Entscheidung 4 U 26/10

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 29.01.2010, das im Tenor dahin berichtigt wird, dass die Klage unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 2.09.2009 abgewiesen wird, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird zugelassen.

I.

Der Kläger nimmt die Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung auf Zahlung von 31.183,69 € nebst Zinsen sowie Freistellung von jeglichen Verpflichtungen anlässlich seiner Beteiligung an der „L… U...“ jeweils Zug um Zug gegen Übertragung aller Ansprüche gegen diese Gesellschaft und Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch.

Der Kläger beteiligte sich mit Beitrittserklärung vom 14.12.2000 – nicht, wie im landgerichtlichen Urteil ausgeführt, am 2.12.1999 – mit einem Eigenkapital von 58.090,00 DM zuzüglich Agio i.H.v. 2.900,00 DM an der „L… U...", einem geschlossenen Immobilienfonds in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: Fonds oder FondsGbR), deren Gründungsgesellschafter die Beklagten zu 1. und 2. sind. In den auf der Rückseite der Beitrittserklärung abgedruckten Vermittlungsbedingungen, mit deren Geltung sich der Kläger einverstanden erklärte, hieß es u.a.: „Sollte der Anleger, aus welchen Rechtsgründen auch immer Schadensersatzansprüche gegenüber dem Prospektherausgeber, der Vertriebsgesellschaft oder den Anlageberatern stellen, so verjähren diese binnen sechs Monaten nach Kenntnisnahme des haftungsbegründenden Umstandes, spätestens jedoch innerhalb von drei Jahren ab seinem Beitritt zum Angebot."

Zweck des Fonds waren der Erwerb, die Sanierung und Renovierung von acht ehemals von Streitkräften der GUS und deren Familien genutzten Altgebäuden auf dem Grundstück Flurstück 163 und 164 der Flur 108 in F… sowie die gemeinschaftliche Nutzung und Bewirtschaftung des Objekts. Diese Maßnahmen sollten ausweislich des Angebotsprospekts („Dokumentation, Anlage K 2, Bl. 14 ff.), mit dem der Fonds beworben wurde, zum Teil durch Einlagen der noch zu werbenden Gesellschafter, im Übrigen mit Bankkrediten finanziert werden. Die entsprechenden Kreditverträge hatten die Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaft vor dem Beitritt des Klägers mit der I… und der D…bank AG (im Folgenden: D… AG) geschlossen. Die Darlehen wurden durch entsprechende Grundschulden besichert. Die Darlehensverträge sehen vor, dass die Gesellschafter gegenüber den finanzierenden Banken persönlich in einer ihrer jeweiligen Beteiligung an dem Gesellschaftsvermögen entsprechenden Höhe haften.

Auf S. 22 des Prospekts heißt es unter „Die Haftung der Gesellschafter“ u.a.:

„Die Gesellschafter haften gegenüber Gläubigern der Gesellschaft mit dem Gesellschaftsvermögen unbeschränkt als Gesamtschuldner. Mit ihrem sonstigen Vermögen haften sie nur quotal entsprechend ihrer kapitalmäßigen Beteiligung an der Gesellschaft, der Höhe nach jedoch unbeschränkt. Die quotale Haftungsbeschränkung hat die Geschäftsführung/der Geschäftsbesorger der Gesellschaft durch Aufnahme entsprechender Vereinbarungen in die Verträge mit Dritten sicherzustellen. Soweit Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück – wie auch für öffentliche Lasten – insgesamt. Darüber hinaus haften die Gesellschafter quotal entsprechend ihrer Beteiligung. Die Haftungsbeschränkung gilt nicht gegenüber der öffentlichen Hand.

(...)

Die Rechtsverhältnisse in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wie sie üblicherweise bei Immobilienfonds ausgestaltet sind, stellen sich wie folgt dar: Regelmäßig haften die Gesellschafter für die Gesellschaftsschulden anteilig in der Höhe unbeschränkt. Auf das Gesellschaftsvermögen kann der Gläubiger stets voll zugreifen (...).“

Wegen der weiteren Einzelheiten der Dokumentation wird auf die Anlage K 2 (Bl. 14 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Fondsgesellschaft hatte mit der …gesellschaft – L… mbH (jetzt: D… W… GmbH) am 3.11.1999 einen Generalmietvertrag mit Staffelmietvereinbarung über eine am 31.12.2009 endende Laufzeit abgeschlossen. Der Generalmieter vermietete seinerseits die Wohnungen an einzelne Mieter, in deren Mietverträgen vereinbart ist, dass nach Ablauf des Generalmietvertrages die Mietverhältnisse mit der Fondsgesellschaft fortgesetzt werden. Auf Grund der fest vereinbarten Mieteinnahmen mit dem Generalmieter blieb der tatsächliche Vermietungsstand für die Gesellschaft zunächst ohne Auswirkungen. Nachdem abzusehen war, dass die Fondsgesellschaft nach Auslaufen des Generalmietvertrages ihre Kapitaldienste nicht mehr würde erbringen können, wurde den Gesellschaftern am 25.05.2007 ein vorläufiges Sanierungskonzept vorgestellt; am 22.05.2009 schloss die Fondsgesellschaft mit ihren Kreditgebern eine Sanierungsvereinbarung, hinsichtlich deren Inhalt auf die Anlage K 10 (Bl. 277 ff. d.A.) verwiesen wird.

Der Kläger, der die Beklagten mit anwaltlichen Schreiben vom 21.10.2008 (K 3, Bl. 86 f. d.A.) erfolglos mit Fristsetzung zum 4.11.2008 zur Erklärung der Bereitschaft zu einer außergerichtlichen Einigung aufgefordert hatte, machte geltend, der Prospekt sei in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft. So werde mit der Formulierung, „soweit (...), haftet zunächst die Immobilie (...)“ eine Haftungsreihenfolge in dem Sinne suggeriert, dass für die Forderungen der Banken vorrangig das Grundstück hafte und erst danach die anteilige Haftung der Gesellschafter mit ihrem persönlichen Vermögen zum Tragen komme. Diese Auffassung werde auch vom 20. und 27. Zivilsenat des Kammergerichts geteilt. Die Haftungsreihenfolge sei für ihn bei der Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung gewesen. Im Übrigen sei es Sache der Beklagten, die in einem solchen Fall bestehende Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens zu widerlegen. Entscheidungsalternativen hätte er – wie im Regelfall bei Anlagen, die nachhaltige Erträge erwarten lassen – indes nicht gehabt.

Fehlerhaft sei der Fondsprospekt des weiteren deshalb, weil er keinen Hinweis darauf enthalte, dass sich bei einem nachträglichen Ausscheiden von Gesellschaftern die Beteiligungsquote der verbleibenden Gesellschafter – und damit deren Haftungsquote – erhöhe.

Schließlich fehle – unstreitig – ein Hinweis darauf, dass ausscheidende Gesellschafter gemäß den §§ 159, 160 HGB fünf Jahre nach dem Ausscheiden für Gesellschaftsverbindlichkeiten haften; mit der in § 14 des Gesellschaftsvertrages getroffenen Regelung werde vielmehr der Eindruck erweckt, dass mit Veräußerung alle Rechte und Pflichten aus der Beteiligung übergingen.

Das Landgericht hat die Beklagten am 2.09.2009 im schriftlichen Vorverfahren im Wege des Versäumnisurteils antragsgemäß zur Zahlung von 31.183,69 € zuzüglich 5 % Zinsen seit Rechtshängigkeit sowie zur Freistellung von jeglichen Verpflichtungen anlässlich der Beteiligung an der Fondsgesellschaft verurteilt, jeweils Zug um Zug gegen Übertragung aller Ansprüche des Klägers gegen die Fondsgesellschaft, obgleich die Verteidigungsanzeige der Beklagten rechtzeitig eingegangen war – diese aber dem Parallelverfahren 1 O 219/09 zugeordnet worden. Gegen dieses Versäumnisurteil legten die Beklagten am 4.09.2009 Einspruch ein und beantragten – ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 18.12.2009 (Bl. 293 d.A.) –, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Beklagten stellten Prospektfehler in Abrede. Gestützt auf Urteile des 24. und 26. Zivilsenats des Kammergerichts vertraten sie die Auffassung, die vom Kläger beanstandete Textpassage könne nicht im Sinne einer Haftungsreihenfolge verstanden werden; im Textzusammenhang gelesen, werde lediglich die umfassende Haftung des Gesellschaftsvermögens der quotalen Haftung der Gesellschafter mit ihrem persönlichen Vermögen gegenübergestellt. Ohnehin wisse jedermann, dass sich Banken für die Realisierung ihrer Forderungen eine Reihenfolge für die Verwertung bestimmter Zugriffsobjekte niemals vorschreiben ließen. Allenfalls sei die Textpassage mehrdeutig mit der Folge, dass den Anleger die Obliegenheit treffe, sich durch Rückfragen Klarheit zu verschaffen. Eine vorrangige Verwertung dinglicher Sicherheiten sei auch nicht notwendigerweise für den Anleger günstiger, denn mit Zwangsversteigerung des Grundstücks fiele die gesamte öffentliche Förderung weg.

Ein haftungsbegründender Prospektfehler sei auch nicht darin zu sehen, dass in dem Prospekt auf die – im Gesetz (§ 738 BGB) angeordnete – Anwachsung der Anteile der verbleibenden Gesellschafter bei Ausscheiden eines Gesellschafters hingewiesen werde. Der Hinweis darauf, dass sich Veränderungen hinsichtlich der quotalen Beteiligung ergeben könnten, reiche aus; ohnehin sei eine Haftungserhöhung mit dem Ausscheiden eines Gesellschafters aber auch nicht verbunden.

Über die Nachhaftung ausscheidender Gesellschafter habe es keiner Aufklärung in dem Prospekt bedurft. Jedem, der einer GbR beitrete, sei bekannt, dass für Verbindlichkeiten der GbR gesamtschuldnerisch gehaftet werde.

Jedenfalls seien etwaige Prospektfehler nicht ursächlich für den Beitritt des Klägers gewesen. Dass die vermeintlich prospektierte Haftungsreihenfolge ihm völlig unwichtig gewesen sei, sei daraus ersichtlich, dass der Kläger diesen Aspekt im Zusammenhang mit der Unterzeichnung der Mithaftungsvereinbarung nicht aufgeklärt habe. Als die D… AG dem Kläger im Jahre 2001 eine Abschrift des Schuldübernahmevertrages übersandt hatte, den sie mit ihm – über die Geschäftsbesorgerin – geschlossen hatte, sei dem Kläger klar gewesen, dass er mit der D… AG eine Darlehensvereinbarung geschlossen hätte. Wäre die Verwertungsreihenfolge für ihn tatsächlich von erheblicher Bedeutung gewesen, hätte der Kläger – anstatt, wie unstreitig geschehen, die Schuldübernahme anstandslos zu unterschreiben – Einsicht in den Darlehensvertrag nehmen können. Auf den vermeintlichen Prospektfehler sei er erst durch Internet-Rundschreiben des Anwaltsbüros aufmerksam gemacht worden.

Sie hielten die Klage wegen fehlender Anrechnung von Steuervorteilen für unschlüssig, jedenfalls seien die Steuerersparnisse, die mit 36.390,13 € höher ausfielen als die Einlagebeträge, schadensmindernd zu berücksichtigen.

Schließlich erhoben die Beklagten die Einrede der Verjährung. Die Verjährungsfrist für Ansprüche wegen Prospektfehlern unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss sei in den einbezogenen Beitrittsbedingungen wirksam verkürzt worden. Auch die dreijährige Regelverjährung nach § 195 BGB n.F. sei abgelaufen. Es habe hinreichend Anlass bestanden, Aufklärung zu der vermeintlich prospektierten Haftungsreihenfolge zu verlangen, denn eine solche sei in dem mit dem Schuldbeitrittsvertrag in 2001 übersandten Darlehensvertrag nicht enthalten gewesen.

Der Kläger beantragte – insoweit sind die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil zu korrigieren – ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 18.12.2009, das Versäumnisurteil mit der Maßgabe aufrechtzuerhalten, dass die Beklagte als Gesamtschuldner verurteilt werden, und begehrte klageerweiternd die Verurteilung zur Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.880,20 €.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der geltend gemachte Anspruch aus den §§ 280 Abs. 1, 311a Abs. 3 BGB wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen durch unrichtige Prospektangaben bestehe gegenüber keinem der Beklagten. Der Prospekt, auf dessen Grundlage die Anlageinteressenten über den Beitritt zur Fondsgesellschaft entscheiden hätten, sei nicht fehlerhaft, insbesondere sei über die für den einzelnen Gesellschafter bestehenden Haftungsrisiken richtig und umfassend informiert worden.

Soweit darin auf S. 22 die Rede davon sei, dass „zunächst“ eine Haftung der Immobilie der Gesellschaft bestünde, werde hierdurch keine zeitliche Verwertungsabfolge zum Ausdruck gebracht. Es würden vielmehr im Sinne eines „einerseits und andererseits“ die verschiedenen Haftungsobjekte dargestellt. Aus dem Hinweis auf die lediglich „quotale“ Haftung der Gesellschafter mit ihrem Vermögen lasse sich ableiten, dass den Anlegern damit allein vor Augen gehalten werden sollte, dass sie infolge ihres Fondsbeitritts nicht als Gesamtschuldner für die gesamten Verbindlichkeiten der Gesellschaft mit ihrem persönlichen Vermögen in Anspruch genommen werden könnten. Dem sei gegenübergestellt worden, dass das Grundstück „insgesamt“ hafte. Ein Vertrauen der Gesellschafter darauf, mit ihrem persönlichen Vermögen nicht für etwaige Ausfälle der übrigen Gesellschafter haften zu müssen, sei nicht gerechtfertigt. Die juristische Ausgestaltung der Anlegerhaftung sei im Prospekt zutreffend dargestellt, über die tatsächlichen Auswirkungen der Rechtsgestaltung hätten sich die Anleger erforderlichenfalls durch Rechtbeistand und bei Unklarheiten bei den Prospektverantwortlichen informieren müssen. Daraus, dass solche Nachfragen unterblieben seien, folge im Umkehrschluss, dass die betreffenden Prospektpassagen so unklar nicht sein könnten.

Einem Verständnis der betreffenden Passage in dem vom Kläger vorgetragenen Sinne stehe die funktionale Ausgestaltung des Fonds entgegen. Bei einer zwingend zeitlich vorrangigen Verwertung der Immobilie bestünde die Gefahr, die für die Konzeption wesentliche öffentliche Förderung zu verlieren; nur geringfügige Rückstände einzelner Gesellschafter könnten zu wirtschaftlich unvorteilhaften Veräußerungsvorgängen führen.

Fehlerhaft sei der Prospekt auch nicht im Hinblick auf eine Erhöhung der Haftung der Gesellschafter. Das Risiko einer nachträglichen Erhöhung der Haftungsquote bestehe aufgrund der mit der D… AG und der I… getroffenen Sondervereinbarungen zur Festschreibung einer anteiligen Haftung der Gesellschafter nicht. Unbeschadet dessen stelle § 4 Nr. 9 des Gesellschaftsvertrages die Rechtslage im Falle des Ausscheidens eines Gesellschafters dar; auf die möglichen Folgen werde auf S. 42 des Prospekts umfassend eingegangen.

Schließlich sei die unterbliebene Information zur Nachhaftung gemäß den §§ 159, 160 HGB nicht geeignet, einen Prospektfehler zu begründen. Eines Hinweises auf die geltende Rechtslage habe es hier nicht bedurft. Die Nachhaftung zähle zudem nicht zu den einem Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds als langfristiges Anlagekonzept primär zu erörternden Gesichtspunkten. Auch hier die Möglichkeit bestanden, sich Rechtsrat einzuholen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er sein erstinstanzliches Klagebegehren weiterverfolgt. Er rügt die Verletzung materiellen Rechts.

Er vertritt weiterhin die Auffassung, dass der Satz, „soweit Gläubiger (...), haftet zunächst das Grundstück“, nach seinem Wortlaut und dem sprachlichen Zusammenhang eine zeitliche Reihenfolge zum Ausdruck bringe. Aus der Verknüpfung der Begriffe „zunächst“ und „darüber hinaus“ ergebe sich nicht, dass die Haftung des Grundstücks neben der gleichberechtigten quotalen Haftung der Gesellschafter stünde. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass jeder Gesellschafter verpflichtet gewesen sei, den Darlehensvertrag abzuschließen und sich der Zwangsvollstreckung in sein außergesellschaftliches Vermögen zu unterwerfen. Ersteres sei wegen der seinerzeit geltenden Doppelverpflichtungstheorie erfolgt. Auch der drohende Verlust der öffentlichen Förderung sei kein Gesichtspunkt, der gegen die von ihm – dem Kläger – favorisierte Auslegung spreche, denn dieser Nachteil bestünde bei einer Verwertung des Grundstücks im Wege freihändiger Veräußerung nicht. Ohnehin könne die Gesellschaft Unterdeckungen durch Aufnahme zusätzlicher Fremdmittel, freiwilliger Nachschüsse der Gesellschafter oder Einwerbungen neuer Gesellschafter auszugleichen versuchen.

Zu seinen Gunsten streite die tatsächliche Vermutung dafür, dass die mangelhafte Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich gewesen sei; diese Vermutung hätten die Beklagten nicht widerlegt.

Er meint - dies war auch bereits Gegenstand des Schriftsatzes vom 9.12.2009 in der ersten Instanz –, Steuervorteile, die ohnehin nur 29.860,03 € ausmachten, seien nicht zu berücksichtigen, denn der Schadensersatz sei ebenfalls nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Satz 4 EStG zu versteuern.

Der Kläger beantragt zuletzt,

das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 29.01.2010 dahin abzuändern, dass das Versäumnisurteil der Kammer vom 2.09.2009 – mit der Maßgabe, dass anstelle einer Freistellungsverpflichtung die Feststellung der Freistellungsverpflichtung tritt – aufrechtzuerhalten und die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger weitere 1.880,20 € zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen mit näheren Ausführungen und unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlichen Argumentation die angefochtene Entscheidung. Sie vertreten insbesondere weiterhin die Auffassung, der Kläger könne sich auf die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens nicht stützen, denn er sei erst durch Postwurfsendungen/Internetauftritt seines späteren Prozessbevollmächtigten auf den vermeintlichen Prospektfehler aufmerksam gemacht worden; er habe seiner Behauptungslast im Hinblick auf das subjektive Moment nicht entsprochen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachvorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig; in der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg. Den Tenor des angefochtenen Urteils hat der Senat gemäß § 319 ZPO berichtigt, denn im Hinblick auf die darin vergessene Aufhebung des am 2.09.2009 ergangenen Versäumnisurteils lag eine offensichtliche Unrichtigkeit vor (vgl. Zöller-Herget, 28. Aufl. 2010, § 343 Rdnr. 2).

Das Landgericht ist zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass dem Kläger gegen die Beklagten die geltend gemachten Ansprüche nicht zusteht.

Als Grundlage für die Ansprüche – sei es auf Zahlung, auf Feststellung der Verpflichtung zur Freistellung oder sei es auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten – kommt nur ein Anspruch auf Schadensersatz unter dem Gesichtspunkt eines Verschuldens bei Vertragsschluss in Verbindung mit den Grundsätzen einer (bürgerlich-rechtlichen) Prospekthaftung in Betracht. Dieser Anspruch ist jedoch nicht begründet.

1. Zwar sind die Beklagten – dies stellen sie auch nicht in Abrede – als Gründungsgesellschafter der FondsGbR passivlegitimiert, d.h. sie haften grundsätzlich für fehlerhafte Angaben in dem Fondprospekt (bzw. hier der Dokumentation), die Grundlage für die Entscheidung des Klägers über seinen am 14.12.2000 erklärten Beitritt zu der FondsGbR (K 1, Bl. 13 d.A./ B 11, Bl. 447 d.A.) waren.

2. Es fehlt jedoch bereits an einem die Haftung der Beklagten begründenden Prospektfehler.

Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen hat der Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten im allgemeinen die einzige Unterrichtungsmöglichkeit darstellt, den Anleger über alle Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig zu unterrichten (vgl. nur: BGH Urteil vom 22.03.2010 – II ZR 203/08 – Rn. 13).

An diesem Maßstab gemessen weist die in Rede stehende Dokumentation unter keinem der von dem Kläger geltend gemachten Gesichtspunkte einen Prospektfehler auf.

a) Dies gilt insbesondere, soweit der Kläger sich darauf stützt, auf S. 22 der Dokumentation (Bl. 24 R d.A.) sei die Haftung der Gesellschafter durch die Passage "Soweit Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück – wie auch für öffentliche Lasten – insgesamt. Darüber hinaus haften die Gesellschafter nur quotal entsprechend ihrer Beteiligung." unzutreffend dargestellt, da dadurch das Risiko der Zwangsvollstreckungsklauseln in der Grundschuldurkunde verschleiert werde, durch die sich die Gesellschafter der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen hätten unterwerfen müssen. Durch die vorzitierte Textpassage werde dem Leser demgegenüber suggeriert, dass für die Verbindlichkeiten der Banken vorrangig das Grundstück hafte.

Die Textpassage auf S. 22 der Dokumentation ist – entgegen der Auffassung des Klägers – auch aus der maßgeblichen Sicht eines Anlegers/Beitrittsinteressenten nicht im Sinne einer Haftungsreihenfolge dahin zu verstehen ist, dass die das Fondsprojekt finanzierenden Banken bei Rückständen in Bezug auf die Rückzahlung der Darlehen erst das Gesellschaftsvermögen der FondsGbR und nur bei insoweit erfolgloser Verwertung das Vermögen der persönlich – wenn auch quotal – haftenden Gesellschafter in Anspruch nehmen könnten.

aa) Zwar ist dem Kläger zuzustimmen, dass der Wortlaut des Satzes "Soweit Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück – … - insgesamt ", isoliert betrachtet, durch die Verwendung des Begriffs "zunächst" im Sinne von "zeitlich vor" und damit als vorrangig verstanden werden könnte. Ebenso mag man allein aus der Verwendung des Begriffs "darüber hinaus" in dem darauf folgenden Satz "Darüber hinaus haften die Gesellschafter nur quotal entsprechend ihrer Beteiligung." aufgrund des sprachlichen Zusammenhangs nicht darauf schließen können, dass mit der Gegenüberstellung der Haftung des Grundstücks und der Haftung der Gesellschafter lediglich ein Verhältnis "einerseits" und "andererseits" (so etwa LG Berlin Urteil vom 11.12.2008 – 37 O 326/07 – Rn. 67) oder einer bloßen Aufzählung der verschiedenen Sicherheiten (so KG Urteil vom 12.11.2008 – 24 U 102/07 – Rn. 66) gemeint sein kann. Allerdings kann dem Umstand, dass in dem Folgesatz auf die Verwendung des Begriffs "zunächst" die Anknüpfung "darüber hinaus" und nicht etwa eine zeitliche oder eine Reihenfolge bezeichnende Anknüpfung etwa mit Begriffen wie "erst dann" oder "danach" folgt, entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht jegliche Bedeutung abgesprochen werden (so aber wohl KG Urteil vom 24.05.2007 – 20 U 107/05 – Rn. 43). Die Anknüpfung des Folgesatzes mit "darüber hinaus" hat vielmehr zur Folge, dass – auch aus Sicht eines juristischen Laien – allein der Verwendung des Begriffs "zunächst" kein klares Auslegungsergebnis entnommen werden kann (anders aber KG Urteil vom 28.03.2006 – 27 U 65/05 – Rn. 62).

bb) Der Absatz, in dem sich auf S. 22/23 der Dokumentation unter der Überschrift "Die Haftung der Gesellschafter" die obige Formulierung "Soweit Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück … insgesamt" befindet, spricht, in seiner Gesamtheit betrachtet, allerdings dagegen, dass der Kläger diese Erläuterung im Sinne einer Haftungsreihenfolge verstehen durfte. Der gesamte Absatz bezieht sich auf die Haftung gegenüber Gläubigern der Gesellschaft. Dabei wird in den ersten beiden Sätzen die Haftung der Gesellschafter mit dem Gesellschaftsvermögen abgegrenzt gegen die Haftung der Gesellschafter mit ihrem sonstigen Vermögen quotal entsprechend ihrer Beteiligung an der Gesellschaft, wenn auch der Höhe nach unbegrenzt. In Satz drei wird die Verpflichtung der Geschäftsführung zur Sicherstellung dieser quotalen Haftungsbeschränkung beschrieben. In den Sätzen vier bis sechs wird sodann genau entsprechend der Systematik der Sätze 1 und 2 die Haftung gegenüber den grundpfandrechtlich gesicherten Gläubigern und die Haftung gegenüber der öffentlichen Hand dahin erläutert, dass das Grundstück insgesamt haftet, während die Gesellschafter auch gegenüber den grundpfandrechtlich gesicherten Gläubigern "darüber hinaus", also mit ihrem persönlichen Vermögen, nur quotal haften, der öffentlichen Hand gegenüber auch insoweit jedoch unbeschränkt. Danach ist aber festzustellen, dass der Absatz 1 auf S. 22 der Dokumentation sowohl in seinem Aufbau als auch nach seinem Sinngehalt gar keine Aussage zu einer Reihen- oder Rangfolge in Bezug auf die Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft mit dem Grundstück einerseits und dem persönlichen Vermögen andererseits trifft, sondern lediglich eine Aussage zum Umfang der Haftung mit den insoweit zu unterscheidenden Vermögensmassen der Gesellschafter.

Einem Verständnis dahin, dass (zumindest auch) ein Vorrang der Haftung mit dem Grundstück vor einer Inanspruchnahme der Gesellschafter mit ihrem persönlichen Vermögen zum Ausdruck gebracht werden sollte, ist darüber hinaus entgegen zu halten, dass dann – der Systematik der ersten drei Sätze des Absatzes folgend – zusätzlich auch eine Erläuterung dahin zu erwarten wäre, dass die Geschäftsführer der Gesellschaft sich auch verpflichteten, diese nachrangige Haftung der Gesellschafter mit ihrem Vermögen in den entsprechenden Verträgen sicher zu stellen.

Der Umstand, dass eine solche Verpflichtung der Geschäftsführer fehlt und auch im Übrigen weder in der Dokumentation, noch in deren Anlagen – etwa dem Gesellschaftsvertrag - an irgendeiner Stelle auf eine Reihen- oder Rangfolge der Haftung zurückgekommen wird, obwohl dazu - etwa in § 8 des Gesellschaftsvertrages "Haftung/Nachschüsse/ Grunderwerbsteuer" - durchaus Anlass bestanden hätte, spricht deshalb, auch im Rahmen weitergehender Erwägungen einer systematischen Auslegung, gegen die vom Kläger favorisierte Auslegung. Hinzu kommt unter diesem Gesichtspunkt der Umstand, dass im Rahmen der Darstellung der Chancen und Risiken in der Dokumentation (S. 42; Bl. 34 R d.A.) ausdrücklich lediglich das Recht der Darlehensgeber angesprochen ist, bei Nichtbedienung der Fremdmittel das Grundstück zu verwerten. Demgegenüber wurden – auch dies hätte bei dem Verständnis der Darstellung auf S. 22 im Sinne einer vorrangigen Haftung des Grundstücks nahegelegen – nicht Nachteile oder Risiken erwähnt, die mit einer solchen Verpflichtung der Gläubiger verbunden gewesen wären, insbesondere etwa die beklagtenseits angesprochene Verwertung des Grundstücks und damit des Verlustes des wesentlichen Gesellschaftsvermögens auch bei nur geringfügigen Rückständen in Bezug auf die Darlehensverbindlichkeiten, und damit – jedenfalls im Falle einer Verwertung in Form der Zwangsversteigerung des Grundstücks – die Infragestellung des Gesellschaftszwecks insgesamt (ähnlich OLG Frankfurt/Main Urteil vom 20.12.2006 – 23 U 270/05 – S. 10/11 = Bl. 427 f. d. A.).

Schon eine systematische Auslegung spricht danach gegen das Verständnis des Klägers, auch wenn man insoweit den beklagtenseits angeführten Argumenten keine entscheidende Bedeutung beimisst, dass die Gesellschafter gemäß § 4 Ziff. 6 des Gesellschaftsvertrages verpflichtet waren, anteilig persönliche Schuldverpflichtungen zu übernehmen sowie deswegen persönliche Schuldanerkenntnisse abzugeben und insoweit die Geschäftsführung entsprechend zu bevollmächtigen, wozu ausweislich der der Dokumentation als Anhang II beigefügten Formularmuster (Bl. 82, 83 d.A.) auch die Bevollmächtigung zur Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gehörte, oder berücksichtigte, dass Banken sich üblicherweise nicht auf eine Verpflichtung zur vorrangigen Inanspruchnahme eines Grundstücks vor einer Inanspruchnahme mit dem gesamten persönlichen Vermögen haftender Schuldner einlassen. Jedenfalls isoliert betrachtet erscheint insoweit die Gegenargumentation des Klägers durchaus tragfähig. Die Schuldübernahmen/Beitritte zu den Darlehensverträgen waren auf der Grundlage der im Jahr 2000 noch herrschenden – insbesondere in der Rechtsprechung vertretenen – Doppelverpflichtungstheorie (vgl. dazu und zu dem inzwischen geänderten Verständnis nur: BGH Urteil vom 12.12.2005 – II ZR 283/03 – Rn. 13 m.w.N.) erforderlich, um überhaupt eine persönliche Haftung von Gesellschaftern einer GbR für vor ihrem Beitritt begründete Verbindlichkeiten der GbR zu begründen, so dass daraus kein Schluss darauf gezogen werden kann, ob die Haftung aus den Schuldübernahmen neben der Haftung mit dem Grundstück stehen oder dieser gegenüber nachrangig sein sollte. Ebenso hätten die Schuldanerkenntnisse nebst Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung auch bei einer vorrangigen Verwertung des Grundstücks noch Sinn gemacht, wenn die Verwertung des Grundstücks nicht zur vollen Befriedigung der Gläubigeransprüche führte, weil den Banken dann jedenfalls für die noch verbleibenden Verbindlichkeiten ein sofort zur Vollstreckung geeigneter Titel zur Verfügung gestanden hätte. Schließlich sind und waren vom Üblichen abweichende Vereinbarungen mit Banken bei der Finanzierung von besonderen Anlagemodellen durchaus nicht zwingend ausgeschlossen.

cc) Entscheidend gegen eine Auslegung im Sinne einer Haftungsreihenfolge spricht jedoch über die Erwägungen unter bb) hinaus, dass diese Auslegung mit den Gesellschaftszwecken der FondsGbR bzw. den Interessen der Gesamtheit der Gesellschafter, nicht zu vereinbaren wäre.

Zwar mag man dem 27. Zivilsenat des Kammergerichts dahin folgen können, dass eine vorrangige Haftung des Grundstücks vor einer persönlichen Haftung den einzelnen Gesellschafter über einen reinen Zeitgewinn hinaus den Vorteil brächte, "dass sie eine persönliche Inanspruchnahme erst im schlimmsten Fall befürchten müssten, nämlich erst dann, wenn ohnehin nichts mehr zu retten wäre", während sie trotz einer persönlichen Inanspruchnahme gleichwohl keineswegs sicher sein können, dass das Grundstück für sie bzw. den Fonds erhalten bleibt, und je nach Verwertungserlös und Höhe der Verbindlichkeit ihre persönliche quotale Haftung nach einer Verwertung des Grundstücks auch deutlich niedriger ausfallen könnte als bei einer Inanspruchnahme vor einer Verwertung des Grundstücks (KG Urteil vom 28.03.2006 – 27 U 65/05 – Rn. 63).

Dieser, allein aus der Sicht des eine persönliche Inanspruchnahme befürchtenden einzelnen Gesellschafters erfolgten, Betrachtungsweise steht aber das Interesse der Gesellschaft als solcher bzw. der Gesamtheit der an einer Fortführung der Gesellschaft interessierten Gesellschafter – dies hätte durchaus, etwa um der beabsichtigten Erzielung von Steuervorteilen willen, in den letzten zehn Jahren auch der Kläger selbst sein können - entgegen. Vergegenwärtigt man sich, dass Rückstände bei der Bedienung der Darlehen, sei es in der Investitionsphase oder sei es in der nunmehr eingetretenen Bewirtschaftungsphase nach Wegfall der die Bedienung der Darlehen sichernden Garantiemieten, schon dann eintreten konnten und können, wenn nur einzelne Gesellschafter ihre Beiträge oder Nachschüsse, zu denen sie verpflichtet sind, nicht erbringen, hätte – wie bereits ausgeführt – eine vorrangige Verwertung des Grundstücks durch die Bank jedenfalls im Fall der Zwangsversteigerung die Beendigung der Gesellschaft und damit die Vereitelung des Gesellschaftszwecks zur Folge. Dem kann man – entgegen der Auffassung des 27. Senats des KG (a.a.O.) – nicht entgegenhalten, es sei nicht anzunehmen, dass die finanzierenden Banken bei jedem beliebigen Zahlungsrückstand ihr Engagement insgesamt beenden oder – so der Kläger – schließlich die Möglichkeit bestehe, im Rahmen der Bewirtschaftung entstehende Unterdeckungen durch die Aufnahme von Fremdkapital, die Einwerbung weiterer Gesellschafter oder die freiwillige Übernahme von Nachschüssen durch an der Fortführung interessierte Gesellschafter zu decken. Diese Argumente wären nur tragfähig, wenn die Gesellschafter tatsächlich darauf vertrauen könnten, dass die finanzierenden Banken in jeder Situation bereit sein würden, mit einer Durchsetzung ihrer Ansprüche zu warten, bis die von den Klägern angeführten, jeweils zeitaufwändigen Alternativmaßnahmen zu einem Ergebnis geführt hätten und bei Erfolglosigkeit derartiger Alternativmaßnahmen jedenfalls bei verhältnismäßig geringen Beträgen, um der Erhaltung des finanzierten Fonds willen auf eine Durchsetzung fälliger Forderungen sogar ganz verzichten würden. Ein solches Vertrauen erscheint nach den Erfahrungen des Senats nicht gerechtfertigt. Jedenfalls hätte eine Auslegung im Sinne des Klägers vor dem geschilderten Hintergrund – auch unter Berücksichtigung der von ihnen aufgezeigten Alternativmöglichkeiten zur Abwendung einer Verwertung des Grundstücks - zur Folge, dass die Gesellschaft ihr Fortbestehen trotz der persönlichen und im Übrigen bereits auf ihre jeweilige Beteiligungsquote beschränkten Haftung der Gesellschafter letztlich ganz vom Wohlwollen der finanzierenden Banken abhängig gemacht hätte. Dieses Ergebnis ist mit den von den Gesellschaftern verfolgten wirtschaftlichen Zwecken nicht zu vereinbaren.

Dem kann der Kläger auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass er zu einer Zustimmung zu Beitragserhöhungen/Nachschüssen aufgrund der gesellschafterlichen Treuepflicht nicht gezwungen werden könnte. Die neben der Haftung mit dem Gesellschaftsvermögen bestehende persönliche Haftung der Gesellschafter gegenüber den Gesellschaftsgläubigern hat (rechtlich) mit der Verpflichtung zu Nachschüssen nichts zu tun.

dd) Der Kläger kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass Unklarheiten oder Zweifel in Bezug auf die Auslegung von Angaben in einem Prospekt zu Lasten des Prospektverantwortlichen bzw. hier der jedenfalls wegen der Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in dem Prospekt haftenden Gründungsgesellschafter gehen. Aus den unter aa) bis cc) ausgeführten Gründen hätte der Kläger vielmehr bei nur geringfügigem – und insoweit auch von einem in erster Linie an einer steuersparenden Anlage interessierten Beitrittsinteressenten zu erwartenden - Hinterfragen der Bedeutung des Satzes "Soweit Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück - … - insgesamt." in Zusammenhang mit des weiteren Erläuterungen in der Dokumentation und/oder den Konsequenzen eines Verständnisses im Sinne einer vorrangigen Inanspruchnahme des Grundstücks für das Fortbestehen der Gesellschaft erkennen müssen, dass mit diesem Satz – trotz der Verwendung des Wortes "zunächst" – eindeutig keine Haftungsreihenfolge gemeint sein kann.

b) Ein Prospektfehler kann auch nicht darin gesehen werden, dass – so die Auffassung des Klägers – in der Dokumentation nicht darauf hingewiesen werde, dass sich bei einem Ausscheiden von insolventen Gesellschaftern gemäß § 19 Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrages die Beteiligungsquote und damit auch die Haftungsquote aller verbleibenden Gesellschafter erhöhe.

Wie die Beklagten zu Recht anmerken, ergibt sich zu diesem Aspekt nichts aus dem vom Kläger insoweit in Bezug genommenen Urteil des KG vom 24.05.2007 – 20 U 107/05.

Darauf, dass das Ausscheiden eines Gesellschafters wegen Insolvenz oder vergleichbarer Gründe gemäß § 19 Nr. 3 des Gesellschaftsvertrages zur Folge hat, dass die Gesellschaft mit den übrigen Gesellschaftern fortgesetzt wird und gegenüber dem ausscheidenden Gesellschafter eine Auseinandersetzung anhand einer Auseinandersetzungsbilanz stattzufinden hat, ist in § 19 Abs. 6 und § 20 des Gesellschaftsvertrages hinreichend hingewiesen worden.

Die weitere Folge des Ausscheidens eines Gesellschafters, dass – jedenfalls dann, wenn dessen Anteil nicht von einem Neugesellschafter übernommen wird – dieser Anteil gemäß § 738 BGB den übrigen Gesellschaftern zuwächst (Anwachsung), bedarf keiner (besonderen) Erläuterung.

Für die Haftung des Klägers gegenüber Gläubigern mit dem gesamthänderisch gebundenen Gesellschaftsvermögen hat die Anwachsung keine Bedeutung; das Gesellschaftsvermögen verringert sich durch das Ausscheiden eines Gesellschafters nicht. Die Haftung des Klägers mit seinem persönlichen Vermögen gegenüber den finanzierenden Banken ändert sich durch das Ausscheiden eines Gesellschafters ebenfalls nicht. Persönlich bleibt der ausgeschiedene Gesellschafter aufgrund der Schuldübernahme den finanzierenden Banken gegenüber verpflichtet.

Dass dann, wenn ein Gesellschafter ersatzlos ausscheidet, erforderlich werdende Zuzahlungen zwangsläufig nur unter entsprechend weniger Gesellschaftern verteilt werden können, ist auf S. 42 der Dokumentation (Bl. 34 R) hinreichend dahin erläutert worden, dass das Risiko besteht, dass sich die Zahlungsverpflichtungen der übrigen Gesellschafter erhöhen. Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass in diesem Hinweis nicht auf das Ausscheiden eines Gesellschafters abgestellt wird, sondern darauf, dass einzelne Gesellschafter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können oder wollen. Dass dieses Risiko erst Recht besteht, wenn ein Gesellschafter aus den Gründen des § 19 Nr. 3 des Gesellschaftsvertrages ausscheidet, versteht sich von selbst.

Ebenso ist es nicht erläuterungsbedürftig, dass bei ersatzlosem Ausscheiden eines Gesellschafters die Verluste der Gesellschaft (an denen der Kläger im Übrigen aus steuerlichen Gründen durchaus interessiert gewesen sein dürften), aber eben auch die Gewinne nur unter weniger Gesellschaftern verteilt werden können.

c) Schließlich besteht ein Prospektfehler auch nicht darin, dass in der Dokumentation nicht darauf hingewiesen wird, dass ein ausscheidender Gesellschafter analog §§ 159, 160 HGB auch nach einer Übertragung seiner Gesellschaftsanteile gemäß § 14 des Gesellschaftsvertrages noch fünf Jahre lang für die Gesellschaftsverbindlichkeiten haftet.

Das Landgericht ist insoweit zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass es eines Hinweises auf diese Rechtsfolge nicht bedurfte. Jedenfalls im vorliegenden Fall handelt es sich bei der Frage der fünfjährigen Nachhaftung nach Ausscheiden aus der Gesellschaft – auch im Falle der Übertragung des Geschäftsanteils auf einen Rechtsnachfolger – nicht um einen für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstand. Wirtschaftlich kommt der Nachhaftung nämlich nur eine äußerst geringe Bedeutung zu. Die wesentlichen Verbindlichkeiten der FondsGbR sind diejenigen gegenüber den finanzierenden Banken. Für diese Verbindlichkeiten haften die Gesellschafter aber ohnehin aufgrund der persönlichen Schuldübernahmen mit der Folge, dass ein Ausscheiden aus der Gesellschaft auch bei rechtsgeschäftlicher Übertragung des Geschäftsanteils auf einen Rechtsnachfolger auf den Fortbestand dieser Haftung gegenüber den Banken keine eigenständige Bedeutung haben kann. Die Haftung aus den persönlichen Schuldübernahmen kann nur beendet werden, wenn die Banken der Übernahme etwa durch den Rechtsnachfolger zustimmen; dann scheidet aber eine Haftung analog §§ 159, 160 HGB gegenüber den Banken für diese Verbindlichkeiten der GbR ebenfalls aus. Die Haftung der GbR gegenüber anderen Gläubigern (Mietern, Gläubiger öffentlicher Lasten u.ä.) und die daran anknüpfende Nachhaftung analog §§ 159, 160 HGB ist demgegenüber wirtschaftlich ohne nennenswerte Relevanz.

3. Steht dem Kläger danach gegen die Beklagten ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragschluss unter dem Gesichtspunkt einer Prospekthaftung schon deshalb nicht zu, weil kein Prospektfehler festzustellen ist, kommt es auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen nicht mehr an.

a) Dies gilt insbesondere für die Frage, ob und ggf. in welchem Umfang sich der Kläger Steuervorteile anrechnen lassen müsste, wobei eine solche Anrechnung – gleich ob die Berechnung der Kläger oder diejenige der Beklagten zuträfe – ohnehin jedenfalls nicht zur vollständigen Abweisung der Klage führen könnte.

b) Entgegen der Auffassung der Beklagten wäre die Klage auch nicht – unabhängig von der Frage des Vorliegens eines Prospektfehlers – abzuweisen, weil es an einem hinreichenden Vortrag des Klägers zur Kausalität des jeweiligen Prospektfehlers fehlt. Die Darlegungsanforderungen in Bezug auf die Kausalität eines Prospektfehlers für eine Anlageentscheidung dürfen nicht zu hoch angesetzt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn sich der Prospektfehler (objektiv) auf einen für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstand bezieht (vgl. nur: BGH Urteil vom 02.03.2009 – II ZR 266/07 – Rn. 6 m.w.N.). Bereits dann greift zugunsten des Anlegers die Vermutung des aufklärungsrichtigen Verhaltens ein. Wie der BGH (a.a.O.) überzeugend ausführt, wird durch unzutreffende oder unvollständige Informationen des Prospekts in das Recht des Anlegers eingegriffen, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in das Projekt investieren will oder nicht.

Für das Eingreifen der Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens kommt es bei einer Anlage wie der streitgegenständlichen auch nicht darauf an, ob – wie die Beklagten meinen – allenfalls ein Entscheidungskonflikt ausgelöst worden wäre, d.h. ob aus Sicht der Kläger bei zutreffender Information Handlungsalternativen bestanden hätten. Auch insoweit folgt der Senat der Rechtsprechung des BGH (a.a.O.; ebenso Urteil vom 22.03.2010 – II ZR 203/08 – Rn. 23), wonach insbesondere bei Entscheidungen über eine Anlage in Immobilien das Bestehen von Handlungsalternativen nicht geeignet ist, die Vermutung für die Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektangaben zu entkräften, da es bei Anlagen in Immobilien (auch in Immobilienfonds) in der Regel vordringlich um Sicherheit, Rentabilität und Inflationsschutz gehe. Zwar mag es im vorliegenden Fall - dies ist aber bei Immobilienfonds ohnehin die Regel - zumindest auch um Steuerersparnisse gegangen sein. Dies rechtfertigt allerdings nicht die Annahme, dass es sich von vornherein um ein spekulatives Geschäft handelte, bei dem das Maß der Sicherheit der Anlage – oder hier wohl entscheidender: das Maß der auf den Anleger über seinen ursprünglichen Beitrag hinaus zukommenden zusätzlichen Belastungen – lediglich eines von mehreren mindestens gleichwertigen Kriterien bei der Entscheidung für die Anlage ist.

c) Die Ansprüche des Klägers wären – nähme man einen Prospektfehler an – auch nicht verjährt.

aa) Verjährt wären lediglich Ansprüche unter dem Gesichtspunkt der sog. eigentlichen Prospekthaftung, d.h. solche gegen die Beklagten als Gründungsgesellschafter der FondsGbR aufgrund ihrer typisierten Verantwortlichkeit für die Geschicke der Gesellschaft und damit für die Herausgabe des Prospekts. Insoweit gilt nämlich aufgrund einer analogen Anwendung der in den gesetzlich geregelten Fällen der Prospekthaftung bestimmten kurzen Verjährung eine Frist von sechs Monaten ab Kenntnis des Anlegers vom Prospektfehler, längstens aber – und insoweit kenntnisunabhängig – eine Frist von drei Jahren ab dem Erwerb der Kapitalanlage (vgl. dazu und auch zur Unterscheidung zwischen der eigentlichen und der uneigentlichen Prospekthaftung grundlegend: BGH Urteil vom 22.03.1982 – II ZR 114/81), hier also spätestens ab Annahme des Beitrittsantrages des Klägers durch die FondsGbR am 29.12.2000. Diese Frist war zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes bereits abgelaufen.

bb) Die Beklagten würden gegenüber den Klägern als Gründungsgesellschafter der FondsGbR aber für Fehler des Prospekts auch unter dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im sog. uneigentlichen oder weiteren Sinne haften, da sie – wenn auch vertreten durch die Geschäftsbesorger, diese vertreten durch die R… AG – Vertragspartner des Klägers bei dem für die Aufnahme als Gesellschafter erforderlichen Aufnahmevertrag, zustande gekommen durch die Erklärungen vom 14.12.2000/29.12.2000 (Bl. 13/447 d.A.), geworden sind. Wenn – und dies wird hier von den Beklagten jedenfalls nicht hinreichend in Abrede gestellt - über den Beitritt unter Verwendung eines fehlerhaften Prospekts verhandelt worden ist (vgl. nur: BGH Versäumnisurteil vom 03.02.2003 – II ZR 233/01 – Rn. 8), hätte dies zur Folge, dass die Beklagten wegen Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens sowohl für eigenes Verschulden als auch für Verschulden derjenigen Personen, die sie zum Abschluss des Beitrittsvertrages ermächtigt haben, einstehen müssten. Dieser Anspruch aus c.i.c. verjährte nach dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Recht grundsätzlich in 30 Jahren.

aaa) Die Verjährung ist – entgegen der Auffassung der Beklagten – durch die Regelung unter Ziff. 3 der Vermittlungsbedingungen (Bl. 447 R d.A.) oder durch die entsprechende Regelung in § 9 Ziff. 10 des Gesellschaftsvertrages, wonach auch für die Verjährung von Schadensersatzansprüchen die für die eigentliche Prospekthaftung geltenden Fristen maßgeblich sein sollten, nicht wirksam verkürzt worden.

Zwar war gemäß § 225 S. 2 BGB a.F. die Verkürzung von Verjährungsfristen grundsätzlich möglich und in einer Vielzahl von Fällen auch, soweit sie - wie hier ohne Zweifel zu bejahen - in AGB erfolgte, AGB-rechtlich wirksam (vgl. nur: BGH Urteil vom 18.12.2008 – III ZR 56/08 – Rn. 18).

Unabhängig von weiteren Bedenken (z.B. Einschlägigkeit der Regelung in Ziff. 3 der Vermittlungsbedingungen für die nicht ausdrücklich aufgeführten Gründungsgesellschafter; vgl. dazu nur KG Urteil vom 24.05.2007 – 20 U 107/05 – Rn. 60), hält die Regelung in Ziff. 3 der Vermittlungsbedingungen aber einer Überprüfung unter dem Gesichtspunkt des § 11 Nr. 7 AGBG (heute § 309 Nr. 7 b BGB) nicht stand, da sie von der in der Verkürzung liegenden Begrenzung der Verjährung nicht solche Ansprüche ausgenommen haben, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Vertragsverletzung beruhen. Dem steht auch nicht entgegen, dass das AGBG gemäß § 23 Abs. 1 AGBG (heute § 310 Abs. 4 S. 1 BGB) auf Verträge des Gesellschaftsrechts keine Anwendung findet. Auch wenn die Beklagten als Gründungsgesellschafter – wie ausgeführt - gerade deshalb haften, weil sie (bezogen auf den Zeitpunkt der Pflichtverletzung zukünftige) Vertragspartner des Klägers in Bezug auf den Gesellschaftsvertrag waren, handelt es sich nicht um eine Verletzung vom Pflichten aus dem Gesellschaftsvertrag. Jedenfalls sind die Regelungen der §§ 307 ff. BGB auf den Erwerb einer gesellschaftsrechtlichen Beteiligung zur Vermögensanlage durch einen Verbraucher ohne unternehmerische Befugnisse im Wege der richtlinienkonformen Auslegung anwendbar (vgl. nur: Palandt-Grüneberg, BGB, 69. Aufl.,§ 310 Rn. 50 m.w.N.).

Etwas anderes gilt auch nicht für die Regelung in § 9 Nr. 10 des Gesellschaftsvertrages, wollte man diese für die Haftung der Gründungsgesellschafter als allein einschlägig erachten. Auch für Gesellschaftsverträge von Publikumsgesellschaften hat der BGH bereits zum alten Recht die überzeugende Auffassung vertreten, dass sie einer ähnlichen Auslegung und Inhaltskontrolle unterlägen wie allgemeine Geschäftsbedingungen (vgl. nur BGH Urteil vom 20.03.2006 – II ZR 326/04 – Rn. 9). Danach sind aber Verkürzungen der Verjährung von Ansprüchen aus dem Gesellschaftsverhältnis, einschließlich solcher gegen Gesellschaftsorgane, auf weniger als fünf Jahre unwirksam (BGH a.a.O. m.w.N.; ebenso BGH Urteil vom 29.05.2008 – III ZR 59/07 – Rn. 30).

bbb) Ist die Verjährung danach nicht wirksam verkürzt worden, war die 30-jährige Verjährung am 01.01.2002 noch nicht abgelaufen, so dass der Ablauf der nunmehr dreijährigen Regelverjährung am Maßstab des § 199 BGB zu prüfen ist. Danach wären die Ansprüche des Klägers nur verjährt, wenn die Voraussetzungen des § 199 BGB vor dem 31.12.2005 vorgelegen hätten.

Entstanden im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB sind die Ansprüche bereits mit dem Abschluss des Beitrittsvertrages im Dezember 2000.

Es fehlt aber für die Zeit vor dem 31.12.2005 daran, dass der Kläger zusätzlich von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangt haben müssen (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Dafür, dass der Kläger tatsächlich von dem Prospektfehler bezüglich der Haftungsreihenfolge – dessen Vorliegen unterstellt – bereits vor dem 31.12.2005 Kenntnis erlangt haben, haben die insoweit (zumindest primär) darlegungspflichtigen Beklagten nichts vorgetragen. Sie haben insbesondere den Vortrag des Klägers, dieser hätte erst im Jahr 2008 (Anlage K 3; Bl. 86 d.A.) entsprechende Kenntnis erlangt, nicht widerlegt.

Dem Kläger kann – entgegen der Auffassung der Beklagten – auch keine grob fahrlässige Unkenntnis von den den Anspruch begründenden Tatsachen und der Person des Schuldners zur Last gelegt werden, weil sie schon in Zusammenhang mit dem Beitritt die Möglichkeit gehabt hätten, in die Darlehensverträge mit den Gläubigerbanken Einsicht zu nehmen, ihnen aber jedenfalls mit dem Schuldbeitrittsvertrag der Darlehensvertrag (oder die Darlehensverträge ?) im Jahr 2001 vollständig übersandt worden sei.

Auch für eine grob fahrlässige Unkenntnis des Klägers reicht dieser Vortrag der Beklagten nicht aus. Auch wenn die finanzierenden Banken sich in den Darlehensverträgen nicht zu einer bestimmten Reihenfolge, der Inanspruchnahme der quotal haftenden Gesellschafter/Darlehensnehmer einerseits und der Möglichkeit der Inanspruchnahme des Grundstücks aufgrund der als Sicherheit bestellten Grundschulden andererseits verpflichtet hatten, kann daraus nicht geschlossen werden, dass es sich dem Kläger geradezu hätte aufdrängen müssen, dass seine – unterstellt dies wäre berechtigt gewesen – durch die entsprechenden Ausführungen auf S. 22 der Dokumentation begründete Vorstellung von einer nachrangigen persönlichen Haftung falsch sein könnte, und er sich deshalb jedenfalls nach Erhalt der Darlehensverträge durch Nachfragen hätte vergewissern müssen. Diesem Schluss steht bereits entgegen, dass die Darlehensverträge – unstreitig – dazu keine Regelungen enthielten, so dass bei dem Kläger durch die Regelungen in dem Darlehensvertrag nicht einmal zwingend ein Problembewusstsein geweckt wurde. Jedenfalls kann dem Kläger keine grob fahrlässige Unkenntnis zur Last gelegt werden, soweit er, selbst wenn er hätte erkennen müssen, dass er von den finanzierenden Banken nicht erst nachrangig nach einer Verwertung des Grundstücks in Anspruch genommen werden könne, zusätzlich den Zusammenhang hätte erkennen müssen, dass der Prospekt/die Dokumentation einen Fehler aufwies und darüber hinaus, dass dieser Fehler ihn in die Lage versetzte, gerade auch die Beklagten als Gründungsgesellschafter in Anspruch zu nehmen.

Soweit als weitere Prospektfehler die fehlende Aufklärung über die Folgen eines insolvenzbedingten Ausscheidens von Gesellschaftern oder die fehlende Aufklärung über die fünfjährige Nachhaftung nach einem Ausscheiden in Rede stehen, hat die Beklagte keinerlei Anhaltspunkt dafür vorgetragen, dass der Kläger davon vor Ablauf des 31.12.2005 Kenntnis erlangt hätte oder hätte erlangen müssen.

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO wegen der Abweichung von der Rechtsprechung des 20. und 27. Zivilsenats des Kammergerichts zum Vorliegen eines Prospektfehlers in Form der Formulierung auf S. 22 der Dokumentation "Soweit Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück - … - insgesamt." zugelassen. Auch wenn es sich dabei um eine Frage der Auslegung des Prospekts handelt, hat diese doch über den zu entscheidenden Einzelfall hinausgehende, insbesondere potentiell bundesweite, Bedeutung, da die streitgegenständliche Anlage bundesweit vertrieben wurde.