Entscheidung 4 K 101/22

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreck-baren Betrages abwenden, sofern der Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Beteiligten streiten über eine gegenüber dem Kläger ausgesprochene Baueinstellungsverfügung mit Zwangsmittelandrohung in Bezug auf die F.... Wegen der Einzelheiten zur Lage wird auf den nachfolgenden Auszug aus dem BrandenburgViewer verwiesen:

© GeoBasis-DE/LGB (2020), dl-de/by-2-0, Daten geändert (22. November 2022)

Der östliche Teil des F... befindet sich im Landschaftsschutzgebiet „Lehniner Wald- und Seengebiet“. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Kloster Lehnin weist die östlichen Teile der F... sowie einen Teil des F...als Sondergebiet aus. Die übrigen Teile werden als Grünfläche dargestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf den nachfolgenden Auszug aus dem Geoportal der Gemeinde Kloster Lehnin verwiesen:

© Gemeinde Kloster Lehnin 2022 | © GeoBasis-DE/LGB 2022, dl-de/by-2-0, Daten geändert (22. November 2022)

Herr F... erwarb mit Eintragung vom 2. April und 16. Juli 2002 Eigentum an den F... die zuvor im Eigentum der T... standen. Das F... hingegen stand zunächst im Eigentum von F... und ihren Rechtnachfolgern, bevor erst mit Eintragung vom 1. Februar 2008 Herr F... Eigentümer wurde.

Mit Vorbescheid vom 17. April 2013 teilte der Beklagte H... mit, dass der Neubau eines Mehrzweckgebäudes mit einer Wohnung auf dem F...planungsrechtlich zulässig sei. Dort sei seit DDR-Zeiten ein Campingplatz betrieben worden. Das zweigeschossige Gebäude sei in der Nähe der Zufahrt zum westlichen Grundstücksbereich geplant.

Am 4. November 2016 wurden H... und nach ihm F... Eigentümer der F.... Der Kläger schloss mit F... am 24. September 2020 einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb der Flurstücke und wurde am 31. August 2021 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Er beabsichtigte, auf den Flurstücken die sog. Tinyhaus-Siedlung Lehnin zu etablieren, vergleiche hierzu den Internetauftritt (http://www.tinyhaus-siedlung.de/). Wegen des ursprünglichen Inhalts dieses Auftritts wird auf die Ausdrucke in der Beiakte 3 Bezug genommen. Der Kläger sah unter anderem eine Parzellierung nach dem folgenden Parzellenplan vor (http://www.tinyhaus-siedlung.de/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022):

Ferner baut und vertreibt der Kläger vom ihm als „TinyHäuser“ bezeichnete Objekte. Wegen der klägerseits angebotenen Varianten wird auf die Darstellungen auf seiner Homepage (http://www.tinyhaus-siedlung.de/3-tiny-house-kloster-lehnin-tinyhaus-varianten/3-tiny-house-kloster-lehnin-tinyhaus-varianten.html, zuletzt aufgerufen am 22. November 2022) sowie auf die Ausdrucke in der Beiakte 3 Bezug genommen.

Der Kläger verpachtete zumindest seit September 2020 die einzelnen Parzellen. Eine Mehrzahl der Pachtverträge weist Laufzeiten von mindestens 10 Jahren bis maximal 30 Jahre auf, wobei das Recht auf ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Die Pachtverträge für die P... sind hingegen auf unbestimmte Zeit geschlossen worden. Eingeräumt werden die Rechte zum Weiterverkauf des Vertrags, zur Unterverpachtung, gewerblichen Untervermietung sowie zur ganzjährigen Nutzung, jedoch ohne feste Wohnsitznahme. Ferner wird das Recht eingeräumt, dass der Pächter alles machen dürfe, was der Hausordnung der TinyHaus-Siedlung und den Bestimmungen der „Camping Platz Verordnung“ nicht widerspreche. Die Hausordnung lege der Kläger fest. Erlaubt seien ferner Briefkästen. Die Zahlung der Pacht erfolgt nach den vorliegenden Verträgen in der Regel im Voraus für die gesamte Dauer der Laufzeit. Die Pachtverträge vom 20. September, 4. Oktober 2020, 14. Januar, 10. Juli, 19. Juni, 3. Juli, 12. September, 15. Oktober und 29. November 2021 enthalten den Zusatz, dass alle Tiny-Häuser auf Rädern und auch beweglich sein müssen. Die Fassade solle jedoch mit mindestens 50% der Fassade mit Ytterstone „Der besondere Stein“ verkleidet sein, um den Charakter einer Ytterstone TinyHaus Siedlung zu erhalten. Die am 12., 15., 19. Mai und 19. August 2021 geschlossenen Pachtverträge enthalten noch den Zusatz, dass in Ausnahmefällen alternativ zum Beispiel die Terrasse mit Ytterstone verkleidet werden könne. Andere Pachtverträge vom 27. November und 8. September 2021 sehen vor, dass die Pächter Tiny-Häuser ohne Ytterstone auf ihren Pachtgrundstücken abstellen könnten. Es existieren zudem Pachtverträge ohne Einschränkungen hinsichtlich der Fassadengestaltung (Pachtverträge vom 9. Oktober 2020, 19. Mai und 2. August 2022). Im Pachtvertrag vom 28. Juni 2022 (... ist vorgesehen, dass das Tiny-Haus ganzjährig durch die Pächterin an Feriengäste vermietet werden dürfe. Die P...ist dauerhaft unterverpachtet worden. Wegen der Einzelheiten wird auf die beigezogene Gerichtsakte des Verfahrens VG 4 L 840/22 (dort. S. 47 ff.) Bezug genommen.

Im Rahmen einer Kontrolle vor Ort am 25. März 2021 durch Mitarbeiter des Beklagten wurde festgestellt, dass auf dem Grundstück zwei unterschiedliche Tiny-Häuser vorhanden sind, vor denen sich auch Terrassen befinden. Ferner existierte auf dem F...ein großes Zelt. Ein weiteres Zelt wurde für die Lagerung von Bauteilen genutzt. Im westlichen Bereich der Flurstücke stand ein Container und es wurde eine neue Zaun- und Toranlage errichtet.

Mit dem hier verfahrensgegenständlichen Bescheid vom 29. März 2021 gab der Beklagte dem Kläger auf, die Arbeiten auf den F...zur Errichtung von Tiny-Häusern bzw. einer Tiny-House-Siedlung innerhalb von zwei Tagen nach Zustellung dieses Bescheides vollständig einzustellen (Nr. 1), ordnete die sofortige Vollziehung der Anordnung unter Nr. 1 des Bescheids an (Nr. 2) und drohte für den Fall der Nichtbefolgung der unter Nr. 1 getroffenen Anordnung ein Zwangsgeld in Höhe von 8.000,00 Euro an (Nr. 3). Zur Begründung führte er aus, auf den Flurstücken befinde sich ein Campingplatz, der bereits vor 1990 existiert habe. Eine bauaufsichtliche Genehmigung liege nicht vor und sei auch nicht beantragt worden. Von einer vorherigen Anhörung vor Erlass dieser Verfügung könne abgesehen werden, da eine sofortige Entscheidung wegen Gefahr im Verzug oder im öffentlichen Interesse notwendig erscheine. Bei den Tiny-Häusern handele es sich um bauliche Anlagen nach § 2 Abs. 1 Satz 1 der Brandenburgischen Bauordnung. Sie seien aus Bauprodukten hergestellt und darauf ausgelegt, dauerhaft an dem Ort zu verbleiben. Das Vorhaben sei nicht genehmigungsfrei. Die formelle Baurechtswidrigkeit sei in der Regel für eine Stilllegungsverfügung ausreichend. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit liege nicht vor. Die Verfügung sei auch ermessensgerecht. Anhaltspunkte für eine Ausnahme lägen nicht vor. Das öffentliche Interesse fordere insbesondere die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen. Die angeordnete Frist sei sachgerecht, damit sichergestellt werden könne, dass über den Fristablauf hinaus keine Bauarbeiten durchgeführt würden. Da der Kläger als Bauherr auftrete, sei es sachgerecht, ihn in Anspruch zu nehmen. Ferner sei die Androhung des Zwangsgeldes auch geeignet, erforderlich und verhältnismäßig.

Der Kläger erhob gegen diese Verfügung am 7. April 2021 Widerspruch und wandte sich am 8. April 2021 mit einem Eilrechtsschutzantrag an das Verwaltungsrecht Potsdam (VG 4 L 292/21).

Bei einer weiteren Kontrolle vor Ort am 4. Juni 2021 wurde festgestellt, dass auf den verfahrensgegenständlichen Flurstücken Tiefbauarbeiten und Grünschnitt stattgefunden haben. Auch wurden Parzellen abgesteckt. Im nördlichen Bereich befand sich ein Mobilheim, bei welchem nunmehr ein Schuppen errichtet worden ist. Auch standen ein massives Gebäude, ein Nebengebäude, zwei Schuppen, ein Bungalow mit Terrassenvorbau, ein weiterer Bungalow, ein Holzschuppen sowie ein Anhänger mit Terrassenvorbau dort auf. Ferner befanden sich zwei Tiny-Häuser mit Terrassenvorbau und zwei unvollendete Tiny-Häuser in Ufernähe auf den Flurstücken.

Mit Beschluss vom 13. Juli 2021 lehnte die Kammer den Eilrechtsschutzantrag des Klägers ab (VG 4 L 292/21). Die gegen diese Entscheidung erhobene Beschwerde wies das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg mit Beschluss vom 29. September 2021 vollumfänglich zurück (OVG 2 S 23/21).

Daraufhin wies der Beklagte nach vorangegangener Anhörung des Klägers dessen Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 14. Dezember 2021 zurück. Zur Begründung führte er ergänzend aus, dass es sich bei den Tiny-Häusern um bauliche Anlagen handele, die formell illegal errichtet werden. Er nehme vollinhaltlich Bezug auf die Beschlüsse des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 13. Juli 2021 (VG 4 L 292/21) sowie des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 29. September 2021 (OVG 2 S 23/21). Ferner stünde aufgrund der Kontrollen vor Ort fest, dass weiterhin auf dem Gelände Veränderungen mit Baugeräten stattfinden und die errichteten „Tiny-Häuser“ noch vorhanden seien. Auch die Zwangsgeldandrohung sei rechtmäßig. In Anbetracht des Umfangs und des wirtschaftlichen Werts der geplanten Errichtung sei die Höhe des Zwangsgeldes eher als gering anzusehen. Der Bescheid wurde den Prozessbevollmächtigten des Klägers am 17. Dezember 2021 zugestellt.

Zwischenzeitlich überarbeitete der Kläger seinen Internetauftritt. Wegen des Inhalts (Stand vom 21. Oktober 2022) wird auf die Beiakte 3 Bezug genommen. Zudem beschloss am 5. April 2022 die Gemeindevertretung d...ein Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans für das Areal einzuleiten.

Eine weitere Kontrolle durch den Beklagten vor Ort am 6. Mai 2022 ergab, dass auf dem seeseitigen Teil der Flurstücke insgesamt sieben Tiny-Häuser aufgestellt wurden. Der Zutritt zum Gelände wurde verwehrt. Am 9. September 2022 wurde im Zuge einer nochmaligen Kontrolle festgestellt, dass auf den Flurstücken eine Vielzahl von Tiny-Häusern aufstehen. Schätzungsweise waren 30 Parzellen belegt, teilweise wurden neue Einfriedungen, Terrassen, teilweise mit festen Überdachungen und Nebengebäude errichtet. Ferner befand sich zentral auf dem F...ein massives Nebengebäude mit Terrassenvorbau sowie ein Tiny-Haus. Auf der P... stand ein massives Nebengebäude mit Terrasse und Einfriedung auf. Auf den P...befanden sich ein Blechschuppen, ein umgebauter Wohnwagen und ein Mobilheim. Wegen der Ortsbesichtigung wird auf den Verwaltungsvorgang (Bl. 35, 118 ff.) im beigezogenen Verfahren VG 4 L 827/22 Bezug genommen. Nach dem Vorbringen des Klägers verfügen die abgestellten Tiny-Häuser über eine straßenverkehrsrechtliche Zulassung; in den Zulassungsbescheinigungen sei als Fahrzeugklasse „SDAH Wohnwagen“ ausgewiesen.

Der Kläger hat bereits am 17. Januar 2022 Klage erhoben.

Zu deren Begründung führt er im Wesentlichen aus, der Bescheid sei deswegen rechtswidrig, weil eine Anhörung vor Erlass nicht stattgefunden habe. Auch sei die Baueinstellungsverfügung unbestimmt. Er könne nicht erkennen, was ihm noch erlaubt sei und was nicht. Es sei unklar, ob auch die Produktion der Tiny-Häuser unter den Begriff „Arbeiten“ fallen würden. Es existiere keine Definition, was unter „Tiny-Häusern“ oder einer „Tiny-Haus-Siedlung“ zu verstehen sei. Es sei nicht erkennbar, ab welcher Zahl von Tiny-Häusern von einer Siedlung auszugehen sei. Nach dem Eilrechtsbeschluss der Kammer scheine ihm die Errichtung einzelner Tiny-Häuser erlaubt zu sein, solange diese nicht die Qualität einer Siedlung erreichten. Auch sei nicht erkennbar, wann von einer Errichtung ausgegangen werden könne. Auch folge aus einem bloßen Aufstellen keine Errichtung im Sinne des § 58 der Brandenburgischen Bauordnung. Abstrakt genüge hierfür ein Aufstellen der Objekte mit der subjektiven Zweckbestimmung, dass diese dort längere Zeit stehen bleiben sollten. Dieses korrespondiere jedoch nicht mit dem Begriff „Arbeiten“. Auch sei über das bloße Abstellen ein subjektiver Wille erforderlich, anderenfalls fehle es tatbestandlich an einer Errichtung.

Ferner handele es sich bei den Tiny-Häusern nicht um bauliche Anlagen im Sinne des § 2 Abs. 1 der Brandenburgischen Bauordnung. Die Bauwerke seien lediglich zu Werbezwecken als „Tiny-Häuser“ bezeichnet worden. Tatsächlich handele es sich um mobile Unterkünfte, Wohnwagenanhänger mit Aufbauten bzw. Wohnwagen. Sie trügen offizielle Kennzeichen, seien für den Straßenverkehr zugelassen und befänden sich in einem fahrtüchtigen Zustand. Auch könnten sie aufgrund ihrer baulichen Beschaffenheit nicht als Wochenendhäuser oder Ferienhäuser ausgewiesen werden. Zudem hätten sie keine feste Verbindung mit dem Erdboden und seien jederzeit ortsveränderlich.

Auch liege keine überwiegend ortsfeste Verwendung vor. Aus der bloßen Möglichkeit einer langjährigen Pacht folge nicht, dass dort auch dauerhaft der Wohnwagenanhänger aufgestellt werde. Wenig folge auch aus der Parzellierung der Anlage. Diese diene nur der geordneten Nutzung und sage über die Ortsfestigkeit nichts aus. Auch stehe die Möglichkeit, die Parzellen unterzuvermieten, in keinem inhaltlichen Zusammenhang mit der bauordnungsrechtlichen Einordnung. Sie bedinge nicht, dass damit eine Nutzung des Tiny-Hauses selbst einhergehen müsse. Auch eine Nutzung durch den Untermieter mit einem eigenen Campingfahrzeug oder einem mobilen Tiny-Haus sei möglich. Ferner habe er, der Kläger, klargestellt, dass die Errichtung eines Dauerwohnsitzes nicht erlaubt sei. Auch fehle es auch an der Ortsfestigkeit, denn eine verfestigte funktionelle Verbindung mit dem Boden liege nicht vor.

Außerdem seien die streitgegenständlichen Tiny-Häuser, die er, der Kläger, selbst aufgestellt habe, weder für eine Camping- noch für eine Wohnnutzung bestimmt. Sie seien als Anschauungsobjekte auf den Parzellen aufgestellt. Seine Pächter stellten Tiny-Häuser auf, so dass eine Zuwiderhandlung durch ihn nicht vorliege.

Zudem sei das Abstellen auf dem infrage stehenden Grundstück baugenehmigungsfrei, da es sich um einen Campingplatz handele. Dieser existiere dort schon seit DDR-Zeiten und genieße Bestandsschutz. Diese folge jedenfalls aus dem Vorbescheid des Beklagten vom 17. April 2013. Der Campingplatz erstreckte sich damals in seiner Sachgesamtheit über das Flurstück hinaus auf die F... Diese entspreche der Lebensrealität, zumal d... am weitesten vom Eingang entfernt liege. Auch in der Chronik „825 Jahre Lehnin“ werde das Gelände für die Jahre 1963 bis 1966 als Zeltplatz geführt. Ferner habe der Beklagte selbst das Grundstück im Jahr 2019 als Campingplatz beworben und führe ihn unter der Bezeichnung „Kloster Lehnin, Campingplatz Seeblick“ als offizielle Badestelle auf seiner Homepage. Auch habe dies das Amtsgericht Brandenburg mit der Eintragungsnachricht in das Grundbuch bestätigt, ausweislich der dort die Eintragung „Campingplatz“ vermerkt sei.

Sein Geschäftskonzept sehe vor, dass auf dem Campingplatz neben herkömmlichen Campingfahrzeugen auch die sogenannten Tiny-Häuser abgestellt werden könnten. Ferner könnten die Pächter nicht nur von ihm produzierte Tiny-Häuser, sondern auch Tiny-Häuser anderer Hersteller dort abstellen. Ferner sei auf einem Campingplatz nach der Brandenburgischen Campingplatzverordnung auch Dauercampen erlaubt und somit auch das Abstellen von Wohnwagen über längere Zeit hinweg. Lediglich eine dauerhafte Wohnsitznahme sei ausgeschlossen, welche hier nicht vorliege.

Darüber hinaus sei der Erlass der Baueinstellungsverfügung ermessensfehlerhaft, da nicht erforderlich. Die Verfügung lasse ihm keinen Spielraum zur Nutzung des Campingplatzes mehr. Er liefe Gefahr, bereits mit dem erstmaligen Abstellen des Campingfahrzeuges die Festsetzung des angedrohten Zwangsgeldes zu riskieren. Weniger einschneidende Mittel seien etwa eine Begrenzung der maximalen Standdauer der Fahrzeuge gewesen. Zudem werde er in seinen Grundrechten aus Art. 12 und 14 des Grundgesetzes verletzt.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid des Beklagten vom 29. März 2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 14. Dezember 2021 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen,

und bezieht sich zur Begründung auf den Widerspruchsbescheid.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des übrigen Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten sowie der Gerichtsakten und Verwaltungsvorgänge der Verfahren VG 4 K 1330/22, VG 4 L 648/22, VG 4 L 827/22, VG 4 L 840/22 und VG 4 K 2404/22 Bezug genommen.

A. Die Klage hat keinen Erfolg.

I. Sie ist zulässig und insbesondere als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) statthaft. Zwar befinden sich ausweislich der Ortskontrolle vom 9. September 2022 inzwischen zwischen 26 und 30 Tiny-Häuser auf dem im Rede stehenden Grundstück. Allerdings besteht das gesamte Areal ausweislich der aktuellen Angaben auf der Homepage des Klägers (http://www.tinyhaus-siedlung.de/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022) aus ca. 70 Parzellen, so dass ein Großteil noch unbestanden ist. Zudem haben einige Pächter dieser Parzellen nach eigenen Angaben inzwischen ihre Tiny-Häuser entfernt, so dass auch insoweit ein Rücktransport und ein nochmaliges Aufstellen möglich ist. Dementsprechend entfaltet der Bescheid vom 29. März 2021 noch weiterhin Rechtswirkung.

II. Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Bescheid vom 29. März 2021 sowie der Widerspruchsbescheid vom 14. Dezember 2021 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

1. Die unter Nr. 1 des Bescheids vom 29. März 2021 getroffene Anordnung, die Arbeiten auf dem Grundstück G... zur Errichtung von „Tiny-Häusern“ bzw. einer „Tiny-House“-Siedlung innerhalb von zwei Tagen nach Zustellung dieses Bescheids vollständig einzustellen, ist rechtmäßig.

Der Beklagte hat als nach § 57 Abs. 1 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) zuständige Bauaufsichtsbehörde zu Recht innerhalb der ihm durch § 58 Abs. 2 Satz 1 BbgBO übertragenen Verpflichtung, u.a. bei der Nutzung baulicher Anlagen über die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu wachen, die Baueinstellung auf dem Vorhabengrundstück angeordnet. Die Baueinstellung findet ihre Rechtsgrundlage in § 79 Abs. 1 Satz 1 BbgBO, wonach die Einstellung der Bauarbeiten angeordnet werden kann, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet, geändert oder beseitigt werden.

a. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung, da es sich bei einer Baueinstellungsverfügung um einen Dauerverwaltungsakt handelt (vgl. VGH München, Beschluss vom 10. Mai 2005 - 14 ZB 04.3407 -, juris Rn. 11; OVG Schleswig, Urteil vom 5. März 2020 - 1 LB 2/17 -, juris Rn. 29; Urteil vom 4. März 2021 - 1 LB 28/20 -, juris Rn. 41; VG Frankfurt (Oder), Urteil vom 28. April 2020 - 7 K 136/16 -, juris Rn. 25; VG München, Beschluss vom 30. Juni 2021 - M 1 S 21.1851 -, juris Rn. 25; VG Ansbach, Beschluss vom 9. August 2021 - AN 3 S 21.01233 -, juris Rn. 35; VG Bremen, Beschluss vom 29. Juni 2021 - 1 V 2956/20 -, juris Rn. 21; Decker, in: Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, Werkstand: 147. EL August 2022, Art. 75 Rn. 13).

b. Entgegen der Auffassung des Klägers ist der Bescheid nicht deswegen rechtswidrig, weil die grundsätzlich erforderliche Anhörung gem. § 1 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Brandenburg (VwVfGBbg) i.V.m. § 28 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG) vor Erlass der Verfügung unterblieben ist. Es kann dahinstehen, ob aufgrund der fortgeschrittenen, öffentlichkeitswirksamen und in der medialen Berichterstattung präsenten Errichtung der „Tiny-Haus“-Siedlung eine Gefahr im Verzug i.S.d. § 28 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG vorliegt. Denn dieser Verfahrensmangel ist gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG geheilt worden. Zum einen hat eine solche Heilung im Rahmen des auf Bitten des Klägers erfolgten Gesprächstermins am 20. April 2021 stattgefunden (siehe hierzu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2022 - OVG 2 S 23/21 -, S. 3 EA und juris Rn. 2 ff.). Zum anderen gab der Beklagte dem Kläger unter dem 4. November 2021 im Rahmen einer förmlichen Anhörung nochmals Gelegenheit, zur beabsichtigten Ablehnung des Widerspruchs Stellung zu nehmen. Diese Gelegenheit nahm der Prozessbevollmächtigte des Klägers mit Schriftsatz vom 6. Dezember 2021 war.

c. Anders als der Kläger meint, genügt die Baueinstellungsverfügung den Anforderungen des § 37 Abs. 1 VwVfG.

Nach dieser Norm muss ein Verwaltungsakt hinreichend bestimmt sein. Dies bedeutet, dass zum einen der Adressat in die Lage versetzt werden muss, zu erkennen, was von ihm gefordert wird. Zum anderen muss der Verwaltungsakt geeignete Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein können (BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 41.87 -, juris Rn. 29). Abzustellen ist insoweit auf das durch Auslegung gemäß §§ 133, 157, 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in analoger Anwendung zu ermittelnde Verständnis eines objektiven verständigen Empfängers der in Frage stehenden Verfügung. Maßgeblich ist daher nicht der subjektive Wille der Behörde, sondern der objektive Erklärungswert, also wie der Empfänger die Erklärung unter Berücksichtigung der ihm erkennbaren Umstände bei objektiver Würdigung verstehen muss (BVerwG, Urteil vom 12. Januar 1973 - VII C 3.71 -, juris Rn. 16; Urteil vom 5. November 2009 - 4 C 3.09 -, juris Rn. 21). Es reicht aus, wenn sich die Regelung aus dem gesamten Inhalt des Bescheids, insbesondere seiner Begründung, sowie den weiteren, den Beteiligten bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umstände unzweifelhaft erkennen lässt (BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 - 7 C 5.90 -, juris Rn. 25; Urteil vom 3. Dezember 2003 - 6 C 20.02 -, juris Rn. 17).

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe führt eine Auslegung des Bescheids vom 21. März 2021 auch unter Berücksichtigung des Widerspruchsbescheids vom 14. Dezember 2021 dazu, dass Gegenstand der Baueinstellungsverfügung unter Nr. 1 die „Errichtung einer Tiny-Haus-Siedlung“, also das Aufstellen dieser „Tiny-Häuser“ genannten Objekte auf den betroffenen Flurstücken ist, unabhängig davon, wo und von wem die „Tiny-Häuser“ produziert worden sind. Die Regelungswirkung des Bescheides erschöpft sich aber darin, dass dem Kläger das Aufstellen lediglich der als „Tiny-Häuser“ bezeichneten Objekte untersagt wird. Nicht erfasst werden aus der Perspektive eines verständigen objektiven Adressaten hingegen weitere Arbeiten auf dem Gelände, alle anderen auf den Flurstücken vorhandenen (massiven) Nebengebäude, die Zaun- und Toranlage sowie die vorhandenen Schuppen (so bereits Beschluss der Kammer vom 13. Juli 2021 - VG 4 L 292/21 -, S. 8 EA sowie juris Rn. 25; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2021 - OVG 2 S 23/21 -, S. 4 f. EA sowie juris Rn. 10).

Zwar nimmt der Tenor des Bescheids sowohl auf Tiny-Häuser als auch auf die Tiny-Haus-Siedlung Bezug. Ausweislich der ebenfalls zur Auslegung heranzuziehenden Begründung des Bescheids vom 21. März 2021 setzte er sich aber allein mit der Genehmigungsbedürftigkeit der Tiny-Häuser nach der Brandenburgischen Bauordnung auseinander; einem verständigen Adressat vermittelt sich nicht eine Absicht, der Beklagte wolle die Baueinstellungsverfügung nicht nur auf die Tiny-Häuser selbst erstrecken. Ein weitergehender Regelungsgehalt lässt sich auch nicht dem Widerspruchsbescheid vom 14. Dezember 2021 entnehmen. Denn in diesem wird lediglich auf die Gründe der Beschlüsse der Kammer vom 13. Juli 2021 (VG 4 L 292/21) sowie des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 29. September 2021 (OVG 2 S 23/21) Bezug genommen. Aus diesen folgt das Vorgenannte.

Unschädlich ist, dass der Bescheid auch die Errichtung einer Tiny-Haus-Siedlung in Bezug nimmt. Aus der Sicht eines verständigen Adressaten ist offenkundig, dass die Verfügung jedes Aufstellen von Tiny-Häusern auf dem Grundstück untersagt, unabhängig davon, ob ein einzelnes Tiny-Haus in Rede steht oder dieses bereits Teil einer geplanten Siedlung ist (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2021 - OVG 2 S 23/21 -, S. 5 EA sowie juris Rn. 11), die mit jedem Tiny-Haus verdichtet wird.

Unerheblich ist ferner, dass der Kläger die in Frage stehenden Objekte als „Campingwagen“ oder „Campingwagenanhänger mit Aufbau“ bezeichnet wissen will. Für einen verständigen Adressaten ist es offensichtlich, dass unter Tiny-Häusern im Sinne des Bescheids zum einen die auf der klägerischen Homepage (vgl. http://www.tinyhaus-siedlung.de/3-tiny-house-kloster-lehnin-tinyhaus-varianten/3-tiny-house-kloster-lehnin-tinyhaus-varianten.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022) angebotenen und beworbenen, auf Anhängern aufgebauten mobilen Unterkünfte, die der Kläger selbst produziert, sowie zum anderen auch vergleichbare Aufbauten auf Anhängern ähnlicher Hersteller zu verstehen sind. Dies liegt für einen verständigen Adressaten insbesondere aus der Perspektive des Klägers als Produzenten dieser Tiny-Hauser auf der Hand. Erst Recht erfasst wären auch nicht ortsveränderliche Tiny-Häuser im Sinne von kleinen, festen Häusern, die der Kläger auf seiner Homepage in Abgrenzung zu den mobilen Tiny-Häusern anführt (vgl. http://www.tinyhaus-siedlung.de/index.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022).

d. Die tatbestandlichen Voraussetzungen zum Erlass der Baueinstellungsverfügung liegen vor. Die Aufstellung der „Tiny-Häuser“ auf den F... erweist sich als formell illegal, weil der Kläger mit einem genehmigungsbedürftigen Bauvorhaben begonnen hat, bevor ihm dafür die erforderliche Baugenehmigung erteilt wurde (§ 79 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BbgBO i.V.m. § 72 Abs. 7 Nr. 1 Alt. 1 BbgBO).

aa. Bei den „Tiny-Häusern“ handelt es sich um bauliche Anlagen i.S.d. § 2 Abs. 1 BbgBO. Solche sind nach dieser Norm mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen; eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.

(1) Die zur Aufstellung auf dem Grundstück vorgesehenen, teilweise auch aus eigener Produktion stammenden, „Tiny-Häuser“ sind aus Bauprodukten i.S.d. § 2 Abs. 10 BbgBO hergestellt. Hinsichtlich der von ihm hergestellten „Tiny-Häuser“ gibt der Kläger selbst an, diese seien in Ständerbauweise aufgebaut. Die Wandfächer würden mit Mineralwolle verkleidet, der Fußboden mit Styropor gedämmt und die Fassade mit aus der Produktion des Klägers stammenden sog. „Ytterstone“ verkleidet (vgl. MAZ, Artikel „Am Klostersee steht das erste Tiny-Haus“, zu finden auf der Internetpräsenz des Klägers http://www.tinyhaus-siedlung.de/images/maz-6.jpg, zuletzt abgerufen am 22. November 2022).

(2) Auch sind die „Tiny-Häuser“ dazu bestimmt, überwiegend ortsfest i.S.d. § 2 Abs. 1 Hs. 2 Alt. 3 BbgBO genutzt zu werden.

Danach zählen auch diejenigen Anlagen zu den baulichen Anlagen, die trotz Fehlens einer durch Bautätigkeit hergestellten festen Verbindung mit dem Erdboden und trotz einer von ihrer Ausgestaltung her möglichen Mobilität unter solchen Umständen auf einem Platz errichtet sind, dass sie bei wertender Betrachtungsweise in eine erkennbar verfestigte Beziehung zu ihrem Standort treten. Eine „überwiegend“ ortsfeste Benutzung verlangt eine auf gewisse Dauer angelegte Nutzung am gleichen Ort (Langer, in: Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 4. Aufl. 2017, § 2 Rn. 8). Es reicht aus, wenn eine Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Dies setzt nicht voraus, dass die Errichtung eines „Dauerwohnsitzes“ beabsichtigt ist (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2021 - OVG 2 S 23/21 -, S. 6 f. EA und juris Rn. 14 und 17).

So liegt es hier. Nach einer Gesamtbetrachtung aller zu Tage getretener Umstände sollen die nach dem Konzept des Klägers vorgesehenen Tiny-Häuser auf den F...überwiegend ortsfest genutzt werden (so bereits Beschluss der Kammer vom 13. Juli 2021 - VG 4 L 292/21 -, S. 3 ff. EA sowie juris Rn. 12 ff.; bestätigt von OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2021 - OVG 2 S 23/21 -, S. 6 f. EA sowie juris Rn. 16 f.). Dabei kann das einzeln in Frage stehende Tiny-Haus auf den betroffenen Flurstücken nicht ausschließlich isoliert betrachtet werden, sondern muss vor dem Hintergrund des gesamten Siedlungskonzepts des Klägers gesehen werden. Dies gilt umso mehr, als dass er sich ausweislich der inzwischen abgeschlossenen Pachtverträge das Recht vorbehält, die Hausordnung des Platzes und somit die Entscheidung darüber, welches Objekt dort abgestellt werden soll, allein zu bestimmen.

Nach dem klägerischen Konzept wird das gesamte Grundstück parzelliert, es werden 5 m breite Zuwege zu den einzelnen Parzellen und ein separater Parkplatz für die PKW der Pächter angelegt. Dies verdeutlicht der klägerseits veröffentlichte Parzellenplan (http://www.tinyhaus-siedlung.de/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022).Darüber hinaus sollen nach den Angaben des Klägers die ungefähr 100 m² bis ca. 250 m² großen Parzellen wie folgt verpachtet werden (http://www.tinyhaus-siedlung.de/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022):

„Der Erwerb der Parzellen erfolgt ähnlich wie über Erbpacht. Bei der Laufzeit können Sie frei wählen zwischen 10 und 30 Jahren und sofern Sie eine andere Laufzeit wünschen kann die Laufzeit mit Ihnen gerne individuell auch auf bis zu 99 Jahre vereinbart werden.“

Dass der Kläger dieses Konzept auch praktisch so umsetzt, belegen die von ihm abgeschlossenen Pachtverträge, die Laufzeiten von 10 Jahren bis zu einem Abschluss „auf unbestimmte Zeit“ aufweisen.

Ferner führt er zur weiteren Ausgestaltung der Anlage aus (http://www.tinyhaus-siedlung.de/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022):

„Allen Pacht-Grundstücken ist ein kostenloser PKW-Parkplatz zugeordnet und die Grundstücke sind über eine 5 Meter breite Wegführung komfortabel zu erreichen. Die Pachtgrundstücke werden bzgl. Wasser, Abwasser und Strom erschlossen. Bei Bedarf ist ein Internetanschluss z.B. für Entertainment- oder Home-Office-Anwendungen verfügbar, der nächstes Jahr auf Telekom-Hochleistungsglasfasernetze ausgebaut wird.“

In Anbetracht der Länge der Pachtdauer für die individuellen Pächter sowie der Ausgestaltung der Anlage einschließlich einer vollständigen Erschließung der individuellen Parzellen wird deutlich, dass nicht nur eine saisonale Nutzung oder ein Wechsel in der Person des Pächters vorgesehen sind, sondern die „Tiny-Häuser“ dauerhaft auf ihren Parzellen verbleiben sollen.

Hierfür spricht auch die Gestaltung der „Tiny-Häuser“, die nach dem Willen des Klägers auf den Parzellen stehen sollen: Diese können je nach Ausstattungsvariante bis zu zwei Geschosse aufweisen und beinhalten ein Schlafzimmer, eine vollausgestattete Küche, ein Wohnzimmer, ein Badezimmer mit sanitären Einrichtungen sowie eine Dusche – wahlweise mit Badewanne. Sie können sogar um einen Arbeits- bzw. Homeoffice-Raum ergänzt werden. Auch bietet der Kläger „Doppel-Tinyhäuser“ an, bei welchen ausweislich der Grundrisse auch eine Terrasse vorgesehen ist (vgl. http://www.tinyhaus-siedlung.de/3-tiny-house-kloster-lehnin-tinyhaus-varianten/3-tiny-house-kloster-lehnin-tinyhaus-varianten.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022). Diese Ausstattung verdeutlicht in Zusammenschau mit dem dargestellten Konzept des Klägers – insbesondere der langen Dauer der Pachtzeiträume und der umfassenden Erschließung mit Medien –, dass die auf dem Grundstück aufzustellenden „Tiny-Häuser“ funktional als Ersatz von Wochenendhäusern – wenn nicht sogar zu nach dem Konzept nicht ausgeschlossenen Dauerwohnzwecken – dienen und daher überwiegend ortsfest verwendet werden sollen. Dies bekräftigen insbesondere die im Rahmen der letzten Kontrolle vor Ort am 9. September 2022 gefertigten umfangreichen Lichtbilder: Auf nahezu allen in Nutzung befindlichen Parzellen wurden an die dort aufgestellten „Tiny-Häuser“ Terrassen angebaut, die sogar teilweise mit festen Überdachungen versehen sind, welche mangels ersichtlicher Mobilität eine ortsfeste Nutzung indizieren. Teilweise sind auch Schuppen und Einfriedungen zu finden. Ferner weisen einige Tiny-Häuser erheblich hervorstehende Kaminaußenanbauten auf. Dies alles spricht dafür, dass die dort vorhandenen „Tiny-Häuser“ er einen geringen Mobilitätsgrad aufweisen und überwiegend ortsfest verwendet werden sollen.

Dies wird auch durch den Inhalt der klägerseits abgeschlossenen Pachtverträge bekräftigt: Ausweislich des Inhalts einiger dieser Verträge etablierte der Kläger die Pflicht, die Fassade der Tiny-Häuser oder Nebenanlagen mit sog. „Ytterstone“ zu verkleiden. Dieser Vertragsbestandteil verdeutlicht nicht nur, dass der Kläger selbst vorausgesetzt hat, dass die Parzellen ausschließlich mit Tiny-Häusern bestanden werden sollen. Er belegt ebenfalls, dass es Absicht des Klägers war, ein einheitlich wirkendes Siedlungsbild zu etablieren. Einem solchen würde der stete Wechsel der aufgestellten Objekte jedoch eher zuwiderlaufen.

Diese Absicht wird auch noch dadurch bestärkt, dass der Kläger den Pächtern im Falle der Untervermietung der Parzelle an Urlauber folgendes Konzept unterbreitet (http://www.tinyhaus-siedlung.de/504357ac39124a401/index.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022):

„Unsere 2 Platzwarte, werden dann für ein kleines Entgelt, die Urlauber einweisen, sich um die Abrechnung kümmern und auch um die Bettwäsche und der Endreinigung. Für die Urlaubsvermietung machen wir dann eine neue Internetseite, wo dann jeder Pächter seine Zeiten für Vermietung eintragen kann. Man könnte dann den Sommer selber auch nutzen und man vermietet dann nur im Winter. Auch im Winter rechnen wir auf Grund der guten Lage und unserem Wellnessbereich, mit einer sehr guten Auslastung.“

Die in Aussicht gestellte bis in die Wintermonate reichende Untervermietung zeigt deutlich, dass die ortsfeste Nutzung der „Tiny-Häuser“ seitens des Klägers vorausgesetzt wird. Dies wird ferner durch den Inhalt der seitens des Klägers abgeschlossenen Pachtverträge bestärkt: So enthalten einige Verträge Klauseln, die die gewerbliche Untervermietung oder explizit die ganzjährige Vermietung an Feriengäste ermöglichen (Pachtvertrag vom 28. Juni 2022, P...). Die P... ist dauerhaft für die Länge des Hauptpachtvertrages unterverpachtet worden. Dies wird ferner noch dadurch bekräftig, dass auf einschlägigen Internetportalen einzelne Tiny-Häuser ganzjährig für die Vermietung an Urlauber angeboten werden (siehe hierzu den Ausdruck des Angebots auf dem Portal www.airbnb.de, abgerufen am 21. November 2022, Beiakte 4). In Anbetracht dessen fallen weder die Montage der „Tiny-Haus“-Aufbauten auf Anhängergestellen noch die behauptete straßenverkehrsrechtliche Zulassung ins Gewicht.

Darüber hinaus wird dieses Ergebnis durch die Angaben des Klägers gegenüber lokalen Medien bestärkt: So teilte er in einem Interview mit Mitarbeitern der Märkischen Allgemeinen Zeitung mit, das „Tiny-Haus“ sei für Leute, die mit ihrem Gefährt lieber durch die Lande ziehen, eher nicht geeignet (vgl. MAZ, Artikel „Am Klostersee steht das erste Tiny-Haus“, zu finden auf der Internetpräsenz des Klägers http://www.tinyhaus-siedlung.de/images/maz-6.jpg, zuletzt abgerufen am 22. November 2022). Auch sollten die Hausbewohner einen sicheren genehmigten Dauerstellplatz finden, da die wenigsten mit ihrem „Tiny-Haus“ Urlaub machen und viele nur darin wohnen und ihre Mietwohnungen aufgeben wollten (MAZ, Artikel „Mobile Mini-Häuser erobern die Region“ vom 12. August 2020, zu finden auf der Internetpräsenz des Klägers http://www.tinyhaus-siedlung.de/images/maerkische-allgemeine-tiny-house-siedlung-1.jpg, zuletzt abgerufen am 22. November 2022).

Entgegen seiner Ausführungen führen auch die durch den Kläger zwischenzeitlich vorgenommenen Änderungen seiner Internetpräsenz zu keinem anderen Ergebnis. Es ist festzustellen, dass die den genannten Beschlüssen zugrundeliegenden Angaben des Klägers auf seiner Homepage im Wesentlichen unverändert geblieben sind. Zwar wurden die Angaben teilweise wie folgt modifiziert (http://www.tinyhaus-siedlung.de/index.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022):

„Im Moment sind nur Wohnmobile und zugelassene Wohnwagenanhänger zum Campen erlaubt. Diese Wohnwagenanhänger mit der neuen modernen Bezeichnung Tiny Häuser, bitte nicht verwechseln für kleine feste Häuser, müssen jederzeit ortsveränderlich sein.“

Dies ändert aber nichts daran, dass im Rahmen einer Gesamtbetrachtung die zur Aufstellung auf dem Grundstück vorgesehenen - teilweise auch aus eigener Produktion stammenden - Tiny-Häuser überwiegend ortsfest i.S.d. § 2 Abs. 1 Hs. 2 Alt. 3 BbgBO verwendet werden. Ob man diese Objekte als „Tiny-Häuser“ oder als „Wohnwagenanhänger mit Aufbau“ bezeichnet, ist für die Frage der überwiegend ortsfesten Verwendungsabsicht nicht entscheidend.

Auch der Einwand des Klägers, der Parzellenplan diene lediglich dazu, dass die Campingfahrzeuge nicht wild abgestellt würden, greift nicht durch. Ausweislich der abgeschlossenen Pachtverträge für bestimmte Parzellen und deren langer Dauer über (teils) mehrere Jahrzehnte tritt deutlich zutage, dass es hier eine dauerhafte Aufteilung des Areals im Vordergrund steht, die einen festen Kreis von Benutzern umfasst.

(3) Soweit der Kläger der Auffassung ist, dass es sich bei den „Tiny-Häusern“ deshalb nicht um genehmigungsbedürftige bauliche Anlagen handele, weil keine hinreichende Ortsfestigkeit der streitgegenständlichen Tiny-Häuser vorliege, verfängt dieser Einwand nicht. Er geht schon deshalb fehl, weil es ausreicht, wenn eine Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Das kann auch bei beweglichen Anlagen der Fall sein (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2021 - OVG 2 S 23/21 -, S. 6 EA und juris Rn. 14; Langer, in: Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 4. Auflage 2017, § 2 Rn. 8 m.w.N.).

Aus diesen Gründen war auch der im Rahmen der mündlichen Verhandlung vorgebrachten Beweisanregung des Klägers, dass festgestellt werden könne, dass jedes Fahrzeug in ca. 15 Min beweglich zu machen sei, nicht weiter nachzugehen.

bb. Entgegen der Auffassung des Klägers sind die „Tiny-Häuser“ auch nicht genehmigungsfrei gemäß § 61 BbgBO. Da es sich bei dem Grundstück des Klägers weder um einen bauaufsichtlich genehmigten Wochenendplatz noch um ein durch Bebauungsplan festgesetztes Wochenendhausgebiet (§ 61 Abs. 1 Nr. 1 lit. g, Nr. 10 BbgBO) handelt, könnte eine Genehmigungsfreiheit allenfalls aus § 61 Abs. 1 Nr. 10 lit. a BbgBO folgen.

(1) Allerdings liegt ein (bestandsgeschützter) Campingplatz i.S.d. § 61 Abs. 1 Nr. 10 lit. a BbgBO für das gesamte von der geplanten Tiny-Haus-Siedlung in Anspruch genommene Areal (F...) nicht vor.

Der für das Vorliegen einer Baugenehmigung bzw. für das Eingreifen eines Bestandsschutzes darlegungs- und beweispflichtige Kläger (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. Mai 2012 - OVG 10 S 42/11 -, juris Rn. 8; Beschluss vom 29. Januar 2013 - OVG 10 N 91/12 -, juris Rn. 6; zu § 35 Abs. 4 BauGB OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Januar 2019 - OVG 10 N 74/18 -, juris Rn 13; siehe auch BVerwG, Urteil vom 23. Februar 1979 - IV C 86.76 -, juris Rn. 14; Beschluss vom 16. Januar 2014 - 4 B 32.13 -, juris Rn. 10) hat es nicht vermocht, diesen Bestandsschutz hinreichend darzulegen. Die von ihm vorgelegten Unterlagen belegen eine Legalisierung des gesamten Areals nicht. Dem Auszug aus der Chronik „825 Jahre Lehnin“ ist lediglich zu entnehmen, dass in den Jahren 1963 bis 1966 am Klostersee Zeltplätze errichtet worden seien sollen. Wo sich diese genau befinden und ob es legalisierende Verwaltungsakte gegeben hat (vgl. zur Genehmigung von Campingplätzen nach dem Recht der DDR nur OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. August 2021 - OVG 10 B 1.18 -, juris Rn. 38 ff.) folgt hieraus nicht. Auch der vorgelegte Auszug aus dem Grundbuch für das F...der dieses als „Campingplatz Seeblick“ ausweist, gibt keine Auskunft über die baurechtliche Genehmigungslage und betrifft darüber hinaus nur das F... Auch der Vorbescheid des Klägers vom 17. April 2013 bezieht sich lediglich auf dieses Flurstück. Diese Unterlagen geben demnach höchstens Auskunft über die südliche Teilfläche des gesamten von der Tiny-Haus-Siedlung in Anspruch genommenen Areals, welches nach dem Konzept des Klägers – insbesondere unter Berücksichtigung der Übersicht über die Parzellen (http://www.tinyhaus-siedlung.de/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen.html#, zuletzt abgerufen am 22. November 2022) – und ausweislich der im Rahmen der Kontrollen vor Ort getroffenen Feststellungen die F...erfasst.

Darüber hinaus spricht auch gegen eine (ehemalige) Legalisierung des gesamten Areals als Campingplatz schon zu DDR-Zeiten, dass das F...bis zum 1. Februar 2008 unterschiedlichen Eigentümern gehörten. Erst am 1. Februar 2008 wurde H... Eigentümer aller Flurstücke.

Darüber hinaus spricht gegen einen bestehenden Bestandsschutz eines sich über alle drei Flurstücke erstreckenden Campingplatzes die Darstellungen der Gemeinde Kloster Lehnin im Flächennutzungsplan. Ausweislich dieses im Jahr 2007 aufgestellten Plans erstreckt sich ein ausgewiesenes Sondergebiet über die östlichen Teile des F... sowie über einen dreieckigen Teil des F...Die übrigen Teile der Flurstücke, die insgesamt fast 50% der Gesamtfläche aller drei Flurstücke ausmachen, werden als Grünfläche ausgewiesen. Es ist jedoch nicht nachvollziehbar, dass die Gemeinde Kloster Lehnin diese Darstellung abweichend von der tatsächlichen größeren Ausdehnung eines potentiell vorhandenen Campingplatzes getroffen hat. Dies wird ferner noch dadurch bestärkt, dass der östliche Teil des F...der auch im Flächennutzungsplan als Grünfläche ausgewiesen wird, im Landschaftsschutzgebiet „Lehniner Wald- und Seengebiet“ liegt. Zudem wollte die Gemeinde ausweislich der Begründung des Flächennutzungsplans die Fläche des bestehenden Campingplatzes am westlichen Ufer des Klostersees als Sonderbaufläche „Campingplatz“ ausweisen (S. 211 der Begründung). Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die Gemeinde Kloster Lehnin mit der Darstellung im Flächennutzungsplan eine von vornherein tatsächlich überholte Feststellung treffen wollte.

Sollte demnach überhaupt ein Bestandsschutz für einen Campingplatz bestanden haben, so ist dieser bereits deswegen erloschen, weil der Kläger entsprechend seines eigenen Konzepts die von dem ehemaligen Campingplatz in Anspruch genommene Fläche, wie oben dargelegt, um das Doppelte erweitert und auf die gesamte Fläche der drei F... erstreckt hat, was sich ohne weiteres aus einem Vergleich des Flächennutzungsplans mit dem Parzellenplan des Klägers ergibt.

(2) Unabhängig davon ist ein potentieller Bestandsschutz für einen Campingplatz auch deswegen inzwischen erloschen, weil der Kläger durch die wesentlichen Änderungen an dem Areal einen solchen beseitigt hat. Denn aus einer Gesamtschau aller zu Tage getretenen Umstände folgt, dass der Kläger nicht mehr das Konzept eines Campingplatzes verfolgt, sondern vielmehr eine Wochenendhaussiedlung oder gar eine Ferienhaussiedlung etabliert hat.

Es kommt hier nicht in erster Linie auf den bundesrechtlichen Begriff des Campingplatzes im Sinne des § 10 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) an (zur Differenzierung zwischen dem bundes- und landesrechtlichen Begriff des Campingplatzes und der Unzulässigkeit sog. Mobilheime auf Campingplätzen i.S.d. § 10 BauNVO vgl. insbesondere OVG Lüneburg, Urteil vom 11. Dezember 1987 - 1 C 39/86 -, BRS 48, 114, 116; auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14. August 2019 - OVG 10 A 6.13 -, juris Rn. 61). Denn auch nach der - nach Ansicht der Kammer die bauordnungsrechtlichen Begriffe „Campingplatz“ und „Wochenendhausplatz“ i.S.d. Brandenburgischen Bauordnung prägenden - Brandenburgischen Camping- und Wochenendhausplatz-Verordnung vom 18. Mai 2005 (GVBl. II, Nr. 14, S.254 - BbgCWPV) wird zwischen Campingplätzen (§ 1 Abs. 2 BbgCWPV) und Wochenendhausplätzen (§ 1 Abs. 3 BbgCWPV) differenziert (vgl. zur Differenzierung im nordrhein-westfälischen Landesrecht VG Düsseldorf, Beschluss vom 3. Februar 2022 - 28 L 95/22 -, juris Rn. 8). Wesentliches Merkmal eines Campingplatzes ist, dass die Campingzelte oder Campingfahrzeuge jederzeit ortsveränderlich bewegt werden können, wohingegen ein Wochenendhausplatz dadurch gekennzeichnet ist, dass die baulichen Anlagen ortsfest sind. Werden Campingfahrzeuge nicht jederzeit ortsveränderlich aufgestellt, so handelt es sich nach § 1 Abs. 4 Satz 3 BbgCWPV um Wochenendhäuser. So genannte Dauercampingplätze, also Campingplätze, auf denen Campingfahrzeuge dauerhaft und ortsfest aufgestellt sind, zählen daher zu den Wochenendhausplätzen (Förster, Die neue Brandenburgische Camping- und Wochenendhausplatz-Verordnung 2005 - Die bauordnungsrechtliche Behandlung von Camping- und Wochenendhausplätzen seit 1990, LKV 2006, 246, 248).

Unter Zugrundelegung dessen handelt es sich bei einer Gesamtschau aller aufgezeigten Umstände des Einzelfalls – insbesondere der Länge der Pachtdauer für die individuellen Pächter, der Ausgestaltung der Anlage, der Ausstattung der „Tiny-Häuser“, der Erschließung, dem für den Fall der Untervermietung unterbreiteten Konzept des Klägers und dem Inhalt der Pachtverträge – bei den zur Aufstellung vorgesehenen „Tiny-Häusern“ nach ihrem erkennbaren Verwendungszweck nicht um jederzeit ortsveränderliche, sondern vielmehr dauerhaft ortsfest aufgestellte bauliche Anlage, die funktional als Ersatz für Wochenendhäuser dienen sollen (so bereits Beschluss der Kammer vom 13. Juli 2021 - VG 4 L 292/21 -, S. 7 EA sowie juris Rn. 24). Dieses Ergebnis wird auch durch die im Rahmen der Kontrolle vor Ort am 9. September 2022 getroffenen Feststellungen sowie die im Verfahren VG 4 L 840/22 eingereichten Lichtbilder (dort Bl. 95, 99 ff. der beigezogenen Gerichtsakte) bestärkt. Ausweislich dessen weisen viele Parzellen nicht nur Holzterrassen auf, sondern ortsfeste Nebenanlagen in Gestalt von festen Überdachungen auf. Zudem sind einige Parzellen ganz oder nahezu vollständig eingefriedet. Darüber hinaus tritt auch in Anbetracht der konkreten Ausgestaltung der Pachtverträge und der zwischenzeitlich im Internet angebotenen Vermietung an Urlauber (siehe hierzu bereits oben) deutlich zutage, dass die Nutzung des Areals sich vom Bild eines Campingplatzes entfernt hat und vielmehr darauf angelegt ist, einem bestimmten Personenkreis dauerhaft als Abstellmöglichkeit für die Tiny-Häuser sowie zur Untervermietung dieser zu dienen. Sie dienen daher funktional als Wochenendhäuser bzw. teilweise sogar als gewerblich vermietete Ferienhäuser. Dieses verstärkt in der Gesamtschau den Eindruck, dass das geplante Konzept von dem eines Campingplatzes abweicht und es sich vielmehr um eine Wochenendhaussiedlung handelt, welche einigen Pächtern auch eher als Geldanlage, denn zur Eigennutzung dient.

Zwar spricht der Kläger nunmehr auf seiner Homepage statt von einer Tiny-Haus-Siedlung von einem Campingplatz. Ferner gibt er an, dass im Moment nur Wohnmobile und zugelassene Wohnwagenanhänger zum Campen erlaubt seien (http://www.tinyhaus-siedlung.de/index.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022). Eine tragfähige Distanzierung des Klägers von seinem ursprünglichen Konzept ist aber nicht erkennbar. Im Gegenteil: Indem er aufführt, dass es sich bei den erlaubten Wohnwagenanhängern um solche

„mit der neuen modernen Bezeichnung Tiny Häuser, bitte nicht verwechseln für kleine feste Häuser,“

handelt, zeigt er, dass es sich um dieselben baulichen Anlagen handelt, die Gegenstand der erwähnten gerichtlichen Entscheidungen waren und auch auf bauaufsichtlich legalisierten Campingplätzen als funktionaler Ersatz eines Wochenendhauses genehmigungspflichtig wären. Ferner führt er weiterhin auf seiner Homepage aus (http://www.tinyhaus-siedlung.de/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen/2-tiny-house-kloster-lehnin-grundstueck-parzellen.html, zuletzt abgerufen am 22. November 2022):

„Die Ausrichtung Ihres Tiny Haus auf ihrem Parzellen-Grundstück können sie dabei auch abweichend vom unten dargestellten Lageplan selbst bestimmen.“

Außerdem belegen die Feststellung im Rahmen der Kontrolle vor Ort am 9. September 2022, dass der Kläger trotz der sofort vollziehbaren Baueinstellungsverfügung mit der Aufstellung von Tiny-Häusern – und nicht von Campingfahrzeugen – auf allen Flurstücken seines Grundstücks fortfährt. Dies belegt ebenfalls, dass er weiterhin ein Konzept verfolgt, welches mit der Aufstellung der Tiny-Häuser den Charakter eines Campingplatzes zu einem von diesem zu unterscheidenden Wochenendhausplatz oder gar einer Ferienhaussiedlung ändert und mithin den ursprünglichen Campingplatz aufgegeben hat. Danach handelt es sich bei seinen Angaben, einen Campingplatz bis zur Aufstellung des Bebauungsplans betreiben zu wollen, um eine bloße Schutzbehauptung. Zudem sind überdies typischerweise einen Campingplatz prägende Wohnmobile oder Zelte nicht oder nicht mehr in prägendem Umfang aufgefunden worden.

(3) Darüber hinaus, ist selbst für den Fall, dass dem vorhandenen Campingplatz – in welchem Umfang auch immer – noch Bestandsschutz zukommt, die Aufstellung der Tiny-Häuser selbst nicht genehmigungsfrei gemäß § 61 Abs. 1 Nr. 10 lit. a BbgBO.

Denn bei den hier in Rede stehenden „Tiny-Häusern“ handelt es sich nach dem zuvor aufgeführten gerade nicht um auf bauaufsichtlich genehmigten Campingplätzen baugenehmigungsfrei gestellte Wohnwagen, sondern um ortsveränderliche Wochenendhäuser oder gar Ferienhäuser, die auf Campingplätzen i.S.d. Brandenburgischen Camping- und Wochenendhausplatz-Verordnung nicht zulässig sind (siehe hierzu bereits oben).

cc. Ferner hat der Kläger mit den Arbeiten, deren Einstellung verfügt wird, bereits begonnen. Hiervon darf die Bauaufsichtsbehörde bereits dann ausgehen, wenn - etwa aufgrund von konkreten Vorbereitungshandlungen - tatsächliche Anhaltspunkte für einen unmittelbar bevorstehenden Beginn vorliegen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2021 - OVG 2 S 23/21 -, S. 7 f. EA und juris Rn. 18). Diese folgen im vorliegenden Fall nicht nur aus der Aufstellung des Parzellenplans sowie dem Abschluss einer Vielzahl von Pachtverträgen, die explizit die Aufstellung von Tiny-Häusern zulassen, sondern auch aus dem Umstand, dass auf ca. 26 bis 30 Parzellen bereits solche Tiny-Häuser aufstehen.

dd. Der Kläger ist auch als der nach außen erkennbar als Bauherr Tätiger tauglicher Adressat der Baueinstellungsverfügung. Dabei ist er entgegen seiner im Rahmen der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung nicht nur als Zustands- sondern sogar als Handlungsstörer zu betrachten. Er hat durch sein eigenes aktives Verhalten durch Aufstellung des oben beschriebenen Konzepts, der Zurverfügungstellung der Parzellen, dem Abschluss der Pachtverträge und der damit eingehenden Erlaubniserteilung, die Tiny-Häuser auf den jeweiligen Parzellen aufzustellen sowie insbesondere dadurch, dass er allein die Platzordnung bestimmt, nicht nur überhaupt erst die Möglichkeit für die Pächter geschaffen, Tiny-Häuser auf den Flurstücken aufzustellen. Er hat vielmehr durch seine Handlungen diese Vorgehenswiese aktiv gefördert (vgl. zur Eigenschaft einer Betreiberin eines Campingplatzes als Handlungsstörerin OVG Münster, Urteil vom 9. Dezember 1994 - 10 A 1753/91 -, juris Rn. 18).

e. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich.

Insbesondere ist die Auswahl des Klägers als Zustands- bzw. Handlungsstörer nicht zu beanstanden.

Sind mehrere Personen für einen baurechtswidrigen Zustand verantwortlich, so hat das Bauordnungsamt zur Herstellung und Aufrechterhaltung baurechtmäßiger Zustände nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden, welchen der in Betracht kommenden Störer sie in Anspruch nimmt. Die Entschließung, wer als Pflichtiger heranzuziehen ist, ist an den Umständen des Einzelfalles, dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und dem Gebot effektiver und schneller Gefahrenbeseitigung auszurichten (vgl. OVG Münster, Beschlüsse vom 27. Mai 2021 - 2 B 1866/20 -, juris Rn. 28, vom 8. Mai 2020 - 2 B 461/20 -, juris Rn 19).

Unter Anwendung dieser Maßstäbe ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte den Kläger als Störer vorrangig vor den Pächtern in Anspruch genommen hat. Dies folgt daraus, dass dem Beklagten nicht die Namen aller aktuellen Pächter des Klägers bekannt sind. Vielmehr hat der Beklagte nur durch Zufall – genauer gesagt durch eine unachtsame E-Mail des Klägers – Kenntnis von dem Namen einiger Pächter erlangt. Hierbei handelt es sich auch zu einem großen Teil nur um diejenigen, die bereits ein Tiny-Haus errichtet haben. Dass die Behörde die Namen aller übrigen Pächter der verbleibenden Parzellen kennt oder unschwer ermitteln könnte, ist nicht ersichtlich. Die Inanspruchnahme des Klägers entspricht demgemäß gerade in den Fällen, in denen – wie hier – die einzelnen Nutzer noch nicht nach Namen und Anschrift bekannt sind, in besonderer Weise dem Ziel effektiven Verwaltungshandelns. Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger – wie er selbst meint – keinen Einfluss darauf habe, welche Anlagen seine Pächter auf den betroffenen Parzellen aufstellten. Diese Aussage ist schlicht falsch. Zum einen hat es der Kläger selbst in der Hand, ob und wenn ja mit welchem Inhalt zukünftige Pachtverträge abgeschlossen werden. Zum anderen hat er sich im Rahmen der bisher bereits geschlossenen Verträge ausdrücklich das Recht zur Bestimmung der „Hausordnung“ der Tiny-Haus-Siedlung vorbehalten. Dementsprechend kommt ihm selbst in diesen Fällen weiterhin eine hinreichende Einflussnahmemöglichkeit auf das, was auf den Parzellen aufgestellt werden darf, zu.

Bei dem Ermessen der Bauaufsichtsbehörde über den Erlass einer Baueinstellungsverfügung handelt es sich ferner um ein auf die Beseitigung einer Störung gerichtetes intendiertes Ermessen, das regelmäßig auf die Unterbindung der formell rechtswidrigen Arbeiten gerichtet ist. Nur dann, wenn der Behörde außergewöhnliche Umstände bekannt geworden oder erkennbar sind, die eine andere Entscheidung als möglich erscheinen lassen, läge ein rechtsfehlerhafter Gebrauch des Ermessens vor, wenn sie diese nicht erwogen hätten. Eine hinreichende Ermessensbetätigung ist in der Regel bereits dann gegeben, wenn die Bauaufsichtsbehörde auf den formellen Baurechtsverstoß hinweist und das Einschreiten zur Sicherung der Ordnungsfunktion des formellen Baurechts als geboten ansieht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. Juni 2012 - OVG 10 S 44.11 -, juris Rn. 17; Reimus, in: Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 4. Aufl. 2017, § 79 Rn. 7). Daher durfte der Beklagte seine Baueinstellungsverfügung allein auf die formelle Illegalität stützen. Für die Annahme einer atypischen Fallgestaltung ist kein Raum. Ebenso wenig drängt sich mit Blick auf die im Raum stehenden bauplanungsrechtlichen Fragen auf, dass das baugenehmigungspflichtige Bauvorhaben offensichtlich genehmigungsfähig ist. Denn „offensichtlich“ ist die materielle Rechtmäßigkeit nur dann, wenn sich die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Vorschriften des materiellen Baurechts derart aufdrängt, dass jegliche nähere Prüfung von vornherein entbehrlich erscheint (st. Rspr., siehe nur OVG Brandenburg, Beschluss vom 21. Dezember 1995 - 3 B 76/95 -). Mit Blick auf die im Raum stehenden bauplanungsrechtlichen Fragen drängt sich aber gerade nicht auf, dass das baugenehmigungspflichtige Bauvorhaben offensichtlich genehmigungsfähig ist. Ganz im Gegenteil: Es ist zu berücksichtigen, dass ein Teil d... auf der die Tiny-Haus-Siedlung entsteht, in einem Landschaftsschutzgebiet liegt und auch der Flächennutzungsplan die Fläche nur teilweise als Sondergebiet ausweist (und im Übrigen als Grünfläche). Ob und wenn ja mit welchem Ergebnis das mit Fassung des Beschlusses vom 5. April 2022 kürzlich eingeleitete Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans führen wird, ist daher auch vollkommen ungewiss.

2. Gegen die Zwangsgeldandrohung unter Nr. 3 des angegriffenen Bescheids werden keine gesonderten Bedenken vorgetragen, noch sind diese unter Berücksichtigung des zuvor Aufgeführten - sonst ersichtlich. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass die Höhe des Zwangsgeldes von 8.000,00 Euro in Bezug zu den Pachteinnahmen und den Einnahmen durch den Verkauf der aufzustellenden Tiny- Häuser als eher marginal um nicht zu sagen vernachlässigbar anzusehen ist.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Berufung gemäß §§ 124 a, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO liegen nicht vor.

Beschluss

Der Streitwert des Verfahrens wird auf 30.000 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 2 GKG, wobei das Interesse des Klägers hinsichtlich der Baueinstellungsverfügung in Anlehnung an Nrn. 1.5 und 9.4 der Empfehlung des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 mit 30.000,00 Euro bemessen worden ist. Unter Berücksichtigung dessen, dass die Bausteinstellungsverfügung lediglich die Aufstellung der „Tiny-Häuser“ betrifft, nicht aber deren Herstellung, und in Anbetracht des Umstandes, dass durch die Baueinstellungsverfügung eine Verzögerung des Gesamtvorhabens des Klägers eintreten wird, geht die Kammer im Wege pauschalierter Schätzung von einem Schaden des Klägers in dieser Höhe aus.