Bankenhaftung bei finanzierten Kapitalanlagen: Eigentumswohnungskauf zu Kapitalanlagezwecken; Mangelnde Aufklärungspflicht der Bank über eine im finanzierten Kaufpreis enthaltene Innenprovision an den Finanzierungsvermittler und bei Verpflichtung des Darlehensnehmers zum Beitritt in einen für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool; Bedeutung der bankinternen Beleihungswertermittlung

Die Berufung der Kläger gegen das am 23.07.2008 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam – 8 O 622/06 – wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens jeweils zur Hälfte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Als Sicherheit genügt die schriftliche, unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Kläger verlangen, im Hauptvorbringen gestützt auf Schadensersatz, die Rückabwicklung zweier Darlehensverträge, die ihnen die Beklagten als Vorausdarlehen im Hinblick auf zwei Bauspardarlehensverträge mit der Erstbeklagten zur Finanzierung des Kaufpreises einer vermieteten Eigentumswohnung gewährt haben.

Im September 1998 trat ein für die H… Gruppe aus D… tätiger Vermittler an die Kläger heran, um sie zum Erwerb einer fremdvermieteten Immobilie zum Zweck der Steuerersparnis zu werben. Diese unterzeichneten am 27.03.1999 u.a. eine Vereinbarung über die Mietenverwaltung einer Wohnung im 2. OG rechts, …straße 26 in B…, durch eine …G GmbH (vgl. D 4, 336 GA) sowie am 01.04.1999 einen Besuchsbericht, der Vorauszahlung auf Mietpoolausschüttungen von zurzeit 471,00 DM auswies (vgl. Anl. D 3 a, 332 GA), sowie, gleichfalls an diesem Datum, ein notariell beurkundetes Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über einen zukünftigen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung nebst Kellerraum, gerichtet an einer M… Immobilien GmbH & Co. sowie eine T… Geschäftsführungs-GmbH als Verkäuferinnen, mit einem Kaufpreis von 158.126,00 DM, wobei das Angebot einen Betrag von 900,00 DM netto pro Quadratmeter Wohnfläche als Modernisierungsanteil auswies (vgl. Anl. A 5). Nachdem die Verkäufer das Kaufangebot der Beklagten gemäß Notarurkunde vom 06.10.1999 angenommen (vgl. Anl. A 6) und die Kläger der Erstbeklagten gleichfalls am 06.09.1999 eine notarielle Grundschuld bestellt hatten (vgl. Anl. A 9), unterschrieben die Kläger am 19.10.1999 einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe von 152.000,00 DM (vgl. Anl. A 7) sowie einen weiteren Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen von 49.000,00 DM (vgl. Anl. D 8, 341 GA). Beide Verträge machten gleichlautend in § 3 die Auszahlung u.a. von einem Beitritt der Kläger zu einer Mieteinnahmegemeinschaft abhängig. Mit Schreiben vom 11.08.2003 (vgl. Anl. A 11) widerriefen die Kläger, vertreten durch ihren nunmehrigen Verfahrensbevollmächtigten, ihre auf den Abschluss vorbezeichneter Darlehensverträge gerichteten Willenserklärungen unter Hinweis auf das Haustürwiderrufsgesetz und mit Schreiben vom 22.08.2003 (vgl. Anl. A 10) beanspruchten sie Schadensersatz von den Beklagten.

Ihre Ansprüche haben sie prozessual in erster Linie auf ein vorvertragliches Aufklärungsverschulden der Beklagten gestützt, die in mehrfacher Hinsicht die Aufklärungspflichten verletzt hätten.

Die Beklagte ist den geltend gemachten Ansprüchen entgegen getreten und hat die Verjährungseinrede erhoben.

Mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Eine Haftung für Beratungsverschulden scheitere an einem fehlenden Finanzierungsberatungsvertrag. Ein zum Schadensersatz führendes Aufklärungsverschulden lasse sich weder hinsichtlich einer unzutreffenden Widerrufsbelehrung der Beklagten feststellen, noch ließen sich die Voraussetzungen, unter denen eine Bank ausnahmsweise hinsichtlich des finanzierenden Geschäftes vorvertragliche Aufklärungspflichten treffen, feststellen. Mit der darlehensvertraglichen Mietpoolabrede sei weder die Überschreitung einer Kreditgeberrolle noch ein besonderer Gefährdungstatbestand gegeben. Ein schwerwiegender Interessenkonflikt der Beklagten scheitere schon an einer fehlenden Kreditnehmerstellung der Grundstücksverkäuferinnen gegenüber den Beklagten. Deren Aufklärungspflicht bestehe auch nicht unter dem Gesichtspunkt eines konkreten Wissensvorsprungs hinsichtlich eines sittenwidrig überteuerten Kaufpreises. Es fehle insoweit bereits an konkretem Vorbringen zu Wert bildenden Faktoren der erworbenen Wohnung sowie zu einer positiven Kenntnis der Beklagten von der angeblichen Überteuerung. Insoweit könnten auch angeblich verdeckte Innenprovisionen der Klage nicht zum Erfolg verhelfen. Die die Beklagten als Kreditgeber treffenden Aufklärungspflichten seien erfüllt. Schließlich bliebe die Klage auch unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Grundsätze zur Beweiserleichterung im Falle institutionalisierten Zusammenwirkens ohne Erfolg, denn die objektive Unrichtigkeit der Angabe im Besuchsbericht über die prognostizierte Mietpoolausschüttung lasse sich nicht feststellen, da die Kläger trotz wiederholten richterlichen Hinweises keine konkreten Mietpoolausschüttungen für die Zeit des Mietpoolbeitrittes vorgebracht hätten. Auch der Hilfsanspruch auf Neuberechnung des Darlehensvertrages scheitere an der Bereichsausnahme des § 3 Abs. 2 Nr. 3 VerbrKrG.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgen die Kläger ihre erstinstanzlichen Anträge uneingeschränkt weiter. Das Landgericht habe die höchstrichterliche Rechtsprechung zu aufklärungspflichtigen Innenprovisionen zwischen Verkäufer und Vertrieb verkannt. Außerdem habe die Erstbeklagte an H… und B… in Gestalt von Mehrerlösvereinbarungen über einen Provisionsaufschlag von 1,5 % der Finanzierungssumme Schmiergeldprovisionen gezahlt. Sie halten an ihrem Vorbringen zur Nichterzielbarkeit der kalkulierten Mieterträge fest sowie an dem zu einem sittenwidrig überhöhten Kaufpreis.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 23.07.2008, Az. 8 O 622/06,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger die Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von 52.558,12 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit dem 23.09.2003 zu zahlen;

2. die Beklagte zu 1 zu verurteilen, die Kläger von den bestehenden Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsverpflichtungen aus dem zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2 bestehenden Vorausdarlehensvertrag vom 05.10.1999, Konto-Nr. ... freizustellen;

3. festzustellen, dass aus dem unter Ziffer 2 bezeichneten Vorausdarlehensvertrag keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten zu 2 gegenüber den Klägern bestehen,

jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 97,543/10.000 an dem Grundstück Gemarkung F…, Flur 30, Flurstück 121, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 3.331 qm verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 2. Obergeschoss rechts mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 76, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichtes B… von F… Blatt 962N an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch;

4. festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme des Übereignungsanspruchs seit dem 23.09.2003 in Verzug befinden;

5. die Beklagte zu 1 zu verurteilen, das Bausparguthaben der Kläger nebst Zinsen aus dem Bausparvertrag Nr. ... abzurechnen und den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen;

6. festzustellen in, dass die Beklagten den Klägern gesamtschuldnerisch den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen haben, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der unter Ziffer 3. bezeichneten Eigentumswohnung entstehen;

7. hilfsweise gegenüber den Anträgen zu Ziffern 1, 2, 3, 4 und 6

a) die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 57.275,27 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu bezahlen;

b) die Beklagte zu 2 zu verurteilen, eine Neuberechnung des effektiven Jahreszinses des Darlehensvertrages vom 05.10.1999, Konto-Nr.: ... auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes vorzunehmen und den sich aus der Neuberechnung zugunsten der Kläger ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen;

8. hilfsweise das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 23.07.2008, Az. 8 O 622/06, aufzuheben und an das Erstgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und wenden sich gegen das neue zweitinstanzliche Vorbringen, insbesondere zu einer Mehrerlösvereinbarung zwischen der Erstbeklagten und H… und B…, sowie zu Mietpoolerträgen und zur Sittenwidrigkeit des Kaufpreises.

Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze sowie auf seinem Terminsprotokoll vom 09.06.2010.

II.

Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg.

Das Landgericht hat einen Anspruch der Kläger im Ergebnis zutreffend und mit überwiegend tragfähiger Begründung verneint. Das Berufungsvorbringen führt zu keiner geänderten Beurteilung.

1. Einen Beratungsvertrag hat das Landgericht mit Recht verneint. Zwischen den Prozessparteien bestand kein unmittelbarer persönlicher Kontakt. Für eine Vollmacht des eingeschalteten Vermittlers, für die Beklagten einen Beratungsvertrag zu schließen, ist nichts vorgetragen und nichts ersichtlich.

2. Die Beklagten waren, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, nicht hinsichtlich einer im finanzierten Kaufpreis möglicherweise enthalten Innenprovision aufklärungspflichtig. Anders als ein Anlagevermittler, der dem Anlageinteressenten vertraglich Aufklärung über alle für die Anlage entscheidend bedeutsamen Umstände schuldet, ist eine Kredit gebende Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den Anleger und Darlehensnehmer ungefragt über eine im finanzierten Kaufpreis einer Eigentumswohnung enthaltene Innenprovision von mehr als 15 % für den Vertrieb zu informieren (vgl. BGH, Urteil vom 23.03.2004 – XI ZR 194/02; Juris Tz 30 ff = WM 2004, 1221; BGH, Urteil vom 18.11.2008 - XI ZR 157/07 Juris Tz. 29). Das von den Klägern herangezogene Urteil des BGH vom 10.07.2007 – XI ZR 243/05 ist für den Erwerb einer Eigentumswohnung nicht einschlägig, sondern betrifft Angaben in einem Fondsprospekt und damit Angaben zur prospektierten Werthaltigkeit der finanzieren Fondsbeteiligung.

3. Ungefragt aufzuklären hat die Bank lediglich über die Konditionen des Darlehens, also Nominal- und Effektivzins, Laufzeit, Zins- und Tilgungsraten und eine eventuelle Sicherung. Wie die Kläger weiter verkennen, hat eine Bank auch bei Finanzierung einer Eigentumswohnung mit Hilfe eines Realkredites nicht ungefragt darüber aufzuklären, dass eine Alternativfinanzierung durch ein Annuitätendarlehen wirtschaftlich günstiger sein kann. Das gilt insbesondere, wenn der Verbraucher oder sein Vertreter um ein Angebot für ein Festdarlehen kombiniert mit einer Kapitallebensversicherung bittet, wie hier (vgl. BGH WM 2004, 172, 174; BGH WM 2004, 521, 524).

4. Auch die Ausnahmevoraussetzungen, unter denen eine Aufklärungspflicht der Bank in Betracht kommen kann, liegen nicht vor.

a) Einen die Beklagten zur Aufklärung verpflichtenden Gefährdungstatbestand hat das Landgericht zutreffend verneint.

Der Beitritt zu einem Mietpool, der dem banküblichen Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung trägt und für den Darlehensnehmer auch zu einer Risikoreduzierung führen kann, kann nur bei Hinzutreten spezifischer Gefahren des konkreten Mietpools eine Aufklärungspflicht der Kredit gebenden Bank begründen, etwa, wenn diese den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstandes verlangt, dass der Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die der Anleger als Poolmitglied haftet, oder wenn die Kredit gebende Bank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Ausschüttungen des Pools systematisch überhöht sind, so dass dem Anleger nicht nur ein falscher Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens vermittelt wird, sondern seine gesamte Finanzierung wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern droht. Eine Überschuldung des konkreten Mietpools oder eine Darlehensgewährung an ihn haben die Kläger nicht vorgetragen. Ebenso wenig haben die Kläger systematisch überhöhte Ausschüttungen vorgebracht, die wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen ihre gesamte Finanzierung in Frage gestellt hätten. Vielmehr haben die Beklagten die Mietpoolausschüttungen zum Zeitpunkt ihres Erwerbes nicht vorgetragen.

Die erstinstanzlich von den Klägern behauptete überhöhte Festsetzung des Beleihungswertes ist unerheblich und begründet insbesondere keinen Gefährdungstatbestand. Da Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse prüfen und ermitteln, kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung, die dem Anleger auch nicht zur Kenntnis gelangte, grundsätzlich keine Pflichtverletzung der Bank gegenüber dem Kreditnehmer ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 03.06.2008 – XI ZR 131/07, Juris Tz 24 = WM 2008, 1394).

b) Dass sich die Beklagte im Zeitpunkt der Kreditgewährung in einem zur Aufklärung verpflichtenden schwerwiegenden Interessenkonflikt befand, lässt sich nicht feststellen.

Ein schwerwiegender Interessenkonflikt liegt nicht schon dann vor, wenn die Kredit gebende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers einer Immobilie ist oder ihm eine globale Finanzierungszusage erteilt hat. Etwas anderes kann erst dann gelten, wenn zu dieser Doppelrolle der Bank besondere Umstände hinzutreten, etwa die Abwälzung des Risikos aus dem eigenen notleidenden Kreditengagement der Bank auf den Anleger. Dass die Beklagten das eigene wirtschaftliche Wagnis einer Kreditrückerlangung durch die Kreditgewährung an die Kläger auf diese verlagert, sie etwa der Gefahr einer unzureichenden oder ausbleibenden Erfüllung ausgesetzt hätten, ist nicht feststellbar. Ein Kredit der Beklagten an die externen Verkäufer der Immobilie ist schon nicht vorgetragen; ferner lässt sich nicht feststellen, dass der streitgegenständliche Mietpool kreditiert oder in Schieflage geraten und unzureichend verwaltet worden wäre. Auch bei einer Gesamtbetrachtung lässt sich damit ein notleidendes Kreditengagement, dass die Beklagte den Klägern aus Anlass der Finanzierung des hier streitgegenständlichen Wohnungseigentumserwerbes zur Vermeidung einer Risikoverlagerung hätte anzeigen müssen, nicht bejahen.

Eine zur Aufklärung der Beklagten verpflichtende Schmiergeldzahlung an die Kreditvermittlerfirma lässt sich nicht feststellen. Das Klägervorbringen ist in zweiter Instanz unzulässig, § 531 Abs. 2 ZPO. Die Beklagte hat die erstmals im Berufungsverfahren behauptete Mehrerlösvereinbarung zwischen der Erstbeklagten und H… und B… bestritten und Zulassungsgründe nach der eben genannten Bestimmung sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Davon abgesehen ist eine provisionsbegründende Doppeltätigkeit eines Maklers bei Fehlen entgegenstehender Vereinbarung, wie hier, grundsätzlich erlaubt (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 68. Aufl., § 654, Rn. 4 m.w.N.). Im Übrigen besteht hinsichtlich eines Kreditvermittlungsverhältnisses auch keine Vergleichbarkeit zu einem Vertragsverhältnis mit einem Vermögensverwalter, der die Vermögensinteressen seines Mandanten als Hauptleistungspflicht wahrzunehmen hat und für den heimliche Provisionen der Bank einen erheblichen Anreiz schaffen, insbesondere über Anzahl und Umfang der Geschäfte durch aufgeblähte Umsätze und Volumina an Provisionen oder Depotgebühren der Bank zu partizipieren.

c) Das Landgericht hat einen zur Aufklärung verpflichtenden Wissensvorsprung hinsichtlich eines sittenwidrig überhöhten Kaufpreises richtigerweise an einem unzureichenden Klägervorbringen scheitern lassen. Ein den Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zur sittenwidrigen Überteuerung erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den Wert bildenden Faktoren der erworbenen Wohnung. Derartigen Vortrag haben die Kläger erstinstanzlich nicht gehalten. Ihrem zweitinstanzlichen Vorbringen sind die Beklagten entgegengetreten und die Zulässigkeitsvoraussetzungen nach § 531 Abs. 2 ZPO haben die Kläger nicht dargetan und sind nicht ersichtlich.

Überdies muss die Bank die Überteuerung grundsätzlich positiv kennen. Eine Vermutung, dass die Bank von einer sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis habe, gibt es nicht, auch nicht im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit mit dem Verkäufer oder Vertreiber des Objektes. Der umfangreiche Vortrag der Kläger zu einem angeblichen Zusammenwirken der Erstbeklagten mit anderen Verkäufern anderer Objekte ermöglicht keinen Rückschluss auf eine Kenntnis der Beklagten von der Kaufpreiskalkulation der hiesigen Verkäuferinnen für das hiesige Objekt.

d) Die Rechtsprechungsgrundsätze einer Beweiserleichterung zu Gunsten der Anleger im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens helfen den Klägern ebenfalls nicht weiter. Dass die Angaben in dem Besuchsbericht zu den monatlichen Mietpoolausschüttungen objektiv grob unrichtig gewesen wären, lässt sich nicht feststellen. Die Beklagten haben trotz richterlichen Hinweises keine Mietpoolabrechnungen für die Zeit ihres Erwerbes vorgelegt und auch im Übrigen insoweit keine einlassungsfähigen Daten bekannt gegeben. Auch anhand des Klägervorbringens aus der Berufungsinstanz lässt sich die Unrichtigkeit der Angaben im Besuchsbericht nicht feststellen. Die Zahlen aus der zweiten Jahreshälfte 2001 sind schon nicht zeitnah und daher für länger zurückliegende Abrechnungszeiträume nicht hinreichend aussagekräftig. Zudem ist nicht ersichtlich, inwieweit es sich um Mietpoolabrechnungen handelt. Bei einer geänderten Struktur der Mietenverwaltung fehlt die Vergleichbarkeit zu den Aussagen über einen Mietpool für das Jahr 1999. Überdies lassen die Kläger die Einzahlungen des Hausgeldes rechnerisch unberücksichtigt. Es ist indes nicht ersichtlich, dass ein entsprechender Beschluss oder eine entsprechende Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung von Hausgeld in dieser Höhe bereits für 1999 bestanden hätte.

5. Den Hilfsantrag auf Neuberechnungen des Darlehensvertrages und die Zahlung eines sich errechnenden Saldos hat das Landgericht zutreffend an der Bereichsausnahme des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG scheitern lassen.

6. Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 Satz 1 und 2 in Verbindung mit § 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, da ihre Entscheidung von keiner Beantwortung einer höchstrichterlich bisher noch nicht entschiedenen Frage abhängt. Sie gibt auch keine Veranlassung, in den berührten Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abzuweichen. Die Feststellungen des Senats beruhen im Übrigen auf einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles.

Der Gebührenstreitwert wird auf bis zu 185.000 € festgesetzt.