Nutzungsuntersagung; Einfamilienwohnhaus; Bestimmtheit; formelle Illegalität; Baugenehmigung; Bauausführung; Abweichung von der genehmigten Planung; Nichtherstellung eines Löschwasserbrunnens; Gesamtvorhaben; Nebenbestimmung; Auflage; Bedingung; objektive Unmöglichkeit; ausreichende Wassermenge; Brandbekämpfung; intendiertes Ermessen; (keine) offensichtliche Genehmigungsfähigkeit; atypische Fallgestaltung; gemeindliches Einvernehmen; Pflicht zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung; Vereinbarung; Koppelungsverbot; nicht privilegiertes Außenbereichsvorhaben; Beeinträchtigung öffentlicher Belange; unwirtschaftliche Aufwendungen; Verhältnismäßigkeit; Gleichbehandlungsgrundsatz; nachträgliche bauaufsichtliche Anforderungen

Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 15. Dezember 2010 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Beschwerde trägt der Antragsteller.

Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 2 500 EUR festgesetzt.

Die Beschwerde des Antragstellers bleibt ohne Erfolg. Der angefochtene Beschluss, mit dem das Verwaltungsgericht die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs vom 3. Dezember 2010 gegen den Bescheid des Antragsgegners vom 24. November 2010 abgelehnt hat, ist nicht aus den vom Antragsteller dargelegten Gründen, auf deren Prüfung das Oberverwaltungsgericht gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, zu beanstanden.

Entgegen dem Beschwerdevorbringen ist die Nutzungsuntersagung für das Einfamilienwohnhaus des Antragstellers inhaltlich hinreichend bestimmt (§ 37 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 VwVfGBbg). Dies gilt auch für den Zusatz, dass die Nutzungsuntersagung „bis zu einem Zeitpunkt“ gilt, „an dem für das Wohnhaus die ausreichende Löschwasserversorgung (48 m³ je Stunde) nachgewiesen und durch die untere Bauaufsichtsbehörde als ausreichend bestätigt wurde“. Die vom Antragsteller für offen gehaltene Frage „welche Kapazität von Löschwasser für erforderlich gehalten wird“, wird im Bescheid mit der Angabe „48 m³ je Stunde“ klar und unzweideutig beantwortet.

Aus dem Beschwerdevorbringen ergeben sich auch keine Zweifel am Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen der Nutzungsuntersagung gemäß § 73 Abs. 3 Satz 1 BbgBO. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass die derzeitige Nutzung des Wohnhauses im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehe, weil der Antragsteller den von ihm beantragten und vom Antragsgegner genehmigten Löschwasserbrunnen nicht hergestellt hat, ist nicht zu beanstanden. Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung sind dem Wortlaut der Bestimmung nach bereits bei Fehlen der nach § 54 BbgBO erforderlichen Baugenehmigung, d.h. bei formeller Illegalität des Vorhabens erfüllt. Auf die materielle Rechtswidrigkeit der beanstandeten Nutzung kommt es im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen der Nutzungsuntersagung gemäß § 73 Abs. 3 Satz 1 BbgBO nicht an. Von formeller Illegalität einer baulichen Anlage ist immer dann auszugehen, wenn bei der Bauausführung von der genehmigten Planung abgewichen wird. Da die Baugenehmigung grundsätzlich für ein einheitliches Bauvorhaben erteilt wird und nicht teilbar ist, macht eine Abweichung von den genehmigten Bauvorlagen die Anlage in der Regel insgesamt formell illegal. Eine Abweichung in diesem Sinne liegt auch dann vor, wenn eine genehmigte Anlage nur teilweise ausgeführt wird. So verhält es sich hier. Der Antragsteller hat die Erteilung einer Baugenehmigung für die „Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelcarport“ sowie die „Herstellung eines zentralen Löschwasserbrunnens“ (Bl. 1 der Genehmigungsakte) beantragt. Nach der Baubeschreibung wird „zur Sicherung der Gefahrenabwehr (…) ein Löschwasserbrunnen an der Straße ‚An den Teichen‘ niedergebracht“ und „nach den Anforderungen der Feuerwehr hergerichtet“ (Bl. 11 f. der Genehmigungsakte). Dementsprechend werden in der Baugenehmigung vom 26. November 2007 als Gegenstand des antragsgemäß genehmigten Vorhabens „An- und Umbau eines Wochenendhauses und Nutzungsänderung zum Einfamilienwohnhaus sowie Herstellung eines zentralen Löschwasserbrunnens und einer Wärmepumpe“ genannt. Mangels Errichtung des Löschwasserbrunnens hat der Antragsteller das in den Bauvorlagen dargestellte Gesamtvorhaben bisher nicht realisiert. Das errichtete Gebäude ist deshalb für sich genommen formell rechtswidrig.

Ist die Errichtung des Löschwasserbrunnens unteilbarer Bestandteil des vom Antragsteller beantragten und vom Antragsgegner genehmigten Vorhabens, stellt sich entgegen dem Beschwerdevorbringen nicht die Frage, ob die zwischen dem Antragsteller und der Gemeinde Mühlenbecker Land am 25. Oktober 2006 geschlossene Vereinbarung, in der sich der Antragsteller verpflichtet hat, an einem näher bestimmten Standort bis zum 31. Mai 2007 einen Löschwasserbrunnen nach DIN 14220 mit einer Ergiebigkeit von mindestens 800 l/min errichten zu lassen, nichtig und deshalb „gegenstandslos“ ist. Ebenso wenig ist In diesem Zusammenhang die Frage der Wirksamkeit der Nebenbestimmung Nr. 14 zu der - bestandskräftigen - Baugenehmigung vom 26. November 2007 relevant, mit der der Antragsgegner die Vereinbarung vom 25. Oktober 2006 zum Bestandteil der Genehmigung erklärt und zugleich mit der Anordnung verbunden hat, dass „bis zur abschließenden Fertigstellung des Bauvorhabens (…) auch der Löschwasserbrunnen hergestellt sein“ muss. Dahinstehen kann ferner, ob es sich bei dieser Nebenbestimmung - isoliert betrachtet - entsprechend der Bezeichnung („A“) um eine Auflage im Sinne des § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG handeln würde, auf deren Nichterfüllung die Behörde gegebenenfalls nur mit Mitteln des Verwaltungszwangs oder mit dem Widerruf der Baugenehmigung nach § 49 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG reagieren könnte, oder aber - mit Blick auf die Bedeutung des verfolgten Zwecks, „die Löschwasserversorgung im Brandfall gewährleisten zu können“ - um eine Bedingung im Sinne des § 36 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG mit der Folge, dass von der fristgemäßen Errichtung des Löschwasserbrunnens die innere Wirksamkeit der Baugenehmigung abhinge. Denn für die Frage der formellen Illegalität ist allein maßgeblich, dass die Errichtung des Löschwasserbrunnens nicht nur Gegenstand der zwischen dem Antragsteller und der Gemeinde Mühlenbecker Land geschlossenen Vereinbarung und der hierauf Bezug nehmenden Nebenbestimmung Nr. 14 zur Baugenehmigung ist, sondern - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - Bestandteil des beantragten und genehmigten Bauvorhabens selbst. Sollte die Errichtung des beantragten und genehmigten Löschwasserbrunnens tatsächlich, wie vom Antragsteller behauptet, mangels ausreichend zur Verfügung stehenden Grundwassers „objektiv unmöglich“ sein, ist es deshalb Sache des Antragstellers, eine entsprechende Änderung der Baugenehmigung zu beantragen. Diesem Antrag dürfte stattzugeben sein, wenn die Anforderung des § 37 Abs. 2 BbgBO, dass zur Brandbekämpfung eine ausreichende Wassermenge zur Verfügung stehen muss, auch ohne die Errichtung des Löschwasserbrunnens erfüllt ist. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Nutzung des Wohnhauses durch die bestehende Baugenehmigung nicht gedeckt wird.

Liegen mithin die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 73 Abs. 3 Satz 1 BbgBO hier vor, ist die Ordnungsverfügung auch nicht wegen fehlerhafter Ermessensausübung i.S.d. § 114 VwGO offensichtlich rechtswidrig. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist davon auszugehen, dass in den Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen in der Regel lediglich der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht ist, denn die Auslegung der gesetzlichen Vorschriften ergibt, dass der Bauaufsichtsbehörde insoweit ein sog. intendiertes Ermessen eingeräumt ist. Stützt die Behörde sich ausschließlich auf die formelle Illegalität, ist es nicht Aufgabe des Gerichts, die Genehmigungsfähigkeit der untersagten Nutzung zu überprüfen. Die Nutzungsuntersagung erweist sich in diesen Fällen nur dann als ermessensfehlerhaft, wenn die streitige Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist oder unter Bestandsschutz steht oder wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliegt (vgl. Beschluss des Senats vom 14. Juni 2010 - OVG 2 S 15.120 -, juris Rn. 5).

Hiervon ausgehend ist die Ermessensausübung des Antragsgegners nicht bereits deshalb zu beanstanden, weil die – zweifellos nicht bestandsgeschützte - Nutzung des Wohnhauses offensichtlich materiell legal wäre. Die Genehmigungsfähigkeit des vom Antragsteller realisierten Teils des Gesamtvorhabens würde die Feststellung voraussetzen, dass auch ohne die Herstellung des Löschwasserbrunnens gemäß § 37 Abs. 2 BbgBO eine ausreichende Wassermenge zur Brandbekämpfung zur Verfügung steht. Dass diese Voraussetzung offensichtlich erfüllt ist, kann auf der Grundlage der Beschwerdebegründung nicht angenommen werden. Da die nach § 63 Abs. 3 BbgBO im Baugenehmigungsverfahren beteiligte Gemeinde Mühlenbecker Land in ihrer Stellungnahme vom 9. November 2006 (Bl. 97 ff. der Genehmigungsakte) ausdrücklich erklärt hat, dass die Löschwasserversorgung aus dem öffentlichen Netz nicht gesichert und deshalb ein Löschwasserbrunnen zu errichten sei, bedarf diese Frage zumindest einer eingehenderen Prüfung. Soweit der Antragsteller geltend macht, die zur Brandbekämpfung erforderliche Löschwasserkapazität für das Bauvorhaben könne durch in der Umgebung vorhandene Hydranten sichergestellt werden, ist der Antragsgegner diesem Vorbringen mit nachvollziehbaren Gründen entgegengetreten, indem er darauf hingewiesen hat, dass der an der Straße Am Steinberg gelegene Hydrant nur über unwegsames Gelände zu erreichen und der an der Ecke Ziegeleiweg/An den Teichen befindliche Hydrant ungeeignet sei, da die dortige Leitung mit einer Leistung von 24 m³/h weder die zum Löscheinsatz benötigte Wassermenge fördern könne noch über den für die einwandfreie Handhabung und Funktion der Pumpen an den Feuerwehrfahrzeugen notwendigen Wasserdruck verfüge; zu dem weiteren, vom Antragsteller erst nach Ablauf der Beschwerdebegründungsfrist (§ 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO) genannten Hydranten am Zehnrutenweg könne die Feuerwehr schließlich wegen der örtlichen Gegebenheiten nicht in dem für die Schlauchleitung erforderlichen Abstand von 300 m gelangen. Ob diese Annahmen den Einwänden des Antragstellers letztlich standhalten, wonach die Feuerwehren nicht auf eine wegemäßige Verbindung zu Löschwasserentnahmestellen angewiesen seien, der Löschwasserbededarf sich gegenüber der vorherigen Nutzung als Wochenendhaus nicht erhöht habe, nach dem in der Praxis herangezogenen Arbeitsblatt W 405 des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfachs e.V. (DVGW) eine Löschwasserkapazität von höchstens 30 m³ benötigt werde und zudem die durch die Fahrzeuge der örtlichen Feuerwehr bereitgehaltene Löschwasserkapazität von 5.200 l und 1.600 l „für die Zeit der Räumung des Gebäudes“ ausreichend sei, kann erst im Baugenehmigungsverfahren geklärt werden. Von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit des vom Antragsteller errichteten Wohnhauses ohne weitere Vorkehrungen zur Löschwasserversorgung kann bei dieser Sachlage jedenfalls keine Rede sein.

Eine atypische Fallgestaltung, bei der die Nutzungsuntersagung ungeachtet der fehlenden offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der untersagten Nutzung unverhältnismäßig wäre, liegt nicht vor. Soweit der Antragsteller behauptet, er habe sich, um das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zu erlangen, gegenüber der Gemeinde, die nach § 3 des Brandenburgischen Brand- und Katastrophenschutzgesetzes (BbgBKG) die Verantwortung zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung trage, verpflichten müssen, einen Löschwasserbrunnen zur Löschwasserversorgung nicht nur seines Bauvorhabens, sondern für die gesamte aus insgesamt acht Wohn- und Wochenendhäusern bestehende Siedlung zu erstellen, fehlt es schon an einer ausreichenden Darlegung des geltend gemachten Verstoßes gegen das Koppelungsverbot nach § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG. Dass die Gemeinde die Erteilung ihres Einvernehmens für das Außenbereichsvorhaben des Antragstellers von der Sicherstellung der Löschwasserversorgung durch den Antragsteller selbst abhängig gemacht hat, ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Ist die Gemeinde nach § 36 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 35 Abs. 3 Nr. 4 BauGB berechtigt, ihr Einvernehmen für ein nicht privilegiertes Außenbereichsvorhaben wegen der Beeinträchtigung öffentlicher Belange zu versagen, weil ihr mit Blick auf die Erfüllung der ihr nach § 3 BbgBKG obliegenden Pflicht zur Sicherstellung einer ausreichenden Löschwasserversorgung für das Vorhaben anderenfalls unwirtschaftliche Aufwendungen entstehen würden, kann sie die Erteilung ihres Einvernehmens davon abhängig machen, dass der Bauwillige die Herstellung und Unterhaltung der erforderlichen Anlagen übernimmt. Die Behauptung des Antragstellers, die Gemeinde habe von ihm die Errichtung einer Anlage verlangt, durch die nicht nur der durch das konkrete Vorhaben ausgelöste Löschwasserbedarf, sondern derjenige der gesamten Siedlung sichergestellt werden soll, ist nicht substantiiert. Soweit er in diesem Zusammenhang auf Nr. 3.1 der Anlage 1 zu seinem Schriftsatz vom 15. Dezember verweist, ergibt sich aus dem in Bezug genommenen Merkblatt nur, dass für abgelegene Einzelanwesen ein geringerer Löschwasserbedarf als die im DVGW-Arbeitsblatt vorgegebenen 48 m³/h angesetzt werden kann und ein Vorrat von mindestens 30 m³ empfohlen wird. Auf der Grundlage der Beschwerdebegründung ist schließlich auch nicht davon auszugehen, dass die Ermessensausübung mit dem Ergebnis einer Untersagung der Nutzung des Wohnhauses auf dem Grundstück des Antragstellers gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt; denn der Antragsteller legt schon nicht dar, welche anderen Bauvorhaben in der Umgebung ebenfalls ohne Baugenehmigung genutzt werden. Soweit er geltend macht, dass sich die Löschwasserversorgung auf den benachbarten Grundstücken vergleichbar darstelle, übersieht der Antragsteller, dass die angefochtene Nutzungsuntersagungsverfügung auf die formelle Illegalität seines Wohnhauses gestützt ist und dass nachträgliche bauaufsichtliche Anforderungen an bestandsgeschützte bauliche Anlagen im Übrigen nur unter den strengen Voraussetzungen des § 78 Abs. 1 BbgBO gestellt werden können.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 3 Nr. 2 i.V.m. § 52 Abs. 1, § 47 Abs. 1 GKG, wobei der Senat die nach Nr. 9.4 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung von Juli 2004 (veröffentlicht in DVBl. 2004, 1525) maßgebliche Höhe des Schadens oder der Aufwendungen auf 5 000 Euro geschätzt und diesen Betrag gemäß Nr. 1.5 des Streitwertkataloges halbiert hat.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 4 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).