Flughafen BER; Lärmschutz; Außenwohnbereich; pauschale Entschädigung; Einfamilienhaus; Zweifamilienhaus; Höhe der Entschädigung; Einliegerwohnung; gemeinschaftliche Nutzung bei mehreren Wohnungen

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks . Das Grundstück liegt in dem für den Flughafen Berlin Brandenburg gemäß dem Planfeststellungsbeschluss zum Ausbau des Verkehrsflughafens Berlin-Schönefeld (PFB BER) festgesetzten Entschädigungsgebiet Außenwohnbereich.

Das Grundstück ist mit einem im Jahr 2007 errichteten Wohngebäude bebaut. Der Landkreis Teltow-Fläming erteilte hierzu unter dem 5. April 2007 antragsgemäß eine Baugenehmigung für die Errichtung eines „Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung“. Ausweislich der der Baugenehmigung beigefügten Flächenberechnung befindet sich im Erdgeschoß eine 83,38 qm große Wohnung sowie im Dachgeschoss, erreichbar über eine innenliegende Treppe, eine 78,98 qm große Wohnung. Die Terrasse befindet sich auf der rückwärtigen Gartenfläche des Grundstücks und ist über eine Tür vom Wohnzimmer der Erdgeschosswohnung betretbar. Außerdem führt neben dem Haus ein gepflasterter Weg von der Straßenseite zur Terrasse.

Die Klägerin beantragte am 6. Januar 2010 Schallschutzmaßnahmen nach Maßgabe des Planfeststellungsbeschlusses, u.a. die Zahlung einer Entschädigung für den Außenwohnbereich. Die Beklagte zahlte an die Klägerin nach entsprechender Mitteilung eine Entschädigung für den Außenwohnbereich in Höhe von 4 000 Euro. Die Zahlung einer weiteren Entschädigung für den Außenbereich lehnte sie ab und verwies mit Schreiben vom 19. September 2019 auf ein Schreiben des mit der schalltechnischen Begutachtung beauftragten Ingenieurbüros vom 18. März 2019, wonach Anspruch auf Entschädigung für beide Wohneinheiten in dem Gebäude nur für tatsächlich vorhandene Außenwohnbereiche gewährt werden könne. Da für die Einliegerwohnung in der ersten Etage kein separater Außenwohnbereich etwa in Form einer Terrasse oder eines Balkons habe festgestellt werden können, sondern eine gemeinsame Benutzung der vorhandenen Terrasse durch beide Wohneinheiten, könne nur vom Vorhandensein eines Außenwohnbereichs für die Wohnung im Erdgeschoss ausgegangen werden.

Im weiteren Schriftverkehr wies die Klägerin darauf hin, dass ein separater Außenwohnbereich für die Einliegerwohnung bzw. die zweite Wohnung keine Voraussetzung für die Gewährung einer weitergehenden Außenwohnbereichsentschädigung sei. Vielmehr werde in der 3. Verordnung zur Durchführung des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm (3. FlugLSV) geregelt, dass bei mehreren Wohnungen auf einem Grundstück die einzelne Wohnung auch dann einen Außenbereich aufweise, wenn nur eine gemeinschaftliche Nutzung des Außenwohnbereiches gegeben sei. Diese Voraussetzungen seien hier unzweifelhaft gegeben.

Demgegenüber stellte sich die Beklagte u.a. im Schreiben vom 1. Juni 2021 nunmehr auf den Standpunkt, dass es sich bei dem Gebäude ausweislich der Baugenehmigung um ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung handele und gemäß dem Planfeststellungsbeschluss ein weitergehender Entschädigungsanspruch für Außenwohnbereiche erst für Zwei- bzw. Mehrfamilienhäuser in Betracht komme. Dieser Umstand werde aufgrund der genehmigungsrechtlichen Situation des Gebäudes der Klägerin nicht erfüllt.

Die Klägerin hat am 13. Juli 2021 die vorliegende Klage gegen die Beklagte erhoben, um eine weitere Außenbereichsentschädigung in Höhe von 2 000 Euro zu erhalten. Zur Begründung macht sie im Wesentlichen geltend, dass es sich bei der Einliegerwohnung um eine abgeschlossene Wohneinheit handele, für die unstreitig kein separater Außenwohnbereich vorhanden sei. Gleichwohl habe sie Anspruch auf Zahlung einer weiteren Außenwohnbereichsentschädigung für die weitere Wohnung in dem Gebäude. Nach dem Planfeststellungsbeschluss erhöhe sich bei einem Zwei- bzw. Mehrfamilienhaus die Außenwohnbereichsentschädigung um jeweils 2 000 Euro pro abgeschlossene Wohnung, wobei auch eine gemeinschaftliche Nutzung des Außenwohnbereichs möglich sei. Die Annahme der Beklagten, dass bei Mehrfamilienhäusern mehrere Außenwohnbereiche vorhanden sein müssten, um Anspruch auf eine weitergehende Außenwohnbereichsentschädigung geltend machen zu können, sei unzutreffend und ergebe sich auch nicht aus dem Planfeststellungsbeschluss. Die erteilte Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung sei in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung; tatsächlich befänden sich zwei angeschlossene Wohnungen in dem Gebäude, weshalb es als Zweifamilienhaus anzusehen sei. Dies bestätige sich durch § 75 Abs. 5 und 6 des Bewertungsgesetzes (BewG). Die Definition der Einliegerwohnung im früheren Wohnungsbau- und Familienheimgesetz (II. WoBauG) könne daran nichts ändern.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 2.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz sei dem 14. April 2021 zu zahlen;

2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 152,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung macht sie im Wesentlichen geltend: Der Klägerin stehe für ihr Einfamilienhaus bzw. die im Obergeschoss des Wohnhauses gelegene Einliegerwohnung keine weitere Entschädigung für die eingeschränkte Nutzbarkeit des Außenwohnbereichs zu. Die Einliegerwohnung mache aus dem Einfamilienhaus der Klägerin kein Zweifamilienhaus im Sinne der Regelungen des Planfeststellungsbeschlusses zur Außenwohnbereichsentschädigung. Das Bauordnungsrecht kenne den Begriff der Einliegerwohnung nicht mehr. Eine Einliegerwohnung sei eine abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohneinheit, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung sei. Diese Wohnungen könnten ohne wesentliche bauliche Änderungen der Hauptwohnung hinzugeschlagen werden. Auf die von der Klägerin angeführte steuerrechtliche Bewertung in § 75 BewG komme es aufgrund der unterschiedlichen Zielsetzungen der Vorschriften nicht an. Auch die Einliegerwohnung im Gebäude der Klägerin zeichne sich durch ihre untergeordnete Bedeutung gegenüber der Hauptwohnung aus. Neben der Tatsache, dass sie weder über einen eigenen Außenwohnbereich verfüge, weise sie durch die vorhandenen Dachschrägen auch eine deutlich eingeschränkte Nutzbarkeit und damit einen erheblich geringeren Wohnwert im Vergleich zur Hauptwohnung auf. Darüber hinaus ließe sich die Wohnung ohne wesentliche bauliche Änderungen der Hauptwohnung zuschlagen. So seien beide Wohnungen durch einen gemeinsamen Hauseingang erschlossen und lediglich durch einen gemeinsamen Vorraum mit eingeschlossenem Treppenhaus sowie zwei einfache Türen voneinander getrennt. Das Objekt erwecke sowohl von seiner Größe als auch seiner äußeren Gestalt nach der Verkehrsauffassung den Eindruck eines Einfamilienhauses und könne als solches auch ohne wesentliche bauliche Änderungen genutzt werden. Für die Rechtsauffassung der Beklagten spreche auch die im Planfeststellungsbeschluss ersatzweise heranzuziehende Zweiprozentmethode zur Berechnung der Außenwohnbereichsentschädigung, die angesichts eines ermittelten Verkehrswertes von 180 000 Euro zum Stichtag der Wertermittlung ebenfalls nicht zu einer höheren Entschädigungssumme für das Gebäude der Klägerin führe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie auf den Schallschutzvorgang der Beklagten Bezug genommen.

1. Die als allgemeine Leistungsklage zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin kann eine 4 000 Euro übersteigende Außenwohnbereichsentschädigung für ihr Grundstück nicht beanspruchen.

Nach Ziffer 5.1.5 der Auflagen unter Abschnitt A II 5 des Planfeststellungsbeschlusses „Ausbau Verkehrsflughaften Berlin-Schönefeld“ vom 13. August 2004 in seiner derzeit gültigen Fassung haben die Träger des Vorhabens auf Antrag des Eigentümers eines innerhalb des Entschädigungsgebietes Außenwohnbereich gelegenen Grundstücks, das am 15. Mai 2000 mit Wohngebäuden bebaut oder bebaubar war und über Außenwohnbereiche (Balkon, Terrassen etc.) verfügt, Entschädigung für die Nutzungsbeeinträchtigung des Außenwohnbereichs zu leisten. Die Entschädigung beträgt pauschal mindestens 4 000 Euro pro Einfamilienhaus; bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern erhöht sich dieser Betrag um jeweils 2 000 Euro pro abgeschlossene Wohnung. Für Eigentumswohnungen beträgt die Entschädigung mindestens 3 000 Euro pro Wohnung. Die Entschädigung beträgt 2 % des Verkehrswertes des jeweiligen Grundstücks, wenn der Eigentümer im Einzelfall nachweisen kann, dass diese Entschädigungssumme die in seinem Fall anzuwendende pauschale Entschädigungssumme übersteigt.

1. Da eine Entschädigung nach der 2 %-Regelung hier angesichts des Verkehrswertes des Grundstücks nicht in Rede steht, kann das Begehren der Klägerin nur Erfolg haben, wenn sie die pauschale Entschädigung in Höhe von 6 000 Euro für ein Zweifamilienhaus beanspruchen könnte. Das ist nicht der Fall.

Ausgehend von der für die pauschale Entschädigung maßgeblichen Differenzierung im Planfeststellungsbeschluss zwischen Einfamilienhäusern einerseits und Zwei- bzw. Mehrfamilienhäusern andererseits ist das Wohnhaus der Klägerin als Einfamilienhaus einzuordnen.

Dafür spricht bereits der Umstand, dass es baurechtlich als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (und nicht als Zweifamilienhaus) genehmigt worden ist. Soweit bei der Anwendung der Lärmschutzauflagen des Planfeststellungsbeschlusses baurechtliche Aspekte in Rede stehen, kommt vorliegenden Genehmigungsentscheidungen der Bauaufsichtsbehörden maßgebliche Bedeutung zu. Das gilt etwa für die Frage, ob ein Grundstück im Sinne der Ziffer 5.1.7 Nr. 6) der Auflagen mit einem rechtmäßig errichteten Gebäude bebaut ist oder ob es sich um einen schutzwürdigen Raum im Sinne der Ziffer 5.1.2 Nr. 1) handelt. Gleiches gilt für die hier in Rede stehende Einordnung eines Wohngebäudes als Einfamilien- oder Zwei- bzw. Mehrfamilienhaus nach Ziffer 5.1.5. Die Beklagte darf und muss bei der Umsetzung des Schallschutzprogramms die Genehmigungslage berücksichtigen und an sie anknüpfen.

Die baurechtlich genehmigte Einliegerwohnung in dem Einfamilienhaus rechtfertigt keine andere Bewertung. Unter einer Einliegerwohnung ist eine in einem Eigenheim enthaltene abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung zu verstehen, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist (vgl. die Definition im früheren § 11 des II. WoBauG). Die untergeordnete Bedeutung kommt in der Regel durch einen geringeren Wohnwert und den Umstand zum Ausdruck, dass die Einliegerwohnung ohne wesentliche bauliche Änderungen je nach den Bedürfnissen der Familie der Hauptwohnung zugeschlagen werden kann. Darin unterscheidet sich eine Einliegerwohnung typischerweise von einer selbständigen zweiten Wohneinheit in einem Zweifamilienhaus. Die untergeordnete Bedeutung im Verhältnis zur Hauptwohnung rechtfertigt eine im Vergleich zu einem Zweifamilienhaus unterschiedliche Behandlung bei der Anwendung der Regelungen zur Außenwohnbereichsentschädigung. Demgegenüber führt der Verweis der Klägerin auf § 75 Abs. 5 und 6 BewG, wonach eine zweite Wohnung, auch wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist, dem Begriff Einfamilienhaus regelmäßig entgegensteht, nicht weiter. Die steuerrechtliche Bewertung von Vermögensgegenständen folgt eigenen gesetzlichen Zwecken. Bewertungsrechtlich ist die Unterscheidung zwischen verschiedenen Grundstücksarten von Bedeutung für die Bestimmung des anzuwendenden Vervielfältigers im Sinne des § 80 BewG bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens. Rückschlüsse auf die Gewährung einer Außenwohnbereichsentschädigung, bei der es um einen angemessenen Ausgleich nach § 74 Abs. 2 Satz 3 VwVfG für die Einschränkungen der Nutzung des Außenwohnbereichs durch Fluglärm geht, können daraus nicht gezogen werden.

Auch nach allgemeiner Verkehrsauffassung handelt es sich bei dem Wohngebäude der Klägerin nach dem äußeren Erscheinungsbild, der Größe des Grundstücks, der Wohnfläche und dem baulichen Zuschnitt nicht um ein Zweifamilienhaus, sondern um ein typisches Einfamilienhaus mit einem Hauseingang und einer Terrasse.

2. Im Übrigen käme eine höhere Außenwohnbereichsentschädigung auch dann nicht in Betracht, wenn das Gebäude als Zweifamilienhaus zu klassifizieren wäre; denn es verfügt nur über einen Außenwohnbereich.

Der Hinweis der Klägerin auf § 3 Abs. 3 der 3. FlugLSV, wonach für den Fall, dass sich auf einem Grundstück mehrere Wohnungen befinden, die einzelne Wohnung auch dann einen Außenwohnbereich aufweist, wenn nur eine gemeinschaftliche Nutzung des Außenwohnbereichs gegeben ist, führt in diesem Zusammenhang nicht weiter. Die 3. FlugLSV greift hier nicht, sondern gilt für die Außenwohnbereichsentschädigung bei Grundstücken im Lärmschutzbereich eines neuen oder wesentlich baulich erweiterten Flugplatzes im Sinne des FluglärmG (vgl. § 9 Abs. 6 FluglärmG i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 der 3. FlugLSV). Dazu zählt der ausgebaute Verkehrsflughafen Berlin-Schönefeld (BER) nicht (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 3 FluglärmG). Maßgeblich sind deshalb ausschließlich die Entschädigungsregelungen für Außenwohnbereiche in den Lärmschutzauflagen des Planfeststellungsbeschlusses.

Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erläutert hat, sich hinsichtlich der Außenwohnbereichsentschädigung bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen und gemeinschaftlichen Außenanlagen an § 3 Abs. 3 der 3. FlugLSV zu orientieren, kann die Klägerin daraus nichts zu ihren Gunsten herleiten, weil der hier vorhandene Außenwohnbereich in Gestalt der Terrasse nicht der gemeinschaftlichen Nutzung dient, sondern allein der Wohnung im Erdgeschoss zugeordnet ist. Die Außenwohnbereichsentschädigung wird nur bezogen auf Wohneinheiten mit der Nutzungsmöglichkeit eines Außenwohnbereichs gewährt; denn nur in einem solchen Fall stellt der Außenwohnbereich eine Erweiterung des Wohnbereichs der jeweiligen Wohnung dar („Wohnen im Freien“). Ob es sich um einen gemeinschaftlichen Außenwohnbereich für mehrere Wohnungen handelt, für den eine höhere Außenwohnbereichsentschädigung beansprucht werden kann, richtet sich danach, ob der vorhandene Außenwohnbereich eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen unabhängig von den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen und ggf. den persönlichen Beziehungen der jeweiligen Wohnungsinhaber zueinander nach allgemeinem Verständnis und der Verkehrsauffassung unter Berücksichtigung der Örtlichkeiten der oder den weiteren Wohnungen ebenfalls zugeordnet ist. Das ist hier zu verneinen. Die Terrasse ist der Erdgeschosswohnung zugeordnet und von dort über die Terrassentür des Wohnzimmers betretbar. Die Bewohner der zweiten Wohnung müssten entweder über die Hauseingangstür das Haus verlassen und durch den Garten um das Haus herum auf die rückwärtige Terrasse gelangen oder durch die Wohnung im Erdgeschoss und das dortige Wohnzimmer durch die Terrassentür treten, um auf den Außenbereich zu gelangen. Hinzu kommt, dass die Terrasse unmittelbar an den Wohnbereich und das Schlafzimmer der Erdgeschosswohnung anschließt. Unerheblich ist hingegen, dass die Terrasse nach dem Vortrag der Klägerin derzeit gemeinsam genutzt wird, weil beide Wohnungen von Familienangehörigen bewohnt werden.

Der Klageantrag zu 2 bleibt schon angesichts der Unbegründetheit des Hauptbegehrens ebenfalls ohne Erfolg.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ff. ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 VwGO nicht vorliegen.