Entscheidung 24 C 340/12

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung i. H. v. 120 des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages, sofern nicht die jeweilige Gegenseite vorher Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Beklagte mietete gemeinsam mit Herrn G. unter dem 05.11./15.11.1998 zum 01.01.1999 eine Wohnung in Wildenbruch.

Die Vertragsparteien vereinbarten zunächst einen monatlichen Nettokaltmietzins von 556,00 EUR und eine Staffelmietvereinbarung, wonach sich die Nettokaltmiete zuletzt auf 608,00 EUR erhöhte.

Die Klägerin ist mittlerweile als Eigentümerin in das Mietverhältnis eingetreten.

Mit Schreiben vom 26.03.2012, der Beklagten zugegangen am 27.03.2012, begehrte die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung um 64,55 EUR auf monatlich 672,55 EUR mit Wirkung ab 01.06.2012.

Zur Begründung bezog sich die Klägerin auf den Mietspiegel Potsdam.

Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass der Mietspiegel Potsdam auf Michendorf anwendbar sei. Des Weiteren lägen wohnwerterhöhende Merkmale von 24 Punkten, lediglich wohnwertmindernde Merkmale von 14 Punkten vor.

Die Klägerin behauptet weiter, dass sich das Treppenhaus in einem einwandfreien Zustand befinde und keine Renovierungsbedürftigkeit gegeben sei. Ein zusätzlicher Abstellraum sei ebenso vorhanden, wie ein Teppichboden, der zum Zeitpunkt des Einzuges vorhanden gewesen sei.

Der Kläger vertritt insoweit die Auffassung, dass eine Erhöhung der Nettokaltmiete vom 6,50/ m² auf 7,10 EUR/m²angemessen sei.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in 14552 Wildenbruch, …. in Höhe von bisher monatlich 608,00 EUR um 64,55 EUR auf monatlich 672,55 EUR mit Wirkung ab 01.06.2012 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, dass der Mietspiegel Potsdam 2010 nicht anwendbar sei und dass dann, wenn überhaupt der Mietspiegel anwendbar sei, dieser von 2012 anzuwenden sei. Darüber hinaus seien wohnwertmindernde Merkmale von insgesamt 22 Punkten zu berücksichtigen. Denn der Teppichboden im Treppenhaus mache einen ungepflegten Eindruck. Schließlich verfüge die Wohnung nicht über hochwertige Bodenbelege und einen zusätzlichen Abstellraum gebe es auch nicht, da es sich darum um einen gemeinschaftlich zu nutzenden Raum handle. Außerdem lege kein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vor. Auch könne von einem villenähnlichen Mehrfamilienhaus überhaupt nicht die Rede sein.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf alle zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, auf die Sitzungsniederschrift sowie sonstigen Aktenbestandteile Bezug genommen.

Die Klage ist unbegründet.

Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 BGB zu.

Der Mietspiegel Potsdam ist für Michendorf, allerdings mit einem Abschlag von 15 % anwendbar.

Nach § 558a Abs 4 S 2 kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwandt werden, vorausgesetzt, dass kein aktueller Mietspiegel oder dass in der Gemeinde überhaupt kein Mietspiegel existiert. In diesen Sonderfällen ist die Verwendung des Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde erlaubt.

Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam 2010, der das gesamte Gemeindegebiet der Landeshauptstadt umfasst, ist auf die streitgegenständliche, in Michendorf (OT Wildenbruch) belegene Wohnung anwendbar.

Zwar wird für die Frage, ob Gemeinden vergleichbar sind, in der Regel auf einen Gesamtvergleich abzustellen sein, insbesondere darauf, ob sich die Nachbargemeinden nach ihrem äußeren Erscheinungsbild weitgehend gleichen, wobei maßgebende Kriterien die Größe der Gemeinde, die Bevölkerung, Infrastruktur, Versorgung im Schul- und Bildungsbereich, verkehrsmäßige Erschließung und Anbindung sind (vgl. z. B. Schmidt-Futterer, § 558a Rn-mwN).

Insoweit ist die Gemeinde Michendorf mit einer Einwohnerzahl von 11.795,00 Einwohnern zum 01.01.2012, wovon 4.237 auf den OT Wihelmshorst entfallen (vgl. www.michendorf.de) nichtmit der (kreisfreien) Landeshauptstadt Potsdam Stadt die mit ihren 159067 Einwohnern (Stand 31.12.2012, vgl. www.potsdam.de), wovon allerdings z.B. auf den OT Uetz-Paaren nur 425 Einwohner entfallen(Stand 31.12.2010, vgl. www.potsdam.de). Stellt man nur auf die Gesamteinwohnerzahl ab, würde jedoch übersehen werden, dass die Landeshauptstadt über ländliche Randgemeinden, verfügt deren Mietgefüge ebenfalls in den Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam eingearbeitet ist. Die Gemeinde Michendorf liegt aber ebenso wie Uetz-Paaren an der Peripherie und im unmittelbaren Einzugsgebiet der Landeshauptstadt Potsdam und Berlin.

Dieses wird noch durch folgende Daten unterstrichen. Das Gebiet Potsdam Uetz ist vom Hauptbahnhof Potsdam je nach Fahrtstrecke zwischen 15,2 und 19,8 km entfernt (vgl. Googlemaps) die Entfernung zum Ernst-von Bergmann Klinikum beträgt zwischen 15,1 und 16,6 km (vgl. Googlemaps).

Die Entfernung zwischen Wildenbruch und Potsdam Hauptbahnhof beträgt 11,2 km (vgl. Googlemaps), die Entfernung zum Ernst-von Bergmann Klinikum beträgt 12,3 km (vgl. Googlemaps) Die Entfernung zwischen Wildenbruch und dem Potsdamer Platz in Berlin beträgt 43,2 km (vgl. Googlemaps), von Uetz-Paaren beträgt die Entfernung 38,5 km (vgl. Googlemaps). Die Entfernung von Uetz-Paaren zum Potsdamer Hauptbahnhof beträgt 14,8 km (vgl. Googlemaps) und die Entfernung zum Ernst-von Bergmann Klinikum beträgt 13,9 km (vgl. Googlemaps).

Diese Daten zeigen, dass die Unterschiede zwischen einer Potsdamer Randgemeinde wie Uetz-Paaren und der nicht zu Potsdam gehörenden Gemeinde Michendorf (OT Wildenbruch) eher gering.

Abzustellen ist auf den Potsdamer Mietspiegel 2010, da der Zeitpunkt der begehrten Mieterhöhung, nämlich der 01.06.2012 vor dem Inkrafttreten des neuen Potsdamer Mietspiegels lag.

Von dem Mietspiegel war aber ein Abschlag von 15 % vorzunehmen.

Der Mietspiegel Potsdam 2010 ist nämlich nicht uneingeschränkt anzuwenden. Es ist ein Abschlag vorzunehmen, der mit 15 % angemessen, aber auch ausreichend ist.

Dabei hat das Gericht berücksichtigt, dass die Michendorf von der Größe und Bedeutung her nicht mit der Landeshauptstadt Potsdam zu vergleichen ist und insbesondere der Ortsteil Wildenbruch schon etwas am Rande gelegen ist. Auch befinden sich in der Stadt Michendorf ein Krankenhaus noch eine Universität und auch kein Theater.

Dies ergibt dann unter Einbeziehung des klägerischen Vortrages, dass die wohnwerterhöhenden Merkmale um 24 Punkte überwiegen folgendes Ergebnis.

Die Mietwohnung ist in den Mietspiegel Potsdam 2010 D 17 einzuordnen.

Das Mietspiegelfeld D 17 weist folgende Werte auf

Die Differenz zwischen dem Mittelwert und dem unterem Wert beträgt 1,55. Davon 24 % sind 0,37. Die Summe des Mittelwertes 6,82+ 0,37 ergibt 7,19 Abzüglich 15 % ergibt dies einen Nettoquadratmeterpreis von 6,11 m², mithin einen Gesamtbetrag von 571,52, also einen Wert der unter dem bereits gezahlten Mietzins liegt. Auch bei einem Abschlag von nur 10 % (vgl. Urteil des AG Potsdam von 16.02.2012, AZ 26 C 57/11) ergibt sich eine Betrag der bereits unter dem gezahlten Mietpreis liegt. (7,19 – 10 % = 6,47 €/m²)

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.