Bebauungsplan; Normenkontrolle; städtebauliche Erforderlichkeit; Abwägungsgebot; Festsetzung mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastender Flächen; Sicherung der Erschließung; Privatstraße

Der Normenkontrollantrag wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Antragsteller darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Antragsgegner vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Normenkontrollantrag richtet sich gegen den Bebauungsplan XIV-207 a für die Grundstücke Andreas-Hermes-Siedlung Nr. 2 - 9 und Klein-Ziethener Weg 3, 5 und 9 sowie einen Teilabschnitt des Klein-Ziethener Weges im Bezirk Neukölln, Ortsteil Rudow.

Der Bebauungsplan umfasst im Wesentlichen die gleichzeitig mit dem benachbarten Andreas-Hermes-Hof zur Internationalen Bauausstellung 1957 als Mustersiedlung angelegte Andreas-Hermes-Siedlung. Die Siedlung bestand anfänglich aus zehn Grundstücken, die als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen konzipiert waren und beidseits der sie von Norden nach Süden durchquerenden Privatstraße „Andreas-Hermes-Siedlung“ mit typengleichen, gleichmäßig angeordneten eingeschossigen Wohngebäuden bebaut wurden. Bereits während der Aufstellung des Bebauungsplans wurden mehrere Grundstücke geteilt und im rückwärtigen Bereich aufgrund von Baugenehmigungen nach § 33 BauGB mit weiteren Wohnhäusern bebaut.

Das Eigentum an der Straße „Andreas-Hermes-Siedlung“ war 1958 von der Deutschen Bauernsiedlung GmbH auf die damaligen Eigentümer der Siedlungsgrundstücke als Teilhaber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen worden. Die spätere Teilung und Veräußerung einzelner Grundstücke blieb auf die Zusammensetzung der Gesellschaft ohne Einfluss. Bei Aufstellung des Bebauungsplans waren die 20 ursprünglichen Eigentümer unverändert im Grundbuch eingetragen, obwohl bereits die Mehrzahl von ihnen verstorben war. Eine Auseinandersetzung der Gesellschaft war bis dahin nicht erfolgt.

Der Antragsgegner hat den Bebauungsplan u.a. mit dem Ziel begründet, die Voraussetzungen zur Bewahrung des typischen Erscheinungs- und Ortsbildes und der charakteristischen Siedlungsstruktur der Andreas-Hermes-Siedlung zu schaffen und im Einklang mit diesen Zielen eine geordnete städtebauliche Entwicklung dieses Bereichs durch eine Steuerung der künftigen baulichen Entwicklung sicherzustellen. Eine verbindliche Bauleitplanung sei erforderlich gewesen, weil das Gebiet im Baunutzungsplan 1960 als Nichtbaugebiet ausgewiesen gewesen sei. Mit der Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB sei eine koordinierte und geordnete städtebauliche Entwicklung in der Zukunft nicht gewährleistet gewesen.

Das Aufstellungsverfahren wurde durch den Beschluss vom 19. September 1989, bekannt gemacht im Amtsblatt für Berlin vom 30. März 1990 (S. 605), zur Aufstellung des Bebauungsplans XIV-207 eingeleitet, der auch die Siedlung am Rhodeländerweg umfassen sollte. Nach frühzeitiger Bürgerbeteiligung im Jahre 1989 und öffentlicher Auslegung des Planentwurfs in den Jahren 1991 und 1993 teilte der Antragsgegner das Plangebiet durch Beschluss vom 20. Februar 1998 (ABl. S. 763) in zwei Gebiete. In dem die Andreas-Hermes-Siedlung betreffenden Verfahren XIV-207 a wurde der Planentwurf im März/April 1998 und – nach einer Beanstandung durch die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr mit Schreiben vom 3. Dezember 1999 – erneut im Juni/Juli 2001 öffentlich ausgelegt. Da der Plan sodann ein weiteres Mal geändert wurde, erhielten die betroffenen Eigentümer im März 2004 nochmals Gelegenheit zur Stellungnahme. Am 9. Mai 2006 setzte das Bezirksamt Neukölln den Bebauungsplan durch eine am 3. Juni 2006 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (S. 464) bekannt gemachte Rechtsverordnung fest.

Der Bebauungsplan weist die Andreas-Hermes-Siedlung als allgemeines Wohngebiet aus. In der textlichen Festsetzung Nr. 1 wird bestimmt, dass die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Planes sind. Die überbaubaren Grundstücksflächen (und damit die Lage und zulässige Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen) werden durch Baugrenzen in Form von Baufenstern vorgegeben, wobei in dem von der Straße „Andreas-Hermes-Siedlung“ aus gesehen rückwärtigen Bereich der ursprünglichen Siedlungsgrundstücke jeweils ein zweites Baufenster ausgewiesen wird. Durch die textliche Festsetzung Nr. 4 wird die maximale Traufhöhe der Gebäude geregelt. Die als private Verkehrsfläche gekennzeichnete Fläche der Straße „Andreas-Hermes-Siedlung“ wird als mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Fläche dargestellt. Nr. 2 der textlichen Festsetzungen ordnet ergänzend die Belastung mit einem Geh- und Fahrrecht zu Gunsten der Benutzer und Besucher und mit einem Leitungsrecht zu Gunsten der Benutzer der Grundstücke im allgemeinen Wohngebiet sowie der zuständigen Unternehmensträger an. Unter Nr. 5 der textlichen Festsetzungen wird angeordnet, dass im allgemeinen Wohngebiet eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen ist und die Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen unzulässig sind.

Der Antragsteller hat den Normenkontrollantrag am 20. Mai 2008 gestellt. Er war zunächst Mieter des im Geltungsbereich des Bebauungsplans belegenen, mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks A... und nutzt es inzwischen aufgrund eines Überlassungsvertrags vom 16. Juni 2005, den er mit den Erwerbern des Grundstücks abgeschlossen hat, die für ihn als Treuhänder auftreten. Der Vertrag weist ihm das uneingeschränkte Nutzungsrecht zu und verpflichtet ihn zur Tragung aller Lasten sowie zur Erstattung der Finanzierungskosten. Nach dem Vertrag steht ihm ein durch eine am 22. Juni 2005 eingetragene Vormerkung gesicherter Eigentumsübertragungsanspruch zu, sobald das von den Erwerbern aufgenommene Kaufdarlehen getilgt ist.

Zur Begründung des Normenkontrollantrags macht der Antragsteller im Wesentlichen geltend, die vom Antragsgegner vorgenommene Abwägung habe bereits hinsichtlich der Planungsziele keinen Bestand, da die Bauleitplanung für die städtebauliche Entwicklung nicht erforderlich und objektiv nicht geboten sei. Die Vorschrift des § 34 BauGB biete hinreichend Gewähr für die Erteilung von Baugenehmigungen unter Erschließungsvorbehalt, zumal nur noch vier Grundstücke für eine Teilung zur Verfügung stünden. Einer Zersiedlung der unbebauten Flächen ringsum könne bereits durch Anwendung des § 35 BauGB vorgebeugt werden. Ferner seien die Planungsziele in sich widersprüchlich: Der Plan sehe einerseits vor, dass weitere Baugenehmigungen im Falle von Grundstücksteilungen erteilt werden dürfen. Andererseits solle das städtebauliche Erscheinungsbild der Andreas-Hermes-Siedlung gewahrt werden. Es sei zudem widersprüchlich, dass die optische und nutzungsbedingte Einheit zwischen dem Andreas-Hermes-Hof und der Siedlung untergraben werde. Als einzig erkennbare Intention bleibe das Ziel, eine Rechtsgrundlage für einschneidende Maßnahmen zugunsten öffentlicher Versorgungsunternehmen zu schaffen. Dies sei aber weder notwendig noch verhältnismäßig, da die zu erwartenden Maßnahmen zu erheblichem und geradezu existenzgefährdendem Aufwand für die Eigentümer führen würden. Zudem seien diese Ziele nicht offengelegt und demzufolge nicht gebührend in die Abwägung eingestellt worden.

In die Abwägung sei ferner nicht eingestellt worden, dass es für die Eigentümer einen erheblichen Nachteil darstelle, ihre Grundstücke nicht mehr als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle oder Gartenbaubetrieb betreiben zu dürfen. Die Planbegründung gebe zum Hintergrund der Neubestimmung des Gebietscharakters nur den Hinweis, dass die Siedlungsgrundstücke heute nicht mehr als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen genutzt würden und auch in Zukunft nicht mit einer Wiedernutzung in dieser Richtung gerechnet werden könne. Diese Feststellung sei aber zumindest hinsichtlich des Antragstellers unrichtig, zumal er in Zukunft eine noch verstärkte Nutzung in dieser Richtung nicht ausgeschlossen wissen wolle. Mit seinem Einwand sei er nicht präkludiert, da er angesichts des Ziels, den Charakter der Siedlung zu erhalten, nicht damit gerechnet habe, dass ihm das Recht auf Bestandsschutz genommen werden solle.

Der Antragsgegner habe in der Abwägung die bestehende Erschließungssituation nicht hinreichend berücksichtigt. Die Siedler hätten die Erschließung auf eigene Kosten durchgeführt. Die Privatstraße „Andreas-Hermes-Siedlung“ sei von der aus den ursprünglichen Siedlern bestehenden Gesamthandsgemeinschaft angelegt worden. Ferner sei über eine Wasserinteressengemeinschaft die Wasserleitung zum Anschluss der Siedlung sowie des Andreas-Hermes-Hofes an das öffentliche Leitungsnetz finanziert worden. Die Erschließung funktioniere seit fünf Jahrzehnten reibungslos. Neue Eigentümer würden unproblematisch in die bestehenden Verträge integriert bzw. hätten sich eigenständig neue Lösungen geschaffen. Die möglichen Beeinträchtigungen der so geschaffenen Erschließung seien in der Abwägung nicht bedacht worden. Seit einigen Monaten übten die Berliner Wasserbetriebe zunehmend Druck auf die Mitglieder der Wassergemeinschaft zum Abschluss eigener Wasserverträge aus. Dies hätte zur Folge, dass neue Wasseranschlüsse gelegt werden müssten und von den Siedlern zu zahlen wären, obwohl sie bereits über eine ausreichende Leitung verfügten. Die Folge des Bebauungsplanes sei, dass Leitungsrechte zu Gunsten der Versorgungsunternehmen eingetragen würden und die begünstigten Unternehmen dann sehr leicht die Neuorganisation der Ver- und Entsorgung durchsetzen könnten. Dies führe dazu, dass der Andreas-Hermes-Hof die bereits bestehenden privaten Leitungen allein weiterbetreiben und unterhalten müsste bzw. möglicherweise von den Bewohnern der Andreas-Hermes-Siedlung beanspruchen könnte, die gemeinsam angelegten Leitungen weiter zu finanzieren. Zwar werde in der Planbegründung betont, dass es eine rein privatrechtliche Angelegenheit sei, wie die Bewohner des Plangebietes Wegenutzung und Wasserversorgung geregelt hätten. Bei der Abwägung hätten diese privatrechtlichen Regelungen jedoch kein Gewicht erhalten. Die vorgesehenen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte seien überflüssig und weder durch ein konkretes Planbedürfnis gerechtfertigt noch unter einem anderen Gesichtspunkt verhältnismäßig.

Schließlich wendet sich der Antragsteller gegen das durch den Bebauungsplan ermöglichte Ausmaß der Verdichtung. Es sei mit einer Siedlung mit Gartenstruktur unvereinbar, dass auf jedem der verbliebenen teilbaren Grundstücke Doppelhäuser gebaut werden können. Dies sei sowohl für die Infrastruktur als auch den laut Planbegründung bewahrenswerten Charakter der Siedlung schädlich.

Der Antragsteller beantragt,

den durch Rechtsverordnung vom 9. Mai 2006, veröffentlicht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 3. Juni 2006 (GVBl. S. 464), festgesetzten Bebauungsplan XIV-207 a für die Grundstücke Andreas-Hermes-Siedlung Nr. 2 - 9 und Klein-Ziethener Weg 3, 5 und 9 sowie einen Teilabschnitt des Klein-Ziethener Weges im Bezirk Neukölln, Ortsteil Rudow, für unwirksam zu erklären.

Der Antragsgegner beantragt,

den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.

Es sei nicht richtig, dass für die zweite Baureihe Baugenehmigungen gemäß § 34 BauGB hätten erteilt werden können, denn die Bebauung habe jeweils aus einem Wohngebäude und im hinteren Bereich aus Nutzgärten bestanden. Die Baugenehmigungen für die Wohngebäude in der zweiten Reihe seien gemäß § 33 BauGB in Bezug auf die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt worden. Das zu bewahrende Ortsbild werde im Bebauungsplan vor allem in der zeit- und typengleichen eingeschossigen Bebauung und der daraus resultierenden aufgelockerten Siedlungsstruktur mit einer geringen grundstücksbezogenen Flächenbeanspruchung und Versiegelung sowie einem behutsamen Übergang von den bebauten Flächen zum offenen Landschaftsbereich gesehen. Hieraus resultierten die Festsetzungen zur Lage und Größe der überbaubaren Grundstücksflächen, ferner seien deshalb nur Einzel- und Doppelhäuser in offener Bauweise mit einer Traufhöhe von bis zu 4 m zugelassen worden. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets begründe sich hauptsächlich aus der Bestandssituation. Sämtliche Grundstücke im Geltungsbereich seien nur noch wohngenutzt gewesen. Zudem sei die Festsetzung auf die veränderten gesellschaftlichen Bedingungen zurückzuführen. Landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und große Nutzgärten seien nicht mehr in dem Maße nachgefragt wie in der Nachkriegszeit, insbesondere nicht am Ort der Andreas-Hermes-Siedlung. Die Ausweisung eines Kleinsiedlungsgebiets wäre an den Belangen der ansässigen Eigentümer sowie der Nachfrage nach Bauland vorbeigegangen. Die Festsetzung des Leitungsrechts in der Verkehrsfläche der Andreas-Hermes-Siedlung sichere die Möglichkeit der Erschließung über diese Fläche. Dies sei notwendig, da nicht alle angrenzenden Eigentümer auch Eigentümer der Straße seien und somit nicht automatisch über diese Fläche verfügten. Zwar seien im Rahmen der Kaufverträge Klauseln aufgenommen worden, wonach die Miteigentumsanteile der Straße mit veräußert werden sollten. Dies habe sich jedoch nicht in einer rechtlich eindeutigen Situation niedergeschlagen. Die Festsetzung stelle dabei keinen Zwang dar, die Erschließung über diese Fläche zu regeln, insofern entstünden keine zusätzlichen Kosten. Sofern eine Erschließung bereits vorhanden sei, begründe der Bebauungsplan eindeutig keinen neuerlichen Anschlusszwang. Es möge richtig sein, dass bisher immer noch Lösungen zur Erschließung gefunden worden seien. Ob sie auch in Zukunft noch den Idealzustand darstellten, sei dagegen nicht eindeutig zu beantworten. So sei auch nicht klar, ob an die vorhandenen Leitungen in ihrer Dimensionierung weitere Baugrundstücke angeschlossen werden könnten. Der Bebauungsplan ermöglichte daher auch eine Neuordnung der Erschließungssituation.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Streitakte und die beigezogenen Aufstellungsvorgänge des Bebauungsplans Bezug genommen.

Der Normenkontrollantrag bleibt ohne Erfolg.

I.

Der Antrag ist zulässig.

Die gemäß § 195 Abs. 7 VwGO noch geltende zweijährige Antragsfrist nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO in der bis 31. Dezember 2006 geltenden Fassung (Bekanntmachung vom 19. März 1991, BGBl. I S. 686, zuletzt geändert durch Art. 9 des Gesetzes vom 9. Dezember 2006, BGBl. I S. 2833) ist gewahrt.

Der Antragsteller ist im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Eine Verletzung eigener Rechte durch nachteilige Festsetzungen des Bebauungsplans ist bereits deshalb möglich, weil er auf dem im Geltungsbereich des Planes gelegenen Grundstück A... wohnt und aufgrund des mit den Erwerbern dieses Grundstücks abgeschlossenen Überlassungsvertrages nutzungsberechtigt ist (vgl. Urteil des Senats vom 28. Mai 2009 – OVG 2 A 14.08 –, m.w.N.).

II.

Der Normenkontrollantrag ist jedoch nicht begründet. Der Bebauungsplan ist nicht wegen formeller oder materieller Fehler unwirksam.

1. Die Einwände des Antragstellers hinsichtlich der Planungsziele sind weder unter dem Gesichtspunkt der städtebaulichen Erforderlichkeit der Planung (§ 1 Abs. 3 BauGB) noch im Hinblick auf das Gebot der gerechten Abwägung der durch die Planung berührten Belange (§ 1 Abs. 7 BauGB bzw. § 1 Abs. 6 BauGB in der hier nach § 233 Abs. 1 Satz 1 BauGB grundsätzlich maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986, BGBl. I S. 2253, nachfolgend: BauGB a.F.) begründet.

a) Nach § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Was im Sinne dieser Bestimmung erforderlich ist, bestimmt sich nach der jeweiligen planerischen Konzeption der Gemeinde. Welche Ziele sich die Gemeinde in der Bauleitplanung setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die bauleitplanerischen Regelungen in den gesetzlichen Grenzen zu treffen, die ihrer städtebaulichen Ordnungsvorstellung entsprechen. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB sind nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15.99 –, NVwZ 1999, S. 1338 f. m.w.N.). Die Entscheidung des Plangebers, ob und inwieweit sich die für eine Planung angeführten städtebaulichen Gründe gegenüber anderen Belangen durchsetzen, betrifft dagegen nicht die städtebauliche Erforderlichkeit der Planung (§ 1 Abs. 3 BauGB), sondern ist am Maßstab des Abwägungsgebots (§ 1 Abs. 7 BauGB bzw. § 1 Abs. 6 BauGB a.F.) zu beurteilen.

Hieran gemessen vermag der Einwand des Antragstellers, die angestrebte bauliche Verdichtung hätte auch über Baugenehmigungen nach § 34 BauGB geregelt werden können, die städtebauliche Erforderlichkeit des Bebauungsplans nicht infrage zu stellen. So ist die Gemeinde in bebauten Gebieten schon grundsätzlich nicht gehalten, die weitere bauliche Entwicklung allein den rechtlichen Vorgaben des § 34 BauGB zu überlassen. Sie darf eine vorhandene Bebauung selbst dann durch eine verbindliche Bauleitplanung überplanen, wenn es ihr lediglich darum geht, ein faktisches Baugebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB rechtlich zu ordnen und damit städtebaulich festzuschreiben (BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – 4 NB 1.96 –, BRS 58 Nr. 1). Im vorliegenden Fall soll der Bebauungsplan eine weitere Bebauung der ursprünglich als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen konzipierten und entsprechend großen Grundstücke mit Wohnhäusern ermöglichen und dabei eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherstellen. Die angestrebte bauliche Verdichtung hätte aber auf der Grundlage des § 34 BauGB nicht zugelassen werden können, denn die Grundstücke waren bisher nur in dem von der Straße „Andreas-Hermes-Siedlung“ aus gesehen vorderen Bereich bebaut, während der hintere Grundstücksteil nicht mit Wohnhäusern bebaut war. Eine Bebauung in der „zweiten Reihe“ hätte sich demnach nicht gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung eingefügt. Der Erforderlichkeit des Bebauungsplans kann auch nicht entgegengehalten werden, inzwischen stünden nur noch vier Grundstücke für eine Teilung und Bebauung im rückwärtigen Bereich zur Verfügung, denn diese Situation beruht gerade auf dem Bebauungsplan, da für die zwischenzeitlich im rückwärtigen Grundstücksteil errichteten Gebäude Baugenehmigungen nach § 33 BauGB im Vorgriff auf die beabsichtigten Festsetzungen des Planes erteilt wurden.

Ebenso wenig ist dem Antragsteller darin zu folgen, dass das Ziel, die bauliche Verdichtung innerhalb der Siedlung zu ermöglichen und einer Zersiedelung der unbebauten Flächen ringsum vorzubeugen, auch ohne den Bebauungsplan auf der Grundlage des § 35 BauGB hätte erreicht werden können. Der Antragsteller legt insoweit ein zu enges Verständnis des Grundsatzes des Vorrangs der Innenentwicklung vor einer weiteren Inanspruchnahme des Außenbereichs zugrunde, denn es geht dabei nicht lediglich um die Verhinderung einer gemäß § 35 BauGB unzulässigen Bebauung des Außenbereichs, sondern vor allem darum, eine weitere Inanspruchnahme des Außenbereichs durch Ausweisung neuer Baugebiete zu vermeiden oder zu minimieren.

Auch der weitere Einwand, die Planungsziele widersprächen einander und die Abwägung habe bereits hinsichtlich dieser Ziele keinen Bestand, vermag nicht zu überzeugen. Die Absicht des Plangebers, das Erscheinungsbild der Andreas-Hermes-Siedlung zu wahren, steht nicht im Widerspruch zu dem Vorhaben, dort eine weitere bauliche Verdichtung zuzulassen. Der Plangeber strebt vielmehr an, beides miteinander zu vereinbaren, indem er dem wachsenden Bedürfnis nach zusätzlicher Bebaubarkeit der Grundstücke durch die Möglichkeit einer Bebauung in zweiter Reihe Rechnung trägt, aber gleichzeitig Regelungen zu Anordnung und Gestaltung der Baukörper trifft, um das typische Erscheinungsbild der Siedlung zu bewahren. Diese Absicht kommt in der zusammenfassenden Bestimmung des Planungsziels zum Ausdruck, das Erscheinungs- bzw. Ortsbild der Andreas-Hermes-Siedlung unter Berücksichtigung heutiger Nutzungsanforderungen nachhaltig zu sichern (S. 7 der Planbegründung).

b) Ebenso wenig lässt sich im Hinblick auf die verfolgten Planungsziele ein Abwägungsfehler feststellen. Das Abwägungsgebot verpflichtet den Plangeber, bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet (vgl.BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 –, BVerwGE 34, 301, 309).

Dass der Ausgleich zwischen dem Interesse, das Erscheinungsbild der Siedlung zu erhalten, und dem Interesse, entsprechend den aktuellen Nutzungsanforderungen eine dichtere bauliche Nutzung des Gebiets zuzulassen, in einer das objektive Gewicht der in die Abwägung eingestellten Belange unverhältnismäßig beschränkenden Weise vorgenommen oder die Bedeutung dieser Belange verkannt worden wäre, ist nicht ersichtlich. Wie der Plangeber in der Planbegründung (vgl. S. 7) und im gerichtlichen Verfahren dargelegt hat, soll die angestrebte geordnete städtebauliche Entwicklung ebenso wie die erwünschte Erhaltung der Siedlungsstruktur durch die Anordnung der überbaubaren Grundstücksflächen mit Blick auf die bestehenden Gebäude sowie durch die Begrenzung des Maßes der baulichen Nutzung, etwa über eine Begrenzung der Traufhöhe, gewährleistet werden (vgl. dazu auch Ziff. 2.3.1 und 2.3.2 der Planbegründung). Dass die getroffenen Festsetzungen hierzu ungeeignet wären, ist nicht zu erkennen.

Nicht nachvollziehbar ist weiter der Einwand des Antragstellers, es sei widersprüchlich, die bauliche Entwicklung der Andreas-Hermes-Siedlung nicht in einem einheitlichen, auch den Andreas-Hermes-Hof umfassenden Bebauungsplan zu regeln, da ansonsten die bestehende optische und nutzungsbedingte Einheit untergraben würde. Auch insoweit ist unter Berücksichtigung des der Gemeinde zustehenden planerischen Ermessens kein Abwägungsfehler ersichtlich. Vielmehr weisen der Hof und die Siedlung bereits von ihrer Nutzungsart und Lage einen unterschiedlichen Gebietscharakter auf. Dies durfte der Antragsgegner zum Anlass für eine auf die Siedlung beschränkte Überplanung nehmen. Ferner besteht zwischen dem Hof und der Siedlung keine Nutzungseinheit in dem Sinne, dass Flächen der Siedlung ebenso von dem Hof genutzt würden, so dass auch aus diesem Grund eine einheitliche Planung nicht geboten war.

2. Die Ausweisung der Privatstraße „Andreas-Hermes-Siedlung“ als mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Fläche ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

a) Die rechtliche Grundlage dieser Festsetzung findet sich in § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinde hierdurch zur Festsetzung von Flächen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu Gunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belasten sind. Zur späteren Realisierung dieser Festsetzung bedarf es entweder einer Einigung mit dem Grundstückseigentümer oder einer Enteignung. Die Festsetzung begründet die dort genannten Rechte nicht selbst und bewirkt deshalb unmittelbar noch keine Duldungspflichten des Grundstückseigentümers, sondern schafft erst eine Voraussetzung, um das Grundstück zur Begründung eines solchen Rechts notfalls im Enteignungswege in Anspruch nehmen zu können (vgl. § 85 Abs. 1 Nr. 1, § 86 Abs. 1 Nr. 1, § 87 BauGB). Dies kann durch die zwangsweise Eintragung einer Dienstbarkeit geschehen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987 – 4 NB 2.87 –, NVwZ 1988, 822; Beschluss vom 2. November 1998 – 4 BN 49.98 –, NVwZ 1999, 296). Unmittelbar bewirkt die Festsetzung lediglich, dass das Grundstück nicht in einer Weise, z.B. durch Errichtung von baulichen Anlagen, genutzt werden darf, die die geplante Ausübung des noch zu begründenden Rechts behindern oder unmöglich machen würde. Aus Gründen der Bestimmtheit müssen im Bebauungsplan die zu belastende Fläche, das Recht, mit dem diese Fläche zu belasten ist, und der Begünstigte dieser Belastung hinreichend genau angegeben werden. Die Festsetzungen sind dazu in einem Maß zu konkretisieren, das für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB) und das dem Gebot einer gerechten Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander (§ 1 Abs. 7 BauGB bzw. § 1 Abs. 6 BauGB a.F.) entspricht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987, a.a.O.). Auch sonst kommt es für die Gültigkeit einer solchen Festsetzung in erster Linie auf Fragen der städtebaulichen Erforderlichkeit und der Abwägung an (vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. November 1998, a.a.O., vgl. ferner Finkelnburg, Die Festsetzung von mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastenden Flächen im Bebauungsplan, BauR 1996, 303).

Hieran gemessen ist die getroffene Festsetzung rechtlich nicht zu beanstanden.

Die städtebauliche Erforderlichkeit ergibt sich daraus, dass für die vom Plangeber angestrebte Zulassung einer zusätzlichen Wohnbebauung auf den rückwärtigen Grundstücksteilen der Andreas-Hermes-Siedlung die Erschließung gesichert sein muss (vgl. § 30 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauO Bln). Für die Grundstücke, die keinen unmittelbaren Zugang zu dem als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesenen Klein-Ziethener Weg besitzen, besteht eine zweckmäßige Erschließungsvariante in der Inanspruchnahme der Privatstraße „Andreas-Hermes-Siedlung“. Gegen die Erforderlichkeit der Festsetzung kann nicht eingewandt werden, dass, wie dies der Antragsteller geltend macht, mit der vorhandenen Wasserleitung bereits eine funktionsfähige Erschließungsanlage vorhanden sei, an die auch die neu entstandenen Wohngrundstücke angeschlossen werden könnten. Diese Möglichkeit wird durch die Regelung nicht genommen. Die Anordnung der Belastung durch ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht belässt den Eigentümern der zu erschließenden Grundstücke die Möglichkeit, die Erschließung nicht über neue Anlagen – etwa eines öffentlichen Versorgungsunternehmens –, sondern durch Nutzung der vorhandenen privaten Erschließungsanlagen zu verwirklichen. Ein Anschlusszwang an öffentliche Erschließungsanlagen oder die Anlagen bestimmter Versorgungsunternehmen wird hierdurch weder unmittelbar noch mittelbar begründet. Die Regelung betrifft allein die rechtliche Sicherung der Erschließung, indem sie gewährleistet, dass die nach baurechtlichen Vorschriften notwendige dauerhafte Sicherung der Erschließung notfalls auch gegen den Willen der Eigentümer der Privatstraße durchgesetzt werden kann. Hierfür Vorsorge zu treffen, erscheint im vorliegenden Fall geboten, weil die Eigentümer der Straße nicht mit den Eigentümern der Grundstücke identisch sind, die eine Erschließung benötigen, während es zur Eintragung einer die Erschließung sichernden Dienstbarkeit der Zustimmung aller Straßeneigentümer bedarf. Die Sicherung der Erschließung über die Privatstraße ist auch nicht bereits aufgrund der Interessenlage gewährleistet. Es verhält sich insoweit anders als im Verhältnis zu den Eigentümern der Vorderliegergrundstücke, deren Grundstücke zur Erschließung der dahinter liegenden Grundstücke in Anspruch genommen werden müssen, denn in deren Verhältnis gewährleistet bereits das gemeinsame Interesse an der Bebaubarkeit der Hinterliegergrundstücke, dass im Rahmen der Veräußerung die baurechtlich gebotenen Regelungen zur Sicherung der Erschließung (etwa durch Bestellung einer Baulast an dem vorderen Grundstück) getroffen werden. So ergibt sich beispielhaft aus dem von dem Antragsteller vorgelegten Kaufvertrag, dass zugunsten der Eigentümer des von seinem Grundstück abgeteilten Grundstücks A...(Flurstück 1...) eine Grunddienstbarkeit (Wege-, Fahr- und Leitungsrecht) zur Nutzung einer streifenförmigen Teilfläche seines Grundstücks (Flurstück 1...) eingeräumt und eine entsprechende Baulast bestellt wurde.

Mit den in der textlichen Festsetzung Nr. 2 getroffenen Regelungen ist die Anordnung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB auch hinreichend bestimmt.

b) Die Festsetzung ist ferner nicht wegen eines Abwägungsfehlers zu Lasten der Grundstückseigentümer der Privatstraße unwirksam.

Bei der planerischen Abwägung, die einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB vorauszugehen hat, ist das Interesse des Eigentümers an der ungeschmälerten Nutzung seines Eigentums gegen das städtebauliche Interesse, zu dessen Verwirklichung ein Geh-, Fahr- oder Leitungsrecht erforderlich erscheint, abzuwägen. Dabei ist auch zu prüfen, ob dem Eigentümer noch eine ausreichende Nutzungsmöglichkeit seines Eigentums verbleibt. Führt die Festsetzung zu einer so weit gehenden fremdnützigen Inanspruchnahme des Grundstücks, dass daneben für eine Eigennutzung kein oder kaum Raum bleibt, kann die Belastung zu fremdnützigen Zwecken unter Belassung des Eigentums objektiv unzumutbar und daher abwägungsfehlerhaft und die Gemeinde gehalten sein, von vornherein die vollständige Inanspruchnahme des Grundstücks vorzusehen, was durch die Festsetzung einer Fläche für Verkehr (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) oder eine Fläche für Versorgung oder Entsorgung (§ 9 Abs. 1 Nr. 12, Nr. 14 BauGB) erfolgen kann (vgl. etwa Finkelnburg, a.a.O., S. 303; Paetow in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: April 2010, § 41 Rn. 4; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 26. Juli 1983 – 5 S 2322/82 –, BRS 40 Nr. 10).

Nach diesen Grundsätzen ist die dem Bebauungsplan zu Grunde liegende Abwägung nicht zu beanstanden. Der Antragsgegner hat sich in Reaktion auf die Beanstandung der ursprünglichen Planbegründung durch die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr im Schreiben vom 3. Dezember 1999 bewusst dafür entschieden, die Straße „Andreas-Hermes-Siedlung“ nicht als öffentliche Verkehrsfläche auszuweisen, sondern an der geplanten Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB festzuhalten. In der Begründung des Bebauungsplans (S. 10) wird dies damit begründet, dass die Privatstraße keinerlei Verbindungs-, sondern ausschließlich Erschließungsfunktion für die Benutzer und Besucher der wenigen anliegenden Grundstücke sowie die zuständigen Unternehmensträger besitze. Es bestehe deshalb kein allgemeines öffentliches Verkehrsbedürfnis, so dass eine Ausweisung als private Verkehrsfläche für die Erfüllung dieser Funktion ausreiche. Im Rahmen einer möglichen Bebauung der hinteren Grundstücksteile sei von einer geringfügigen Erhöhung des Verkehrsaufkommens auszugehen, die jedoch die Funktionserfüllung der privaten Verkehrsfläche nicht in Frage stelle. Eine erweiterte Nutzung der Privatstraße durch die neuen Anlieger sei auch für die Alteigentümer, die nicht mehr Eigentümer von anliegenden Grundstücken seien, durchaus objektiv zumutbar, da sich die Nutzung der privaten Verkehrsfläche nicht ändere und also nicht von einer Einschränkung der Eigentumsrechte ausgegangen werden könne.

Damit hat der Plangeber die Belange der Eigentümer an der Erschließungsstraße, auch soweit sie nicht mehr Eigentümer von angrenzenden Grundstücken sind, ausreichend berücksichtigt. Der Antragsgegner hat insbesondere auch gesehen, dass eine zusätzliche Bebauung zu einer erhöhten Benutzung der Privatstraße führen wird. Dies bedeutet jedoch keine unverhältnismäßige Belastung der Straßeneigentümer, da die Straße bereits gegenwärtig der Erschließung der anliegenden Grundstücke dient und nur mit einer – absolut gesehen – geringfügigen Verkehrszunahme zu rechnen ist.

c) Schließlich ist kein Abwägungsfehler im Hinblick auf die Interessen der Träger der privaten Wasserversorgungseinrichtung zu erkennen.

Wie bereits dargelegt, bewirkt die Regelung keinen Anschlusszwang an öffentliche oder andere konkurrierende Versorgungseinrichtungen, sondern belässt den bisherigen Nutzern der vorhandenen privaten Erschließungsanlagen ebenso wie neu hinzukommenden Anliegern die Möglichkeit, sich weiterhin oder erstmals an diesen Anlagen zu beteiligen. Sollte die Anordnung der Belastung der Straßenfläche mit einem Leitungsrecht oder die Eintragung einer Dienstbarkeit faktisch erstmals die Möglichkeit einer anderweitigen Erschließung eröffnen, etwa weil die Zustimmung der Straßeneigentümer zur Verlegung einer weiteren Leitung bisher nicht zu erreichen war, so begründet dies keinen Abwägungsfehler, denn der legitime Zweck der Regelung besteht gerade darin, bisher bestehende rechtliche Erschließungshindernisse zu beseitigen. Die Träger der gemeinsamen Wasserversorgungsanlage haben demgegenüber kein schützenswertes Interesse daran, dass der bisherige Zustand, in dem die Voraussetzungen für eine Erschließung der Grundstücke im Baugebiet rechtlich nicht hinreichend gewährleistet sind, erhalten bleibt.

Die Regelung bewirkt auch keinen Kontrahierungszwang für die Träger der privaten Wasserversorgungseinrichtung, der sie verpflichten würde, neu hinzukommenden Anliegern den Anschluss an die vorhandene Wasserleitung zu erlauben, was ggf. die Notwendigkeit mit sich brächte, die Kapazität der Anlage kostenaufwändig zu erweitern.

3. Frei von Abwägungsfehlern ist auch die Entscheidung, die Siedlung als allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) auszuweisen und dabei die Zulassung von Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO auszuschließen.

Der Antragsgegner hatte ursprünglich beabsichtigt, das Gebiet der Andreas-Hermes-Siedlung in dem Bebauungsplan als Kleinsiedlungsgebiet (§ 2 BauNVO) auszuweisen. Auf Anregung der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr im Schreiben vom 3. Dezember 1999 änderte er den Planentwurf vor der Auslegung im Juni/Juli 2001 und setzte stattdessen ein allgemeines Wohngebiet fest. Dies begründete er damit, dass die Siedlungsgrundstücke nicht mehr als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen genutzt würden und auch in Zukunft nicht mit einer Wiedernutzung in dieser Richtung gerechnet werde, ferner solle den Bestrebungen einiger Grundstückseigentümer, Teile ihrer Grundstücke zu veräußern und eine weitere Bebauung zu ermöglichen, Rechnung getragen werden (S. 8 der Planbegründung). Die Ausnahmen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO seien ausgeschlossen worden, um das Gebiet weitgehend störungsfrei zu halten (S. 30 der Begründung).

Dies lässt keinen Abwägungsfehler erkennen. Dass der Antragsgegner mit seiner der Ausweisung eines allgemeinen Wohngebiets zugrundegelegten Bestandsaufnahme, wonach bei Planaufstellung sämtliche Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans nur noch wohngenutzt waren, von falschen Tatsachen ausgegangen wäre, wird vom Antragsteller nicht substanziiert behauptet und ist auch sonst nicht erkennbar. Im Hinblick darauf, dass bereits während des Planaufstellungsverfahrens die Mehrzahl der ursprünglichen Siedlungsgrundstücke geteilt und im Bereich der früheren Nutzgärten neue Wohngebäude errichtet wurden, ist auch die Annahme des Antragsgegners nachvollziehbar, dass aufgrund gewandelter Bedürfnisse kein Bedarf mehr an einer Nutzung als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen, wie dies in einem Kleinsiedlungsgebiet zulässig gewesen wäre (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO), besteht. Der Antragsteller hat in der mündlichen Verhandlung klargestellt, dass er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan auf seinem Grundstück keine landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle betrieben und das Grundstück auch nicht gärtnerisch genutzt hat, sondern im Hinblick auf seine Ausbildung als Gärtner lediglich die Option offengehalten wissen will, das Grundstück in der Zukunft als Nebenerwerbsstelle zum Anbau von Pflanzen nutzen zu können. Dass der Antragsgegner dieses erst im Klageverfahren geäußerte mögliche Nutzungsinteresse bei der Entscheidung über die zulässige Art der Nutzung nicht berücksichtigt hat, begründet indes keinen Abwägungsfehler, da der Antragsteller diese Nutzungsabsicht nicht bereits im Rahmen der Planaufstellung geltend gemacht hat und sie sich dem Antragsgegner mangels äußerer Anhaltspunkte – zumal von dem Grundstück des Antragstellers bereits eine Teilfläche abgeteilt und mit einem neuen Wohngebäude bebaut worden war – auch nicht aufdrängen musste. Die Bürgerbeteiligung hat nach § 3 Abs. 1 und 2 BauGB nicht zuletzt die Aufgabe, der planenden Stelle Interessen(betroffenheiten) sichtbar zu machen. Hat es ein Betroffener unterlassen, seine Betroffenheit im Zuge der Bürgerbeteiligung vorzutragen, dann ist die Betroffenheit nur dann abwägungsbeachtlich, wenn sich der planenden Stelle die Tatsache dieser Betroffenheit aufdrängen musste (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 1979 – 4 N 1/78 u.a. –, BVerwGE 59, 87).

4. Auch in Bezug auf das durch den Bebauungsplan zugelassene Maß der baulichen Nutzung, das durch Festsetzungen zur Größe der überbaubaren Grundstücksflächen, zur zulässigen Höhe der baulichen Anlagen und durch die Zulassung von höchstens zwei Wohnungen je Wohngebäude eingeschränkt ist, ist kein Abwägungsfehler ersichtlich. Wie bereits dargelegt, ist die zugelassene Verdichtung mit dem Ziel, das Erscheinungsbild und den Charakter der Siedlung zu erhalten, vereinbar. Ebenso wenig bedeutet das zugelassene Maß der baulichen Nutzung eine untragbare oder unzumutbare Mehrbelastung der vorhandenen Erschließungsanlagen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass mit der Zulassung zusätzlicher Wohngebäude, wie bereits ausgeführt wurde, nicht zwingend ein Recht zur Inanspruchnahme der vorhandenen privaten Wasserleitung verbunden ist und dass nur eine geringfügige Mehrbelastung der privaten Erschließungsstraße zu erwarten ist.

III.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Zulassungsgründe vorliegt.