Entscheidung 4 U 122/10

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 21. Juni 2010 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - Az.: 3 O 224/06 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin das aus den in der Anlage 1 zur Klageschrift aufgeführten und in den Blättern 700 des Grundbuches von G… sowie 1602 von Ge… eingetragenen Grundstücken bestehende Forstobjekt „D… I“ lastenfrei, mit Ausnahme des Flurstückes 9/2 der Flur 8 der Gemarkung G…, zurück zu übertragen und die Auflassung zu erklären sowie sämtliche Flurstücke zu übergeben Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 282.448,41 € an die H… GmbH, ….

2. Der Beklagte wird zudem verurteilt, zu den in Ziffer 1. genannten Grundbüchern des Forstobjekts „D… I“ in Abteilung III verzeichneten Grundschulden notariell beglaubigte Pfandhaftentlassungserklärungen zu übergeben und die Löschung der Grundschulden zu beantragen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

5. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat der Beklagte zu tragen.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 360.000,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

I.

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Rückabwicklung eines notariellen Kaufvertrages über forstwirtschaftlich genutzte Waldflächen in Anspruch.

Die Klägerin führt als Tochtergesellschaft der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS) im Rahmen der Privatisierung ehemals volkseigener land- und forstwirtschaftlicher Flächen Verkäufe auf der Grundlage des Ausgleichsleistungsgesetzes (AusglLeistG) und der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) als Privatisierungsstelle im Sinne von § 7 Abs. 1 FlErwV durch. Der Beklagte ist Forstwirt und betreibt mehrere Forstwirtschaften.

Im Jahr 1997 bewarb sich der Beklagte bei der Klägerin auf der Grundlage eines von dieser herausgegebenen Exposés um den begünstigten Erwerb von Waldflächen zur Neueinrichtung eines Forstbetriebes nach § 3 AusglLeistG. Hierfür legte er unter dem Datum des 05.09.1997 ein Betriebskonzept vor, in dem er sich neben anderem zur Einhaltung von nachhaltigen und dem brandenburgischen Waldgesetz entsprechenden Zielsetzungen bei einer Bewirtschaftung des Forstobjekts mit modernen und rationellen Methoden und zur Gewährleistung einer langfristigen Produktion verpflichtete. Im Rahmen der zahlenmäßigen Aufstellungen des Betriebskonzepts gab der Beklagte an, dass der anzulegende Hiebsatz erst nach einer noch durchzuführenden Forsteinrichtung festzulegen sei, weshalb im Folgenden nur überschlägige Zahlen auf der Grundlage des von der Klägerin herausgegebenen Exposés zusammengestellt werden könnten. Unter Zusammenfassung einzelner Baumbestände und -arten gelangte der Beklagte korrespondierend mit dem Exposé der Klägerin zu einer jährlichen Gesamtnutzung von 1.920 Erntefestmetern ohne Rinde (Efm o. R.) und einem Hiebsatz von 3,1 Efm o. R. pro Jahr und Hektar. Die genaue Planung sollte der nach exakter Bestandsaufnahme durchzuführenden Forsteinrichtung vorbehalten bleiben.

Mit Schreiben vom 24.02.1998 versicherte der Beklagte unter Bezugnahme auf ein beigefügtes Schreiben der … Bank AG vom 04.09.1997, über ausreichende finanzielle Mittel zu verfügen, um die streitgegenständlichen Grundstücke zu einem Kaufpreis von 728.075,00 DM zuzüglich Nebenkosten zu erwerben, und erklärte, aus diesem Grunde „derzeit“ keine Belastungsvollmacht der Klägerin zu benötigen. In dem genannten Schreiben vom 04.09.1997 teilte die … Bank AG mit, dass sie im Hinblick auf den Erwerb des Grundstücks mit der Prüfung eines Finanzierungsantrages befasst worden sei. Am 26.02.1998 bestätigte die … Bank AG der Klägerin, dass die ihr bekannten Vermögensverhältnisse des Beklagten die Finanzierung des Kaufpreises ermöglichten und ihrerseits Finanzierungsmittel in erforderlicher Höhe zugesagt seien.

Das Betriebskonzept des Beklagten vom 05.09.1997 bezog sich auf eine Waldfläche von 615,35 ha. Unter dem 16.03.1998 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass er lediglich über eine Erwerbsberechtigung nach § 3 Abs. 8 lit. a) AusglLeistG für eine Fläche von maximal 500 ha verfüge, aus diesem Grunde die zu erwerbende Waldfläche auf unter 500 ha herabgesetzt worden sei und sich dementsprechend auch die waldbaulichen Verpflichtungen des Beklagten um ca. 20 % gegenüber dem Betriebskonzept vom 05.09.1997 reduzierten.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 19.03.1998 (UR-Nr. 57/1998 des Notars … in B…) erwarb der Beklagte von der Klägerin die streitgegenständlichen Grundstücke, die das Forstobjekt „D… I“ mit einer Gesamtgröße von 496,8865 ha bildeten, zum Kaufpreis von 581.494,49 DM (= 297.313,41 €).

Das vom Beklagten vorgelegte Betriebskonzept vom 05.09.1997 wurde in einer Kurzfassung als Anlage 3 zum Kaufvertrag genommen. In seiner Ziffer 3.2 wurde für die ersten zehn Jahre ab Besitzübergang ein Hiebsatz von „ca. 3,1 Efm/ha/Jahr vorbehaltlich einer durchzuführenden Forsteinrichtung“ bestimmt.

In § 9 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrags vereinbarten die Parteien, dass während der Dauer des Veräußerungsverbots gemäß § 3 Abs. 10 S. 1 AusglLeistG, das hieß, für die Dauer von 20 Jahren ab Eintragung des Veräußerungsverbots im Grundbuch, jede grundbuchliche Belastung des Kaufgegenstandes der Zustimmung der Verkäuferin bedürfe. Ein Anspruch des Beklagten gegen die Klägerin auf Erteilung dieser Zustimmung sollte lediglich für den Fall des Vorliegens der in § 12 Abs. 3 S. 2 der FlErwV genannten Voraussetzungen bestehen. Für den Fall, dass der Beklagte zustimmungsbedürftige Verfügungen ohne Einwilligung oder Genehmigung der Klägerin vornahm, war letztere gemäß § 9 Abs. 7 des Vertrages berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten und 5 % des Kaufpreises als Vertragsstrafe zu verlangen.

In § 10 Abs. 1 des Kaufvertrages stellten die Parteien fest, dass der Abschluss des Vertrages unter anderem in der Annahme erfolge, dass der Käufer den Kaufgegenstand ab dem Übergabestichtag und für die Zeit des Bestehens des Veräußerungsverbotes ordnungsgemäß im Sinne des Bundes- und des Landeswaldgesetzes und nach Maßgabe des fortwirtschaftlichen Betriebskonzepts vom 05.09.1997, das zur Grundlage für den Abschluss des Vertrages gemacht und in Kurzfassung als Anlage 3 zu der Urkunde genommen wurde, bewirtschafte.

Für den Fall, dass der Beklagte innerhalb des in Abs. 1 genannten Zeitraums ohne wichtigen Grund von den dort genannten Verpflichtungen auf der Grundlage des Betriebskonzeptes vom 05.09.1997 erheblich abweichen oder er seinen Hauptwohnsitz nicht innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Vertrages in das Beitrittsgebiet verlegt haben und dort nicht beibehalten sollte, räumten die Parteien der Klägerin in § 10 Abs. 2 des Kaufvertrages das Recht ein, vom Vertrag zurückzutreten und daneben eine Vertragsstrafe in Höhe von 5 % des Kaufpreises zu verlangen. Bei Ausübung des Rücktrittsrechts sollten die Parteien zur Rückgewähr der jeweils empfangenen Leistungen nach Maßgabe der Bestimmungen des § 12 Abs. 1 FlErwV verpflichtet und die Klägerin berechtigt sein, gegen den Anspruch des Beklagten auf Kaufpreisrückzahlung mit und in Höhe von sich aus dem Vertrag ergebenden Vertragsstrafenansprüchen aufzurechnen.

Von der Möglichkeit, sich eine Belastungsvollmacht einräumen zu lassen, machte der Beklagte keinen Gebrauch. In der Regel, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen, räumte die Klägerin den Käufern der zu privatisierenden Flächen Belastungsvollmachten zur Finanzierung des Kaufpreises ein. Zu diesem Zweck hatte sie mit mehreren Kreditinstituten, auch der … Bank, Rahmenvereinbarungen getroffen, die eine Rangrücktrittserklärung ihrerseits für den Fall beinhalteten, dass die Bank ihr bei Zwangsversteigerungen das Recht zur Schuldablösung einräumte und sich darüber hinaus verpflichtete, bei einer Verwertung der subventionierten Erwerbsflächen erzielte Mehrerlöse an sie abzuführen.

Die Übergabe der Forstflächen an den Beklagten erfolgte am 01.04.1998. Unmittelbar danach erstellte der Beklagte eine sich auf den Stichtag 01.10.1997 beziehende Forsteinrichtung, mit der er einen Hiebsatz von 4,6 Efm o. R. bestimmte. Die objektive jährliche Nutzungsmöglichkeit gab er davon abweichend mit 3,3 Efm o. R. an.

Am 02.11.1998 wurde der Beklagte als Eigentümer des veräußerten Grundbesitzes eingetragen. Gleichzeitig gelangten das Veräußerungsverbot und die Rückauflassungsvormerkung zur Eintragung. Im Zuge einer Änderung der Grundbuchbezeichnungen wurde Blatt 241 des Grundbuchs von R… am 05.10.2000 auf Blatt 257 übertragen.

Mit notarieller Urkunde vom 27.08.1999 (UR-Nr. 1367/1999 des Notars Z… in …) bestellte der Beklagte hinsichtlich der erworbenen Flächen zugunsten der … Bank AG eine brieflose Grundschuld über 600.000,00 DM (= 306.775,12 €), die am 11.10.2000 im Range nach der Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und später von der H… GmbH übernommen wurde.

Mit Schreiben vom 16.03.2000 übermittelte der Beklagte der Klägerin eine Anmeldebescheinigung des Amtes Z…, nach der er zwei Tage zuvor seinen Wohnsitz in der …straße 1 in R… genommen hatte. Aus der Anmeldebescheinigung ging nicht hervor, ob es sich hierbei um den Hauptwohnsitz des Beklagten handelte. Unter dem 08.06.2002 ließ der Beklagte das Amt Z… wissen, dass er seit rund zwei Jahren seinen ersten Wohnsitz in R… habe, seinen „Hauptbetrieb und Lebensmittelpunkt“ in D… unterhalte und zugleich in E… und N… über weitere Nebenwohnsitze verfüge.

Mit Bescheid vom 20.02.2002 verhängte das Amt für Forstwirtschaft … (Az.: 05 D 208-7020-40/02) gegen den Beklagten wegen eines Verstoßes gegen das Waldgesetz des Landes Brandenburg (LWaldG) eine Wiederaufforstungsverfügung, weil der Beklagte auf zwei rund 5 ha großen Flächen einen Kahlhieb im Sinne des § 10 Abs. 1 S. 3 LWaldG ausgeführt hatte.

Gegen diesen Bescheid legte der Beklagte Widerspruch ein und erhob anschließend Klage gegen den zurückweisenden Widerspruchsbescheid. Mit Beschluss des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 21.10.2006 erlangte der angegriffene Bescheid Bestandskraft.

Am 07.03.2003 teilte das Amt Z… der Klägerin mit, dass der Beklagte gemäß einer vorgelegten Mitteilung des Einwohnermeldeamts der Stadt H… seit dem 12.12.2000 von seiner inzwischen von ihm geschiedenen Ehefrau getrennt lebe und der gemeldete Hauptwohnsitz in R… mit diesen Angaben in Einklang stehe.

Mit Schreiben vom 19.05.2003 ersuchte die … Bank AG die Klägerin mit Blick auf die zu deren Gunsten im Grundbuch bestehenden Eintragungen um Zustimmung zur zwangsweisen Verwertung des Waldbesitzes.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.06.2003 erklärte die Klägerin den Rücktritt von dem Kaufvertrag. Sie forderte den Beklagten zur lastfreien Rückübertragung und Herausgabe der Grundstücke auf und machte sowohl Vertragsstrafen- als auch Nutzungsersatzansprüche gegen den Beklagten geltend. Diesen Forderungen trat der Beklagte mit Anwaltschreiben vom 04. und 11.07.2003 entgegen.

Bis zum Rücktritt hatte der Beklagte 12.982 Efm o. R. Holz geschlagen; davon entfielen 1.555 Efm o. R. Holz auf einen in das Jahr 2002 zurückgehenden Sturmschaden und 1.985 Efm o. R. Holz auf Erstdurchforstungen und Jungbestandspflege.

Mit Beschluss des Amtsgerichts Bad Herleburg vom 02.09.2004 ließ die … Bank AG die Kaufpreisrückzahlungsansprüche des Beklagten gegen die Klägerin aus dem streitgegenständlichen Kaufvertrag pfänden und sich zur Einziehung überweisen. Das Amt Z… betrieb zeitweise die Zwangsvollstreckung in die Forstwirtschaft des Beklagten. Das Zwangsversteigerungsverfahren des Amtsgerichts Potsdam (Az.: K 590/03; K 591/03) wurde nach Tilgung der offenen Verbindlichkeiten und Rücknahme der Vollstreckungsanträge am 13.06.2006 aufgehoben.

Am 01.10.2006 erstellte der Beklagte eine weitere Forsteinrichtung, in der er einen Hiebsatz von 4,6 Efm o. R. bestimmte; die objektive jährliche Nutzungsmöglichkeit gab er mit einem Hiebsatz von 3,7 Efm o. R. an.

Die Klägerin hat ihren Rücktritt auf drei Gesichtspunkte gestützt:

Der Beklagte habe ohne ihre Einwilligung eine Verfügung über den Grundbesitz vorgenommen, indem er die Grundschuld in Höhe von 600.000,00 € zugunsten der … Bank bestellt habe. Hierzu hat die Klägerin behauptet, sie hätte dem Beklagten, selbst wenn er – was sie bestreitet – um eine Zustimmung nachgesucht hätte, die Belastung der Verkaufsfläche mit einer Grundschuld nur unter der Bedingung gestattet, dass die Gläubigerin, die … Bank, eine Löschungsbewilligung erteilte.

Der Beklagte habe seinen Hauptwohnsitz nicht innerhalb der vorgegebenen Zweijahresfrist am Betriebssitz oder sonst in den neuen Bundesländern genommen und ihr dies auch nicht nachgewiesen.

Schließlich habe der Beklagte die Forstflächen nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet. Die gezogenen Nutzungen hätten zwecks kurzfristiger Gewinnrealisierungen deutlich über den vertraglichen Vorgaben gelegen.

Gegen die sich aus ihrem Rücktritt ergebende Forderung des Beklagten auf Rückzahlung des Kaufpreises hat die Klägerin mit sich auf 103.481,53 € summierenden Gegenforderungen aufgerechnet. Dazu hat sie die Auffassung vertreten, ihr stehe eine aufgrund der Belastung des Grundstücks mit der Grundschuld verwirkte Vertragsstrafe in Höhe von 14.865,00 € und eine aufgrund des Verstoßes gegen die Ortsansässigkeitsklausel zudem verwirkte Vertragsstrafe von 7.432,00 € zu. Darüber hinaus hat sie wegen übermäßiger Fruchtziehung eine Forderung in Höhe von 75.062,32 € geltend gemacht, wobei sie eine Übermaßnutzung von 6.323,70 Efm o. R. bei einem zwischen den Parteien unstreitigen erntekostenfreien Erlös von 11,87 €/Efm o. R. zugrunde gelegt hat. Überdies hat die Klägerin Kosten für eine Primärdatenerhebung in Höhe von 4.582,29 € und für eine Auskunft des Amtes für Forstwirtschaft … in Höhe von 599,96 € verrechnet. Hierzu hat sie behauptet, sie habe zur Ermittlung der Übermaßnutzung des Beklagten eine Primärdatenerhebung durchführen müssen, die einer Bestandsaufnahme des Forstes entspreche. Schließlich hat die Klägerin die Kaufpreisforderung des Beklagten mit einer ihr von der BvS aus dem Jagdpachtvertrag vom 22.04.1998 abgetretenen Pachtzinsforderung für die Jahre 2001 bis 2006 in Höhe von 939,96 € verrechnet.

Der Beklagte hat unter Berufung auf eine von ihm verfasste Gesprächsnotiz behauptet, dass der Gruppenleiter der Abteilung Forstwirtschaft H… ihm in einem Telefonat am 24.08.1999 die Zustimmung dazu erteilt habe, die Grundstücke mit einer Grundschuld zu belasten, solange die Rechte der Klägerin in Abteilung II des Grundbuchs nicht beeinträchtigt würden, was nicht gegeben sei. Er habe auf die Vertretungsmacht des Gruppenleiters der Abteilung Forstwirtschaft vertrauen dürfen. Dieser sei nicht nur ihm, sondern auch anderen Erwerbsberechtigten gegenüber wie ein Vertretungsbevollmächtigter aufgetreten und habe bis zum Rücktritt sämtliche Vertragsverhandlungen geführt. Die Klägerin sei sowohl durch den Urkundsnotar Z… als auch durch das Grundbuchamt im Jahre 2000 von der Grundschuldeintragung unterrichtet worden; ihr Rücktritt sei jedenfalls treuwidrig. Die Rechte der Klägerin seien durch die Grundschuldbestellung nicht berührt, da die … Bank AG die Vorrangigkeit der Rückauflassungsvormerkung anerkannt habe.

Er habe schon im August 1990 einen Wohnsitz in N… unter Beibehaltung seines Wohnsitzes in E… genommen. Im Jahr 1999 habe er seinen Hauptwohnsitz nach … verlegt. Die Trennung von seiner Ehefrau sei bereits im Jahre 1998 erfolgt. Ab dem 10.03.2000 habe sich sein Lebensmittelpunkt gemäß der am 16.03.2000 vorgelegten Meldebescheinigung nach R… verlagert. Dort habe er sich seither mehr als 250 Tage im Jahr aufgehalten; in E… habe er lediglich ein Forstbüro unterhalten.

Die von ihm zu erstellende Forsteinrichtung habe nicht unter einem Genehmigungsvorbehalt der Klägerin gestanden. Das Betriebskonzept habe auf unzutreffend geschätztem Zahlenmaterial des klägerischen Exposés beruht, während das Forsteinrichtungswerk den tatsächlichen Baumbestand aktuell und zutreffend erfasst habe. Unter Zugrundelegung des Hiebsatzes seiner Forsteinrichtung von 4,6 Efm o. R. sei eine Holzentnahme von 13.752 Efm o. R. und bei einem Hiebsatz von 3,3 Efm o. R. ein solcher von 9.684 Efm o. R. in sechs Jahren zulässig gewesen. Es sei auf sechs Forstwirtschaftsjahre abzustellen, da in dem am 01.10.1997 begonnenen Forstwirtschaftsjahr vor seiner Übernahme kein Holzeinschlag stattgefunden habe. Tatsächlich habe er lediglich 3,17 Efm o. R./ha/Jahr Holz geschlagen; diese Zahl errechne sich unter Abzug der Sturmschäden aus dem Jahre 2002 und der auf die Erstdurchforstungen und die Jungbestandspflege entfallenden Entnahmen.

Eine Wiederaufforstung der ohne sein Wissen abgeholzten Kahlhiebsflächen habe während der verwaltungsgerichtlichen Auseinandersetzung um die Bewilligung von GAK-Fördermitteln nicht stattfinden können, weil dies den Ausschluss der Förderung nach sich gezogen hätte. Ein auf die Kahlhiebe gestützter Rücktritt sei aufgrund der geringen Größe der Flächen von rund 5 ha unverhältnismäßig, zumal darin auch kein wesentlicher Verstoß gegen das Betriebskonzept liege. Die tatsächlich geschlagene Holzmenge bleibe hinter den planerischen Vorgaben des Forsteinrichtungswerks zurück mit der Folge, dass es unter seiner Forstbewirtschaftung zu einer waldbaulichen Vorratssteigerung von 14,44 % gekommen sei.

Das Landgericht hat zur Frage des Hauptwohnsitzes des Beklagten Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen G… F…, H… F…, F… B… und F… Ba…. Mit Urteil vom 21.06.2010 hat es den Beklagten verurteilt, das streitgegenständliche Forstobjekt Zug um Zug gegen Zahlung von 236.000,53 € an die H… GmbH lastenfrei an die Klägerin zurück zu übertragen. Außerdem hat es den Beklagten verurteilt, der Klägerin zu den bezeichneten Grundschulden notariell beglaubigte Pfandhaftentlassungserklärungen zu übergeben und die Löschung der Grundschulden zu beantragen. Die weitergehende Klage hat das Landgericht abgewiesen.

Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Rücktritt vom 27.06.2003 sei wirksam. Der Klägerin stehe nach § 9 Abs. 7 lit. a) des Kaufvertrags das dort genannte Rücktrittsrecht zu, weil der Beklagte das Grundstück ohne Zustimmung der Klägerin mit einer Grundschuld zugunsten der … Bank AG belastet habe. Der Beklagte könne sich nicht mit Erfolg auf eine etwaig fernmündlich erteilte Zustimmung des mit den Vertragsverhandlungen und der anschließenden Vertragsdurchführung befassten Leiters der Abteilung Forstwirtschaft H… berufen, da dieser nicht zur Erteilung einer derartigen Zustimmung ermächtigt gewesen sei. Daneben könne sich die Klägerin auf den Rücktrittsgrund des Verstoßes gegen die Ortsansässigkeitsklausel stützen (§ 10 Abs. 2 lit. d) des Kaufvertrages). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass der Beklagte seinen Hauptwohnsitz entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht bis zum 19.03.2000 von E… in die neuen Bundesländer verlegt habe.

Schließlich stehe der Klägerin auch ein Rücktrittsrecht aufgrund eines erheblichen Verstoßes gegen das Betriebskonzept vom 05.09.1997 zu, weil der Beklagte seit der Übergabe des Grundstücks zumindest 3.295,26 Efm o. R. Holz zuviel geschlagen habe. Entgegen der Ansicht der Parteien sei der Berechnung ein Hiebsatz von 3,1 Efm o. R./ha/Jahr zugrunde zu legen. Dieser Hiebsatz ergebe sich aus der Anlage 3 zum Kaufvertrag zu der dortigen Ziffer 3.2.; darauf hätten sich die Parteien in Kenntnis der verringerten Grundfläche der Forstwirtschaft geeinigt. Der Beklagte habe nicht einseitig und ohne Abstimmung mit der Klägerin den planerischen Hiebsatz ändern können. Unter Zugrundelegung des von den Parteien vereinbarten Hiebsatzes ergebe sich eine zulässige Nutzung des Beklagten für die Vertragsdauer von insgesamt 7.701,74 Efm (= 3,1 x 496,8865 x 5). Dabei sei von der Vertragszeit von fünf Jahren auszugehen und nicht auf Forstwirtschaftsjahre abzustellen, da letzteres nicht vereinbart worden sei. Die zulässige Nutzung werde durch die von dem Beklagen eingeschlagenen 12.982 Efm o. R. Holz überschritten.

Wegen der Aufrechnung der Klägerin mit Ansprüchen aus Vertragsstrafe- und Nutzungsersatzansprüchen aufgrund übermäßiger Fruchtziehung sei der Kaufpreiserstattungsanspruch des Beklagten in Höhe von 61.312,88 € erloschen. Der Klägerin stünden gegen den Beklagten Vertragsstrafenansprüche in Höhe von 14.865,00 € und 7.432,00 € nach den §§ 9 Abs. 7 lit. b), 10 Abs. 4 des Kaufvertrages und ein Ersatzanspruch wegen übermäßiger Fruchtziehung in Höhe von 39.015,88 € zu.

Unter Zugrundelegung eines Gesamteinschlags von 10.997 Efm o. R Holz sei von einer übermäßigen Nutzung der Forstfläche durch den Beklagten in einem Umfang von 3.295,26 Efm o.R. Holz auszugehen. Während die auf Erstdurchforstung und Jungbestandspflege entfallenden 1.985 Efm o. R. Holz nicht berücksichtigt werden könnten, sei ein weiterer Abzug für den Sturmschaden nicht gerechtfertigt, weil der Beklagte nicht aufgezeigt habe, dass er das betreffende Holz nicht habe nutzen können. Die Klägerin könne sich jedoch nicht mit Erfolg auf weitere aufrechenbare Ansprüche berufen. Ein Anspruch auf Feststellung des Annahmeverzuges scheitere an einem fehlenden Angebot der Klägerin zur Zahlung des Betrages der Gegenforderung.

Gegen dieses ihm am 24.06.2010 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit am 22.07.2010 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist mit am 22.10.2010 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Unter Wiederholung und Vertiefung seines bisherigen Vorbringens macht er geltend, keiner der drei vom Landgericht bejahten Rücktrittsgründe habe vorgelegen.

Rechtsfehlerhaft habe das Erstgericht angenommen, dass das Grundstück ohne Zustimmung der Klägerin mit einer Grundschuld belastet worden sei. Er habe nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht darauf vertrauen dürfen, dass die telefonische Zustimmungserklärung des Leiters der Abteilung Forstwirtschaft verbindlich gewesen sei. Herr H… sei stets in leitender Funktion aufgetreten, habe die Erwerbsberechtigung des Beklagten anerkannt und festgestellt, dass der Umfang der Erwerbsberechtigung nach § 3 Abs. 8 AusglLeistG lediglich den Erwerb einer 500 ha großen Fläche gerechtfertigt habe. Gleichzeitig habe er eine Nachkaufverpflichtung im Kaufvertrag verankert und die Verhandlungen zur Aufnahme einer Belastungsvollmacht geführt.

Eine Beeinträchtigung von Rechten der Klägerin durch die Grundschuldbestellung sei ausgeschlossen. Jedenfalls sei es der Klägerin nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf ein Rücktrittsrecht zu berufen, da sie verpflichtet gewesen sei, ihm eine Belastung der Erwerbsflächen mit einer Grundschuld zu gestatten, wenn er sie nach Abschluss des Kaufvertrags um eine nachrangige Belastung der Erwerbsflächen ersucht hätte. Die Grundschuldbestellung habe weder die Zweckbindung noch den Subventionszweck beeinträchtigt. Er habe sich durch die nachträgliche Belastung des Kaufobjekts mit einer Grundschuld lediglich die für den Erhalt seiner Forstwirtschaft erforderlichen liquiden Finanzmittel gesichert, womit dem Subventionszweck, eine wettbewerbsfähige Agrarstruktur zu schaffen, Rechnung getragen worden und der Forstbetrieb dem Markt als Wettbewerber erhalten geblieben sei.

Auch das auf einen Verstoß gegen die Ortsansässigkeitsklausel gestützte Rücktrittsrecht (§ 10 Abs. 2 lit. c) des Kaufvertrags) komme nicht zum Zuge. Die Regelung sei gemäß § 9 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 des AGB-Gesetzes unwirksam, weil sie ihn unangemessen benachteilige. Selbst bei Gültigkeit der vertraglichen Regelung habe er seine Ortsansässigkeitsverpflichtung erfüllt, da er zum 16.03.2000 seinen Hauptwohnsitz in R… genommen und seither im Beitrittsgebiet beibehalten habe; damit stehe auch das Ergebnis der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme in Einklang.

Rechtsfehlerhaft habe das Landgericht den Rücktrittsgrund einer wesentlichen Abweichung von dem Betriebskonzept angenommen, indem es eine maximale Einschlagsmenge Holz von 7.701,74 Efm o. R. bei einem Hiebsatz von 3,1 Efm o. R. und eine Vertragsdauer von fünf Jahren zugrunde gelegt habe. Nach dem Ergebnis seines Forsteinrichtungswerks hätten sich die dem Exposé der Klägerin und seinem Betriebskonzept zugrunde liegenden Zahlen als unterbewertet erwiesen. Aufgrund der vorgefundenen betrieblichen Reserven sei er für einen 10-jährigen Planzeitraum anstelle dem auf ungeprüfter Zahlengrundlage ursprünglich angenommenen Hiebsatz von 3,1 Efm o. R./ha/Jahr zu einer objektiven jährlichen Nutzungsmöglichkeit von 3,3 Efm o. R./ha/Jahr (= 1.614 Efm o. R./Jahr) gelangt. Es entspreche anerkannten Grundsätzen ordnungsgemäßer Forstbewirtschaftung, innerhalb von zehn Jahren einen Bestand nicht jährlich durchforsten zu müssen. Vielmehr sei es zulässig, im Wege eines so genannten mehrjährigen Hiebsatzes den Aufwand in wirtschaftlich vertretbarem Umfang zu halten. Im Rahmen dessen gelange ein dreijähriger Hiebsatz zur Anwendung.

Unzutreffend habe das Landgericht durch den Sturm Kyrill veranlasste Einschläge in einem Umfang von 1.555 Efm o. R. berücksichtigt, obgleich das Holz aufgrund „windwurfbedingter Rissbildungen“ kaum verwertbar gewesen sei. Ein Ausgleich dieses von ihm unbeeinflussbaren Schadens sei bis zur Rücktrittserklärung der Klägerin nicht möglich gewesen.

Entsprechend den Gepflogenheiten in Land- und Forstwirtschaft sei auf Forstwirtschaftsjahre abzustellen. Die von dem Voreigentümer nicht mehr periodengerecht erledigten Arbeiten seien durch ihn im Sinne nachhaltiger Wirtschaftsweise nachzuholen gewesen, da diese Einschlagsreserven und einen erhöhten Aufräum- und Einschlagsbedarf nach sich gezogen hätten. Unter Zugrundelegung von sechs Forstwirtschaftsjahren ergebe sich ein Hiebsatz von 3,17 Efm o. R./ha/Jahr, der den Vorgaben der Forsteinrichtung entspreche. Die dennoch verbleibende Abweichung von 3,17 zu 3,3 sei als gering zu klassifizieren und stelle keine vertragsrelevante Abweichung vom Betriebskonzept dar, zumal die Hiebsatzgröße in dem Betriebskonzept ohnehin lediglich als „ca.-Angabe“ bezeichnet worden sei. Das Landgericht habe verkannt, dass sich die Frage einer möglichen Übermaßnutzung bei einer 10-jährigen forstwirtschaftlichen Planung nicht unter Ausblendung noch nicht abgelaufener Planzeiträume abschließend bestimmen lasse, in denen sich der Wald erholen könne.

Der Beklagte beantragt,

unter Änderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 21. Juni 2010 (Az.: 3 O 224/06) die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Klägerin hat zur Vermeidung einer über die bereits erfolgte Vernehmung des Zeugen H… F… hinausgehenden Beweisaufnahme vor dem Senat im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 12.09.2012 erklärt, die Vertragsstrafenforderung wegen Nichteinhaltung der Verpflichtung des Beklagten zur Ortsansässigkeit nicht weiter zu verfolgen, und ihren auf Zurückweisung der Berufung gerichteten Antrag entsprechend angepasst, indem sie dem Beklagten eine weitere Kaufpreisrückerstattung in Höhe von 7.432,00 € zugestanden hat.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass sich die Zug-um-Zug-Verurteilung auf eine Rückzahlung in Höhe von 243.432,53 € an die H… GmbH beläuft.

Sie verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung ihres Vorbringens erster Instanz das angefochtene Urteil.

II.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet, §§ 517, 519, 520 ZPO. In der Sache hat sie nur zu einem geringem Teil Erfolg.

1. Die Klägerin kann gemäß § 346 BGB von dem Beklagten die Rückabwicklung des am 19.03.1998 beurkundeten notariellen Kaufvertrages (UR-Nr. 57/1998 des Notars … in B…) verlangen. Sie hat mit Schreiben vom 27.06.2003 wirksam den Rücktritt von diesem Kaufvertrag erklärt, weil der Beklagte das Grundstück vertragswidrig ohne ihre Zustimmung mit einer Grundschuld belastet hatte (§ 9 Abs. 2 und 7 lit. a) des notariellen Kaufvertrages).

Die Klägerin kann damit nach § 346 S. 1 BGB a. F. - auf das Vertragsverhältnis der Parteien findet gemäß Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung Anwendung - in Verbindung mit § 10 des Kaufvertrages, § 4 Abs. 3 AusglLeistG, § 12 Abs. 10 FlErwV die lastenfreie Rückübertragung der veräußerten Waldflächen verlangen, und zwar Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises.

a) Die Voraussetzungen des Rücktrittsgrundes aus § 9 Abs. 7 lit. a) des Vertrages sind erfüllt. Der Beklagte hat eine Verfügung über den Kaufgegenstand getroffen, ohne dass die Klägerin ihr zugestimmt hat. Nach § 9 Abs. 2 S. 1 des Vertrages ist der Käufer verpflichtet, sich während der Dauer des gesetzlichen Veräußerungsverbots ohne Zustimmung der Verkäuferin jedweder Verfügung über den Kaufgegenstand zu enthalten. Die Regelung in § 9 Abs. 2 S. 3 des Vertrages stellt klar, dass insbesondere jede grundbuchliche Belastung des Kaufgegenstandes der Zustimmung der Klägerin bedarf.

Bedenken gegen die Wirksamkeit der vorgenannten Rücktrittsklausel bestehen nicht. Diese entspricht den Vorgaben des Ausgleichsleistungsgesetzes und dem Verfügungsverbot des § 12 Abs. 3 S. 1 der nach Maßgabe von § 4 Abs. 3 AusglLeistG erlassenen Flächenerwerbsverordnung in der zur Zeit des Vertragsschlusses geltenden Fassung vom 27.09.1994 (BGBl. I S. 2624, 2628). Gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 FlErwV soll zur Ergänzung des Veräußerungsverbots nach § 3 Abs. 10 AusglLeistG und für dessen Dauer vereinbart werden, dass auch jede andere Verfügung als die in § 3 Abs. 10 AusglLeistG genannte Veräußerung der land- oder forstwirtschaftlichen Flächen nur zulässig ist, wenn die für die Privatisierung zuständige Stelle – hier die Klägerin – ihr zugestimmt hat.

Dies zugrunde legend, hat der Beklagte gegen das Unterlassungsgebot verstoßen, indem er die Grundschuld ohne eine wirksame Zustimmung der Klägerin bestellt hat. Dabei kann dahin stehen, ob der Leiter der Abteilung Forstwirtschaft der Klägerin, Herr H…, auf eine telefonische Anfrage des Beklagten am 24.08.1998 fernmündlich die Zustimmung zu der Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld erteilt hat.

Der Senat hat angesichts der Begleitumstände, unter denen die Zustimmung nach der Darstellung des Beklagten erteilt worden sein soll, bereits erhebliche Zweifel daran, ob der Beklagte die von ihm behauptete Erklärung des Abteilungsleiters H…, gegen eine Grundschuldbestellung bestünden keine Bedenken, wenn die Rechte der Klägerin in Abteilung II des Grundbuchs davon unberührt blieben, überhaupt als abschließende und rechtsverbindliche Einwilligung verstehen durfte. Der Beklagte durfte angesichts der rechtlichen und wirtschaftlichen Bedeutung der Zustimmungserklärung auch kaum auf eine Erklärung vertrauen, die er sich gleichsam auf telefonischen Zuruf hin erteilt haben lassen will. Aber selbst wenn der Abteilungsleiter H… einer Grundschuldbestellung zugestimmt haben sollte, würde diese keine Wirkung entfalten. Herr H… war nicht berechtigt, für die Klägerin rechtsverbindliche Willenserklärungen abzugeben. Gegenteiliges behauptet auch der Beklagte nicht.

Der Beklagte durfte auch nach den Grundsätzen der Anscheins- oder Duldungsvollmacht nicht darauf vertrauen, dass eine derartige Erklärung für die Klägerin verbindlich sein würde. Eine Duldungsvollmacht liegt vor, wenn der Vertretene es wissentlich duldet, dass ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt, und der Geschäftsgegner dieses Dulden nach Treu und Glauben dahin versteht und auch verstehen darf, dass der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist (Palandt/Ellenberger, BGB, 71. Auflage, zu § 172 Rz. 8). Diese Voraussetzungen sind auch unter Zugrundelegung des Vorbringens des Beklagten nicht erfüllt. Zwar mag der Leiter der Abteilung Forstwirtschaft der Klägerin im Zuge der Vertragsanbahnung und der Vorbereitung und Aushandlung der einzelnen Vertragsbedingungen zentraler Ansprechpartner des Beklagten gewesen sein. Dies ändert aber nichts daran, dass es selbst auf Grundlage des Beklagtenvorbringens an rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Herrn H… für die Klägerin fehlt, auf die der Beklagte ein Vertrauen auf eine Vollmacht zur Abgabe solcher Erklärungen hätte stützen können; sämtliche letztverbindlichen Erklärungen der Klägerin, die von den Parteien in Bezug genommen worden sind, sind vielmehr schriftlich und durch andere Mitarbeiter der Klägerin abgegeben worden. Dies gilt sowohl für die Vertragsanbahnungs- und -abschlussphase als auch für das spätere Stadium der Vertragserfüllung, in dem der Zeuge H… die fragliche Zustimmung erteilt haben soll.

Auch eine Zurechnung der Willenserklärung des Abteilungsleiters H… über die Grundsätze der Anscheinsvollmacht kommt nicht in Betracht. Eine Anscheinsvollmacht ist gegeben, wenn der Vertretene das Handeln des Scheinvertreters zwar nicht kennt, es aber bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können und der andere Teil annehmen durfte, der Vertretene dulde und billige das Handeln des Vertreters (Palandt/Ellenberger, a. a. O., Rz. 11). Eine Verletzung von Sorgfaltspflichten der Klägerin im Zusammenhang mit der Abgabe von Erklärungen des Abeilungsleiters H… bezüglich nachträglicher Grundstücksbelastungen ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

b) Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass der von der Klägerin erklärte Rücktritt im Sinne des § 242 BGB treuwidrig und damit unwirksam sein könnte, sind nicht ersichtlich. Das Berufen auf den Rücktritt stellt sich insbesondere unter dem Gesichtspunkt der missbräuchlichen Ausnutzung einer formalen Rechtsstellung nicht als treuwidrig dar (vgl. hierzu Palandt/Grüneberg, a. a. O., zu § 242 Rz. 49). Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Klägerin verpflichtet gewesen wäre, ihm die Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld zu bewilligen, wenn er sie darum ersucht hätte. Eine derartige Verpflichtung der Klägerin bestand nicht.

Nach § 9 Abs. 7 des Kaufvertrags in Verbindung mit § 12 Abs. 3 S. 2 FlErwV war die Zustimmung zu einer Verfügung zu erteilen, wenn die Zweckbindung des Flächenerwerbs nicht gefährdet war. Dies ist der Fall, wenn die Verfügung den Subventionszweck (Schaffung einer wettbewerbsfähigen Agrarstruktur einerseits und Wiedergutmachung andererseits) und die Zweckbindung (land- und forstwirtschaftliche Nutzung der Flächen) unangetastet lässt (Reese in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Bd. 2, Stand: November 2009, zu § 12 FlErwV, Rz. 7 und 10 m. w. N.). Die amtliche Begründung zu § 12 Abs. 3 Flächenerwerbsverordnung verweist dazu beispielhaft auf die Zustimmungsfähigkeit der Bestellung von Wegerechten und der Belastung mit kleineren und nicht wertausschöpfenden Hypotheken und Grundschulden, durch die typischerweise eine Gefährdung des Verwendungszwecks nicht zu besorgen sei (BR-Drs. 741/95, S. 41). Auf Rechtsfolgenseite räumt § 12 Abs. 3 S. 2 FlErwV trotz seines Wortlauts der Privatisierungsstelle bei der Entscheidung über die Zustimmungserteilung Ermessen ein (Reese, a. a. O., Rz. 10).

Das zu ihren Gunsten eingeräumte Zustimmungsbedürfnis diente danach dazu, der Klägerin die Möglichkeit einzuräumen zu prüfen, ob sich die Bedingungen, unter denen sie dem Beklagten die forstwirtschaftlichen Flächen vergünstigt verkauft hatte, durch die beabsichtigte Belastung derart ändern würden, dass der ordnungsgemäße Betrieb der Forstwirtschaft nicht mehr gewährleistet war.

Grundlage der vor Abschluss des Kaufvertrages seitens der Klägerin vorgenommenen Prüfung dazu, ob die Planung des Beklagten eine langfristig wettbewerbsfähige, unter forstwirtschaftlichen Aspekten nachhaltige Betriebsführung gewährleistete, war das von diesem vorgelegte Betriebskonzept vom 05.09.1997, das eine Belastung des Kaufgegenstandes mit Grundpfandrechten gerade nicht vorsah. Dieses Konzept erfuhr durch das eingetretene Erfordernis einer Beleihung mit einer Grundschuld zugunsten der … Bank über 600.000,- DM eine grundsätzliche Änderung, die eine Neuprüfung seitens der Klägerin veranlassen musste, zu der sie nur dann in der Lage war, wenn sie über die – beabsichtigte – Grundschuldbestellung entsprechend der vertraglichen Vereinbarung rechtzeitig informiert wurde.

Treuwidrig im Sinne des § 242 BGB konnte das Verhalten der Klägerin, die Verfügung des Beklagten nicht nachträglich zu genehmigen, sondern stattdessen von dem Vertrag zurückzutreten, sonach nur dann sein, wenn ihre neuerliche Entscheidung über die Tragfähigkeit des von dem Beklagten vorgelegten, nunmehr eine Belastung des Kaufgegenstandes mit einer Grundschuld über 600.000,- DM vorsehenden Betriebskonzepts unter dem Aspekt einer Ermessensreduzierung auf Null zwingend zur Zustimmung zu der Belastung führen musste. Dies lässt sich jedoch auch auf der Grundlage des Beklagtenvortrages nicht feststellen.

Hintergrund der Bestellung der Grundschuld waren veränderte wirtschaftliche Verhältnisse des Beklagten, der nunmehr ein langfristiges Darlehen von der … Bank benötigte anstelle eines bloß kurzfristigen Überbrückungskredits bis zum Verkauf der Hofstelle in N…. Dieser Verkauf war dem Beklagten entgegen seiner Erwartung bei Abfassung des Betriebskonzepts vom 05.09.1997 und Abschluss des Kaufvertrages mit der Klägerin nicht gelungen. Anstelle des bislang mit der … Bank vereinbarten, bis zum Jahr 1999 befristeten Darlehens benötigte der Beklagte nunmehr einen langfristigen Kredit, für den die Bank eine weitere Sicherheit in Form der an dem Forst „D… I“ zu bewilligenden Grundschuld verlangte.

Dieser Kredit wirkte sich zwangsläufig auf die Gesamtliquidität des Beklagten und das von ihm erstellte Betriebskonzept aus. Der Beklagte hatte nunmehr langfristig ein weiteres Darlehen zu bedienen, für das er finanzielle Mittel erwirtschaften musste. Auf seine Argumentation, er habe die Darlehenssumme für den Forstbetrieb in D… eingesetzt, kommt es nicht an, entscheidend ist allein der aus dem zusätzlichen Schuldendienst folgende Abfluss an Liquidität.

Aus alldem folgen ein Überprüfungsbedürfnis und ein Entscheidungsspielraum für die Klägerin zur Beantwortung der Frage, ob sie dem Beklagten die Zustimmung zur Belastung des Forstes mit der Grundschuld über 600.000,- DM erteilen würde oder nicht. Die Möglichkeit, von diesen ihren Rechten Gebrauch zu machen, hat der Beklagte der Klägerin nicht eingeräumt, indem er es verabsäumte, ihre Zustimmung vor der Bewilligung des Grundpfandrechts einzuholen. Ein Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB kann deshalb in der auf dieser Vertragsverletzung beruhenden Rücktrittserklärung der Klägerin nicht gesehen werden.

Aus der im Rahmen von § 242 BGB gebotenen Abwägung der Parteiinteressen ergibt sich nichts anderes. Die Klägerin hatte auf der Grundlage der in § 9 Abs. 2 S. 3 des Kaufvertrags getroffenen Regelungen und der damit korrespondierenden Wertentscheidung des Verordnungsgebers in § 12 Abs. 3 S. 2 FlErwV jedenfalls ein legitimes Interesse daran, vor der angestrebten Belastung des Veräußerungsgegenstandes über deren Hintergründe, namentlich etwaige wirtschaftliche Veränderungen in den Vermögensverhältnissen des Beklagten, und die Reichweite der grundpfandrechtlichen Belastung unterrichtet zu werden, insbesondere um festzustellen, ob der Beklagte weiter in der Lage sein würde, eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Flächen auf dem Boden seines Betriebskonzepts pflichtgemäß zu gewährleisten. Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses konnte die Klägerin auf der Basis ihres Informationsstandes darauf vertrauen, dass die zu erwerbenden Grundstücke gerade nicht als Sicherheit für die den Kaufpreis finanzierende … Bank AG dienen mussten.

Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, der Rücktritt stelle sich deshalb als treuwidrig dar, weil die Rechte der Klägerin durch die Grundschuldeintragung nicht berührt worden seien.

Allerdings geht die zu Gunsten der Klägerin nach Maßgabe von § 13 Abs. 2 S. 4 FlErwV in das Grundbuch eingetragene Rückauflassungsvormerkung der zeitlich nachfolgend eingetragenen Grundschuld nach § 879 BGB im Rang vor (vgl. hierzu auch Reese, a. a. O., zu § 13 Rz. 16 f.). Aufgrund der Rückauflassungsvormerkung sind spätere vormerkungswidrige Verfügungen Dritter gegenüber der Klägerin gemäß § 883 Abs. 2 S. 1 BGB relativ unwirksam. Indes kann allein durch die Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld eine Rückabwicklung des Kaufvertrags erschwert werden. Dieses Risiko hat sich bereits realisiert, da die … Bank AG aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Beklagten betreiben wollte und sich die Forderung des Beklagten auf Kaufpreisrückzahlung mit Beschluss des Amtsgerichts Bad Herleburg vom 02.09.2004 hat pfänden und überweisen lassen. Die Klägerin hatte ein berechtigtes Interesse daran, eine nachträgliche Belastung an die Voraussetzung einer Löschungsbewilligung zu binden, um drohende Streitigkeiten mit Grundpfandrechtsgläubigern zu vermeiden.

Schließlich ist auch der Zeitablauf zwischen der Eintragung der Grundschuld am 11.10.2000 und der Erklärung des Rücktritts am 27.06.2003 nicht geeignet, die Ausübung des Gestaltungsrechts in einem treuwidrigen Licht erscheinen zu lassen. So lässt sich schon nicht feststellen, dass die Klägerin vor Zugang des Schreibens der … Bank AG vom 19.05.2003 Kenntnis von der Grundschuldeintragung erlangt hat. Der Beklagte ist für seine Behauptung, die Klägerin sei in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch vom 11.10.2000 durch das Grundbuchamt oder den Notar unterrichtet worden, beweisfällig geblieben. Dagegen spricht über die Urkundslage hinaus der vergleichsweise enge zeitliche Zusammenhang zwischen dem Schreiben der … Bank AG und der Rücktrittserklärung. Im Übrigen hätte der Beklagte selbst dann, wenn die Klägerin bereits im Oktober 2000 von der Belastung erfahren hätte, mit Blick auf die Dauer des ihm auferlegten Veräußerungsverbots von 20 Jahren und der währenddessen bestehenden vertraglichen und gesetzlichen Nutzungsbeschränkungen nicht ohne Weiteres darauf vertrauen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde.

c) Ob der Klägerin weitere Rücktrittsgründe zur Seite standen, insbesondere, ob der Beklagte gegen seine Verpflichtung zur Ortsansässigkeit verstoßen hatte (§ 10 Abs. 2 lit. d) des Kaufvertrages), bedurfte angesichts vorstehender Ausführungen keiner Entscheidung. Nur ergänzend weist der Senat darauf hin, dass die Beweislast für das Vorliegen des Rücktrittsgrundes entgegen der Wertung des Landgerichts bei der sich auf denselben berufenden Klägerin liegt, weil der Beklagte seiner ihm insoweit obliegenden sekundären Darlegungslast nachgekommen ist (vgl. BGH, Urteil vom 25.05.2009, V ZR 13/09, Rz. 16 ff., zitiert nach Juris).

2. Gemäß § 346 BGB a. F. hat der Beklagte die erworbenen Grundstücke lastenfrei zurückzugewähren. Im Rahmen dessen schuldet er der Klägerin die Vorlage von Pfandhaftentlassungserklärungen und die Bewilligung der Löschung der eingetragenen Grundschuld.

3. Infolge der Aufrechnung der Klägerin mit Ansprüchen aus der verwirkten Vertragsstrafe ist der Zug um Zug zurück zu gewährende Kaufpreiserstattungsanspruch des Beklagten (297.313,41 €) in Höhe von 14.865,00 € erloschen, §§ 362, 389 BGB in Verbindung mit § 9 Abs. 7 lit. b) und d) des Kaufvertrags.

a) Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 14.865,00 € im Hinblick auf die vertragstrafenbewehrte widerrechtliche Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld zu. Dieser Anspruch steht der Klägerin neben dem geltend gemachten Rücktritt zu, § 9 Abs. 7 lit. b) und d) des Kaufvertrags.

b) Mit einen Ersatzanspruch gemäß § 347 BGB a. F. in Verbindung mit § 987 BGB wegen einer Übermaßnutzung des Beklagten kann die Klägerin demgegenüber nicht mit Erfolg aufrechnen. Ein solcher Anspruch steht ihr nicht zu, weil der Beklagte keine Nutzung im Übermaß vorgenommen hat.

Er hat – insoweit folgt der Senat den Ausführungen des Landgerichts – dem Wald tatsächlich Holz im Umfang von 12.982 Efm. o. R. entnommen. Hiervon sind – wiederum in Übereinstimmung mit der angefochtenen Entscheidung – 1.985 Efm. o. R. wegen Erstdurchforstung und Jungbestandspflege in Abzug zu bringen. Darüber hinaus sind entgegen der Auffassung des Landgerichts die als Sturmschaden angefallenen 1.555 Efm. o. R. nicht als Nutzung zu berücksichtigen, weil der Beklagte im Sinne einer ordnungsgemäßen Forstwirtschaft gezwungen war, die durch den Sturm entstandenen Schäden zu beseitigen. Daraus erzielte Verwertungserlöse unterfallen deshalb nicht der Ausgleichpflicht für Übermaßnutzung. Insgesamt errechnet sich sonach eine tatsächliche Holzentnahme durch den Beklagten von 9.442 Efm. o. R.

Dem stand eine darüber hinausgehende planerisch zulässige Nutzung von 9.838 Efm. o. R. gegenüber. Der Berechnung dieser zulässigen Menge ist – abweichend von der Berechnung des Landgerichts – eine Nutzungsdauer von sechs Jahren zugrunde zu legen, weil der Beklagte die Flächen zu einem Zeitpunkt übernahm, in dem während des laufenden Forstwirtschaftsjahres – unstreitig – noch keinerlei Holzeinschlag erfolgt war.

Abweichend von der Berechnung des Landgerichts ist der Ermittlung der zulässigen Nutzung eine Einschlagmenge von 3,3 Efm. o. R./ha/Jahr zugrunde zu legen.

Gemäß § 10 Abs. 1 des Kaufvertrages erfolgte der Abschluss des Vertrages in der Annahme, dass der Beklagte den Wald „nach Maßgabe des forstwirtschaftlichen Betriebskonzepts vom 05.09.1997“ bewirtschaftete, das „Grundlage für den Abschluss dieses Vertrages ist und in Kurzfassung als Anlage 3 zu dieser Urkunde genommen wird“. Das Betriebskonzept sah in Ziffer 3.2 einen Hiebsatz für die ersten zehn Jahre ab Besitzübergang von „ca. 3,1 Efm/ha/Jahr (vorbehaltlich einer durchzuführenden Forsteinrichtung)“ vor. Diese Vereinbarung ist dahin auszulegen, dass sich die zulässige Nutzung letztlich nach der Forsteinrichtung bestimmen sollte. Dies ist auch deshalb gerechtfertigt, weil erst die Forsteinrichtung eine gegenüber den Angaben in dem Betriebskonzept verlässliche Grundlage für die forstwirtschaftlichen Anforderungen gerecht werdende Bewertung darstellen konnte. Gemäß Ziffer 2 der zum Stichtag 01.10.1997 erstellten Forsteinrichtung ergab sich ein Hiebsatz von 4,6 Efm/ha/Jahr und eine daraus abgeleitete objektive jährliche Nutzungsmöglichkeit von 3,3 Efm/ha/Jahr. Die Klägerin kann angesichts der von ihr nicht in Frage gestellten Richtigkeit der Forsteinrichtung nicht geltend machen, der Beklagte habe ihr im Hinblick auf § 10 Ziff. 2 lit. c) des Kaufvertrages die Forsteinrichtung zur Zustimmung vorlegen müssen. Ein Zustimmungsbedürfnis hätte allenfalls bei einer wesentlichen Änderung gegenüber den Annahmen in dem Betriebskonzept vom 05.09.1997 bestanden. Die Abweichung zwischen 3,1 Efm/ha/Jahr und 3,3 Efm/ha/Jahr stellt sich aber nur als unwesentlich dar.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Ziff. 10, 711 ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO) und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO).

Der Gegenstandswert für das Berufungsverfahren wird auf 297.313,41 € festgesetzt, §§ 48 Abs. 1 S. 1, 47 Abs. 1 GKG. Die Aufrechnung der Klägerin gegen den dem Beklagten zustehenden Anspruch auf Rückerstattung des Kaufpreises wirkte sich nicht streitwerterhöhend aus, da § 45 Abs. 3 GKG bei der Verrechnung einer Gegenforderung im Rückabwicklungsschuldverhältnis nicht zur Anwendung gelangt (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 29. Auflage, zu § 3 Rz. 16).