Leistungsklage - baulicher Schallschutz nach dem PFB BER - Entschädigungszahlung - schallschutzbezogener Verkehrswert -Einholung eines zweiten Verkehrswertgutachtens - Vertrauensschutz - Treu und Glauben

Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin begehrt die Zahlung einer Entschädigung nach dem Planfeststellungsbeschluss für den Flughafen BER.

Sie ist Eigentümerin des Grundstücks J... in 1.... Das Grundstück ist mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaut. Es liegt in dem für den Flughafen Berlin-Brandenburg festgesetzten Tag- und Nachtschutzgebiet.

Sie hat am 12. November 2015 Schallschutz für ihr Wohngebäude bei der Beklagten beantragt. Die im Auftrag der Beklagten daraufhin durchgeführte schalltechnische Objektbeurteilung ergab zunächst, dass die Ertüchtigung des Wohnhauses der Klägerin mit baulichem Schallschutz einen finanziellen Aufwand von 67.494,10 Euro verursacht. Dies wurde der Klägerin mit Schreiben vom 29. August 2016 mitgeteilt. Daneben gab die Beklagte eine schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung in Auftrag. Das von der S... GmbH unter dem 4. August 2016 erstellte Gutachten ergab einen schallschutzbezogenen Verkehrswert von 294.000 Euro.

Der Kostenerstattungsbetrag für die Durchführung von Schallschutzmaßnahmen am Wohnhaus der Klägerin erhöhte sich seit der Antragstellung aufgrund von Änderungen und Ergänzungen der erstattungsfähigen Schallschutzmaßnahmen. Er belief sich nach einer Mitteilung der Beklagten an die Klägerin vom 28. April 2020 auf 91.605,65 Euro.

Mit Schreiben vom 4. Mai 2020 informierte die Beklagte die Klägerin darüber, dass sie ein weiteres Gutachten zur Ermittlung des schallschutzbezogenen Verkehrswertes in Auftrag gegeben habe und erläuterte, dass im Jahr 2017 weitergehende Untersuchungen hinsichtlich der konjunkturellen Entwicklung des örtlichen Grundstücksmarktes erfolgt seien, die zu dem weiteren Schallschutzgutachten geführt hätten. Das am 16. April 2020 erstellte Gutachten habe einen schallschutzbezogenen Verkehrswert von 435.000 Euro ergeben.

Mit Schreiben vom 7. Mai 2020 begehrte die Klägerin gegenüber der Beklagten die Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 30 % des Verkehrswerts ihres Grundstücks, was die Beklagte in der Folgezeit unter Hinweis auf das Gutachten vom 16. April 2020 ablehnte.

Mit der am 26. Februar 2021 erhobenen Klage begehrt die Klägerin von der Beklagten die Zahlung von 88.200 Euro als Entschädigungsleistung zur freien Verfügung. Sie macht geltend, die Kosten für Schallschutzeinrichtungen nach den Lärmschutzauflagen des Planfeststellungsbeschlusses überschritten 30 % des Verkehrswertes ihres Grundstückes, so dass ihr entsprechend der Auflage in Teil A II 5.1.7 Nr. 2 PFB eine Entschädigungszahlung zustehe. Der Verkehrswert des Grundstücks sei in dem zuerst eingeholten Gutachten vom 4. August 2016 mit 294.000 Euro zutreffend ermittelt worden, die Verkehrswertermittlung habe stichtagsbezogen zu erfolgen. Maßgeblicher Stichtag sei derjenige der Antragstellung. Sie habe darauf vertraut, aufgrund des ursprünglichen Gutachtens eine Entschädigungszahlung zu erhalten. Dieses Vertrauen sei schützenswert. Das ergebe sich schon aus dem Zeitraum zwischen der Antragstellung und dem zweiten Gutachten (2015 bis 2020). Sie habe ihr Vertrauen dadurch betätigt, dass sie die Auszahlung der Entschädigung gegenüber der Beklagten begehrt und bei verschiedenen Baufirmen wegen der Umsetzung der Schallschutzanforderungen angefragt habe. Nachdem sie zunächst über die Entschädigungszahlung hinaus die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.061,156 Euro begehrt hatte, hält sie daran nicht mehr fest.

Die Klägerin beantragt nunmehr lediglich noch,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 88.200 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Klage sei unbegründet. Der schallschutzbezogene Verkehrswert betrage zum maßgeblichen Stichtag entsprechend dem zweiten eingeholten Verkehrswertgutachten vom 16. April 2020 435.000 Euro, so dass der Klägerin gegen entsprechenden Nachweis Schallschutzmaßnahmen zu erstatten, ein Entschädigungsbetrag aber nicht auszuzahlen sei. Das zweite Gutachten vom 16. April 2020 habe den Verkehrswert ebenfalls anhand des insoweit maßgeblichen Stichtags der Antragstellung, also dem 12. November 2015, ermittelt. Es basiere allerdings auf präziseren Daten und Erkenntnissen zu den allgemeinen Wertverhältnissen zu diesem Stichtag.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Streitakte verwiesen, die vorgelegen hat und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist.

I. Die Sache konnte im Einverständnis der Beteiligten gemäß § 87a Abs. 2 und Abs. 3 VwGO durch den Berichterstatter verhandelt und entschieden werden.

II. Soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, war das Verfahren gemäß § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen.

III. Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 88.200 Euro gegenüber der Beklagten.

Anspruchsgrundlage für dieses Begehren ist Teil A II 5.1.7 Nr. 2 des Planfeststellungsbeschlusses „Ausbau Verkehrsflughaften Berlin-Schönefeld“ vom 13. August 2004 in seiner derzeit gültigen Fassung. Danach hat der Betroffene gegenüber der Vorhabenträgerin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % des Verkehrswertes, soweit die Kosten für Schallschutzeinrichtungen im Sinne der Auflagen 5.1.2 und 5.1.3 30 % des Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden mit geschützten Räumen überschreiten und damit außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck stehen.

Da der Anspruch der Klägerin auf baulichen Schallschutz nach den Auflagen 5.1.2 und 5.1.3 zwischen den Beteiligten dem Grunde nach nicht streitig ist und ebenso Einigkeit besteht, dass dies einen finanziellen Aufwand von 91.605,65 Euro verursacht, hängt das Vorliegen dieser Voraussetzungen damit maßgeblich vom Verkehrswert des Grundstücks der Klägerin ab.

Der Planfeststellungsbeschluss selbst enthält keine Regelungen zur Bemessung des Verkehrswertes. Das gilt gleichermaßen für den Verkehrswert des Grundstücks insgesamt im Sinne des Teils A II 5.1.6 Nr. 1 PFB wie auch hinsichtlich des hier in Rede stehenden sog. schallschutzbezogenen Verkehrswerts nach Teil A II 5.1.7 PFB. Der Senat hat allerdings angenommen, dass sich der Plangeber hinsichtlich der Ermittlung der Verkehrswerte an § 194 BauGB orientiert hat und dass insoweit auf die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Immobilienwertermittlungsverordnung zurückzugreifen ist, die in dem Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung der Beklagten aufgegriffen wird (Urteile vom 27. Juni 2018 - OVG 6 A 7.17 - und - OVG 6 A 8.17 -, jeweils Rn. 29 ff.). Hieran hat sich die Beklagte bei der Erstellung der beiden Verkehrswertgutachten auch im vorliegenden Verfahren orientiert. Dementsprechend greift die Klägerin auch nicht die Wertermittlung im zweiten Gutachten vom 16. April 2020 an. Sie meint allerdings, die Beklagte habe, nachdem bereits ein Verkehrswertgutachten vorlag, kein weiteres Gutachten einholen dürfen. Diese Einschätzung ist unzutreffend. Die Einholung eines weiteren Verkehrswertgutachtens durch die Beklagte stößt im vorliegenden Verfahren auf keine Bedenken.

Nach § 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV - in der hier maßgeblichen Fassung vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) sind der Wertermittlung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag zugrunde zu legen (Satz 1). Künftige Entwicklungen wie bspw. absehbare anderweitige Nutzungen sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind (Satz 2). Im Rahmen des hier für die Wertermittlung angewandten Sachwertverfahrens sind nach § 21 Abs. 1 ImmoWertV die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren nach Maßgabe des § 14 zu berücksichtigen. Gemäß § 14 Abs. 1 ImmoWertV sollen mit Marktanpassungsfaktoren die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind. Nach Absatz 2 Nr. 1 der Vorschrift sind Marktanpassungsfaktoren insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Diese Regelungen verdeutlichen, dass für die Wertermittlung vorhandene Erkenntnismittel auszuschöpfen und im Rahmen der einzelnen Bewertungsparameter zu berücksichtigen sind, um eine die tatsächlichen Verhältnisse möglichst realistisch abbildende Einschätzung des maßgeblichen Verkehrswertes zu erreichen.

Vor diesem Hintergrund ist es rechtlich nicht zu beanstanden, wenn die Beklagte, die als Vorhabenträger für die Umsetzung der Schallschutzauflagen des Planfeststellungsbeschlusses zu sorgen hat, in laufenden Verfahren zur Gewährung baulichen Schallschutzes nach Vorliegen aktueller, für die Wertermittlung relevanter Erkenntnisse eine bereits vorliegende Wertermittlung überprüft und ggf. ein zur bisherigen Wertermittlung abweichendes Ergebnis der Anspruchsermittlung gegenüber dem betroffenen Grundstückseigentümer zugrunde legt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn keine Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes, von Treu und Glauben oder sonstige rechtliche Aspekte entgegenstehen.

Danach konnte die Beklagte im vorliegenden Verfahren ein weiteres Verkehrswertgutachten einholen und dieses der Beurteilung der der Klägerin zustehenden Ansprüche zugrunde legen. Das Verfahren zur Ermittlung der Ansprüche der Klägerin auf baulichen Schallschutz war bei Erstellung des zweiten Gutachtens am 16. April 2020 noch nicht abgeschlossen. Es ist vielmehr erst mit der Mitteilung an die Klägerin durch Schreiben der Beklagten vom 28. April 2020 beendet worden. Angesichts dieses bis dahin noch offenen Verfahrens erscheint es sachgerecht, dass die Beklagte nach dem Vorliegen neuer Erkenntnisse zur Entwicklung des Grundstücksmarkts die bisherige Ermittlung des schallschutzbezogenen Verkehrswerts überprüft, um einen möglichst realistischen Verkehrswert zu ermitteln. Darüber hinaus erscheint es plausibel, dass der Verkehrswert im zweiten Gutachten die Marktlage am maßgeblichen Stichtag besser widerspiegelt als das vorangegangene Gutachten.

Die Beklagte hat insoweit erläutert, die Marktdaten seien bei dem ersten Gutachten nicht hinreichend aktuell gewesen. Bei dessen Erstellung im Jahr 2016 hätten hinsichtlich der prognostizierten Marktentwicklung nur Daten bis zum Jahr 2013 zugrunde gelegt werden können. Erst im Jahr 2017 hätten entsprechende Daten für die Jahre 2014 bis 2016 vorgelegen. Diese Daten seien angepasst auf das jeweilige Grundstück für die neue Ermittlung des schallschutzbezogenen Verkehrswerts zugrunde gelegt worden. Im Falle der Klägerin habe das zu einem entsprechend höheren Verkehrswert geführt.

Dies erscheint ohne weiteres nachvollziehbar, zumal die abweichende Höhe der in den beiden Gutachten ermittelten Verkehrswerte maßgeblich auf die unterschiedlichen Sachwertfaktoren (Marktanpassungen) zurückzuführen ist. Beide Gutachten legen als Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag zutreffend (vgl. Senatsurteil vom 22. November 2018 - OVG 6 A 1.16 -, Rn. 24) das Datum des Antrags auf Schallschutz, also den 12. November 2015, zugrunde. Beide Gutachten nehmen einen Bodenwert von 91.826 Euro an. Während allerdings in dem Gutachten vom 4. August 2016 bei einem vorläufigen Sachwert der Gebäude und Außenanlagen von 494.570 Euro (bei Einbeziehung des Bodenwertes insgesamt 586.396 Euro) ein Sachwertfaktor von 0,461 zugrunde gelegt wurde, der unter Berücksichtigung eines Wertzuschlags für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von 24.000 Euro zu einem Sachwert von 294.329 Euro führte (Seite 23 des Gutachtens), wurde in dem Gutachten vom 16. April 2020 (dort ebenfalls Seite 23) trotz eines geringeren Sachwerts der Gebäude und Außenanlagen von lediglich 389.788 Euro (insgesamt 481.614 Euro) ein Sachwertfaktor von 0,890 zugrunde gelegt, der unter Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Wertzuschläge (24.000 Euro) und Wertabschläge (17.500 Euro) einen Sachwert von 435.136 Euro ergab.

Die abweichenden Gebäudewerte bieten keinen Anlass, die Plausibilität des zweiten Gutachtens in Zweifel zu ziehen. Hintergrund hierfür ist nach den nachvollziehbaren Erläuterungen der Beklagten, dass bei dem Verkehrswertgutachten vom 4. August 2016 der Sachwert anhand des Sachwertmodells NHK 2000 (Normalherstellungskosten ohne Baunebenkosten, Preisstand 2000) und bei dem Gutachten vom 16. April 2020 das Sachwertmodell NHK 2010 (Normalherstellungskosten, Kostenstand 2010) angewandt wurde. Nach dem Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung der Beklagten wird das Modell „NHK 2000“ bei Stichtagen zum 31. Dezember 2013 und bei Stichtagen ab dem 1. Januar 2014 das Modell „NHK 2010“ angewendet. Die Beklagte hat hierzu erläutert, dass der im Leitfaden in Bezug genommene Stichtag derjenige der Antragstellung ist. Da vorliegend der Tag der Antragstellung nach dem 1. Januar 2014 lag, entspricht es den Vorgaben des Leitfadens, das Modell „NHK 2010“ anzuwenden. Die unterschiedlichen Gebäudewerte resultieren aus Abweichungen des jeweiligen Baupreisindex für den Wertermittlungsstichtag sowie dem Umstand, dass bei dem Modell „NHK 2000“ Baunebenkosten mit 16 % berücksichtigt wurden.

Für die von der Klägerin nicht weiter substanziierte Behauptung, das Gutachten vom 4. August 2016 biete größere Gewähr für seine Richtigkeit als das Gutachten vom 16. April 2020 ist vor diesem Hintergrund kein Raum.

Ebenso wenig kann die Klägerin der Einholung eines weiteren Verkehrswertgutachtens Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes entgegenhalten. Ein Vertrauen in den Bestand des Verkehrswertgutachtens vom 4. August 2016 wäre nur dann schutzwürdig, wenn die Klägerin dieses vor Erstellung des weiteren Gutachtens vom 16. April 2020 betätigt hätte (OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Dezember 1988 - 9 A 66/87 -, NVwZ 1989, S. 1192, 1193; Schoch, in Schoch/Schneider, VwVfG, Stand Juli 2020, § 48 Rn. 136). Daran fehlt es. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Vertrauen darin, eine Entschädigung in Höhe von 30 % des Verkehrswerts des Grundstücks zu erhalten, frühestens mit der der Klägerin unter dem 28. April 2020 übermittelten schalltechnischen Objektbeurteilung entstanden sein kann. Zuvor musste die Klägerin noch von dem deutlich niedrigeren Betrag von 67.494,10 Euro ausgehen, der auch nach dem Verkehrswertgutachten vom 4. August 2016 nicht 30 % des aufgrund der damaligen Datenlage ermittelten Verkehrswerts erreicht hätte. Überdies wurde ihr bereits mit Schreiben vom 4. Mai 2020, also nur wenige Tage später, das Vorliegen des weiteren Gutachtens mit dem Ergebnis des deutlich höheren Verkehrswerts mitgeteilt. Es ist nicht ersichtlich, inwieweit die Klägerin in dieser übersichtlichen Zeitspanne ein - unterstelltes - Vertrauen in den Erhalt einer Entschädigungszahlung in der hier begehrten Höhe betätigt haben will. Insbesondere hat sie nicht dargelegt, dass sie Investitionen getätigt hat oder Verpflichtungen im Vertrauen darauf eingegangen ist, eine Entschädigungszahlung von der Beklagten zu erhalten. Eine Betätigung des Vertrauens ist entgegen der Auffassung der Klägerin nicht darin zu sehen, dass sie die Auszahlung der Entschädigung gegenüber der Beklagten begehrt hat und dass sie verschiedene Baufirmen wegen der Umsetzung der Schallschutzanforderungen angefragt habe. Überdies lässt sie unberücksichtigt, dass ihr im Zeitpunkt der Geltendmachung des Entschädigungsanspruchs gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 7. Mai 2020 das Vorliegen des weiteren Verkehrswertgutachtens bereits bekannt gewesen ist.

Das Vorgehen der Beklagten verstößt auch nicht gegen den - im öffentlichen Recht ebenfalls geltenden - Grundsatz von Treu und Glauben (BVerwG, Urteil vom 5. November 1998 - 2 A 8.97 -, NVwZ-RR 1999, S. 454, Rn. 17; Ramsauer, in Kopp/Ramsauer, VwVfG, 22. Auflage 2021, § 53 Rn. 41 m.w.N.). Der Einwand der Klägerin, die Beklagte müsse sich mit Blick auf den erheblichen Zeitraum zwischen Stellung des Schallschutzantrages im November 2015 und der Erstellung des zweiten Gutachtens im April 2020 an dem Ergebnis des ersten Gutachtens festhalten lassen, steht dieser Einschätzung nicht entgegen. Die Klägerin lässt außer Acht, dass das Verfahren zur Ermittlung ihrer Schallschutzansprüche erst mit der Übersendung der schalltechnischen Objektbeurteilung am 28. April 2020 abgeschlossen war. Die Beklagte hat sich vorliegend nicht so verhalten, dass die Klägerin erwarten durfte, der aufgrund des ursprünglichen Gutachtens ermittelte schallschutzbezogene Verkehrswert werde der endgültigen Anspruchsermittlung unverändert zugrunde gelegt werden, zumal die Beklagte die Klägerin bereits mit Schreiben vom 4. Mai 2020 auf das weitere eingeholte Verkehrswertgutachten hinwies. Auch insoweit ist daran zu erinnern, dass die Klägerin bis zur Übersendung der letzten schalltechnischen Objekt (noch) nicht von einem höheren als dem bis dahin von der Beklagten anerkannten Betrag von 67.494,10 Euro für erstattungsfähige Schallschutzmaßnahmen ausgehen konnte.

IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 ff. ZPO.

Die Revision wird nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 VwGO nicht vorliegen.