Entscheidung 4 U 195/10

Die Berufung der Klägerin gegen das am 10. November 2010 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam (Az.: 3 O 53/10) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

I.

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten aus ererbtem Recht zur Erfüllung eines ihrer Behauptung nach im Jahre 1940 geschlossenen Kaufvertrages die Auflassung eines in der Gemeinde B… gelegenen Grundstücks und die Bewilligung ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch.

Die Klägerin ist kraft notarieller Testamente vom 8.3.1999 und vom 21.7.2000 Alleinerbin nach ihrem am 21.9.2005 in L… verstorbenen Ehemann D… W… und dessen am 20.2.1997 vorverstorbener erster Ehefrau K… W….

Der Beklagte wurde durch den Landkreis D… am 12.10.2004 gemäß § 11b VermG zum gesetzlichen Vertreter für den Bucheigentümer der Grundstücke der Gemarkung B…, Flur 3, Flurstücke 322 und 323, eingetragen im Grundbuch von B…, Blatt 214, bestellt. Im Grundbuch ist hinsichtlich der vorgenannten Grundstücke C… M… als Eigentümer eingetragen. Dieser hatte in Ansehung der Annäherung der sowjetischen Armee im Jahre 1945 Selbstmord begangen. Der Suizid von C… M… war D… W… bekannt.

Die Klägerin hat im Hinblick auf die vorgenannten Grundstücke im Verlauf des Rechtsstreits verschiedene Schreiben des Finanzamts Be… aus der Zeit von September 1940 bis Januar 1951 vorgelegt, aus denen hervorgeht, dass C… M… die Grundstücke im Jahre 1940 zum Kaufpreis von 22.000,00 Reichsmark an D… W… verkauft haben soll. Eine Umschreibung des Grundbesitzes auf D… W… unterblieb. Allerdings wurden in der Folgezeit grundstücksbezogene Versicherungen auf D… W… umgeschrieben.

Der Rat der Gemeinde B… setzte mit Bescheid vom 14.1.1951, gerichtet an D… W… unter der postalischen Anschrift in B…, die Grundsteuer für die Grundstücke auf jährlich 408,00 Mark fest und teilte zugleich mit, dass bereits „alles“ gezahlt sei.

Die Grundstücke wurden von D… W… neben seinem Hauptwohnsitz im ehemaligen Westteil von Bn… bis zum Jahre 1952 als Wochenendhaus genutzt. Danach fiel diese Möglichkeit weg und die Grundstücke unterlagen aufgrund von § 6 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 (GBl. der DDR S. 615; Fieberg/Reichenbach/ Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Bd. 2, Stand: Juli 2004, Anh. I 4) der vorläufigen Verwaltung durch die Organe der Deutschen Demokratischen Republik. Verwalter wurde der Rat der Gemeinde B…. Die durch Vermietung des Grundbesitzes in den Folgejahren erwirtschafteten Einnahmen wurden auf ein bei der Deutschen Notenbank für D… W… eingerichtetes Sperrkonto eingezahlt und dort verwaltet.

Mit Bescheid vom 19.3.1982 (Az.: H 145-A7/BF 10835) gewährte das Landesausgleichsamt Bn… D… W… auf dessen Antrag hin wegen der am 18.07.1952 eingetretenen „Wegnahme“ der streitgegenständlichen Grundstücke gemäß § 15a Lastenausgleichsgesetz eine Entschädigungsleistung von 17.000,00 Ostmark.

Mit Schreiben vom 13.2.2009 teilte das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen (Az.: 2-I1-933/02) der Klägerin im Rahmen des nach Maßgabe von § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 7 Entschädigungsgesetz eingeleiteten Aufgebotsverfahrens mit, dass nach den dort vorliegenden Erkenntnissen D… W… die Grundstücke von dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer käuflich erworben habe. Der Klägerin wurde dazu das Schreiben des Finanzamts Be… vom 12.11.1940 übermittelt, in dem dieses auf einen Kaufvertrag vom 13.07.1940 verwies und die Aufforderung erteilte, den vereinbarten Kaufpreis von 22.000,00 Reichsmark aus grunderwerbsteuerlichen Gründen nach Grundstück und Zubehör/Inventar aufzuschlüsseln.

Mit Schriftsatz vom 29.10.2009 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 23.11.2009 erfolglos dazu auf, die Grundstücke an sie aufzulassen.

Auf Nachfrage ließ das Amtsgericht Schöneberg den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 3.2.2010 wissen, dass das Notariat K… während des zweiten Weltkriegs ausgebombt und die dort verwahrten Urkunden vernichtet worden seien.

Die Klägerin hat behauptet, dass D… und K… W… am 13.7.1940 vor dem Notar K… zur Urkundenrolle Nr. 106/40 mit C… M… einen notariellen Kaufvertrag über die seinerzeit im Grundbuch von B…, Band 7, Blatt 26, eingetragenen Grundstücksparzellen 321/22 und 322/22 mit der Größe von 2.400 qm und über das noch zu vermessende, im Grundbuch von B…, Band 9, Blatt 229, eingetragene Trenngrundstück mit der Größe von etwa 500 qm geschlossen hätten. Der Kaufpreis habe nach § 2 des damaligen Kaufvertrages 22.000,00 Reichsmark betragen und sei durch eine Barzahlung und die Übernahme einer auf dem Grundstück lastenden Hypothek von 300,00 Reichsmark beglichen worden. Sie hat die Ansicht vertreten, dass anderenfalls der Bucheigentümer der nachfolgenden Nutzung der Grundstücke durch den Erwerber nicht zugestimmt hätte.

Schließlich sei der Erwerb der Grundstücke von D… W… in Ansehung der vom Rat der Gemeinde B… abgeschlossenen Mietverträge von den DDR-Behörden als solcher anerkannt worden. Der Beklagte sei jedenfalls nach Treu und Glauben verpflichtet, den Grundstückskaufvertrag erneut abzuschließen, die Eintragung zu bewilligen und die Grundstücke erforderlichenfalls Zug um Zug gegen Zahlung des damals vereinbarten Kaufpreises von 22.000,00 Reichsmark (= 1.124,84 €) aufzulassen.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die Grundstücke der Gemarkung B…, Flur 3, Flurstücke 322 und 323, vorgetragen im Grundbuch von B…, Blatt 214, an sie zu Alleineigentum aufzulassen und ihre Eintragung im Grundbuch zu bewilligen; hilfsweise,

den Beklagten zu verurteilen, die Grundstücke der Gemarkung B…, Flur 3, Flurstücke 322 und 323, vorgetragen im Grundbuch von B…, Blatt 214, an sie zu Alleineigentum aufzulassen und ihre Eintragung im Grundbuch Zug-um-Zug gegen Zahlung von 1.124,84 € zu bewilligen; und weiter hilfsweise für den Fall, dass auch der Hilfsantrag keinen Erfolg hat,

den Beklagten zu verurteilen, die Grundstücke, die im Hauptantrag genannt sind, Zug-um-Zug gegen Zahlung von 1.124,84 € an die Klägerin zu übertragen und aufzulassen sowie ihre Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat die Klage bereits für unzulässig gehalten, weil zur Umschreibung des Grundstücks auf die Klägerin eine Genehmigung der Bestallungsbehörde nach § 1821 BGB erforderlich sei. Er hat ferner geltend gemacht, der Erfüllungsanspruch sei spätestens mit Blick auf die im Jahre 1961 erfolgte Teilung Deutschlands erloschen; der Erwerber habe jedenfalls in der Zeit von 1940 bis 1952 und von 1990 bis zu seinem Tod 2005 ausreichend Gelegenheit gehabt, auf seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch hinzuwirken.

Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Selbst bei Annahme einer Verjährungshemmung während des Bestehens der DDR sei die Forderung spätestens im Jahre 2008 verjährt; jedenfalls sei der Anspruch verwirkt, da die unbekannten Erben des Bucheigentümers sich darauf hätten einrichten können, den Kaufvertrag nicht mehr erfüllen zu müssen.

Mit dem angefochtenen Urteil vom 10.11.2010 hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass ein etwaiger der Klägerin vormals zustehender Anspruch auf Auflassung der streitgegenständlichen Grundstücke nach § 275 BGB a.F. untergegangen sei. Dem oder den unbekannten Erben des 1945 verstorbenen Bucheigentümers sei mit Inkrafttreten der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken der DDR vom 11.1.1963 eine Übertragung des Eigentums nicht mehr möglich gewesen, weil die dazu erforderliche Genehmigung nicht mehr zu erlangen gewesen sei. D… W… habe die Erfüllung des Kaufvertrags im Jahr 1982 selbst nicht mehr für möglich gehalten und aufgrund dessen Entschädigungsleistungen beim Landesausgleichsamt geltend gemacht. Damit habe er zu erkennen gegeben, nicht mehr an dem Kaufvertrag festhalten zu wollen. Der Klägerin stehe auch aus Treu und Glauben kein Anspruch auf Neuabschluss eines Grundstückskaufvertrages gegen den Beklagten zu. Die Voraussetzungen, unter denen die Klägerin Schadensersatz beanspruchen könne, lägen schon deshalb nicht vor, weil es an einem Verschulden der Verkäuferseite fehle.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der diese ihr erstinstanzliches Sachvorbringen wiederholt und vertieft. Sie meint, dass das Landgericht rechtsfehlerhaft zugrunde gelegt habe, dass D… W… kein Interesse mehr an der Erfüllung des Kaufvertrages gezeigt habe, indem er eine Entschädigung nach dem Lastenausgleichsgesetz geltend gemacht habe. Dieses Verständnis verstoße gegen grundlegende Wertungen des Lastenausgleichsgesetzes, wonach die Inanspruchnahme von Ausgleichsleistungen gerade keinen Verzicht auf die Rückgabe des von dem Vertriebenen zurückgelassenen Vermögens bedeute.

Der Beklagte sei jedenfalls nach Treu und Glauben verpflichtet, an der Vollziehung des Kaufvertrages mitzuwirken. Den berechtigten Interessen der Klägerin an einem Neuabschluss des Kaufvertrages stünden keine Belange auf Beklagtenseite entgegen, da sich der Beklagte als Vertreter der Bundesrepublik Deutschland und diese wiederum als Rechtsnachfolgerin der DDR daran festhalten lassen müsse, das vorübergehende Leistungshindernis selbst geschaffen zu haben. Für den Fall, dass der Beklagte verpflichtet sei, den Kaufvertrag vom 13.7.1940 neu abzuschließen, könne die Klägerin direkt auf den Vollzug der kaufvertraglichen Leistung klagen. Der Beklagte handele treuwidrig, wenn er sich auf Unmöglichkeit berufe, weil der Staat der DDR mit der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken der DDR vom 11.1.1963 erst die Voraussetzungen geschaffen habe, an denen der Vollzug des Kaufvertrages gescheitert sei.

Der Anspruch sei wegen Hemmung der Verjährung gemäß den §§ 202, 203 BGB nicht verjährt.

Die Klägerin beantragt,

unter Aufhebung des angefochtenen Urteils der 3. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 10.11.2010, Az.: 3 O 53/10,

den Beklagten zu verurteilen, die Grundstücke der Gemarkung B…, Flur 3, Flurstücke 322 und 323, vorgetragen im Grundbuch von B…, Blatt 214, an die Klägerin zu Alleineigentum aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen;

hilfsweise,

den Beklagten zu verurteilen, die Grundstücke der Gemarkung B…, Flur 3, Flurstücke 322 und 323, vorgetragen im Grundbuch von B…, Blatt 214, an die Klägerin zu Alleineigentum aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch Zug-um-Zug gegen Zahlung von 1.124,84 € zu bewilligen;

weiter hilfsweise für den Fall, dass auch der Hilfsantrag keinen Erfolg hat,

den Beklagten zu verurteilen, die Grundstücke, die im Hauptantrag genannt sind, Zug-um-Zug gegen Zahlung von 1.124,84 € an die Klägerin zu übertragen und aufzulassen und ihre Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig; in der Sache hat sie indes keinen Erfolg.

Die Klage ist allerdings zulässig. Dem Antrag der Klägerin kann nicht das Rechtsschutzbedürfnis mit Blick auf eine nach § 1821 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 11b Abs. 1 S. 5 VermG für Verfügungen über ein verwaltetes Grundstück vorgesehene Genehmigung der bestellenden Verwaltungsbehörde, hier des Landkreises D…, versagt werden. Wird ein Grundstück auf Grund eines rechtskräftigen Urteils umgeschrieben, ist der zusätzliche Nachweis einer solchen Genehmigung nicht erforderlich (vgl. Thüringer Oberlandesgericht, Beschluss v. 10.04.1996, 6 W 100/96; Wagenitz, in: Münchener Kommentar, BGB, Familienrecht II, 5. Aufl. 2008, § 1821 Rdnr. 15).

Die Klage ist jedoch unbegründet.

1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keine Erfüllungsansprüche im Hinblick auf den von ihr behaupteten Grundstückskaufvertrag.

a) Es bestehen bereits Bedenken dagegen, ob sich der Abschluss eines notariellen Grundstückskaufvertrages vom 13.07.1940 überhaupt in tatsächlicher Hinsicht mit der eine Verurteilung tragenden Sicherheit feststellen lässt. Aus den vorgelegten Grundbuchauszügen des Amtsgerichts Königs Wusterhausen und den Grundakten des Grundbuchs ergeben sich weder Anhaltspunkte für einen im Jahr 1940 geschlossenen Kaufvertrag noch für die Abgabe einer Auflassungserklärung und die Bewilligung einer Auflassungsvormerkung. Der Umstand, dass der Erblasser die Grundstücke bis 1952 an Wochenenden genutzt haben mag, hat schon deshalb keine indizielle Bedeutung für die Frage einer kaufvertraglichen Übertragung der Liegenschaft, weil der Bucheigentümer die Ausübung des Eigenbesitzes an dem Grundstück durch Dritte nach seinem Tod ohnehin nicht hätte verhindern können. Darüber hinaus mag auch ein bloßer Nutzungsvertrag zugrunde gelegen haben.

Es mag zwar durchaus sein, dass sich das Fehlen einer notariellen Kaufvertragsurkunde und die Grundbuchlage dadurch erklären lassen, dass das den Vertrag beurkundende Notariat K… bei der Bombardierung Bn… zerstört wurde und damit auch die Vertragsurkunde vernichtet worden ist. Das Vorhandensein einer derartigen, für sich genommen plausiblen Erklärung für den Verlust einer Beweisurkunde enthebt die Klägerin jedoch nicht der ihr obliegenden Beweislast. Der Klägerin kommen auch mit Blick auf ihre Stellung als Rechtsnachfolgerin und unter Berücksichtigung eines im Jahre 1940 geschaffenen Schuldgrundes keine Beweiserleichterungen zugute.

Dabei hat der Senat nicht verkannt, dass die sonstige Urkundslage, insbesondere das Schreiben des Finanzamts Be… vom 12.11.1940, der Fortschreibungsbescheid zum Einheitswert vom 31.1.1941, der Heranziehungsbescheid zur Grundsteuer vom 14.1.1951 sowie die Veräußerungsmitteilung an die Bewertungsstelle des Finanzamts Be… vom 2.12.1940, auf den Abschluss eines vor dem Notar K… zur Urkundenrolle Nr. 106/40 geschlossenen Kaufvertrags hindeuten könnten. Mit einem Vertragsschluss lässt sich zudem in Einklang bringen, dass der Rat der Gemeinde B… nach den vorgelegten Mietverträgen D… W… seit 1952 als Eigentümer bzw. Besitzer der Liegenschaft geführt hat und die Mieten auf ein Sperrkonto bei der Deutschen Notenbank eingezahlt wurden; es tritt hinzu, dass D… W… nach der Urkundslage auf die Grundstücke entfallende Versicherungsleistungen, Abgaben und Steuern bis zum Jahr 1951 entrichtet hat. Letztlich kann dieser Streitpunkt dahinstehen, denn der Beklagte wäre auch bei Annahme eines Kaufvertrages nicht mehr verpflichtet, der Klägerin die Grundstücke aufzulassen.

b) Der Beklagte wäre zwar, wenn der Kaufvertrag weiterhin wirksam wäre, als gesetzlicher Vertreter der unbekannten Erben des Bucheigentümers gemäß Artikel 232 § 1 EGBGB, §§ 2 Abs. 2 EGZGB; 433 Abs. 1 Satz 1, 1922 BGB; 11b VermG grundsätzlich verpflichtet, alles zu tun, um die Umschreibung im Grundbuch zu fördern. Insbesondere hätte er namens der unbekannten Erben die notwendigen Erklärungen abzugeben (vgl. BGH, Urteil v. 25.06.1976, V ZR 121/73, Rz. 7). Von dieser Verpflichtung sind die unbekannten Erben des Bucheigentümers und der nach Maßgabe von § 11b VermG zu ihrem Vertreter bestellte Beklagte jedoch frei geworden, § 275 BGB.

Nach der auch in der vormaligen DDR bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR (GBl. I 1975, Nr. 27 S. 465) am 1. Januar 1976 geltenden Bestimmung des § 275 BGB ist ein Anspruch auf eine Leistung ausgeschlossen, wenn diese für den Schuldner infolge eines nach der Entstehung des Schuldverhältnisses eingetretenen Umstandes unmöglich geworden ist, den der Schuldner nicht zu vertreten hat.

Eine Leistung, die behördlicher Genehmigung bedarf, wird unmöglich, wenn die Genehmigung entweder endgültig versagt wird oder wenn sie nicht mehr zu erlangen bzw. ihre Erteilung völlig unwahrscheinlich geworden ist. Der durch die Genehmigungsbedürftigkeit als solche eingetretene Schwebezustand gilt als beendet, wenn den Parteien nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann, um eine Genehmigung nachzusuchen (BGH, Urteil v. 25.03.1994, V ZR 171/92; Rz. 9a).

Die unbekannten Erben des im Jahre 1945 kinderlos verstorbenen Bucheigentümers sind jedenfalls mit dem Inkrafttreten der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken vom 11.1.1963 (DDR–GVVO; GBl. DDR II, 159) von ihrer Eigentumsverschaffungspflicht frei geworden. Nach § 2 dieser Verordnung unterlag die noch nicht erfolgte Auflassung seither einer behördlichen Genehmigung, weil die Bestimmung auch auf Rechtsvorgänge Anwendung fand, die bis zu ihrem Inkrafttreten noch nicht abgeschlossen waren (§ 20 DDR–GVVO). Eine Genehmigung der Auflassung war wegen des Vorliegens der zwingenden Versagungsgründe nach § 5 Abs. 2 lit. c) und f) GVVO nicht zu erlangen. Im Sinne dieser Bestimmungen hätte D… W… als ein im Westteil Bn… wohnender Käufer „die ordnungsgemäße Verwaltung und volkswirtschaftlich erforderliche Nutzung des Grundstücks nicht gewährleistet” und durch den Erwerb - unabhängig von seiner beruflichen Position - „gesellschaftliche Interessen“ verletzt (vgl. BGH, Urteil v. 3.7.1998, V ZR 267/97, Rz. 7; BGH, Urteil v. 16.03.2005, IV ZR 246/03, Rz. 11). Die Grundstücksverkehrsverordnung vom 15.12.1977 (GBl. DDR I, 73) schrieb die vorgenannten Versagungstatbestände in § 3 Abs. 4 lit. a) und d) GVVO fort.

Das bedeutet, dass die Auflassung der Grundstücke zugunsten von D… W… spätestens seit dem 11.1.1963 dauerhaft nicht mehr möglich war. Ein dem Beklagten anzulastendes Verschulden an dieser Unmöglichkeit bestand nicht. Damit ist dem Beklagten die Pflicht zur Eigentumsverschaffung nachträglich aus einem Umstand unmöglich geworden, den keine Partei zu vertreten hat.

c) Die Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung ist auch nicht dadurch wieder entfallen, dass die Versagungsgründe der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken mit dem Einigungsvertrag (Anl. II B Kap. III Sachgebiet B Abschn. II 1) aufgehoben wurden und die Genehmigung nach der später geltenden Neufassung der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken vom 3. August 1992 (BGBl. I S. 1477) zu erteilen gewesen wäre. Denn diese Änderung der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken erfasst nur diejenigen Rechtsverhältnisse, die bei Inkrafttreten der neuen Norm noch in der Schwebe waren, nicht indes solche, die - wie hier - bereits unter der Herrschaft des früheren Rechts ihren Abschluss gefunden hatten (BGH, Urteil v. 14.03.1980, V ZR 115/78; Rz. 20).

d) Dass es dem Beklagten als gesetzlichem Vertreter der unbekannten Erben des Bucheigentümers inzwischen möglich ist, die Grundstücke aufzulassen, mit der Konsequenz, dass sich das zunächst endgültig erscheinende Unvermögen zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung in ein vorübergehendes umgewandelt hat, rechtfertigt keine andere Bewertung.

Nach den in der ober- und höchstgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen ist ein zeitweiliges Unvermögen dem dauernden gleich zu erachten, wenn die Erreichung des Vertragszwecks durch die temporäre Unmöglichkeit in Frage gestellt wird und deshalb dem Vertragsgegner nach dem Grundsatz von Treu und Glauben unter billiger Abwägung der Belange beider Vertragsteile die Einhaltung des Vertrages nicht zugemutet werden kann (BGH, Urteil v. 16.03.2005, IV ZR 246/03, Rz. 11; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil v. 10.04.1997; 5 U 84/96; Rz. 38; Urteil v. 30.06.2005, 5 U 41/03 und 5 U 43/03; Rz. 62; Heinrichs, in: Münchener Kommentar, BGB, Bd. 11, 3. Aufl., Art. 232 EGBGB § 1 Rn. 21). Ob der Vertragszweck in der vorgesehenen Weise erreicht werden kann, ist mit Blick auf den Parteiwillen und die Interessenslage zu beurteilen (BGH, Urteil v. 11.03.1982, VII ZR 357/80, Rz. 10; Schlichting, ZEV 1994, 229, 230). Dabei richtet sich die Frage, ob ein Leistungshindernis zu einer dauernden oder nur vorübergehenden Unmöglichkeit führt, nach dem Zeitpunkt des Eintritts des jeweiligen Leistungshindernisses und ist - entgegen der Sichtweise der Klägerin - nicht im Wege rückblickender Betrachtung zu beurteilen (Palandt/Grüneberg, BGB, 70. Aufl., 2011, § 275 Rn. 12).

Gemessen daran stellte sich spätestens am 1.11.1963 die Erreichung des Vertragszwecks als ausgeschlossen dar. Den unbekannten Erben des Bucheigentümers war ein Festhalten an dem im Jahre 1940 geschlossenen Kaufvertrag nicht mehr zuzumuten. Zwar mag bei Grundstückskaufverträgen - im Unterschied etwa zu Ansprüchen aus Geschäften des auf kurzfristige Abwicklung angelegten Warenhandels (vgl. auch zu erbrechtlichen Vermächtnisansprüchen Schlichting, ZEV 1994, 229) - dem Vertragspartner grundsätzlich ein längeres Festhalten an den Vertrag zuzumuten sein. Spätestens im Jahre 1963 war jedoch aus der Sicht der unbekannten Erben der Vertragszweck nicht mehr realisierbar.

e) Wenngleich die Bundesrepublik Deutschland stets und die Deutsche Demokratische Republik jedenfalls bis zu der Verfassung vom 6. April 1968 die Wiedervereinigung als politisches Ziel ansahen, war es aus damaliger Sicht dennoch in hohem Maße fraglich, ob staatlich verwaltetes Eigentum jemals an einen im Westen lebenden Bundesbürger übertragen werden könnte. Insbesondere nach dem Bau der Mauer am 13.08.1961 waren weder ein Zusammenbruch der DDR noch die Wiederherstellung der deutschen Einheit absehbar, mit der Folge, dass spätestens seit den 60-iger Jahren das temporäre Unvermögen der unbekannten Erben, D… W… das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, faktisch als dauerndes angesehen werden musste. Der Kaufvertrag konnte unter den herrschenden politischen Verhältnissen nicht mehr vollzogen werden. Ein Fortbestand der vertraglichen Bindungen erwies sich aufgrund der auf nicht absehbare Zeit festgeschriebenen Teilung Deutschlands als für beide Seiten rechtlich und wirtschaftlich sinnlos.

Diese Bewertung entspricht gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts in gleichgelagerten Fällen (BGH, Urteil v. 25.3.1994; V ZR 1671/92; Rz. 5; BGH, Urteil v. 3.07.1998, V ZR 268/97; Rz. 7; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil v. 10.04.1997; 5 U 84/96; Rz. 38; Urteil v. 30.06.2005, 5 U 41/03 und 5 U 43/03; zitiert nach juris, Rz. 62).

Von dieser Rechtsprechung abzuweichen, gibt der vorliegende Rechtsstreit keinen Anlass. Der Umstand, dass auf Veräußerseite Erben bislang weder bekannt noch auffindbar sind, verhilft der Klägerin nicht zum Erfolg. War eine bei Inkrafttreten der Grundstücksverkehrsordnung der DDR am 11.1.1963 noch nicht erklärte Auflassung des Verkäufers wegen eines zwingenden Versagungsgrundes nicht mehr genehmigungsfähig, werden der nach Abschluss des Kaufvertrages verstorbene Verkäufer und seine Rechtsnachfolger auch dann von der Eigentumsverschaffungspflicht frei, wenn auf Seiten des Verkäufers Erben nicht bekannt oder nicht auffindbar sind.

Dass hier der Bucheigentümer vor der Auflassung des Grundstücks kinderlos verstorben ist und im Jahre 1963 - und auf diesen Zeitpunkt kommt es an - keine Rechtsnachfolger des Bucheigentümers bekannt waren, ändert nämlich nichts am Eintritt der Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung. Auch die nach dem Grundsatz von Treu und Glauben vorzunehmende Bewertung der Belange beider Vertragsteile führt nicht dazu, dass der Verkäuferseite in diesen Fällen ein Festhalten an dem Kaufvertrag zuzumuten war. Zwar richtet sich die Frage der Zumutbarkeit eines Festhaltens an dem Kaufvertrag nach dem Grundsatz von Treu und Glauben unter billiger Abwägung der Belange beider Vertragsteile nach der jeweiligen Person des Schuldners, hier mithin der Erben des Bucheigentümers. Darauf, ob diese Person namentlich bekannt oder ihr Aufenthalt ermittelt ist, kommt es jedoch nicht an. Entscheidend ist, dass jeder Person an der Stelle der unbekannten Erben eine Übereignung der Grundstücke objektiv unmöglich und unzumutbar gewesen wäre.

Anderenfalls würde dies eine ungerechtfertigte Schlechterstellung nicht bekannter und nicht auffindbarer Erben gegenüber später namhaft gemachten Erben bedeuten. Gerade die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der für sittenwidrig erklärten staatlichen Vorgehensweise in Fällen der Enteignung nicht bekannter und nicht auffindbarer Erben im Zusammenhang mit Bodenreformgrundstücken zeigt jedoch die besondere Schutzbedürftigkeit der Belange derartiger Erben auf (BGH, Urteil v. 7.12.2007, V ZR 65/07; Rz. 17).

Interessen des Käufers, die das Interesse der unbekannten Erben des Bucheigentümers an einer Befreiung von ihrer Leistungspflicht überwiegen und die fortdauernde Bindung an ihre Übereignungsverpflichtung erfordern, sind nicht ersichtlich, weshalb das Erfüllungsinteresse der Klägerin gegenüber den aufgezeigten Belangen der unbekannten Erben zurücktreten muss. Den unbekannten Erben des C… M… konnte angesichts der Ungewissheit über die Dauer des rechtlichen Leistungshindernisses nicht zugemutet werden, auf nicht absehbare Zeit an die vertragliche Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks gebunden zu sein und sich dauerhaft leistungsbereit zu halten. Dies ist auch nicht mit dem Bedürfnis der Vertragsparteien, innerhalb angemessener Zeiträume Rechtssicherheit über ihre Verpflichtungen und Rechtsfrieden zu erlangen, zu vereinbaren. Es kann auch nicht angängig sein, den Bestand des schuldrechtlichen Erfüllungsanspruchs davon abhängig zu machen, ob etwaige Erben des Bucheigentümers nachträglich bekannt und ausfindig gemacht werden oder nicht. Anderenfalls könnte die Frage der Begründetheit des Anspruchs während des unabsehbaren Zeitraums in der Schwebe gelassen werden, in dem unklar ist, ob noch Erben ausfindig gemacht werden.

Bei der Abwägung der Belange fließt mit ein, dass die Unmöglichkeit der von dem Bucheigentümer übernommenen Übereignungsverpflichtung nicht auf Umständen beruht, die in dessen Person begründet liegen oder auf dessen Handlungen zurückgehen. Das rechtliche Leistungshindernis ergab sich vielmehr aus den politischen Verhältnissen am Ort der Leistung, auf die der Schuldner keinen Einfluss hatte.

Im Übrigen dürfte auch die Käuferseite spätestens seit 1963 davon ausgegangen sein, dass es zu keinem Vollzug des von der Klägerin behaupteten Grundstückskaufvertrages mehr kommen könnte. Bei der gebotenen Gesamtschau des Verhaltens des Käufers hat der Senat berücksichtigt, dass D… W…, von dem die Klägerin ihr Recht herleitet, im Jahr 1982 Ausgleichsleistungen im Umfang von 17.000,00 Ostmark in Anspruch genommen hat. Freilich stellt die Inanspruchnahme von Ausgleichsleistungen - entgegen der Ansicht des Landgerichts - für sich genommen keinen Verzicht auf das Recht dar, dessen Beeinträchtigung durch die Ausgleichsleistungen kompensiert wird. Dies folgt auch aus § 349 Lastenausgleichsgesetz, der bestimmt, dass Ausgleichsleistungen im Falle der Restitution eines Vermögenswerts zurückzugewähren sind.

Das Verhalten des Erwerbers erschöpfte sich hier indes nicht darin, Ausgleichsleistungen in Anspruch genommen zu haben. Er hat vielmehr darüber hinaus in der Zeit von 1990 bis 2005 nichts unternommen, um auf eine Auflassung der Grundstücke hinzuwirken. In Ansehung der Dauer der verstrichenen Zeit lässt dieses Verhalten den Schluss zu, dass auch aus der Sicht von D… W… der im Jahre 1940 geschlossene Kaufvertrag nicht mehr vollzogen werden sollte.

Soweit die Klägerin meint, dass für die Frage, ob dem Vertragspartner ein Festhalten am Vertrag zugemutet werden kann, auf den Staat der DDR bzw. die BRD abzustellen sei, weil das Eigentum an den Grundstücken - ungeachtet der fortbestehenden Grundbucheintragung des Bucheigentümers - in Ermangelung von Erben desselben dem Entschädigungsfonds zufalle, kann dem nicht gefolgt werden. Dieser Argumentation liegt eine Sichtweise zugrunde, die nicht mit der Stellung des Beklagten als Vertreter der unbekannten Erben des Bucheigentümers nach § 11b VermG in Einklang zu bringen ist. Nach § 11b VermG wird der gesetzliche Vertreter durch den Bestellungsakt an die Stelle des Vertretenen gesetzt; bei der Ausübung seiner Vertreterbefugnisse hat der Vertreter ausschließlich die Interessen des Eigentümers wahrzunehmen. Das bedeutet, dass sich das schuldrechtliche Verhältnis allein zwischen der Klägerin und den von dem Beklagten vertretenen unbekannten Erben des Bucheigentümers beurteilt.

Auch der Gesichtspunkt, dass der Bundesrepublik Deutschland - Entschädigungsfonds - nach erfolglosem Abschluss des eingeleiteten Aufgebotsverfahrens der Erlös aus einer Veräußerung des Grundbesitzes gemäß dem - verfassungskonformen (BVerfG, Beschluss v. 21.07.2010, 1 BvL 8/07, Rz. 91 ff.) - § 15 Grundbuchbereinigungsgesetz (BGBl. I S. 2182, 2192) in Verbindung mit § 10 Abs. 1 Nr. 7 Entschädigungsgesetz zukommt, rechtfertigt es nicht, nunmehr auf die Bundesrepublik Deutschland abzustellen, zumal noch gar nicht feststeht, dass nicht doch noch Erben des Bucheigentümers aufgefunden werden. Denn die vierjährige und seit 2009 laufende Aufgebotsfrist des § 10 Abs. 1 Nr. 7 S. 1 Entschädigungsgesetzes (BGBl. I 2004, 1658) ist bislang nicht verstrichen (vgl. zum Recht des Verwalters, gewerbliche Erbenermittler einzuschalten: KG, Urteil v. 11.1.2011, 1 W 359/10, ZOV 2011, 80).

Schließlich gebietet auch der von der Klägerin angeführte Gesichtspunkt der Wiedergutmachung von Teilungsunrecht keine andere Sichtweise. Bei der Beurteilung der Auflassungsverpflichtung des Beklagten geht es nicht um heute außer acht zu lassendes Teilungsunrecht, sondern um die Frage, ob und wann nach damaliger Rechtslage in der DDR zwischen zwei sich im Gleichordnungsverhältnis gegenüber stehenden Privatrechtssubjekten Unmöglichkeit einer schuldrechtlichen Leistungsverpflichtung eingetreten ist. Die Berufung auf die eingetretene Unmöglichkeit stellt sich vor diesem Hintergrund auch nicht als treuwidrig dar, § 242 BGB.

2. Der Klägerin stehen gegen den Beklagten auch nicht die hilfsweise geltend gemachten Ansprüche auf Neuabschluss eines Kaufvertrages über die Grundstücke zu, § 242 BGB.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein auf Treu und Glauben gestützter Anspruch auf Neuabschluss eines Vertrags voraussetzt, dass zwischen den Parteien vertragliche Treuepflichten bestehen, etwa im Falle eines schwebend unwirksamen Vertrages, aufgrund eines wirksam gebliebenen zugrunde liegenden anderen Vertrages oder wenn der Anspruchsgegner schuldhaft die Nichtigkeit eines zunächst schwebend unwirksamen Vertrages herbeigeführt hat (BGH, Urteil v. 15.5.1963, VIII ZR 20/62; Roth, in: Münchener Kommentar, BGB, 5. Aufl. 2007, Bd. 2, § 241 Rdn. 55). Bestehen derartige Treuepflichten nicht, etwa weil ein Vertrag bloß nichtig ist, besteht grundsätzlich auch kein Anspruch aus Treu und Glauben.

Der Fall eines nichtigen Kaufvertrags oder eines durch Versagung einer Genehmigung unwirksam gewordenen Vertrags liegt nicht vor. Vielmehr ist der Grundstückskaufvertrag - sofern er denn je bestand - wirksam; die Vertragsparteien sind lediglich von der Verpflichtung zur jeweils versprochenen Leistung nach § 275 BGB nachträglich frei geworden. Die vertragsimmanenten Treuepflichten der damaligen Vertragspartner gebieten es den jetzigen Parteien dieses Rechtsstreits jedoch nicht, den Kaufvertrag erneut abzuschließen.

Auch wenn im Einzelfall die Fortsetzung bzw. die Wiederaufnahme eines Vertragsverhältnisses nach Treu und Glauben verlangt werden kann, wenn einer der Vertragspartner ein dringendes und schutzwertes Interesse daran hat und dies dem anderen Vertragsteil zumutbar ist, ist der Gedanke von Treu und Glauben bereits bei der Wertung des § 275 BGB eingeflossen, indem die Frage der Zumutbarkeit eines Festhaltens an dem Vertrag verneint wurde. Daher kann das Gebot von Treu und Glauben die Vertragsparteien nur in Ausnahmefällen zu einer Wiederaufnahme des Vertragsverhältnisses verpflichten.

Es mögen durchaus Fälle denkbar sein, in denen dem Berechtigten nach Treu und Glauben ein Anspruch auf Wiedereinräumung der Position, die ihm durch die fehlende Genehmigungsfähigkeit der Auflassung eines im ehemaligen Beitrittsgebiets belegenen Grundstücks an einen im Westen Deutschlands lebenden Käufer, verloren gegangen ist, nach Treu und Glauben zugebilligt werden muss. Insbesondere mag dies der Fall sein, wenn Berechtigter und Verpflichteter gleichermaßen auch nach erfolgter Anordnung staatlicher Verwaltung erkennbar an dem Kaufvertrag festhalten wollten und erkennbar von dessen Fortbestand ausgegangen sind. Für das Vorliegen eines derart gelagerten Ausnahmefalls hat die Klägerin jedoch nichts vorgetragen.

Im Übrigen stehen dem Erfüllungsinteresse der Klägerin, das erheblich dadurch relativiert wird, dass D… W… über 15 Jahre Gelegenheit hatte, sich beizeiten um das Grundstück zu bemühen, wiederum die schutzwürdigen Belange der unbekannten Erben des Bucheigentümers entgegen, die sich darauf einrichten durften, nach Ablauf von inzwischen über 70 Jahren weder aus einem schuldrechtlichen Vertrag, der in der Zeit von 1952 bis 1990 nicht genehmigungsfähig war, in Anspruch genommen zu werden noch diesen erneut abzuschließen. Auch bei Abwägung der Interessenslage beider Parteien ist dem Beklagten der Abschluss eines neuen Kaufvertrages nicht zumutbar und zwar weder zu den im Jahre 1940 vereinbarten noch zu etwaig heutigen Verhältnissen angepassten Konditionen.

3. Ein Anspruch auf Auflassung der Grundstücke aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes gemäß den §§ 281, 326 BGB scheitert an dem fehlenden Verschulden des Verkäufers.

4. Auf die Frage, ob der schuldrechtliche Erfüllungsanspruch der Klägerin inzwischen nicht ohnehin schon verjährt oder möglicherweise verwirkt wäre, kommt es nach alledem nicht an (vgl. zur Verjährung auch Schlichting, ZEV 1994, 229, 230 f.).

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Senat hat die Revision zugelassen, da dem Vorbringen des Beklagten zufolge über diesen Rechtsstreit hinaus weitere gleichgelagerte Fälle bei den Bestellungsbehörden anhängig sind, in denen schuldrechtliche Übereignungsansprüche auf nach § 11b VermG unter staatlicher Verwaltung stehende und nicht restitutionsbelastete Grundstücke im ehemaligen Beitrittsgebiet geltend gemacht werden und bei denen auf Verkäuferseite Rechtsnachfolger der eingetragenen Bucheigentümer nicht bekannt oder nicht auffindbar sind. Der Sache kommt vor diesem Hintergrund eine über den Einzelfall hinausgehende grundsätzliche Bedeutung zu, die eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 57.500,00 € festgesetzt, § 47 Abs. 1 S. 1 GKG. Da der Hauptanspruch und die hilfsweise geltend gemachten Ansprüche auf dasselbe wirtschaftliche Interesse gerichtet sind, findet eine Wertaddition der Anträge bei der Streitwertfestsetzung in Anwendung der zu § 5 ZPO entwickelten Grundsätze nicht statt.