Recht der offenen Vermögensfragen

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Kläger wendet sich gegen die Zahlung eines Ablösebetrages.

Die Rechtsvorgängerin des Klägers, Frau H. xxx, war Eigentümerin der Grundstücke in xxx, xxx Straße xxx, Flur xxx Flurstücke xxx und xxx, ursprünglich eingetragen im Grundbuch von xxx, Blatt xxx, Bestandsblatt Nr. xxx, lfd. Nummern 7 und 8, xxx Straße 4 a, Flur xxx Flurstücke xxx und xxx, eingetragen im Grundbuch von xxx, Blatt xxx, Bestandsblatt Nr. xxx, lfd. Nummer 4. Bei dem erstgenannten Grundstück handelt es sich um ein Mietwohngrundstück mit Gartenland. Das Haus wurde von drei Mietparteien bewohnt. Die Grundstücke wurden zunächst durch eine Frau xxx verwaltet, da die Eigentümerin legal nach Westberlin verzogen war. Zur Aufnahme von Krediten war Frau xxx nicht berechtigt. Nachdem die Eigentümerin die Aufnahme eines Kredits abgelehnt hatte, beschloss der Rat der Gemeinde xxx am 27. Juli 1964 zur Durchführung von dringenden Reparaturarbeiten die Aufnahme eines Kredits in Höhe von 4.600,00 Mark sowie die Bestellung einer Aufbaugrundschuld nach der Wohnraumlenkungsverordnung. Mit der Eintragung der Zwangsaufbaugrundschuld für das Grundstück xxx Straße übernahm der Rat der Gemeinde bis zur endgültigen Abzahlung des Kredits die Verwaltung des Grundstücks. Die Aufbaugrundschuld in Höhe von 4.600,00 Mark zugunsten der Kreissparkasse xxx wurde am 04. August 1964 in der Abteilung III des o. g. Grundbuchs zu den lfd. Nummern 4-8 eingetragen.

Nachdem die Alteigentümerin am 12. Juni 1969 verstorben war, beschloss der Rat der Gemeinde am 16. Dezember 1969, die Immobilie selbst zu verwalten.

Am 30. Juli 1970 beschloss der Rat der Gemeinde die Aufnahme eines Kredits in Höhe von 5.000,00 Mark für die Wiederherstellung einer Wohnung bzw. für Innenarbeiten und Fenster. Darauf wurde am 13. Januar 1971 eine Aufbaugrundschuld von 5.000,00 Mark zugunsten der Kreissparkasse xxx zu den lfd. Nummern 4-8 eingetragen.

Am 28. Januar 1976 fasste der Rat der Gemeinde den Beschluss, für das Grundstück einen weiteren Kredit in Höhe von 64.000,00 Mark aufzunehmen, um „eine weitere Wohnung neu“ zu schaffen. Darauf wurde am 14. März 1977 im Grundbuch eine Aufbauhypothek in Höhe von 61.000,00 Mark zugunsten der Kreissparkasse xxx zu den lfd. Nummern 4-8 eingetragen. In dem Bearbeitungsbogen der Kreissparkasse wurde auf die „VO vom 28.4.60“ Bezug genommen. Am 01. Juni 1976 beschloss der Rat der Gemeinde, „das zur Zeit privat verwaltete Grundstück xxx, xxx, xxx Straße xxx, zu verwalten“. Am 06. Januar 1977 vermerkte die staatliche Bauaufsicht bezüglich des Grundstücks xxx in xxx, xxx Straße xxx, dass die laut individuellem Projekt von Bauingenieur R. aus P., aufgeführten Rekonstruktions- und Modernisierungsmaßnahmen nach Art und Umfang notwendig seien, um den weiteren Verfall des Bauwerks zu verhindern und erforderlichen Wohnraum mit höherem Gebrauchswert nutzbar zu machen und die Restnutzungsdauer des Wohngebäudes nach Fertigstellung der laut Projekt ausgewiesenen Bauleistungen auf 60 Jahre eingeschätzt werde. Dieses Schreiben leitete der Rat der Gemeinde als Anlage unter dem 06. Januar 1977 an die Kreissparkasse xxx, Baukreditabteilung, mit der Bemerkung weiter, dass die durchzuführenden Baumaßnahmen notwendig seien. Es wurde gebeten, die Kreditangelegenheit schnellstmöglich zu bearbeiten, da bereits ein Teil der Arbeiten abgeschlossen sei und mit diesen Wohnungen ein dringendes Problem einer kinderreichen Familie gelöst werden könne. Im Jahr 1978 schloss der Rat der Gemeinde mit dem für den Nachlass der Alteigentümerin bestellten Nachlasspfleger einen Verwaltervertrag, wonach der Rat der Gemeinde Verwalter des Grundstücks blieb.

Die Flurstücke xxx und xxx der Flur xxx wurden 1980 und die Flurstücke xxx und xxx der Flur xxx 1987 enteignet und in Volkseigentum überführt. In dem Rechtsträgernachweis vom 13. Juli 1987 sind die oben genannten, im Grundbuch von xxx, Blatt xxx, Bestandsblatt Nr. xxx eingetragenen drei Grundpfandrechte aufgeführt. Rechtsträger der in Anspruch genommenen Flurstücke wurde der Rat der Gemeinde xxx.

Mit Schreiben vom 18. November 1997 teilte die Beigeladene zu 2. im Rahmen des Verwaltungsverfahrens dem Landkreis xxx im Hinblick auf die drei Grundpfandrechte mit, dass das Restkapital bei Überführung in Volkseigentum 62.560,45 Mark betragen habe, was nach Umstellung 2:1 einem Betrag von 31.280, 23 DM entspreche. Die Kredite seien unter einem Kreditkonto als Gesamtkredit in Höhe von 70.600 Mark geführt worden, so dass Zins- und Tilgungsleistungen im Detail nicht nachvollziehbar seien. Die finanziellen Mittel seien gemäß den jeweiligen Ratsbeschlüssen ausgereicht worden. Der Umfang der ausgeführten Werterhaltungs- bzw. Umbauarbeiten sei nicht ersichtlich, da keine Rechnungen in der Kreditakte enthalten seien.

Mit Bescheid vom 23. Oktober 2003 übertrug der Landrat des Landkreises xxx die genannten Grundstücke an die Erbengemeinschaft nach H. xxx zurück und setzte einen Ablösebetrag in Höhe von insgesamt 15.993, 33 Euro fest.

Die Mitglieder der Erbengemeinschaft übertrugen ihre Anteile an den genannten Grundstücken mit notarieller Urkunde vom 16. November 2004 auf den Kläger zu Alleineigentum. Dieser erhob mit Schreiben vom 26. November 2003 Widerspruch gegen die Festsetzung des Ablösebetrages. Mit Widerspruchsbescheid vom 15. Februar 2005 wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Brandenburg den Widerspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Kläger die verlangte Kürzung des Ablösebetrages nicht zustehe, weil die Grundpfandrechte nicht durch einen staatlichen Verwalter gemäß § 1 Abs. 4 VermG bestellt worden seien, so dass bei der Festsetzung des Ablösebetrages der Nennbetrag zugrunde zu legen sei. Es läge auch keine faktische staatliche Verwaltung vor.

Der Kläger hat am 07. April 2005 die vorliegende Klage erhoben.

Er trägt vor: Es habe keine zivilrechtliche Verwaltung bestanden, weil die private Verwaltung durch Frau xxx durch Beschluss des Rates der Gemeinde vom 27. Juli 1964 rechtswidrig aufgehoben worden sei. Dadurch sei teilungsbedingtes Unrecht geschaffen worden. Denn während ein DDR-Eigentümer einen Kredit aus Mieteinnahmen habe abzahlen können, sei vorliegend durch die Enteignung der Kredit eingefroren worden, so dass keine Tilgung mehr habe erfolgen können. Mieteinnahmen seien dadurch entgangen, wodurch der Restitutionsberechtigte doppelt geschädigt werde. Es sei nicht nachvollziehbar, warum nach Überführung der Grundstücke in Volkseigentum im Jahr 1980 keine Tilgungen mehr erfolgt sein sollen, obwohl Mieteinnahmen zur Tilgung verfügbar gewesen seien. Vorliegend habe das Kreditinstitut die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der den Grundpfandrechten zugrundeliegenden Forderungen. Jedenfalls habe eine faktische Treuhandverwaltung vorgelegen, was sich aus den handschriftlichen Aufzeichnungen des Kreditinstituts zum Antrag vom 18. Januar 1977 ergebe. Es werde bestritten, dass die Kredite zu den Aufbaugrundschulden Nr. 1 und 2 in der genannten Höhe valutierten. Des Weiteren werde die Richtigkeit des Grundbuches angezweifelt. Es sei nicht nachvollziehbar, warum die Eintragung der Aufbaugrundschulden zu Nr. 1 und 2 am 06. August 1964 und 13. Januar 1971 zu den laufenden Nrn. 4 bis 8 der zu belastenden Grundstücke erfolgt sei. Laut Auszug aus dem Grundbuch von xxx Blatt xxx, Bestandsblatt Nr. xxx, angelegt am 24. Mai 1977, habe es nur die laufenden Nrn. 7, 8 und 4 gegeben. Belastet worden seien jedoch bereits abgeschriebene, respektive veräußerte Flurstücke. Durch die Aufbaugrundschulden Nr. 1 und 2 sei er weder bereichert noch besser gestellt worden, weil die Bauarbeiten vor 40 Jahren ausgeführt worden seien. Hinsichtlich der Aufbaugrundschuld Nr. 1 seien die Reparaturen schon vor Kreditantragstellung fertig gewesen. Die Arbeiten, die Grundlage für die Aufbaugrundschuld Nr. 2 gewesen seien, hätten keinen Wert mehr, so dass eine Berücksichtigung zum Nennbetrag unbillig sei. Hinsichtlich der Aufbauhypothek Nr. 3 seien überhaupt keine Baumaßnahmen im Wert von 61.000,00 Mark erbracht worden, was durch Zeugen bewiesen werden könne. Nach dem Hörensagen sei das ausgereichte Geld in einen Kindergarten geflossen. Die Kreditmittel für das Grundpfandrecht Nr. 3 seien niemals ausgereicht worden. Außerdem sei die Addition der Nennbeträge der drei Belastungen zu beanstanden, da für die Berücksichtigung der Eintragungen zu den laufenden Nrn. 1 und 2 nach behördlichem Ermessen zugunsten der Berechtigten hätte entschieden werden müssen. Der Umstand, dass bei Überführung in Volkseigentum für das Grundstück xxx Straße xxx gemäß Feststellungsbescheid vom 29. Oktober 1980 eine Entschädigung von 610,00 Mark festgesetzt worden sei, lasse auf eine schlechte Bausubstanz schließen und nicht darauf, dass insgesamt 70.600,00 Mark verbaut worden seien. Im Übrigen sei der Widerspruchsbescheid vom 15. Februar 2005 nicht vorschriftsmäßig erlassen worden. Der Bearbeiter, Herr xxx, hätte zuvor in einem Telefonat mitgeteilt, dass der Ablösebetrag nur 2.692,00 Euro betrage. Außerdem habe entgegen dem Widerspruchsbescheid der Bearbeiter xxx an der Entscheidung nicht mitgewirkt, da er im Anschluss an eine Erkrankung wegen Urlaubs an der Unterschrift gehindert gewesen sei.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid des Landrates des Landkreises xxx vom 23. Oktober 2003 zu Ziffer 2 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 15. Februar 2005 aufzuheben,

hilfsweise,

über den Ablösebetrag nach § 18 Abs. 2 VermG erneut zu entscheiden.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er verteidigt den angefochtenen Bescheid und trägt ergänzend vor: Im Hinblick auf die lange zurückliegenden Baumaßnahmen komme es auf eine Bereicherung des Grundstückseigentümers nicht an. Sinn und Zweck des Ablösebetrages sei der Vorteilsausgleich, weil zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme in Volkseigentum bestimmte Aufwendungen gemacht worden seien, die sich konkret auf den jeweiligen Vermögenswert bezögen. Da § 18 Abs. 3 VermG nicht auf § 18 Abs. 2 Satz 5 VermG verweise, sei unerheblich, ob der Kläger nachweise, dass den Kreditaufnahmen entsprechende Baumaßnahmen an dem Grundstück nicht durchgeführt worden seien. Es sei nicht ersichtlich, welche unstreitigen Tilgungsleistungen vorliegend gemäß § 18 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 18 Abs. 2 Satz 4 VermG abgezogen werden könnten.

Die Beigeladene zu 2. trägt vor: Ausweislich der Schreiben der staatlichen Bauaufsicht und des Rates der Gemeinde xxx vom 06. Januar 1977 seien die Kreditmittel nicht in einen Kindergarten geflossen, sondern notwendig gewesen, um ein dringendes Problem einer kinderreichen Familie zu lösen. Tilgungsleistungen würden nur insoweit anerkannt, wie sich dies aus dem Schreiben vom 18. November 1997 ergebe. Der Kläger unterliege einem grundsätzlichen Missverständnis, wenn er meine, dass nach Überführung des Grundstücks in Volkseigentum eine hypothetische oder tatsächliche Anrechnung von Mieteinnahmen auf grundpfandrechtlich gesicherte Verbindlichkeiten möglich sei. Mit Überführung der Grundstücke in Volkseigentum seien die Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht und die offenen Kreditverbindlichkeiten storniert worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang des Beklagten Bezug genommen.

Hinsichtlich des Hauptantrags ist die zulässige Anfechtungsklage nicht begründet.

Der Bescheid des Landrates des Landkreises xxx vom 23. Oktober 2003 zu Ziffer 2. in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen xxx vom 15. Februar 2005 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für den streitigen Ablösebetrag ist § 18 Abs. 1 und 3 VermG. Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 VermG hat der Berechtigte bei der Rückübertragung von Eigentumsrechten an Grundstücken, die nicht nach § 6 erfolgt, für die bei der Überführung des Grundstücks in Volkseigentum untergegangenen dinglichen Rechte einen in dem Bescheid über die Rückübertragung festzusetzenden Ablösebetrag zu hinterlegen. Gemäß § 18 Abs. 3 VermG ist bei anderen als den in Abs. 2 genannten, durch den staatlichen Verwalter bestellten Grundpfandrechten zur Berechnung des Ablösebetrages von dem Nennbetrag des früheren Rechts auszugehen. Gemäß § 18 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Abs. 2 Satz 4 VermG können von dem so ermittelten Betrag diejenigen Tilgungsleistungen abgezogen werden, die unstreitig auf das Recht oder eine durch das Recht gesicherte Forderung erbracht worden sind.

Zunächst kann nicht festgestellt werden, dass die berücksichtigten Grundpfandrechte anderen bzw. bereits an dritte Personen veräußerten Grundstücken zuzuordnen gewesen wären. Die Grundpfandrechte bezogen sich eindeutig auf die an den Kläger zurück übertragenen Grundstücke. Ohne Erfolg beruft sich der Kläger insoweit auf den Auszug aus dem Grundbuch von xxx Blatt xxx, Bestandsblatt Nr. xxx. Dort sind unter den laufenden Nrn. 7, 8 und 4 das Grundstück xxx Straße, Flur xxx, Flurstück xxx mit 454 m², das Flurstück xxx der Flur xxx, xxx Straße mit 307 m², das Flurstück xxx der Flur xxx, xxxberg mit 1.350 m² sowie das Grundstück xxx Straße, Flurstück xxx, Flur xxx mit 727 m² aufgeführt. In Abteilung III sind zu den laufenden Nrn. „4 – 8“ die drei Grundpfandrechte eingetragen, woraus sich eindeutig ergibt, dass sich die Grundpfandrechte auf die genannten Grundstücke beziehen. Dies ergibt sich auch aus dem Rechtsträgernachweis vom 13. Juli 1987, wo die drei Grundpfandrechte im Zusammenhang mit den enteigneten Flurstücken xxx und xxx genannt werden. Soweit der Kläger meint, dass die Grundpfandrechte zu anderen veräußerten Grundstücken gehört hätten, ist festzuhalten, dass die Alteigentümerin das Flurstück xxx 1959 und das Flurstück xxx 1962 veräußerte, also bevor überhaupt das erste Grundpfandrecht 1964 eingetragen worden war.

Zutreffend wird in dem Widerspruchsbescheid vom 15. Februar 2005 ausgeführt, dass vorliegend vom Nennbetrag der früheren Grundpfandrechte auszugehen ist, da diese weder durch einen staatlichen Verwalter gemäß § 1 Abs. 4 VermG bestellt worden sind noch die Voraussetzungen der sogenannten faktischen Verwaltung vorlagen. Insoweit wird gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die zutreffenden Gründe des Widerspruchsbescheides vom 15. Februar 2005 Bezug genommen. Ausweislich des Beschlusses vom 1. Juni 1976 ging der Rat der Gemeinde xxx selbst von einer privaten und eben keiner staatlichen Verwaltung aus. Es ist auch nicht ersichtlich, dass eine staatliche Verwaltung aufgrund der einschlägigen Rechtsvorschriften überhaupt möglich gewesen wäre (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Februar 1996, 7 B 314.95, Buchholz 428 § 36 VermG Nr. 1). Neben der staatlichen Verwaltung gab es Verwaltungen auf der Grundlage von Magistratsbeschlüssen und Ratsbeschlüssen (sogenannte Sicherungsverwaltung). In diesen Fällen wurden auf Antrag des Magistrats bzw. des jeweiligen Rates des Kreises Grundstücke mit Aufbaugrundschulden bzw. -hypotheken belastet und für die Zeit bis zur Tilgung der Aufbaugrundschulden auf der Grundlage von Magistratsbeschlüssen bzw. Ratsbeschlüssen Grundstücksverwaltungen angeordnet (Brettholle/Schülke, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 1 Rdn. 103). Diese sogenannten Sicherungsverwaltungen beruhten z.B. - wie hier - auf der Verordnung vom 28. April 1960 für die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum (sogenannte Finanzierungsverordnung) oder auf der Wohnraumlenkungsverordnung. Die Anordnung der Inanspruchnahme von Krediten nach diesen Vorschriften setzte eine staatliche Verwaltung des Grundstücks nicht voraus, da von solchen Erhaltungsmaßnahmen DDR-Bürger und Westeigentümer gleichermaßen betroffen sein konnten, so dass mangels teilungsbedingten Bezugs kein Grund besteht, die von einer solchen Anordnung betroffenen Eigentümer denjenigen Eigentümern gleichzustellen, deren Grundstücke durch vom staatlichen Verwalter bestellte Grundpfandrechte belastet wurden. Da der Gesetzgeber durch die Vorschrift des § 18 Abs. 2 VermG bewusst und ausdrücklich nur die Ablösung solcher Grundpfandrechte begünstigt hat, die durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, lässt sich das schädigungsbedingte Ablösungsprivileg auf Grundpfandrechte, mit denen auf zivilrechtlicher Grundlage verwaltete Grundstücke belastet wurden, auch nicht entsprechend anwenden (BVerwG, Urteil vom 29. April 1999 – 7 C 18/98, ZOV 1999, 379).

Ist damit vom Nennbetrag der Grundpfandrechte auszugehen, kann sich der Kläger nicht darauf berufen, die den Grundpfandrechten entsprechenden Kreditmittel seien nicht ausgereicht worden. Ebenso wenig kann der Kläger mit dem Einwand gehört werden, die Kreditmittel seien nicht auf die betroffenen Grundstücke verwandt worden. § 18 Abs. 2 Satz 5 VermG findet im Rahmen des § 18 Abs. 3 VermG keine Anwendung, weil § 18 Abs. 3 Satz 2 VermG nur auf Absatz 2 Satz 4 verweist.

Es sind auch keine Tilgungsleistungen gemäß § 18 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 18 Abs. 2 Satz 4 VermG zu berücksichtigen, da solche unstreitig vorliegen müssen. Die Beigeladene hat insoweit auf ihr Schreiben vom 18. November 1997 verwiesen, wonach sie von einem zu berücksichtigenden Betrag von 62.560,45 Mark ausgeht und damit klargestellt, dass sie weitere Tilgungsleistungen, die über den in diesem Schreiben beschriebenen Umfang hinausgehen, gerade nicht anerkennt.

Ohne Erfolg beruft sich der Kläger auf eine nicht ordnungsgemäße Besetzung des Widerspruchsausschusses bei Erlass des Widerspruchsbescheides. Gemäß § 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO ist im Hinblick auf den gestellten Klageantrag der Ausgangsbescheid vom 23. Oktober 2003 zu Ziffer 2. in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 15. Februar 2005 Gegenstand der Anfechtungsklage. Eine isolierte Aufhebung des Widerspruchsbescheides wegen eines möglichen Verfahrensfehlers kommt dabei nicht in Betracht, weil einerseits der Widerspruchsbescheid nicht isoliert angefochten wurde und zum anderen die für die isolierte Anfechtung des Widerspruchsbescheides erforderliche zusätzliche Beschwer durch die Verletzung von Verfahrensvorschriften hier nicht dazu führen kann, dass der Widerspruchsbescheid auf der Verletzung beruht, weil es sich bei der Entscheidung gemäß § 18 Abs. 3 VermG um eine gebundene Entscheidung handelt.

Der Einwand des Klägers, der Bearbeiter Herr xxx habe telefonisch erklärt, dass der Ablösebetrag nur 2692 Euro betrage, ist wegen § 38 VwVfG unbeachtlich. Nach dieser Vorschrift bedarf eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt zu erlassen, zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform.

Nach alledem kann auch der auf Neubescheidung gerichtete Hilfsantrag keinen Erfolg haben.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Dabei entsprach es nicht der Billigkeit, dem Kläger auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, weil sich diese mangels Stellung eines Antrags keinem Prozess- und Kostenrisiko ausgesetzt haben.

Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.