Entscheidung 16 S 11/12

Die Berufungen der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Bernau vom 20.11.2011, Az. 34 C 6/11, werden zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten der Berufungen zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Bernau vom 20.11.2011, Az. 34 C 6/11, wird für vorläufig vollstreckbar erklärt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert: 26.006,64 €

I.

Der Kläger zu 1. ist Wohnungseigentümer in der beklagten WEG; der Kläger zu 2. war Verwalter der WEG. Beide fechten mit ihren Klagen die Abbestellung des Klägers zu 2. als Verwalter der WEG aus wichtigem Grund durch WEG-Beschluss vom 12.3.2011 an. Der Kläger zu 1. ficht auch den Beschluss über die Bestellung des neuen Verwalters an. Darüber hinaus wendet sich der Kläger zu 2. gegen die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung des Verwaltervertrages und macht Zahlungsansprüche aus dem Verwaltervertrag geltend.

a)

Der Kläger zu 2. wurde erstmalig mit WEG-Beschluss vom 11.8.2002 zum Verwalter für die Zeit vom 11.8.2002 bis zum 1.1.2004 bestellt. In dem daraufhin abgeschlossenen Verwaltervertrag vom 13.9.2002 heißt es unter § 2 „Laufzeit und Kündigung“:

„2. Der Verwaltervertrag wird fest auf die Dauer vom 11.8.2002 bis 01.01.04 abgeschlossen.

Der Verwaltervertrag kann für die Zeit der Bestellung des Verwalters von der Eigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Die Kündigung des Verwalters kann schriftlich per Einschreiben/Rückschein gegenüber der Beiratsvorsitzenden oder in der Eigentümerversammlung erklärt werden.

3. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Abwahl aus wichtigem Grund ist sofort wirksam. [...]“

Wegen der weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrages wird auf Bl. 51 ff. d.A. Bezug genommen.

Der Verwaltervertrag wurde mit WEG-Beschluss vom 21.6.2003 unter TOP 22.2 genehmigt.

Zuletzt wurde der Kläger zu 2. als Verwalter mit WEG-Beschluss vom 20.9.2008 bestellt. Der entsprechende TOP 9 hat folgenden Wortlaut:

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt die Hausverwaltung xxx ab dem 1.1.2009 auf die Dauer von fünf Jahren als Verwalter gemäß § 26 WEG unter Berücksichtigung der Beibehaltung des zu TOP 22.2 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.6.2003 geschlossenen Verwaltervertrages.“

Das in gleichen monatlichen Teilbeträgen von 788,08 € fällig werdende Verwalterentgelt beträgt seit 2007 jährlich 9.456,96 € brutto.

Zuletzt war dem Kläger zu 2. durch WEG-Beschluss vom 11.9.2010 Entlastung für das Jahr 2009 erteilt worden.

b)

Im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 11.9.2010 wurde eine Ortsbesichtigung durchgeführt, in deren Rahmen die Eigentümerin xxx die Durchführung von bestimmten Absicherungsmaßnahmen (Anbringung einer Absturzsicherung, Demontage unfallträchtiger Teile) zusagte und nachfolgend auch erledigte.

Mit Schreiben des Klägers zu 1. vom 17.9.2010 verlangte dieser (pauschal) die Herstellung der Verkehrssicherheit der Wohnanlage und eine schriftliche Bestätigung der Verkehrssicherheit bis zum 30.9.2010. Wegen des genauen Wortlauts des Schreibens wird auf Bl. 192 d.A. Bezug genommen.

Der Kläger zu 2. erteilte nach Besichtigung mit dem Architekten xxx am 27.9.2010 einen Auftrag an die Firma xxx zur Durchführung von Sicherungsmaßnahmen in Höhe von 7.047,41 €. Diese Maßnahmen umfassten u.a. die Prüfung der Stromleitungen im Kellergeschoss, die Absperrung von Kellerabgängen, die Sicherung von Holzpalisaden und die Absicherung eines Gartenteiches durch Bauzäune.

Nachdem eine erste Wohnungseigentümerversammlung am 16.10.2010 nicht beschlussfähig war, wurde die Nachgenehmigung der Beauftragung des xxx in der Folgeversammlung am 20.11.2010 abgelehnt. Stattdessen wurde der Architekt xxx mit der Prüfung der Schlussrechnung der xxx vom 2.11.2010 nach Massen und Kosten beauftragt. Der sich aus der Prüfung ergebende Betrag in Höhe von 4.109,14 € wurde entsprechend dem WEG-Beschluss an die xxx ausgezahlt.

Am 19.2.2011 fand eine außerordentliche WEG-Versammlung statt, die nicht mehr beschlussfähig war, nachdem ein Teil der Eigentümer die Versammlung verlassen hatte. Die Verwaltungsbeiratsmitglieder xxx und xxx hatten in der Versammlung zunächst die Abberufung des Klägers zu 2. als Verwalter betrieben und die Versammlung verlassen, nachdem sich eine Stimmenmehrheit für eine Abberufung nicht herauskristallisierte. Im Anschluss daran schrieb der Kläger zu 2. dem Mitglied des Verwaltungsbeirates, Herrn xxx, am 28.2.2011 folgenden Brief:

„Sehr geehrter Herr xxx,

ich nehme Bezug auf die ao WEV am 19.2.2011.

Einige der Teilnehmer baten mich, Ihnen folgendes mitzuteilen:

Die ao WEV war durch Ihr unentschuldbares, mutwilliges Verlassen der Versammlung nicht mehr beschlussfähig.

Obwohl Sie selbst und die übrigen Mitglieder des xxx vehement die Abwahl der Hausverwaltung xxx aus wichtigem Grund forcierten, waren Sie und Frau xxx offenbar weder in der Lage noch willens, auch auf mehrfache Nachfragen die Gründe im Einzelnen zu erläutern, die Sie dazu bewogen haben, die WEG in einen finanziell belastenden Rechtsstreit ungewissen Ausgangs hineinzuziehen.

Sie erinnern sich: Die Herren xxx und xxx, auch im Einverständnis mit allen anwesenden Eigentümer, entzogen Ihnen beide das Vertrauen, das Sie ursprünglich mit Ihrer Wahl zum xxx Mitglied verliehen bekommen haben.

Wir wissen nicht, wie Ihre Auftraggeber, die Sie stimmrechtlich bevollmächtigten, Ihr Verhalten als xxx bewerteten, einfach eine Wohnungseigentümerversammlung nach „Gutdünken“ zu „sprengen“. Die in der WEV betroffenen Eigentümer sind gewiss, dass dies sicher nicht im Mandatsumfang enthalten war.

Die Eigentümer, die Sie ratlos zurückließen, fühlen sich nicht mehr von Ihnen vertreten. Sie verzichten ab sofort auf Ihre Tätigkeit als xxx. Dies sind immerhin 47% aller Eigentümer!

Frau xxxlegte bereits am 24.2.2011 Ihr Amt nieder. Die Eigentümer gehen davon aus, dass auch Sie sich diesem Schritt anschließen um somit zumindest noch „unbeschädigt“ ihren Rücktritt verkünden und vollziehen zu können. Diese „Auflösungsvariante“ ist sicher besser für Sie als eine breite Diskussion im Rahmen der nächsten WEV über ihr Verhalten mit der Maßgabe eines entsprechenden Abberufungsbeschlusses. Ich nehme an, Sie sehen dies ebenso.

Deswegen bitte ich, Ihre Amtsniederlegung an die WEG zu senden, vertreten durch den Verwalter.

Mit freundlichen Grüßen

xxx“

In der WEG-Versammlung am 12.3.2011 wurde unter TOP Z1 in Anwesenheit des Klägers zu 2. der Beschluss gefasst, ihn als Hausverwalter abzuberufen und den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung zu kündigen. Der Beschluss wurde mit 4.865 Ja-Stimmen gegen 3.186 Nein-Stimmen bei 333 Enthaltungen angenommen. Zur Begründung wurde im Protokoll aufgenommen, dass der Kläger zu 2. einen Auftrag über Notsicherungsmaßnahmen ohne Bevollmächtigung der WEG vergeben habe und er Außenstände der WEG nicht beigetrieben habe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll Bl. 84 ff. d.A. Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 16.3.2011 (Bl. 87 d.A.) sprachen die Miteigentümer xxxund xxx „Namens und in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft“ die sofortige Kündigung aus wichtigem Grund, hilfsweise die fristgemäße Kündigung aus.

c)

Der Kläger zu 2. ist der Ansicht, ein wichtiger Grund für eine Abberufung bzw. Kündigung habe nicht vorgelegen. Die Kündigung sei daher unwirksam, so dass der Verwaltervertrag noch bis zum 31.12.2013 laufe. Mit der Zahlungsklage verlangt der Kläger zu 2. 80% des fälligen Verwalterentgelts.

Der Kläger zu 2. meint, die von ihm in Auftrag gegebenen Sicherungsmaßnahmen seien notwendig gewesen. Der Verwaltungsbeirat habe die Sicherheitsprobleme nicht ernst genommen, weshalb der Kläger habe handeln müssen. Die Wohnungseigentümer hätten sich mehrheitlich später auch damit einverstanden erklärt. Ein Teil der Sicherungsanlagen bestehe immer noch. Es handele sich zudem nicht um eine Instandsetzungsmaßnahme von erheblichem Umfang, die eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen könne.

Der Kläger meint, ihm könnte die unterlassene Beitreibung von Außenständen nicht zur Last gelegt werden. Die Außenstände beträfen die Eigentümerin xxx, deren Mitglieder (unstreitig) im Wesentlichen mit den übrigen Mitgliedern der WEG identisch sind. Den Eigentümern seien die Rückstände bekannt gewesen; sie verhielten sich widersprüchlich, wenn sie dem Verwalter die unterlassene Beitreibung zur Last legen wollen. Der weit überwiegende Teil der Außenstände sei zum Zeitpunkt der Abberufung bereits ausgeglichen gewesen; die übrigen Außenstände seien danach vollständig gezahlt worden.

Ein Zerwürfnis mit dem Verwaltungsbeirat, welches der Kläger im Übrigen bestreitet, sei nicht von ihm ausgegangen, sondern insbesondere von Herrn xxx. Dieser sei der Ansicht gewesen, der Verwalter habe den Anweisungen des Verwaltungsbeirates zu folgen. Das von ihm verfasste Schreiben vom 28.2.2011 sei nach seinem ausdrücklichen Wortlaut auf Veranlassung verschiedener Eigentümer verfasst worden und könne dem Kläger zu 2. daher nicht zur Last gelegt werden.

Im Ergebnis, so die Ansicht des Klägers, sei seine weitere Tätigkeit als Verwalter nach neunjähriger Amtszeit nicht unzumutbar, weshalb ein Grund für eine Kündigung aus wichtigem Grund nicht gegeben sei.

d)

Der Kläger zu 1. ficht die Abberufung des Klägers zu 2. als Verwalter und die Bestellung eines neuen Verwalters mit der Klage an. Der Kläger zu 1. meint, die Abberufung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil ein wichtiger Grund für eine Abberufung nicht ersichtlich sei. Der wahre Grund für die Abberufung sei, dass der Kläger zu 2. versucht habe, die Teilungserklärung in Hinblick auf die Aufteilung der Kellerräume und der Stellplätze in nicht zu beanstandener Weise durchzusetzen. Dies sei den Interessen des WEG-Mitglieds Frau xxx zuwider gelaufen, die daraufhin die Abberufung des Klägers zu 2. betrieben habe. Frau xxx habe mehrere Sondereigentumsobjekte von anderen WEG-Mitgliedern gemietet und vermiete diese als Ferienwohnungen weiter. In diesem Zusammenhang nutze Frau xxx auch die Kellerräume und Stellplätze in einem über den ihr nach der Teilungserklärung zustehenden Umfang hinaus. Die Bestellung des neuen Verwalters sei zudem deshalb rechtswidrig, weil vor der Bestellung nicht Angebote von mehreren anderen Verwaltern eingeholt worden seien.

e)

Die Beklagten meinen, der Kläger zu 2. habe unnötige Eilmaßnahmen durchgeführt. In der Eigentümerversammlung am 11.9.2010 sei ein dringender Handlungsbedarf nicht festgestellt worden. Der Kläger könne nicht kurz danach eigenmächtig Eilmaßnahmen anordnen. Es sei auch nicht konkret ersichtlich, dass die Eilmaßnahmen überhaupt erforderlich gewesen seien. Insbesondere hätten sich keine Vorfälle ereignet, die ein sofortiges Handeln ohne vorherige Einholung eines WEG-Beschlusses notwendig gemacht hätten. Die Situation, die der Kläger zu 2. als Anlass für sein sofortiges Handeln angesehen habe, existierte so seit Bestehen der Anlage, d.h. seit 15 Jahren. Vor diesem Hintergrund hätten etwaige Maßnahmen in der Versammlung vom 16.10.2010 besprochen werden können. Zudem seien die ergriffenen Sicherungsmaßnahmen übertrieben. Das Handeln des Verwalters habe einen Schaden von mehr als 3.500 € verursacht.

Indem der Kläger zu 2. gegenüber der GbR xxx offene Wohngeldforderungen in Höhe von 4.000 € über ein halbes Jahr nicht geltend gemacht habe, habe er seine Verwalterpflichten verletzt.

Schließlich habe der Kläger zu 2. seine Verwalterpflichten verletzt, indem er in seinem Schreiben vom 28.2.2011 das Verwaltungsbeiratsmitglied xxx zum Rücktritt aufgefordert habe. Es sei schon unzutreffend, dass der Kläger insoweit im Namen anderer Eigentümer gehandelt habe. Jedenfalls sei habe das Handeln des Klägers zu 2. als Verwalter einen solchen Vertrauensverlust verursacht, dass der WEG ein Festhalten am Verwaltervertrag nicht mehr zuzumuten sei.

f)

Das Amtsgericht hat die Klage des Klägers zu 1. mit der Begründung abgewiesen, dass schon die Monatsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG nicht eingehalten sei. Ihm sei nämlich eine schuldhafte Verzögerung bei der Klagezustellung zuzurechnen, weil er in seiner Klageschrift den Kläger zu 2. als Zustellungsvertreter benannt habe, obwohl dieser in Bezug auf seine eigene Abberufung nicht als Zustellungsvertreter fungieren könne. Die dadurch verursachte Verzögerung werde nicht mehr von § 167 ZPO abgedeckt. Die erst am 7.6.2011 erfolgte Klagezustellung komme daher zu spät.

Für die Anfechtungsklage des Klägers zu 2., in der der neue Verwalter als Zustellungsbevollmächtigter angegeben worden war, hat das Amtsgericht die Klagefrist als gewahrt angesehen, die Klage jedoch als unbegründet abgewiesen. Die Abbestellung als körperschaftlicher Akt sei nicht vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig. Das Erfordernis eines wichtigen Grundes ergebe sich weder aus der Teilungserklärung noch aus dem Gesetz. Für den Verwaltervertrag als von der Verwalterstellung unabhängigen schuldrechtlichen Rechtsbeziehung hat das Amtsgericht einen wichtigen Grund als gegeben angesehen, weil der Kläger zu 2. in seinem Schreiben vom 28.2.2011 seine Neutralitätspflicht verletzt habe, indem er ein Verwaltungsbeiratsmitglied zum Rücktritt aufgefordert habe. Der Kläger zu 2. könne sich insoweit nicht auf den Wunsch etwaiger anderer Eigentümer berufen, weil er in seinem Schreiben nicht hinreichend deutlich gemacht habe, dass er nur eine fremde Auffassung wiedergebe. Den Feststellungsantrag hat das Amtsgericht bereits als unzulässig angesehen.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

g)

Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger zu 1. seinen Klageanspruch weiter. Hinsichtlich der Wahrung der Anfechtungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG ist er der Ansicht, dass die Zulässigkeit der Benennung des Altverwalters als Zustellungsvertreter rechtlich umstritten sei. Der Kläger habe daher zunächst abwarten können, welcher Rechtsansicht sich das Gericht anschließen würde. Zudem sei in der Klage des Klägers zu 2. die Neuverwaltung als Zustellungsvertreter benannt worden. Wegen der nach seiner Ansicht notwendigen Streitgenossenschaft wirke diese Benennung auch hinsichtlich der Klage des Klägers zu 1. Schließlich sei die Funktion der Frau xxx als Ersatzzustellungsbevollmächtigte gerichtsbekannt, so dass das Gericht von sich aus die richtige Zustellung habe bewirken können. Zudem habe das Gericht seine Hinweispflicht verletzt, indem es nicht auf eine fehlerhafte Benennung des Zustellungsbevollmächtigten hingewiesen habe. Es hätte letztlich auch von Amts wegen einen Ersatzzustellungsbevollmächtigten bestimmen können.

Materiell-rechtlich liege ein wichtiger Grund für eine Abberufung bzw. Kündigung des Verwaltervertrages nicht vor. Ein wichtiger Grund müsse auch für die Abberufung gegeben sein; die Notwendigkeit eines wichtigen Grundes für die Kündigung des Verwaltervertrages schlage auf die Organstellung durch. Das Schreiben des Klägers zu 2. vom 28.2.2011 rechtfertige eine Kündigung aus wichtigem Grund nicht. Das Beiratsmitglied xxx habe sich durch das Schreiben schon gar nicht angegriffen gefühlt.

h)

Auch der Kläger zu 2. verfolgt mit der Berufung seine Klageanträge weiter. Er vertieft mit der Berufung seine Auffassung, wonach ein wichtiger Grund für eine Abberufung bzw. eine Vertragskündigung nicht gegeben sei. Der vorliegende Fall sei mit den Fällen, in denen ein wichtiger Grund von anderen Gerichten als gegeben angesehen wurde, nicht vergleichbar. Das Amtsgericht habe bei seiner Würdigung die angespannte Situation zwischen den verschiedenen Eigentümern innerhalb der WEG unberücksichtigt gelassen.

i)

Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil.

j)

Nachdem in der Berufungsverhandlung festgestellt worden ist, dass den Klägern der erstinstanzliche Schriftsatz der Beklagten vom 15.11.2011 nicht zugestellt worden war, sind Abschriften dieses Schriftsatzes den Klägern erstmals in der Berufungsverhandlung übergeben worden (Bl. 593 d.A.). Den Klägern wurde deshalb Schriftsatznachlass bis zum 18.9.2012 gewährt. Die Kläger haben mit den insoweit nachgelassenen Schriftsätzen vom 17.9.2012 bzw. 18.9.2012 im Einzelnen dazu vorgetragen, aus welchen Gründen die vom Kläger zu 2. ergriffenen Notmaßnahmen erforderlich gewesen seien.

II.

Die zulässigen Berufungen sind unbegründet.

1.

Die Anfechtungsklage des Klägers zu 1. ist fristgerecht unter Einhaltung der in § 46 Abs. 1 S. 2 WEG genannten Monatsfrist erhoben worden.

Die Ansicht des Amtsgerichts, wonach der Kläger zu 1. schon die Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 ZPO nicht gewahrt hat, ist im Ergebnis nicht zutreffend. Zwar kann der Altverwalter nach seiner Abberufung, auch wenn diese angefochten wird, nicht als Zustellungsbevollmächtigter fungieren. Seine Benennung als Zustellungsbevollmächtigter in der Klageschrift ist daher fehlerhaft, so dass der Kläger zu 1. für dadurch verursachte Verzögerung der Klagezustellung nicht von der Regelung des § 167 ZPO profitieren kann. Es erscheint auch zweifelhaft, ob sich der Kläger wegen dieses Versäumnisses durch einen unterlassenen gerichtlichen Hinweis entlasten kann. Dies kann jedoch hier dahinstehen, weil sich die Zustellung wegen des Versäumnisses des Klägers zu 1. nur um vier Werktage verzögert hat und damit im Ergebnis unschädlich ist. Nach der gerichtlichen Verfügung über die Zustellung der Klage am 13.5.2011 (Freitag) ging bereits am 19.5.2011 (Donnerstag) das Schreiben des Klägers zu 2. beim Amtsgericht Bernau ein, der unter Hinweis auf seine Abbestellung den neuen Verwalter unter Benennung der Anschrift mitteilte. Damit war dem Amtsgericht bereits am 19.5.2011 die Zustellung der Klageschrift an den Neuverwalter möglich, so dass die daraufhin veranlasste Zustellung noch rechtzeitig im Sinne des § 167 ZPO war. Dass das Amtsgericht dann die Zustellung an die Ersatzzustellungsbevollmächtigte für erforderlich hielt und eine weitere Verzögerung verursachte, ist – wie auch das Amtsgericht zutreffend meint – wegen der unterschiedlichen hierzu vertretenen Rechtsansichten nicht dem Kläger anzulasten.

An der Wertung ändert sich auch nichts deshalb, weil die Zahlung des Kostenvorschusses nach Anforderung vom 8.4.2011 (Freitag) erst am 21.4.2011 (Donnerstag) erfolgte. Zwischen dem Abgang der Kostenanforderung und dem Zahlungseingang liegen acht Werktage, von denen mindestens vier auf die postalische Übermittlung und die Bewirkung und Durchführung der Banküberweisung entfallen, so dass hierfür allenfalls eine Verzögerung von vier Werktagen in Rechnung gestellt werden kann. In der Summe ergibt sich damit eine Gesamtverzögerung von lediglich acht Werktagen, die unterhalb der vom BGH für unschädlich gehaltenen 14-Tages-Grenze (=10 Werktage) liegt (vgl. BGH NJW 2004 3775; Zöller/Greger, § 167 Rn. 11).

2.

Der Kläger zu 2. ist befugt, gegen seine eigene Abberufung vorzugehen. Auch dem Verwalter steht grundsätzlich das Recht zu, gegen seine eigene Abberufung im Wege der Anfechtungsklage vorzugehen, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG analog. Gleichzeitig kann er Feststellungsklage erheben mit dem Ziel, die Unwirksamkeit der Kündigung des Verwaltervertrages festzustellen (BGH NJW 2002, 3240).

3.

Die Frage, ob die Organstellung als Verwalter auch ohne wichtigen Grund entzogen werden könnte (ohne Präjudiz im Hinblick auf den Verwaltervertrag), muss hier im Ergebnis nicht entschieden werden. Denn im Rahmen der Prüfung, ob die Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist auch zu berücksichtigen, ob der Verwaltervertrag überhaupt kündbar wäre. Denn wenn der Verwaltervertrag mangels eines durchgreifenden Grundes nicht kündbar wäre, müsste die WEG weiterhin ihre Zahlungspflichten aus dem Verwaltervertrag erfüllen, was deshalb inzident auch bei der Prüfung der Abberufung zu berücksichtigen ist.

4.

Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht einen wichtigen Grund für eine Abberufung bzw. Kündigung bejaht.

Ob ein wichtiger Grund für eine Abberufung bzw. Kündigung gegeben ist, bemisst sich unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls. Insbesondere liegt ein wichtiger Grund vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände, nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Es genügt bereits, dass eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verwalter und dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist, etwa wenn der Verwalter dessen Mitglieder angreift (Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 186 m.w.N.).

a)

Im vorliegenden Fall ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Kläger zu 2. nicht berechtigt war, die Firma xxx im September 2010 – jedenfalls in dem vom Verwalter gewählten Umfang - zur Durchführung von Sicherungsmaßnahmen zu beauftragen. Ein WEG-Beschluss für die Sicherungsmaßnahmen lag unstreitig nicht vor. Soweit die Eigentümer in der Versammlung am 11.9.2010 Sicherungsmaßnahmen für erforderlich hielt, sind diese Maßnahmen durch Frau xxx erledigt worden.

Entgegen der Ansicht der Kläger waren die Voraussetzungen für Eilmaßnahmen im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG nicht gegeben. Als dringend im Sinne der Norm sind solche Fälle einzustufen, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulassen (BayObLG NZM 2004, 390; Bärmann/Merle, a.a.O. § 27 Rn. 61 m.w.N.). Wegen der Primärzuständigkeit der Eigentümerversammlung muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, ggf auch unter Verkürzung der Ladungsfrist (BayObLG NZM 2004, 390). Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde (BayObLG WuM 1997, 398). Gegen den erklärten Willen der Wohnungseigentümer darf der Verwalter entsprechende Maßnahmen nicht ergreifen (BayObLG ZMR 2001, 822). Die Befugnis des Verwalters erstreckt sich nur auf erforderliche Maßnahmen, d.h. in der Regel solche Notmaßnahmen, die zur Beseitigung einer Gefahrenlage oder zur Verhinderung von Folgeschäden notwendig erscheinen (BGH NJW 2003, 2162).

Soweit hier die etwaige Verletzung von Verkehrssicherungspflichten durch die WEG bzw. ihre Mitglieder im Raum steht, besteht eine solche Pflicht grundsätzlich für denjenigen, der in seinem Verantwortungsbereich eine Gefahrenlage gleich welcher Art für Dritte schafft oder andauern lässt, z.B. durch Eröffnung eines Verkehrs oder der Errichtung einer Anlage, die mit Gefahren für Rechtsgüter Dritter verbunden ist. Es besteht dann die allgemeine Rechtspflicht, diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die erforderlich und zumutbar sind, um die Schädigung Dritter möglichst zu verhindern. Nach den in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen muss aber nicht jeder abstrakten Gefahr durch vorbeugende Maßnahmen begegnet werden; eine absolute Sicherheit kann und muss nicht gewährleistet werden. Haftungsbegründend wird eine Gefahr erst dann, wenn sich die naheliegende Möglichkeit ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können. Es bedarf immer nur solcher Sicherungsmaßnahmen, die ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch aus "ex-ante" Sicht für ausreichend halten darf, um andere Personen vor Schäden zu bewahren, und die ihm den Umständen nach zumutbar sind. Zugunsten von Kindern ist wegen der Unerfahrenheit, Unbesonnenheit und Spiellust ein strengerer Sicherheitsmaßstab anzulegen (vgl zum Ganzen Palandt/Sprau, BGB, 71. Aufl., § 823 Rn. 45 f. m.w.N.).

aa)

Soweit die Kläger mit nachgelassenen Schriftsätzen vom 17.9.2012 und 18.9.2012 die Notwendigkeit der Maßnahmen im Einzelnen dargelegt haben, erscheint eine nahe liegende Gefährdung, die – auch unter dem für Kinder geltenden strengeren Maßstab – sofortige Sicherungsmaßnahmen erforderlich machen können, aus der Sicht der Kammer nur für die fehlenden Handläufe in den Kellerabgängen sowie hinsichtlich der schadhaften Pflasterfläche als gegeben.

Handläufe in den Kellerabgängen dienen der Sturzvermeidung. Angesichts der erheblichen Körperschäden, die ein Treppensturz verursachen kann, erscheint die Anbringung von Handläufen – wie auch sonst üblich – geboten. Jedoch hat der Kläger zu 2. selbst vorgetragen, dass die Anbringung eines Handlaufs bereits in der WEG-Versammlung am 4.7.2009 unter TOP Z1 beschlossen worden war. Die Sache sei jedoch „wegen eines Büroversehens“ nicht weiter verfolgt worden. Wenn es bereits einen entsprechenden WEG-Beschluss für die Anbringung der Handläufe gibt, dann bedarf es eigener Sicherungsmaßnahmen an den Treppenabgängen jedoch nicht mehr, weil die Gefährdung durch die Anbringung der Handläufe unmittelbar beseitigt werden kann. Die verzögerte Anbringung der Handläufe liegt im Verantwortungsbereich des Verwalters, weil dieser gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die WEG-Beschlüsse durchzuführen hat. Es ist nicht ersichtlich, welcher konkrete Grund der sofortigen Anbringung der Handläufe entgegen gestanden haben könnte und weshalb hier zunächst Absperrungen errichtet worden sind. Selbst wenn die Handläufe nicht sofort hätten angebracht werden können, so dass eine Absperrung möglicherweise gerechtfertigt wäre, muss sich der Verwalter an dieser Stelle zumindest sein früheres Versäumnis entgegenhalten lassen.

Auch als vertretbar sieht es die Kammer an, Sicherungsmaßnahmen an der schadhaften Pflasterfläche vorzunehmen. Denn die Fläche dient ersichtlich dem Fußgängerverkehr und birgt wegen der hochstehenden Pflastersteine die Gefahr der Verursachung eines Sturzes. Allerdings ist davon auszugehen, dass die Schäden nicht erst seit der letzten WEG-Versammlung entstanden sind, sondern vielmehr schon zuvor vorhanden gewesen sein müssen. Auch insoweit muss von einem Versäumnis des Verwalters ausgegangen werden, wenn dieser entsprechende Instandhaltungsmaßnahmen bzw. Sicherungsmaßnahmen nicht schon zuvor zum Gegenstand einer Erörterung in der WEG-Versammlung gemacht hatte.

bb)

Eine Umzäunung des Gartenteichs auf dem Grundstück der WEG war nach Auffassung der Kammer angesichts der geringen Größe und der geringen Tiefe nicht zwingend geboten. Die von den Klägern zitierte Rechtsprechung zur Einfriedungspflicht von künstlichen Gewässern betrifft Fälle, die mit dem vorliegenden nicht hinreichend vergleichbar sind.

Die Entscheidung des BGH vom 12.1.1996 (VI ZR 270/95) betrifft die Errichtung eines Löschwasserteichs, für den die DIN 14210 eine Umfriedung von mindestens 1,25m Höhe vorsieht. In dem dort gegenständlichen Fall befand sich ein 5m hoher Lärmschutzwall direkt neben den Teich; dass auf dem Lärmschutzwall spielende Kind rutschte von diesem aufgrund seines starken Gefälles direkt in den Löschwasserteich und verletzte sich schwer.

Den vom OLG Oldenburg (6 U 155/93) bzw. vom OLG Karlsruhe (4 U 188/88) entschiedenen Fällen lag ein Sachverhalt zugrunde, wonach dem Verkehrsicherungspflichtigen aufgrund früherer Vorkommnisse die Gefährdung ganz konkreter Kinder bekannt war und sich daher Sicherungsmaßnahmen aufdrängen mussten.

In anderen Fällen, in denen die nur die bloße Möglichkeit einer Schädigung bestand, ist eine Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers verneint worden (OLG Hamm, NJW-RR 2002, 233).

cc)

Die Übrigen vom Verwalter ergriffenen Maßnahmen erscheinen der Kammer hinsichtlich ihrer Eilbedürftigkeit angesichts der vom Kläger zu 2. vorgelegten Fotos eher fernliegend. Die von den Klägern erwähnten „steilen Böschungen“ zeichnen sich durch eine Höhe von deutlich unter einem Meter aus. Auch beim „nachdrückenden Erdreich“ sind größere Massen nicht ersichtlich. Ansonsten sind die von den Klägern als gefährlich eingestuften Bereiche des Grundstücks wegen Pflanzenbewuchs und Grundstücksgestaltung schon äußerlich erkennbar nicht zum Begehen gedacht, so dass sich hier jedenfalls keine nahe liegende Gefährdung ergibt, die Verkehrssicherungspflichten auslösen könnte.

b)

Selbst wenn Sicherungsmaßnahmen an sich für erforderlich gehalten werden, ist nicht ersichtlich, weshalb diese nicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt Gegenstand der Beschlussfassung der WEG gewesen sind bzw. es dem Verwalter nicht möglich gewesen wäre, eine frühere Beschlussfassung herbeizuführen, um der Primärkompetenz der Eigentümerversammlung gerecht zu werden.

Die Eigentümerversammlung hatte bereits am 17.9.2010 den Umfang der nach ihrer Auffassung erforderlichen Maßnahmen festgelegt. Für den 16.10.2010 war bereits die nächste Eigentümerversammlung anberaumt. Es sind keine Umstände ersichtlich, wonach sich die maßgeblichen Faktoren nach der Versammlung am 17.9.2010 geändert hätten, die ein sofortiges Handeln erforderlich gemacht hätten. Sofern der Kläger zu 2. meint, der Verwaltungsbeirat habe sich den erforderlichen Maßnahmen verschlossen, verkennt er, dass es ihm als Verwalter nicht zusteht, seine eigene Auffassung an die Stelle derjenigen des Verwaltungsbeirates bzw. der Eigentümerversammlung zu setzen.

c)

Der Kläger zu 2. kann sich insoweit auch nicht auf die Forderung des Klägers zu 1. aus dem Schreiben vom 17.9.2010 berufen, mit dem dieser den pauschalen Nachweis der Verkehrssicherheit der Wohnanlage forderte. Der Kläger zu 1. hat schon keinen Anspruch auf Erteilung des von ihm verlangten Verkehrssicherungstestates. Wenn der Kläger zu 1. bestimmte Sicherungsmaßnahmen für erforderlich hält, hat er diese konkret zu benennen und kann von der Eigentümerversammlung eine entsprechende Beschlussfassung verlangen und eine solche ggf. rechtlich erzwingen. Eine Grundlage für die Durchführung von Eilmaßnahmen bildet das Verlangen des Klägers zu 1. jedenfalls nicht.

d)

Man mag dem Verwalter bei der Beurteilung der Erforderlichkeit von Sicherungsmaßnahmen und ihrer Eilbedürftigkeit einen gewissen Spielraum einräumen, dessen Überschreitung allein noch keinen Grund für eine Kündigung aus wichtigem Grund darstellt.

Spätestens jedoch mit dem Schreiben vom 28.2.2011 hat der Kläger zu 2. einen solchen wichtigen Grund für eine Kündigung zurechenbar geschaffen, indem er das Verwaltungsbeiratsmitglied xxx zum Rücktritt aufforderte und damit zum Ausdruck brachte, dass eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit mit ihm nicht mehr möglich erscheint. Es ist unerheblich, ob der Kläger zu 2. von anderen Eigentümern zu diesem Schreiben aufgefordert worden war. Denn es wird in dem Schreiben vom 28.2.2011 deutlich, dass der Kläger zu 2. sich mit dieser Auffassung jedenfalls identifiziert. Schon das Amtsgericht hat insofern zutreffend darauf hingewiesen, dass sich dem Schreiben weder indirekte Rede noch Zitate entnehmen lassen. Das Schreiben übersandte der Kläger zu 2. an Herrn xxx per Email „mit der Bitte um Erledigung“, wobei nach dem Inhalt des Schreibens allein der nahegelegte Rücktritt zu erledigen gewesen wäre. Der Interpretation der Kläger, das Schreiben sei nur eine Wiedergabe der Auffassung anderer Wohnungseigentümer, welches das Ziel einer gemeinsamen Problemlösung verfolgt habe, vermag sich die Kammer jedenfalls nicht anzuschließen. Auch die deutlich reservierte Antwort-Email des Verwaltungsbeiratsmitglieds xxx vom 28.2.2011 (Bl. 293a d.A.) lässt für die von den Klägern behauptete Auslegung keinen Raum.

Der Verwalter ist in einem solchen, von ihm selbst ausgelösten Konflikt verpflichtet, diesen nicht noch durch eine Parteinahme für eine Seite der Eigentümerschaft zu vertiefen. Gerade in solchen Situationen hat sich der Verwalter neutral zu verhalten und jeden Anschein einer parteilichen Amtsführung zu vermeiden. Selbst wenn sich der Verwalter in früheren Fällen ähnlich verhalten haben sollte, ändert dies an seiner Pflicht zur Zurückhaltung nichts. Unzutreffend ist die Auffassung des Klägers zu 2., er habe den Konflikt mit Mitgliedern des Verwaltungsbeirates nicht verursacht. Tatsächlich ist das Gegenteil der Fall; denn Auslöser des Konflikts waren die vom Verwalter initiierten Eilmaßnahmen.

Entgegen der Ansicht der Kläger ist es im Ergebnis nicht relevant, ob die Rücktrittsaufforderung lediglich im Zwei-Personen-Verhältnis oder in Anwesenheit Dritter geäußert wurde. Die Kammer vermag sich auch nicht der Ansicht der Kläger anzuschließen, die Eigentümergemeinschaft habe das Handeln des Verwalters in der Versammlung am 20.11.2010 nachträglich gebilligt. Der entsprechende Beschlussvorschlag unter TOP 2 zur Nachgenehmigung wurde mit deutlicher Mehrheit tatsächlich abgelehnt.

Bei dieser Sachlage ist den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit mit dem Kläger zu 2. als Verwalter nicht mehr zuzumuten, weil das Vertrauensverhältnis zu ihm zerstört ist. Einer Abmahnung bedurfte es nicht, weil diese an der Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses nichts zu ändern vermag.

e)

Schließlich dringt auch der Kläger zu 1. nicht mit seiner Auffassung durch, wonach mindestens drei Alternativangebote vor der Bestellung eines neuen Verwalters hätten eingeholt werden müssen. Zwar ist es zutreffend, dass Alternativangebote grundsätzlich eingeholt werden müssen (BGH NZM 2011, 515). Dies ist für den betreffenden WEG-Beschluss vom 12.3.2011 ausweislich des Protokolls allerdings auch für zwei in Frage kommende Verwalter erfolgt. Der Rechtsprechung des BGH lässt sich entgegen der Auffassung des Klägers zu 1. eine Mindestanzahl von Vergleichsangeboten nicht entnehmen.

5.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 709, 713 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision im Sinne des § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Sofern die Kammer im vorliegenden Fall einen wichtigen Grund zur Abberufung und Kündigung des Verwalters im Ergebnis bejaht hat, stimmt sie insoweit mit den hierzu von der ober- und höchstrichterlichen Rechtsprechung geprägten Grundsätzen überein. Die Kammer hat einen wichtigen Grund unter Abwägung der Umstände des Einzelfalls bejaht. Der vorliegende Sachverhalt weist keine Besonderheiten auf, die in einer unbestimmten Vielzahl von weiteren Fällen zu erwarten wären und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt.

Die Revision war auch nicht deshalb zuzulassen, weil den Klägern der erstinstanzlich eingereichte Schriftsatz der Beklagten vom 15.11.2011 erst in der Berufungsverhandlung übergeben worden war. Den Beklagten war in der erstinstanzlichen Verhandlung am 25.10.2011 ausweislich des Protokolls ein entsprechender Schriftsatznachlass gewährt worden (Bl. 296 ff. d.A.), so dass der Sachvortrag der Beklagten nicht als verspätet angesehen werden kann. Eine etwaige Verletzung rechtlichen Gehörs ist in der Berufungsinstanz geheilt worden. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass die Kläger prozessuale Nachteile zu befürchten hätten. Insbesondere scheitert ihre Berufung nicht an einem etwaigen Novenausschluss gemäß §§ 529, 531 ZPO.