Normenkontrollantrag; Bebauungsplan; Hotel; Antragsbefugnis; Plannachbar; mögliche Lärmbeeinträchtigungen; Schallschutzgutachten; Immissionsort; keine Präklusion; formelle Rechtmäßigkeit; immissionsschutzrechliche Festsetzungen; Bezugnahme auf DIN-Norm; materielle Rechtmäßigkeit; "Gefälligkeitsplanung" (verneint); "Etikettenschwindel" (verneint); Entwicklungsgebot; Nutzungsart; "ergänzende Nebennutzungen des Beherbergungsgewerbes mit Ausschank"; Unbestimmtheit der Festsetzungen; Gebietsausweisung; besonderes Wohngebiet; keine überwiegende Bebauung; keine besondere Eigenart; keine Fortentwicklung der Wohnnutzung

Der Bebauungsplan der Stadt Rheinsberg vom 27. Januar 2010, bekannt gemacht im Amtsblatt für den Landkreis Ostprignitz-Ruppin vom 14. April 2010, wird für unwirksam erklärt.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Antragsteller greift mit seinem Normenkontrollantrag den von der Antragsgegnerin am 27. Januar 2010 beschlossenen Bebauungsplan an.

Der Antragsteller ist Eigentümer und Bewohner des Grundstücks in Kleinzerlang, das sich aus den Flurstücken der Flur der Gemarkung zusammensetzt. Der Bebauungsplan, gegen den er sich wendet, betrifft die unmittelbar westlich an sein Grundstück angrenzenden Flurstücke.

Das postalisch als bezeichnete Plangebiet, das Bestandteil des Flächennnutzungsplans ist, der es als Wohnbaufläche (W) ausweist, ist 6.727 m² groß und umfasst die Flurstücke (teilweise), und (teilweise) der Flur der Gemarkung . Seine nördliche Hälfte ist mit dem Wohnhaus der Beigeladenen, Bettenhäusern, Restaurant, Sauna, Freizeitraum und einer Scheune für den Hotelbetrieb bebaut, während auf der südlichen Hälfte eine Tenne liegt, die aufgrund einer im Jahr 2010 erteilten, nicht bestandskräftigen Genehmigung zur Veranstaltungsstätte um- und ausgebaut werden soll. Das Plangebiet befand sich mit Ausnahme des Flurstücks, das dem Amt für offene Vermögensfragen zugeordnet ist, ursprünglich im Eigentum der Beigeladenen zu 1) und 2), die dort gemeinsam das seit 1997 bestehende Hotel betrieben. Die postalisch als bezeichneten Flurstücke sind im Juni 2012 an eine dritte Person verkauft worden. Die Beigeladene zu 2) ist Eigentümerin der übrigen Flächen geblieben. Der Beigeladene zu 1) ist nunmehr alleiniger Betreiber des Hotels.

Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin hatte am 31. Mai 2006 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan gefasst, der im Amtsblatt für den Landkreis vom 8. November 2006 bekannt gemacht worden war. Zur Begründung wurde auf die damalige Absicht der Hotelbetreiber verwiesen, auf dem Grundstück eine Bowlingbahn zu errichten. Die Antragsgegnerin führte am 16. November 2006 zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit eine Bürgerversammlung durch, an der auch der Antragsteller teilnahm. Er widersprach anschließend schriftlich dem in der Versammlung vorgestellten Vorentwurf des Bebauungsplans und äußerte sein Unverständnis, dass es angesichts der Rechtsstreitigkeiten, die in jüngster Vergangenheit wegen der von dem Hotelbetrieb ausgehenden Lärmbelästigungen ausgetragen worden seien, nicht nachvollziehbar sei, dass im unmittelbaren Wohnbereich seiner Familie mit der Kegelbahn eine neue Lärmquelle errichtet werden solle.

Die Antragsgegnerin führte aufgrund eines Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung im Februar 2007 die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durch. Sie leitete aufgrund des daraufhin am 21. November 2007 beschlossenen Abwägungsergebnisses erneut ein Beteiligungsverfahren der Nachbargemeinden, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ein und ließ zudem den beschlossenen Planentwurf nach vorheriger Bekanntmachung im Amtsblatt vom 7. Januar bis zum 8. Februar 2008 öffentlich auslegen. Das Landesumweltamt Brandenburg äußerte mit Schreiben vom 2. April 2008 immissionsschutzrechtliche Bedenken, da anhand der auf die Erweiterung des Hotel- und Restaurantbetriebs gerichteten Festsetzungen nicht sicher gesagt werden könne, ob bei der Planung der erforderliche Lärmschutz für die angrenzende Wohnbebauung eingehalten werde. Der Antragsteller erhob mit Schreiben seines damaligen Verfahrensbevollmächtigten vom 4. Februar 2008 ebenfalls Einwendungen gegen den ausgelegten Planentwurf.

Der daraufhin geänderte Planentwurf wurde nach vorheriger Bekanntmachung im Amtsblatt vom 9. März bis zum 8. April 2009 zu jedermanns Einsicht öffentlich ausgelegt. Die Antragsgegnerin hatte inzwischen einer Anregung des Landesumweltamts entsprochen und ein Schallgutachten für das Plangebiet einholen lassen. Sie übernahm die Empfehlungen des Gutachtens vom 9. September 2008 zur Lärmkontingentierung als textliche (immissionsschutzrechtliche) Festsetzung in den Planentwurf. Der Antragsteller erhob mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 8. April 2009, das der Antragsgegnerin an diesem Tage vorab per Fax übermittelt wurde, Einwendungen gegen den ausgelegten Entwurf und bezweifelte vor allem die wirksame Lösung der aufgeworfenen Lärmschutzkonflikte.

Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin beschloss in ihrer Sitzung am 27. Januar 2010 die neuen Abwägungsvorschläge sowie den Bebauungsplan als Satzung. Der Bürgermeister der Antragsgegnerin ordnete am 23. März 2010 die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses an, der im Amtsblatt für den Landkreis vom 14. April 2010 (dort S. 12) nebst einer Skizze über den räumlichen Geltungsbereich unter Hinweis darauf veröffentlicht wurde, dass der Plan ab sofort zu jedermanns Einsicht bereit gehalten werde.

Der Bebauungsplan besteht aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B) einschließlich Begründung und Umweltbericht. Das Plangebiet ist als Besonderes Wohngebiet (WB) ausgewiesen und in vier Teilflächen (WB 01 bis WB 04) mit je unterschiedlicher Nutzungsart gegliedert. Ausweislich der textlichen Festsetzungen zu Ziff. I liegen die Hauptnutzungen des besonderen Wohngebiets in WB 01, wo Wohngebäude, Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie Schank- und Speisewirtschaften zulässig sind (Ziff. I Nr. 1.2). Während in WB 02 ergänzende Nutzungen des Beherbergungsgewerbes mit Ausschank zulässig sind (Ziff. I Nr. 1.3), treten in WB 03 Anlagen für soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Ziff. I Nr. 1.4) dazu. In WB 04 sind ausschließlich ergänzende Nebennutzungen des Beherbergungsgewerbes wie Sauna und Freizeiträume und ausnahmsweise Wohnnutzungen zulässig (Ziff. I Nr. 1.5). Die textlichen Festsetzungen enthalten zu Ziff. IV die immissionsschutzrechtlichen Festsetzungen, wobei der erste von zwei Sätzen lautet: „Für die Teilflächen WB 02 und WB 03 sind nur solche Nutzungen zulässig, deren Geräusche tags (6:00 - 22:00 Uhr) ein Emissionskontingent (LEK nach DIN 46591:2006-12) von 55 dB(A)m² und nachts (22:00 - 6:00 Uhr) ein Emissionskontingent von 43 dB(A)m² nicht überschreiten.“

Die Planbegründung hält fest, dass eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende städtebauliche Ordnung des Gebiets vor dem Hintergrund privatrechtlicher Interessenkonflikte zwingend erforderlich sei. Der Bestand werde festgeschrieben und die Entwicklungsmöglichkeiten festgesetzt. Ziel sei es, den vorhandenen Bestand in der nördlichen Hälfte des Plangebiets (WB 01 und WB 04) zu sichern und das Angebot an Sport- und Freizeitmöglichkeiten für die Hotel- und Gaststättenbenutzer (WB 03) sowie langfristig an Übernachtungsmöglichkeiten (WB 02) in der südlichen Hälfte durch eine maßstabsgerechte, behutsame Arrondierung zu ergänzen. Die Ausweisung als Besonderes Wohngebiet entspreche der vorhandenen Nutzungsstruktur mit den Schwerpunktnutzungen Wohnen, Freizeit und Tourismus als auch deren Qualifizierung. In der nördlichen Hälfte erfolge eine bestandssichernde Überplanung, auf der südlichen Hälfte sei langfristig analog dazu eine zweite Hofsituation vorgesehen, welche die Nachbargrundstücke schütze.

Der Antragsteller wandte sich mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 14. April 2011 gegen den beschlossenen Plan und beanstandete unter anderem die seiner Ansicht nach unzutreffende Ermittlung und Bewertung der Lärmemissionen sowie die unzureichende Berücksichtigung der Vorgaben des Flächennutzungsplans.

Der Antragsteller hat ebenfalls am 14. April 2011 den Normenkontrollantrag gestellt.

Er führt zur Begründung des Antrags im Wesentlichen aus: Der Bebauungsplan leide bereits an einem Verkündungsmangel, da die Einsichtnahme der in den immissionsschutzrechtlichen Festsetzungen, dazu falsch, zitierten DIN-Norm nicht gewährleistet worden sei. Die Antragsgegnerin habe den Bebauungsplan zudem ohne Berücksichtigung des Flächennutzungsplans und ohne städtebauliche Erforderlichkeit erlassen, da es sich um eine Gefälligkeitsplanung zugunsten privater Interessen und um einen Etikettenschwindel hinsichtlich der nur vermeintlichen Förderung der Wohnnutzung handele. Die Festsetzung als Besonderes Wohngebiet stehe im Widerspruch zu dem Ziel der Planung, den Hotelbetrieb zu sichern und zu stärken. Die textlichen Festsetzungen zu der Art der in den Teilflächen WB 02 und WB 03 zulässigen baulichen Nutzungen seien weder bestimmt noch bestimmbar; das gelte ebenso für die immissionsschutzrechtlichen Festsetzungen, bei denen insbesondere unklar bleibe, nach welcher Methode der betriebliche Schallleistungspegel im Genehmigungsverfahren zu berechnen sei.

Der Antragsteller beantragt,

den Bebauungsplan vom 27. Januar 2010, bekannt gemacht im Amtsblatt für den Landkreis vom 14. April 2010, für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie ist der Ansicht, der Antrag sei bereits wegen Präklusion unzulässig, da die im Rahmen der öffentlichen Beteiligung getätigten Schreiben des Antragstellers vom 8. April 2009 und vom 14. April 2011 nicht rechtzeitig bei ihr eingegangen seien. Die DIN-Norm 45691, deren Inhalt ohnehin nicht den Festsetzungen des Plans unterfalle, liege in den Räumen ihres Bauamts zur Einsicht bereit und der „Zahlendreher“ sei unbeachtlich. Mit den in den Teilflächen WB 02 und WB 03 zulässigen Nutzungsarten seien Nebenanlagen im Sinne der Baunutzungsverordnung gemeint, z.B. eine Anlage für Minigolf. Die für die Festsetzung eines Besonderen Wohngebiets erforderliche Wohnnutzung sei vor allem aufgrund der Belegung der Bettenhäuser mit Ferienwohnungen erreicht.

Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.

I. Der Antrag ist zulässig.

1. Die Antragsfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist gewahrt. Der Bebauungsplan ist am 14. April 2010 im Amtsblatt für den Landkreis bekannt gemacht worden. Die Antragstellung erfolgte mit dem am 14. April 2011 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist.

2. Der Antragsteller ist gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Danach kann jede Person den Normenkontrollantrag stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit zu werden. Das Grundstück des Antragstellers liegt zwar außerhalb des Plangebiets, so dass er durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht unmittelbar in seiner durch Art. 14 GG geschützten Rechtsstellung als Eigentümer betroffen ist. Er ist jedoch Plannachbar, da sein Grundstück unmittelbar an das Plangebiet grenzt. Auch ein Plannachbar kann im Hinblick auf das Gebot nach § 1 Abs. 7 BauGB, die bei der Planung betroffenen privaten Belange gerecht abzuwägen, antragsbefugt sein. Davon ist auszugehen, wenn er sich auf einen solchen Belang und mithin darauf beruft, aufgrund der durch den Plan ermöglichten Nutzungen mehr als nur geringfügig belastenden Einwirkungen ausgesetzt zu sein (vgl. etwa BVerwG, Beschlüsse vom 4. Juni 2008 - 4 BN 13.08 -, juris Rn. 3, und vom 8. Juni 2011 - 4 BN 42.10 -, juris Rn. 3; Urteile des Senats vom 27. Mai 2011 - OVG 2 A 11.09 – und vom 24. Januar 2013 - OVG 2 A 9.11 -). So liegt es hier.

Der Antragsteller macht geltend, durch zusätzliche Lärmimmissionen aufgrund von zunehmendem Verkehrslärm sowie zusätzlichen Verkehrsbewegungen aufgrund eines erhöhten Stellplatzbedarfs auf dem Betriebsgrundstück belastet zu werden. Hierin liegt ein abwägungsbeachtlicher Belang, da sein Wohnhaus unmittelbar an der Grenze zum Plangebiet und insbesondere zu der erstmalig zu bebauenden Freifläche WB 03 liegt. Die Antragsgegnerin hat dementsprechend im Bewusstsein dieses Konflikts zwischen den Interessen der Hotelbetreiber und der Nachbarn ein Schallschutzgutachten erstellen lassen, um auf dieser Grundlage planungsrechtliche Vorkehrungen für den Lärmschutz zu treffen. Nicht zuletzt der Umstand, dass das Wohnhaus des Antragstellers im Rahmen der Begutachtung als einer der zu berücksichtigenden Immissionsorte herangezogen worden ist (und zwar: „IO 2“), die Planbegründung auf das Lärmgutachten Bezug nimmt und die Ergebnisse des Gutachtens im Streit sind, verdeutlicht die mögliche Betroffenheit seiner Belange.

3. Der Antrag ist nicht nach § 47 Abs. 2a VwGO wegen Präklusion unzulässig. Der Antragsteller macht nicht nur Einwendungen geltend, die er im Rahmen der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) nicht oder verspätet geltend gemacht hat, obwohl er sie hätte geltend machen können. Der Antragsteller hat im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit jedenfalls mit dem „vorab per Fax“ übersandten Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 8. April 2009 rechtzeitig Einwendungen gegen den seinerzeit ausgelegten Planentwurf erhoben. Diese Stellungnahme ist entgegen der Zweifel der Antragsgegnerin innerhalb der an diesem Tag endenden Auslegungsfrist eingegangen, wie der in der mündlichen Verhandlung durch den Verfahrensbevollmächtigten vorgelegte Sendebericht bestätigt hat.

II. Der Antrag ist begründet. Dabei kann dahinstehen, ob der Bebauungsplan wegen eines Verkündungsmangels in formeller Hinsicht zu beanstanden ist (1.), da er in jedem Fall materielle Fehler aufweist (2.).

1. Ein Verkündungsmangel läge unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten vor, wenn sich erst aus der DIN-Norm 46591 (richtig: 45691), auf die der Bebauungsplan in seinen immissionsschutzrechtlichen Festsetzungen Bezug nimmt, die Voraussetzungen ergäben, unter denen ein Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist, und die Antragsgegnerin nicht sichergestellt hätte, dass die Betroffenen von der DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 2010 - 4 BN 21.10 -, juris; Urteil des Senats vom 9. Mai 2012 - OVG 2 A 17.10 -, juris Rn. 37). Ob der in Bezug genommenen DIN 45691 zur Geräuschkontingentierung eine konstitutive Bedeutung für den Plan zukommt und ob aufgrund der Einlassung der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung, wonach die Vorschrift in den Räumen ihres Bauamts vorhanden und für Interessenten einsehbar sei, den Anforderungen an eine verlässliche und zumutbare Möglichkeit zur Kenntnisnahme genügt wäre, bedarf jedoch keiner Entscheidung.

2. Der Plan weist materielle Fehler auf. Zwar liegt weder ein Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB (a) noch gegen § 8 Abs. 2 BauGB (b) vor, die getroffenen Festsetzungen sind jedoch unwirksam, da die textlichen Festsetzungen teils zu unbestimmt sind (c) und die Voraussetzungen für die Festsetzung eines Besonderen Wohngebiets nicht vorliegen (d).

a) Gegen die städtebauliche Erforderlichkeit der Planung bestehen entgegen der Auffassung des Antragstellers keine Bedenken. Nach § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was im Sinne dieser Vorschrift erforderlich ist, folgt nicht allein aus räumlichen Vorgegebenheiten sowie aus allgemeinen Grundsätzen oder sonstigen abstrakten Vorgaben, sondern hängt weitgehend von Willensentscheidungen der Gemeinde ab (vgl. BVerwG, Urteil vom 31. August 2000 - 4 CN 6.99 -, BVerwGE 112, 41, 46 f.). Welche Ziele sich die Gemeinde in der Bauleitplanung setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die bauleitplanerischen Regelungen in den gesetzlichen Grenzen zu treffen, die ihrer städtebaulichen Ordnungsvorstellung entsprechen. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB sind nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind (vgl. u.a. BVerwG, Beschluss vom 30. Dezember 2009 - 4 BN 13.09 -, BauR 2010, 272 ff.; Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15.99 -, BauR 1999, 1136, 1137, m.w.N.).

Dass es vorliegend an einer positiven Plankonzeption fehlen würde, ist weder substantiiert dargelegt noch ersichtlich. In der Planbegründung wird ausgeführt, mit dem Bebauungsplan sollen vorhandene bzw. vermeintlich vorhandene Konflikte zwischen den Nutzungsansprüchen der Bewohner und Nachbarn mit städtebaulichen Mitteln gelöst bzw. minimiert werden (Planbegründung S. 3, 8). Zu diesem Zweck wird das Plangebiet in vier Bereiche mit unterschiedlichen zulässigen Nutzungen gegliedert und es werden so genannte Emissionskontingente festgesetzt, um Lärmbelastungen für die angrenzenden Nutzungen auszuschließen (Planbegründung S. 9). Die städtebauliche Rechtfertigung der Planung steht danach außer Frage.

Weiter fehlt es an der Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB - anders als der Antragsteller meint - nicht etwa deshalb, weil der Bebauungsplan in erster Linie der Förderung privater Eigentümerinteressen dienen würde. Zwar darf eine Bauleitplanung nicht allein dem Zweck dienen, dem Eigentümer eine günstige wirtschaftliche Verwertung seines Grundstücks zu ermöglichen. Sie muss aber nicht grundstückswertneutral sein (vgl. Urteil des Senats vom 4. Dezember 2009 - OVG 2 A 23.08 -, juris). Es liegt auf der Hand, dass eine Planung, die durch hinreichende städtebauliche Gründe getragen und deshalb im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich ist, auch privaten Interessen dienen und durch private Interessenträger angestoßen sein kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. Dezember 2009, a.a.O.). Die Erforderlichkeit der Planung wäre in diesen Fällen nur dann zu verneinen, wenn eine positive städtebauliche Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um in Wahrheit andere als städtebauliche Ziele zu verfolgen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. Dezember 2009, a.a.O.). Es ist deshalb unschädlich, wenn eine an sich stimmige städtebauliche Planung mit der Folge verbunden ist, dass die durch sie bedingte Werterhöhung einen etwaigen privaten Verkauf der Fläche erst lukrativ macht (vgl. Urteil des Senats vom 4. Dezember 2009, a.a.O.).

Bei der Ausweisung der Fläche als besonderes Wohngebiet handelt es sich entgegen der Ansicht des Antragstellers nicht um einen „Etikettenschwindel“. Die städtebauliche Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB könnte unter diesem Gesichtspunkt fehlen, wenn das Planungsergebnis nicht ernsthaft beabsichtigt, sondern nur vorgeschoben wäre, um ein auf dem Papier stimmiges Konzept zu erhalten (vgl. Urteil des Senats vom 9. Mai 2012 - OVG 2 A 17.10 - juris Rn. 59). Für seine Annahme, die Antragsgegnerin habe die Gebietsausweisung als (besonderes) Wohngebiet in der Absicht vorgenommen, die bestehenden nachbarschaftlichen Lärmkonflikte „hinwegzuplanen“ und gleichsam hinter einer wohlklingenden Bezeichnung zu verbergen, bestehen ungeachtet der aus anderen Gründen auszuführenden Rechtswidrigkeit der Entscheidung keine Anhaltspunkte.

b) Der angegriffene Bebauungsplan ist nicht unter Verstoß gegen das Entwicklungsgebot zustande gekommen.

Nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Dieses Gebot verlangt nicht die strikte Übernahme der im Flächennutzungsplan enthaltenen Planung in den Bebauungsplan; vielmehr genügt es, wenn die im Flächennutzungsplan dargestellte Grundkonzeption der Gemeinde im Bebauungsplan planerisch fortentwickelt wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Juli 1990 - 4 N 3.88 -, BRS 50 Nr. 36). Insbesondere steht der Annahme der Entwicklung des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan nicht entgegen, dass der Bebauungsplan von Letzterem etwa bezüglich der Art oder des Maßes der baulichen Nutzung oder von dessen räumlichen Grenzen geringfügig abweicht (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Februar 1975 - IV C 74.72 -, BVerwGE 48, 70).

Die Festsetzung eines besonderen Wohngebietes dürfte sich ohne weiteres im Rahmen der Grundkonzeption des Flächennutzungsplans handeln, in dem dieses Gebiet als Wohnbaufläche (W) dargestellt ist. In jedem Fall wäre ein etwaiger Verstoß gegen § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB nicht beachtlich. Danach ist es für die Rechtswirksamkeit eines Bebauungsplans unbeachtlich, wenn das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist. Für die Beurteilung dieser Frage ist die planerische Konzeption des Flächennutzungsplans für das gesamte Gemeindegebiet oder einen über das Bebauungsplangebiet hinausreichenden Ortsteil in den Blick zu nehmen (vgl. Urteil des Senats vom 4. Dezember 2009, a.a.O.). Angesichts der vergleichsweise geringen Größe des Plangebiets spricht nichts dafür, dass ein etwaiger Verstoß die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets beeinträchtigen würde.

c) Der Bebauungsplan leidet indes an einem materiellen Fehler, weil die zu Ziff. I Nr. 1.3 und 1.4 enthaltenen textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung in den Teilflächen WB 02 und WB 03 nicht hinreichend bestimmt sind.

Die Festsetzungen eines Bebauungsplans sind so zu treffen, dass sich ihnen die jeweiligen Rechte und Pflichten der Betroffenen eindeutig entnehmen lassen, da es sich um ein normatives Instrument zur Bestimmung des Inhalts und der Schranken des Grundeigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG handelt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. September 2003 - 4 BN 39.03 -, juris Rn. 4). Sie müssen aus sich heraus hinreichend klar und unmissverständlich sein, um ihren Inhalt und ihre Reichweite feststellen zu können (a.a.O.). Daran fehlt es hier.

Nach den textlichen Festsetzungen in Ziff. I Nr. 1.3 und 1.4, Halbsatz 2 sind in den Bereichen WB 02 und WB 03 „ergänzende Nutzungen des Beherbergungsgewerbes mit Ausschank“ zulässig. Unter Berücksichtigung der weiteren textlichen Festsetzungen, nach denen in WB 03 darüber hinaus Anlagen für soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig sind (Ziff. I Nr. 1.4, Halbsatz 1) und in WB 04 „ausschließlich ergänzende Nebennutzungen wie Sauna und Freizeiträume zu der nach § 4a Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zulässigen Nutzung des Beherbergungsgewerbes“ zugelassen sind (Ziff. I Nr. 1.5, Satz 1), bleibt unklar, welche anderen das Beherbergungsgewerbe ergänzende Nutzungen nach den Vorstellungen des Plangebers zulässigerweise in den Bereichen WB 02 und WB 03 ausgeübt werden dürfen. Soweit ein Schwimmbad oder eine Sauna als typische begleitende Freizeitangebote eines Hotels erfasst sein könnten, sind sie entweder ausdrücklich erwähnt oder unterfallen dem Begriff Anlagen für gesundheitliche und sportliche Zwecke. Der Planbegründung ist Erhellendes nicht zu entnehmen. Sofern dort in Ziff. 7.1 (S. 8) hinsichtlich der Teilfläche WB 02 dargestellt wird, diese könne langfristig einer steigenden Nachfrage an Übernachtungsmöglichkeiten gerecht werden, ist eine solche Zielsetzung mit der textlich festgesetzten Nutzungsart nicht vereinbar. Denn die Bereitstellung von Übernachtungsmöglichkeiten zur Beherbergung der Gäste ist der Hauptzweck eines Hotelbetriebs und keine nur ergänzende Nutzung. Sofern zugleich für die Teilfläche WB 03 ausgeführt wird, hier könne zeitnah das Sport- und Freizeitangebot für die Hotel- und Gaststättenbenutzer arrondiert werden, sind solche Nutzungen bereits durch die erlaubten Anlagen für soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke erfasst. Soweit die Antragsgegnerin im Normenkontrollverfahren ausgeführt hat, mit den ergänzenden Nutzungen des Beherbergungsgewerbes seien neben Anlagen im Sinne des § 10 Baunutzungsverordnung gemeint, kommt es hierauf nicht an, da es auf die Vorstellungen des Plangebers nur in dem Maße ankommt, als sie in den Festsetzungen des Bebauungsplans oder der Planbegründung ihren Niederschlag gefunden haben. Unabhängig hiervon vermochte die Antragsgegnerin kein plausibles Beispiel zu benennen. Die angeführte Minigolfanlage wäre in der Teilfläche WB 03 gegebenenfalls ohnehin als Anlage für sportliche Zwecke zulässig, dürfte im Übrigen jedoch nicht den Erwägungen der Antragsgegnerin zu einem ausreichenden Schallschutz für die Nachbargrundstücke gerecht werden.

d) Darüber hinaus ist der Bebauungsplan nicht mit den gesetzlichen Vorgaben vereinbar, als ein besonderes Wohngebiet (WB) gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 4 i.V.m. § 4a BauNVO festgesetzt worden ist.

Nach § 4a Abs. 1 BauNVO sind besondere Wohngebiete überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind. Im Unterschied zu der Darstellung und Festsetzung anderer Baugebiete werden für besondere Wohngebiete bestimmte Tatbestandsmerkmale vorausgesetzt, ohne deren Vorliegen die Darstellung und Festsetzung von besonderen Wohngebieten nicht zulässig ist (vgl. Urteil des Senats vom 20. September 2006, - OVG 2 A 12.05 -, juris Rn. 26). Die genannten Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

aa) Das Plangebiet ist nicht überwiegend bebaut. Dies setzt voraus, dass das Gebiet insgesamt und nicht nur in Teilen bebaut ist (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Januar 2013, § 4a BauNVO Rn. 16). Es muss der Eindruck einer geschlossenen baulichen Nutzung vermittelt werden. Dabei ist es unschädlich, wenn mehr oder weniger große Baulücken vorhanden sind, jedoch schließen größere zusammenhängende Freiflächen das Vorliegen einer überwiegenden Bebauung aus (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl., Stand: Februar 2008, § 4a Rn. 6.1). Die Vorschrift dient in erster Linie der Überplanung bereits bebauter Gebiete, insbesondere innerstädtischer Lagen mit dichter Bebauung, während für die erstmalige Beplanung freier Flächen auf die anderen Baugebietstypen der Verordnung zurückzugreifen ist.

Ausweislich der Planzeichnung scheidet eine überwiegende Bebauung des Gebiets bereits mit Blick auf den südlichen Teil des Plangebiets aus. Dieser Teil ist abgesehen von der Tenne am südlichen Rand gänzlich unbebaut und stellt eine Freifläche dar, deren bauliche Nutzung im Grunde neu zu planen ist. Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin ist nicht einmal die nördliche Hälfte des Plangebiets, die von den Teilflächen WB 01 und WB 04 gebildet wird, überwiegend bebaut. Der dort vorhandene Bestand an Gebäuden gruppiert sich hofartig an den Rändern, während in der Mitte eine nicht unbeträchtliche Freifläche verbleibt. Der aufgrund der Planzeichnung vermittelte Gesamteindruck eines nicht überwiegend bebauten Gebiets änderte sich selbst dann nicht, wenn der Ansicht der Antragsgegnerin zu folgen und die beiden benachbarten, aber vereinzelten Wohnhäuser in die Bewertung einzubeziehen wären.

bb) Das Plangebiet weist ferner keine besondere Eigenart aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in § 4a Absatz 2 BauNVO genannter Anlagen, z.B. wie hier einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes sowie einer Schank- und Speisewirtschaft, auf. Mag daran für die nördliche Hälfte des Gebiets unter Einbeziehung des Wohnhauses der Beigeladenen und der nicht auszuschließenden Belegung der Bettenhäuser mit zu vermietenden Ferienwohnungen als Wohnnutzung (vgl. Urteil des Senats vom 11. Oktober 2007, - OVG 2 A 2.07 -) zu denken sein, so fehlt diese Mischung verschiedener Nutzungsformen im südlichen Teil vollständig. Die sich aus der Mischung ergebende besondere Eigenart muss aber in allen Gebietsteilen deutlich nachweisbar sein (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 20). Erst diese besonderen tatsächlichen Verhältnisse führen dazu, dass die Festsetzung eines anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Gebietstyps, beispielsweise eines allgemeinen Wohngebiets, nicht in Betracht kommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Januar 1992 - 4 B 228.91 -, juris Rn. 5; Urteil des Senats vom 20. September 2006, a.a.O., Rn. 27).

cc) Die Festsetzung als besonderes Wohngebiet dient schließlich nicht der Fortentwicklung der Wohnnutzung im Plangebiet, wobei eine solche im Sinne des § 4a BauNVO nicht nur eine quantitative Mehrung von Wohnraum, sondern insbesondere auch die qualitative Verbesserung des vorhandenen Wohnraums bedeutet (vgl. Bayer. VGH, Beschluss vom 28. November 2012 – 2 ZB 11.1669 –, juris).

Außerhalb des insoweit in der Teilfläche WB 01 vorhandenen Bestands sind ausweislich der textlichen Festsetzungen nur in der, ohnehin kleinsten, Teilfläche WB 04 Wohnnutzungen ausnahmsweise zulässig (Ziff. I, 1., Nr. 1.5). Eine nennenswerte quantitative Ausweitung der Wohnnutzung im Plangebiet ist darin nicht erkennbar (vgl. dazu Fickert/Fieseler, a.a.O., Rn. 11). Sofern dieses Planungsziel eine eingehende Darlegung in der Begründung des Bebauungsplans über den Bestand der Wohnnutzung und die Möglichkeit ihrer Erhaltung und Fortentwicklung einschließlich von der Gemeinde beabsichtigter oder in Betracht gezogener geeigneter Maßnahmen erfordert, ist eine solche Bestandsaufnahme seitens der Antragsgegnerin nicht erfolgt (vgl. dazu Urteil des Senats vom 20. September 2006, a.a.O., Rn. 28). Die Planbegründung enthält keine Ausführungen zur Ausweitung der Wohnnutzung. Sie lässt auch nicht auf eine solche Absicht schließen, wenn auf Seite 3 ausgeführt wird, es sei Ziel der Planung, das bestehende Angebot durch eine maßstabsgerechte und behutsame Arrondierung zu ergänzen und den Bestand des Restaurants, des Hotels und der Wohnnutzung zu sichern. Weiter heißt es: Im Zusammenhang mit der demographischen Entwicklung sind qualifizierte Angebote und moderate Angebotserweiterungen für die gastronomische Versorgung der örtlichen Bevölkerung zwingend geboten. Dies betrifft vor allem Regionen im äußeren Verflechtungsraum mit zurückgehenden Einwohner- und Beschäftigtenzahlen und mit Ausnahme des Tourismus nur sehr begrenzten Entwicklungschancen in den anderen Wirtschaftsbranchen. Genauso wichtig sind moderate Entwicklungsmöglichkeiten für das Beherbergungsgewerbe, das für die Bevölkerung von Kleinzerlang bedeutende Haupt- und Nebeneinkünfte sichert. Für die Stadt Rheinsberg als touristische Hochburg mit einer Ausstrahlungskraft weit über die Grenzen Brandenburgs hinaus ergeben sich hiermit maßgebende städtebauliche Herausforderungen. Der B-plan ist ferner ein Mosaiksteinchen, um bestehende Leitbilder umzusetzen und weiterzuentwickeln. Eine solche Zielsetzung ist mit einem gleichzeitigen Ausbau der Wohnnutzung nicht in Einklang zu bringen und entspräche nicht der Zielsetzung des § 4a Absatz 1 Satz 2 BauNVO, nach der besondere Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen zu dienen haben. Denn Planungsziel bei Ausweisung eines WB-Gebiets ist nicht die Fortentwicklung der bereits vorhandenen wohnnutzungskonformen andersartigen Nutzung, sondern nur die Erhaltung und Fortentwicklung der Wohnnutzung (vgl. OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 18. Juni 1996 – 10 a D 61/92.NE –, BRS 58 Nr. 25 (1996)).

e) Eine Planerhaltung kommt nicht in Betracht, da die Planerhaltungsvorschrift des § 214 BauGB für die hier festgestellten Mängel keine Regelungen enthält.

Schließlich führt der aufgezeigte Fehler, dass die Tatbestandsmerkmale des § 4a Abs. 1 BauNVO nicht erfüllt sind, zur Gesamtunwirksamkeit des am 14. April 2010 bekannt gemachten Bebauungsplans . Denn als Art der baulichen Nutzung sind ausschließlich besondere Wohngebiete festgesetzt worden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit § 709 ZPO.

Die Revision gegen das Urteil ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.