Entscheidung 11 O 198/10

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 22.262,88 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.08.2009 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere 2.820,30 € vorgerichtliche Gutachterkosten nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.06.2010 zu zahlen.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu Händen der Rechtsschutz ... weitere 2.097,97 € vorgerichtliche Anwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.06.2010 zu zahlen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 20 % und der Beklagte 80 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger kauften vom Beklagten mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 08.09.2008 das Einfamilienhaus in der ... Das Haus wurde 1930 errichtet. Der Kaufpreis betrug 165.000,00 €. Das Haus wurde besichtigt und anlässlich der Besichtigung wies der Beklagte die Kläger ausdrücklich auf einen Sturmschaden und Undichtigkeiten am Dach hin. Unter Punkt 3. des notariellen Kaufvertrages heißt es: „Der Vertragsgegenstand wird in dem gegenwärtigen, dem Erwerber bekannten Zustand verkauft. Der Veräußerer versichert, daß ihm verborgene Mängel solcher Art, die bei einer Besichtigung nicht ohne weiteres erkannt werden können, nicht bekannt sind. ..." (Bl. 17 d. Akte).

Die Kläger behaupten, sie seien vom Beklagten über den Zustand des Hauses arglistig getäuscht worden.

Deshalb könne sich der Beklagte nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Der Beklagte habe anlässlich der Verkaufsgespräche ausdrücklich erklärt, dass ein Wasserschaden behoben sei. Nach Einzug in das Haus habe sich aber gezeigt, dass das Kellergeschoss feucht gewesen sei. Der daraufhin beauftragte Sachverständige ... habe eine deutliche Überschreitung normaler Messwerte und erhebliche Feuchtigkeit festgestellt. Die von diesem dokumentierten Feuchtigkeitserscheinungen im gesamten Haus hätten dem Beklagten nicht entgangen sein können. Außerdem habe der Sachverständige eine kurz vor den Vertragsverhandlungen stattgefundene völlig untaugliche Kellerabdichtungsversuche des Beklagten in Teilbereichen der Kellerwand festgestellt. Die Kläger hätten für Reparaturen an den Kellerwänden 15.071,65 € brutto (Horizontalabdichtungsmaßnahmen) sowie für die notwendige Vertikalabdichtung weitere 7.191,23 € aufzuwenden. Die Einholung des vorgerichtlichen Gutachtens hätte 2.820,30 € gekostet. Außerdem seien Dachundichtigkeiten festgestellt worden die Sanierungskosten von weiteren 15.073,43 € verursachen würden.

Hiervon machen die Kläger einen erststelligen Teilbetrag von 6.000,00 € geltend.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 28.262,88 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.08.2009 zu zahlen.

Der Beklagte wird ferner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger weitere 2.820,30 € (vorgerichtliche Gutachterkosten) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Klage zu zahlen.

Der Beklagte wird ferner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger zu Händen der Rechtsschutz ... weitere 2.097,97 € (vorgerichtliche Anwaltskosten) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Klage zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, bei Übergabe des Objekts hätten keine beseitigungsbedürftigen Feuchtigkeitsmängel im Keller bestanden. Der Gewährleistungsausschluss gelte auch für verborgende Mängel, ein arglistiges Verschweigen liege nicht vor. Insbesondere habe er keine positive Kenntnis von den Mangelerscheinungen gehabt. Die Horizontalsperre sei nicht mangelhaft und sei erst im Februar 2009 eingebracht worden. Ihm sei ferner keine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt worden viel zu spät, nämlich erst im Mai 2009. Auch sei die Vertikalsperre nicht mangelhaft.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 12.11.2010 (Bd. I, Bl. 230 d. Akte). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 05.09.2011 (Bd. II, Bl. 284 ff. d. Akte) Bezug genommen. Das Gericht hat außerdem Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 14.10.2011 (Bd. II, Bl. 326 d. Akte). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 31.08.2012 (Bl. 373 bis 389 d. Akte) und das Ergänzungsgutachten vom 23.12.2013 Bezug genommen.

Das Gericht hat außerdem den Sachverständigen mündlich angehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörung wird auf die Sitzungsniederschrift vom 17.06.2014 (Bl. 538, Bd. III d. Akte) Bezug genommen.

Die Klage ist in austenorierter Höhe begründet.

Die Kläger haben Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. 433 Abs. 1, 434, 437 Nr. 3 BGB auf Schadensersatz für die Durchführung einer Horizontal- und einer Vertikalabdichtung.

Die Kläger brauchten dem Beklagten keine Frist zur Mängelbeseitigung setzen, denn dies ist bei arglistigem Verschweigen grundsätzlich unzumutbar.

Ein Schadensersatzanspruch für die Arbeiten am Dach ist unbegründet, weil die Kläger das Haus in Kenntnis dieses Mangels kauften, § 442 BGB. Unstreitig hat der Beklagte anlässlich der Vertragsverhandlungen auf diese Mängel am Dach hingewiesen.

Die vom sachverständigen Zeugen ... und vom gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellten Feuchtigkeitsmängel stellen einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB dar, da ein feuchter Keller regelmäßig nicht der von den Vertragsparteien vorausgesetzten Eigenschaft entspricht. Die Durchfeuchtungen sind in einem ganz erheblichen Maß schadensträchtig und haben maßgeblichen Einfluss zum Ob und Wie der Kaufentscheidung von Käufern eines Einfamilienhauses (vgl. BGH IBR 2002, 283).

Im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht auch davon überzeugt, dass der Beklagte den Klägern die Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen hat.

Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er einen offenbarungspflichtigen Mangel oder die ihm begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält und er weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Aufklärung über diesen Mangel den Kaufvertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte. Fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers vom Mangel genügt für Arglist dagegen nicht. Eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht für alle wesentlichen Mängel der Kaufsache, die für den Vertragszweck von erkennbar erheblicher Bedeutung sind. Ein Handeln in betrügerischer Absicht für den Arglistenvorwurf ist nicht erforderlich. Eine Verhaltensweise, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines für Möglichhaltens und in Kaufnehmens reduziert ist in diesem Sinne also Erklärungen ins Blaue hinein abgibt und mit der kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss, genügt (vgl. hierzu Brandenburgisches Oberlandesgericht 5. Zivilsenat Az.: 5 U 98/07, zitiert nach juris m.w.N.).

Eine Offenbarungspflicht des Beklagten hinsichtlich der Feuchtigkeitsmängel bestand. Diese besteht für alle wesentlichen Mängel der Kaufsache, die für den Vertragszweck von erkennbar erheblicher Bedeutung sind. Mehrere Umstände lassen den Schluss zu, dass der Beklagte im Zeitpunkt des Vertragsschlusses positive Kenntnis über das Vorliegen der Feuchtigkeitsschäden hatte.

So hat der sachverständige Zeuge bekundet, dass die Feuchtigkeitsschäden im Keller jedenfalls für den Voreigentümer anhand von dunklen Verfärbungen offensichtlich erkennbar sein können. Außerdem seien kristallische Ablagerungen für jeden erkennbar gewesen. Er hat er eine fehlerhaft nachträgliche eingebrachte Bohrlochinjektion festgestellt. Auch der gerichtlich bestellte Sachverständige kommt im Ergebnis seiner umfangreichen Begutachtung zu dem Schluss, dass der im Gutachten des Sachverständigen ... dokumentierte Zustand der Bauwerksabdichtung nicht geeignet sei, Nässe aus dem Erdreich dauerhaft und wirksam von den Kelleraußenwänden fernzuhalten. Aufgrund des beschriebenen Zustands der Abdichtung und der Ergebnisse der eigenen Feuchtegehaltsmessungen sei mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die erdberührten Kellerwände bereits seit langem und damit auch zum Zeitpunkt des Kaufvertrags der Parteien durchfeuchtet gewesen sind. Zwar führt der Sachverständige sowohl in seinem schriftlichen Gutachten als auch bei seiner mündlichen Anhörung aus, dass er keine Äußerung dazu machen kann, ob der Klägern das auch erkannt hat.

Aufgrund der offen zu Tage tretenden Feuchtigkeitsschäden (vgl. hierzu auch die Fotos Bl. 390 ff. d. Akte) und insbesondere des Umstandes, dass der Beklagte selbst versucht hat, diesen Zustand zu beseitigen, muss davon ausgegangen werden, dass dem Beklagten die Feuchtigkeitsschäden bekannt gewesen sind und er diese trotz der bestehenden Offenbarungspflicht gegenüber den Beklagten verschwiegen hat.

Der Schadensersatzanspruch ist auch der Höhe nach begründet. Nach dem die Kläger durch Vorlage von Kostenangeboten und Rechnungen von Fachfirmen substantiiert die Höhe der Reparaturkosten dargelegt haben, ist das einfache Bestreiten des Beklagten diesbezüglich nicht ausreichend. Die Kosten müssten qualifiziert bestritten werden. Die Kläger können auch die Kosten für die privatsachverständige Begutachtung ersetzt verlangen. Der Beklagte gab durch die verschwiegenen Mängel, die nach dem Einzug festgestellt worden sind, Anlass zur ordnungsgemäßen Sachaufklärung. Da die Kläger Laien sind, durften sie sich sachverständiger Hilfe bedienen. Das Gutachten wurde auch prozessbezogen erstattet und in den Prozess eingeführt und war zur Feststellung von Mängelursachen notwendig.

Der Anspruch auf die vorgerichtlich angefallenen Anwaltskosten ergibt sich aus § 286 BGB. Der Ausspruch betreffend die Nebenforderung beruht auf §§ 286, 288, 291 BGB.

Der Ausspruch zu den prozessualen Nebenentscheidungen beruht auf §§ 92, 709 ZPO.

Streitwert: 31.083,18 € (die außergerichtlichen Anwaltskosten als Nebenforderung erhöhen den Streitwert nicht)