Entscheidung 4 L 292/21

1. Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

2. Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 15.000 Euro festgesetzt.

1. Der schriftsätzlich gestellte Antrag des Antragstellers,

die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 7. April 2021 gegen den Bescheid des Antragsgegners vom 29. März 2021 wiederherzustellen,

hat keinen Erfolg.

Bei der im Verfahren nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotenen und im Hinblick auf die Eilbedürftigkeit allein möglichen summarischen Prüfung überwiegt das öffentliche Interesse an der von dem Antragsgegner unter Nr. 2 des Bescheids formell ordnungsgemäß nach § 80 Abs. 4 VwGO angeordneten sofortigen Vollziehung der Baueinstellungsverfügung das private Interesse des Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs.

a. Die Anordnung, die Arbeiten auf dem Grundstück G ... (nachfolgend: Grundstück) zur Errichtung von „Tiny-Häusern“ bzw. einer „Tiny-House“-Siedlung innerhalb von zwei Tage nach Zustellung dieses Bescheids vollständig einzustellen, erweist sich nach dem derzeitigen Erkenntnisstand als offensichtlich rechtmäßig.

Der Antragsgegner hat als nach § 57 Abs. 1 BbgBO zuständige Bauaufsichtsbehörde zu Recht innerhalb der ihm durch§ 58 Abs. 2 BbgBO übertragenen Verpflichtung, u. a. bei der Errichtung baulicher Anlagen über die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu wachen, die Baueinstellung auf dem Vorhabengrundstück angeordnet. Die Baueinstellung findet ihre Rechtsgrundlage in § 79 Abs. 1 Satz 1 BbgBO, wonach die Einstellung der Bauarbeiten angeordnet werden kann, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet, geändert oder beseitigt werden.

aa. Entgegen der Auffassung des Antragsstellers ist der Bescheid nicht deswegen rechtswidrig, weil die grundsätzlich erforderliche Anhörung gem. § 1 Abs. 1 VwVfGBbg i.V.m. § 28 VwVfG vor Erlass der Verfügung unterblieben ist. Es kann dahinstehen, ob – wie der Antragsgegner meint – aufgrund der fortgeschrittenen, öffentlichkeitswirksamen und in der medialen Berichterstattung präsenten Errichtung der „Tiny-Haus“-Siedlung eine Gefahr im Verzug i.S.d. § 28 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG vorliegt. Denn sowohl im Rahmen eines auf Bitten des Antragsstellers erfolgten Gesprächstermins am 20. April 2021 als auch des hier anhängigen Verfahrens hat der Antragssteller hinreichend Gelegenheit, zu der erlassenen Verfügung Stellung zu nehmen. Von einer Heilung i.S.d. § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG ist daher jedenfalls auszugehen.

bb. Die tatbestandlichen Voraussetzungen zum Erlass der Baueinstellungsverfügung liegen nach dem derzeitigen Kenntnisstand vor. Die Aufstellung der seitens des Antragsstellers „Tiny-Häuser“ genannten Objekte (diese Bezeichnung soll im Folgenden weiterverwand werden) auf dem Grundstück erweist sich als formell illegal, weil der Antragssteller mit einem genehmigungsbedürftigen Bauvorhaben begonnen hat, bevor ihm dafür die erforderliche Baugenehmigung erteilt wurde (§ 79 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BbgBO i.V.m. § 72 Abs. 7 Nr. 1 Alt. 1 BbgBO).

Bei den „Tiny-Häusern“ handelt es sich um bauliche Anlagen i.S.d. § 2 Abs. 1 BbgBO. Solche sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen; eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.

Die zur Aufstellung auf dem Grundstück vorgesehenen, teilweise auch aus eigener Produktion stammenden, „Tiny-Häuser“ sind aus Bauprodukten i.S.d. § 2 Abs. 10 BbgBO hergestellt. Hinsichtlich der von ihm hergestellten „Tiny-Häuser“ gibt der Antragssteller selbst an, diese seien in Ständerbauweise aufgebaut. Die Wandfächer würden mit Mineralwolle verkleidet, der Fußboden mit Styropor gedämmt und die Fassade mit aus der Produktion des Antragstellers stammenden sog. „Ytterstone“ v ...

Auch sind die „Tiny-Häuser“ dazu bestimmt, überwiegend ortsfest i.S.d. § 2 Abs. 1 Hs. 2 Alt. 3 BbgBO genutzt zu werden. Danach zählen auch diejenigen Anlagen zu den baulichen Anlagen, die trotz Fehlens einer durch Bautätigkeit hergestellten festen Verbindung mit dem Erdboden und trotz einer von ihrer Ausgestaltung her möglichen Mobilität unter solchen Umständen auf einem Platz errichtet sind, dass sie bei wertender Betrachtungsweise in eine erkennbar verfestigte Beziehung zu ihrem Standort treten. Eine „überwiegend“ ortsfeste Benutzung verlangt eine auf gewisse Dauer angelegte Nutzung am gleichen Ort (Langer, in: Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 4. Aufl. 2017, § 2 Rn. 8).

So liegt es hier: Nach dem Konzept des Antragsstellers wird das gesamte Grundstück parzelliert, es werden 5m breite Zuwege zu den einzelnen Parzellen und ein separater Parkplatz für die PKW der Pächter angelegt. Dies verdeutlicht der vom Antragssteller veröffentlichte Parzellenplan ( ...

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Darüber hinaus sollen nach den Angaben des Antragsstellers die ungefähr 100 m² bis ca. 250 m² großen Parzellen wie folgt verpachtet werden ( ...

„Der Erwerb der Parzellen erfolgt ähnlich wie über Erbpacht. Bei der Laufzeit können Sie frei wählen zwischen 10 und 30 Jahren und sofern Sie eine andere Laufzeit wünschen kann die Laufzeit mit Ihnen gerne individuell auch auf bis zu 99 Jahre vereinbart werden.“

Zur weiteren Ausgestaltung der Anlage führt der Antragsteller aus:

„Allen Pacht-Grundstücken ist ein kostenloser PKW-Parkplatz zugeordnet und die Grundstücke sind über eine 5 Meter breite Wegführung komfortabel zu erreichen. Die Pachtgründstücke werden bzgl. Wasser, Abwasser und Strom erschlossen. Bei Bedarf ist ein Internetanschluss z.B. für Entertainment- oder Home-Office-Anwendungen verfügbar, der nächstes Jahr auf Telekom-Hochleistungsglasfasernetze ausgebaut wird.“

In Anbetracht der Länge der Pachtdauer für die individuellen Pächter sowie der Ausgestaltung der Anlage einschließlich einer vollständigen Erschließung der individuellen Parzellen wird deutlich, dass nicht nur eine saisonale Nutzung oder ein Wechsel in der Person des Pächters vorgesehen sind, sondern die „Tiny-Häuser“ dauerhaft auf ihren Parzellen verbleiben sollen. Hierfür spricht auch die Gestaltung der „Tiny-Häuser“, die nach dem Willen des Antragsstellers auf den Parzellen stehen sollen: Diese können je nach Ausstattungsvariante bis zu zwei Geschosse aufweisen und beinhalten ein Schlafzimmer, eine vollausgestattete Küche, ein Wohnzimmer, ein Badezimmer mit sanitären Einrichtungen sowie eine Dusche – wahlweise mit Badewanne. Sie können sogar um einen Arbeits- bzw. Homeoffice-Raum ergänzt werden. Auch bietet der Antragssteller „Doppel-Tinyhäuser“ an, bei welchen ausweislich der Grundrisse auch eine Terrasse vorgesehen ist ( ... Diese Ausstattung verdeutlich in Zusammenschau mit dem dargestellten Konzept des Antragsstellers – insbesondere der langen Dauer der Pachtzeiträume und der umfassenden Erschließung mit Medien –, dass die auf dem Grundstück aufzustellenden „Tiny-Häuser“ funktional als Ersatz von Wochenendhäusern – wenn nicht sogar zu nach dem Konzept nicht ausgeschlossenen Dauerwohnzwecken – dienen und daher überwiegend ortsfest verwendet werden sollen. Dies bekräftigen auch die im Rahmen der Vorortkontrolle am 23. März 2021 gefertigten Lichtbilder: Ausweislich dieser verfügen beide „Tiny-Häuser“ über vorgebaute Holzterrassen, welche mangels ersichtlicher Mobilität eine ortsfeste Nutzung indizieren. Es wird auch noch dadurch bestärkt, dass der Antragssteller den Pächtern im Falle der Untervermietung der Parzelle an Urlauber folgendes Konzept unterbreitet ( ...

„Unsere 2 Platzwarte, werden dann für ein kleines Entgelt, die Urlauber einweisen, sich um die Abrechnung kümmern und auch um die Bettwäsche und der Endreinigung. Für die Urlaubsvermietung machen wir dann eine neue Internetseite, wo dann jeder Pächter seine Zeiten für Vermietung eintragen kann. Man könnte dann den Sommer selber auch nutzen und man vermietet dann nur im Winter. Auch im Winter rechnen wir auf Grund der guten Lage und unserem Wellnisbereich, mit einer sehr guten Auslastung.“

Die in Aussicht gestellte bis in die Wintermonate reichende Untervermietung zeigt deutlich, dass die ortsfeste Nutzung der „Tiny-Häuser“ seitens des Antragsstellers vorausgesetzt wird. In Anbetracht dessen fallen weder die Montage der „Tiny-Haus“-Aufbauten auf Anhängergestellen noch die vom Antragssteller behauptete straßenverkehrsrechtliche Zulassung ins Gewicht. Ob diese Zulassung überhaupt die derzeit vorhandenen „Tiny-Häuser“ noch zum Gegenstand hat, ist zweifelhaft. Denn die zur Gerichtsakte gereichte unvollständige Kopie einer Zulassungsbescheinigung Teil I weist einen „Aufbau ohne Türen und Fenster“ aus, also allenfalls ein noch nicht bezugsfertiges „Tiny-Haus“.

Darüber hinaus wird dieses Ergebnis durch die Angaben des Antragsstellers gegenüber lokalen Medien bestärkt: So teilte er in einem Interview mit Mitarbeitern der Märkischen Allgemeinen Zeitung mit, das „Tiny-Haus“ sei für Leute, die mit ihrem Gefährt lieber durch die Lande ziehen, eher nicht geeignet ( ... Auch sollten die Hausbewohner einen sicheren genehmigten Dauerstellplatz finden, da die wenigsten mit ihrem „Tiny-Haus“ Urlaub machen und viele nur darin wohnen und ihre Mietwohnungen aufgeben wollten ( ...

Entgegen der Auffassung des Antragsstellers sind die „Tiny-Häuser“ auch nicht genehmigungsfrei gemäß § 61 BbgBO. Da es sich bei dem Grundstück des Antragstellers weder um einen bauaufsichtlich genehmigten Wochenendplatz noch um ein durch Bebauungsplan festgesetztes Wochenendhausgebiet (§ 61 Abs. 1 Nr. 1 lit. g, Nr. 10 BbgBO) handelt, könnte eine Genehmigungsfreiheit allenfalls aus § 61 Abs. 1 Nr. 10 lit. a BbgBO folgen.

Es kann – hierauf beruft sich der Antragsteller – dahinstehen, ob überhaupt ein bauaufsichtlich genehmigter Campingplatz vorliegt. Die Kammer weist darauf hin, dass dem Vorliegen eines solchen im Rahmen eines potentiellen Hauptsacheverfahrens nachzugehen wäre und die materielle Darlegungslast insoweit dem Antragssteller obliegt. Unbeschadet dessen handelt es sich bei den hier in Frage stehenden „Tiny-Häusern“ nicht um auf bauaufsichtlich genehmigten Campingplätzen baugenehmigungsfrei gestellte Wohnwagen, sondern um ortsveränderliche Wochenendhäuser.

Allerdings kommt es hier nicht in erster Linie auf den bundesrechtlichen Begriff des Campingplatzes im Sinne des § 10 BauNVO an (zur Differenzierung zwischen dem bundes- und landesrechtlichen Begriff des Campingplatzes und der Unzulässigkeit sog. Mobilheime auf Campingplätzen i.S.d. § 10 BauNVO vgl. insbesondere OVG Lüneburg, Urteil vom 11. Dezember 1987 - 1 C 39/86 -, BRS 48, 114, 116; auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14. August 2019 - OVG 10 A 6.13 -, juris Rn. 61). Denn auch nach der - nach Ansicht der Kammer die bauordnungsrechtlichen Begriffe „Campingplatz“ und „Wochenendhausplatz“ i.S.d. Brandenburgischen Bauordnung prägenden - Brandenburgischen Camping- und Wochenendhausplatz-Verordnung vom 18. Mai 2005 (GVBl. II, Nr. 14, S.254 - BbgCWPV) wird zwischen Campingplätzen (§ 1 Abs. 2 BbgCWPV) und Wochenendhausplätzen (§ 1 Abs. 3 BbgCWPV) differenziert. Wesentliches Merkmal eines Campingplatzes ist, dass die Campingzelte oder Campingfahrzeuge jederzeit ortsveränderlich bewegt werden können, wohingegen ein Wochenendhausplatz dadurch gekennzeichnet ist, dass die baulichen Anlagen ortsfest sind. Werden Campingfahrzeuge nicht jederzeit ortsveränderlich aufgestellt, so handelt es sich nach § 1 Abs. 4 Satz 3 BbgCWPV um Wochenendhäuser. So genannte Dauercampingplätze, also Campingplätze, auf denen Campingfahrzeuge dauerhaft und ortsfest aufgestellt sind, zählen daher zu den Wochenendhausplätzen (Förster, LKV 2006, 246, 248).

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe handelt es sich in Anbetracht der bereits aufgezeigten Gesamtumstände des Einzelfalls – insbesondere der Länge der Pachtdauer für die individuellen Pächter, der Ausgestaltung der Anlage, der Ausstattung der „Tiny-Häuser“, der Erschließung und dem für den Fall der Untervermietung unterbreiteten Konzept des Antragsstellers – bei den zur Aufstellung vorgesehenen „Tiny-Häusern“ nach ihrem erkennbaren Verwendungszweck nicht um jederzeit ortsveränderliche, sondern vielmehr dauerhaft ortsfest aufgestellte bauliche Anlage, die funktional als Ersatz für Wochenendhäuser dienen sollen.

Entgegen der Auffassung des Antragsstellers kommt es nicht entscheidend darauf an, ob er diese Häuser in eigener Produktion herstellt oder seine Pächter diese von Dritten beziehen. Denn Gegenstand der Baueinstellungsverfügung unter Nr. 1 des angegriffenen Bescheids ist vielmehr die Errichtung einer „Tiny-Haus“-Siedlung, also das Aufstellen dieser Objekte auf dem betroffenen Grundstück, unabhängig davon, wo die „Tiny-Häuser“ produziert worden sind. Auch auf die Ausführungen des Antragsgegners im Rahmen der Darstellung des Sachverhalts im Bescheid vom 29. März 2021 (S. 2 des Bescheids, Absatz 3) sowie der Ortskontrolle am 29. März 2021 hinsichtlich der auf dem Areal ebenfalls vorhandenen Zelte, Container sowie der Zaun- und Toranlage kommt es entgegen der Auffassung des Antragstellers nicht an. Diese Anlagen sind ausweislich des insoweit eindeutigen Tenors zu Nr. 1 des Bescheids sowie der rechtlichen Begründung der Baueinstellungsverfügung (S. 2 des Bescheids, Absatz 11 ff.) nicht Gegenstand der Baueinstellungsverfügung. Diese bezieht sich allein auf die Errichtung von „Tiny-Häusern“ bzw. einer „Tiny-Haus“-Siedlung, d.h. auf das Aufstellen von „Tiny-Häusern“ auf dem in Frage stehenden Areal.

Der Antragssteller ist auch als der nach außen erkennbar als Bauherr Tätige tauglicher Adressat der Baueinstellungsverfügung.

cc. Ermessensfehler sind nach dem derzeitigen Erkenntnisstand ebenfalls nicht gegeben. Bei dem Ermessen der Bauaufsichtsbehörde über den Erlass einer Baueinstellungsverfügung handelt es sich um ein auf die Beseitigung einer Störung gerichtetes intendiertes Ermessen, das regelmäßig auf die Unterbindung der formell rechtswidrigen Arbeiten gerichtet ist. Nur dann, wenn der Behörde außergewöhnliche Umstände bekannt geworden oder erkennbar sind, die eine andere Entscheidung als möglich erscheinen lassen, läge ein rechtsfehlerhafter Gebrauch des Ermessens vor, wenn sie diese nicht erwogen hätten. Eine hinreichende Ermessensbetätigung ist in der Regel bereits dann gegeben, wenn die Bauaufsichtsbehörde auf den formellen Baurechtsverstoß hinweist und das Einschreiten zur Sicherung der Ordnungsfunktion des formellen Baurechts als geboten ansieht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. Juni 2012 - OVG 10 S 44.11 -, juris Rn. 17; Reimus, in: Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 4. Aufl. 2017, § 79 Rn. 7). Daher durfte der Antragsgegner seine Baueinstellungsverfügung allein auf die formelle Illegalität stützen. Für die Annahme einer atypischen Fallgestaltung ist kein Raum. Ebenso wenig drängt sich mit Blick auf die im Raum stehenden bauplanungsrechtlichen Fragen auf, dass das baugenehmigungspflichtige Bauvorhaben offensichtlich genehmigungsfähig ist. Denn „offensichtlich“ ist die materielle Rechtmäßigkeit nur dann, wenn sich die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Vorschriften des materiellen Baurechts derart aufdrängt, dass jegliche nähere Prüfung von vornherein entbehrlich erscheint (vgl. etwa OVG Brandenburg, Beschluss vom 21. Dezember 1995 - 3 B 76/95 -). Davon kann vorliegend ersichtlich nicht die Rede sein.

b. Auch ist die Kammer der Auffassung, dass das öffentliche Interesse daran überwiegt, dass die Einstellung ungenehmigter Bauarbeiten umgehend erfolgt. Die Hinnahme der ins Werk gesetzten Bauarbeiten würde - auch unter Berücksichtigung der pachtvertraglichen Regelungen und der zwischenzeitlichen Bauantragstellung - eine negative Vorbildwirkung entfalten und die Ordnungsfunktion des Baugenehmigungsverfahrens erheblich beeinträchtigen.

c. Vor diesem Hintergrund hat auch der hilfsweise gestellte Antrag des Antragsstellers,

die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen eine Sicherheitsleistung unter Auflage abhängig zu machen,

keinen Erfolg.

d. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

2. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 i.V.m. § 53 Abs. 2 GKG, wobei die Kammer das Interesse des Antragstellers hinsichtlich der Baueinstellungsverfügung in Anlehnung an Nrn. 1.5 und 9.4 der Empfehlung des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 mit 30.000,00 Euro bemessen und diesen Betrag mit Blick auf die Vorläufigkeit der erstrebten Regelung zur Hälfte in Ansatz gebracht hat. Unter Berücksichtigung dessen, dass die Bausteinstellungsverfügung lediglich die Aufstellung der „Tiny-Häuser“ betrifft, nicht aber deren Herstellung, und in Anbetracht des Umstandes, dass durch die Baueinstellungsverfügung eine Verzögerung des Gesamtvorhabens des Antragsstellers eintreten wird, geht die Kammer im Wege pauschalierter Schätzung von einem Schaden des Antragsstellers in dieser Höhe aus.