Entscheidung 4 S 163/11

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 09. Oktober 2008 zum Aktenzeichen 24 C 264/08 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu jeweils 1/8 zu tragen.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Kläger wenden sich mit dem Rechtsmittel gegen die Abweisung ihres gegen die Beklagten verfolgten Räumungsbegehrens durch die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts Potsdam. Hinsichtlich der tatsächlichen Umstände ist hinzuzufügen, dass die Kammer nach Zurückweisung des Rechtsstreits durch den Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 08. Juni 2011, Az. VIII ZR 226/09, auf Grundlage des Beweisbeschlusses vom 11. Januar 2011 Beweis erhoben hat durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. E. B.. Der Sachverständige hat sein Gutachten mit seinen ergänzenden Stellungnahmen vom 17. September 2012, 17. November 2012 und 05. August 2013 schriftlich und in der mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2014 mündlich erörtert. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt des schriftlichen Sachverständigengutachtens vom 29. Juni 2012, den der schriftlichen Stellungnahmen vom 17. September 2012, 17. November 2012 und 05. August 2013 (Blatt 325f., 335 und 359 bis 362 der Akte) und den der Sitzungsniederschrift vom 21. Mai 2014 (Blatt 432 bis 436 der Akte) Bezug genommen.

Die Parteien haben den Rechtsstreit in der mündlichen Verhandlung vom 23. November 2011 im Hinblick auf die Beklagte zu 2. übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Kläger haben mit Schriftsatz ihres Parteivertreters vom 15. November 2013 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich mit der - beklagtenseits bestrittenen - Begründung gekündigt, die Beklagte zu 1. habe die Mietnutzung bereits aufgegeben. Sie behaupten, die Beklagte zu 1. habe ihrer Enkelin die Mietsache unbefugt und ungenehmigt zur Verfügung gestellt, damit diese dort eine Studentenwohngemeinschaft gründen könne und die Beklagte zu 1. unerlaubte Einnahmen aus einer Untermiete erzielen könne.

Im Übrigen wird von der Abfassung eines Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen, weil gegen das Urteil unzweifelhaft ein Rechtsmittel nicht zulässig ist. Mangels Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht würde ein Rechtsmittel im Sinne des § 313 a ZPO das Erreichen der Streitwertgrenze des § 26 Nr. 8 EGZPO voraussetzen, woran es fehlt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg, denn die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte zu 1. keinen Anspruch auf Räumung der Mietsache aus § 546 Abs. 1 BGB. Ein Räumungsanspruch aus dieser Norm setzt eine Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Daran fehlt es, denn die von den Klägern erklärten Kündigungen 16. Juli 2007, 30. Juni 2008 und 15. November 2013 haben nicht zu einer Beendigung des Mietvertrags geführt.

Die Verwertungskündigung vom 16. Juli 2007 konnte keine rechtlichen Wirkungen entfalten, da die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2, Nr. 3 BGB nicht vorliegen. Nach dieser Norm besteht ein Grund für eine ordentliche Kündigung, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist oder dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das ist nicht der Fall.

Das Gericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht davon überzeugt, dass der Fortbestand des Mietverhältnisses die Kläger an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des streitgegenständlichen Grundstücks hindert. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch das Andauern des Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters am Verbleib seines Lebensmittelpunkts vorzunehmen. Ebenfalls ist das Eigentumsrecht des Eigentümers und Vermieters einzubeziehen, der keine Nachteile erleiden darf, die diejenigen weit übersteigen, die dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters im Falle des Verlustes der Wohnung entstehen. Die danach erforderliche Abwägung ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation von Mieter und Vermieter zu treffen. Ein erheblicher Nachteil des Vermieters liegt vor, wenn er die Immobilie in vermietetem Zustand überhaupt nicht oder zu einem so niedrigen Verkaufserlös verwerten kann, dass ein Verkauf wirtschaftlich sinnlos wird. Die Kammer ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht vom Vorliegen dieser Voraussetzungen überzeugt. Das Gutachten des Sachverständigen B. hat die klägerseits zur Verwertungsmöglichkeit des Grundstücks aufgestellten Behauptungen nicht bestätigt.

Zunächst hat sich der von den Klägern behauptete Verkehrswert von über 334.000 Euro nach den nachvollziehbaren Angaben des Sachverständigen nicht ergeben. Der Sachverständige hat vielmehr einen Bau-/Zeitwert von 30.000 Euro und einen fiktiven Bodenwert von 203.000 Euro festgestellt und in Addition dieser Werte einen Sachwert von 233.000 Euro angenommen. Unter Abzug eines Vermietungsabschlags von 15 % zum Stichtag vom 19. März 2012 ergibt sich ein Verkehrswert von 198.000 Euro. Der Sachverständige hat im Rahmen seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2012 plausibel und überzeugend dargelegt, wie er den zugrunde gelegten Wertabschlag ermittelt hat, indem er das Alter der Beklagen zu 1. und die konkreten Bedingungen des Mietvertrags berücksichtigt habe. Der Sachverständige ist davon ausgegangen, dass die Nutzungsvereinbarung aufgrund des Alters der Beklagten zu 1. nur schwer kündbar sei. Er hat unter Zugrundelegung der Sterbetafel und einer Vollfinanzierung des Grundstückserwerbs dargelegt, dass und warum die Finanzierungslast bei dem die Bewirtschaftungskosten nicht deckenden Mietertrag und einer voraussichtlichen Restwohndauer der Beklagten zu 1. insgesamt ein Abschlag von 15 % zur Ermittlung des Verkehrswerts mit dem gegenwärtigen Mietverhältnis angemessen sei.

Entgegen der Auffassung der Kläger sind der vom Sachverständigen ermittelte Verkehrswert und der vorgenommene Abschlag weder unangemessen noch methodisch falsch. Der Sachverständige hat verständlich erklärt, wie er den Abschlag berechnet hat. Es gibt keine feste Vorgabe zur Feststellung eines Minderbetrags wegen einer bestehenden Vermietung. Entscheidend ist, dass der Sachverständige - wie geschehen - sämtliche maßgeblichen Berechnungsfaktoren in seine Überlegungen einbezieht, nämlich, wie lange das Mietverhältnis voraussichtlich noch bestehen wird, welchen Mietertrag das Objekt abwirft und wie hoch die Finanzierungslast bis zur voraussichtlichen Beendigung des Mietverhältnisses sein wird. Die Vornahme des Abschlags bei der Festlegung des Sachwerts ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Sachverständige hat diesbezüglich erläutert, dass es verschiedene Möglichkeiten gebe, den tatsächlichen Zustand und die Umstände bei der Bewertung einfließen zu lassen, die Bewertung sei insoweit als Einheit zu sehen. Diese Darlegungen überzeugen, da es letztlich keinen Unterschied machen kann, an welcher Stelle der Berechnung des Verkehrswerts der Sachverständige das Bestehen des Mietvertrags berücksichtigt. Entscheidend ist, dass die Bewertung nachvollziehbar ist und der Sachverständige alle verkehrswertprägenden Umstände berücksichtigt hat. Dies hat der Sachverständige B. getan.

Die Kammer schließt sich den Feststellungen des Sachverständigen B. vollumfänglich an. Der Sachverständige hat im Rahmen seiner mündlichen Anhörung sämtliche offenen Fragen zu seinen schriftlichen Ausführungen klären können. Seine Angaben sind in jeder Hinsicht fundiert und auch für den Laien verständlich. Die von den Klägern gegen das Gutachten hervorgebrachten Einwände greifen nicht durch.

Soweit die Kläger bemängeln, dass der Sachverständige das Objekt - etwa den Dachboden - nicht hinreichend in Augenschein genommen habe, sieht die Kammer diesen Eindruck nicht bestätigt. Der Sachverständige hat in seinen mündlichen Erörterungen vielmehr gezeigt, dass er das gesamte Objekt plastisch vor Augen hatte und er es in Gänze kannte. Zudem haben die Kläger nicht dargelegt, welche wesentlichen Änderungen eine weitergehende Untersuchung des Dachbodens für die Ergebnisse des Gutachtens hätten zur Folge haben müssen. Gleiches gilt für den allein zur Ertragswertberechnung maßgeblichen Umstand, dass die Beklagte zu 1. wesentliche Teile der Heizungsanlage selbst errichtet habe. Der Sachverständige hat angegeben, dass er den Ertragswert nur ermittelt habe, um die Beweisfrage zu 2. beantworten zu können. Für die wesentliche Frage, ob das Grundstück ohne Belastung durch einen Mietvertrag zu einem weit höheren Preis veräußert werden kann, war der Ertragswert nicht von Bedeutung. Weitere von den Klägern zur Akte gereichte Grundstücksbewertungen lassen sich für die in diesem Rechtsstreit vorgenommene Einschätzung nicht heranziehen, da sie sich auf ein anderes Grundstück und andere Schlüsselbedingungen beziehen, die nicht aktenkundig sind. Die Kläger weisen auch nicht auf, inwieweit diese von anderen vorgenommenen und nur im Ergebnis bekannten Bewertungen Einfluss auf die hier streitgegenständlichen haben könnten. Der Sachverständige B. hat sämtliche von den Klägern behaupteten Umstände berücksichtigt und in seiner Bewertung mit nachvollziehbaren Kriterien erläutert, dass und warum für die Vermietungssituation in der streitgegenständlichen Immobilie ein Abschlag von 15 % vorzunehmen ist. Die Kammer ist von der Richtigkeit seiner Feststellungen überzeugt.

Der vom Sachverständigen für das streitgegenständliche Mietobjekt festgestellte negative Ertrag von 3.018 Euro pro Jahr sowie der Sanierungsaufwand von etwa 800 Euro/m² des Hauses lassen dabei den Schluss zu, dass der derzeit erzielte Mietzins bei weitem nicht ausreicht, um das Objekt durchgreifend zu sanieren und um einen höheren Mietzins erzielen zu können. Diese Feststellungen sind angesichts des alten, seit langem unsanierten Gebäudes vorhersehbar, aber nicht von Bedeutung für die Entscheidung des Rechtsstreits, in dem es im wesentlichen darauf ankommt, ob das Grundstück bei Fortbestehen des Mietverhältnisses sinnvoll wirtschaftlich verwertbar ist. Das ist der Fall.

Bei der erforderlichen Abwägung des Verwertungsinteresses der Kläger zu dem Bestandsinteresse der Beklagten zu 1. an dem Fortbestand des Mietvertrags und des Erhalts ihres Lebensmittelpunkts überwiegt letzteres. Grundlegend ist dabei zu beachten, dass aus dem Eigentum des Vermieters wegen dessen Sozialbindung kein Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf eine Verwertung zum größtmöglich wirtschaftlichen Vorteil abzuleiten ist. Ein Kündigungsgrund ist erst dann gegeben, wenn die Einbuße dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist, weil sie die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Das ist hier zu verneinen.

Der Sachverständige hat festgestellt, dass das Objekt veräußerbar ist, und zwar zu einem Erlös, der auch ohne Berücksichtigung des Mietvertrags weit unter dem liegt, den die Kläger behauptet haben. Der Sachverständige hat über die Vermietung hinaus einen beachtlichen Sanierungsbedarf festgestellt, der den Verkehrswert der Immobilie erheblich mindert. Dass die Vermietung der Immobilie wertmindernd ist, ist bei einem Einfamilienhaus, das saniert und einer Nutzung durch den Käufer oder durch andere Mieter zugeführt werden soll, die Regel und auch hier der Fall. Aufgrund des festgestellten Verkehrswerts des Grundstücks in vermietetem Zustand ist eine Verwertung wirtschaftlich aber nicht ausgeschlossen. Unter Zugrundelegung einer Wertminderung von 15 %, des fortgeschrittenen Alters der Beklagten zu 1. und des lang andauernden Mietvertrags überwiegen die wirtschaftlichen Verwertungsnachteile jedenfalls nicht weit den Nachteil, der einer alten Dame dadurch erwächst, dass sie ihren langjährigen, gewohnten Lebensmittelpunkt aufgeben muss. Aufgrund des hohen Alters der Beklagten zu 1. muss sich ein Erwerber letztlich auch nicht auf einen jahrzehntelangen Mietfortbestand einstellen. Die dem Vermieter oder dem Mieter in der jeweiligen Situation jeweils entstehenden Nachteile mögen nach allem gleichwertig sein, ein Überwiegen auf Seiten der Kläger ist nicht erkennbar. Dies geht zu Lasten der Kläger, die für eine wirtschaftlich sinnlose Veräußerungslage darlegungs- und beweispflichtig sind mit der Folge, dass die Kläger eine vermietungsbedingte Wertminderung von 15 % hinzunehmen haben, die noch deutlich unter den von ihnen behaupteten Preisabschlägen von 25 bis 30 % liegen.

Soweit die Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1. unter Berufung auf einen bestehenden Zahlungsverzug mit Schreiben vom 30. Juni 2008 fristlos gekündigt haben, hat diese Kündigungserklärung ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Die Kammer schließt sich diesbezüglich der überzeugenden Argumentation des erstinstanzlichen Urteils an, die die Kläger mit der Berufung nicht angegriffen haben.

Auch die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung der Kläger vom 15. November 2013 hat keine Wirksamkeit entfaltet, denn die Kläger haben einen Kündigungsgrund nach § 543 BGB nur substanzlos und einer Beweisaufnahme unzugänglich dargelegt. Es steht zwischen den Parteien außer Streit, dass die Enkelin der Beklagten zu 1. nunmehr in der Mietsache lebt. Dass aber die Beklagte zu 1. ihren Lebensmittelpunkt seit langem verlassen und sie nunmehr bei der Beklagten zu 2. wohnt, ist aus dem Vortrag der Kläger nicht ersichtlich. Der Umstand, dass die Kläger die Beklagte zu 1. seit längerer Zeit nicht mehr auf der Straße gesehen haben, lässt keinen tragfähigen Rückschluss darauf ziehen, dass sie nicht mehr in der Mietsache lebt. Vielmehr ist es aufgrund des betagten Alters der Beklagten zu 1. verständlich, dass sie sich selten außerhalb der Mietsache aufhält. Es liegt auch kein Fall einer unerlaubten Untervermietung vor. Denn die Beklagte zu 1. hat unwidersprochen vorgetragen, dass sie die - erlaubte - Aufnahme ihrer Enkelin als nahe Anverwandte in der Wohnung bei der Verwalterin angezeigt habe, ohne dass diese widersprochen habe. Letzteres wäre aber wenigstens erforderlich gewesen, um überhaupt einen Kündigungsgrund auf eine angebliche Untervermietung bzw. Aufnahme in die Wohnung stützen zu können. Dafür, dass die Enkelin der Beklagten zu 1. in der Mietsache eine Wohnungsgemeinschaft betreibt, haben sich in dem klägerischen Vortrag keine belastbaren Anhaltspunkte gefunden.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 91a Abs. 1, 100 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a ZPO zu tragen, soweit die Parteien ihn im Hinblick auf die Beklagte zu 2. übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. Nach dieser Vorschrift ergeht im Falle einer übereinstimmenden Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache eine Kostenentscheidung nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Dabei ist zu berücksichtigen, welche Partei im Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, hätten die Parteien nicht die Erledigung in der Hauptsache erklärt.

Nach Aktenlage wären die Kläger voraussichtlich bei Fortsetzung des Rechtsstreits auch im Hinblick auf die Beklagte zu 2. unterlegen gewesen. Dies bereits deshalb, weil keine Hinweise darauf bestehen, dass die Beklagte zu 2. Partei des Mietvertrags oder Mitbesitzerin der Immobilie geworden ist. Die Beklagte zu 2. hat in der mündlichen Verhandlung vom 23. November 2011 gemäß § 141 ZPO angehört überzeugend erklärt, dass sie seit Jahren eine eigene Wohnung habe, in der sie auch lebe. Die streitgegenständliche Wohnung betrete sie nur besuchshalber. Unter diesen - von den Klägern nicht substantiiert widerlegten - Umständen ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte zu 2. zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung oder danach Mitbesitzerin oder gar Mitmieterin des Objekts gewesen oder geworden ist. Allein die von den Beklagten zu 2. verwandte Schreibweise „wir“ in der vorgerichtlichen Korrespondenz mit den Klägern reicht für die Annahme eines Mitbesitzes an der Mietsache nicht aus. Sie deutet lediglich darauf hin, dass sich die Beklagte zu 2. mit den Interessen der Beklagten zu 1. identifiziert.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Das Berufungsurteil beruht im Kern auf einer Würdigung der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls. Eine Abweichung von obergerichtlichen Entscheidungen ist nicht ersichtlich.

Der Streitwert wird auf 5.855,88 Euro festgesetzt.