 -). Der Verwirkung können nur Rechte, nicht aber Pflichten unterliegen. Unbeschadet des Vorstehenden kann von einem bewussten Nichteinschreiten des Beklagten keine Rede sein. Von dem Baurechtsverstoß erlangt der Beklagte erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens für das neu errichtete Einfamilienhaus Kenntnis.

Soweit die Klägerin schließlich eine Ungleichbehandlung im Verhältnis zur Autowerkstatt Georgi rügt, übersieht sie, dass für diese Autowerkstatt, anders als im Falle der Klägerin, die einen Bauantrag gerade nicht stellen möchte, ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wurde. Insoweit fehlt es schon an der Vergleichbarkeit der Sachverhalte.

Auskünfte durch den Bürgermeister oder auch ein Pachtvertrag mit der Gemeinde begründen kein schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass gegen die Nutzung durch die zuständige Bauaufsichtbehörde des Landkreises nicht eingeschritten werde. Es gibt keinen Rechtssatz, wonach der Beklagte sich das Handeln der insoweit unzuständigen Gemeinde zurechnen lassen müsste. Auch wäre es für die Klägerin jedenfalls unter zumutbarem Aufwand zu ermitteln, dass die Zuständigkeit für derartige Auskünfte allein beim Beklagten liegt. Im Rahmen ihres Ermessens muss die Behörde indes nur schutzwürdiges Vertrauen berücksichtigen (OVG für das Land Brandenburg, Beschluss vom 30. September 2004 – 3 B 173/03 -; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 25. September 1990 – 11 A 1939/87 – BRS 52 Nr. 149).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 5000 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 2 GKG entspricht dem Interesse an der Ausnutzung der angemieteten Gewerbeimmobilie.