Entscheidung 16 U 1/20 Lw

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neuruppin - Landwirtschaftsgericht - vom 21. Januar 2020, Az. 44 Lw 2/19, wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Streitwert für das Berufungsverfahren: 7.000 €.

I.

Die Parteien streiten um den Fortbestand eines Pachtverhältnisses.

Die Klägerin ist aufgrund einer Schenkung ihres Onkels F… H… seit dem 28. Februar 2017 eingetragene Grundstückseigentümerin einer landwirtschaftlichen Fläche, Gemarkung G… Flur … Flurstück 17. Dieser hatte das Grundstück für eine jährliche Pacht von 7.000 € mit Pachtvertrag vom 8. Mai 2015 (Anlage B1; Bl. 51 d.A.) an den Beklagten verpachtet, andererseits auch an die … GbR, der der Beklagte nicht angehört. Letztere bewirtschaftet die Fläche. Der schriftliche Pachtvertrag vom 8. Mai 2015 enthielt unter § 14 den handschriftlichen Zusatz, dass aufgrund eines Nutzungsvertrages des Verpächters mit einem Dritten vom 22. Dezember 2014 zum Zwecke der Errichtung und dem Betrieb von Windenergieanlagen Flächen zur Verfügung gestellt werden, die nicht Gegenstand des Pachtvertrages sind. „Der Pächter stimmt dieser Nutzung zu und verpflichtet sich, die insoweit auf dem Grundstück des Verpächters vorhandenen Windenergieanlagen nebst Zubehör, Kranstellfläche und Zuwegungen nicht zu beschädigen. Der Pächter hat dieselbe Verpflichtung auch Unterpächtern (etwa im Wege des Pflugtausches) aufzuerlegen.“

Den ursprünglich für ein Jahr geschlossenen Vertrag vom 8. Mai 2015 haben die (damaligen) Vertragsparteien mit schriftlicher Ergänzungsvereinbarung vom 27. Juli 2015 (Anlage B2; Bl. 58) auf eine Laufzeit von 20 Jahren mit zweimaliger Verlängerungsoption um jeweils 5 Jahre wie folgt erweitert: „Eine zweimalige Option zur Verlängerung der Pachtzeit von jeweils 5 Jahren gilt im Zusammenhang mit den Sondervereinbarungen (WKA)“. Ferner enthielt die Vereinbarung unter „zum § 14“: „Der Pächter duldet zu jeder Jahreszeit das Betreten/Befahren oder die sonstige Nutzung, die nötig werden, um die störungsfreie Bewirtschaftung der WKA der … Wind GmbH zu gewährleisten. Eventuelle Kulturschäden werden nach den jeweils aktuellen Marktpreisen vergütet“. Mit weiterer schriftlicher Vereinbarung vom 26. August 2016 (Anlage B3; Bl. 59 d.A.) haben die Vertragsparteien den Pachtvertrag vom 8. Mai 2015 geändert, den Pachtbeginn auf den 1. Januar 2017 und die Pachtzeit auf 20 Jahre festgelegt. „Im Übrigen“ sollten die Vereinbarungen vom 8. Mai 2015 gelten. Zur Vereinbarung vom 27. Juli 2015 haben sie sich nicht (ausdrücklich) verhalten. Mit Schreiben vom 20./28. September 2017 (Anlage K2; Bl. 19 d.A.) haben die Klägerin und Herr F… H… die Kündigung des Pachtverhältnisses zum 31. Dezember 2019 erklärt.

Wegen der Doppelverpachtung hat der Beklagte den vormaligen Eigentümer und Verpächter im Wege der Feststellungsklage auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Mit Urteil vom 19. Juni 2018 ist dessen Schadensersatzpflicht festgestellt worden; die Berufung hat der Senat mit Urteil vom 13. Dezember 2018 (Az. 16 U 2/18 Lw) zurückgewiesen. Der Senat hat in diesem Urteil ausgeführt, dass infolge einer weiteren Zusatzvereinbarung vom 26. August 2016 das Schriftformerfordernis nicht gewahrt sei und daher ein unbefristeter Pachtvertrag vorliege.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass die erklärte Kündigung das Pachtverhältnis zum 31. Dezember 2019 beendet habe. Das Urteil des Senats vom 13. Dezember 2019 entfalte nach § 325 ZPO Bindungswirkung für sie als Rechtsnachfolgerin des damaligen Beteiligten. Rechtsnachfolgeklausel nach § 727 ZPO sei erteilt. Im Übrigen liege aufgrund der formunwirksamen Vereinbarung vom 26. August 2016 ein unbefristetes Pachtverhältnis vor, das ordnungsgemäß gekündigt worden sei.

Die Klägerin hat beantragt,

festzustellen, dass der Pachtvertrag vom 8. Mai 2015 in der Fassung der Ergänzungsvereinbarung vom 26. August 2016 über das Grundstück Gemarkung G…, Flur …, Flurstück 17 mit Ablauf des 31. Dezember 2019 endet.

sowie

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen

und widerklagend - sinngemäß -

festzustellen, dass der Pachtvertrag vom 8. Mai 2015, geändert durch schriftliche Vereinbarungen vom 27. Juli 2015 und 26. August 2016, nicht vor Ablauf des 31. Dezember 2036 endet.

Er ist der Auffassung, die Vereinbarung vom 27. Juli 2015 sei formunwirksam, da Pachtgegenstand und Pachtzins nicht genannt seien. Sie habe die beabsichtigte Vertragsänderung nicht herbeiführen können. Das Optionsrecht sei nicht wirksam entstanden. Zudem wäre die Vereinbarung vom 27. Juli 2015 durch die Zusatzvereinbarung vom 26. August 2016 aufgehoben. Sei im Übrigen der ursprüngliche Vertrag durch den formunwirksamen Anhang der Vereinbarung vom 27. Juli 2015 in ein unbefristetes Pachtverhältnis abgeändert worden, könne der Pachtvertrag durch die Zusatzvereinbarung vom 26. August 2016 insbesondere hinsichtlich der Laufzeit wirksam abgeändert werden.

Mit Urteil vom 21. Januar 2020, auf das wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landwirtschaftsgericht die Beendigung des Pachtverhältnisses mit Ablauf des Jahres 2019 festgestellt und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Rechtskraft der Entscheidung des Parallelverfahrens nicht entgegenstehe, da sie sich nicht auf die hier streitige Frage der Pachtdauer beziehe. Für Klage und Widerklage sei das Feststellungsinteresse gegeben. Die Kündigung habe das unbefristete Pachtverhältnis mit Ablauf des Jahres 2019 beendet. Die Vereinbarung vom 27. Juli 2015 wahre die Schriftform, das Optionsrecht sei hinreichend bestimmbar bezeichnet. Demgegenüber wahre die Vereinbarung vom 26. August 2016 nicht die Schriftform, da nicht hinreichend deutlich werde, ob auch die im Nachtrag vom 27. Juli 2015 vereinbarten zusätzlichen Bedingungen weitergelten oder aufgehoben werden sollten. Die Aufhebung einzelner Vertragsbestandteile stelle eine Vertragsänderung dar, die nicht formfrei möglich sei.

Mit seiner rechtzeitigen und formell unbedenklichen Berufung verfolgt der Beklagte seine erstinstanzlichen Anträge weiter. Er rügt die rechtliche Wertung des Landwirtschaftsgerichts unter Wiederholung und Vertiefung seiner bisherigen Auffassung, dass die Vereinbarung vom 26. August 2016 nicht formunwirksam sei und daher der Pachtvertrag bis zum 31. Dezember 2036 fortdauere.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Kündigungserklärung vom 20./28. September 2017 hat das Pachtverhältnis mit Ablauf des Jahres 2019 beendet.

1.

Anders als der Beklagte meint, besteht aufgrund der Vereinbarung vom 26. August 2016 kein Pachtvertrag auf bestimmte Zeit. Vielmehr genügt, wie der Senat bereits mit seinem Urteil vom 13. Dezember 2018 (Az. 16 U 2/18 Lw) ausgeführt hat, diese Vereinbarung nicht dem Schriftformerfordernis nach § 585a BGB mit der Folge, dass das Pachtverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

a.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform nach § 585a BGB bzw. § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen - insbesondere den Pachtgegenstand, den Pachtzins sowie die Dauer und die Parteien des Pachtverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (BGH Urteil vom 9. April 2008, Az. XII ZR 89/06). Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Pachtvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich die Gesamtheit der pachtvertraglichen Regelungen erst aus einem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (BGH a.a.O.; sog. „Auflockerungsrechtsprechung“). Es reicht aus, wenn der Inhalt der Vertragsbedingungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Wege der Auslegung bestimmbar ist. Für die Einhaltung der Schriftform ist nicht erforderlich, dass bereits die erste Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt; vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen durch eine nachfolgende Änderungsvereinbarung erfüllt werden (BGH Urteil vom 4. November 2020, Az. XII ZR 104/19). Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes. Sie müssen ebenfalls der Schriftform genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (BGH Urteil vom 11. April 2018, Az. XII ZR 43/17).

b.

Gemessen an diesen Voraussetzungen wahrt die schriftliche Vereinbarung vom 26. August 2016 nicht die Schriftform nach § 585a BGB. Sie nimmt zwar auf die ursprüngliche vertragliche Vereinbarung vom 8. Mai 2015 Bezug. Eine unzweifelhafte Bezugnahme auf die weitere den ursprünglichen Pachtvertrag ändernde Vereinbarung vom 27. Juli 2015 fehlt jedoch, so dass jedenfalls wegen des in erster Linie den Schutz eines Grundstückserwerbers bezweckenden Schriftformerfordernisses (vgl. BGH Urteil vom 4. November 2020, Az. XII ZR 104/19) der Urkunde vom 26. August 2016 nicht mit der hinreichenden Klarheit entnommen werden kann, ob das zwischenzeitlich vereinbarte Optionsrecht aufgehoben sein soll oder nicht.

aa.

Anders als der Beklagte offenbar meint, bestimmt sich der Inhalt des Pachtverhältnisses nicht allein durch die Vereinbarungen vom 8. Mai 2015 und 26. August 2016. Als Ausnahme von § 125 BGB hat die Nichtbeachtung der Schriftform nach § 585a BGB nicht die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge; vielmehr besteht das Pachtverhältnis auf Grundlage der getroffenen Vereinbarungen, gilt jedoch auf unbestimmte Zeit. Ob, wie der Beklagte behauptet, die Vertragsparteien bei der Vereinbarung vom 26. August 2016 von einer Formunwirksamkeit der Vereinbarung vom 27. Juli 2015 ausgegangen sind, ist daher ohne Relevanz, da auch eine nach § 585a BGB formunwirksame Vereinbarung den Inhalt des Pachtverhältnisses ändert.

bb.

Der Beklagte behauptet, das Optionsrecht habe ersatzlos wegfallen sollen. Die Vertragsparteien hätten in der Vereinbarung vom 26. August 2016 eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass nur noch diese Vereinbarung und die vom 8. Mai 2015 gelten soll. Die Formulierung „im Übrigen“ sei wertungsgleich mit „im Übrigen nur noch“. Auf den Anhang vom 27. Juli 2015 werde nicht Bezug genommen, so dass die Frage nicht offen bleibe, ob das Optionsrecht noch gelten solle. Auf eine Formnichtigkeit dieser Vereinbarung komme es daher nicht an. Aus den beiden Vereinbarungen ergebe sich ein wirksamer Pachtvertrag, ohne dass es auf die Vereinbarung vom 27. Juli 2015 ankomme. Diese Vereinbarung sei also nicht erforderlich, um einen wirksamen Pachtvertrag zu belegen. Der Schutz eines möglichen Erwerbes sei nicht gefährdet. Aus der Vereinbarung vom 26. August 2016 könne dieser entnehmen, dass hierneben nur noch die Rechte und Pflichten aus dem Ausgangspachtvertrag vom 8. Mai 2015 gelten sollten.

Hiermit dringt die Berufung nicht durch. Wie bereits ausgeführt, wird der Inhalt des Pachtverhältnisses durch den Vertrag vom 8. Mai 2015 und seine nachfolgenden Änderungen bestimmt. Hierzu zählt auch die vereinbarte Option auf Verlängerung des Pachtverhältnisses. Den Vertragsparteien bleibt unbenommen, in der Folgezeit das Pachtverhältnis auch im Hinblick auf ein zuvor vereinbartes Optionsrecht wiederum abzuändern. Jedoch sind, um der einen Schutz des Erwerbers bezweckenden Schriftform zu genügen, hinreichende Vereinbarungen in die Vertragsurkunde aufzunehmen. Für den vorliegenden Fall wäre also eine ausdrückliche Regelung in der Vereinbarung vom 26. August 2016, dass das Optionsrecht aufgehoben werde, oder die Aufhebung der gesamten Vereinbarung vom 27. Juli 2015 ausreichend, aber auch erforderlich gewesen. Beides ist nicht gegeben. Die Bezugnahme, dass „im Übrigen“ die Vereinbarungen aus dem Pachtvertrag vom 8. Mai 2015 gelten sollen, reicht hierfür nicht. Sie lässt zwar die vom Beklagten angenommene Lesart als „im Übrigen nur noch“ zu, ist jedoch weder zwingend noch zweifelsfrei.

Die vom Beklagten vorgenommene Auslegung, die Vereinbarungen vom 27. Juli 2015 sollten insgesamt aufgehoben sein, lässt sich auch aus einem weiteren Grund nicht vornehmen:

In ihrer Vereinbarung vom 27. Juli 2015 haben die Vertragsparteien § 14 des ursprünglichen Pachtvertrages ergänzt. Hierbei ging es nicht nur um die vom Beklagten für unwirksam gehaltene Regelung, wie eventuelle Kulturschäden zu entschädigen seien. Vielmehr haben die Vertragsparteien auch ein Betretungs- und Fahrrecht für die Pachtflächen zur Bewirtschaftung der Windenergieanlagen vereinbart. Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich nicht lediglich um eine Wiederholung der ursprünglich vereinbarten Regelung vom 8. Mai 2015. Ein solches Recht war im ursprünglichen Vertrag nicht geregelt. Nach § 14 des Pachtvertrages vom 8. Mai 2015 waren die Flächen, auf denen die Windenergieanlagen errichtet werden sollten, nicht Teil der Pachtflächen. Der Beklagte verpflichtete sich lediglich, die auf dem Grundstück des Verpächters vorhandenen Windenergieanlagen nebst Zubehör, Kranstellfläche und Zuwegungen nicht zu beseitigen. Die in der Vereinbarung vom 27. Juli 2015 (erstmals) aufgenommene Verpflichtung des Beklagten, die Nutzung der Pachtflächen für die Bewirtschaftung der Windenergieanlagen zu dulden, enthielt der Pachtvertrag vom 8. Mai 2015 jedoch nicht. Weil der Verpächter hiermit offenkundig die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten gegenüber dem Betreiber der Windkraftanlagen sicherstellen wollte, handelt es sich um eine solche wesentliche Nebenabrede, auf die sich der Formzwang erstreckte. Ob die Vereinbarung vom 26. August 2016 bereits deshalb formunwirksam ist, weil sie sich nicht zu dieser das Pachtrecht des Beklagten einschränkenden Duldungspflicht verhält, kann offen bleiben. Jedenfalls trägt sie nicht die Auslegung, die Vereinbarung vom 27. Juli 2015 sollte unzweifelhaft insgesamt aufgehoben sein.

cc.

Der Beklagte meint, dass - sofern im Hinblick auf das Bestehen des Optionsrechts die Vereinbarung vom 26. August 2016 auslegungsbedürftig sei - eine solche Auslegung nicht zu einer Formnichtigkeit führen dürfe, weil dies nicht dem Willen der Parteien entspreche.

Der Beklagte übersieht - wie bereits ausgeführt -, dass ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis nicht zu einer Nichtigkeit des Vertrages führt. Demgemäß ging der Senat auch in seiner Entscheidung vom 13. Dezember 2018 nicht von einer Formnichtigkeit (§ 125 BGB) aus. Aufgrund der Sonderreglung des § 585a BGB hat die Vereinbarung der damaligen Vertragsparteien vom 26. August 2016 Bestand. Die nicht berücksichtigte Form führt nach § 585a BGB nicht zur Nichtigkeit des Vertrages; er gilt nur als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

2.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Gründe, die Revision zuzulassen, bestehen nicht.

3.

Der Senat folgt der zutreffenden Streitwertfestsetzung des Landwirtschaftsgerichts. Nach § 41 Abs. 1 S. 1 GKG ist der einjährige Pachtzins von 7.000 € anzusetzen. Die vom Beklagten angeführte wirtschaftliche Bedeutung stellt allenfalls seine Beschwer dar, die jedoch für den Streitwert des Berufungsverfahrens nicht maßgeblich ist.