Entscheidung 6a S 194/11

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) vom 19. August 2011 wird zurückgewiesen.

II. Der Klägerin werden die Kosten des Berufungsverfahrens auferlegt.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

V. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 799,20 € (§ 41 Abs. 5 GKG) festgesetzt.

(abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO)

Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagte Mieterin einer in der XXX in XXX gelegen Wohnung. Das Mietverhältnis wurde unter dem 10. Juli 1995 auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Mietwohnung befindet sich in einem bis 1949 errichteten Mehrfamilienhaus, weist eine Wohnfläche von ca. 108,64 m² auf und ist voll ausgestattet. Die monatliche Grundmiete betrug zuletzt 333,20 €.

In den Jahren 1992-1995 erhielt die Klägerin von der Stadt XXX öffentliche Zuwendungen nach Maßgabe des vom Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr aufgelegten Programms zur Leerstandsbeseitigung nach der Richtlinie zur Städtebauförderung. Die Förderbescheide waren an die Bedingung geknüpft, dass für die Dauer von 25 Jahren eine regionalisierte Mietobergrenze von zunächst 6 DM/m² verlangt werden durfte (Bl 47 GA), die sich im Jahr 2002 auf 7,50 DM/m² (3,83 €/m²) erhöhte (Anlage K 4, Bl. 57 ff GA). Die Mietpreisbindung gilt bis Juli 2020 (Bl. 60 GA).

Der im Amtsblatt der Stadt XXX vom 26. März 2003 (Seite 68 ff) veröffentlichte Mietspiegel führt unter Ziffer 2 unter anderem aus, dass die dem Mietspiegel zugrunde liegende Erfassung der Mietpreise sich nicht bezieht auf Grundmieten, die auf Grund gesetzlicher Bestimmungen am Stichtag der Datenerhebung (01.07.2002) an Höchstbeträge im Zusammenhang mit einer Förderzusage gebunden waren, und als preisgebundene Wohnungen galten. Im Rahmen der Aufzählung der nicht erfassten Wohnungen wurden unter anderem Wohnungen genannt, die nach den Mod/Inst Richtlinien des Landes XXX und nach der Richtlinie zur Städtebauförderung gefördert worden sind, wenn Miethöhen im Zusammenhang mit einer Förderzusage für die sanierten Wohnungen festgelegt worden sind oder die Mietobergrenzen eine Begrenzung erfahren haben.

In ihrem der Beklagten am 30.09.2010 zugegangenen Schreiben vom 29.09.2010 hat die Klägerin die Beklagte aufgefordert, die Zustimmung zu einer erhöhten Nettokaltmiete von bisher 333,20 € um monatlich 66,60 € auf monatlich 399,80 € mit Wirkung vom 01.12.2010 zu erteilen. Dies entspricht einer Erhöhung der monatlichen Quadratmetermiete von 3,07 €/m² auf 3,68 €/m². Das Mieterhöhungsverlangen hat die Klägerin mit dem einfachen Mietspiegel der Stadt XXX vom 26. März 2003 begründet, der für Wohnungen einer vergleichbaren Kategorie eine Spanne von 2,56 € bis 4,60 € bei einem Medianwert von 3,83 € ausweist.

Nachdem die Beklagte der Mieterhöhung nicht zugestimmt hat, hat die Klägerin mit ihrer am 28. Februar 2011 bei dem Amtsgericht eingegangenen Klage die Zustimmung zur Mieterhöhung mit der Behauptung verlangt, dass die verlangte Miete ortsüblicher Vergleichsmiete entspreche.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Miete für die Wohnung im dritten Obergeschoss (032) rechts – Mietvertragsnummer: 3241.000803 – bestehend aus vier Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Flur, Korridor, Kammer, Balkon und einem Kellerraum, XXX, XXX von bisher monatlich 333,20 € netto um 66,60 € mtl. auf nunmehr monatlich 399,80 € netto mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2012 zuzustimmen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hält das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil die Wohnung nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels falle, so dass das Erhöhungsverlangen nicht mit dem Mietspiegel begründet werden könne.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Erhöhungsverlangen sei nämlich nicht dem Erfordernis des § 558 Abs. 2 BGB entsprechend begründet worden. Das verwandte Begründungselement des Mietspiegels der Stadt XXX sei hierbei ein ungeeignetes Begründungselement, da die Wohnung der Beklagten angesichts der Förderung mit öffentlichen Mitteln bei gleichzeitiger Festlegung der Mietobergrenze nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels falle.

Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihr Klageanliegen weiter verfolgt. Sie rügt Rechtsfehler und weist daraufhin, dass die geförderte Wohnung der Beklagten bei der Erstellung des Mietspiegels mit erfasst worden sei, wenn die Miethöhe vereinbart worden sei.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) vom 19. August 2011 abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Miete für die Wohnung im dritten Obergeschoss (032) rechts – Mietvertragsnummer: 3241.000803 – bestehend aus vier Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Flur, Korridor, Kammer, Balkon und einem Kellerraum, XXX, XXX von bisher monatlich 333,20 € netto um 66,60 € mtl. auf nunmehr monatlich 399,80 € netto mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2012 zuzustimmen;
hilfsweise, das Urteil aufzuheben und an das Amtsgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

I.

Das Rechtsmittel der Berufung der Klägerin ist das statthafte Rechtsmittel gegen das Endurteil des Amtsgerichts (§ 511 ZPO). Das Rechtsmittel ist zulässig, da es innerhalb der gesetzlichen Notfrist von einem Monat ab Zustellung bei dem Landgericht form- und fristgerecht eingegangen und innerhalb eines weiteren Monats formgerecht begründet worden ist (§§ 517, 520 Abs. 2 ZPO) und die Beschwer die Berufungssumme von 600 € übersteigt.

II.

Die Berufung der Klägerin ist in der Sache aber nicht begründet.

Zutreffend hat das Amtsgericht nämlich im Hinblick auf § 558a Abs. 1 BGB darauf abgestellt, dass ein Erhöhungsverlangen nur Wirksamkeit erlangen kann, wenn dem Mieter das Erhöhungsverlangen in Textform erklären und begründet worden ist. Das Erhöhungsverlangen bedarf hierzu einer den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1 BGB genügenden Begründung. Die Begründung soll nämlich dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, Urteil vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05 – NJW-RR 2006, 227 = NZM 2006, 101 mwN; Urteil vom 12.07.2006 – VIII ZR 215/05 – NJW-RR 2006, 1599 = NZM 2006, 864 mwN; Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter „konkrete Hinweise“ auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (BGH, Urteil vom 12. November 2003, VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219). Dabei dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (BGH, Urteil vom 12. November 2003, VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219; Staudinger/Emmerich, BGB (2011) § 558a Rn 19; MünchKommBGB/Artz, BGB, 5. Aufl. § 558a Rn. 14 f. mwN). In formeller Hinsicht muss das Erhöhungsverlangen Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164; Staudinger/Emmerich, BGB (2011) § 558a Rn 19; MünchKommBGB/Artz, BGB, 5. Aufl. § 558a Rn. 14 f. mwN). Weiterhin sind die Wartefrist und die Kappungsgrenze eingehalten worden, wie dies die Klägerin in ihrer Erhöhungserklärung zum Ausdruck gebracht hat.

Nimmt der Kläger als Vermieter – wie im vorliegenden Fall – zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf den Mietspiegel als Begründungselement Bezug, so ist dieser nur dann ein taugliches Begründungselement, wenn er unter anderem auch sachlich anwendbar ist. Von der sachlichen Anwendbarkeit des Mietspiegels kann aber nur dann gesprochen werden, wenn er Daten über die konkrete Wohnung enthält, das heißt wenn die Daten der konkreten Wohnung die Möglichkeit erhalten haben, als Stichprobe in die Datenerhebung Eingang gefunden haben.

Dies ist vorliegend aber nach den Angaben im Mietspiegel der Stadt XXX vom 26. März 2003 (Amtsblatt Nr. 3/2003 vom 26. März 2003) nicht der Fall. Unter Ziffer 2 der amtlichen Begründung heißt es nämlich, dass Grundmieten, die auf Grund gesetzlicher Bestimmungen am Stichtag der Datenerhebung (01.07.02) an Höchstbeträge im Zusammenhang mit einer Förderzusage gebunden waren, und als preisgebundene Wohnungen galten, nicht von der Datenerhebung erfasst wurden. Im Rahmen der Aufzählung der nicht erfassten Wohnungen wurden unter anderem Wohnungen genannt, die nach den Mod/Inst Richtlinien des Landes XXX und nach der Richtlinie zur Städtebauförderung gefördert worden sind, wenn Miethöhen im Zusammenhang mit einer Förderzusage für die sanierten Wohnungen festgelegt worden sind oder die Mietobergrenzen eine Begrenzung erfahren haben.

So verhält es sich im vorliegenden Fall. Die Klägerin hat nämlich die nach Maßgabe des § 2 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 WoFG (= § 88d II. WoBauG aF) maßgebliche Richtlinie des Landes XXX zur Städtebauförderung und die hierzu ergangenen Förderbescheide der Stadt XXX aus den Jahren 1992 bis 1995 für das streitgegenständliche Mietobjekt vorgelegt. Aus den Bestimmungen ist – wie dies das Amtsgericht zutreffend im Tatbestand festgestellt hat – zu entnehmen, dass für das Mietobjekt eine Mietpreisobergrenze festgesetzt worden war. Damit greift aber der Ausschlusstatbestand der Datenerfassung für die Wohnung der Beklagten, wie er im Mietspiegel der Stadt XXX vom 26. März 2003 selbst genannt ist.

Dass vorliegend der unter Ziffer 2.5 im zweiten Absatz genannte Ausnahmetatbestand eingreift, wonach alle öffentlichen Fördertatbestände in die Analyse einbezogen wurden, wenn es darin zu einer Vereinbarung über die Miethöhe gekommen ist, ist nicht ersichtlich. Den von den Klägern zur Gerichtsakte gereichten Bescheiden nebst Nebenbestimmungen kann nämlich nicht entnommen werden, dass die Miethöhe das Ergebnis einer Vereinbarung war. Vielmehr sehen diese die Anordnung einer Mietpreisfestsetzung vor.

Aus der Rechtsauffassung der Stadt XXX in einem Schreiben an die Klägerin vom 15.08.2002 ergibt sich keine andere Bewertung.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Entscheidung über die Festsetzung des Gebührenstreitwerts beruht auf § 41 Abs. 5 GKG.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen und der Bundesgerichtshof die maßgeblichen Rechtsfragen bereits entscheiden hat.