Entscheidung OVG 10 S 36.19

Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin vom 21. Mai 2019 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Beschwerde tragen die Antragsteller.

Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 4.483,16 EUR festgesetzt.

Die Antragsteller wenden sich gegen ihre Heranziehung zu sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen für ihr – jeweils zwei Einheiten umfassendes - Wohnungseigentum und Teileigentum an einem Grundstück im ehemaligen Sanierungsgebiet „Helmholtzplatz“ in Berlin-Pankow. Sie begehren die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen den jeweiligen Ausgleichsbetragsbescheid. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Beschwerde.

Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Soweit sie den Darlegungsanforderungen nach § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO gerecht wird, nach denen sie sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzen muss, statt nur auf das erstinstanzliche Vorbringen zu verweisen oder dieses zu wiederholen oder der Bewertung des Verwaltungsgerichts lediglich die eigene Bewertung gegenüberzustellen, ist sie jedenfalls unbegründet. Die in der Beschwerdebegründung gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO dargelegten Gründe, auf deren Überprüfung das Oberverwaltungsgericht nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen keine Aufhebung oder Änderung des erstinstanzlichen Beschlusses. Sie sind nicht geeignet, die erstinstanzliche Annahme zu erschüttern, dass auf der Grundlage des derzeitigen Erkenntnisstandes die Voraussetzungen für eine gerichtliche Anordnung der aufschiebenden Wirkung nicht vorlägen, weil nach dem im vorläufigen Rechtsschutz geltenden Maßstab keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide bestünden.

Wie das Verwaltungsgericht zum Prüfungsmaßstab zutreffend ausgeführt hat (EA S. 2 f.), kann die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen einen Bescheid über die Heranziehung zu einer öffentlichen Abgabe – wie hier zu einem Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB - entsprechend § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO vom Gericht nach § 80 Abs. 5 VwGO nur angeordnet werden, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsaktes bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgabenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Abgabenforderung bestehen, wenn ein Erfolg des Rechtsmittels im Hauptsacheverfahren wahrscheinlicher ist als ein Unterliegen. Es können daher nur solche Einwände gegen die Abgabenforderung eine Anordnung der aufschiebenden Wirkung rechtfertigen, die bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung durchgreifende Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Forderung begründen. Die Prüfung findet dort ihre Grenze, wo es um die Klärung schwieriger Rechts- und Tatsachenfragen geht; diese bleiben dem Hauptsacheverfahren vorbehalten (st. Rspr., vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. Januar 2019 - OVG 10 S 44.18 -, juris Rn. 3 m.w.N.)

Nach diesem Maßstab ist das Beschwerdevorbringen der Antragsteller nicht geeignet, derartige durchgreifende Zweifel zu wecken.

1. Ohne Erfolg machen die Antragsteller geltend, die vom Antragsgegner beauftragte S... GmbH sei „zur Ermittlung von Anfangs- und Ausgangswert ungeeignet“ und „kein Sachverständiger für Immobilienwertermittlung“ bzw. „für die Ermittlung des Bodenwertes“, und die Feststellungen des Unternehmens rechtfertigten nicht nur „die eigenen Kosten“, sondern verfolgten auch „das Ziel, einen Teil der öffentlichen Verwendungen wieder reinzuholen“ (Beschwerdebegründung, Schriftsatz vom 24. Juni 2019, S. 2 f.). Damit verkennen die Antragsteller die Aufgabe, die der S... GmbH oblag und die sich aus ihrer „Städtebaulichen Stellungnahme zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages gemäß § 154 BauGB nach Aufhebung des Sanierungsgebietes „Helmholtzplatz" gemäß § 162 BauGB“ vom 4. Juli 2017 für das in Rede stehende Grundstück (VVG Bl. 4 - 45) ergibt.

Entgegen der Auffassung der Antragsteller bestand diese Aufgabe nicht darin, die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts oder auch nur den Anfangswert oder den Endwert im Sinne der Legaldefinitionen des § 154 Abs. 2 BauGB oder gar den konkreten Ausgleichbetrag zu ermitteln. Die nach dieser Vorschrift im Sinne der genannten Legaldefinitionen vorgesehene Ermittlung der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes für das in Rede stehende Grundstück und die dazu erforderliche Festlegung des Anfangswertes - hier: anhand der vom Gutachterausschuss (§ 192 BauGB) ermittelten Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) mit dem Sanierungszusatz „SU“ - und des Endwertes - hier: durch eine vom Anfangswert ausgehende Schätzung nach der Zielbaummethode unter Anwendung der einschlägigen Verwaltungsvorschriften (AV Ausgleichsbeträge vom 15. Januar 2015, ABl. 2015 S. 354) - hat vielmehr der Antragsgegner selbst durch seine Fachbehörde vorgenommen (Bezirksamt Pankow von Berlin, Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Vermessung, „Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Erhebung des Ausgleichsbetrages für das Grundstück Berlin-Pankow Gemarkung Prenzlauer Berg D...straße 21“ vom 27. März 2018, VVG Bl. 48 - 79). Die Aufgabe der S... GmbH bestand demgegenüber allein in städtebaulichen Feststellungen und Bewertungen. Das ergibt sich schon aus der Bezeichnung ihres Gutachtens als „Städtebauliche Stellungnahme“ und dann näher aus dem Inhalt der Stellungnahme. Die Bewertungen betreffen nicht die Ermittlung eines auf ein bestimmtes Grundstück oder eine Flächeneinheit bezogenen Wertes in Euro, sondern die Benotung der städtebaulichen Qualität des Sanierungsgebietes vor Beginn und nach Ende der Sanierung auf einer fünfstufigen Notenskala, deren Stufen und jeweilige Benotungskriterien der Antragsgegner vorgegeben hat (AV Ausgleichsbeträge, Anlage 4). Dementsprechend enthält das Gutachten auch keine „Immobilienbewertung“ oder „Ermittlung des Bodenwertes“ (so die Beschwerdebegründung, a.a.O., S. 2 f.) in Form eines Eurobetrages. Das Gutachten nennt überhaupt nur an zwei Stellen einen Eurobetrag. Dabei handelt es sich aber jeweils um die Summe erhöhter Absetzungen nach § 7h EStG im Sanierungsgebiet (Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 8 und 11 = VVG Bl. 11 und 20).

Außerdem besitzt die S... GmbH als auf die Planung und Verwirklichung städtebaulicher Maßnahmen und Projekte spezialisiertes Unternehmen (vgl. das Internetportal https://www.s....com/index.php unter „Unternehmen“ / „Über uns“) ohne weiteres die Qualifikation für die ihr aufgegebenen städtebaulichen Feststellungen und Bewertungen. Aus dem Umstand, dass die Gesellschaft zugleich mit der Sanierung befasst war, ergibt sich noch kein Grund für eine Befangenheit hinsichtlich der von ihr zu treffenden Feststellungen und Bewertungen der städtebaulichen Qualität des Sanierungsgebietes. Allein die Tatsache, dass eine Verwaltungsbehörde einen Sachverständigen einsetzt, um ein Gutachten zu erstellen, begründet als solche nicht die Vermutung mangelnder Objektivität des von ihr eingesetzten Sachverständigen. Die von einer Verwaltungsbehörde bestellten Gutachter sind demgemäß - nicht anders als die entsprechend sachkundigen eigenen Bediensteten einer mit besonderem Sachverstand ausgestatteten technischen Fachbehörde bzw. Fachabteilung - als objektiv urteilende Gehilfen der das öffentliche Interesse verfolgenden Verwaltungsbehörde und nicht als von vornherein parteiische Sachverständige anzusehen (st. Rspr., vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2020 – BVerwG 6 B 51.20 –, juris Rn. 12 m.w.N.). Auch darf der Antragsgegner im vorliegenden Fall davon ausgehen, dass gerade das mit der Sanierung befasste Unternehmen über genaue Kenntnisse des Zustands der städtebaulichen Qualität des Sanierungsgebietes verfügt und daher besonders qualifiziert ist, um für jedes Lagekriterium auf der jeweils fünfstufigen Notenskala des Bewertungsrahmens die für die jeweilige Anfangs- und Endnote erforderlichen tatsächlichen Feststellungen zu treffen und zu bewerten. Zudem hat der Antragsgegner unwidersprochen dargelegt, dass sich das Unternehmen bei seinen Einschätzungen mit der Fachbehörde abstimmen musste (Beschwerdeerwiderung, Schriftsatz vom 26. Juli 2019, S. 2). Im Übrigen hat die Fachbehörde des Antragsgegners als „bearbeitende Stelle“ mit der Unterschrift ihres Mitarbeiters vom 17. Juli 2017 die von der S... GmbH hier vergebenen städtebaulichen Anfangs- und Endnoten des Bewertungsrahmens bestätigt (Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., Anlage 3, S. 1 = VVG Bl. 43) und sich damit zu eigen gemacht.

2. Aus dem Beschwerdevorbringen ergeben sich auch keine „durchgreifenden Zweifel an der sanierungsbedingten Werterhöhung“ (Beschwerdebegründung, a.a.O., S. 3). Sanierungsbedingt ist die Erhöhung des Bodenwertes, die durch die Gesamtheit der Einzelmaßnahmen hervorgerufen wird, die durch den Oberbegriff der Sanierung zusammengefasst werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 18. Dezember 2014 - OVG 10 S 10.14 -, juris Rn. 9). Dabei besteht bei einem städtebauliche Missstände aufweisenden Gebiet, das bereits seit längerer Zeit nicht zu einer Entwicklung aus eigener Kraft der Eigentümer oder investitionsbereiter Erwerber gefunden hat und für das deshalb nach allgemeinem Erfahrungswissen eine qualitative Fortentwicklung unter unverändert fortbestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten ist, eine tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 –, juris Rn. 43). In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts geht auch das Verwaltungsgericht von dieser tatsächlichen Vermutung aus (EA S. 5 f.). Das Beschwerdevorbringen bestreitet nicht die in der städtebaulichen Stellungnahme näher dargelegten städtebaulichen Missstände im Sanierungsgebiet vor der Sanierung. Es legt auch keine konkreten besonderen Umstände näher dar, welche gerade für das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet ausnahmsweise der Vermutung entgegenstehen, dass die Gesamtheit der tatsächlich ausgeführten Einzelmaßnahmen der Sanierung eine Erhöhung des Bodenwertes in diesem Sanierungsgebiet hervorgerufen hat.

a) Allein der Umstand, dass für ein anderes Sanierungsgebiet („Spandauer Vorstadt“) wegen dort vorliegender besonderer Umstände trotz umfangreicher Sanierungsmaßnahmen ein Ursachenzusammenhang mit der Bodenwerterhöhung nach den Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts aufgrund umfassender Sachverhaltsaufklärung in einem Hauptsacheverfahren ausnahmsweise Zweifeln unterlag, reicht nach den im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes geltenden und eingangs dargelegten Prüfungsmaßstäben nicht aus, einen solchen außergewöhnlichen Ausnahmefall auch für das Sanierungsgebiet „Helmholtzplatz“ anzunehmen.

Soweit die Antragsteller auf das Urteil des 2. Senats vom 10. Juli 2017 zu jenem Sanierungsgebiet im historischen Zentrum von Berlin verweisen (Beschwerdebegründung, a.a.O., S. 3), nimmt jene Entscheidung für sich in Anspruch, auch weiterhin nicht von der bisherigen Dogmatik und Systematik des Sanierungsrechts abzuweichen und die bisherige Senatsrechtsprechung dazu nicht aufzugeben, sondern lediglich den Besonderheiten jenes Einzelfalls Rechnung zu tragen, die dort in einem Zusammentreffen „wendebedingter Effekte“ mit der zentralen Lage jenes Gebiets in der Mitte von Berlin und seinen besonderen städtebaulichen Qualitäten bestanden (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 58; BVerwG, Beschluss vom 15. März 2018 - BVerwG 4 B 67.17 -, juris Rn. 12). Der angefochtene Beschluss führt dazu zwei Gesichtspunkte an (EA S. 6), mit denen sich die Beschwerde nicht in der nach § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO gebotenen Weise auseinandersetzt, sondern der Bewertung des Verwaltungsgerichts lediglich die abweichende eigene Bewertung der Antragsteller entgegensetzt:

Zum einen weist das Verwaltungsgericht auf die besondere Lage und das besondere städtebauliche Erscheinungsbild des Sanierungsgebiets „Spandauer Vorstadt“ hin und führt dazu aus, dass es sich demgegenüber bei dem Sanierungsgebiet „Helmholtzplatz“ nicht um ein unmittelbar an die Museumsinsel und den Alexanderplatz anschließendes, geschlossenes, einheitlich unter Denkmalschutz stehendes Gebiet handele, welches sich schon allein durch seine Maße der baulichen Ausnutzung, welche die Berliner Traufhöhe erheblich unterschritten und heute als romantisch empfunden würden, von der Umgebung deutlich erkennbar unterscheide und deshalb von Anfang an geeignet gewesen sei, Investitionen in besonderem Maße anzuziehen. Aufgrund welcher besonderen Umstände das Sanierungsgebiet „Helmholtzplatz“ - etwa wegen eines vergleichbar außergewöhnlichen städtebaulichen Erscheinungsbildes - trotz seiner anderen Lage und der bisher unbestrittenen erheblichen städtebaulichen Missstände vor der Sanierung ebenfalls von vorneherein geeignet gewesen sein soll, Investitionen in besonderem Maße anzuziehen, legt auch die Beschwerde nicht näher dar.

Zum anderen stellt das Verwaltungsgericht fest, im entschiedenen Fall sei ein hoher Anteil von Ansprüchen der JCC zu verzeichnen gewesen und damit korrespondierend jenes Sanierungsgebiet in die Prioritätenliste des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen aufgenommen worden. Auch hierauf geht die Beschwerde nicht näher ein. Sie macht nicht geltend, dass das Sanierungsgebiet „Helmholtzplatz“ ebenfalls in die genannte Prioritätenliste aufgenommen worden sei.

Im Übrigen hat außerdem der Antragsgegner schon in der ausführlichen Begründung der Ausgangsbescheide vom 11. September 2018 (jeweils „zu 2., 3. und 6.“ auf S. 3 f.), ergänzend in seiner Ablehnung der Aussetzung der Vollziehung (Schreiben vom 13. März 2019, „zu 2. a. und b.“ auf S. 3) und auch im Beschwerdeverfahren nochmals konkret und im Einzelnen (Beschwerdeerwiderung, a.a.O., S. 2 - 5) dargelegt, dass und warum sich die tatsächlichen Umstände in jenem Sanierungsgebiet von denen im hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet in mehrfacher Hinsicht grundlegend unterscheiden, ohne dass die Beschwerde diesen Ausführungen etwas konkret entgegenzusetzen vermag. So hat der Antragsgegner ausgeführt, eine Vergleichbarkeit der beiden Sanierungsgebiete werde schon durch das unterschiedliche Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Mitteleinsatz ausgeschlossen. Im entschiedenen Fall habe es etwa 1 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 7 (privater Mitteleinsatz), im Sanierungsgebiet „Helmholtzplatz“ dagegen 3 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 1 (privater Mitteleinsatz) betragen (Beschwerdeerwiderung, a.a.O., S. 5). In keinem anderen Sanierungsgebiet in Deutschland könne sowohl anteilig als auch absolut ein solch hoher Einsatz öffentlicher Mittel nachgewiesen werden wie bei den ehemaligen Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow von Berlin. Warum trotz dieses sehr deutlichen Unterschieds im Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Mitteleinsatz die Frage, ob die Erhöhung der Bodenwerte sanierungsbedingt ist oder auf anderen Umständen beruht, für das hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet dennoch im gleichen Sinne zu beantworten sein soll wie im entschiedenen Fall, erschließt sich aus dem Beschwerdevorbringen nicht.

Ob im Übrigen trotz alledem für das Sanierungsgebiet „Helmholtzplatz“ so außergewöhnliche und bisher von den Antragstellern nicht näher dargelegte Umstände gegeben sind, dass ähnliche Zweifel an der Sanierungsbedingtheit der Bodenwerterhöhung bestehen wie im entschiedenen Fall, bedarf ggf. der näheren Aufklärung im Hauptsacheverfahren (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. Dezember 2020 - OVG 10 S 58.18 -, EA S. 7, ebenfalls zum Sanierungsgebiet „Helmholtzplatz“).

b) Soweit die Antragsteller geltend machen, „dass sich die Bodenwerte außerhalb des Sanierungsgebietes keinesfalls anders darstellen“ (Beschwerdebegründung, a.a.O., S. 4), hat der Antragsgegner schon in der ausführlichen Begründung der Ausgangsbescheide vom 11. September 2018 (jeweils „zu 5“ auf S. 5) und ergänzend nochmals sehr ausführlich in seiner Ablehnung der Aussetzung der Vollziehung (Schreiben vom 13. März 2019, „zu 5.“ auf S. 5 - 7) konkret und im Einzelnen dargelegt, warum diese Verweisung ins Leere geht. Danach handelt es sich bei den vermeintlichen Vergleichsfällen teilweise ebenfalls um Endwerte von Bodenwerten im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB in anderen ehemaligen Sanierungsgebieten, was wohl eher auch deren Sanierungsbedingtheit nahelegt, und teilweise nicht um Bodenwerte im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB, sondern um Bodenrichtwerte im Sinne von § 196 BauGB für Grundstücke außerhalb von ehemaligen Sanierungsgebieten und ohne Sanierungszusätze („SU“ bzw. „SB“; vgl. Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL - vom 11. Januar 2011, Anlage 1 Nr. 2 unter Nr. 2.5 und Anlage 2, „Bodenrichtwerte für Bauflächen“, jeweils unter „Sanierungs- oder Entwicklungszusatz“; AV Ausgleichsbeträge, Anlage 1 unter „Allgemein“). Warum „normale“ Bodenrichtwerte (Schreiben des Antragsgegners vom 13. März 2019, a.a.O., S. 5 unten) für Grundstücke außerhalb des Sanierungsgebiets und ohne Sanierungszusatz („SU“ bzw. „SB“) einen Aussagewert dafür haben sollen, inwieweit die Entwicklung der Bodenwerte im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB innerhalb des hier in Rede stehenden Sanierungsgebiets sanierungsbedingt ist oder nicht, und zwar trotz der vom Gutachterausschuss gerade für das Sanierungsgebiet „Helmholtzplatz“ zum Zeitpunkt 1. Januar 2015 mit dem Sanierungszusatz „SU“ ermittelten Bodenrichtwerte (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, S. 17 = VVG Bl. 64; Schreiben des Antragsgegners vom 13. März 2019, a.a.O., S. 5), legt auch die Beschwerde nicht einmal ansatzweise dar.

Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang schon Angaben zum Zeitpunkt der von den Antragstellern genannten Werte vermisst und ebenso die Angabe von Anfangs- und Endwerten (EA S. 6). Auch hierauf geht die Beschwerde nicht näher ein. Weder trägt sie die vom Verwaltungsgericht vermissten Angaben nach noch legt sie dar, warum es darauf nicht ankommen soll.

3. Das Beschwerdevorbringen zu den Ansätzen der Lagekriterien vermag ebenfalls keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Ausgleichsbetragsbescheide zu begründen, die zur Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Beschlusses führen würden.

Sowohl bei der Ausstattung der Wohnungen als auch bei der Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraums, bei den öffentlichen Grün- und Freiflächen, bei der Luft- und Lärmbelastung und bei der öffentlichen Infrastruktur und den im vorgegebenen Bewertungsrahmen hierfür ausdrücklich genannten Kindergärten handelt es sich durchweg um städtebauliche Qualitätsmerkmale, die für den Bodenwert und seine sanierungsbedingte Erhöhung von Bedeutung sind. Konkrete Zweifel daran ergeben sich aus dem Beschwerdevorbringen nicht. Ebenso wenig vermag die Beschwerde die im Gutachten der S... GmbH im Einzelnen dargelegten tatsächlichen Veränderungen dieser städtebaulichen Qualitätsmerkmale im Sanierungsgebiet und während der Sanierung und deren Einschätzung als Verbesserung konkret in Zweifel zu ziehen. Auch soweit sich die Beschwerde gegen die Feststellung des Verwaltungsgerichts richtet, dass die Bewertung der Lagekriterien vor und nach der Neuordnung keine Beurteilungsfehler aufweise und den Bewertungsspielraum, der dem Antragsgegner zustehe, nicht überschreite, kann das Vorbringen der Antragsteller keine ernstlichen Zweifel aufzeigen. Konkrete Beurteilungsfehler, wie etwa von falschen Tatsachen auszugehen oder sachfremde Erwägungen anzustellen, ergeben sich aus dem Beschwerdevorbringen ebenfalls nicht. Dazu im Einzelnen:

a) Hinsichtlich des Lagekriteriums der Ausstattung der Wohnungen machen die Antragsteller geltend, dass der Anteil der mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen entgegen dem Gutachten nicht 25,50 %, sondern 21,74 % betrage. Warum dies die Beurteilung der Ausstattung der Wohnungen vor der Neuordnung mit Stufe 4 und danach mit Stufe 2 und die nähere Begründung dieser Beurteilung (Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 18 f.), auf die sich die Bescheide stützen (jeweils „Zu 4.“ unter „a)“ auf S. 4), fehlerhaft erscheinen lassen soll, erschließt sich schon deshalb nicht, weil der Anteil der mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen keinen für diese Bewertung relevanten Gesichtspunkt darstellt. Vielmehr führt das Gutachten der S... GmbH zur Ausstattung der Wohnungen aus, diese habe anfangs überwiegend aus Ofenheizung und Innentoilette ohne Bad bestanden und am Ende überwiegend einem Ausstattungsstandard mit Sammelheizung und Bad entsprochen. Das Gutachten belegt dies jeweils mit konkreten Zahlen. So heißt es zur Ausstattung der ca. 13.340 Wohnungen vor Beginn der Sanierung, die überwiegende Zahl aller Wohnungen, rund 11.800 Wohneinheiten (ca. 88,5%) sei mit Einzelöfen (Kohle/Gas) beheizt worden, rund 3.100 Wohnungen (ca. 23%) seien lediglich mit einer Außentoilette auf dem Treppenpodest ausgestattet gewesen, die oftmals mit mehreren Mietparteien hätten geteilt werden müssen und rund 6.175 Wohnungen (ca. 46 %) hatten kein Bad gehabt. Zum Abschluss der Sanierung sei dagegen der beschriebene Erneuerungszustand bei 82,5 % der Altbauwohnungen erreicht worden. Zu alledem äußert sich die Beschwerde nicht.

Das Vorbringen der Antragsteller dürfte sich im Übrigen allein auf eine Bemerkung in der Begründung des Antragsgegners zur Ablehnung der Aussetzung der Vollziehung beziehen, die sie wohl missverstanden haben. Dort führt der Antragsgegner ergänzend aus, von den 10.994 umfassend sanierten Altbauwohnungen seien 2.900 mit Fördermitteln saniert worden. Das entspreche „mehr als 25 % aller umfassend erneuerten Altbauwohnungen“. Die Antragsteller scheinen demgegenüber nicht nur von diesen umfassend erneuerten Altbauwohnungen auszugehen, auf die allein sich die Ergänzung des Antragsgegners erkennbar bezieht, sondern von der Gesamtzahl der Wohnungen im Sanierungsgebiet, welche die Städtebauliche Stellungnahme mit „ca. 13.340 Wohnungen“ angegeben hat (s.o.). Indessen entspricht die vom Antragsgegner angegebene Zahl der „umfassend sanierten Altbauwohnungen“ mit „10.994“ dem in der Städtebaulichen Stellungnahme angegebenen Anteil von 82,5 % der Altbauwohnungen (s.o.), denn 10.994 entspricht ca. 82,5 % von 13.340; damit entspricht auch die Zahl von 2.900 mit Fördermitteln sanierten Wohnungen dem in der Ablehnung der Aussetzung der Vollziehung vom Antragsgegner - ohnehin lediglich ergänzend - angegebenen Anteil von „mehr als 25 %“ an den „10.994 umfassend sanierten Altbauwohnungen“. Ein „konkret nachgewiesener Fehler“ (Beschwerdebegründung, a.a.O., S. 4) ist danach den Antragstellern bei der Wahl eines unrichtigen Grundwertes für ihre eigene Dreisatzrechnung unterlaufen und nicht dem Antragsgegner.

b) Zur Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraums führen die Antragsteller aus, dieses Kriterium sei „überhaupt nicht erfüllt“, weil sich insoweit weder im Sanierungsgebiet noch in der „D...straße 20“ etwas geändert habe und insbesondere der Gehweg „vor der D...straße 20“ nicht saniert worden sei (Beschwerdebegründung, a.a.O., S. 4). Diese Ausführungen der Beschwerde begründen keine ernstlichen Zweifel an der Beurteilung der Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraums im Sanierungsgebiet vor der Neuordnung mit Stufe 4 und danach mit Stufe 2,5 und der ausführlichen Begründung dieser Beurteilung (Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 20 - 22 = VVG Bl. 23 - 25), auf die sich die vom angefochtenen Beschluss (EA S. 6 f.) als zutreffende Ausführungen in Bezug genommene Begründung der Ausgangsbescheide (jeweils „Zu 4.“ unter „b)“ auf S. 4) und die Begründung der Ablehnung der Aussetzung der Vollziehung durch den Antragsgegner (Schreiben vom 13. März 2019, „zu 4. b.“ auf S. 3 f.) stützen.

In der Städtebauliche Stellungnahme heißt es u.a. zu den Gehwegen, sie hätten sich vor der Sanierung insgesamt in schlechtem Zustand befunden. Wegebeläge und Bordsteinkanten seien in hohem Maße schadhaft gewesen. Stellenweise habe Unfallgefahr bestanden. Ausbesserungsarbeiten seien in der Vergangenheit mit anderen als den ortsüblichen Materialien ausgeführt worden. Die historische Gestaltung der Gehwege mit einem Unterstreifen aus Kleinsteinpflaster, der Lauffläche aus Granitplatten und einem Oberstreifen wiederum aus Kleinsteinpflaster sei immer wieder durch geflickte Flächen aus Asphalt oder unterschiedliche Platten in verschiedenster Verlegetechnik unterbrochen gewesen. Die überalterten, erneuerungsbedürftigen Straßenlaternen hätten die Gehwege nur ungenügend beleuchtetet.

Zur Neugestaltung der Straßenräume im Zuge der Sanierung führt das Gutachten aus, zur Verkehrsberuhigung, Ordnung des ruhenden Verkehrs und Erhöhung der Sicherheit für alle Verkehrsteilnehmer seien Kreuzungsumbauten in Form von Gehwegvorstreckungen vorgenommen worden. Durch die Verbreiterung der Gehwege in Kreuzungsbereichen oder vor Schulen und Grünflächen habe die Aufenthaltsqualität im Straßenraum zugenommen. Zu den verwirklichten Maßnahmen gehöre der Umbau der Kreuzungsbereiche und das Anlegen von Gehwegvorstreckungen D...straße/A... Straße, D...straße/S... Straße sowie D...straße/L...straße und D...straße/R...straße. Die Finanzierung der Gehwegerneuerungen in der D...straße im betrachteten Blockabschnitt sei finanziell gesichert und inzwischen umgesetzt. Der südwestliche Gehwegbereich zwischen R...straße und L...straße weise weiterhin einen abschnittsweisen Erneuerungsbedarf auf. Die Erneuerung der Gehwege und die Kreuzungsumbauten hätten sich grundsätzlich an das historische Pflasterbild mit Unter- und Oberstreifen in Kleinsteinpflaster und einem Laufstreifen in Granitplatten oder Betonplatten angelehnt. Soweit erforderlich, seien die Baumscheiben vergrößert worden. Durch die Straßenbäume in allen Straßen des Sanierungsgebietes habe sich die Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität des Straßenraums deutlich verbessert. Auch die im ganzen Sanierungsgebiet verteilt aufgestellten Fahrradbügel trügen zur Ordnung und besseren Nutzung des Straßenraums sowie zur Verbesserung der Infrastruktur für Fahrradfahrer bei. Die Erneuerung der schadhaften Gehwege und das Neupflanzen von Straßenbäumen sowie Verkehrsberuhigungsmaßnahmen in den oben genannten Einmündungsbereichen seien wesentliche Merkmale der Aufwertung des Straßenraums.

Zu alledem führt die Beschwerde nichts konkret Gegenteiliges näher aus. Angaben dazu, ob und inwieweit der Gehweg vor dem Nachbargrundstück D...straße 20 in der im Gutachten geschilderten Weise überhaupt in dem dargelegten Sinne („geflickte Flächen aus Asphalt oder unterschiedliche Platten in verschiedenster Verlegetechnik“, Städtebauliche Stellungnahmen, a.a.O., S. 21 = VVG Bl. 24) erneuerungsbedürftig gewesen war, ergeben sich aus dem Beschwerdevorbringen nicht. Die städtebauliche Stellungnahme behauptet schon keine lückenlose Kompletterneuerung aller Gehwege, auch nicht in der D...straße. Ungeachtet dessen erschließt sich auch nicht, warum das vermeintliche Unterbleiben der Gehwegsanierung vor einem bestimmten Grundstück die Erneuerung schadhafter Gehwege im Übrigen, das Neupflanzen von Straßenbäumen sowie Verkehrsberuhigungsmaßnahmen in den genannten Einmündungsbereichen und damit die wesentlichen Merkmale der Aufwertung des Straßenraums insgesamt oder auch nur im Umfang von 1,5 Notenstufen (von 4 auf 2,5) in Frage stellen soll.

c) Die Bewertung des Lagekriteriums „Öffentliche Grün- und Freiflächen“ (am Anfang vor der Sanierung mit der schlechtesten Stufe 5, am Ende der Sanierung mit der mittleren Stufe 3, vgl. Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 22 -24 = VVG Bl. 25 - 27) versucht die Beschwerde vergeblich mit dem schlichten Hinweis in Zweifel zu ziehen, dass der Platz S... Straße / Ecke D...straße geeignet gewesen wäre, als öffentliche Grünfläche rekultiviert zu werden, dies aber nicht geschehen sei (Beschwerdebegründung, a.a.O., S. 5). Dies reicht nicht. Vielmehr zeigt schon die vom Antragsgegner übernommene Bewertung des Endzustands mit der Stufe 3, dass auch der Antragsgegner nicht etwa von der bestmöglichen Verwirklichung der Schaffung von Grün- und Freiflächen an jeder nur denkbaren Stelle im Sanierungsgebiet ausgeht.

Die Städtebauliche Stellungnahme (a.a.O., S. 23 = VVG Bl. 26) führt u.a. aus, zur Verbesserung des Grün- und Freiflächenangebots im Umfeld des Grundstücks der Antragsteller seien „unter anderem“ das Grundstück S...straße und im westlich angrenzenden Block die Grundstücke S... Straße und vorgesehen gewesen. Im südlich angrenzenden Block sei das Grundstück D...straße als Grün- und Spielfläche vorgesehen gewesen.

Im Zuge der Sanierung seien drei südlich des S-Bahngrabens bestehende Flächen mit öffentlichen Fördermitteln saniert und den Bedürfnissen der Bewohner entsprechend umgestaltet worden, nämlich der Elefantenspielplatz (Block ), der Helmholtzplatz (Block ) und das „Göhrener Ei" (Block ). In der bezirklichen Spielplatzentwicklungsplanung habe in der betroffenen Versorgungseinheit (S... Straße, D...straße, D... Straße, P... Allee) durch die Anlage eines neuen Spielplatzes in der H... Straße und in der D...straße das Versorgungsdefizit auf ca. 60 % reduziert werden können. Im nördlich angrenzenden Block trügen die neu angelegte Spiel- und Grünfläche in der S... Straße und A... Straße zu einer besseren Versorgung bei. Die genannten Grün- und Spielflächen bildeten entlang des östlichen Blockteils einen Grünzug, der sich von der W...straße über die K...straße und A... Straße bis zur S... Straße erstrecke und zu einer quantitativ und qualitativ verbesserten Versorgung der hier betrachteten Blöcke nördlich und südlich der S-Bahn beigetragen habe (Städtebauliche Stellungnahme (a.a.O., S. 23 f. = VVG Bl. 26 f.).

Zu dieser ausführlichen Begründung äußert sich die Beschwerde nicht.

d) Ohne Erfolg wenden sich die Antragsteller gegen den Ansatz des Lagekriteriums der Luft- und Lärmbelastung.

Soweit die Antragsteller meinen, dieses Kriterium sei „überhaupt nicht geeignet, einen sanierungsbedingten Ausgleich zu begründen“ (Beschwerdebegründung, a.a.O., S. 5), erschließt sich nicht einmal ansatzweise, warum Luftverunreinigungen und Lärmimmissionen für die städtebauliche Qualität eines zu Wohnzwecken genutzten Gebietes und warum die Verringerung solcher Immissionen im Zuge der Sanierung eines Gebietes für die ausgleichsbetragsrelevante Bodenwerterhöhung durch die Sanierung keine Bedeutung haben sollen. Nach § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB liegen städtebauliche Missstände, die einen Sanierungsbedarf begründen, u.a. dann vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit u.a. den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht entspricht. Nach § 136 Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe f BauGB sind bei der Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, insbesondere die Einwirkungen zu berücksichtigen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen. Aus diesen Vorschriften ergibt sich ohne Weiteres, dass die Verbesserung der städtebaulichen Qualität eines Gebietes durch die Verringerung von Luft- und Lärmbelastungen im Zuge einer Sanierung bei der Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag ein für die Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks relevanter Gesichtspunkt ist. Warum und inwieweit die Luft- und Lärmimmissionen in anderen Gebieten Einfluss auf die Beurteilung der Verringerung der Luft- und Lärmbelastungen im Sanierungsgebiet und im Zuge der Sanierung haben sollen, erschließt sich auch aus dem Beschwerdevorbringen nicht.

Die Städtebauliche Stellungnahme bewertet die Luft- und Lärmbelastung im Sanierungsgebiet vor der Neuordnung mit 4 wegen einer erheblichen Belastung und nach der Neuordnung mit 3 wegen einer nur noch mittelschweren Belastung (Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 25 - 27 = VVG Bl. 28 - 30). Die Verbesserung durch die Sanierung begründet sie zum einen mit den vor der Sanierung in rd. 90 % der Wohneinheiten verwendeten Einzelofenheizungen sowie den überwiegend mit Kohle betriebenen zentralen Heizungsanlagen in Schulen und Kindertagesstätten, die zusammen Hauptemittent von Schwefeldioxid, Schwebstaub und Kohlendioxid gewesen seien. Zum anderen weist sie als zweite große Emissionsquelle für Luftschadstoffe auf den Kraftfahrzeugverkehr (CO₂, NO_x, Kohlenwasserstoffe, Schwermetalle u.a.). Dadurch hätten sich zusätzlich die anderen Belastungen aus Hausbrand-Emissionen verstärkt, auch wegen des Mangels an ausgleichenden Vegetationsflächen. Neben den hohen Abgasemissionen habe der Straßenverkehr das Gebiet sehr stark durch Lärm belastet. Durch Umstellung von Kohle-Einzelofenheizungen auf Sammelheizungen im Zuge der Sanierung von Wohngebäuden sei die Emissionsbelastung durch Hausbrand drastisch reduziert worden.

Hinsichtlich der Luft- und Lärmbelastung durch den Pkw-Verkehr habe hingegen keine wesentliche Verbesserung erreicht werden können, weil sich die allgemeine Erhöhung des Motorisierungsgrades auch in den Sanierungsgebieten negativ ausgewirkt habe und die positiven Effekte der Sanierung durch die Zunahme des Verkehrs insgesamt wieder zu großen Teilen neutralisiert worden seien. So habe sich zwar bei der verkehrsbedingten Lärmbelastung innerhalb des Gebietes die Situation durch bauliche Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung und die flächendeckende Begrenzung der Höchstgeschwindigkeit auf 30 km/h verbessert. Weiterhin hoch sei aber die Lärmbelastung im Block durch das Verkehrsaufkommen in der S... Straße, R...straße und D...straße, die nach wie vor als Ost-West-/ Nord-Süd-Verbindung bzw. Umgehungsstraßen genutzt werden würden.

Dem setzt die Beschwerde nichts entgegen. Ihre pauschal und ins Blaue hinein aufgestellte Behauptung, durch die Sanierung habe die Luft- und Lärmbelastung keineswegs abgenommen, blendet die differenzierende Begründung der Städtebaulichen Stellungnahme für die - mit nur einer Notenstufe vergleichsweise gering bewertete - Verbesserung (von 4 auf 3) und die in dieser Stellungnahme als „drastisch“ bewertete und mit der umfassenden Heizungsumstellung einleuchtend begründete Verringerung der Luftschadstoffbelastungen völlig aus.

e) Schließlich überzeugt die Beschwerde auch nicht mit der Rüge des Lagekriteriums „Öffentliche Infrastruktur“ hinsichtlich der Kindergartenplätze (Beschwerdebegründung, a.a.O., S. 5).

Der Rechtsanspruch auf einen Kindergartenplatz ändert nichts daran, dass eine Erhöhung der Kindergartenplätze die städtebauliche Qualität eines zu Wohnzwecken genutzten Gebietes erhöht und dass im Zuge einer Sanierung ergriffene und verwirklichte städtebauliche Maßnahmen auch dann, wenn sie der Erfüllung dieses Anspruchs dienen, zu den sanierungsbedingten Maßnahmen und ihre Kosten zu den Sanierungskosten gehören und damit auch für eine ausgleichsbetragspflichtige Bodenwerterhöhung berücksichtigt werden dürfen.

Ohnehin handelt es sich bei den Kindertagesstätten nur um ein Merkmal von insgesamt fünf Merkmalen, welche die Städtebauliche Stellungnahme im Sanierungsgebiet „Helmholtzplatz“ als für das Lagekriterium „Öffentliche Infrastruktur“ relevant beurteilt hat. Die anderen vier Merkmale sind Schulen, Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen, Sportflächen sowie Einrichtungen für alte und hilfsbedürftige Menschen. Die Städtebauliche Stellungnahme würdigt sie umfassend sowohl hinsichtlich ihres jeweiligen Anfangszustands vor der Sanierung als auch hinsichtlich des jeweiligen Endzustands nach der Sanierung (Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 27 - 32 = VVG Bl. 30 - 35). Auf diese vier anderen Merkmale des Lagekriteriums und deren Verbesserung im Zuge der Sanierung geht die Beschwerde nicht ein.

Soweit die Antragsteller hinsichtlich der Kindergartenplätze meinen, dass nach wie vor ein beträchtliches Defizit bestehe, stellt dies die Bewertung des Lagekriteriums (anfangs 4, am Ende 2,5) schon deshalb nicht grundsätzlich in Frage, weil es sich dabei nicht um ein rein quantitatives, sondern auch um ein qualitatives Kriterium handelt, wie schon die vorgegebenen Erläuterungen der Notenstufen zu diesem Kriterium ausdrücklich klarstellen (AV Ausgleichsbeträge, Anlage 4 Zeile 10). Im Übrigen geht in quantitativer Hinsicht auch die Städtebauliche Stellungnahme von einem nach Ende der Sanierung weiterhin anhaltenden Bedarf bzw. Mehrbedarf aus (Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 30 = VVG Bl. 33). Der Antragsgegner stellt ebenfalls ein Defizit an Kindergartenplätzen fest und hat in seiner Ablehnung der Aussetzung der Vollziehung dazu ausgeführt, dass die Versorgung des Gebietes mit Kindergartenplätzen inzwischen deshalb leicht problematisch sei, weil es aufgrund des Sanierungserfolgs zu einem starken Zuzug von Familien in das Gebiet gekommen sei (Schreiben vom 13. März 2019, S. 4). Diesen durch die erfolgreiche Sanierung des Gebietes und die damit eingetretenen Verbesserungen hervorgerufenen Zuzug und das dadurch verursachte Defizit an Kindergartenplätzen bestreitet die Beschwerde nicht.

Unabhängig davon geht die Beschwerde nicht auf die ausführliche Erläuterung der Städtebaulichen Stellungnahme zu den im Zuge der Sanierung verwirklichten qualitativen Verbesserungen näher ein. Diese Verbesserungen - welche die Antragsteller völlig ausblenden - betreffen die vor Beginn der Sanierung bereits bestehenden Einrichtungen. So heißt es für die größte bereits vorhandene Einrichtung mit 200 Kindern, dass die bestehende Kita, ein Plattenbau aus den frühen 1980er Jahren, umfassend saniert und modernisiert worden sei und auch die Freiflächen neugestaltet seien. Außerdem sei im Jahr 2009 in der L... Straße als Ersatzneubau eine Kindertagesstätte mit 130 Plätzen errichtet worden. Weitere - beispielhaft aufgeführte - Kindertageseinrichtungen seien mit hohem Aufwand an öffentlichen Mitteln saniert und den zeitgemäßen Anforderungen angepasst worden. Außerdem werden 19 kleinere private Kitas genannt, die sich in den sanierten Altbauten befänden, darunter auch eine auf dem hier in Rede stehenden Grundstück (Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 30 = VVG Bl. 33). Die Beschwerde geht auf diese Verbesserungen nicht ein und bestreitet nicht einmal für die private Kindertagesstätte auf dem hier in Rede stehenden Grundstück, dass die Sanierung des Altbaus auch ihr zugutegekommen ist.

Sonstige Gründe dafür, dass die Bewertung des Lagekriteriums „Öffentliche Infrastruktur“ mit anfangs 4 und am Ende 2,5 anhand einer Gesamtschau der fünf Einzelmerkmale an Beurteilungsfehlern leidet, etwa die Steigerung um 1,5 Notenstufen den Bewertungsspielraum des Antragsgegners sprengt, sind von der Beschwerde nicht konkret vorgetragen und begründet worden.

4. Zu einer unbilligen Härte der Belastung der Antragsteller durch die ihnen gegenüber festgesetzten Ausgleichsbeträge trägt die Beschwerde nichts vor. Sie liegt auch eher fern, zumal die Antragsteller - nach unwidersprochener Darstellung des Antragsgegners - infolge der von ihm den Antragstellern nach § 7h Abs. 2 EStG ausgestellten Bescheinigungen in einer Höhe von 231.131,23 Euro von den oben für das Sanierungsgebiet insgesamt bereits erwähnten Absetzungen nach § 7h EStG wohl selbst in einem Maße profitiert haben, das ihnen die hier in Rede stehenden Ausgleichbeträge möglicherweise schon innerhalb von zwei Jahren aus Steuermitteln „refinanziert“ hat (Beschwerdeerwiderung, Schriftsatz vom 26. Juli 2019, S. 4).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 und Abs. 3 GKG in Verbindung mit der Empfehlung in Nr. 1.5 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom 18. Juli 2013 (im Internetportal des Bundesverwaltungsgerichts www.bverwg.de unter „Rechtsprechung“/„Streitwertkatalog“) und folgt der erstinstanzlichen Wertfestsetzung.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).