Bauplanungs-, Bauordnungs- und Städtebauförderungsrecht

Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 27. März 2015, in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 14. Oktober 2015 die unter dem 24. Juli 2014 beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Ferienhauses mit drei Ferienzimmern, entsprechend der nachgereichten Betriebsbeschreibung vom 10./11. März 2018 samt Anlage und unter Berücksichtigung der denkmalrechtlichen Auflagen (VV Bl. 58), zu erteilen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens, mit Ausnahme der Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Verfahren ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger ist Miteigentümer des Grundstücks zur Flurstücknummer 152 der Flur 2, Gemarkung ... (... 45).

Das Grundstück liegt an der Landesstraße L 444, welche als ... benannt ist. Die Landesstraße führt durch den Ort ... hindurch. Von der Landesstraße zweigen mehrere Straßen, die ebenfalls mit ... benannt sind, ab. Entlang des Hauptzuges der ..., welche durch den Ort ... hindurchführt befinden sich straßenbegleitend in weiten Teilen Wohngebäude. Des Weiteren wird auf dem Grundstück in der ... 56 ein landwirtschaftlicher Nebenerwerb betrieben. Für das Grundstück in der ... 8 ist ein Gewerbe - namentlich ein Kahnfährmann - angemeldet. In der ... 10 wird ein „Schankanlagenservice“ betrieben, wofür eine Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt des Amtes Lieberose/Oberspreewald nicht existiert. Das Grundstück in der ... 53 ist im vorderen Grundstücksbereich mit einem Wohnhaus bebaut. Der rückwärtige Grundstücksteil dient als Lagerplatz für den Straßenbaubetrieb ... Ausweislich der Gewerbeanmeldung vom 10. Juni 1993 besteht die Tätigkeit im Verlegen von Natur- und Verbundsteinpflaster einschließlich Randbefestigung und Entwässerung. Der Lagerplatz ist sowohl von dem Hauptverlauf der ... aus, als auch von einem Seitenarm der ... aus befahrbar. In der ... 65 ist ein Gewerbebetrieb zur Kleinreparatur von Billardtischen und zum Handel mit Billardzubehör angemeldet. In der ... 30 wird der Ferienhof „...“ betrieben. Ausweislich der Internetseite des Ferienhofes befinden sich in dem Nebengebäude im Süden des Grundstücks zwei Ferienwohnungen mit insgesamt mindestens 8 Schlafplätzen und im Hauptgebäude, das zur ... hin ausgerichtet ist, eine große Ferienwohnung mit Festsaal und mindestens 7 Schlafplätzen. Insgesamt eignet sich der Ferienhof zur Übernachtung von bis zu 20 Personen. Für die Nutzung als Ferienhof oder Ferienwohnung liegt keine Baugenehmigung vor. Mit einer Baugenehmigung datierend vom 26. Oktober 2010 wurden der Ausbau des Dachgeschosses zur Wohnnutzung, der Neubau von Dachgauben sowie die Errichtung einer überdachten Terrasse genehmigt. Das Grundstück in der ... 62 ist bebaut mit einem Wohnhaus. In dem dahinterliegenden, zweigeschossigen Gebäude genehmigte der Beklagte den Bau von zwei Ferienwohnungen. Im rückwärtigen, ehemaligen Scheunengebäude befindet sich im ausgebauten Erdgeschoss eine barrierefreie, genehmigte Ferienwohnung. Auch in einem ehemaligen, rückwärtigen Scheunengebäude in der ... 67 befindet sich eine Ferienwohnung. In der ... 42, 45a und 48a werden Kinderheime betrieben. Abseits von dem Hauptverlauf der ... befindet sich in der ... 25 eine Pension mit zwei Zimmern für vier erwachsene Feriengäste und bei Bedarf zwei Kinder. Ausweislich der Internetseite der Pension wird auch ein Café vor Ort betrieben. Die Grundstücke in der ... 26 und 26a sind ungenutzt.

Das klägerische Grundstück ist geprägt durch eine ehemalige Gehöftstruktur und derzeit bebaut mit einem Wohnhaus und drei Scheunengebäuden. Das Scheunengebäude im Süden („Remise“, entlang der Grenze zum Flurstück 151) und das Scheunengebäude im Norden des Vorhabengrundstückes sind bereits ausgebaut. In dem grenzständigen Gebäude im Süden befinden sich drei Ferienwohnungen von denen zwei mit vier Betten und eine mit drei Betten ausgestattet sind. Umbau und Umnutzung des Gebäudes erfolgten entsprechend einer (nachträglichen) Baugenehmigung vom 15. Januar 2015. Der Umbau der im Norden liegenden Scheune und die Nutzungsänderung des zugehörigen Dachgeschosses erfolgten auf Grundlage der Baugenehmigung zum Aktenzeichen 3132-14 bzw. dem 1. Nachtrag zur dieser Baugenehmigung. Im Dachgeschoss befinden sich zwei Ferienwohnungen mit maximal 5 zugelassenen Betten. Das an die im Norden liegende Scheune südlich anschließende, eingeschossige Gebäude ist derzeit nicht ausgebaut und Gegenstand dieses Verfahrens.

Der Kläger beantragte unter dem 24. Juli 2014 die Errichtung eines „Ferienhauses mit drei Ferienzimmern“. Das Vorhaben soll im Bereich des nicht ausgebauten Scheunengebäudes - bei gleichzeitigem Rückbau desselben - verwirklicht werden. Das neue Gebäude soll die Maße 14,24 m auf 8,00 m aufweisen. Vormals betrug die Breite bzw. Tiefe des Gebäudes 5,60 m.

Das Amt Lieberose erteilte am 12. September 2014 das gemeindliche Einvernehmen. Die untere Denkmalschutzbehörde nahm am 23. September 2014 Stellung zu dem Vorhaben und erteilte eine denkmalrechtliche Erlaubnis unter einer Auflage.

Nach diversem Schriftverkehr zwischen dem Beklagten und dem Architekten Dipl.-Ing. Reinhard Schulz lehnte der Beklagte den Bauantrag betreffend den Ersatzneubau eines Ferienhauses mit drei Ferienzimmern mit Bescheid vom 27. März 2015 ab. Das Vorhaben füge sich nach Art und Maß der beabsichtigten Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein. Die nähere Umgebung stelle sich als allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO dar. Ausnahmsweise könnten in diesem Gebiet auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Diese müssten indes nach Art, Umfang, Erscheinungsform und konkreter Nutzung mit der zu gewährleistenden Wohnruhe (noch) vereinbar sein. Die bereits genehmigten 16 Betten werden innerhalb des vorliegenden Gebietes als oberste Grenze der möglichen Nutzungen als Beherbergungsbetrieb angesehen. Der Neubau sprenge insofern den gesetzten Rahmen. Er stelle eine zweite Reihe der Hauptnutzung dar, die durch den Bestand nicht vorgegeben sei.

Gegen den ablehnenden Bescheid legte der Kläger am 28. April 2015 Widerspruch ein. Die getroffenen Aussagen zur Umgebung seien fehlerhaft. Die sich dem Betrachter bietende Wirklichkeit seien Mischnutzungen aus Wohnen, Handwerker, Landwirtschaft und Beherbergungsstätten. Bereits die unmittelbaren Nachbarn seien zum einen ein Tiefbaubetrieb mit Materiallager und ein Landwirtschaftsbetrieb mit Rinder- und Pferdehaltung sowie entsprechender Landtechnik. Im gesamten Dorfgebiet gäbe es reichlich Tierhaltung. Das Kriterium der Bebauung in zweiter Reihe sei nicht im Prüfprogramm des § 34 Abs. 1 BauGB zu finden; zumal die Wochenendhausbebauung ebenfalls in zweiter Reihe genehmigt worden sei und die Bebauung in zweiter Reihe hier ortstypisch sei. Eine Nutzung vorhandener Baulichkeiten im Innenbereich entspreche auch den städtebaulichen Zielen der Landesplanung. Der Kläger rügt außerdem die Nachforderung eines amtlichen Lageplans sowie das arbeitsteilige Vorgehen des Beklagten. Insgesamt füge sich das Vorhaben nach Art und Maß der Bebauung, der überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise in die nähere Umgebung, welche einem Dorf- oder Mischgebiet entspreche, ein. Der von der Umgebung vorgegebene Rahmen werde nicht überschritten. Dem Rücksichtnahmegebot werde Rechnung getragen. Durch die Einordnung der näheren Umgebung als allgemeines Wohngebiet werde die Planungshoheit der Gemeinden missachtet.

Der Beklagte wies den Widerspruch mit Bescheid vom 14. Oktober 2015 zurück. Er halte an seiner Einordnung der näheren Umgebung als Allgemeines Wohngebiet fest. Ergänzend sei festgestellt worden, dass entgegen der genehmigten 16 Betten bereits eine Auslastung von mindestens 18 Betten und bei Nachfrage eine darüber hinausgehende Belegung möglich sei. Die eigentliche Hauptnutzung, namentlich das Wohnhaus in erster Reihe, werde durch das beantragte Vorhaben in den Hintergrund gedrängt. Der geplante Erweiterungsbau an die Scheune und damit die Erhöhung der Bettenkapazität wirke sich insbesondere wegen der damit einhergehenden Emissionen negativ auf das dem Wohnen entsprechende Ruhebedürfnis aus. Auch unter dem Gebot der Rücksichtnahme könne nicht von einem Einfügen gesprochen werden.

Hiergegen hat der Kläger am 31. Oktober 2015 Klage erhoben. Die Begründung entspricht im Wesentlichen der des Verwaltungsverfahrens. Er präzisiert seinen Vortrag dahingehend, dass in der näheren Umgebung unter Einbeziehung der klägerischen Ferienwohnungen, der Ferienwohnungen in der ... 62 und in der ... 30 sowie der Bungalowsiedlung eine Vielzahl ähnlicher Nutzungskonzepte vorhanden sei. Ferienwohnungen fielen auch nicht per se unter den Betrieb eines Beherbergungsbetriebes. Auch die Wochenendbungalowsiedlung, der Betrieb Straßenbau ... und die umfangreiche Groß- und Kleintiernutzung widerspreche dem Charakter eines reinen oder allgemeinen Wohngebietes. Jedenfalls würden durch das Vorhaben keine bodenrechtlich beachtlichen Spannungen hervorgerufen. Konflikte mit der Nachbarschaft sind nicht zu erwarten. Es bestünde außerdem eine Vorbelastung durch Lärm. Eine negative Vorbildwirkung könne von dem Vorhaben schon nicht ausgehen, da der Beklagte eine Bebauung der zweiten Reihe bereits genehmigt habe. Vielmehr setze sich der Beklagte mit Blick auf die dem Kläger sowie Herrn ... erteilten Baugenehmigungen in Widerspruch zu seinem eigenen Verwaltungshandeln.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verpflichten, dem Kläger, unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 27. März 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 14. Oktober 2015, die unterm dem 24. Juli 2014 beantragte Baugenehmigung betreffend die Errichtung eines Ferienhauses mit drei Ferienzimmern (Az. ...) zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte nimmt Bezug auf den Inhalt seiner Bescheide.

Die Beigeladene stellte keinen Antrag.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der örtlichen Begebenheiten. Für weitere Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Inhalte der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

Die Entscheidung ergeht gem. § 6 Abs. 1 VwGO durch die Berichterstatterin als Einzelrichterin und gem. § 101 Abs. 2 VwGO im schriftlichen Verfahren.

Die zulässige Klage ist begründet. Der ablehnende Bescheid des Beklagten ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz1 VwGO. Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung zur Errichtung eines Ferienhauses mit drei Ferienzimmern entsprechend seinem Bauantrag, datierend vom 24. Juli 2014, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Rechtsgrundlage für die Erteilung der begehrten Baugenehmigung ist § 67 Abs. 1 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. September 2008 (GVBl. I Nr.14), diese zuletzt geändert durch Gesetz vom 29. November 2010 (GVBl. I Nr. 39) i.V.m. § 89 Abs. 4 BbgBO in der Fassung vom 19. Mai 2016 (GVBl. I Nr. 16; im Folgenden: BbgBO n.F.). Danach hat die Bauaufsichtsbehörde eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften, hier insbesondere solche des Bauplanungsrechts, entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Dem genehmigungspflichtigen Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften – insbesondere solche des Bauplanungsrechts – nicht entgegen.

Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich an § 34 BauGB zu messen. Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Ein Vorhaben fügt sich in diesem Sinne ein, wenn es bezogen auf die in der Vorschrift genannten Kriterien den seiner Umgebung ableitbaren Rahmen einhält, indem es dort ein „Vorbild“ oder eine „Entsprechung“ findet (Kammerbeschluss vom 25. September 2015, - 3 K 273/13 -, juris, Rn. 35, 36). Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich im Bereich des § 34 Abs. 1 BauGB somit nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung ergebenden Maßstab. Diese vorhandene Bebauung bildet im Rahmen der Planersatzfunktion des § 34 Abs. 1 BauGB den die Zulässigkeit von weiteren Bauvorhaben bestimmenden Rahmen. Entspricht diese Bebauung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung geregelt sind, beurteilt sich die Zulässigkeit seiner Art nach indes alleine danach, ob es nach er Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

Bei der Ermittlung der maßgeblichen Bebauungsstruktur ist nach dem Wortlaut des § 34 BauGB auf die "nähere Umgebung" abzustellen. Diese reicht so weit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt; es darf also nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch "prägend" auf dasselbe einwirkt (st. Rspr., vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 BVerwG 4 C 15.84 -, BVerwGE 75, 34, juris Rn. 28; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Juni 2015 - OVG 10 S 11.15 -, juris Rn. 4). Bei der Ermittlung des für das Einfügen relevanten Maßstabs ist grundsätzlich alles an Bebauung in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Eine Beschränkung auf das, was von der vorhandenen Bebauung städtebaulich wünschenswert oder auch nur vertretbar ist, darf insoweit nicht vorgenommen werden. Nicht jegliche vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung bestimmt jedoch ihren Charakter. Vielmehr muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt - weil sie von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft hat, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt - oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint (BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - BVerwG 4 C 23.86 -, BVerwGE 84, 322, juris Rn. 12 ff.; BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2009 - BVerwG 4 B 50.08 -, BRS 74 Nr. 95, juris Rn. 6; BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38.13 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 217, juris Rn. 16). Für die Beurteilung der Frage, ob nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige bauliche Anlagen zu berücksichtigen sind, ist wesentlich, ob sie von den zuständigen Behörden in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sie sich mit dem Vorhandensein der Gebäude abgefunden haben (BVerwG, Urteil vom 06. November 1968 – IV C 31.66 –, juris Rn. 22). Auszuscheiden sind danach nicht genehmigte und auch nicht genehmigungsfähige Gebäude, deren Beseitigung jederzeit verlangt werden kann und dies nach Lage der Dinge auch zu erwarten ist (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 122. EL 2016, § 34 Rn. 35). Die nähere Umgebung ist für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen, weil diese jeweils eine Prägung mit ganz unterschiedlicher Reichweite und Gewichtung entfalten können (BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38.13 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 217, juris Rn. 7; OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 9. September 2010 - 2 A 508/09 -, juris Rn. 37; vgl. zu allem Kammerbeschluss vom 25. September 2015, - 3 K 273/13 -, juris, Rn. 35, 36).

Für das Kriterium der Art der baulichen Nutzung ist das Gebiet grundsätzlich weiter zu fassen, als die nähere, prägende Umgebung betreffend das Maß der baulichen Nutzung. Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass die nach außen tretende, spürbare Wirkung der Nutzungsart mit den von ihr ausgehenden Emissionen grundsätzlich weiter reicht als die Wirkung, die von dem Maß der baulichen Nutzung ausgeht.

Dies zugrunde gelegt, ist die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks für die Art der baulichen Nutzung derart abzugrenzen, dass sie die hauptstraßenbegleitende Bebauung entlang der ... in ... umfasst. Es lassen sich im Gemeindegebiet entlang dem Hauptverlauf der ... keine, durch bestimmte Nutzungsarten geprägte, Bereiche abgrenzen, die ihrer Art nach bauplanungsrechtlich gesondert zu beurteilen wären.

Mit Blick auf die völlig andere Nutzungsstruktur und die rückwärtige Lage der Wochenendbungalows im Osten der ... kann von einer gegenseitigen Prägung im Zusammenhang mit dem Vorhaben nicht mehr ausgegangen werden. Gleiches dürfte für die Nutzung des Grundstückes ... 25 gelten, was jedoch für die Einordnung des Gebietes im Ergebnis keinen Unterschied macht.

Das derart umgrenzte Gebiet entspricht dem Gebietstyp „Allgemeines Wohngebiet“ nach der Baunutzungsverordnung, § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO, sodass für die Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB bei der Bestimmung der Zulässigkeit nach der Art des Vorhabens kein Raum mehr bleibt. Es befinden sich die oben umschriebenen Nutzungen im maßgeblichen Gebiet.

Mit Blick auf diese Zusammensetzung entspricht das Gebiet jedenfalls keinem reinen Wohngebiet gem. § 3 BauNVO. Unabhängig von der Frage, ob die bereits vorhandenen, genehmigten Ferienwohnungen noch als „kleine“ Beherbergungsbetriebe im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 1 i.V.m. § 13 a BauNVO zu verstehen sind, handelt es sich jedenfalls bei dem Tiefbaubetrieb nicht mehr um einen nicht störenden Handwerksbetrieb, der zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dient. Des Weiteren wird auf dem Grundstück in der ... 56 ein landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetrieb geführt und in der ... 65 sowie in der ... 10 befinden sich Gewerbe- bzw. Handwerksbetriebe, die ebenfalls nicht der Versorgung des Gebietes dienen. Es handelt sich um einen (ggf. ungenehmigten) Gewerbebetrieb zur Reparatur und zum Einbau von Schankanlagen samt Werkstatt und um einen Gewerbebetrieb zur Kleinreparatur von Billardtischen und zum Handel mit Billardzubehör.

Gem. § 4 BauNVO dienen allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen. Wohngebäude müssen demnach im Gebiet zahlenmäßig überwiegen und der Wohncharakter des Gebietes muss auch unter Berücksichtigung der Auswirkungen der anderen zulässigen Anlagen klar erkennbar sein (Stock, in: König/Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2014, § 4 Rn. 6). Dies ist mit Blick auf das Verhältnis von Wohnhäusern und sonstigen Nutzungsarten hier der Fall. Im allgemeinen Wohngebiet sind gem. § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO Handwerksbetriebe zulässig, die der Versorgung des Gebietes dienen und gem. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO auch sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Unter letztgenannte Kategorie fallen jedenfalls die der Schankanlagenservice und der Billardservice. Die Betriebe sind typischerweise als leise einzuordnen. Ausweislich der Gewerbeanmeldung umfasst der Billiardservice-Betrieb Kleinreparatur von Billardtischen sowie den Handel mit Billardzubehör. Der Vertrieb erfolgt ausweislich der Internetseite http://www... (Stand: 5. Februar 2018) hauptsächlich über das Internet. Hinweise auf Verkaufsräume vor Ort gibt es nicht. Es ist nicht von erheblichen Geräuschbelastungen durch die Vornahme von Kleinreparaturen an Billardtischen und Zubehör auszugehen.

Für den Schankanlagenservice besteht keine Gewerbeanmeldung. Auch sind Baugenehmigungen betreffend den Betrieb einer gewerblichen Werkstatt nicht vorhanden. Das Schild zum Betrieb mit der Aufschrift „Schankanlagenservice“ lässt darauf schließen, dass es sich hauptsächlich um die Wartung und den Einbau von Schankanlagen in den Gastronomiebetrieben vor Ort handelt. Soweit geringfügige Reparaturen in der ... 10 vorgenommen werden führt dies nicht zu einer Einordnung des Betriebes als störend.

Unabhängig von der Frage, ob der Straßenbaubetrieb in der ... 53 aufgrund seiner atypischen, kleinen bzw. geringfügigen baulichen und personellen Ausgestaltung noch einen nicht störendenden Gewerbebetrieb darstellt, ist er aufgrund seiner Singularität für das hier zu beurteilende Gebiet nicht maßstabsbildend. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung „singuläre Anlagen, die in einem auffälligen Kontrast zu der sie umgebenden, im wesentlichen homogenen Bebauung stehen, regelmäßig als Fremdkörper unbeachtlich, soweit sie nicht ausnahmsweise ihre Umgebung beherrschen oder mit ihr eine Einheit bilden“ (BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23/86 -, juris Rn. 14 ff.; vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Juni 1969 – IV C 81.68 -, juris Rn. 18; BVerwG, Urteil vom 7. Dezember 2006 – 4 C 11/05 -, juris Rn. 9). Ein solches „Unikat“ ist umso eher anzunehmen, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt wird. Eine Rückausnahme ist nach den Ausführungen des 4. Senats wiederum zu machen, wenn das Vorhaben trotz seiner herausstechenden Andersartigkeit in einer abweichend und verhältnismäßig einheitlich strukturierten Umgebung ihrerseits tonangebend wirkt.

Das Straßen- bzw. Tiefbauunternehmen ist in der hier maßgeblichen näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks der einzige, störende Gewerbebetrieb. Er stellt damit eine singuläre Anlage dar und steht in auffälligem Kontrast zur übrigen Bebauung bzw. Nutzungsart in dem Gebiet. Der Eindruck bestätigte sich im Ortstermin. Bei der Begehung fiel auf, dass fast ausschließlich Wohnhäuser entlang dem maßgeblichen Bereich der ... stehen. Das Wohnen prägt die Umgebung auch nach Außen und der dazwischenliegende Betrieb eines Tiefbauunternehmens, der straßenseitig ohnehin nicht wahrnehmbar ist und nur durch die rückwärtigen Lagerflächen ins Auge fällt, verwundert den objektiven Betrachter. Die Nutzung steht im Widerspruch zum übrigen Gebietscharakter, ist jedoch nicht „tonangebend“ in dem Gebiet.

Auch der landwirtschaftliche Nebenerwerbsbetrieb, der sich auf dem Grundstück zur Hausnummer 56 befindet, stellt als seiner Art nach einzigartiger Betrieb einen Fremdkörper im maßgeblichen Gebiet dar und ist bei der Gebietseinschätzung außen vor zu lassen.

Die vorhandenen Kinderheime sind je nach Ausgestaltung entweder bereits dem Wohnen zuzuordnen, oder stellen der Art nach sonstige nichtstörende Gewerbebetriebe dar.

Die vorhandenen, genehmigten Ferienwohnungen und Ferienhöfe in der ... 62, 67 und 54 (sowie in der ... 25) stellen nicht störende Gewerbebetriebe oder Betriebe des Beherbergungsbetriebes dar, die gem. § 4 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässig und damit einem Wohngebiet nicht von vorneherein wesensfremd sind. In § 13a S. 1 BauNVO wird seitens des Verordnungsgebers nunmehr klargestellt, dass Ferienwohnungen in der Regel zu den nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässigen nicht störenden Gewerbebetrieben zählen. Ferienwohnungen werden dabei als Räume oder Gebäude definiert, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehende zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind. Der Begriff Ferienwohnung impliziert auch, dass eine Anmietung regelmäßig für Zwecke der Freizeit- und Urlaubsgestaltung erfolgt. Diese Nutzungsart unterscheidet sich vom Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung. Der Begriff des Wohnens im Sinne von § 4 Abs. 1 BauNVO ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Bei Fremdbeherbergung fehlt es indessen an einer Häuslichkeit, die auf Dauer angelegt ist, denn die Gäste halten sich nach dem Nutzungskonzept und seiner typischen Verwirklichung jeweils allenfalls wenige Wochen in diesen Räumlichkeiten auf (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 CN 6/17 -, juris Rn. 14; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. Mai 2016 – OVG 10 S 34.15 –, juris).

Nach § 13a S. 2 BauNVO können „Räume nach Satz 1 in den übrigen Fällen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO“ gehören. Dies war vor Einführung des § 13 a BauNVO umstritten, da es der Nutzung als Ferienwohnung an beherbergungstypischen Nebenleistungen fehlt und die Gäste ihren häuslichen Wirkungskreis selbst gestalten können (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 -; OVG Lüneburg, Urteil vom 15. Januar 2015 – 1 KN 61/14 -; VGH Mannheim, Beschluss vom 19. Juli 2016 – 5 S 2220/15 -). Zu berücksichtigen ist insofern jedoch, dass der Verweis auf § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur für Räume und nicht für Gebäude gilt. Im Ergebnis zielt § 13a Satz 2 insbesondere auf die Zulässigkeit von Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten ab, da dort nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zulässig sind, nicht jedoch sonstiges Gewerbe.

Dies zugrunde gelegt, ist auch der bereits genehmigte Ferienhof auf dem klägerischen Grundstück mit 5 Ferienwohnungen und 16 Betten in zwei Gebäuden gem. § 4 Abs. 3 Nr. 2 i.V.m. § 13 a BauNVO zulässig.

Die zu erwartenden Auswirkungen auf die Umgebung sind mit Blick auf die konkreten örtlichen Begebenheiten, insbesondere die bauliche Abschottung des hinteren Grundstücksbereiches zu den Nachbargrundstücken hin sowie die Bebauung bzw. Nutzungsart der Nachbargrundstücke selbst, als verträglich mit der vorhandenen Wohnnutzung einzuordnen. Dieses Ergebnis rechtfertigt auch ein Vergleich mit der Zulässigkeit von Beherbergungsbetrieben, von welchen hinsichtlich des An- und Abfahrtverkehrs und der Geräuschbelastung ähnliche (aufgrund des häufigeren Gästewechsels wohl etwas höhere) Emissionen ausgehen, wie von Ferienwohnungen (vgl. wohl auch Blechschmidt, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 126. EL, August 2017, § 13a BauNVO Rn. 37). Beherbergungsbetriebe können als Ausnahme gem. § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO auch dann zugelassen werden, wenn es sich um größere Betriebe handelt, während Großbetriebe in allgemeinen Wohngebieten keinen Standort finden. Zur Beurteilung der Zulässigkeit eines Betriebes ist die Anzahl der Betten zwar ein wichtiger, aber keineswegs der allein bestimmende Aspekt. Entscheidend ist vielmehr das Gesamtbild des Betriebs in seiner konkreten Erscheinung unter Einbeziehung des Angebots, der Betriebsform, der Art und Weise der Betriebsführung und der baulichen bzw. räumlichen Ausgestaltung (vgl. Stock, in: König, Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2014, § 4 Rn. 68). In Einzelfallentscheidungen haben Gerichte Pensionen mit bis zu 20 Betten noch als kleine Beherbergungsbetriebe eingestuft, die selbst in reinen Wohngebieten zulässig wären (Stock, in: König, Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 41 m.w.N.). Nicht mehr als „kleiner“ Betrieb des Beherbergungsgewerbes wurde ein Betrieb angesehen mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten, der sich in einem Gebiet befand, in dem Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen zulässig waren (BVerwG, Beschluss vom 27. November 1987 – 4 B 230.231/87 -, juris).

Ausgehend von dem Indiz der Bettenzahl bewegt sich der vorhandene klägerische Betrieb sogar an der Grenze zu einem kleinen Beherbergungsbetrieb. Aufgrund der großzügigen Ausgestaltung des Vorhabens dürfte dies zwar nicht mehr vertretbar sein, jedoch kann im Umkehrschluss davon ausgegangen werden, dass ein „größerer“ Betrieb vorliegt, aber kein „Großbetrieb“. Ein Beherbergungsbetrieb in entsprechender Ausgestaltung wie der vorhandene Ferienhof wäre noch unter § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zu fassen. Insofern kann für einen entsprechend ausgestalteten Ferienwohnungsbetrieb nichts anderes gelten.

Der Ferienhof ... ist bei der Betrachtung außer Acht zu lassen, da eine Genehmigung hierfür nicht besteht und der Beklagte im Rahmen der gerichtlichen Beweiserhebung deutlich machte, gegen den formell baurechtswidrigen Zustand vorzugehen.

Abzugrenzen ist das allgemeine Wohngebiet vorliegend zu einem Mischgebiet, sowie zu einem Dorfgebiet. Für die Annahme eines Mischgebietes im Sinne des § 6 BauNVO fehlt es bereits an der erforderlichen, quantitativen Durchmischung der näheren Umgebung (vgl. Roeser, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 6 Rn. 4).

Nach § 5 Abs. 1 BauNVO dienen Dorfgebiete der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handwerksbetrieben; allgemein zulässig sind dort unter anderem Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe einschließlich zugehöriger Wohnungen und Wohngebäude, Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen, sonstige Wohngebäude und verschiedene Betriebe (vgl. § 5 Abs. 2 BauNVO).

Die nähere Umgebung ist zwar durch den Bestand großräumiger Nebengebäude geprägt, deren frühere Nutzung mit Blick auf die dörfliche Umgebung als Scheune oder Stall nicht ausgeschlossen werden kann. Jedoch ist deren Nutzung für landwirtschaftliche Betriebsstellen oder für einen landwirtschaftlichen Nebenerwerb nachweislich aufgegeben worden. Lediglich auf dem Grundstück ... 56 erfolgt noch landwirtschaftliche Nutzung im Nebenerwerb. Die dortige Nutzung ist aufgrund ihrer Singularität gerade nicht prägend.

Auch die landwirtschaftliche Prägung der, den Innenbereich umgebenden Flächen führt nicht zur Annahme, es handle sich beim vorliegenden Gebiet um ein Dorfgebiet. Für das Merkmal „Eigenart der näheren Umgebung“ ist nur das relevant, was innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils an Gebäuden in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Dies gibt den für das zu bebauende Grundstück maßgeblichen Rahmen an, in den sich das neue Vorhaben einfügen muss. Hingegen ist das, was jenseits der Grenze des Innenbereichs im Außenbereich belegen ist, für die benachbarte Innenbereichsbebauung kein hinreichender Maßstab (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Dezember 1982 – 4 C 82.81 -, BauR 1983, 140).

Die beantragte Erweiterung des bestehenden Ferienhofes um drei Ferienwohnungen mit je zwei Betten in dem noch nicht ausgebauten Scheunengebäude ist gerade noch gem. § 4 Abs. 3 Nr. 2 i.V.m. § 13a BauNVO zulässig. Es gelten die obigen Ausführungen. Durch die Erweiterung ist weder mit einer erheblichen Zunahme von Emissionen zu rechnen, die mit dem Wohnen nicht mehr vereinbar wären, noch geht nach tatrichterlicher Würdigung von dem Vorhaben die Wirkung eines Großbetriebes aus. Wiederum ist auf die besondere bauliche Ausgestaltung hinzuweisen, welche die von dem Vorhaben ausgehenden Emissionen – trotz der nicht unerheblichen Größe des Ferienhofes in seiner Gesamtheit – auf ein gebietsverträgliches Maß beschränkt. Schon die Bebauung auf dem Vorhabengrundstück selbst ist derart angelegt, dass durch die Nutzung hervorgerufener Lärm zur Straße hin, sowie in Richtung Osten zum Nachbargrundstück hin, abgeschottet wird. Zudem befinden sich auf dem Grundstück ... 55 im rückwärtigen Bereich selbst ehemalige Scheunengebäude, die einen Vier-Seiten-Hof formen und damit den besonders geschützten, rückwärtigen Ruhebereich abschotten. Im Westen schließt eine gewerbliche Nutzung in der ... 53 an, welche mit Blick auf die eigens hervorgerufenen Lärmbelästigungen als weniger schutzwürdig zu gelten hat. Soweit der Beklagte zu bedenken gab, dass durch die beantragte Nutzungserweiterung im Ergebnis auch die Nutzung der Außenflächen verstärkt wird und eine schleichende Ausweitung der Baulichkeiten in den hinteren Grundstücksbereich stattfinde, so ist dem ordnungsrechtlich und ggf. baurechtlich entgegenzuwirken. Höchst vorsorglich weist das Gericht darauf hin, dass die Nutzung zu Ferienwohnzwecken nicht zu einer Ausweitung eines „wohnakzessorischen Nutzungsbereiches“ der südlich des Vorhabens liegenden Freiflächen führt. Diese sind weiterhin dem Außenbereich zuzuordnen, was einer südlich liegenden Bebauung entgegenstehen dürfte.

Das Vorhaben hält auch den Rahmen der überbaubaren Grundstücksflächen ein. Mit dem in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verwendeten Begriff der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, ist die konkrete Größe der Grundfläche der baulichen Anlage und ihre räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung gemeint (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. September 1985 - BVerwG 4 B 167.85 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 107, juris Rn. 3; BVerwG, Beschluss vom 15. April 1987 - BVerwG 4 B 60.87 -, BRS 47 Nr. 68, juris Rn. 6). Es geht mithin um den Standort im Sinne des § 23 BauNVO (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. September 1988 - BVerwG 4 B 175.88 -, BRS 48 Nr. 50, juris Rn. 4; BVerwG, Beschluss vom 6. November 1997 - BVerwG 4 B 172.97 -, BRS 59 Nr. 79, juris Rn. 7; BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38.13 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 217, juris Rn. 8). Zur Konkretisierung dieser Anforderungen wird auf die in den Begriffsbestimmungen von § 23 BauNVO bezeichneten Instrumente Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe zurückgegriffen (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 6. November 2009 - 2 CS 09.2222 -, juris Rn. 6; Bayerischer VGH, Urteil vom 18. Juli 2013 - 14 B 11.1238 -, juris Rn. 20).

Die Maßstäbe der überbaubaren Grundstücksfläche sind für das klägerische Vorhaben indes nur von Bedeutung, wenn es sich hierbei nicht um eine Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO handelt, da diese nach § 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 1. Dezember 2004 - OVG 2 B 14.03 -, BRS 67 Nr. 69, juris Rn. 16; OVG Berlin, Beschluss vom 30. Juli 2004 - OVG 2 N 222.04 -, BRS 67 Nr. 146, juris Rn. 7 f.). Dies beruht darauf, dass letztgenannten die maßstabsbildende Kraft fehlt, weil sie nach ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht geeignet sind, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, und sie der Betrachter nicht oder nur am Rande wahrnimmt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. August 2014 - OVG 2 S 65.13 -). Nebenanlagen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie der Hauptanlage funktionell zugeordnet und ihr räumlich-gegenständlich ("optisch") untergeordnet sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. September 1985 - BVerwG 4 B 167.85 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 107, juris Rn. 4).

Auf dieser Grundlage können die Scheunengebäude, die auf dem Grundstück des Klägers sowie teilweise auf den benachbarten Grundstücken entlang der ... nach wie vor vorhanden sind, bei der Rahmenbildung zur Frage einer hinteren faktischen Baugrenze nicht außer Betracht gelassen werden. Bei diesen handelt es sich zumeist schon nicht um Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, da sie das Merkmal der Unterordnung nicht einhalten. Hierzu gehört - wie schon erwähnt - insbesondere, dass sie nicht nur in ihrer Funktion, sondern auch räumlich-gegenständlich dem primären Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke sowie der diesem Nutzungszweck entsprechenden Bebauung dienend zu- und untergeordnet ist. Jedenfalls ein Nebengebäude, das nach Größe und äußerer Erscheinungsform eher einem weiteren Wohngebäude gleicht, wie es hier bei den aus massivem Mauerwerk errichteten und mit Ziegeldach versehenen Scheunengebäuden der Fall ist, erfüllt unter dem Gesichtspunkt des Gesamteindrucks nicht mehr das Merkmal der Unterordnung (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 2004 - BVerwG 4 C 10.03 -, juris Rn. 24; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. August 2014 - OVG 2 S 65.13 -). Dasselbe gilt, wenn man als Maßzahlen die jeweiligen Grundflächen miteinander vergleicht. Denn bezogen auf das klägerische Grundstück weisen die Scheunen eine größere Grundfläche auf wie das vorhandene Wohnhaus.

Angesichts dessen kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, ob einer Einordnung der Scheunengebäude als Nebengebäude nicht auch entgegensteht, dass sie als Bestandteile ehemaliger Wirtschaftsstellen landwirtschaftlicher Betriebe im Sinne des § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO errichtet wurden und als solche weiterhin erkennbar sind und zur Hauptanlage alle Teile der Anlage gehören, die den Kern der Hauptnutzung ausmachen (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, BauNVO § 14 Rn. 33), und der Begriff der Wirtschaftsstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes alle baulichen und sonstigen Vorhaben umfasst, die der landwirtschaftlichen Betätigung zugeordnet sind, was insbesondere Betriebsgebäude wie Stallungen und Scheunen einschließt (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bie-len¬berg/Krautzberger, BauGB, BauNVO § 5 Rn. 28).

Dies zugrunde gelegt fügt sich das Vorhaben nach der überbaubaren Grundstücksfläche in die nähere Umgebung ein. Es befinden sich eine Vielzahl ähnlich großer, maßstabsbildender Nebengebäude im näheren Umfeld des Vorhabens. Selbst auf dem klägerischen Grundstück befinden sich maßstabsbildende Gebäude, welche die Baugrenze nach hinten verlagern und dem Argument der „Eröffnung“ einer hinteren Baureihe entgegenzuhalten sind.

Maßgebend für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung ist die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung; vorrangig ist auf diejenigen Maßkriterien abzustellen, in denen die prägende Wirkung besonders zum Ausdruck kommt. Die absolute Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur umgebenden Freifläche, prägen das Bild der maßgebenden Umgebung und bieten die daher vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung an (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. April 2014 - BVerwG 4 B 12.14 -, BauR 2014, 1126, juris Rn. 3; BVerwG, Beschluss vom 26. Juli 2006 - BVerwG 4 B 55.06 -, BRS 70 Nr. 89, juris Rn. 6; BVerwG, Beschluss vom 21. Juni 2007 - BVerwG 4 B 8.07 -, BRS 71 Nr. 83, juris Rn. 5; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Juni 2015 - OVG 10 S 11.15 -, juris Rn. 5; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. Juli 2015 - OVG 10 S 17.14 -). Die gegenständliche bauliche Anlage fügt sich in den Rahmen der näheren Umgebung, die für dieses Kriterium nicht anders abzugrenzen ist als für die überbaubare Grundstücksfläche, ohne weiteres ein. Weder Grundfläche, Geschosszahl noch die Höhe des geplanten Vorhabens überschreiten das Maß der umgebenden Bebauung. Auch wenn die Baufläche mit der Grundstücksfläche ins Verhältnis gesetzt wird, ergibt sich kein, das übliche Maß überschreitender Wert.

Das Verfahren ist auch entscheidungsreif. Die erforderlichen Bauvorlagen, namentlich ein amtlicher Lagerplan gem. § 3 Abs. 1 Nr. 2, § 7 Abs. 3 BbgBauVorlV sowie eine hinreichend bestimmte Betriebsbeschreibung zum Gesamtbetrieb gem. § 3 Abs. 2 BbgBauVorlV, wurden vom Kläger nachgereicht. Die formellen Anforderungen an den Antrag sind demnach erfüllt.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.