Entscheidung 5 U 50/12

Auf die Berufung des Klägers wird das am 5. April 2012 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) – 12 O 2/11 – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt,

an den Kläger 79.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.12.2010 Zug um Zug gegen Rückgabe des Grundstücks …straße 46 in …F…, Löschung der auf dem Grundstück belegenden Grundschuld in Höhe von 36.000,00 € und Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung zu bezahlen,

an den Kläger weitere 11.293,02 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Juli 2011 zu zahlen,

davon 5.527,79 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Juli 2011 nur Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruchs des Klägers auf Rückerstattung der von ihm an die B… Immobilien GmbH gezahlten Maklerprovision in Höhe von 5.527,79 €

und weitere 2.765,00 € nur Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruchs des Klägers auf Rückerstattung der von ihm an das Finanzamt E… zur Steuernummer 0… gezahlten Grunderwerbssteuer in Höhe von 2.765,00 €.

Es wird festgestellt, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch die bei einer vorzeitigen Ablösung der auf dem streitigen Grundstück belegenen Grundschuld von 36.000,00 € von dem Kreditgeber des Klägers erhobenen Vorfälligkeitsentschädigung in der ab dem Zeitpunkt der Ablösung der Grundschuld anfallenden Höhe zu tragen haben und gesamtschuldnerisch die vom Kläger gezahlten und noch zu zahlenden Zinsen auf den aufgenommenen Baukredit zu ersetzen haben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 91.198,22 €

I.

Der Kläger begehrt die Rückabwicklung eines im Jahr 2010 geschlossenen Grundstückskaufvertrages und Schadensersatz. Das seit dem Jahr 2001 im Miteigentum der Beklagten stehende Grundstück liegt seit 2004 in einem Landschaftsschutzgebiet, der hintere Grundstücksteil befindet sich im Außenbereich, der mit einem Einfamilienhaus bebaute vordere Teil des Grundstücks liegt im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Der Kläger hat den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt und den Vertrag hilfsweise wegen arglistiger Täuschung angefochten.

Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Diese sind dahingehend zu ergänzen, dass die Beklagten erstinstanzlich vorgetragen haben, sie hätten aufgrund des straßenseitig rechts neben dem Grundstück aufgestellten Naturschutzgebiet-Schildes davon ausgehen müssen, dass das Naturschutzgebiet von dem Standort des Schildes an beginnt; dies entspreche der Wahrnehmung eines verständigen Bürgers entsprechend dem Verständnis von Verkehrszeichen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, einer Sachmängelhaftung nach §§ 434, 437, 440, 323, 346 BGB stehe der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen. Die Parteien hätten auch keine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks getroffen; der Haftungsausschluss unter Ziff. V.1 bezüglich der Verwertbarkeit für die Zwecke der Käufer umfasse auch die Bebaubarkeit des Grundstücks. Aus Ziff. V.2, wonach dem Käufer schon vor Besitzübergang bauvorbereitende Maßnahmen gestattet waren, ergebe sich kein abweichender Wille, es handele sich vielmehr gerichtsbekannt um eine typische formularmäßige Klausel in Grundstückskaufverträgen. Zudem bleibe der Inhalt der geschuldeten Beschaffenheit unklar, da sich Bauanträge auf Bestands- oder auf Neubauten beziehen könnten. Mündliche Angaben des Beklagten zu 2) und des Zeugen Z… zur Bebaubarkeit seien mangels Formwahrung (§ 311b Abs. 1 BGB) unwirksam, Heilung sei nicht eingetreten.

Der Kläger habe auch nicht bewiesen, von den Beklagten arglistig getäuscht worden zu sein. Die Lage des Grundstücks in einem Naturschutzgebiet wäre zwar ein offenbarungspflichtiger Umstand gewesen, die Beklagten seien aber nur von einer Randlage zum Naturschutzgebiet ausgegangen. Aus der vorhandenen Beschilderung hätten sie keine entsprechende Schlussfolgerung ziehen müssen, Kenntnis von der Unterschutzstellung im Jahr 2004 sei nicht erwiesen. Die Beklagten hätten im Hinblick auf die Beschilderung keine besseren Erkenntnismöglichkeiten als die Kläger gehabt und mit der Angabe „Randlage zum Naturschutzgebiet“ auch keine Behauptung ins Blaue aufgestellt. Es sei ferner nicht erwiesen, dass die Beklagten den Kläger über die Möglichkeit der Bebaubarkeit arglistig getäuscht hätten. Den entsprechenden Angaben der Zeugin K… stünden die Bekundungen des Beklagten zu 2) und des Zeugen Z… entgegen, ohne dass feststellbar sei, welche Aussagen richtig waren. Der Beklagte zu 2) habe gegenüber dem Kläger klargemacht, dass Modernisierungs- und Ausbauarbeiten einer näheren Prüfung bedürften; eine Versicherung der Bebaubarkeit sei damit nicht verbunden gewesen.

Schließlich begründe die Angabe des Maklers in der Reservierungsvereinbarung „Wohnbaugrundstück“ keine Haftung, da die Beklagten sich diese Angabe jedenfalls nicht zurechnen lassen müssten. Es sei nicht ersichtlich, dass dessen Tätigkeit über die Tätigkeit eines Vermittlungsmaklers hinausgegangen sei. Auch die Behauptung, der Badanbau des Einfamilienhauses sei formell und materiell illegal errichtet worden, begründe kein arglistiges Verhalten der Beklagten, da jedenfalls deren Kenntnis hiervon nicht bewiesen sei. Gleiches gelte für die Nichteinhaltung von Abstandsflächen nach § 6 BbgBauO. Bezüglich der geltend gemachten Feuchtigkeitsmängel handele es sich um einen offensichtlichen Mangel. Kenntnis des Beklagten zu 2) von wiederholtem Wasseraustritt sei nicht erwiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seine erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgt. Er macht geltend, das Landgericht habe in Bezug auf die Lage des Grundstücks in einem Naturschutzgebiet zu Unrecht Arglist verneint. Dies setze keine betrügerische Absicht oder positive Kenntnis voraus. Es sei unstreitig und vom Zeugen Z… bestätigt worden, dass die Beklagten gegenüber dem Kläger behaupteten, das Grundstück liege nicht innerhalb eines Naturschutzgebietes und dessen Grenze verlaufe seitlich neben der Grundstücksgrenze. Angesichts der öffentlichen Bekanntmachung und der Beschilderung bestreitet er fehlende Kenntnis der Beklagten von der tatsächlichen Lage des Naturschutzgebietes. Die Beklagten hätten bezüglich des Grenzverlaufs jedenfalls unzutreffende Angaben gemacht, ohne offen zu legen, dass sie nicht über eine zuverlässige Beurteilungsgrundlage verfügten. Dem neben dem klägerischen Grundstück befindlichen Schild lasse sich die Lage des Naturschutzgebietes nicht zuverlässig entnehmen, da es nur einen Punkt markiere, aber die räumliche Erstreckung nicht erkennen lasse.

Das Landgericht habe ferner aufgrund falscher Beweiswürdigung eine arglistige Täuschung bezüglich der Bebaubarkeit des Grundstücks verneint. Es habe sich darauf beschränkt, einen Widerspruch der vernommenen Zeugen festzustellen, ohne auszuführen, worauf diese Feststellung beruht und auf die Glaubwürdigkeit der einzelnen Zeugen einzugehen. Die Zeugin K… habe nachvollziehbar und glaubwürdig ausgeführt, dass sich die Familie mittels des Erwerbs des Grundstücks räumlich vergrößern wollte und dies mit den Verkäufern diskutiert worden sei; es erscheine vollständig fernliegend, dass der Zweck des Grundstückskaufs im Gespräch mit den Verkäufern keine Rolle gespielt haben solle. Die Beklagten müssten sich die Angaben des Maklers Z… zurechnen lassen; es sei unter Beweisantritt vorgetragen worden, dass der Zeuge als Repräsentant der Beklagten Aufgaben jenseits bloßer Vermittlungstätigkeit wahrgenommen habe. Der Kläger sei auch bezüglich der fehlenden Baugenehmigung für Anbauten arglistig getäuscht worden. Schließlich folge ein Rücktrittsrecht des Klägers aus der unterbliebenen Offenbarung eines Brunnenschachtes unterhalb des Wohnhauses, durch den in der Vergangenheit immer wieder Wasser in das Gebäude eingetreten sei. Es handele sich um einen gravierenden Mangel, der infolge der Abdeckung nicht offensichtlich gewesen sei.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des am 5. April 2012 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder)

1.

Die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 79.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.12.2010 Zug um Zug gegen Rückgabe des Grundstücks …straße 46 in … F…, Löschung der auf dem Grundstück belegenden Grundschuld in Höhe von 36.000,00 € und Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung zu bezahlen,

2.

Die Beklagte gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger für verzugsbedingte Anwaltsgebühren und vergebliche Aufwendungen Schadenersatz in Höhe von 11.293,02 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

3.

festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch die bei einer vorzeitigen Ablösung der auf dem streitigen Grundstück belegenen Grundschuld von 36.000,00 € von dem Kreditgeber des Klägers erhobenen Vorfälligkeitsentschädigung in der ab dem Zeitpunkt der Ablösung der Grundschuld anfallenden Höhe (vorläufig mit 345,00 € beziffert) zu tragen, sowie festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch die vom Kläger gezahlten und noch zu zahlenden Zinsen auf den aufgenommenen Baukredit zu ersetzen haben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und machen geltend, über etwaige Um- und Ausbaumaßnahmen sei nicht im klägerseits dargestellten Umfang gesprochen worden, in Bezug die Nutzung der bestehenden Fundamente am Nebengelasse habe der Beklagte zu 2) lediglich darauf hingewiesen, dass die entsprechende Statik geprüft werden müsse, eine Beratung habe nicht stattgefunden.

II.

Die zulässige Berufung hat Erfolg.

1. Der Kläger war gemäß §§ 434, 437 Nr. 2, 440, 323 Abs. 1, 2 BGB zum Rücktritt berechtigt, mit der Folge, dass die empfangenen Leistungen zurückzugewähren sind, § 346 BGB.

a) Das Grundstück ist nicht frei von Sachmängeln i.S.v. § 434 Abs. 1 BGB, weil es bei Gefahrübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit hatte und sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignete.

Das Grundstück liegt unstreitig vollständig in einem Naturschutzgebiet (Landschaftsschutzgebiet Niederungssystem des F… Mühlenfließes und seiner Vorfluter). Die Frage, ob die Zugehörigkeit eines Grundstückes zu einem Landschaftsschutzgebiet seine Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck mindert, ist eine Frage des Einzelfalles. Einerseits kommt es darauf an, zu welchem Zweck das Grundstück nach dem Vertrag erworben worden wird, zum anderen darauf, welche Nutzungsbeschränkungen im konkreten Falle bestehen (OLG Düsseldorf, MDR 2003, 261, juris Rn 10; Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt, OLG NL 2002, 156). Gemäß § 3 Abs. 1 der bußgeldbewehrten Verordnung zu dem hier in Rede stehenden Landschaftsschutzgebiet sind darin alle Handlungen verboten, die den Charakter des Gebietes verändern. Nach Abs. 3 Nr. 1 der Vorschrift ist es insbesondere verboten, Gebäude oder bauliche Anlagen, auch solche, die einer Genehmigung nicht bedürfen, zu errichten oder wesentlich zu verändern bzw. zu erweitern. Hiervon bleibt gemäß § 4 Nr. 5 die bestimmungsgemäße Nutzung der bei Inkrafttreten vorhandenen legal errichteten baulichen Anlagen unberührt.

Die Lage in dem Landschaftsschutzgebiet und die sich hieraus ergebenden öffentlich-rechtlichen Beschränkungen begründen einen Sachmangel, weil sich das Grundstück infolgedessen nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Der von dem Kläger als Wohngrundstück für seine Familie erworbene Grundbesitz konnte nur dann vertragsentsprechend verwendet werden, wenn die vorhandene – im Maklerexposé als „Handwerkerobjekt“ bezeichnet – Bebauung mindestens erweitert werden konnte. Nach § 3 der für das Naturschutzgebiet geltenden Verordnung sind jedoch nicht nur Neubauten, sondern auch sämtliche Eingriffe an Bestandsbauten untersagt, die zu einer wesentlichen Veränderung oder Erweiterung führen. Es bestand demnach die naheliegende Gefahr, dass etwaige Umbau- bzw. Modernisierungsarbeiten untersagt würden. Allein das Bestehen dieser Möglichkeit widerspricht der vertraglich vorausgesetzten Verwendung. Ist vereinbart, dass ein Grundstück bebaubar sein soll, kommt es auf die objektive Bebaubarkeit an (BeckOK BGB-Faust, Stand 01.03.2011, § 434 Rn 43), die im Streitfall durch das vorgenannte Verbot jedenfalls erheblich beschränkt ist, ohne, dass es darauf ankommen würde, ob das streitgegenständliche Grundstück nur aufgrund eines behördlichen Versehens in das Naturschutzgebiet einbezogen worden ist. Darüber hinaus steht der Geltungsbereich der Verordnung auch einer an den Bedürfnissen des jeweiligen Eigentümers orientierten Gartengestaltung entgegen, da etwa gemäß § 3 Abs. 3 Nr. …. der Verordnung keine Wege neu angelegt werden dürfen und es nach § 3 Abs. 5 Nr. 4 u.a. verboten ist, wildlebende Pflanzen oder Teile oder Entwicklungsformen abzuschneiden oder anderweitig zu beschädigen. Es entspricht mindestens der gewöhnlichen Verwendung (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB), ein Wohngrundstück gärtnerisch nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten. Diese auch die zukünftige Nutzbarkeit des Grundstücks erheblich beeinträchtigenden Umstände begründen demnach einen Sachmangel der Kaufsache.

Die Lage der Kaufsache und die sich hieraus ergebenden Nutzungseinschränkungen widersprechen zudem einer Beschaffenheitsvereinbarung. Entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung lässt sich dem Kaufvertrag mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen, dass die Bebaubarkeit als Beschaffenheit des Grundstücks vereinbart war. Unter Ziff. V.2 wird dem Käufer sofort gestattet, bauvorbereitende Maßnahmen zu treffen, insbesondere Bauanträge zu stellen und alle dafür erforderlichen Erklärungen abzugeben. Dies setzt notwendig die Vorstellung der Parteien voraus, dass dem Käufer auf dem Grundstück Baumaßnahmen möglich sein sollen. Selbst wenn entsprechende Klauseln typischerweise und formularmäßig verwandt werden sollten – eine entsprechende Praxis ist dem mit Grundstückssachen befassten Senat allerdings nicht bekannt – stünde dies ihrer Wirksamkeit und Verbindlichkeit im Einzelfall nicht entgegen. auch die Regelung unter Ziff. IX.1. des Kaufvertrages bestätigt die gemeinsame Vorstellung von Baumaßnahmen, da die dem Käufer eingeräumte Belastungsvollmacht neben der Finanzierung des Kaufpreises ausdrücklich auch die Finanzierung etwaiger Baumaßnahmen erleichtern sollte. Der Beklagte zu 2) hat im Rahmen seiner Anhörung vor dem Landgericht zudem bestätigt, dass die Parteien von einer geplanten Bautätigkeit des Klägers ausgegangen sind, indem er bekundet hat, der Kläger habe beabsichtigt „die Nebengelasse abzureißen sowie weitere Um- und Ausbauten vorzunehmen (…). Der Grund für den Abriss der Nebengelasse sei, dass er eine bessere Sicht auf das angrenzende Naturschutzgebiet haben wollte“ (Bl. 194 d.A.).

b) Die Beklagten können sich auch nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, denn sie haben den Sachmangel arglistig verschwiegen, § 444 BGB.

Vorsatz der Beklagten im Sinne von positiver Kenntnis der Lage des Grundstücks in einem Naturschutzgebiet und der sich hieraus ergebenden Einschränkungen der Bebaubarkeit kann aus den insoweit zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht festgestellt werden. Zur Arglist ist aber nicht unbedingt das Wissen erforderlich, dass die angegebene Tatsache – hier: Lage „am“ Naturschutzgebiet - nicht der Wahrheit entspricht. Arglistig kann vielmehr auch derjenige handeln, der einem anderen versichert, eine bestimmte Kenntnis von Vorgängen oder Umständen zu haben, diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht hat. Bei einer „ins Blaue hinein“ abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung schließt guter Glaube die Arglist nicht aus, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen Beurteilungsgrundlage nicht offenlegt (Palandt-Ellenberger, BGB, 72. Aufl. 2013, § 123 Rn 11). Arglistig kann insbesondere auch derjenige täuschen, der sich der ihm ohne weiteres möglichen und zumutbaren Erkenntnis der die Täuschung begründenden Umstände verschließt und das Fehlen derartiger Umstände blindlings vertraglich zusichert. Dass ihm die Umstände tatsächlich nicht bekannt waren, ist dabei unerheblich. Das arglistige Verhalten liegt hier gerade darin, dass dem Erklärenden, was ihm auch bewusst war, jegliche zur sachgemäßen Beantwortung erforderliche Kenntnis fehlte und er gleichwohl diesen Umstand gegenüber dem anderen Teil verschwieg (BGH NJW 1980, 2460).

Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze fällt den Beklagten im Streitfall Arglist zur Last. Sie haben es nämlich nicht „nur“ unterlassen, auf die Lage in einem Naturschutzgebiet - wovon sie keine positive Kenntnis gehabt haben mögen - hinzuweisen, sondern sie haben die Lage „an“ einem Naturschutzgebiet gerade zur Beschreibung und Anpreisung des Kaufgegenstandes genutzt. Die Lage eines Grundstücks „an“ einem Naturschutzgebiet erhöht dessen Wert schon im Hinblick auf die hieraus resultierende unverbaubare Aussicht grundsätzlich. Wenn die beklagten Verkäufer diese Lage aber durch den Makler besonders herausstellen ließen, mussten sie sich hierfür eine gesicherte Erkenntnisgrundlage verschaffen.

Soweit sie mit Schriftsatz vom 6. Juni 2013 die Auffassung vertreten, die Beschreibung „am Naturschutzgebiet“ beinhalte nicht die Erklärung, dass das Grundstück nicht „im Naturschutzgebiet“ liegt, kann ihnen nicht gefolgt werden. Die Begriffe „am“ und „im“ haben einen unterschiedlichen Bedeutungsgehalt, der sich nach allgemeinem Sprachgebrauch gerade ausschließt. Die Beschreibung der Grundstückslage „am Naturschutzgebiet“ implizierte damit im redlichen Geschäftsverkehr bei lebensnaher Betrachtung die Aussage, dass es nicht „in“ diesem Gebiet liegt. Der weitere Vortrag der Beklagten im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 6. Juni 2013, wonach die Angabe der Grundstückslage „am Naturschutzgebiet“ von der Maklerfirma initiiert worden sein soll, steht im Widerspruch zu ihrem erstinstanzlichen Vortrag, demzufolge die Beklagten dem Makler „nicht nur die ihnen bekannten wesentlichen Immobiliendaten übermittelten, sondern auch Kenntnis über die Randlage zum NSG gaben.“; diese Information habe der Makler sodann in das von ihm erstellte Exposé übernommen (S. 2 der Klageerwiderung vom 7. März 2011).

Das „Eulenschild“ neben dem Grundstück war nicht geeignet, den Beklagten die erforderliche Gewissheit über Lage und Verlauf des Landschaftsschutzgebietes zu verschaffen; der Vergleich zu einem Verkehrszeichen geht schon im Hinblick auf die fehlende Aussagekraft eines einzelnen Schildes zur räumlichen Erstreckung des Gebietes fehl. Wenn die Beklagten die Lage des Grundstücks in Bezug auf das Naturschutzgebiet von sich aus zur Sprache brachten, konnte von ihnen verlangt werden, dass sie entweder die Lage des Naturschutzgebietes zuverlässig klärten, oder jedenfalls offenlegten, sich insoweit nicht näher erkundigt zu haben. Die Beschilderung neben dem Grundstück musste den Kläger in Bezug auf die Erklärungen der Verkäufer nicht misstrauisch machen und zu eigenen Nachforschungen veranlassen. Im Übrigen würden gemäß § 442 Abs. 1 S. 2 BGB selbst infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt gebliebene Mängel den Kläger nicht an der Geltendmachung von Gewährleistungsrechten hindern, da die Beklagten den Mangel arglistig verschwiegen haben.

Soweit die persönlich angehörte Beklagte zu 1) in der Berufungsverhandlung erstmals vorgetragen hat, im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen sei auch zur Sprache gekommen, dass die Beklagten allein aus der Beschilderung neben dem Grundstück gefolgert hätten, dass das Grundstück am Naturschutzgebiet liege, sind für diesen bestrittenen Vortrag Zulassungsgründe i.S.v. § 531 Abs. 2 ZPO weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Im Hinblick auf den Umstand, dass der Kläger bereits in der Klageschrift den Vorwurf arglistiger Täuschung mit Angaben der Beklagten zur Lage des Grundstücks ins Blaue hinein begründet hat die Beklagte zu 1) in der Berufungsverhandlung zugegen war, war insoweit für die Einräumung des in der Berufungsverhandlung beantragten Schriftsatznachlasses für die Beklagten gemäß §§ 525, 283 ZPO kein Raum. Der ergänzende Vortrag hierzu im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 6. Juni 2013 ist gemäß § 530 ZPO verspätet und gibt keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der Verhandlung nach § 156 ZPO. Zudem fehlt ein zulässiger Beweisantritt, da die Voraussetzungen einer Parteivernehmung gemäß §§ 447, 448 ZPO nicht vorliegen. Das rechtliche Gehör der Beklagten ist nicht verletzt, weil in der Berufungsverhandlung – mit Ausnahme des vorstehend genannten Vortrags der Beklagten – keine neuen tatsächlichen Umstände zur Sprache gekommen sind und den Parteien rechtliche Ausführungen bis zur Entscheidungsverkündung unbenommen sind.

Arglist setzt weiter die Kenntnis des Handelnden davon voraus, dass der andere Teil bei wahrheitsgemäßer Erklärung nicht oder nur zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätte; Schädigungsvorsatz ist nicht erforderlich. Da in Bezug auf Bebaubarkeit und Lage des Grundstücks eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde, ist die Abhängigkeit der Abschlussbereitschaft des Klägers vom Vorhandensein dieser Beschaffenheit indiziert.

Darüber hinaus greift der Gewährleistungsausschluss auch deshalb nicht ein, weil die Parteien in Ziff. V 1. a) des Kaufvertrages vom 25. Mai 2010 vereinbart haben, dass sich der Ausschluss der Sachmängelhaftung nicht auf in dem Vertrag enthaltene Beschaffenheitsvereinbarungen bezieht. Auch ohne eine entsprechende ausdrückliche Regelung wäre der Kaufvertrag dahingehend auszulegen. Sind in einem Kaufvertrag zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart, ist dies regelmäßig dahin auszulegen, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit gelten soll (BGHZ 170, 86).

2. Infolge des wirksamen Rücktritts sind gemäß §§ 346 Abs. 1, 347 Abs. 1 BGB die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben bzw. deren Wert zu erstatten. Entsprechend dem Klageantrag zu 1. ist deshalb der Kaufpreis zurückzuzahlen, Zug um Zug (§ 322 Abs. 1 BGB) gegen Rückgabe des lastenfreien Grundstücks. Die Lastenfreiheit bedingt Löschung der Grundschuld und der Auflassungsvormerkung.

Soweit die Beklagten auf die Verpflichtung des Klägers zum Nutzungsersatz – Herausgabe von Nutzungen nach § 100 BGB – hingewiesen haben, ist für eine entsprechende Anrechnung im Streitfall kein Raum. Der Wert des zeitweiligen Gebrauchs einer Kaufsache ist regelmäßig nicht exakt berechenbar und muss analog § 287 ZPO nach freiem Ermessen geschätzt werden (vgl. BGHZ 115, 47). In Betracht kommt eine Berechnung des Nutzungsvorteils zeitanteilig aus dem Erwerbspreis oder nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins (vgl. Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 100 Rn 2 m.w.N.). Da das Grundstück einschließlich des aufstehenden Wohnhauses allenfalls sehr eingeschränkt nutzbar war („Handwerkerobjekt“), kommt eine zeitanteilige lineare Berechnung nach dem Erwerbspreis nicht in Betracht. Für eine an einem fiktiven Miet-/Pachtzins des Grundstücks zu ermittelnde Nutzungsentschädigung fehlt es an tatsächlichen Angaben der insoweit darlegungsbelasteten Beklagten. Es kommst deshalb nicht darauf an, dass ohnehin erhebliche Zweifel daran bestehen, ob das nicht bestimmungsgemäß nutzbare Grundstück für den Kläger überhaupt einen Nutzungsvorteil begründet. Soweit die Beklagten geltend machen, der Kläger sei zur Herausgabe im Zustand bei Gefahrübergang nicht in der Lage, weil er die Garage abgerissen habe, Bäume gefällt habe und die Dielung im Haus entfernt wurde, sind die vorgetragenen Veränderungen unstreitig. Hinsichtlich der Dielung ist schon im Hinblick auf den Zustand des Gebäudes ein Wertverlust nicht ersichtlich. Im Übrigen ist ein gegenrechenbarer Wertersatzanspruch aus § 346 Abs. 2 S. 1 BGB nicht substantiiert vorgetragen und beziffert worden, worauf die Beklagten in der Berufungsverhandlung hingewiesen worden sind.

Der Zinsanspruch auf den Kaufpreis folgt aus §§ 286 Abs. 1 S. 1, 288 Abs. 1 BGB.

3. Der Kläger hat gegen die Beklagten ferner einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 10.198,22 €.

Als Verzugsschaden gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB können die Grundsteuer für 2011 in Höhe von 111,65 € sowie die Wohngebäudeversicherung in Höhe von 25,00 € geltend gemacht werden. Diese Positionen wären nicht angefallen, wenn die Beklagten auf die Mahnung vom 30. November 2010 geleistet hätten. In Bezug auf die in Höhe von 1.094,80 € geltend gemachten vorprozessualen Anwaltskosten ist nicht dargetan, dass die Geschäftsgebühr Nr. 2300 VV RVG bereits vor Inverzugsetzung der Beklagten mit Schreiben vom 30. November 2010 entstanden ist und damit ursächlich auf den Verzug zurückgeführt werden kann. Insoweit folgt die Ersatzpflicht jedoch aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 BGB. Auch die weiteren rechnerisch richtigen und durch Urkunden belegten Schadenspositionen – Notarkosten in Höhe von 1.302,46 €, Grunderwerbssteuer in Höhe von 2.765,00 €, Kosten für amtliche Auskünfte/Bescheinigungen in Höhe von 331,60 €, Maklerprovision in Höhe von 5.527,79 €, Nebenkosten in Höhe von 134,72 € - sind dem Kläger als Schadensersatz neben der Leistung gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 BGB zu ersetzen. Die Beklagten haben die in der mangelhaften Erfüllung seitens der Beklagten liegende Pflichtverletzung zu vertreten, da ihnen aus den vorstehend genannten Gründen bedingter Vorsatz zur Last fällt.

Auch in Bezug auf die Maklerkosten, die der Kläger beglichen hat, ist ihm (zunächst) ein Schaden entstanden. Insoweit besteht allerdings möglicherweise ein Erstattungsanspruch gegenüber dem Makler, weil das vermittelte Geschäft rückabgewickelt wird. Die Entstehung des Lohnanspruchs setzt nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB das Zustandekommen des Hauptvertrages voraus. Die Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts lässt den Maklervertrag zwar grundsätzlich unberührt, sofern im Maklervertrag nichts anderes vereinbart ist. Wenn der Vertrag allerdings – wie hier – aus Gründen rückabgewickelt wird, die auch eine Auflösung ex tunc ermöglicht hätten, etwa infolge Anfechtung, schlägt das nachträgliche Entfallen des abgeschlossen Vertrages auch auf den Anspruch auf Maklerprovision durch. Der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns entfällt, wenn die Wandelung des vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels erfolgt, sofern infolge derselben Täuschung der Käufer auch zur Anfechtung des Kaufvertrags nach § 123 BGB berechtigt gewesen wäre (BGH NJW 2001, 966; Palandt-Sprau, a.a.O., § 652 Rn 39).

Die Zug-um-Zug-Verurteilung bezüglich des auf die Maklerkosten und der Grunderwerbssteuer entfallenden Erstattungsbetrages beruht auf dem dem Schadensersatzrecht innewohnenden Prinzip der Vorteilsausgleichung, wonach auf das zum Schadensersatz verpflichtende Ereignis zurückzuführende Vorteile auf den Ersatzanspruch anzurechnen sind. Da die vom Kläger gezahlte Maklerprovision noch nicht an ihn zurückgeflossen ist, besteht der Vorteil in dem Anspruch. Eine Saldierung mit dem Schadensersatzanspruch ist mangels Gleichartigkeit nicht möglich; der Vorteil kann nur durch Abtretung des Erstattungsanspruchs ausgeglichen werden. Darauf, ob die Beklagten die Abtretung verlangt haben, kommt es nicht an. Die Verurteilung zur Zahlung nur Zug um Zug gegen die Abtretung des Anspruchs ist ein Weniger gegenüber dem Zahlungsanspruch, so dass § 308, Abs- 1 S. 1 ZPO einer solchen Verurteilung nicht entgegensteht (BGHZ 27, 241).

Der Zinsanspruch auf den Schadensersatzanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Die Klageerweitung ist den Beklagten am 1. Juli 2011 zugestellt worden.

4. Der Feststellungsantrag ist gemäß § 256 ZPO zulässig und begründet. Bezüglich der Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung der Grundschuld und der Zinsen auf den Baukredit liegen ebenfalls die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs-. 1 BGB vor, die Schadensentwicklung ist aber noch nicht abgeschlossen.

5. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO. Die Streitwertfestsetzung entspricht derjenigen des Landgerichts.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor.