Gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 06.11.2009

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Die Beteiligten streiten um die gesonderte Feststellung eines Grundbesitzwertes für Zwecke der Schenkungsteuer.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 06.11.2009 erwarb die Klägerin von Frau B… das mit einem Einfamilienhaus sowie Nebengebäuden bebaute Grundstück in der C…-Straße in D…. Das für die Festsetzung der Erbschaft- und Schenkungsteuer zuständige Finanzamt E… sah in der entgeltlichen Übertragung des Grundbesitzes auf die Klägerin eine gemischte Schenkung und forderte daher mit Verfügung vom 24.03.2011 das beklagte (Lage-)Finanzamt F… auf, den Grundbesitzwert auf den 06.11.2009 festzustellen.

Am 18.07.2011 erließ der Beklagte einen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 06.11.2009 für Zwecke der Schenkungsteuer, durch welchen er den Grundbesitzwert der wirtschaftlichen Einheit in D…, C…-Straße auf 126.416 € feststellte (Bl. 6 Hilfsakte).

Der Beklagte führte die Bewertung im Sachwertverfahren durch. Den Wert des Grund und Bodens ermittelte er mit 106.000 € (1.060 m² x 100 €/m²). Das Wohngebäude mit einer Bruttogrundfläche von 88 m² stufte der Beklagte in die Gebäudeklasse 1.22 des Baujahres 1934 mit einfachem Ausstattungsstandard ein. Die so ermittelten Regelherstellungskosten je Quadratmeter von 580 € multiplizierte er mit der Bruttogrundfläche von 88 m² und kam so zu einem Gebäuderegelherstellungswert von 51.040 €. Die von diesem Wert vorzunehmende Alterswertminderung betrug nach den Berechnungen des Beklagten 47.058 €, so dass ein rechnerischer Gebäudesachwert von 3.190 € verblieb. Der Beklagte setzte indes im Bescheid den Mindestwert von 40% des Gebäuderegelherstellungswertes (40 % von 51.040 €), also 20.416 € als Gebäudesachwert an. In der Summe ergab dies den Grundbesitzwert von 126.416 € (106.000 € + 20.416 €).

In den Erläuterungen des Bescheides führte der Beklagte aus, er habe die Grundlagen der Wertermittlung der Einheitswertakte entnommen. Ein Vergleichswert liege nicht vor, daher sei der Wert des Einfamilienhauses nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln.

Gegen den Feststellungsbescheid legte die Klägerin mit Schreiben vom 03.08.2011 Einspruch ein. Sie trug vor, der festgestellte Wert übersteige deutlich den gemeinen Wert des Grundstücks. Deshalb habe sie in Übereinstimmung mit dem Bewertungsgesetz einen Gutachter beauftragt, der den gemeinen Wert ermitteln solle.

Mit Schreiben vom 15.08.2011 übersandte die Klägerin dem Beklagten ein Verkehrswertgutachten vom 12.08.2011 für das streitgegenständliche Grundstück des Diplom-Wirtschaftsingenieurs (FH) G…; in diesem Gutachten ermittelte der Gutachter einen Verkehrswert des Grundstücks zum Bewertungsstichtag 06.11.2009 in Höhe von 68.300 € (Bl. 25 - 55 der Streitakte).

Mit Verfügung vom 20.09.2011 forderte der Beklagte von der Bewertungsstelle im eigenen Hause eine baufachliche Stellungnahme der Bausachverständigen (BSV) zur Überprüfung der Plausibilität des Gutachtens vom 12.08.2011 an (Bl. 11 Hilfsakte). Die BSV Mittelhaus führte in ihrer Stellungnahme vom 19.03.2011 folgendes aus:

„Das im Gutachten gewählte Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung des Verkehrswertes ist marktkonform…

Auf dem o.g. Grundstück befinden sich ein 1934 in traditioneller Bauweise errichtetes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit flachem Satteldach, ein 1955 erbautes massives Nebengebäude (ehemals Stall, eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss) und eine 1975 entstandene Garage in Massivbauweise. Der Holzgeräteschuppen ist von untergeordneter Bedeutung.

Das Grundstück mit einer Fläche von 1.060 m² befindet sich in einem allgemeinen Wohngebiet mit einer zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,3. Für die Ermittlung des Bodenwertes sind die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in D… ermittelten und von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung veröffentlichten Bodenrichtwerte maßgebend.

Im vorliegenden Gutachten wurde der Bodenrichtwert wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen angepasst. Die Wertbeeinflussung liegt demnach in der vorhandenen niedrigeren Geschoßflächenzahl. Dem so ermittelten angepassten abgabenfreien relativen Bodenrichtwert in Höhe von 66 €/m² kann nicht gefolgt werden, da die vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte die besonderen Gegebenheiten der Bodenrichtwertzone berücksichtigen und zwar insoweit, als es sich bei dem vorliegenden Grundstück um ein „der Struktur und Lage nach typisches Grundstück“ dieser Bodenrichtwertzone handelt. Zudem besteht für den Grundstückseigentümer die Möglichkeit individuelle Baumaßnahmen durchzuführen, welche sich wertsteigernd auswirken können. Im vorliegenden Fall erfolgten diese bereits 2010 in Form eines Anbaus an das Wohngebäude. Der Bodenrichtwert beträgt auf den Stichtag 6.11.2009 = 100 €/m².

Im Sachwertverfahren wird der Gebäudewert anhand der gewöhnlichen Herstellungskosten (NHK), die entsprechend dem Gebäudetyp, dem Baujahr und dem Ausstattungsgrad bestimmt werden, ermittelt.

Im Gutachten wurde der Gebäudewert unter Heranziehung von Normalherstellungskosten berechnet, die sich auf den umbauten Raum beziehen; die Angaben für frei stehende Einfamilienhäuser der NHK 2000 beziehen sich aber auf die Brutto Grundflächen mit Baunebenkosten in Höhe von 16 %.

Im Gutachten wurde ein vorläufiger Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts, die NHK unter dem Gesichtspunkt eines unterstellten Zustandes nach Sanierung ermittelt. Für den Unterhaltungsstau wurden 35.000 € in Ansatz gebracht. Dieser Methodik kann bei der Verkehrswertermittlung eines Einfamilienhausgrundstückes nicht gefolgt werden. Im vorliegenden Fall handelte es sich auf den o.g. Stichtag um ein nutzbares, teilmodernisiertes Einfamilienhaus mit einen dem Baujahr entsprechenden notwendigen Instandhaltungs- und noch verbleibenden Modernisierungsbedarf. Für die Mängelbeseitigung kann eine Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden in Betracht kommen, für Schönheitsreparaturen ist ein Abschlag unüblich.

Für das Nebengebäude wurden Abrisskosten für einen Schuppen in Ansatz gebracht, dies ist insoweit unverständlich, da die auf den Fotos sichtbare Bausubstanz Ausbaupotenzial bietet und weder eine Absicht zum Abriss noch eine Abrissgenehmigung vorliegt. Die auf dem vorderen Grundstücksteil vorhandene Garage fand in dem Gutachten gar keine Berücksichtigung. Dem Nebengebäude und der Garage ist ein Gebäudewert beizumessen.

Die Außenanlagen sind pauschal mit 2 % des Gebäudewerts zu gering angesetzt, entsprechend der Größe des Grundstücks im Verhältnis zur Gebäudesubstanz sind laut Fachliteratur mindestens 5 % angebracht.

Die Liegenschaft ist mit einem Wege- und Leitungsrecht belastet, nicht geklärt werden konnte, ob auch ein Fahrrecht vorliegt. Der Wertnachteil entsprechend der Beeinträchtigung sollte nach dem für das Grundstück zutreffenden Bodenrichtwert berechnet werden.

Pauschale Kosten für eine Grundbuchbereinigung als besonders objektspezifisches Grundstücksmerkmal können m.E. nicht in Ansatz gebracht werden…

Das vorliegende Wertgutachten über den Verkehrswert… ist nicht plausibel und aus den o.G. Gründen in einigen Einzelansätzen und den daraus resultierenden Ergebnissen nicht nachvollziehbar. Der ermittelte Verkehrswert in Höhe von 68.300 € ist m.E. nicht marktgerecht, er entspricht nicht dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielenden Kaufpreis.“

Der gutachterlichen Stellungnahme der BSV waren ein Lageplan des Grundstücks, eine Luftbildaufnahme des Grundstücks sowie Ablichtungen aus der Bodenrichtwertkarte beigefügt (vgl. Bl. 15 - 21 der Hilfsakte).

Der Beklagte erläuterte der Klägerin mit Schreiben vom 14.04.2012 das Ergebnis seiner Überprüfung des vorgelegten Gutachtens; er teilte der Klägerin als Fazit mit, dass das Gutachten als Nachweis für einen niedrigeren Grundstückswert nicht anerkannt werden könne.

Die Klägerin erwiderte hierauf mit Schreiben vom 21.05.2012, sie halte ihren Einspruch aufrecht. Sie sei davon überzeugt, dass das eingereichte Gutachten voll und ganz den Anforderungen des Gesetzgebers entspreche. Insbesondere monierte die Klägerin, dass der Beklagte bei der Bemessung des Werts des Grund und Bodens die Geschossflächenzahl -GFZ- nicht berücksichtigt habe; außerdem müsse das auf dem Grundstück lastende Wegerecht bei der Ermittlung des Bodenwerts mindernd berücksichtigt werden. Schließlich sei die Einschätzung zum Bauzustand des Objektes einfach aus der Luft gegriffen. Es sei ihr, der Klägerin, nicht bekannt, dass ein Bausachverständiger des Beklagten das Objekt in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in Augenschein genommen habe oder hätte nehmen können. Dem Schreiben der Klägerin war eine Stellungnahme des Gutachters beigefügt, in dem er sich mit einzelnen Einwendungen des Beklagten auseinandersetzte (Bl. 24 - 27 der Hilfsakte).

Die BSV nahm mit Bericht vom 28.08.2012 zum Schreiben der Klägerin vom 21.05.2012 Stellung. Sie bestätigte weitgehend die Ausführungen in ihrem vorhergehenden Bericht; hinsichtlich des Bodenwerts führte sie aus, dieser sei unter Berücksichtigung des Leitungs- und Wegerechts mit einem Wert von 100.000 € in Ansatz zu bringen (Bl. 29 - 31 der Hilfsakte).

Der Beklagte teilte daraufhin der Klägerin unter dem 24.10.2012 mit, er bleibe bei seiner Auffassung, dass das vorgelegte Gutachten nicht zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts des Grundstücks geeignet sei; lediglich im Hinblick auf die im Grundbuch eingetragene Belastung des Grundstücks mit einem Wege- und Leitungsrecht könne er, der Beklagte, dem Einwand der Klägern entsprechen und einen Abschlag in Höhe von 6.300 € berücksichtigen.

Die Klägerin erwiderte hierauf mit Schreiben vom 28.10.2012, sie halte ihren Einspruch aufrecht. Der Bodenrichtwert des Grundstücks sei wegen des geringeren Maßes der baulichen Ausnutzung des Grundstücks unter Zugrundelegung des maßgeblichen Umrechnungskoeffizienten anzupassen. Mit dieser Problematik habe sich der Beklagte ebenso wie die eingeschaltete Bausachverständige bisher nicht auseinandergesetzt. Die eigenen Ermittlungen, die die Klägerin vor Erwerb des Grundstücks angestellt habe, hätten ebenfalls ergeben, dass die Marktpreise vergleichbarer Grundstücke zum Bewertungsstichtag den Bodenrichtwert laut Bodenrichtwertkarte nicht erreicht hätten. So seien in der fraglichen Zeit im Bereich D… voll erschlossene Baugrundstücke zu Quadratmeterpreisen von 68,12 € bis 88,18 € angeboten worden; hierbei sei noch zu berücksichtigen, dass dies die Preisvorstellungen der Veräußerer waren und dass die tatsächlich vereinbarten Kaufpreise häufig noch niedriger lägen.

Der Beklagte führte hierauf mit Schreiben vom 16.01.2013 aus, bei der Feststellung des Grundbesitzwertes sei für Grundstücke, die mit den Wert beeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone übereinstimmten, der Bodenrichtwert anzusetzen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- rechtfertige das Zurückbleiben der tatsächlichen Bebauung des Grundstücks hinter der baurechtlich zulässigen Bebauung keine Wertminderung des Grundstückswerts. Allenfalls wenn rechtlich keine Möglichkeit bestehe, das Maß der zulässigen baulichen Nutzung durch Erweiterung oder Neubau auszuschöpfen, sei ein Abweichen der tatsächlichen Bebauung von der rechtlich zulässigen Bebauung des Bodenrichtwertgrundstücks bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Eine derartige Einschränkung sei jedoch nicht nachgewiesen worden.

Abschließend bot der Beklagte der Klägerin an, abweichend von dem bisher festgestellten Grundstückswert in Höhe von 126.416 € nunmehr den Grundbesitzwert in einem geänderten Bescheid auf 102.028 € festzustellen. Dieser Wert ergebe sich ausgehend von einem Gebäudesachwert einschließlich Außenanlagen von 40.628 € sowie einem Bodenwert von 106.000 € (= 146.628 €) bei Berücksichtigung von Abschlägen wegen des Unterhaltungsstaus in Höhe von 35.000 € sowie wegen des Wegerechts in Höhe von 9.600 €. Der Beklagte bat die Klägerin, ihre Auffassung zu überdenken und um Mitteilung, ob sich ihr Einspruch mit der vorgeschlagenen Änderung erledigen würde oder ob sie die Erteilung einer klagefähigen Einspruchsentscheidung wünsche (Bl. 37 - 38 Hilfsakte).

Die Klägerin erwiderte hierauf mit Schreiben vom 30.01.2013, sie halte ihren Einspruch weiterhin aufrecht. Sie sei der vollen Überzeugung, dass das eingereichte Gutachten voll und ganz den Anforderungen des Gesetzgebers entspreche. Zwar stimme sie dem Beklagten zu, dass bei der Bewertung eines Grundstücks auch die theoretisch mögliche Bebauung eine Rolle spiele und nicht nur die tatsächlich vorhandene Bebauung. Allerdings habe der Beklagte ohne weitere Prüfung unterstellt, dass die dem Bodenrichtwert zu Grunde liegende GFZ erreichbar sei. Es sei nicht ersichtlich, woher der Beklagte diese Erkenntnis nehme. Mangels besserer Erkenntnisse sei deshalb davon auszugehen, dass die auf dem Bewertungsgrundstück tatsächlich vorhandene Bebauung, die einer GFZ von 0,08 entspreche, auch die höchst zulässige und erreichbare GFZ darstelle. Da somit das Bewertungsgrundstück hinsichtlich der erreichbaren GFZ von dem Richtwertgrundstück, welches auf einer GFZ von 0,3 basiere, abweiche, sei der Bodenwert zwingend unter Zugrundelegung des maßgeblichen Umrechnungskoeffizienten anzupassen. Dies habe der von ihr, der Klägerin, beauftragte Sachverständige G… in seinem Wertgutachten zutreffend getan, so dass der dort ausgewiesene Bodenwert anzusetzen sei.

Mit seiner Einspruchsentscheidung vom 02.05.2013 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück.

Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2009 seien die für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungsteuer benötigten Grundbesitzwerte nach den §§ 151 bis 157 und 176 bis 198 des Bewertungsgesetzes -BewG- zu ermitteln. Gemäß § 182 Abs. 2 BewG seien Einfamilienhäuser grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten; liege kein Vergleichswert vor, so seien diese Grundstücke gemäß § 182 Abs. 4 BewG im Sachwertverfahren zu bewerten. Da für das streitbefangene Grundstück kein Vergleichswert vorliege, sei die Bewertung im Sachwertverfahren erfolgt.

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens sei der Gebäudewert getrennt vom Bodenwert nach § 190 BewG zu ermitteln. Der Bodenwert sei der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG. Der Wert unbebauter Grundstücke bestimme sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte seien von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung sei stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war.

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts sei gemäß § 190 BewG von den Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen. Regelherstellungskosten seien die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Der Gebäuderegelherstellungswert ergebe sich durch Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes. Vom Gebäudeherstellungswert sei eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese werde regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer bestimmt. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert sei regelmäßig mit mindestens 40 % des Gebäudeherstellungswerts anzusetzen.

Im Streitfall sei die Ermittlung des Gebäudesachwerts nach den Vorgaben des § 190 BewG erfolgt. Er sei in Höhe von 20.416 € ermittelt worden; zuzüglich des nach § 179 BewG ermittelten Bodenwerts in Höhe von 106.000 € (Grundstücksfläche 1.060 m² x Bodenrichtwert auf den 01.01.2009 = 100 €/Quadratmeter) sei der Grundbesitzwert auf den 06.11.2009 in Höhe von 126.416 € festgestellt worden.

Abweichend von der Wertermittlung nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG sei der niedrigere gemeine Wert am Bewertungsstichtag festzustellen, wenn der Steuerpflichtige diesen nachweise (§ 198 BewG). Den Steuerpflichtigen treffe die Nachweispflicht für einen niedrigeren gemeinen Wert und nicht eine bloße Darlegungslast. Als Nachweis sei regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. Dieses Gutachten sei für die Feststellung des Grundbesitzwertes nicht bindend, es unterliege der Beweiswürdigung durch die Finanzverwaltung. Enthalte das Gutachten Mängel, sei es zurückzuweisen; ein Gegengutachten durch das Finanzamt sei nicht erforderlich.

Durch Vorlage des Gutachtens des Sachverständigen G… habe der Nachweis für einen gegenüber der gesetzlich typisierten Sachwertfeststellung niedrigeren gemeinen Wert nicht erbracht werden können. Der vom Gutachter vorgenommenen Wertabweichung beim Grund und Boden aufgrund der vorhandenen niedrigeren GFZ von 0,08 gegenüber der dem Richtwertgrundstück zu Grunde liegenden GFZ von 0,3 könne nicht gefolgt werden. Der vom Gutachterausschuss festgesetzte Bodenrichtwert sei lediglich dann in einen abweichenden Bodenrichtwert für das zu bewertende Grundstück umzurechnen, wenn der festgesetzte Richtwert sich auf eine vom Gutachterausschuss angegebene GFZ beziehe. Dabei sei die GFZ des zu bewertenden Grundstücks bei der Umrechnung nach der baurechtlich möglichen Nutzung dieses Grundstücks zu ermitteln, nicht nach der tatsächlich bestehenden Bebauung. Eine Anpassung wäre daher nur zulässig, wenn z.B. durch Baubeschränkungen oder Vorgaben des Denkmalschutzes keine Möglichkeit bestehe, das Maß der zulässigen baulichen Nutzung durch Erweiterung oder Neubau auszuschöpfen. Diese Voraussetzungen seien von der Klägerin nicht nachgewiesen worden und sie lägen tatsächlich auch nicht vor. Nachweislich sei auf dem Grundstück zeitnah zum Bewertungsstichtag, im Jahre 2010, eine Vermehrung der Bausubstanz in Form eines Anbaus an das Wohngebäude realisiert worden. Ein abweichender Bodenrichtwert sei daher bei der Wertermittlung nicht anzusetzen.

Auch der Ermittlung des Gebäudesachwerts im Gutachten G… sei nicht zu folgen. Die Ableitung des Gebäudewerts unter Heranziehung von Normalherstellungskosten aus einem nicht nachgewiesenen Grundwert in Bezug auf den Bruttorauminhalt sei nicht nachvollziehbar. Der vorläufige Sachwert sei im Gutachten für ein fiktiv schadensfreies Objekts bei Unterstellung eines Zustands nach Sanierung ermittelt worden. Von dem so ermittelten vorläufigen Sachwert habe der Gutachter für den Unterhaltungsstau 35.000 € in Abzug gebracht. Dieser Methodik könne bei der Verkehrswertermittlung eines Einfamilienhausgrundstücks nicht gefolgt werden. Im Streitfall habe es sich auf den Bewertungsstichtag um ein nutzbares, teilmodernisiertes Einfamilienhaus mit einem dem Baujahr entsprechenden notwendigen Instandhaltungs- und noch verbleibenden Modernisierungsbedarf gehandelt. Für die Mängelbeseitigung könne eine Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden in Betracht kommen, für Schönheitsreparaturen sei ein Abschlag unüblich.

Auch seien im Gutachten G… Abrisskosten für einen Schuppen in Höhe von 500 € in Ansatz gebracht worden. Dies können nicht nachvollzogen werden, da weder eine Absicht zum Abriss noch eine Abrissgenehmigung nachgewiesen worden sei. Bei dem sogenannten Schuppen handele es sich um ein eingeschossiges Gebäude mit Dachgeschoss. Das Gebäude werde genutzt, es seien daher keine Abrisskosten in Ansatz zu bringen, vielmehr hätte der Bausubstanz ein Gebäudewert beigemessen werden müssen.

Die Außenanlagen seien im Gutachten pauschal mit 2 % des Gebäudewerts angesetzt worden; es liege demzufolge eine wertbestimmende Abhängigkeit zur Gebäudesubstanz vor. Aufgrund der Größe des Grundstücks in Bezug auf die Einfriedung, die Wegbefestigung und die Ver- und Entsorgungsleitungen sei der angesetzte Wert zu gering.

Führe der Steuerpflichtige den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten, so handele es sich um ein Privatgutachten und damit um substantiiertes, urkundlich belegtes Parteivorbringen, das grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Finanzamts unterliege. Ein Sachverständigengutachten könne nur dann als Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts im Sinne des § 198 BewG dienen, wenn der hierin gefundene Wert in jeder Hinsicht nachvollziehbar und hinsichtlich seiner Berechnungsgrundlagen den wissenschaftlichen Anforderungen genügend transparent sei. Diesen Voraussetzungen genüge das Gutachten vom 12.08.2011 nicht, es könne somit nicht als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts des streitbefangenen Grundstücks dienen.

Hiergegen richtet sich die Klägerin mit der vorliegenden, rechtzeitig erhobenen, Klage.

Die Klägerin wiederholt im Wesentlichen ihren Vortrag aus dem außergerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren. Sie ist der Auffassung, dass sie durch Vorlage des Gutachtens des Sachverständigen G… in der gesetzlich vorgeschriebenen Art und Weise den Nachweis geführt habe, dass der Grundbesitzwert des streitgegenständlichen Grundstücks niedriger, als im angegriffenen Bescheid geschehen, festzustellen sei. Sie, die Klägerin, habe das Grundstück mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 06.11.2009 zum Kaufpreis von 45.000 € erworben. Dieser Kaufpreis sei mit der Verkäuferin nach Analyse der im Internet veröffentlichten Immobilienangebote in vergleichbarer Lage in D… im Jahr 2009 sowie unter Berücksichtigung eines weiteren vorliegenden Kaufangebots einer anderen Familie für das streitbefangene Grundstück in Höhe von 65.000 € festgelegt worden. Die Differenz zwischen dem von der Klägerin gezahlten Kaufpreis von 45.000 € und dem angenommenen Wert des Grundstücks von 65.000 € resultiere aus dem Umstand, dass die Klägerin seit dem Jahre 2003, als der Ehemann der Verkäuferin verstorben sei, Pflegeleistungen für die Verkäuferin erbracht habe. Außerdem sei bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt worden, dass zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages noch ein unberechtigter Miteigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen sei; insoweit sei zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch mit rechtlichen Auseinandersetzungen zu rechnen gewesen.

Danach sei festzustellen, dass das für die Schenkungsteuer zuständige Finanzamt E… zu Unrecht von einer gemischten Schenkung ausgegangen sei; denn tatsächlich habe sie, die Klägerin, das Grundstück zum Verkehrswert erworben.

Der vom beklagten Lagefinanzamt auf Veranlassung des Finanzamts E… erlassene Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes könne keinen Bestand haben, vielmehr sei der durch das Gutachten G… belegte niedrigere gemeine Wert anzusetzen. Der Beklagte habe einen insgesamt unsicheren Eindruck bei der Bestimmung des Immobilienwertes vermittelt, und er habe sich nicht sachlich mit dem vorgelegten Gutachten auseinandergesetzt. Daher habe sie, die Klägerin, den Vorschlag des Beklagten, einen um insgesamt 44.188 € geringeren Wert anzusetzen, abgelehnt. Das von ihr in Auftrag gegebene Gutachten sei sachlich nicht überzeugend widerlegt worden, der Beklagte habe es mit Formulierungen wie „nicht plausibel“ oder „nicht nachvollziehbar“ abgelehnt.

Diese Ablehnung durch den Beklagten sei unzutreffend erfolgt. Nach der einschlägigen Rechtsprechung des BFH sei der auf der Grundlage des Bodenrichtwerts festzustellende Wert eines unbebauten Grundstücks entsprechend der GFZ unter Zugrundelegung des maßgeblichen Umrechnungskoeffizienten anzupassen, wenn der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert und die dazugehörige GFZ bestimmt habe. Vorhandene Umrechnungskoeffizienten seien gemäß § 14 Satz 3 Wertermittlungsverordnung -WertV- zur Ermittlung von Zu- und Abschlägen heranzuziehen, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke, für die Bodenrichtwerte abgeleitet worden seien, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks abwichen. Dabei könnten die vom Gutachterausschuss selbst ermittelten Umrechnungskoeffizienten verwendet werden, sofern solche bestimmt worden seien. Andernfalls könnten die Umrechnungskoeffizienten aus Anlage 11 der Wertermittlungsrichtlinien -WertR- verwendet werden. Nicht in der Anlage 11 enthaltene Umrechnungskoeffizienten müssten dabei mithilfe einer Interpolation oder Extrapolation bestimmt werden. Dies werde in gängigen Programmen automatisiert durchgeführt.

Eine deutliche Abweichung der GFZ des zu bewertenden Grundstücks von den Vorgaben in der Richtwerttafel (mit Angabe einer GFZ) sei ein solches wertbeeinflussendes Merkmal. Im Streitfall sei der vom Gutachterausschuss für das Richtwertgrundstück ermittelte Bodenrichtwert in Höhe von 100 €/m² wie folgt zu kommentieren: Der Bodenrichtwert eines Grundstücks im Bewertungsbereich beträgt 100 €, falls die Bebauung des Grundstücks der GFZ 0,3 entspricht. Damit werde eine Grundlage zur Bestimmung von Grundstückswerten geschaffen, bei denen die GFZ von 0,3 abweiche, und zwar nach oben oder nach unten.

Die Bebauung des zu bewertenden Grundstücks habe zum Bewertungsstichtag unstreitig einer GFZ von 0,08 entsprochen. Nach der zitierten Rechtsprechung des BFH sei der Bodenwert des zu bewertenden bebauten Grundstücks daher mithilfe von Umrechnungskoeffizienten zu bestimmen, und zwar genau so, wie es im eingereichten Gutachten geschehen sei.

Hinzu komme, dass von dem Gesamtgrundstück mit einer Größe von 1.060 m² rund 160 m² durch ein Wegerecht belegt seien. Dieser Teil entziehe sich jeder wirtschaftlichen Nutzung durch die Klägerin. Der Beklagte habe zunächst auch diesen Teil mit einem Wert von 100 €/m² berechnet, in einem späteren Schreiben insoweit jedoch einen Nachlass von 6.300 € bei der Bewertung des Grundstücks angeboten. Mit seiner Einspruchsentscheidung sei der Beklagte von dem zwischenzeitlich genannten Gesamtwert von 102.028 € wieder abgerückt und habe stattdessen den ursprünglichen Bedarfswert in Höhe von 126.416 € bestätigt. Es sei unverständlich, dass der Beklagte sich selbst von seiner zwischenzeitlichen Bewertung wieder zu dem ursprünglich angegebenen Wert begeben habe und diesen als Grundlage für die Einspruchsentscheidung nehme, ohne hierfür eine gesetzliche Grundlage oder überhaupt einen Grund zu nennen. Das Schreiben des Beklagten vom 16. Januar 2013 komme doch dem Inhalt nach schon einer Aufhebung des Bescheids vom 18. Juli 2013 gleich. Dies zeige nach Auffassung der Klägerin aber, dass der Beklagte insgesamt verunsichert sei bei der richtigen Bewertung des streitbefangenen Grundstücks.

Auch die Ausführungen des Beklagten zur Ermittlung des Gebäudewerts müssten zurückgewiesen werden. Während der Beklagte in seinem Schreiben vom 16. Januar 2013 die Bausubstanz mit einem Wert von 5.628 € angegeben habe, sei er in der Einspruchsentscheidung wiederum zu einem Wert von 20.416 € zurückgekehrt. Es frage sich, was denn aus der Sicht des Beklagten der zutreffende Wert sei.

Die Behauptungen in der Einspruchsentscheidung, bei dem zu bewertenden Objekt habe es sich um ein nutzbares, teilmodernisiertes Einfamilienhaus mit einem dem Baujahr entsprechenden notwendigen Instandhaltungs- und noch verbleibenden Modernisierungsbedarf gehandelt, sei durch nichts belegt. Es werde bestritten, dass überhaupt eine Besichtigung des Objekts durch einen Bausachverständigen des beklagten Finanzamts stattgefunden habe.

Hinsichtlich der Bewertung der baulichen Substanz des Objektes sei dem von ihr vorgelegten Gutachten G… nichts hinzuzufügen. Die Berechnung sei auf gesetzlicher Grundlage mit nachvollziehbaren Wertansätzen im Einklang mit den Wertermittlungsgrundsätzen erfolgt.

Hinsichtlich der Bewertung der Außenanlagen sei darauf hinzuweisen, dass es wegen des Heimaufenthaltes der früheren Eigentümerin seit 2006 keine regelmäßige Unterhaltung des Gartens mehr gegeben habe, es habe deshalb keine Anpflanzungen mehr gegeben und der Rasen sei stark mit Moos und Unkräutern durchsetzt gewesen. Die in der Einspruchsentscheidung als werthaltig beschriebenen Einfriedungen seien insgesamt wertlos gewesen und hätten nach dem Erwerb durch die Klägerin abgerissen werden müssen.

Die für die Grundbuchbereinigung angeführten Kosten in Höhe von 500 € seien unvermeidlich gewesen. Sie hätten sich ergeben, weil im Grundbuch ein Miteigentümer ungerechtfertigt eingetragen und auch der zwischenzeitlich eingetretene Erbfall im Grundbuch noch nicht dokumentiert gewesen sei. Bei den 500 € handele es sich um einen pauschalierten Wert, tatsächlich seien die Kosten bedeutend höher gewesen.

Im Laufe des Klageverfahrens hat der Berichterstatter den Beteiligten mit Schreiben vom 05.02.2015 einen rechtlichen Hinweis erteilt; insoweit wird auf Bl. 95 - 98 der Streitakte Bezug genommen. Als Fazit des rechtlichen Hinweises hat der Berichterstatter bei der Klägerin angeregt, sich zur einvernehmlichen Streitbeilegung mit dem Beklagten auf den im außergerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren angebotenen Bedarfswert in Höhe von 102.028 € zu verständigen. Die Klägerin erwiderte hierauf, sie sei bereit, einem Vergleich auf Grundlage einer Wertermittlung in Höhe von 84.560 € zuzustimmen; eine weitere Erhöhung des Verkehrswerts des Objekts könne hingegen von der Klägerin nicht mitgetragen werden.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 6. November 2009 vom 18. Juli 2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 2. Mai 2013 zu ändern, indem der Grundbesitzwert auf 68.300 € festgestellt wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte bezieht sich zur Begründung auf die Gründe seiner Einspruchsentscheidung.

Beide Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.

Dem Gericht haben bei seiner Entscheidung neben der Streitakte die vom Beklagten zur Steuernummer … geführte Bedarfswertfeststellungsakte „Hilfsakte“ sowie die Verfahrensakte zum Az. 3 V 3173/13 vorgelegen, auf deren Inhalte ergänzend Bezug genommen wird.

I. Die zulässige Klage ist unbegründet und daher abzuweisen.

1. Der Senat entscheidet mit Zustimmung der Beteiligten gemäß § 90 Abs. 2 Finanzgerichtsordnung -FGO- ohne mündliche Verhandlung.

2. Die Klägerin wird durch den angegriffenen Feststellungsbescheid nicht in ihren Rechten verletzt, weil dieser Bescheid nicht rechtswidrig ist (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO).

a) Der Beklagte hat die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes für Zwecke der Schenkungsteuer zutreffend nach den im Streitfall anzuwendenden Vorschriften der §§ 151 bis 157 und 176 bis 198 BewG ermittelt, weil der Bewertungsstichtag (6. November 2009) zeitlich in den Anwendungsbereich der genannten Vorschriften fällt.

b) Die von der Klägerin aufgeworfene Frage, ob sie überhaupt einen schenkungsteuerlich relevanten Tatbestand verwirklicht hat, ist für die Entscheidung im vorliegenden Rechtsstreit unerheblich; gemäß § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG sind Grundbesitzwerte gesondert festzustellen, wenn die Werte für die Erbschaftssteuer oder eine andere Feststellung im Sinne dieser Vorschrift von Bedeutung sind. Die Entscheidung darüber, ob eine Bedeutung in diesem Sinne für die Besteuerung vorliegt, trifft gemäß § 151 Abs. 1 Satz 2 BewG das für die Festsetzung der Erbschaftsteuer (bzw. Schenkungsteuer) zuständige Finanzamt, hier also das Finanzamt E…. Da das für die Festsetzung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer zuständige Finanzamt das beklagte Finanzamt aufgefordert hat, eine gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes für das streitgegenständliche Grundstück durchzuführen, war der Beklagte verpflichtet, dieser Aufforderung nachzukommen, ohne dass er berechtigt gewesen wäre, die Bedeutung dieser Feststellung für eine Steuerfestsetzung zu hinterfragen.

c) Der Beklagte hat sich durch die im Laufe des außergerichtlichen Rechtsbehelfsverfahrens angebotenen niedrigeren Bedarfswerte nicht in der Weise gebunden, dass er bei Erlass der Einspruchsentscheidung gehindert gewesen wäre, den ursprünglich festgesetzten und von der Klägerin angegriffenen Bedarfswert zu bestätigen. Denn der vorliegenden Steuerakte ist eindeutig zu entnehmen, dass das Angebot des Beklagten nicht - wie die Klägerin vorträgt - „dem Inhalt nach schon einer Aufhebung des Bescheides vom 18. Juli 2013 gleich kommt“; vielmehr hat der Beklagte mit seinem Schreiben vom 16.01.2013 (Bl. 37 f. Hilfsakte) deutlich gemacht, dass er nur für den Fall der Erledigung des Einspruchsverfahrens, also einer Rücknahme des Einspruchs durch die Klägerin im Übrigen, bereit wäre, einen niedrigeren Grundbesitzwert festzustellen. Ein Bindungswille des Beklagten dergestalt, dass er auch für den Fall der streitigen Fortsetzung des Einspruchsverfahrens die angekündigte Feststellung eines niedrigeren Grundbesitzwertes durchführen wolle, lag offensichtlich nicht vor, denn auf Seite 2 des zitierten Schreibens hat der Beklagte eindeutig klargestellt, dass die Alternative zur Zustimmung der Klägerin zum Vorschlag des Beklagten der Erlass einer klagefähigen Einspruchsentscheidung - und damit ohne Reduzierung des festgestellten Grundbesitzwertes - sei.

d) Der Beklagte hat die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes (Bedarfsbewertung) dem Grunde und der Höhe nach zutreffend durchgeführt; insoweit folgt der Senat der Begründung in der Entscheidung über den außergerichtlichen Rechtsbehelf, die er sich zur Vermeidung von Wiederholungen gemäß § 105 Abs. 5 FGO zu eigen macht.

aa) Insbesondere hat der Beklagte bei der Ermittlung des steuerlichen Bedarfswerts den Wert des Grund und Bodens zutreffend nicht um das auf dem Grundbesitz lastende Wegerecht vermindert. Bei der Feststellung des Grundbesitzwertes bebauter Grundstücke hat die Wertermittlung getrennt für den Grund und Boden und die Gebäude zu erfolgen; die Bodenwertermittlung richtet sich daher nach den Vorschriften über die Bewertung der unbebauten Grundstücke. Gemäß § 179 BewG bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach ihrer Fläche und dem Bodenrichtwert (§ 196 Baugesetzbuch -BauGB-). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war (vgl. § 179 Sätze 2 und 3 BewG). Bei der so erfolgenden typisierenden Wertermittlung des Grund und Bodens bleiben andere wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, wie z.B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten usw. außer Ansatz (Halaczinsky in Rössler/Troll, Kommentar zum Bewertungsgesetz, § 179 Rz. 11 am Ende). Dies bedeutet, dass es dem Finanzamt bei der typisierenden Bedarfsbewertung selbst in den Fällen, in denen es positive Kenntnis von derartigen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen hat, aus Rechtsgründen nicht möglich ist, diese bei der Wertermittlung des Grund und Bodens zu berücksichtigen.

bb) Der Beklagte hat bei der Wertermittlung des Grund und Bodens auch zutreffend keinen Abschlag wegen der Minderausnutzung des Grundstücks durch die vorhandene Bebauung vorgenommen. Zwar besteht grundsätzlich die Möglichkeit, den Wert von Grundstücken, die von den lagetypischen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, nach den Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten; d.h., der abgeleitete Bodenrichtwert ist dann auch der bewertungsrechtlich maßgebende Wert (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 179 Rz. 10). Eine solche Ableitung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn in der Bodenrichtwertkarte zu dem Bodenrichtwert eine GFZ angegeben wird; dann ist bei Grundstücken, deren GFZ von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert unter Anwendung der vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten für die GFZ abzuleiten.

Hierbei kommt es indes - anders als die Klägerin meint - nicht auf die konkret auf dem Grundstück realisierte GFZ durch die vorhandene Bebauung, sondern auf die aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen realisierbare GFZ an. So hat das Finanzgericht -FG- München mit Urteil vom 19.11.2003 entschieden, dass der vom Gutachterausschuss festgesetzte Bodenrichtwert in einen abweichenden Bodenwert für das zu bewertende Grundstück umzurechnen ist, wenn sich der festgesetzte Richtwert auf eine vom Gutachterausschuss angegebenen GFZ bezieht. Die GFZ des zu bewertenden Grundstücks sei bei der Umrechnung nach der baurechtlich möglichen Nutzung des Grundstücks zu ermitteln (4 K 1461/03, Entscheidungen der Finanzgerichte -EFG- 2004, 552; bestätigt durch BFH-Urteil vom 12.07.2006, II R 1/04, Bundessteuerblatt -BStBl- II 2006, 742). Zwar beziehen sich die vorgenannten Entscheidungen auf die Vorschrift des § 145 Abs. 3 BewG; in der Kernaussage ist § 145 Abs. 3 BewG aber mit dem im Streitfall anzuwendenden § 179 BewG identisch, so dass die zu § 145 Abs. 3 BewG entwickelten Grundsätze nach Auffassung des erkennenden Senats weiter anzuwenden sind.

Dass nicht auf die tatsächlich vorhandene, sondern auf die mögliche Bebauung abzustellen ist, folgt auch aus der Systematik der Bedarfswertermittlung. § 179 Satz 1 BewG nimmt auf § 196 BauGB Bezug; § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB regelt, dass in bebauten Gebieten die Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln sind, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Dem entsprechend sind bei der Bedarfsbewertung von bebauten Grundstücken die Werte des Grund und Bodens und der Gebäude getrennt voneinander zu ermitteln, d.h., der Bodenwert des bebauten Grundstücks ist für ein fiktiv unbebautes Grundstück zu ermitteln. Damit verbietet es sich aber, die bereits vorhandene Bebauung des Grund und Bodens zu berücksichtigen; eine Ableitung (Anpassung) des Bodenrichtwerts wegen einer Über- oder Unterschreitung der im Bodenrichtwert vorgegebenen GFZ kommt deshalb nur dann in Betracht, wenn die GFZ aus tatsächlichen Gründen (z.B. Zuschnitt des Grundstücks etc.) oder aus rechtlichen Gründen (z.B. Denkmalschutz) auch im Falle der Erweiterung, des Anbaus oder der Aufstockung der vorhandenen Baulichkeiten nicht zu erreichen wäre. Hinweise darauf, dass das vorliegend zu bewertende Grundstück von dem Richtwertgrundstück in der Weise abweichende Verhältnisse aufweisen würde, dass die zulässige GFZ objektiv nicht erreichbar wäre, lassen sich aber in der Steuerakte nicht finden. Es wäre daher Sache der Klägerin gewesen, dies schlüssig und nachvollziehbar vorzutragen, was nicht geschehen ist.

e) Die Klägerin irrt auch, wenn sie meint, sie habe einen Anspruch auf Feststellung des niedrigeren gemeinen Werts des Grundstücks aufgrund des von ihr vorgelegten Gutachtens des Sachverständigen G….

aa) Gemäß § 198 Satz 1 BewG besteht für den Steuerpflichtigen die Möglichkeit, nachzuweisen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte (Steuer-)Wert; gelingt ihm dieser Nachweis, so ist der niedrigere Wert anzusetzen. Der Nachweis kann entweder durch einen zeitnah zum Bewertungsstichtag erfolgten Verkauf des Grundstücks zu fremdüblichen Konditionen oder aber durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens über den Verkehrswert des Grundbesitzes geführt werden.

Ein Verkauf des Grundstücks hat in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag nicht stattgefunden, die Klägerin hat sich daher für den Nachweis durch Beibringung eines Sachverständigengutachtens entschieden.

Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. Der Steuerpflichtige muss den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten führen, dass ihm das Finanzamt oder das Finanzgericht regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann (BFH, Beschluss vom 14.12.2006, II B 53/06, Sammlung der amtlich nicht veröffentlichten Entscheidungen des BFH -BFH/NV- 2007, 403). Das bedeutet, dass jeder mögliche Restzweifel der Finanzbehörde, dass der Verkehrswert niedriger als der Steuerwert ist, durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen oder des örtlichen Gutachterausschusses ausgeräumt wird. Die Institution des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist gerade für gerichtliche und behördliche Zwecke geschaffen worden; entsprechendes gilt für die örtlichen Gutachterausschüsse. Daher reichen Gutachten, die nicht vom örtlichen Gutachterausschusses oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstattet werden, als Nachweis grundsätzlich nicht aus (vgl. BFH, Urteil vom 11.09.2013, II R 61/11, BStBl II 2014, 363).

bb) Der von der Klägerin zu erbringende erforderliche Nachweis im Sinne des § 198 Satz 1 BewG scheitert vorliegend schon daran, dass das von ihr vorgelegte Verkehrswertgutachten nicht von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstellt wurde. Ausweislich der Angaben auf dem Deckblatt des vorliegenden Gutachtens (vgl. Bl. 25 ff. der Streitakte) ist der Gutachtenersteller, Herr Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) G… „geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung“ mit dem Zusatz „Sprengnetter Akademie Gesellschaft für die Aus- und Weiterbildung von Grundstückssachverständigen“. Außerdem firmiert der Gutachter G… als „Von der Ingenieurkammer Sachsen-Anhalt zertifizierter Energieberater“. Die genannten Berufsbezeichnungen bzw. Qualifikationen entsprechen nicht denen eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken.

Es muss deshalb bei dem Steuerwert des Grundbesitzes, den der Beklagte, wie gesagt, zutreffend ermittelt hat, verbleiben.

3. Lediglich ergänzend, ohne dass es für diese Entscheidung darauf ankäme, weist der Senat auf folgendes hin: Auch bei der grundsätzlichen Zulassung des vorgelegten Gutachtens wäre dieses nicht geeignet, dem Begehren der Klägerin zum Erfolg zu verhelfen.

Denn das von der Klägerin vorgelegte Verkehrswertgutachten des Dipl.- Wirtschaftsingenieurs G… vom 12.08.2011 entspricht teilweise nicht den anzuwendenden Vorschriften, insbesondere der Immobilienwertermittlungsverordnung -ImmoWertV-; der im Gutachten genannte niedrigere gemeine Wert des Grundbesitzes ist daher nicht plausibel hergeleitet.

a) Die vom Gutachter vorgenommene Anpassung des Bodenwerts laut Bodenrichtwertkarte von 100 €/m² auf 66 €/m² ist rechtlich unzutreffend begründet; dem Ansatz des Gutachters ist daher nicht zu folgen. Der Bodenwert bebauter Grundstücke ist gemäß § 16 ImmoWertV i.V.m. § 15 ImmoWertV zu ermitteln; es gilt der Grundsatz, dass der im Wege des Vergleichswertverfahrens nach § 15 ImmoWertV zu ermittelnde Bodenwert eines bebauten Grundstücks „ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück“, d.h. mit dem Wert zu ermitteln ist, der sich für ein vergleichbares unbebautes Grundstück ergeben würde (vgl. Darstellung bei Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Aufl. 2010, Teil V § 16 ImmoWertV Rz. 2, Seite 1446). Grundsätzlich ist daher - unabhängig von der tatsächlichen Bebauung des Grundstücks - als Ausgangswert der Bodenwert vergleichbarer Grundstücke anzusetzen; dies ist im Streitfall der der Bodenrichtwertkarte zu entnehmende Bodenwert (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).

Eine Anpassung des so gefundenen Bodenwerts kann in den in § 16 Abs. 2 bis 4 ImmoWertV oder in § 4 ImmoWertV geregelten Sonderfällen in Betracht kommen; hier hat der Gutachter unter Berücksichtigung einer gegenüber dem Richtwertgrundstück niedrigeren tatsächlichen GFZ der vorhandenen Bebauung einen Abschlag von 34% gegenüber dem Bodenrichtwert unter Anwendung von Umrechnungskoeffizienten aus der Anlage 11 der Wertermittlungsrichtlinien -WertR- (wohl unter Bezugnahme auf § 16 Abs. 4 ImmoWertV) ermittelt, weil die GFZ der vorhandenen Bebauung lediglich 0,08, diejenige der Richtwertgrundstücke aber 0,3 betrage.

Diese vom Gutachter angeführte Begründung trägt die vorgenommene Bodenwertreduzierung nicht. Denn Voraussetzung für die Anpassung (Reduzierung) nach § 16 Abs. 4 ImmoWertV ist, dass die auf einem Grundstück realisierte tatsächliche Nutzung erheblich von dem zulässigen bzw. lagetypischen Maß der baulichen Nutzung abweicht und die vorhandene Bebauung der Realisierung der zulässigen bzw. lagetypischen Nutzung entgegensteht (vgl. Kleiber, a.a.O., § 16 ImmoWertV, Rz. 224, Seite 1505). Dass die tatsächlichen Grundstücksverhältnisse eine Ausnutzung der zulässigen GFZ auch im Falle der Erweiterung oder Aufstockung der vorhandenen Baulichkeiten nicht zuließe, ist aber dem Gutachten nicht zu entnehmen.

b) Die vom Gutachter vorgenommene Kürzung des Gebäudesachwerts wegen Baumängeln und Bauschäden (vgl. § 8 ImmoWertV, 4.4 des Gutachtens G…) entspricht nicht den Regeln der ImmoWertV; sie führt zu einem Wert, der nicht dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht. Insoweit wird zunächst auf die Kommentierung von Kleiber zu § 8 ImmoWertV (a.a.O.) Bezug genommen.

Zwar ist die Ermittlung der Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden nach den am Wertermittlungsstichtag dafür aufzubringenden Kosten eine von der Rechtsprechung grundsätzlich anerkannte Methode; gleichwohl darf diese Wertminderung nicht mit den Kosten für ihre Beseitigung (Schadensbeseitigungskosten) gleichgesetzt werden. Diese Kosten können allenfalls einen Anhaltspunkt für die Wertminderung geben (Kleiber, a.a.O., Teil V § 8 ImmoWertV, Rz. 199, Seite 996).

Insbesondere bei älteren Gebäuden, die trotz des Vorhandenseins eines Modernisierungs- und Instandsetzungsstaus voll nutzbar sind - wovon im Streitfall mangels anderweitiger Erkenntnisse auszugehen ist -, haben derartige Mängel des Gebäudes lediglich einen um einen Bruchteil der erforderlichen Schadensbeseitigungskosten geminderten Verkehrswert. Denn der nach Kenntnis des erkennenden Senats in der überwiegenden Anzahl der Veräußerungsfälle von zur Eigennutzung bestimmten älteren Einfamilienhausgrundstücken vorhandene übliche Instandsetzungsstau erfährt seine Berücksichtigung regelmäßig durch die bei der Wertfindung anzusetzende Alterswertminderung gemäß § 23 ImmoWertV; lediglich bei erheblichem Instandsetzungsstau wirkt sich dieser auf den Verkehrswert des Grundstücks, allerdings nicht in Höhe der Schadensbeseitigungskosten sondern mit einem geringeren Wert, aus (so auch: Kleiber, a.a.O., Teil V § 8 ImmoWertV, Rz. 202, Seite 997).

Zudem führt eine umfassende Schadenbeseitigung regelmäßig zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer des Gebäudes, was wiederum Einfluss auf die anzusetzende Alterswertminderung hat (vgl. Darstellung bei Kleiber, a.a.O., Teil V, Systematische Darstellung Sachwertverfahren §§ 21 bis 23 ImmoWertV, Seiten 1821 - 1904).

Da der Gutachter G… die von ihm ermittelten Kosten der Schadenbeseitigung in voller Höhe mindernd berücksichtigt hat, ist sein Gutachten auch in diesem Punkt nicht plausibel.

c) Soweit der Gutachter Abrisskosten für einen Schuppen und Kosten einer Grundbuchbereinigung mit jeweils 500 € pauschal bei der Verkehrswertermittlung mindernd berücksichtigt hat, ist nicht nachvollziehbar, wo die Grundlage hierfür zu suchen ist. Sowohl der massiv errichtete Schuppen als auch der hölzerne Geräteschuppen machen nach den vorliegenden Fotografien keinen ruinösen Eindruck; offensichtlich sind sie auch tatsächlich nicht abgerissen worden. Es fragt sich eher, warum diese Gebäude vom Gutachter nicht werterhöhend berücksichtigt wurden. Die Grundbuchbereinigung, also die Löschung eines weiteren Miteigentümers, hat keinen Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstücks.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.