Entscheidung 1 O 43/11

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten sind seit August 2001 Mieter einer Gewerbeeinheit in der …-Straße … in P. Der Mietvertrag ist bis zum 30.07.2015 befristet. Gegen den damaligen Vermieter D. GmbH wurde 2009 durch das Amtsgericht Potsdam das Zwangsverwaltungsverfahren angeordnet. Als Zwangsverwalter wurde Rechtsanwalt B eingesetzt. Der Kläger erwarb das Objekt im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlag am 29.09.2010. ln den Monaten Oktober und November 2010 zahlten die Beklagten die Miete in Höhe von jeweils 4.516,57 nicht. Am 15.11.2010 erhielten die Beklagten ein Schreiben des Zwangsverwalters, in dem er sie zur Zahlung der ausstehenden Miete aufforderte. Mit Schreiben vom 24.11.2010 kündigte dieser das Mietverhältnis fristlos.

Der Kläger meint, dass der Zwangsverwalter das Mietverhältnis mit den Beklagten wirksam gekündigt habe.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die in der …-Straße … in … P im Erdgeschoss links gelegenen Räume und Nebenräume sowie den linken Bereich vom Kellerzugang für die Fasskühlanlage zu räumen und an ihn herauszugeben.

Die Beklagten beantragen

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass durch den Zuschlag der Kläger in die Vermietersteilung eingetreten sei und dieser die Kündigung hätte aussprechen müssen.

Die Klage ist unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung des Mietobjekts.

Ein Anspruch des Klägers aus § 546 Abs.1 BGB besteht nicht. Das Mietverhältnis wurde nicht wirksam beendet. Der Mietvertrag wurde nicht am 24.11.2010 durch den Zwangsverwalter Rechtsanwalt Sch gem. § 543 Abs.1 Nr. 3 BGB beendet. Dafür müsste eine wirksame Kündigungserklärung vorliegen. Die Kündigungserklärung muss von der jeweiligen Vertragspartei stammen. Mit dem Zuschlag am 29.09.2010 trat jedoch der Kläger in das Mietverhältnis ein. Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses, sondern zu dessen Fortsetzung mit dem Ersteher, der nach § 57 ZVG in Verbindung mit §§ 566 ff. BGB an Stelle des Vollstreckungsschuldners in das Mietverhäitnis eintritt. Mit dem Zuschlag endet das Mietverhältnis mit dem Vollstreckungsschuldner und damit zugleich auch die dem Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 2 ZVG vorübergehend zugewiesene Vermieterposition (BGH VIII ZR 189/09 am 09.06.2010). Der BGH führt in der zitierten Entscheidung aus, dass sich Ansprüche aus dem durch den Zuschlag nicht beendeten Mietverhältnis vom Zuschlag an gegen den Ersteher richten. Im Umkehrschluss folgt daraus, dass auch nur der Ersteher vom Zuschlag an Rechte, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, wie bspw. eine Kündigung, ausüben kann. Somit konnte der Zwangsverwalter nicht in eigenem Namen kündigen.

Es lag auch keine Stellvertretung durch ihn für den Kläger vor, da bereits der Wille im fremden Namen zu handeln nicht gem. § 164 Abs.2 BGB erkennbar nach außen hervor trat.

Vielmehr sprach der Zwangsverwalter die Kündigung im eigenen Namen aus. Des Weiteren fehlte ihm auch die Stellvertretungsmacht für den Kläger eine Kündigung auszusprechen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S.1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.