Grundstückskaufvertrag: Rücktritt wegen fehlender vereinbarter Beschaffenheit; Anfechtung wegen arglistigen Verschweigens von Sachmängeln

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 6. März 2009 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 17 O 275/08 - wird zurückgewiesen.

Zum Zwecke der Klarstellung wird der Tenor der angefochtenen Entscheidung zu I. 2. wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, in notariell beurkundeter Form zu erklären, dass sie Herrn D… R…, geboren am ….1950, dienstansässig bei der …auktionen AG, … Straße 12, in D… bevollmächtigt hat, in ihrem Namen den Grundstückskaufvertrag vom 21.11.2007, UR-Nr. 1576/2007, des Notars … mit dem Amtssitz in E… abzuschließen und alle mit dem Grundstückskaufvertrag vom 21.11.2007 im Zusammenhang stehenden Erklärungen abzugeben.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Beklagten als Gesamtschuldner auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der auf Grund dieses Urteil beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht der Kläger vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Der Kläger begehrt von der Beklagten zu 1. und den Beklagten zu 2. die Kaufpreiszahlung aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 21. November 2007 (UR-Nr. 1576/2007 des Notares … mit Amtssitz in E…) Zug-um-Zug gegen Übergabe und Auflassung des Grundstücks. Weiter begehrt er von der Beklagten zu 1. die Abgabe einer notariell beurkundeten Vollmachtsbestätigung für das Auftreten von D… R… als Vertreter der Beklagten zu 1. sowie die Feststellung, dass sich die Beklagte zu 1. seit dem 1. April 2008 mit der Annahme des Grundstückes in Verzug befindet.

Der Kläger ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts A…, Zweigstelle I… Blatt 987, Flur 2, Flurstück 67 verzeichneten Grundstücks, postalische Anschrift …straße 77 in N…. Das Grundstück ist u.a. mit einem ca. 150 Jahre altem Gebäude, einem ehemaligen Forsthaus mit Anbauten, bebaut. Bereits im Jahre 2007 wollte der Kläger dieses Grundstück im Wege einer Auktion veräußern. Anlässlich des dafür anberaumten Auktionstermines vom 1. März 2007 wurde über das Grundstück ein Exposé erstellt. Darin heißt es in der Objektbeschreibung u.a.:

„Einfache Sanitärausstattung. Wohnung im DG mit Wannenbad und WC sonst nur Podest- Toiletten.“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Exposé (Bl. 143 d.A.) verwiesen.

Mit der hier verfahrensgegenständlichen Versteigerung beauftragte und bevollmächtigte der Kläger die …auktionen AG mit Einlieferungsvertrag vom 28. September 2007. Die …auktionen AG wies in ihrem Versteigerungskatalog im Exposé unter der Ziffer 36 das Grundstück …straße 77 in N… auf. In der Objektbeschreibung heißt es dort:

„Ehem. Forsthaus mit Anbauten, Scheune und Pferdekoppel, Bj. ca. 1860.
OH. WE mit Wannenbad und WC. WE im EG nur mit Podest-WC. Fassade verputzt tlw. mit Schiefer-/Zementschieferplatten verkleidet. …
Insg. sanierungs- und modernisierungsbedürftiger Zustand.“

Das Mindestgebot betrug 15.000,00 €. In einer Objektbeschreibung der …auktionen AG mit Stand mit 22. Oktober 2007 wurde unter „Einschätzung der Baulichkeiten“ zum Punkt „Sanitär“ Folgendes angegeben:

„Wohnungen mit einfachen Wannenbäder, Kohlebadeofen, IWC. Wohnung im EG verfügt über ein Podest-WC.“

Des Weiteren heißt es unter dem Punkt „Erschließung“:

„Wasser, Strom, Telefon, Klärgrube.“

Ebenfalls unter dem Punkt Erschließung wurde die Telefonnummer der Behörde VG „L… B…“ G… angegeben. Weiter wurde in dieser Objektbeschreibung mitgeteilt, dass die Funktionsfähigkeit der Anlagen durch das Auktionshaus nicht geklärt werden konnte. Wegen der weiteren Einzelheiten und auf den Inhalt der Objektbeschreibung (Bl. 22 u. 23 d.A.) verwiesen.

Mit schriftlicher Vollmacht vom 20. November 2007 bevollmächtigten die Beklagten D… R…, einem Mitarbeiter der …auktionen AG, sich für sie als Bieter an der Versteigerung des Grundstücks zu beteiligen, es im Falle eines Zuschlages durch einen notariellen Vertrag zu erwerben und alle für dessen Vollzug erforderliche Erklärungen abzugeben. In dieser Vollmachtserklärung wurde weiter die Verpflichtung der Beklagten aufgenommen, für den Fall des Zustandeskommens des Kaufvertrages unverzüglich eine Vollmachtsbestätigung in notarieller Form an den die Versteigerung beurkundeten Notar zu übersenden. Weiter bestätigten die Beklagten mit dieser Erklärung, dass sie u.a. den Katalog für die Auktionen am 21. November 2007, die Objektunterlagen, den Mustertext des Kaufvertrages sowie die aktuellen Versteigerungsbedingungen erhalten haben und anerkennen.

Die Beklagten besichtigten das Grundstück nicht vor dem Versteigerungstermin am 21. November 2007. Im Versteigerungstermin erhielt die Beklagte zu 1. den Zuschlag für einen Kaufpreis von 29.000,00 €. Am gleichen Tage wurde der notarielle Kaufvertrag geschlossen. Aus diesem Kaufvertrag geht die Beklagte zu 1. als Erwerberin hervor und der Beklagte zu 2. als „Garantiegeber“, der dafür einzustehen hat, dass der Erwerber seinen Zahlungsverpflichtungen aus diesem Vertrag fristgerecht nachkommt; der Beklagte zu 2. ist im eigenen Namen diesen Zahlungsverpflichtungen als Gesamtschuldner beigetreten. Nach „F. Kaufpreis“ des Vertrages hat sich die Beklagte zu 1. wegen des Kaufpreises und wegen 8 % Zinsen p.a. seit Abschluss des Vertrages der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen unterworfen. Unter „H. Vertragspflichten“ heißt es unter Ziffer 2.:

„Der Erwerber weiß, dass er aller Voraussicht nach zur Herstellung der gewöhnlichen Verwendbarkeit des Vertragsgegenstandes erhebliche zusätzliche finanzielle Aufwendungen tätigen muss. Der Notarvertreter hat über den weitreichenden Haftungsausschluss eingehend belehrt.“

Unter „A. Verkauf Ziffer 2. vereinbart Veräußerer und Erwerber im notariellen Kaufvertrag die Einbeziehung der allgemeinen Versteigerungsbedingungen und den so genannte Anlage „1“ zum Kaufvertrag. In den Versteigerungsbedingungen der …auktionen AG heißt es unter Ziffer 8):

„ Der Erwerb des versteigerten Objektes erfolgt nicht immer in einem zur sofortigen Nutzung geeigneten, teilweise sanierungs- bzw. renovierungsbedürftigen Zustand und damit, soweit sich nicht etwas anderes aus dem Ausschreibungstext ergibt, wie es im Zeitpunkt des Zuschlages steht und liegt, d.h. unter Ausschluss aller Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstückes oder des Gebäudes. In solchen Fällen muss der Erwerber je nach Sachlage mit erheblichen zusätzlichen Aufwendungen rechnen, um das Objekt in einem gebrauchsüblichen Zustand zu versetzen.“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des notariellen Kaufvertrages vom 27. November 2007 (Bl. 28 bis 38 d.A.) sowie auf die Anlage „1“ zum Kaufvertrag (Bl. 39 d.A.) verwiesen.

Die Beklagte zu 1. erklärte mit Schreiben vom 26. November 2007 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Zur Begründung führte sie aus, das Grundstück am 24. November 2007 besichtigt und dabei festgestellt zu haben, das wesentliche Punkte in der Objektbeschreibung nicht enthalten bzw. fehlerhaft dargestellt gewesen seien. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens (Bl. 42 d.A.) verwiesen. Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 12. Dezember 2007, am Vertrag festzuhalten und genehmigt den Grundstückskaufvertrag am 20. Dezember 2007. Die Beklagten zahlten den Kaufpreis bisher trotz Mahnung nicht. Mit Schriftsatz vom 13. Oktober 2008 (Bl. 75 d.A.) erklärten die Beklagten hilfsweise die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung.“

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die Zahlungsklage sei trotz der in Abschnitt F.3. erfolgten Zwangsvollstreckungsunterwerfung der Beklagten zu 1. zulässig, da auf Grund des erklärten Rücktrittes vom Grundstückskaufvertrag mit einer Vollstreckungsgegenklage zu rechnen sei. Weiter hat er geltend gemacht, die Beklagten könnten Sachmängel nicht geltend machen, weil er sich nach dem Vertrag lediglich verpflichtet habe, das Grundstück der Beklagten zu 1. „wie es steht und liegt“ zu übergeben. Soweit der Kläger zu den Einzelnen von den Beklagten behaupteten Sachmängeln Stellung genommen hat, wird auf sein Vorbringen mit Schriftsatz vom 18. November 2008 (Bl. 95 bis 99 d.A.) Bezug genommen.

Der Kläger hat beantragt,

1. die Beklagten zu 1. und 2. als Gesamtschuldner zu verurteilen, 29.000 € auf das Notaranderkonto des Notars … mit dem Amtssitz E… bei der …bank A G, Bankleitzahl …, Kontonummer: … zuzüglich Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz jährlich heraus seit dem 17. März 2008 Zug-um-Zug gegen Übergabe und Auflassung des im Grundbuch von N… des Amtsgerichts A…, Zweigstelle I…, eingetragenen Grundstücks in der …straße 77 in N…, Grundbuch Blatt 978, Flur 2, Flurstück 67 zu zahlen,

2. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, zu erklären, dass sie D… R…, geboren am … 1950, dienstansässig bei der …auktionen A G, … Straße 12, D… bevollmächtigt hat, in ihrem Namen den Grundstückskaufvertrag vom 21. November 2007, UR-Nr. 1576/2007, des Notars … mit dem Amtssitz in E… abzuschließen und alle mit dem Grundstückskaufvertrag vom 21. November 2007 im Zusammenhang stehenden Erklärungen abzugeben,

3. festzustellen, dass sich die Beklagte zu 1. seit dem 1. April 2008 mit der Annahme des im Grundbuch von N… des Amtsgerichts A…, Zweigstelle I…, eingetragenen Grundstücks …straße 77 in N…, Grundbuch Blatt 978, Flur 2, Flurstück 67 in Verzug befindet.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Auffassung vertreten, zum Rücktritt berechtigt zu sein, da der tatsächliche Zustand des Kaufgegenstandes erheblich von der Objektbeschreibung des Kaufangebotes abweiche. Der Kläger habe zudem maßgebliche Umstände für die Bewertung des Kaufgegenstandes verschwiegen bzw. nicht in die Objektbeschreibung aufnehmen lassen und sie somit arglistig getäuscht, was sie zu Anfechtung des Vertrages gemäß § 123 BGB berechtige. Mangelhaft seien danach die Klärgrube, die Dach- und Holzkonstruktion des Hauses, die Fenster, die Elektro-, Wasser- und Abwasserinstallation, die Ofenheizung, der im ersten OG des Hauses befindliche Schwarzschimmel, die vollständige asbestbelastete Fassade, die in einigen Bereichen bestehende Einsturzgefahr des Gebäudes der auf dem Grundstück vorhandenen Müll und die verrotteten Mauern des Seitengebäudes. Hinsichtlich des weiteren Vortrages der Beklagten zu den einzelnen Mängeln wird auf deren Ausführungen ab Seite 3 bis 8 des Schriftsatzes vom 13. Oktober 2008 (Bl. 70 bis 75 d.A.) und Seite 4 bis 7 des Schriftsatzes vom 9. Dezember 2008 (Bl. 117 bis 120) Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage antragsgemäß stattgegeben. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt:

Die Klage sei zulässig. Insbesondere habe der Kläger für die mit dem Klageantrag zu Ziffer 1 von der Beklagten zu 1. begehrte Zahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Übergabe und Auflassung des Grundstücks ein Rechtsschutzbedürfnis. Ein solches fehle zwar, wenn ein Kläger auf einem einfacheren Weg seinen Anspruch durchsetzen könne. Ein solcher einfacherer Weg wäre hier an sich gegeben, da die Beklagte zu 1. sich bezüglich der klägerischen Kaufpreisforderung unter F. 3 des Grundstückskaufvertrages der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen habe. Das Rechtsschutzbedürfnis bestehe gleichwohl, wenn der Titel, der die Unterwerfungserklärung enthalte, nicht der Rechtskraft fähig und mit einer Vollstreckungsgegenklage des Schuldners zu rechnen sei. Dies sei hier der Fall. Eine notarielle Urkunde sei zwar gem. § 794 Abs. 1 Ziffer 5 ZPO ein Vollstreckungstitel, aber nicht der Rechtskraft fähig. Auch müsse - wie sich bereits aus dem Inhalt des Schreibens der Beklagte n zu 1. vom 26. November 2007 ergebe - mit einer Vollstreckungsabwehrklage der Beklagten zu 1. gerechnet werden. Denn in dem vorgenannten Schreiben habe sie den Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag erklärt und den Vertrag zudem wegen arglistiger Täuschung angefochten. Unerheblich sei, dass der Kläger bei Eintritt der Rechtskraft im vorliegenden Fall zwei Titel habe, aus denen er die Zwangsvollstreckung betreiben könne, da kein vernünftig denkender Gläubiger versuchen werde, darüber hinaus ein zweites Mal den Kaufpreis geltend zu machen.

Die Klage sei auch begründet. Der mit dem Klageantrag zu Ziffer 1. und 2. geltend gemachte Anspruch folge aus dem Grundstückskaufvertrag, der mit dem Klageantrag zu Ziffer 3. verfolgte Anspruch resultiere aus §§ 256, 756 ZPO. Der unter dem 21.11.2007 zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1. geschlossene Kaufvertrag sei wirksam mit Wirkung für und gegen die Parteien zustande gekommen. Zwar habe die Beklagte zu 1. die Erklärungen zum Vertrag nicht selbst abgegeben, aber für sie habe D… R… gehandelt, den sie am 20. November 2007 entsprechend schriftlich bevollmächtigt hatte. Soweit die Beklagten die Vertretungsmacht für N… M…, der die Genehmigung des Vertrages für den Kläger am 20. Dezember 2007 erklärt habe, bestritten habe, habe der Kläger dessen Vertretungsberechtigung zwischenzeitlich nachgewiesen. Der mit dem Klageantrag zu Ziffer 1. geforderte Kaufpreis von 29.000,00 € sei auch fällig. Der Beklagte haftet neben der Beklagten zu 1. gemäß „E.“ des Grundstückskaufvertrages für die Kaufpreiszahlung.

Der Grundstückskaufvertrag sei auch nicht auf Grund der Rücktrittserklärung der Beklagten zu 1. vom 26.11.2007 rückabzuwickeln. Ein Rücktrittgrund liege nicht vor. Hinsichtlich geltend gemachter Sachmängel sei zu berücksichtigen, dass die Parteien in Anlage 1 zum Grundstückskaufvertrag iVm. § Ziffer 8 der Versteigerungsbedingungen einen Haftungsausschluss vereinbart haben; dieser habe Bestand. Der Kläger bzw. für ihn haftende Bevollmächtigte hätten Mängel nicht arglistig verschwiegen. Das Gebäude habe sich in einem allumfassenden sanierungs- und modernisierungsbedürftigen Zustand befunden. So sei der Kläger nicht verpflichtet gewesen, auf Mängel - etwa an Fenstern, der Elektroanlage, an der Ofenheizung sowie auf Schimmel - ungefragt hinzuweisen. Diese Mängel seien vielmehr offensichtlich gewesen; daraus habe sich keine Pflicht zur ungefragten Offenlegung von Mängel ergeben. Klar dürfte jedem Käufer eines bebauten Grundstückes sein, dass das künftige Betreiben einer Klärgrube aus Gründen des Umweltschutzes öffentlich-rechtlich mehr als fraglich sei. Die Beklagten selbst hätten vor Abschluss des Kaufvertrages keine Nachfrage zum Grundstück oder zur Bebauung getätigt. Eine Beschaffenheitsgarantie sei zudem nicht übernommen worden. Der Kläger habe vielmehr in seiner Objektbeschreibung auf den schlechten Zustand der Bebauung - das Hauptgebäude sei ausweislich des Auktionskataloges ca. 1860 erbaut worden - hingewiesen. Auch das geforderte Mindestgebot mit 15.000,00 € sei gering.

Aus den vorgenannten Überlegungen sei auch der Anfechtungsgrund nach § 123 BGB ohne Erfolg.

Die Klägerin habe gegen die Beklagte zu 1. einen Anspruch auf Abgabe der mit dem Antrag zu Ziffer 2. begehrten Willenserklärung. Auch die mit dem Klageantrag zu Ziffer 3. begehrte Feststellung könne der Kläger von der Beklagten zu 1. begehren (§§ 256, 756 ZPO).

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beklagten mit der Berufung.

Sie rügen die Verletzung formellen und materiellen Rechts und machen unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens im Wesentlichen geltend: Die mit dem Klageantrag zu Ziffer 1. verfolgte Klage sei unzulässig mangels Bestehen eines Rechtschutzbedürfnisses. Das Landgericht habe insofern nicht berücksichtigt, dass der Kläger mit dem Klageantrag zu Ziffer 2. zugleich die Abgabe der notariellen Vollmachtsbestätigung begehre, wodurch die im notariellen Kaufvertrag enthaltene Zwangsvollstreckungserklärung wirksam werde. Seinem Zahlungsanspruch - wie mit dem Antrag zu Ziffer 1. geltend gemacht - fehle mithin das Rechtschutzbedürfnis.

Weiter vertreten die Beklagten die Auffassung, ihn stehe ein Rücktrittsgrund zu bzw. sie seien auch zur hilfsweise erklärten Arglist – Anfechtung berechtigt. Über den Kaufgegenstand liege eine Beschaffenheitsvereinbarung vor. Der Kläger könne sich mithin nicht von der Haftung frei zeichnen. Ein Bieter dürfe sich auf die Objektbeschreibung verlassen, ansonsten sei das System privatrechtlicher Auktionen nicht mehr praktikabel. Das Objekt müsse mindestens der Beschreibung aus dem Auktionskatalog entsprechen. Der Kaufgegenstand habe am Auktionstag nicht den vertraglichen Angaben/Beschreibungen entsprochen; diese Abweichungen seien von Gewicht. Des Weiteren seien die Ausführungen des Landgerichts, der Kläger habe nicht arglistig verschwiegen bzw. die vorliegenden Mängel seien wahrnehmbar, nicht nachvollziehbar. Denn die Wahrnehmbarkeit von Mängeln schließe eine Offenbarungspflicht des Verkäufers für gravierende Mängel dann nicht aus, wenn Immobilien versteigert werden, die regelmäßig nicht von allen Bietern besichtigt werden. Es seien nicht alle Mängel - so etwa bei der Klärgrube, die aus rechtlichen Gründen als solche nicht mehr genutzt werden dürfe - wahrnehmbar gewesen. Tatsächlich handele es sich bei der Klärgrube um ein Loch in der Erde; Verrieselungsrechte hätten nie bestanden. So werde nach Auskunft der zuständigen Behörde der Bestand diese Grube nur noch geduldet für etwaige Umbaumaßnahmen. Für das Grundstück bestehe ein Anschlusszwang; für die Schaffung des Anschlusses an das öffentliche Abwassersystem seien rund 100.000,00 € zu veranschlagen. In der Objektbeschreibung sei dagegen der Kaufgegenstand als erschlossenes Wohnhaus versteigert worden.

Des Weiteren behaupten die Beklagten, entgegen der Beschreibung im Kaufvertrag seien nicht alle Wohnungen mit Innen-WC ausgestattet. Vielmehr sei es so, dass mit einer Ausnahme sämtliche Wohnungen kein Innen-WC aufweisen. Für die Renovierung des Hauses habe der Beklagte zu 2. einen Betrag von rund 300.000,00 € einkalkuliert. Dieser Betrag werde bereits auf Grund der zu veranschlagenden Kosten für den Abwasseranschluss deutlich überschritten.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt im Wesentlichen das angefochtene Urteil und wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen.

In diesem Zusammenhang führt er weiter aus, ein Anspruch auf Abgabe einer notariellen Vollmacht ergebe sich aus der Vereinbarung zwischen den Beklagten und der …auktion AG vom 20. November 2007 i.V.m. § 328 BGB und sei mithin rechtlich unabhängig von der Wirksamkeit des Rücktrittes und der Anfechtung der Beklagten, die jeweils auf den notariellen Kaufvertrag vom 21. November 2007 bezogen seien. Die Beklagten könnten sich sowohl im vorläufigen Rechtsschutz als auch im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage auf Rücktritt und Anfechtung berufen. Denn die Wirksamkeit von Rücktritt und Anfechtung sei nur präjudizielle Formfrage und nehme nicht an der Rechtskraft teil. Weiter macht er geltend, eine Beschaffenheitsvereinbarung sei nicht getroffen worden und er müsse auf Grund des vorrangig vereinbarten Gewährleistungsausschlusses nicht für Mängel des verkauften Grundstücks haften. So sei die Objektbeschreibung vom 22. Oktober 2007 nicht Bestandteil des notariellen Kaufvertrages geworden, so dass sich aus dieser bereits keine Beschaffenheitsvereinbarung entnehmen lassen. Auch der Text des Exposes beinhalte keine solche Beschaffenheitsvereinbarung.

Weiter behauptet der Kläger, der Zustand des Grundstücks habe bei Inbesitznahme durch die Beklagten den Angaben in der Objektbeschreibung entsprochen; dies gelte insbesondere für die Fäkaliengrube. Ferner ist er der Ansicht, soweit sich die Beklagte auf eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung berufen, hätten sie nicht substantiiert dargelegt, dass dem Kläger die von ihnen behaupteten Feuchtigkeitsschäden, die Einsturzgefahr sowie die auf dem Jahre 2010 fehlende Nutzbarkeit der Fäkaliengrube bekannt gewesen sei, bzw. dass er dies für möglich gehalten habe. Hinsichtlich der Fäkaliengrube sei zu berücksichtigen, dass die Beklagte bereits mit ihrem Schreiben vom 26. November 2007 ausdrücklich gerügt hätten, sie hätten bei einer Besichtigung am 24. November 2007 festgestellt, dass die Grube nur bis zum Jahre 2010 nutzbar sei. Mithin haben die Beklagten dies nur zwei Tage nach der Objektbesichtigung und fünf Tage nach Vertragsschluss erkannt. Folglich wären sie auch in der Lage gewesen, dies bereits vor Vertragsschluss erkennen zu können, wenn sie eine Besichtigung durchgeführt hätten. Der Verstoß gegen diese Obliegenheit (Besichtigung) gehe allein auf ihr Risiko.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen (§ 313 Abs. 2 ZPO).

II.

1.

Die Berufung der Beklagten ist statthaft und im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1, §§ 517, 519, 520 ZPO).

2.

Das Rechtsmittel hat in der Sache jedoch selbst keinen Erfolg. Die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagten bestehen, wie das Landgericht zu Recht entschieden hat.

a.

Klageantrag zu Ziffer 1.

aa.

Die Klage ist insoweit zulässig. Insbesondere besteht für die gegen beide Beklagten gerichtete Klage das Rechtsschutzbedürfnis.

Für die Zahlungsklage gegen den Beklagten 2. besteht das Rechtsschutzbedürfnis bereits deshalb, weil er sich nicht der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde vom 21. November 2007 unterworfen hat. In Text dieses Kaufvertrages ist der Beklagte zu 2. unter „E. Erwerber“ als „Garantiegeber“ bezeichnet worden, der dafür einstehen will, dass der Erwerber, die Beklagte zu 1., seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Vertrag nachkommt; der Beklagte zu 2. ist „diesen Zahlungsverpflichtungen im eigenen Namen als Gesamtschuldner“ beigetreten. Bereits vom Wortlaut her umfasst die Unterwerfungsklausel mithin lediglich den „Erwerber“ nicht aber auch den „Garantiegeber“.

Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Zahlungsklage besteht aber auch gegenüber der Beklagten zu 1. Einem Gläubiger kann trotz des Vorliegens eines Vollstreckungstitels - hier aus dem Kaufvertrag vom 21. November 2007 - die Erhebung einer Klage dann nicht verwehrt sein, wenn er hierdurch nach Lage der Dinge einen verständigen Grund hat. Verfügt der Gläubiger über einen nicht der Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitel - wie hier bei der vollstreckbaren notariellen Urkunde (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) - so ist das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage beim Vorliegen eines besonderen Bedürfnisses oder Interesses zu bejahen, wie es etwa gegeben ist, wenn mit einer Vollstreckungsgegenklage des Schuldners zu rechnen ist (vgl. BGH NJW-RR 1989, 318).

So liegt der Fall hier. Zwar hat sich die Beklagte zu 1. unter „F. Kaufpreis“ in Ziffer 3 des Kaufvertrages vom 21. November 2007 wegen des Kaufpreises und einer Verzinsung mit Verzugszinsen des Klägers gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde unterworfen, aber dadurch entfällt nicht das Rechtsschutzbedürfnis für die Zahlungsklage. Denn die Beklagte zu 1. hat mit Schreiben vom 26. November 2007 gegenüber dem Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag im Hinblick auf die im Schreiben aufgeführten Mängel am Objekt erklärt. Die Erklärung des Rücktritts ist mit Schriftsatz vom 13. Oktober 2008 wiederholt worden. Bei einem Rücktritt - sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen - handelt es sich um eine Einwendung im Sinne des § 767 ZPO. Dies gilt auch für die mit Schriftsatz vom 13. Oktober 2008 erklärte hilfsweise Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung. Der Kläger muss mithin davon ausgehen, dass die Beklagte zu 1. sich gegen eine Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde im Klageweg zur Wehr setzen und gemäß § 769 ZPO oder in entsprechender Einstellung dieser Vorschrift die Einstellung der Zwangsvollstreckung erstreben werde.

bb.

Der Klageantrag zu Ziffer 1. ist auch begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 29.000 € Zug-um-Zug gegen Übergabe und Auflassung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks.

(1)

Zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1. ist am 27. November 2007 mit der Erteilung des Zuschlages über das verfahrensgegenständliche Grundstück an die Beklagte zu 1. als Bieterin ein Kaufvertrag zu Stande gekommen (§ 156 Satz 1 BGB). Durch diesen Vertrag ist auch der Kläger berechtigt und verpflichtet worden, da der Auktionator lediglich sein Vertreter gewesen ist. Der Abschluss des Kaufvertrages stand unter der aufschiebenden Bedingung der Genehmigung des Vertrages durch den Kläger. Eine solche Genehmigung ist erfolgt. Für die Klägerin ist der Vertrag vom 20. Dezember 2007 durch N… M… als Vertreter der Klägerin genehmigt worden. Soweit die Beklagten in der ersten Instanz die Vertretungsmacht für N… M… bestritten haben, ist dieses einfache Bestreiten nicht mehr aufrechterhalten worden, es wäre auch vor dem Hintergrund des Vorbringens der Kläger zur Vertretungsberechtigung nicht mehr erheblich gewesen.

Auch die Beklagte zu 1. ist bei dem Vertragsschluss bei Versteigerung wirksam vertreten worden durch D… R…. Zwar war die unter dem 20. November 2007 ausgestellte Vollmacht für D… R…, die bis zur Beurkundung des notariellen Kaufvertrages frei widerruflich war, nicht notariell beurkundet worden, aber dies ist unschädlich, da ein solcher Formzwang hier nicht bestand. Gemäß § 167 Abs. 2 BGB bedarf die Erklärung der Erteilung der Vollmacht nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist; die Bevollmächtigung bedarf grundsätzlich keiner Form (Palandt/Ellenberger, 69. Aufl., § 167 Rn. 2). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt allerdings für den Fall einer unwiderruflichen Vollmacht zur Veräußerung oder zum Erwerb von Grundstücken (vgl. BGH NJW 1979, 2306; Palandt/Ellenberger, a.a.O.). Diese Ausnahme wird damit begründet, dass der Vertretene durch die Erteilung einer solchen Vollmacht rechtlich und tatsächlich in gleicher Weise gebunden wird wie durch die Vornahme des formbedürftigen Rechtsgeschäftes. Eine solche Beurkundungspflicht wird etwa angenommen für unwiderruflich erteilte Vollmachten, da sie bereits eine bindende Verpflichtung zum Erwerb des Grundstückes begründen (Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 311 b Rn. 19, 20, 21). Bei der unter dem 20. November 2007 erteilten Vollmacht handelt es sich jedoch nicht um eine solch unwiderrufliche Vollmacht. Sofern ein Formzwang gem. § 311 b BGB angenommen wird, wenn die widerruflich erteilte Vollmacht die gleiche Bindungswirkung entfalten soll wie der Abschluss des formbedürftigen Hauptvertrages, ist eine solche Ausnahme hier nicht gegeben, da die unter dem 20. November 2007 erteilte Vollmacht nicht die gleichen Bindungswirkungen wie das Hauptgeschäft erzeugen sollte. Die Vollmacht weist insoweit nämlich die Beschränkung auf, dass in der Versteigerung lediglich ein Gebot zum Mindestgebot in Höhe von 15.000,00 € abgegeben werden sollte, die Abgabe höherer Gebote hatte sich dagegen die Beklagte zu 1. vorbehalten.

(2)

Der notarielle Kaufvertrag vom 21. November 2007 ist formwirksam (§ 311 b BGB) zustande gekommen. Soweit der Kläger und die Beklagte zu 1. unter „A. Verkauf“ im Vertrag vereinbart haben, dass die allgemeinen und die besonderen Versteigerungsbedingungen einbezogen werden, ist diese Einbeziehung wirksam. Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG ist es zwingend erforderlich, dass Schriftstücke, auf die in der Urkunde verwiesen wird, beigefügt werden. Dies ist ausweislich des Inhaltes von „A. Verkauf“ des Vertrages für die besonderen Versteigerungsbedingungen der Fall. Auf das Verlesen haben die Parteien des Vertrages verzichtet (§ 14 Abs. 1 Satz 1 BeurkG).

(3)

Der Kaufpreis in Höhe von 29.000,00 € besteht und ist fällig seit dem 17. März 2008 (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Parteien des notariellen Kaufvertrages vereinbarten unter „F. Kaufpreis“ Ziffer 1 die Zahlbarkeit innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Zugang einer schriftlichen Mitteilung des amtierenden Notars beim Erwerber, dass die Zustimmung des Klägers gemäß Abschnitt B.4 der Urkunde erteilt worden ist. Der Notar stellte unter dem 16. Januar 2008 den Zugang der Genehmigung fest. Seitens der Beklagten ist der rechtzeitige Zugang dieser Feststellungsurkunde nicht bestritten worden, so dass dem Kläger ab dem geltend gemachten Zeitpunkt 17. März 2008 die geltend gemachten Verzugszinsen zustehen. Eine Mahnung war hier entbehrlich (§ 286 Abs. 2 Ziff. 3 BGB), da in der Erklärung der Beklagten zu 1. über den Rücktritt und die hilfsweise Anfechtung zugleich jeweils eine ernsthafte und endgültige Verweigerung der Leistung beinhaltet ist.

(4)

Die Beklagte zu 1. ist nicht wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass mit der Rücktrittserklärung vom 26. November 2007 durch die Beklagte zu 1. eine Fristsetzung zur Nacherfüllung gem. § 323 Abs. 1 BGB, die sich auf die konkreten Mängel bezieht, nicht erfolgt ist. Der Rücktritt vom Kaufvertrag wegen eines Sachmangels setzt im Regelfall den erfolglosen Ablauf einer Frist zur Nacherfüllung voraus; der Vorrang der Nacherfüllung folgt für den Rücktritt aus § 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 BGB. Dies gilt jedoch nicht ausnahmslos. Die Fristsetzung war hier entbehrlich, weil der Kläger mit seinem Schreiben vom 12. Dezember 2007 die Beseitigung ernsthaft und endgültig verweigerte.

Die Beklagte zu 1. war aber nicht gem. § 437 Nr. 2 1. Alt. BGB berechtigt vom Kaufvertrag zurückzutreten. Ein Rücktrittsgrund besteht nicht. Denn die Klägerin kann sich mit Erfolg auf den wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen.

Im Einzelnen:

Die Parteien des notariellen Grundstückskaufvertrages haben unter „A. Verkauf“ Ziffer 2 wirksam die allgemeinen Versteigerungsbedingungen, den Auslobungstext „besondere Versteigerungsbedingungen sowie den als Anlage „1“ des Kaufvertrages beigefügten Text in den notariellen Vertragstext mit einbezogen. Danach ist nach Anlage „1“ zum Kaufvertrag der Verkauf erfolgt „so wie das Objekt steht und liegt“ und sind durch die Einbeziehung von Ziffer 8 der Versteigerungsbedingungen alle Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstückes oder des Gebäudes ausgeschlossen worden.

Gemäß § 444 BGB kann sich die Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nur dann nicht berufen, wenn er den Mangel absichtlich verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs greift ein Haftungsausschluss aber auch dann nicht ein, wenn die Parteien des Vertrages eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart haben (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) und diese vereinbarte Beschaffenheit fehlt (BGHZ 170, 86; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage 2010 § 434 Rn. 13). Dies wird damit begründet, dass ein Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern nur für solche Mängel gelten kann, die darin bestehen, dass die Sache sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) bzw. sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).

(a)

Die Vertragsparteien haben hier keine bestimmte Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) vereinbart.

Beschaffenheit ist mit dem tatsächlichen Zustand der Sache gleich zu setzen. Das umfasst die der Sache anhaftende Eigenschaften, z. B. neu oder gebraucht, Größe, Gewicht usw.). Darunter fällt also jede Eigenschaft und jeder der Sache anhaftende tatsächliche, wirtschaftliche oder rechtliche Umstand. Vereinbart ist die Beschaffenheit, wenn der Inhalt des Kaufvertrages von vornherein oder nachträglich die Pflicht des Verkäufers bestimmt, die gekaufte Sache in dem Zustand zu übereignen und zu übergeben, wie ihre Beschaffenheit im Vertrag festgelegt ist (Palandt/Weidenkaff, a.a.O. Rn. 14, 15).

Der Inhalt des Kaufvertrages bestimmt eine solche Pflicht der Klägerin nicht.

Wie bereits aus der Anlage „1“ zum Kaufvertrag ersichtlich, ist der Verkauf erfolgt, so wie das Objekt steht und liegt. Eine Vereinbarung einer Beschaffenheit liegt darin gerade nicht. Vereinbarungen oder Angaben über die Beschaffenheit ergeben sich im Ergebnis auch nicht aus dem Inhalt des Exposé aus dem Auktionskataloges für die Auktion vom 21. November 2007 (Blatt 21 der Akte) sowie aus der Objektbeschreibung zur Katalog-Nr. 36 mit dem Stand 22. Oktober 2007 (Blatt 22, 23 der Akte). Die darin getätigten Angaben und Beschreibungen stellen keine Beschaffenheitsvereinbarungen dar.

Im Einzelnen gilt:

Entgegen dem Vorbringen der Beklagten ist eine bestimmte Form der Erschließung des Versteigerungsgegenstandes nicht als Beschaffenheit vereinbart worden. Dem Exposé lässt sich zur Erschließung keine inhaltliche Angabe entnehmen. Aus der Objektbeschreibung folgen zur Erschließung lediglich die Angaben: „ Wasser, Strom, Telefon, Klärgrube“. Über den Zustand dieser Erschließungen sowie über ihre Tauglichkeit, in tatsächlicher wie in rechtlicher Hinsicht, folgt aus diesen Angaben jedoch nichts. Bereits Einzelheiten zur Erschließung lassen sich darüber nicht entnehmen. Vielmehr erfolgt unter dem Punkt „Erschließung“ lediglich ein Verweis auf die Behörde VG „ L… B…“ unter Angabe einer Telefon- und Faxnummer. Insoweit ist also nur ein Verweis an eine dritte Stelle aufgenommen worden, die vor dem Zuschlag um Auskunft über den Zustand der Erschließungen ersucht werden konnte. Dass der Kläger keine eigenen Angaben über den Zustand der Erschließungen tätigen wollte, folgt auch aus dem unter der Rubrik „Erschließungen“ angefügten Hinweis, dass die Funktionsfähigkeit der Anlagen vom Auktionshaus nicht geklärt werden konnten.

Dies berücksichtigend kann allein aus der getätigten Angabe „Klärgrube“ auch nicht entnommen werden, dass diese Klärgrube noch rechtlich und oder tatsächlich funktionsfähig war oder ist. Die Objektbeschreibung beruhte zudem auf dem Stand 22. Oktober 2007, hinsichtlich der Position Klärgrube enthält sie keinerlei Angaben - auch bezogen auf die Zukunft - über die Nutzbarkeit bzw. die Dauer der Nutzbarkeit der Klärgrube. Des weiteren lässt sich daraus auch keine Beschaffenheitsangabe entnehmen, dass diese Klärgrube den Erwerber des Grundstückes von einem möglichen Anschlusszwang an ein Abwassersystem befreit, das aus der angegebenen Entfernung des Grundstückes zum Zentrum mit ca. 500 m durchaus in dieser Entfernung vom Grundstück entfernt liegen könnte.

Auch zur Dachkonstruktion des Gebäudes enthält weder das Exposé noch die Objektbeschreibung eine Beschaffenheitsangabe. Der Objektbeschreibung kann lediglich entnommen werden, dass für die Dacheindeckung teilweise Asbestschiefer verwendet worden ist. Daraus ergibt sich aber keine Angabe über die Funktionsfähigkeit des Daches. Soweit in der Zusammenfassung innerhalb der Objektbeschreibung ausgeführt wird, die Dach-Holzkonstruktion befinde sich in einem optisch guten Zustand, vereinzelt seien kleinere Undichtigkeiten an der Eindeckung erkennbar, ist darin bereits die Einschränkung erkennbar, dass diese Einschätzung allein auf einer optischen Prüfung beruht. Die Undichtigkeiten sind zudem weder nach Art, Lage und Bedeutung näher beschrieben worden. Zudem werden die vorbezeichneten Angaben weiter relativiert durch die zusammenfassende Bewertung in der Objektbeschreibung, „insgesamt befindet sich das Objekt in einem all umfassenden sanierungs- und modernisierungsbedürftigen Zustand“, die sich insoweit deckt mit der Angabe im Exposé „insg. sanierungs- und modernisierungsbedürftiger Zustand“. Aus diesen Angaben lässt sich ein Vorbehalt seitens des Klägers als Veräußerer entnehmen, dass für alle Baulichkeiten auf dem Grundstück - darunter fallen auch die Neben- und Stallgebäude - Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten erforderlich werden. Eine Beschränkung dieses Erfordernisses auf bestimmte Positionen ist dadurch gerade nicht erfolgt.

Beschaffenheitsvereinbarungen liegen auch nicht für die von den Beklagten geltend gemachten Positionen der Holzfenster, des Zustandes der Elektroanlagen, der Heizung und des Schweinestalles vor. All diese Positionen sind auch von dem Vorbehalt des „all umfassenden sanierungs- und modernisierungsbedürftigen Zustandes“ umfasst. Die vorhandenen Fenster werden zudem als erneuerungsbedürftig eingeschätzt. Hinsichtlich der Position Heizung kann der Objektbeschreibung lediglich entnommen werden, dass ehemals eine Ofenheizung bestand, und im ersten Obergeschoss ein Kachelumluftofen vorhanden ist. Über die Funktionsfähigkeit (noch) vorhandener Anlagen ergibt sich daraus aber nichts. Bezüglich der Position „Elektro“ erfolgt nur die Angabe veraltet.

Zur Fassade ist in der Objektbeschreibung ausdrücklich angegeben worden, dass sie teilweise Zementasbestschiefer aufweist. Mithin kann auch eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich einer asbestfreien Fassade nicht angenommen werden kann.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung besteht auch nicht über die Ausstattung des Gebäudes mit Sanitäranlagen, insbesondere nicht über die Anzahl, Lage und Art von Innen-WC oder Außen-WC. Der Senat hat in diesem Zusammenhang berücksichtigt, dass im ersten Exposé zur Auktion am 1. März 2007 zur Sanitärausstattung angegeben worden ist: „einfache Sanitärausstattung, Wohnung im DG mit Wannenbad und WC, sonst nur Podest-Toiletten“, im Exposé der Versteigerung am 21. November 2007 dagegen die Angabe vorhanden ist: „WE mit Wannenbad und WC. WE im EG nur mit Podest-WC“. Insoweit stimmen die Angaben nicht überein. In der Objektbeschreibung mit Stand 22. Oktober 2007 ist zum Punkt „Sanitär“ ausgeführt, dass alle Wohnungen über Innen-WC verfügen, nur die Wohnung im EG ist mit einem Podest-WC ausgestattet.

Aber unabhängig davon, wie im verfahrensgegenständlichen Objekt sich der Grad der Ausstattung der einzelnen Wohneinheiten mit Innen-WC oder Podest-WC darstellt, enthalten die Angaben zu den Sanitäreinrichtungen im Exposé vom 21. November 2007 und in der Objektbeschreibung mit Stand 22. Oktober 2007 keine Vereinbarung der Beschaffenheit. Denn für die Beantwortung der Frage, ob bei der Einschätzung der Baulichkeiten die Angaben zu den einzelnen Positionen als Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit aufzufassen ist, sind nicht nur die dort getätigten Angaben, sondern auch der Inhalt des gesamten Vertrages zu berücksichtigen. Daraus folgt hier, dass ein Erwerber im Zeitpunkt des Zuschlags nicht davon ausgehen konnte, dass das ca. 150 Jahren alte Gebäude in seinem sanierungs- und modernisierungsbedürftigen Zustand über Sanitäreinrichtungen verfügt, die sich ohne einen grundlegenden Umbau des alten Systems nutzen lassen. Dies gilt sowohl für die Art der Ausstattung der Sanitärräume nebst Sanitäranlagen als auch für die im Haus verbauten Zu- und Abwasserleitungen zu den Sanitäranlagen.

Mithin liegt eine Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht vor.

(b)

Aus dem vorgenannten folgt im übrigen, dass der Kläger auch keine Beschaffenheitsgarantie über den Zustand der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude übernommen hat.

(c)

Auch ein arglistiges Verschweigen seitens des Klägers gegenüber der Beklagten zu 1. über Mängel am Kaufgegenstand steht nicht fest.

Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er einen offenbarungspflichtigen Mangel oder die ihn begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält und er weiß oder damit rechnet oder billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Aufklärung über diesen Mangel den Kaufvertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGHZ 63, 382; BGH NJW 2006, 2839; BGH NJW 2007, 835; Palandt/Weidenkaff, a.a.0. § 442 Rn. 18 und § 444 Rn. 11). Fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers vom Mangel genügt für Arglist dagegen nicht (vgl. BGH NJW 2004, 1032; Palandt/Weidenkaff a.a.0. § 444 Rn. 11). Eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht für alle wesentlichen Mängel der Kaufsache, die für den Vertragsweg von erkennbar erheblicher Bedeutung sind. Ein Handeln in betrügerischer Absicht ist zu den Arglistvorwurf dabei nicht erforderlich. Eine Verhaltensweise, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „für Möglichhaltens“ und „in Kaufnehmens“ reduziert ist – in diesem Sinne also Erklärungen „ins Blaue hinein“ abgibt – und mit dem kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss, genügt (vgl. BGH NJW 2006, 2839, 2840).

Von diesen Grundsätzen ausgehend ist Arglist im vorliegenden Falle zu verneinen. Vor dem Hintergrund des bereits ausgeführten unsanierten Zustandes und des Alters des Hauptgebäudes bzw. der Nebengebäude, der relativ geringen Höhe des Mindestgebotes von 15.000 € - zugleich neben den Gebäuden auch für das ca. 4.592 m² große Grundstück - sowie unter Beachtung der Angaben im Exposé und der Objektbeschreibung fehlen jegliche Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger - selbst wenn er die von den Beklagten als Mängel bezeichneten Positionen gekannt haben sollte - gewusst hat oder damit gerechnet und billigend in Kauf genommen hat, dass der Käufer diese Mängel nicht kennt und bei Aufklärung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte.

Davon ausgehend bestand auch keine Verpflichtung des Klägers als Verkäufer ungefragt auf etwaigen Schwarzschimmel im ersten Obergeschoss des Gebäudes hinzuweisen, da der Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits nach der Verkehrsanschauung das Vorhandensein von Feuchtigkeitsschäden, insbesondere von Schimmel, geradezu indizierte. So wird etwa zum Zustand des Daches lediglich auf eine „optisch guten Zustand“ abgestellt mit vereinzelt kleineren Undichtigkeiten in der Eindeckung. Daraus und dem Hinweis auf den schlechten Zustand der Fenster ergeben sich keine Angaben, dass das Gebäude etwa vor dem Eindringen von Kälte oder Feuchtigkeit effektiv geschützt war.

(5)

Der Vertrag ist auch nicht gem. § 142 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen. Aus dem Vorgenannten ergibt sich kein Anhaltspunkt für eine arglistige Täuschung (§ 123 BGB) der Beklagten zu 1. durch den Kläger.

(6)

Der Beklagte zu 2. haftet aus Schuldbeitritt. Ausweislich des notariellen Kaufvertrages vom 21. November 2007 ist er unter „E. Erwerber“ als „Garantiegeber“ bezeichnet worden, der dafür einstehen will, dass der Erwerber, die Beklagte zu 1., seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Vertrag nachkommt. Der Beklagte zu 2. ist diesen Zahlungsverpflichtungen im eigenen Namen als Gesamtschuldner beigetreten.

b.

Klageantrag zu Ziffer 2.

Der Kläger hat gegen die Beklagte zu 1. einen Anspruch auf Abgabe einer Vollmachtserteilung in notariell beurkundeter Form mit dem im Übrigen im Antrag enthaltenen Inhalt.

Ein Rechtsschutzbedürfnis für diesen Antrag besteht. Der Kläger hat im Termin zur mündlichen Verhandlung klargestellt, dass der Klageantrag so zu verstehen sei, dass die Vollmachtserteilung in notariell beurkundeter Form begehrt werde, um entsprechende Nachweise gegenüber dem Grundbuch führen zu können. Der Anspruch des Klägers folgt aus dem notariellen Kaufvertrag bzw. aus der Vollmachtserteilung der Beklagten vom 20. November 2007.

c.

Klageantrag zu Ziffer 3.

Die Klage ist begründet. Die mit dem Klageantrag begehrte Feststellung war gem. § 256, 756 ZPO zu treffen. Die Beklagte zu 1. wurde unstreitig nach Fälligkeit gemahnt, den Kaufpreis zu zahlen und das Grundstück zu übernehmen.

3.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs. 1, § 100 Abs. 4 ZPO sowie auf § 708 Nr. 11, 711 Satz und 2, § 709 Satz 2 ZPO.

4.

Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.