Klage einer Gemeinde auf Erfüllung eines InvestorenvertragesRechtliche Einordnung des Vertrages, der Elemente eines Erschließungsvertrages (§ 124 BauGB a.F.) und eines städtebaulichen Vertrages (§ 11 BauGB a.F.) enthältAngemessenheit der vereinbarten Leistungen auch mit Blick auf die Erschließung von FremdanliegergrundstückenVerjährungsbeginn bei nachträglicher formloser Verlängerung notariell vereinbarter Ausführungsfristen

Die Beklagte wird verurteilt,

1. zum Zwecke des naturschutzfachlichen Ausgleichs für den Eingriff in Natur und Landschaft jeweils nach näherer Maßgabe des Notariellen Vertrages vom 11. Oktober 2005 - N ... (kurz: Vertrag) und des rechtskräftigen Bebauungsplans der Klägerin „ ... vom 13. Oktober 2005, in Kraft getreten am 1. April 2006,

a) auf der im Bebauungsplan als Ausgleichsfläche A/E1 bezeichneten noch nicht vermessenen Teilfläche des Flurstücks 1762 entlang der Nordgrenze des Vertragsgebiets mit einer Länge von rund 660 m und einer Breite von rund 10,50 m gemäß § 2 Abs. 2 lit. i) i. V. m. Anlage 4 zu § 2 Abs. 2 lit. i) des Vertrages einen Gehölzstreifen bestehend aus einer Bepflanzung mit Gehölzen (ca. 5.940 m²) sowie einem begehbaren Rasenstreifen entlang des Gehölzstreifens (ca. 975 m²) anzulegen,

b) auf der im Bebauungsplan als Ausgleichsfläche A/E3 bezeichneten noch nicht vermessenen Teilfläche des Flurstücks 1762 im mittleren Bereich des im Antrag zu 1.a) bezeichneten Gehölzstreifens gemäß § 2 Abs. 2 lit. j) i. V. m. Anlage 4 zu § 2 Abs. 2 lit. j) des Vertrages eine Grünfläche mit einer Größe von rund 700 m² anzulegen und nach Maßgabe der vertraglichen Regelungen zu bepflanzen,

c) auf den im Bebauungsplan als Ausgleichsfläche A4 bezeichneten öffentlichen Straßenverkehrsflächen, Teilflächen der Flurstücke 1930 und 2030, K ... -Planstraße A- und E ... in Ost-West-Richtung, gemäß § 2 Abs. 2 lit. k) i. V. m. Anlage 4 zu § 2 Abs. 2 lit. k) des Vertrages eine einseitige Baumreihe mit kleinlaubigen Baumarten ohne schwere Früchte und hoch ansetzbaren Kronen jeweils im Abstand von 12 m zu pflanzen,

d) auf den im Bebauungsplan als Ausgleichsfläche A5 bezeichneten öffentlichen Straßenverkehrsflächen, Teilflächen der Flurstücke 1930 und 2030 sowie Flurstück 1004, C ... sowie E ... in Nord-Süd-Richtung, gemäß § 2 Abs. 2 lit. l) i. V. m. Anlage 4 zu § 2 Abs. 2 lit. l) des Vertrages eine zweiseitige Baumallee anzulegen und hierzu in einem Abstand von 10 m bis 16 m einen der in der Pflanzenliste genannten Bäume zu pflanzen,

e) auf der im Bebauungsplan als Ausgleichsfläche A/E9 ausgewiesenen Fläche, bestehend aus den Flurstücken 2015, 2029 und 2032 mit einer Größe von 31,00 m x 22,00 m gemäß § 2 Abs. 2 lit. m) i. V. m. Anlage 4 zu § 2 Abs. 2 lit. m) des Vertrages einen naturnahen Teich mit Randbepflanzung anzulegen und entsprechend der vertraglichen Regelung zu gestalten.

f) für die Maßnahmen nach Buchstaben a) bis e) gemäß § 2 Abs. 5 i. V. m. Anlage 5 des Vertrages die Fertigstellungs- und Entwicklungspflege durchzuführen.

2. jeweils nach näherer Maßgabe des § 3 Abs. 2 Buchstabe a) des Vertrages einschließlich der dort genannten Anlagen den Fußweg zwischen dem M ... – Planstraße B 2 – und der E ... (Flurstück 2019) einen Fußweg entlang der vier Baugrundstücke am sogenannten A ... in der E ... (Flurstücke 1725, 1728, 1729 und 1732), die Kreuzung E ... Planstraße B 2 und die beiden Doppelzufahrten für die Flurstücke 1724, 1725, 1728 und 1729, erstmalig herzustellen,

3. jeweils nach näherer Maßgabe des § 3 Abs. 1 Buchstabe a) des Vertrages einschließlich der dort genannten Anlagen die E ... (Flurstück 1930) und die C ... (Flurstück 1004) grundhaft zu erneuern sowie d ... – Planstraße B 2 (Flurstücke 1735, 2017 und 2025) – erstmalig herzustellen, sowie

4. der Klägerin gemäß § 12 i. V. m. Anlage 6 des Vertrages das Eigentum an den Flurstücken 1735, 1762, 1733, 1734, 2015, 2017, 2019, 2025, 2029, 2030 und 2032 mit einer Größe von insgesamt rund 29.588 m² unentgeltlich zu übertragen und ihr den Besitz daran zu verschaffen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 177.302,00 Euro hinsichtlich Ziff. 1.a), 10.922,00 Euro hinsichtlich Ziff. 1.b), 17.570,00 Euro hinsichtlich Ziff. 1.c), 7.880,00 EUR hinsichtlich Ziff. 1.d, 17.756 Euro hinsichtlich Ziff. 1.e), 76.420,00 Euro hinsichtlich Ziff. 2., 361.244,00 Euro hinsichtlich Ziff. 3. und 164.377,00 Euro hinsichtlich Ziff. 4. vollstreckbar.

Die Klägerin begehrt die Verpflichtung der Beklagten, noch nicht erbrachte Leistungen aus einem Investorenvertrag zu erfüllen.

2005 beschloss die Klägerin für einen Teilbereich des Ortsteils Petershagen die Aufstellung des Bebauungsplans „E ... “.

Mit notariellem Vertrag vom 11. Oktober 2005 (U ... ) schlossen Klägerin und Beklagte einen „Städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan ‚E ... ‘ über Maßnahmen zum Ausgleich, die Herstellung der äußeren und inneren Erschließung sowie die Übernahme von Folgekosten“. Ausweislich der Vorbemerkung des Vertrages war die Klägerin Eigentümerin eines bislang nicht bebauten, im Außenbereich gelegenen Teilgebiets des seinerzeit in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans „E ... “. Das Teilgebiet umfasste eine Fläche von ca. 6,5 ha, von der rund zwei Drittel mit Einfamilienhäusern (etwa 42 Wohneinheiten) bebaut werden sollte und das restliche Drittel an einen Dritten veräußert werden sollte, der beabsichtigte, dort ein Seniorenzentrum zu errichten. Im Einzelnen enthielt der Vertrag folgende Vereinbarungen

㤠1 Gegenstand und Bestandteile des Vertrages
(…)

(4) Der Vorhabenträger übernimmt anteilig die Folgekosten zur Erweiterung des „Spielplatzes E ... “ auf dem gemeindlichen Flurstück 696 und entrichtet an die Gemeinde einen zweckgebundenen Folgekostenzuschuss i. H. von EUR 12.500,00. (…)

§ 2 Naturschutzfachliche Maßnahmen zum Ausgleich

(1) Zur Minderung der zu erwartenden Eingriffe und zur Sicherung der Maßnahmen zum Ausgleich für die zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft durch bauliche Vorhaben des Vorhabenträgers und durch die Herstellung der äußeren und inneren Erschließung verpflichtet sich der Vorhabenträger gemäß § 1 Absatz 3 dieses Vertrages zur Durchführung der in Absatz 2 aufgezählten Minderungs- und Schutzmaßnahmen sowie der Maßnahmen zum Ausgleich. Die Planung und Durchführung der Minderungs- und Schutzmaßnahmen sowie der Maßnahmen zum Ausgleich einschließlich der Bereitstellung der erforderlichen öffentlichen Grünflächen erfolgt auf Kosten des Vorhabenträgers.

(2) Die Durchführungspflichten umfassen die folgenden Bestandteile und sind nach Maßgabe der in der Anlage 4 festgelegten Bestimmungen zu planen und zu erfüllen:

a) (M1, M2) Begrenzung des Versiegelungsgrads auf Flächen des ruhenden Verkehrs und Terrassen sowie auf Flächen des öffentlichen Verkehrs.

b) (M3) Dezentrale Dach- und Straßenentwässerung im Plangebiet.

c) (M4) Verminderung baubedingter Bodenbeeinträchtigungen entsprechend DIN 18915.

d) (M5) Verzicht auf vermeidbare Biotopbarrieren.

e) (M6) Verhinderung von Totverlusten wild lebender laufender Kleintiere.

f) (M7) Schutz von Insekten vor dem Verbrennungstod.

g) (S1) Schutz des als SPE-Fläche auf dem Flurstück 960 festgesetzten naturnahen Laubwaldes an der Westgrenze des Plangebiets.

h) (G1) Pflanzung eines Laubbaums auf jedem Baugrundstück im WA2 und WA3.

i) (A/E1) Öffentliche Grünfläche im mittleren Bereich des Gehölzstreifens an der nördlichen Bebauungsgrenze.

j) (A/E3) Öffentliche Grünfläche südlich des Gehölzstreifens an der nördlichen Bebauungsgrenze.

k) (A4) Pflanzung von Baumreihen an 8 m breiten Straßen.

l) (A5) Pflanzung von Baumalleen an 12 m breiten Straßen.

m) (A/E9) Anlage eines naturnahen Teiches mit Randbepflanzung.
(…)

(4) Der Vorhabenträger hat die in Absatz 1 und Absatz 2 Buchstabe h) bis m) übernommenen Maßnahmen in der Zeit von Oktober bis November und spätestens bis zum 30.11.2009 durchzuführen. (…)

(5) Der Vorhabenträger verpflichtet sich zudem, alle für die Fertigstellungs- und Entwicklungspflege erforderlichen Maßnahmen gemäß den in der Anlage 5 festgelegten Bestimmungen auf seine Kosten durchzuführen. (…)

§ 3 Straßenbau- und Erschließungspflicht, Art und Umfang der Anlagen, Übernahme von Kosten (äußere und innere Erschließung)

(1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich zum plangemäßen Ausbau und zur grundhaften Verbesserung der im unmittelbaren Zusammenhang mit der inneren Erschließung der Baugrundstücke des Vorhabenträgers stehenden, im folgenden aufgeführten äußeren Erschließungsanlagen im Vertragsgebiet auf seine Kosten gemäß den durch die Gemeinde zu genehmigenden Ausführungsplanungen:

a) die E ... und die C ... spätestens bis zum 31.12.2008 (…);

b) der Durchführung der durch den Ausbau verursachten Maßnahmen zum Ausgleich.

(…) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, sämtliche Pflichten der Gemeinde aus der in Satz 1 genannten Vereinbarung auf seine Kosten zu übernehmen und zu erfüllen.

(2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur plangemäßen Herstellung der im folgenden aufgeführten Anlagen der inneren Erschließung im Vertragsgebiet auf seine Kosten gemäß den durch die Gemeinde zu genehmigenden Ausführungsplanungen:

a) die als öffentliche Straßenverkehrsfläche sowie Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung verkehrsberuhigter Bereich, öffentliche Parkfläche und Fußgängerbereich geplanten und festgesetzten Verkehrsflächen spätestens bis zum 31.12.2008 (…);

b) der Durchführung der durch den Ausbau verursachten Maßnahmen zum Ausgleich.

(3) (...) Der Ausbau und die Herstellung der Anlagen und Einrichtungen schließt die Übernahme der Fertigstellungs- und Entwicklungspflege gemäß § 2 Abs. 5 dieses Vertrages mit ein.
(…)

(6) Wegen des zusätzlich zu erwartenden Fußgängerverkehrs aus dem Plangebiet übernimmt der Vorhabenträger anteilig Kosten zur Herstellung eines Gehweges auf der nördlichen Seite der Eggersdorfer Straße in dem Bereich vom Bahnübergang der Rüdersdorfer Industriebahn bis zur Einmündung der Elbestraße und entrichtet an die Gemeinde einen zweckgebundenen und für den Anteil der Gemeinde bestimmten Folgekostenzuschuss i. H. von EUR 15.000,00. (…)

§ 4 Planung, Durchführung und Fertigstellung der äußeren und inneren Erschließung
(…)

(3) Die Ausführungsplanungen werden mit der schriftlichen Genehmigung durch die Gemeinde Grundlage der Durchführung der Erschließung sowie Bestandteil dieses Vertrages. (…)

§ 12 Pflicht zur Übertragung von Grundstücken für Anlagen der äußeren und inneren Erschließung und für die öffentlichen Grünflächen

(1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich gegenüber der Gemeinde zur Übertragung des Alleineigentums der den Vertragsparteien nach Lage und Größe in der Natur genau bekannten Teilflächen der Flurstücke 960, 1009 und 1017 sowie der Teilflächen der Flurstücke 984, 1000 und 1008/1, vorbehaltlich der amtlichen Vermessung und der in einer Nachtragsurkunde zu erklärenden Messungsanerkennung und Identitätserklärung, die in dem als Anlage 6 dieser Urkunde beigefügten „Entwurf zur Plan-Zeichnung des Bebauungsplans „E ... " von 30. 09. 2005" als öffentliche Verkehrsflächen oder öffentliche Grünflächen vorgesehen und rot umrandet sind. (…)“

Gemäß § 26 des Vertrages gaben die Beteiligten den Wert der von der Beklagten übernommenen Verpflichtungen mit 380.000 Euro an.

Am 1. April 2006 trat der Bebauungsplan „E ... “ der Klägerin in Kraft.

Der Bürgermeister und der Hauptamtleiter der Klägerin unterzeichneten am 1. April 2010 den „1. Änderungsvertrag zum Städtebaulichen Vertrag“, der der Beklagten eine Verlängerung der Frist für die Durchführung der naturschutzfachlichen Ausgleichsmaßnahmen bis zum 30. November 2014 und für den plangemäßen Ausbau und zur grundhaften Verbesserung der E ... und der C ... (sog. äußere Erschließung) sowie der Herstellung der inneren Erschließung bis zum 31. Dezember 2013 einräumte. Am 12. April 2010 unterzeichnete der Geschäftsführer der Beklagten diesen Vertrag.

Ausweislich einer Abnahmebescheinigung zu einer Bauabnahme nach § 12 VOB/B wurden am 8. November 2010 Straßen- und Tiefbauleistungen an der Erschließungsstraße K ... abgenommen. Die Abnahmebescheinigung wurde vom damaligen Geschäftsführer der Beklagten für den Auftraggeber, dem beteiligten Ingenieurbüro und einem Vertreter des ausführenden Unternehmens als Auftragnehmer unterzeichnet. Hieran schließt sich folgende Erklärung an:

„Es wird bestätigt, dass mit rechtsgültiger Abnahmebescheinigung die Festlegungen des Investorenvertrages vom 11. Oktober 2005 erfüllt wurden.“

Diese Erklärung wurde für die Klägerin von einem Mitarbeiter der Gemeindeverwaltung unterzeichnet.

Mit Schreiben vom 14. April 2011 wandte sich die Klägerin an die Beklagte und bat um Herreichung der notwendigen Unterlagen für die Übertragung der Straßenflurstücksflächen und die Übernahme der Baulast und der Verkehrssicherungspflicht. Zugleich wurde um Mitteilung gebeten, wann die restlichen Arbeiten zur inneren Erschließung und die Straßenbaumaßnahmen an der E ... bzw. der C ... fertig seien. Mit weiterem Schreiben vom 1. September 2011 wurde um Übergabe der „kompletten Bestandsunterlagen gemäß § 9 des Vertrages“ gebeten. Dies wurde mit Schreiben vom 21. September 2011 noch einmal angemahnt und im Hinblick auf die Fortführung der Erschließung um Mittelung gebeten, wann mit den Arbeiten begonnen werde.

Unter dem 5. Oktober 2011 teilte die Beklagte mit, dass die gesamte Abwicklungsangelegenheit hinsichtlich der Straßenflurstücke dem zum Teil noch eingetragenen Grundstückseigentümer Prang übertragen worden sei. Weitere Arbeiten hätten noch nicht begonnen werden können, weil erst weitere Grundstücke verkauft werden müssten. Der Verkauf laufe allerdings soweit zufriedenstellend, so dass aus den Erträgen zu gegebener Zeit auch weiterführende Arbeiten bezahlt werden könnten.

Mit Schreiben vom 7. Dezember 2012 reichte die Klägerin die Originalbürgschaftsurkunde i.H.v. 95.000,- Euro „zu unserer Entlastung“ zurück.

Mit Schreiben vom 24. September 2013 wies die Klägerin darauf hin, dass Teile der inneren Erschließung, insbesondere die Straßenbeleuchtung, noch nicht fertig gestellt worden seien und die äußere Erschließung komplett fehle. Sie drohte an, nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Ausführungsfrist die Vertragserfüllungsbürgschaft in Anspruch zu nehmen, die ausstehenden Arbeiten beenden zu lassen und eventuelle darüber hinausgehende Kosten über Erschließungsbeiträge auf die Grundstückseigentümer im K ... umzulegen.

Unter dem 6. Oktober 2013 berichtete der frühere Geschäftsführer der Beklagten mit Blick auf die in Angriff zu nehmende Resterschließung von Problemen mit dem ausführenden Unternehmen. Die Beklagte teilte mit Schreiben vom 11. Oktober 2013 mit, dass die mit den Erschließungsarbeiten beauftragte Firma aufgefordert worden sei, die Resterschießung des Standorts zu vervollständigen.

Am 24. Oktober 2013 fand eine Beratung zwischen Vertretern der Klägerin und dem seinerzeitigen Geschäftsführer der Beklagten statt, in der dem Funktionieren der Straßenbeleuchtung oberste Priorität eingeräumt wurde und eine erneute Fristverlängerung für noch zu erbringenden Leistungen bis zum 31. Dezember 2014 in Aussicht gestellt wurde.

Mit Schreiben vom 11. Dezember 2013 bot die Klägerin der Beklagten eine Verlängerung der Ausführungsfrist für die Herstellung der äußeren Erschließung bis zum 31. August 2014 an, verwies im Übrigen auf die am 31. Dezember 2013 ablaufende Frist.

Unter dem 30. Januar 2014 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass die Vertragserfüllungsbürgschaft im Dezember in der irrigen Annahme, es handele sich um eine Gewährleistungsbürgschaft, an die Beklagte zurückgesandt worden sei, und bat um Rückgabe.

Am 2. Juni 2014 beurkundete der N ... eine Erklärung der Beteiligten, welche konkreten Flurstücke als Teilflächen des ehemaligen Flurstücks 960 gemäß § 12 Abs. 1 des Vertrags vom 11. Oktober 2005 an die Klägerin zu übertragen seien.

Am 2. Juli 2015 hat die Klägerin Klage erhoben.

Sie trägt vor, die Beklagte habe sich im städtebaulichen Vertrag vom 11. Oktober 2005 gegenüber der Klägerin wirksam zu den nun antragsgegenständlichen Leistungen verpflichtet, insbesondere seien die Leistungen nicht unangemessen im Sinne von § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Sämtliche Verpflichtungen beruhten unmittelbar kausal auf der Ausweisung von Baurecht zugunsten der Beklagten und stünden nicht außer Verhältnis zur realisierten Bodenwertsteigerung. Die E ... und die C ... seien bei Vertragsschluss in einer Form hergestellt gewesen, die den Anforderungen der durch sie erschlossenen Grundstücke (gerade noch) genügt habe. Den Vertragsschließenden sei bewusst gewesen, dass die Realisierung des Vorhabens der Beklagten zu einer weiteren, intensiveren Benutzung dieser Straße führen würde, die mit den Anforderungen an die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs nicht mehr zu vereinbaren gewesen wäre. Dass die Beklagte zugleich auch Dritte mit erschließe oder deren vorhandene Erschließung verbessere, stehe der Rechtmäßigkeit der vertraglichen Regelung nicht entgegen. Die irrtümliche Rücksendung der Vertragserfüllungsbürgschaft stelle weder eine Anerkennung der Erfüllung noch einen Verzicht auf die weiteren Leistungen aus dem städtebaulichen Vertrag dar. Die im Abnahmeprotokoll vom 8. November 2010 enthaltene Erklärung der Klägerin beziehe sich allein auf die in der Abnahmebescheinigung genannten Gewerke.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, zum Zwecke des naturschutzfachlichen Ausgleichs für den Eingriff in Natur und Landschaft jeweils nach näherer Maßgabe des städtebaulichen Vertrages zwischen ihr und der Klägerin vom 11. Oktober 2005 (U ... ) und des rechtskräftigen Bebauungsplans der Klägerin „E ... “ vom 13. Oktober 2005, in Kraft getreten am 1. April 2006,

a) auf der im Bebauungsplan als Ausgleichsfläche A/E1 bezeichneten noch nicht vermessenen Teilfläche des Flurstücks 1762 (vormals Teilfläche des Flurstücks 960) entlang der Nordgrenze des Vertragsgebiets mit einer Länge von rund 660 m und einer Breite von rund 10,50 m gemäß § 2 Abs. 2 lit. i) i.V.m. Anlage 4 zu § 2 Abs. 2 lit. i) des städtebaulichen Vertrages einen Gehölzstreifen, bestehend aus einer Bepflanzung mit Gehölzen (ca. 5.940 m²) sowie einem begehbaren Rasenstreifen entlang des Gehölzstreifens (ca. 975 m²), anzulegen,

b) auf der im Bebauungsplan als Ausgleichsfläche A/E3 bezeichneten noch nicht vermessenen Teilfläche des Flurstücks 1762 (vormals Teilfläche des Flurstücks 960) im mittleren Bereich des im Antrag zu 1.a) bezeichneten Gehölzstreifens gemäß § 2 Abs. 2 lit. j) i.V.m. Anlage 4 zu § 2 Abs. 2 lit. j) des städtebaulichen Vertrages eine Grünfläche mit einer Größe von rund 700 m² anzulegen und nach Maßgabe der vertraglichen Regelungen zu bepflanzen,

c) auf den im Bebauungsplan als Ausgleichsfläche A4 bezeichneten öffentlichen Straßenverkehrsflächen, Teilflächen der Flurstücke 1930 und 2030 (vormals Teilfläche des Flurstücks 960), K ... – Planstraße A – und E ... in Ost-West-Richtung, gemäß § 2 Abs. 2 lit. k) i.V.m. Anlage 4 zu § 2 Abs. 2 lit. k) des städtebaulichen Vertrages eine einseitige Baumreihe mit kleinlaubigen Baumarten ohne schwere Früchte und hoch ansetzbaren Kronen jeweils im Abstand von 12 m zu pflanzen,

d) auf der im Bebauungsplan als Ausgleichsfläche A5 bezeichneten öffentlichen Straßenverkehrsflächen, Teilflächen der Flurstücke 1930 und 2030 sowie Flurstück 1004 (vormals Teilflächen des Flurstücks 960), C ... sowie E ... in Nord-Süd-Richtung, gemäß § 2 Abs. 2 lit. l) i.V.m. Anlage 4 zu § 2 Abs. 2 lit. l) des städtebaulichen Vertrages eine zweiseitige Baumallee anzulegen und hierzu in einem Abstand von 10 m bis 16 m einen der in der Pflanzenliste genannten Bäume zu pflanzen,

e) auf der im Bebauungsplan als Ausgleichsfläche A/E9 ausgewiesenen Fläche, bestehend aus den Flurstücken 2015, 2029 und 2032 (vormals Teilflächen des Flurstücks 960) mit einer Größe von 31,00 m x 22,00 m gemäß § 2 Abs. 2 lit. m) i.V.m. Anlage 4 zu § 2 Abs. 2 lit. m) des städtebaulichen Vertrages einen naturnahen Teich mit Randbepflanzung anzulegen und entsprechend der vertraglichen Regelung zu gestalten,

f) für die Maßnahmen nach Buchstaben a) bis e) gemäß § 2 Abs. 5 i.V.m. Anlage 5 des städtebaulichen Vertrages die Fertigstellungs- und Entwicklungspflege durchzuführen,

2. die Beklagte zu verurteilen, zum Zweck der inneren Erschließung des Plangebiets jeweils nach näherer Maßgabe des § 3 Abs. 2 Buchstabe a) des im Antrag zu 1. bezeichneten städtebaulichen Vertrages einschließlich der dort genannten Anlagen, den sog. M ... (Planstraße B 2) einschließlich Gehwegverbindung zur E ..., einen Fußweg entlang der 4 Baugrundstücke am sogenannten A ... in der E ..., die Kreuzung E ... /K ... /Planstraße B 2 und die beiden Doppelzufahrten für die 4 Baugrundstücke erstmalig herzustellen,

3. die Beklagte zu verurteilen, zum Zweck der äußeren Erschließung des Plangebiets jeweils nach näherer Maßgabe des § 3 Abs. 1 Buchstabe a) des im Antrag zu 1. bezeichneten städtebaulichen Vertrages einschließlich der dort genannten Anlagen, die E ... (Flurstück 1930) und die C ... (Flurstück 1004) grundhaft zu erneuern sowie den M ... – Planstraße B 2 (Flurstücke 1735, 2017 und 2025) – erstmalig herzustellen, sowie

4. die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin gemäß § 12 i.V.m. Anlage 6 des im Antrag zu 1. genannten städtebaulichen Vertrages das Eigentum an den Flurstücken 1735, 1762, 1733, 1734, 2015, 2017, 2019, 2025, 2029, 2030 und 2032 (vormals Teilflächen der Flurstücke 960, 984, 1000, 1008/1, 1009 und 1017) mit einer Größe von insgesamt rund 29.588 m², unentgeltlich zu übertragen und ihr den Besitz daran zu verschaffen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie erhebt vorsorglich die Einrede der Verjährung und trägt vor, die Verlängerung der Durchführungsfristen sei mangels notarieller Beurkundung unwirksam.

Der Vertrag erweise sich hinsichtlich der der Beklagten auferlegten äußeren Erschließung ohnehin als unwirksam, weil es bereits am notwendigen kausalen Zusammenhang zum Vorhaben mangele und die vereinbarten Leistungen unangemessen seien.

Der Wert der vom Vorhabenträger übernommenen Verpflichtungen sei in § 26 des städtebaulichen Vertrages mit 380.000 Euro angegeben worden, nunmehr beziffere die Klägerin den Wert der geltend gemachten Forderungen mit 732.598 Euro, wobei die Beklagte für die innere Erschließung des Vertragsgebietes bereits 698.456,26 Euro aufgewandt habe. Schon ohne den Forderungen aus der Klage stünden derzeit Aufwendung der Beklagten für das Baugebiet i.H.v. 2.995.894 Euro lediglich Verkaufserlöse i.H.v. 2.139.181 Euro gegenüber.

Ferner seien der Beklagten Lasten auferlegt worden, die nicht im sachlichen Zusammenhang zu ihrem Vorhaben gestanden hätten. Während das Vertragsgebiet im Wesentlichen etwas über 50 % der Fläche des Bebauungsplans umfasse, werde der Beklagten letztlich die gesamte innere Erschließung des B-Plan-Gebiets auferlegt. Das Ausbaubedürfnis dieser Straßen, die laut Vertrag als äußere Erschließung auszubauen seien, habe nichts mit dem Vorhaben der Beklagten zu tun, sondern stelle sich als ein bei Gelegenheit der Verwirklichung des Vorhabens der Beklagten auf diese abgewälzte – möglicherweise längst – überfällige beitragsfähige Maßnahme dar. Die Größenordnung an Grundstücken, die von der Ausbaumaßnahme profitieren, ohne im Eigentum des Investors zu stehen, sprenge den Rahmen der hinzunehmenden „Trittbrettfahrer“.

Darüber hinaus seien die Parteien im November 2010 darüber übereingekommen, dass die Beklagte künftig keine weiteren Ausgleichs- und Erschließungsmaßnahmen durchführen müsse. Dies ergebe sich aus der Erklärung der Klägerin, die diese am 8. November 2010 zu Protokoll gegeben habe. Diese habe einen selbständigen und von den vorangehenden Erklärungen abgegrenzten Inhalt und nehme keinen Bezug auf das auf der ersten Seite genannte Gewerk. Sie gelte nach ihrem Wortlaut vielmehr umfassend und einschränkungslos. Spätere Anfragen der Klägerin zur Fortführung der Erschließungsarbeiten habe die Beklagte als auf die Beseitigung einiger defekter Straßenlaternen sowie den Endausbau eines Rest-Straßenstücks auf einer Länge von ca. 20 Metern bezogen verstanden. Die Klägerin habe am 2011 auf mehreren hundert Metern die E ... selbständig und auf eigene Kosten ausgebaut, obwohl eigentlich auch dieser Ausbau im städtebaulichen Vertrag enthalten gewesen sei, und im Dezember 2012 die Vertragserfüllungsbürgschaft an die Beklagte herausgegeben. Der Unternehmer dürfe die Freigabe der von ihm gestellten Sicherheit als Abnahme der vertraglich geschuldeten Leistungen verstehen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte (zwei Bände) und der Verwaltungsvorgänge (8 Ordner), die – soweit wesentlich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist der Verwaltungsrechtsweg (§ 40 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO) eröffnet. Die Klägerin macht Leistungsansprüche aus dem mit der Beklagten geschlossenen Vertrag vom 11. Oktober 2005 geltend. Dieser Vertrag enthält Elemente eines Erschließungsvertrages gemäß § 124 Baugesetzbuch in der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung vom 23. September 2004 – BauGB a.F. – sowie eines städtebaulichen Vertrages gemäß § 11 BauGB a.F. Soweit die Klägerin mit dem Vertrag der Beklagten die Herstellung der sog. inneren Erschließung des Vertragsgebiets auferlegt hat, handelt es sich um einen Erschließungsvertrag i.S.v. § 124 BauGB a.F. Dies erfasst auch die Verpflichtung der Beklagten, die Grundstücke, auf denen sich diese Erschließungsanlagen befinden, der Klägerin zu übereignen. Auch soweit sich die Beklagte vertraglich verpflichtet hat, zum Zwecke der sog. äußeren Erschließung die E ... und die C ... grundhaft zu erneuern, handelt es sich um einen Erschließungsvertrag i.S.v. § 124 BauGB a.F. Denn diese Maßnahmen stellen sich unter Berücksichtigung des in der Ausführungsplanung (BA IV, Bl. 834) dokumentierten Ausbauzustands erschließungsrechtlich als Herstellung der Erschließung dar. Es handelt sich ferner um eine Erschließung innerhalb des Bebauungsplangebiets, das wegen § 124 Abs. 3 Satz 2 BauGB a.F. vom Erschließungsgebiet gemäß § 124 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. umfasst wird. Die naturschutzfachlichen Ausgleichsmaßnahmen, die im Zusammenhang mit der Erschließung stehen, sind ihrerseits Erschließungsmaßnahmen. Im Übrigen kann die Durchführung des naturschutzfachlichen Ausgleichs gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB a.F. Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages sein, mit dem die Klägerin der Beklagten städtebauliche Pflichten überträgt. Sind städtebauliche Belange mithin nicht nur Motivationsgrundlage, sondern auch Regelungsgegenstand, handelt es sich um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag gemäß § 54 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) i.V.m. § 1 Brandenburgisches Verwaltungsverfahrensgesetz, für dessen klageweise Geltendmachung vertraglicher Verpflichtungen der Verwaltungsrechtsweg eröffnet ist.

Die Klage ist auch begründet, denn der Klägerin stehen die geltend gemachten Ansprüche zu. Rechtsgrundlage ist der Vertrag vom 11. Oktober 2005. Soweit die Klägerin die Herstellung der Planstraße B2 (M ... ) zumindest hinsichtlich des mit Kraftfahrzeugen befahrbaren Abschnitts sowohl unter Ziff. 2 als auch unter Ziff. 3 beantragt hat, geht die Kammer davon aus, dass es sich um ein redaktionelles Versehen handelt, und legt das klägerische Begehren gemäß § 88 VwGO dahingehend aus, dass einmal die Herstellung des M ... als Verbindung von der C ... bis zu E ... nach Maßgabe der entsprechenden vertraglichen Vereinbarung begehrt wird.

I. Dieser Vertrag ist wirksam, insbesondere ist er weder gesamt- noch teilnichtig. Soweit es sich um einen städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB a.F. handelt, ist § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG i.V.m. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. einschlägig, der inhaltsgleich mit der aktuellen Fassung des BauGB ist. Hiernach ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag nichtig, wenn die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach nicht angemessen sind. Weder unter diesem Aspekt noch unter Berücksichtigung des im Rechtsstaatsprinzip verankerten Koppelungsverbots, das besagt, dass mit einem öffentlich-rechtlichen Vertrag nichts miteinander verknüpft werden darf, was nicht ohnedies zueinander in einem inneren Zusammenhang steht (BVerwG, Urteil vom 13. Juli 1979 - IV C 67.76 -, juris Rn. 37), bestehen Bedenken.

Soweit es sich um einen Erschließungsvertrag handelt, galt im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages vom 11. Oktober 2005 gemäß § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB a.F., der eine entsprechende Regelung einschließlich des Koppelungsverbots enthielt. Auch insoweit ergeben sich keine Bedenken gegen die Wirksamkeit des Vertrages.

1. Dies gilt zunächst hinsichtlich des sachlichen Zusammenhangs (Koppelungsverbot).

a. Die Beklagte hat sich gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages zur Herstellung von Anlagen der sog. inneren Erschließung verpflichtet. Dass ein Investor im Wege eines öffentlich-rechtlichen Vertrages Erschließungsaufgaben an seinen in einem neu aufgeschlossenen Baugebiet liegenden Grundstücken übernimmt und deren Kosten über die Kaufpreise der dann vollständig erschlossenen Grundstücke auf die Erwerber umlegt, war gemäß § 124 Abs. 2 BauGB a.F. zulässig und wird auch von der Beklagten nicht in Abrede gestellt. Denn die innere Erschließung des Baugebiets steht im unmittelbaren Zusammenhang mit der Schaffung des Baurechts.

Dies gilt auch hinsichtlich der Verpflichtung zur Herstellung der konkreten Erschließungsanlagen, die sich aus der Ausführungsplanung, die gemäß § 4 Abs. 3 des Vertrages Vertragsinhalt geworden ist, ergeben, insbesondere mit Blick auf die Herstellung der Planstraße B2. Diese stellt im Ergebnis eine nützliche Fußwegverbindung zur Elbestraße dar, die den Weg aus dem Baugebiet zur nächstgelegenen S-Bahn-Station P ... Nord sowie zum nächstgelegenen Spielplatz (siehe unten unter I.1.c) verkürzt. Auch der teilweise vorgesehene Ausbauzustand als Straße mit Wendehammer ist nicht zu beanstanden. Dass hierdurch auch nach dem damaligen Stand der Ausführungsplanung allein vier zur Bebauung geeignete Grundstücke außerhalb des Baugebiets der Beklagten erschlossen werden, gibt keinen Anlass zu Zweifeln an der Vereinbarkeit der Regelung mit § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB a.F. Denn die Klägerin hat der Beklagten im Einklang mit § 124 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. die Erschließung im Erschließungsgebiet übertragen. Dieses umfasst – unabhängig von der vertraglichen Festlegung des Erschließungsvertragsgebiets – wegen § 124 Abs. 3 Satz 2 BauGB a.F. das gesamte Bebauungsplangebiet. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage nach dem sachlichen Zusammenhang nicht allein mit Blick auf die Grundstücke der Beklagten, die in der Folge Baulandqualität erlangten. Ein sachlicher Zusammenhang mit der Erschließung des Bebauungsplangebiets ist nicht zu bestreiten.

b. Soweit sich die Beklagte in § 3 Abs. 1 des Vertrages zum planmäßigen Ausbau und zur grundhaften Verbesserung der E ... und der C ... (sog. äußere Erschließung) verpflichtet hat, begegnet dies hinsichtlich des in § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB a.F. enthaltenden Koppelungsverbots keinen durchgreifenden Bedenken. Dabei ist zunächst zu beachten, dass es sich entgegen dem Wortlaut des Vertrages um keine echten Anlagen einer äußeren Erschließung handelt, sondern um Erschließungsanlagen im Erschließungsgebiet. Da durch die Erschließung des neuen Baugebiets mit einer verstärkten Nutzung der beiden genannten Straßen als einzige Zufahrtsmöglichkeiten zum neuen Baugebiet zu rechnen ist, bestehen am sachlichen Zusammenhang keine Zweifel.

c. Auch im Übrigen bestehen unter Berücksichtigung des Koppelungsverbots keine Bedenken angesichts der übrigen Verpflichtungen der Beklagten aus dem Vertrag. Die Beklagte ist gemäß § 15 Abs. 2 Bundesnaturschutzgesetz als Verursacher eines Eingriffs in Natur und Landschaft ohnehin zum naturschutzfachlichen Ausgleich verpflichtet, diese Verpflichtung wird durch § 2 des Vertrages lediglich in zulässiger Weise konkretisiert. Auch die Verpflichtung der Beklagten durch § 12 Abs. 1 des Vertrages, sämtliche im Bebauungsplan „E ... “ als öffentliche Verkehrsflächen oder als öffentliche Grünflächen vorgesehenen Flächen, die noch nicht im Eigentum der Gemeinde stehen, an die Gemeinde zu übertragen, ist schon mit Blick auf den entsprechenden Übergang von Verkehrssicherungspflichten bedenkenfrei. Soweit sich die Beklagte ferner gemäß § 1 Abs. 4 zur anteiligen Übernahme von Folgekosten zur Erweiterung des „Spielplatzes E ... “ i.H.v. 12.500 Euro verpflichtet hat, ist ein sachlicher Zusammenhang trotz der erheblichen Entfernung zum Spielplatz noch gegeben. Denn im Vertragsgebiet war kein öffentlicher Spielplatz geplant, wegen der beabsichtigten Bebauung mit Einfamilienhäusern war aber damit zu rechnen, dass ein erhöhter Bedarf für Kinderspielplätze zumindest für Kinder über sechs Jahre entstehen würde, denen man auch einen weiteren Weg zum Spielplatz würde zumuten können (ausführlich zu Folgekosten für Spielplatzerweiterung VG Augsburg, Urteil vom 8. Dezember 2011 - Au 5 K 09.1928 -, juris Rn. 59 – 63). Auch der Zuschuss zur Herstellung eines Gehwegs entlang der E ... Straße zwischen I ... und E ... i.H.v. 15.000 Euro gemäß § 3 Abs. 6 des Vertrages steht im sachlichen Zusammenhang mit der Ausweisung des Baurechts, denn es ist nachvollziehbar dargelegt, dass dies zu einer Zunahme des Fußgängerverkehrs entlang der E ... als nächstgelegener Hauptverkehrsstraße führt.

2. Die Leistungen, zu denen sich die Beklagte verpflichtet hat, waren auch nicht unangemessen. Der in der Ausführungsplanung vorgesehene Ausbauzustand der Anlagen der sog. inneren Erschließung ist nicht zu beanstanden. Gleiches gilt für den für die E ... und die C ... vorgesehenen Ausbauzustand.

Allein die Tatsache, dass von den Verbesserungsmaßnahmen auch Fremdanlieger profitieren, führt nicht zur Unangemessenheit der vereinbarten Leistungen (vgl. für Erschließungsverträge gemäß § 124 Abs. 2 Satz 2 BauGB a.F.: BVerwG, Urteil vom 10. August 2011 - 9 C 6/10 -, juris Rn. 28). Auch wenn hier die Zahl der begünstigten Fremdanlieger mit ca. 20 durchaus nennenswert ist, haben die Beteiligten trotz entsprechender Möglichkeit keine Kostenvereinbarung getroffen, die unter Entlastung der Beklagten der Klägerin die vorteilsgerechte Belastung der Fremdanlieger ermöglicht hätte. Dies führt aber bei der Klägerin nicht zu einem unangemessenen Vorteil, weil es für sie keinen bedeutenden wirtschaftlichen Unterschied ausmacht, ob ihr von vornherein die Erschließungskosten erspart bleiben oder sie den auf die Fremdanlieger entfallenden Anteil der Erschließungskosten zunächst übernimmt, um dann bei den Fremdanliegern entsprechende Beiträge zu erheben.

Insofern unterscheidet sich der zugrundeliegende Sachverhalt von dem, der der von der Beklagten zitierten Entscheidung zum Autobahnzubringer Eching zugrunde lag, in dem es der Gemeinde von vornherein an einer (anderen) Refinanzierungsmöglichkeit gefehlt hat. Dort hat das Bundesverwaltungsgericht offengelassen, ob die Kosten für den Bau des Zubringers nur teilweise, nämlich abzüglich eines Altnutzeranteils, durch einen städtebaulichen Folgekostenvertrag auf die Neunutzer umgelegt werden dürften (BVerwG, Urteil vom 24. März 2011 - 4 C 11.10 -, juris Rn. 18). Da es sich bei den Folgekosten um solche handelt, die durch städtebauliche Infrastrukturen entstehen und nicht durch gesetzlich vorgesehene Refinanzierungsinstrumente direkt von den begünstigten Grundstückseigentümern oder Nutzern gefordert werden können (Birk, Städtebauliche Verträge, 4. Aufl., Rn. 507), besteht in dieser Konstellation – anders als in der vorliegenden – die Möglichkeit, dass die umfassende Belastung der Neunutzer zu unangemessen hohen Einnahmen bei der Gemeinde führen.

Ob die Übernahme der rechnerisch auf die Fremdanliegergrundstücke entfallenden Erschließungskosten durch den Erschließungsträger die Grenzen der Angemessenheit überschreitet, kann nur unter Berücksichtigung sämtlicher Einzelumstände – insbesondere unter Berücksichtigung der Interessenlage der Vertragsparteien – beurteilt werden. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang, ob die Kostenbelastung des Erschließungsträgers in Relation zu den Vorteilen unangemessen ist, die der Erschließungsträger durch die Erschließung der Grundstücke erfährt (VGH BW, Urteil vom 23. Oktober 2009 - 2 S 424/08 -, juris Rn. 178). Vor diesem Hintergrund vermag die Kammer keine Unangemessenheit anzunehmen. Hier liegt auf der Hand, dass es der Ertüchtigung der beiden einzigen Zufahrtsstraßen zum geplanten Baugebiet der Beklagten bedurfte, um deren Erschließung zu sichern und somit überhaupt das Baurecht zu erlangen. Denn während sich diese Straßen in einem für reine Anliegerstraßen regional üblichen und daher hinnehmbaren Zustand befanden, war absehbar, dass sie der künftigen Beanspruchung nicht standhalten würden. Es oblag der Beklagten, vor Vertragsschluss die Wirtschaftlichkeit der Übernahme dieser Kosten zu kalkulieren. Sofern sich Gewinnerwartungen, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestanden haben, nicht realisiert haben, liegt dies im Risikobereich der Beklagten.

Dass die naturschutzfachlichen Ausgleichsmaßnahmen nach Anlage 4 des Vertrages unangemessene Kosten bei der Beklagten zur Folge hätten, ist weder vorgetragen, noch ersichtlich. Gleiches gilt mit Blick auf die vereinbarten Zuschüsse zur Spielplatzerweiterung und zum Ausbau des Gehwegs an der E ... .

Auch mit Blick auf die Gesamtkosten des Vertrages hat sich die Beklagte nicht zur Übernahme unangemessener Kosten verpflichtet. Das Volumen, das sich aus bereits erbrachten und noch ausstehenden Leistungen ergibt, erscheint nicht unangemessen hoch.

Dabei ist unbeachtlich, in welcher Höhe die Beteiligten in § 26 des Vertrages den Wert der von der Beklagten übernommenen Verpflichtungen angegeben haben, denn dieser Wert ist allein maßgeblich für die Kostenberechnung des beurkundenden Notars. Der sich aus den bisher entstandenen Kosten, den für die Erfüllung der vertraglich vereinbarten Erschließungsleistungen prognostizierten Kosten und den überschlägig prognostizierten Kosten für die vertraglich vereinbarten naturschutzfachlichen Ausgleichsmaßnahmen ergebende Wert von ca. 1,4 Mio Euro entspricht weitgehend den tatsächlichen Kostenerwartungen der Beteiligten bei Vertragsschluss. Wie sich dem im Verwaltungsvorgang der Klägerin befindlichen Gesprächsvermerk vom 20. Oktober 2004 entnehmen lässt, hat Herr Z ... vom Planungsbüro in Anwesenheit von Vertretern von Klägerin und Beklagter ausgeführt, dass für die sog. innere Erschließung Kosten i.H.v. 990.000 Euro und für die sog. äußere Erschließung 406.000 Euro zu erwarten seien.

Hält sich demnach der gesamte Kostenaufwand der im Vertrag vorgesehenen Erschließungsmaßnahmen, zu denen sich die Beklagte verpflichtet hat, schon im Rahmen der bei Vertragsschluss zu erwartenden Kosten, besteht mangels gegenteiliger Anhaltspunkte kein Anhaltspunkt dafür, dass unter diesem Gesichtspunkt der Erschließungsvertrag für die Beklagte objektiv wirtschaftlich unangemessen war. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass hier die Beklagte außergewöhnlich hohe Erschließungskosten im Verhältnis zur Größe des Baugebietes oder der zu erwartenden Bodenwertsteigerung zu tragen hatte. Wie oben ausgeführt oblag es der Beklagten, vor Vertragsschluss die Wirtschaftlichkeit der Übernahme dieser Kosten zu kalkulieren, und sie trägt insofern das Risiko dafür, dass sich Gewinnerwartungen nicht realisieren (vgl. zur sog. subjektiven Angemessenheit auch Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 11 Rn. 79). Einblicke in ihre diesbezügliche Kalkulation hat die Beklagte allerdings nicht gegeben. Dem gegenüber ist der Verweis der Beklagten auf unangemessen hohe Gesamtkosten mittels der in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Aufstellung von Ist-Erträgen und -Aufwendungen betreffend das in Rede stehende Erschließungsgebiet unabhängig von der Richtigkeit dieses Zahlenwerkes grundsätzlich nicht geeignet, eine objektive Unangemessenheit der der Beklagten mit dem Erschließungsvertrag auferlegten vertraglichen Leistungen zu begründen. Das wird auch daran deutlich, dass die in der Aufstellung enthaltenen Erträge unter II. um mehr als ein Viertel durch einen Verzugsschaden gemindert werden und insofern allenfalls belegen, dass sich hier das unternehmerische Risiko zulasten der Beklagten verwirklicht hat.

3. Die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche wurden auch im Einzelnen durch den Vertrag vom 11. Oktober 2005 wirksam begründet. Dies gilt zunächst hinsichtlich des unter Ziffer 1 geltend gemachten Anspruchs auf Durchführung des naturschutzfachlichen Ausgleichs. Die Beklagte hat gemäß § 2 des Vertrages i.V.m. Anlage 4 zum Vertrag die entsprechende Verpflichtung übernommen. Soweit die Klägerin unter Ziffer 3 die Erneuerung der E ... (Flurstück 1930) und der C ... (Flurstück 1004) begehrt, hat sich die Beklagte hierzu gemäß § 3 Abs. 1 a) verpflichtet.

Hinsichtlich der unter Ziffer 2 begehrten Herstellung der sog. inneren Erschließung ergibt sich der Anspruch aus § 3 Abs. 2 und 3 des Vertrages, der auf die von der Gemeinde zu genehmigende Ausführungsplanung verweist, die zum Gegenstand des Vertrages gemacht wird. Die Ausführungsplanung „Gemeinde P ... – Wohngebiet „E ... “ – Äußere/innere Erschließung“ vom April 2006 (BA III, Bl. 567 bis 604) enthält die Anlagen, deren Herstellung die Klägerin begehrt, einschließlich des für den mit Kraftfahrzeugen befahrbaren Teils des M ... (Planstraße B2). Die Abgrenzung von innerer und äußerer Erschließung im Lageplan vom 25. April 2006 (BA III, Bl. 590) bleibt mit der auf der Fahrbahn angedeuteten Punkt-Strich-Linie uneindeutig, die Einfärbung der Planstraße B2 lässt nach der Legende des Planes aber auf eine Zugehörigkeit zur inneren Erschließung im Sinne des Vertrages schließen. Dies gilt auch für den Wendehammer als öffentlicher Straßenverkehrsfläche i.S.v. § 3 Abs. 2 a) des Vertrages.

Der Anspruch der Klägerin auf Übereignung der im Antrag zu 4 genannten Flächen ergibt sich schließlich aus § 12 Abs. 1 des Vertrages.

II. Die geltend gemachten Ansprüche sind nicht erloschen. Sie sind weder durch Erfüllung erloschen, noch hat die Klägerin auf die Erfüllung ihrer Ansprüche endgültig verzichtet.

Die Beklagte hat die klageweise begehrten naturschutzfachlichen Ausgleichsmaßnahmen nicht ausgeführt und auch die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans öffentlichen Straßen- und Grünflächen nicht an die Klägerin übereignet. Von der sog. inneren Erschließung sind die Anlagen im Bereich nördliche E ... vor den Flurstücken 1724 bis 1733 sowie die Planstraße B2 einschließlich des Verbindungswegs zur E ... noch nicht hergestellt, zudem wurden die vereinbarten Maßnahmen der sog. äußeren Erschließung überhaupt noch nicht in Angriff genommen.

Entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten hat die Klägerin durch die am 8. November 2010 abgegebene Erklärung nicht auf die weitere Vertragserfüllung verzichtet. Herr L ... von der Klägerin hat an diesem Tag im Zusammenhang mit der Abnahme von Straßen- und Tiefbauleistungen am K ... erklärt: „Es wird bestätigt, dass mit rechtsgültiger Abnahmebescheinigung die Festlegungen des Investorenvertrages vom 11. Oktober 2005 erfüllt wurden“. Diese Erklärung ist aus der Perspektive eines verständigen Empfängers dahin auszulegen, dass bestätigt wird, dass die entsprechenden Festlegungen des Investorenvertrages erfüllt wurden, also die, die an die Straßen- und Tiefbauleistungen am K ... gestellt waren. Ein weitergehendes Verständnis dahingehend, dass die Klägerin nunmehr den gesamten Vertrag vom 11. Oktober 2005 als erfüllt betrachten würde, ist aus der Sicht eines verständigen Empfängers angesichts der Fülle der übernommenen Verpflichtungen mehr als fernliegend. Entsprechend kann diese Erklärung auch nicht die Wirkung einer vorbehaltlosen Abnahme bezüglich der gesamten geschuldeten Leistungen i.S.v. § 640 Abs. 2 BGB entfalten, denn nichts spricht dafür, dass aus Anlass der durch das Abnahmeprotokoll dokumentierten Fertigstellung der Straßenbauarbeiten am K ... eine Abnahme der gesamten vertraglichen Verpflichtungen erfolgen sollte.

Auch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde führt hier nicht zu der Annahme, die Klägerin habe auf die weitere Vertragsdurchführung verzichten wollen. Zwar ist die Freigabe der Sicherheit ein Indiz für eine konkludente Abnahme. Gegen diese Annahme spricht aber das gesamte Vertragsgefüge sowie die über mehrere Jahre geführten Verhandlungen, die lediglich zu einer Verlängerung der Ausführungsfristen geführt haben. Dafür, dass die Klägerin jemals den Verzicht auf sämtliche Ansprüche aus dem Vertrag mit Ausnahme des Anspruchs auf Herstellung der inneren Erschließung in Betracht gezogen hat, ergeben sich keine weiteren Anhaltspunkte.

III. Die Ansprüche sind auch durchsetzbar. Die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung ist gegenstandlos, denn es ist keine Verjährung eingetreten. Für die geltend gemachten Ansprüche aus öffentlich-rechtlichem Vertrag gilt die Regelverjährung des § 195 BGB nach drei Jahren. Verjährungsbeginn ist gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Voraussetzung hierfür ist die Fälligkeit des Anspruchs, § 271 BGB.

Der hier geltend gemachte Anspruch auf Herstellung und Verbesserung der Erschließung sowie Durchführung der naturschutzfachlichen Ausgleichsmaßnahmen wird – entsprechend dem Anspruch auf Werkleistung gemäß § 631 BGB – nach Maßgabe der vereinbarten Termine und Fristen fällig. Ursprünglich war für die Durchführung der Maßnahmen der inneren und äußeren Erschließung eine Frist bis zum 31. Dezember 2008 und für die Durchführung der naturschutzfachlichen Ausgleichsmaßnahmen eine Frist bis zum 30. November 2009 bestimmt. Diese wurde aber vor Ablauf einer möglichen Verjährung durch den 1. Änderungsvertrag vom 1. April 2010 für die äußere und innere Erschließung bis zum 31. Dezember 2013 verlängert und für die Durchführung der naturschutzfachlichen Ausgleichsmaßnahmen bis zum 30. November 2014.

Diese Verlängerung der ursprünglich notariell vereinbarten Ausführungsfristen konnte wirksam durch einfachen Vertrag vorgenommen werden, denn diese nachträgliche Vereinbarung war nicht beurkundungsbedürftig. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind nachträgliche Vereinbarungen der Parteien eines Grundstücksveräußerungsvertrages gemäß § 313 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig, wenn eine bereits formgültig begründete Verpflichtung in rechtlich erheblicher Weise verändert wird. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt dann in Betracht, wenn durch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und wenn die zu diesem Zweck getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändern (BGHZ, Urteil vom 5. April 2001 - VII ZR 119/99 -, juris Rn. 20).

Mit dem 1. Änderungsvertrag zum Städtebaulichen Vertrag, den die Parteien am  1. und am 12. April 2010 unterzeichneten, wurden lediglich die Ausführungsfristen für die Erschließungsmaßnahmen und den naturschutzfachlichen Ausgleich verlängert. Dies diente dazu, im Interesse beider Parteien eine weitere Vertragsabwicklung zu ermöglichen, ohne die bereits begründeten Verpflichtungen – nämlich die Durchführung der vereinbarten Erschließungs- und Ausgleichsmaßnahmen sowie die vereinbarte Übereignung von Verkehrsflächen an die Klägerin – wesentlich zu verändern.

Auf diese Weise wurden für die Herstellung und Verbesserung der Erschließung sowie für die Durchführung der naturschutzfachlichen Ausgleichsmaßnahmen wirksam neue Fälligkeitstermine bestimmt, die am 1. Januar 2014 (Erschließungsmaßnahmen) bzw. am 1. Januar 2015 (naturschutzfachlicher Ausgleich) neue Fristläufe für die Verjährung in Gang setzten. Daher wurde die Klage am 2. Juli 2015 insoweit fristwahrend erhoben.

Auch der Übereignungsanspruch gemäß § 12 des Vertrages ist nicht verjährt, weil der Ablauf bis zur Einigung über die konkreten zu übereignenden Flurstücke durch notariellen Vertrag am 2. Juni 2014 (N ... ) gemäß § 203 BGB gehemmt war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO, wobei sich die Kammer bei der Bestimmung der jeweiligen Sicherheitsleistungen an der Kostenermittlung für Restleistungen des i ... vom 12. März 2015 (BA II, Bl. 523) orientiert hat.

B e s c h l u s s:

Der Streitwert wird auf 732.598,00 Euro festgesetzt.

G r ü n d e :

Die Streitwertfestsetzung entspricht der Bedeutung der Sache für die Klägerin (§ 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes).

Dr. Wiese