großflächiger Einzelhandelsbetrieb - Sondergebiet - Verkaufsflächenbegrenzung - Sortimentsbeschränkung - planerhaltende Auslegung - Abwägung - Schutz der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche - städebauliches Entwicklungskonzept -Einzelhandelskonzept

Der Antrag wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v.H. des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht der Antragsgegner vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan 9-65 für die Grundstücke F... und 4... im Bezirk T..., Ortsteil K..., der im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 11. Oktober 2018 (S. 574) bekanntgemacht worden ist.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin der Grundstücke mit den postalischen Adressen F.... Das Grundstück auf den Flurstücken 1..., 1... und 2... ist mit einer Halle bebaut, in der ursprünglich zwei großflächige Einzelhandelsbetriebe – ein Kaufland und ein toom Baumarkt – betrieben wurden. Der Kaufland hat eine Verkaufsfläche von ca. 5.500 m², der Baumarkt hatte eine Verkaufsfläche von ca. 7.700 m².

Im Bebauungsplan sind auf dem ca. 10,2 ha großen Plangebiet rd. 3,7 ha als sonstiges Sondergebiet SO 1 „Fachmarktzentrum" nach § 11 BauNVO, ca. 1,0 ha als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Sport-, Spielanlagen, kulturelle Einrichtungen", ca. 5,0 ha als Gewerbegebiet und rd. 0,1 ha als sonstiges Sondergebiet SO 2 „Einrichtungen für Bildung" nach § 11 BauNVO festgesetzt. Die Grundstücke der Antragstellerin liegen im SO 1 „Fachmarktzentrum". Der Bebauungsplan enthält für das Sondergebiet 1 in seiner Ziffer 4 folgende Festsetzungen:

„Das Sondergebiet SO 1 mit der Zweckbestimmung „Fachmarktzentrum" dient der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimenten. Im Sondergebiet beträgt das Verhältnis der maximal zulässigen Verkaufsfläche zur Grundstücksfläche 0,38.

Zulässig sind Einzelhandelsnutzungen mit folgenden Sortimenten (gemäß Anhang I, Ziffer 1.2 und 2 der Ausführungsvorschriften über großflächigen Einzelhandel für das Land Berlin vom 23. Juni 2014, veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin vom 11. Juli 2014 S. 1334-1348):

4.1 Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente

• Kraftwagen (50.10.3)

• Kraftwagenteile und Zubehör (50.30.3)

• Krafträder, Kraftradteile und -zubehör (50.40.3)

• Schmierstoffe und Kühlmittel für Kraftfahrzeuge (aus Unterklasse 50.50.2)

• Wohnmöbel (52.44.1)

• Bedarfsartikel Möbel und Grillgeräte für den Garten (aus Unterklasse 52.44.3)

• elektrotechnische Erzeugnisse (aus Unterklasse 52.45.1)

• Eisen-, Metall- und Kunststoffwaren (52.46.1)

• Anstrichmittel (52.46.2)

• Bau- und Heimwerkerbedarf, ausgenommen Campingartikel und Fahrradzubehör (52.46.3)

• Tapeten und Bodenbeläge (52.48.1)

• Blumen, Pflanzen und Saatgut, ausgenommen Blumen, Topfpflanzen und Blumentöpfe in Verkaufsräumen (52.49.1)

• Sport- und Freizeitboote und Zubehör (aus Unterklasse 52.49.8)

• Büromöbel und Brennstoffe (aus Unterklasse 52.49.9)

4.2 Zentrenrelevante Randsortimente

• Beleuchtungsartikel (52.44.2)

• Haushaltsgegenstände (52.44.3)

• Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (52.44.4)

• Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren (52.44.6)

• Heimtextilien (52.44.7)

• Elektrische Haushaltsgeräte (52.45)

• Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Geschenkartikel (52.48.2)

• Topfpflanzen und Blumentöpfe in Verkaufsräumen (aus Unterklasse 52.49.1)

• Zoologischer Bedarf und lebende Tiere (52.49.2)

• Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör (52.49.7)

• Sport- und Campingartikel ohne Campingmöbel, ausgenommen Sport- und Freizeitboote und Zubehör (52.49.8)

Der Anteil der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente am jeweiligen Kernsortiment darf 10 % der maximal zulässigen Gesamtverkaufsfläche des jeweiligen Einzelhandelsbetriebes nicht überschreiten. Einzelne Sortimente dürfen dabei eine Verkaufsfläche von 800 m² nicht überschreiten.

4.3 Für den jeweiligen Einzelhandelsbetrieb erforderliche Neben-, Büro- und Verwaltungs- und Werkstatträume sowie Lagerräume.

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

4.4 Schank- und Speisewirtschaften,

4.5 sonstige, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“

Die Antragstellerin beantragte ursprünglich unter dem 1. Juli 2015 die Erteilung eines Bauvorbescheides zum Umbau des Kauflandes, mit dem sie anfragte, ob eine Umnutzung auf Basis eines von ihr entwickelten Konzepts planungsrechtlich zulässig wäre. Das Konzept sah eine Vergrößerung des vorhandenen Kauflands vor. Ferner sollten eine Vielzahl von Fachmärkten für verschiedene Sortimente angesiedelt werden (Textilien, Drogeriemarkt, Tiernahrung, Sportartikel, Schuhe oder Matratzen, Bekleidung). Der Antragsgegner begann im Hinblick hierauf die Aufstellung des Bebauungsplans, erließ eine Veränderungssperre und lehnte den Vorbescheidsantrag schließlich mit Bescheid vom 12. Januar 2016 ab. Die Antragstellerin erhob zunächst Untätigkeitsklage zum Verwaltungsgericht Berlin, die sie nach Erlass des ablehnenden Bescheides in eine Verpflichtungsklage umstellte (VG 13 K 415.15). Das Verfahren ruht im Hinblick auf das vorliegende Normenkontrollverfahren.

Die Antragstellerin hat sich mit Schreiben vom 16. Juli 2018 mit Einwendungen in das Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan eingebracht und im Einzelnen die Abwägungsfehlerhaftigkeit der plangegenständlichen Sortimentsbeschränkung im Hinblick auf ihre bekannten Entwicklungsinteressen gerügt. Der Bebauungsplan ist am 27. September 2018 beschlossen und am 4. Oktober 2018 festgesetzt worden. Seine Bekanntmachung im Gesetz- und Verordnungsblatt erfolgte am 11. Oktober 2018.

Die Antragstellerin hat am 9. Mai 2019 den Normenkontrollantrag gestellt.

Sie führt aus, der angefochtene Bebauungsplan verstoße gegen das in § 1 Abs. 7 BauGB enthaltene Abwägungsgebot. Die abwägungsrelevanten Belange seien fehlerhaft ermittelt und bewertet worden. Der bisherige Toom-Baumarkt könne im Hinblick auf den in unmittelbarer Nähe zugelassenen Wettbewerber Hellweg nicht mehr zukunftsfähig betrieben werden. Vor diesem Hintergrund und nach Einholung einer Markterkundung habe die Antragstellerin das Konzept eines erweiterten SB-Warenhauses mit ergänzenden Fachmärkten mit zentrenrelevantem Sortiment entwickelt. Die Antragstellerin habe zudem durch Vorlage der Auswirkungsanalyse der B... GmbH vom 22. Juni 2015 belegt, dass mit dem von ihr verfolgten Entwicklungskonzept schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Bezirk T..., namentlich im Bereich des Hauptzentrums Bahnhofstraße, nicht zu befürchten seien.

Die vom Antragsgegner vorgenommene, schematische Zuweisung von bislang nicht anderweitig in Anspruch genommenen Flächen blende unzulässiger Weise den Umstand aus, dass es sich um einen seit Jahren in die Versorgungs-strukturen des Bezirks integrierten Standort handele, der wichtige Versorgungs-funktionen insbesondere im Wocheneinkauf aufweise. Der Umstand, dass im Bezirk möglicherweise noch Ansiedlungspotenzial für Fachmärkte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten vorhanden sei, rechtfertige nicht die undifferenzierte Zuweisung einer derartigen Fachmarktagglomeration auf den konkreten Standort an der F.... Der Antragsgegner habe sich einseitig auf die Umsetzung der einzelhandelskonzeptionellen Vorgaben fokussiert, obwohl diese gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB nur einen unter mehreren zum Ausgleich zu bringenden Belangen darstellten.

Die mit der Einengung der Entwicklungsoptionen einhergehende Gefährdung der Existenz des Einzelhandelsstandorts der Antragstellerin stelle die Planrechtfertigung insgesamt in Frage, da ein wirtschaftlich nicht verwirklichungsfähiger Bebauungsplan nicht „erforderlich" im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sei.

Fehlerhaft, da die konkreten Auswirkungen ausblendend, sei insbesondere die im Rahmen der Abwägung durch den Antragsgegner vorgenommene Einschätzung, schädliche Auswirkungen seien im Falle einer Ansiedlung zentrenrelevanter Kernsortimente „potenziell gegeben". Der Antragsgegner verweise unzulässiger Weise lediglich auf „verfügbare Potenziale", ohne die konkrete örtliche Situation in den Blick zu nehmen und die von der Antragstellerin vorgelegte Auswirkungsanalyse angemessen zu berücksichtigen.

Der Betreiber des Kauflands habe im Aufstellungsverfahren dargelegt, dass und inwiefern die vorgebliche Bestandssicherung im Rahmen der planerischen Fest-setzungen nicht gewährleistet werde. Ein erweiterter Bestandsschutz sei danach erforderlich und ein Weiterbetrieb des Kauflands ohne Gewährleistung einer Flexibilität in den Sortimenten und Flächen nicht möglich. Insoweit sei keine ernsthafte Abwägung erfolgt. Die rasante Entwicklung im Bereich des Einzelhandels erfordere zumindest einen erweiterten Bestandsschutz. Der Verweis auf mögliche Einzelfallentscheidungen werde dem hingegen nicht gerecht.

Der Bebauungsplan sei zudem verfahrensfehlerhaft. Sein Gegenstand bleibe im Unklaren. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses lasse nur die Adresse des Plangebiets erkennen und sei im Übrigen nichtssagend. In der förmlichen Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im Amtsblatt sei von Inhalten und Zielen der Planung nicht die Rede. Vor diesem Hintergrund könnten die Angaben zu den verfügbaren umweltbezogenen Informationen in der Bekannt-machung der öffentlichen Auslegung auch der ihr zugedachten Anstoßfunktion nicht gerecht werden, da sie in ihrer Allgemeinheit auf jedes denkbare Projekt bezogen sein könnten. Dies werde den Anforderungen des § 3 Abs. 2 BauGB nicht gerecht. Darüber hinaus sei die Bauplanbezeichnung uneinheitlich und daher verwirrend. Der Bebauungsplan werde wiederholt als „Am Bellevuepark“ bezeichnet, während in den förmlichen Bekanntmachungen durchgehend ausschließlich die Bezeichnung der betroffenen Grundstücke der Planbezeichnung diene.

Es gebe zudem eine Unklarheit im Rahmen der Behördenbeteiligung, da ein irreführender Hinweis hinzugefügt worden sei, nach dem die Wiederholung einmal bereits vorgetragener Belange zu keinem Zeitpunkt erforderlich sei, da diese bereits in die planerischen Überlegungen eingeflossen sein werden. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass Träger der öffentlichen Belange aufgrund dieses Hinweises von einer (erneuten) Stellungnahme abgesehen hätten.

Weiterhin bestehe ein Festsetzungsfehler. Die textliche Festsetzung Ziff. 4 Abs. 1 S. 2 laute „Im Sondergebiet beträgt das Verhältnis der maximal zulässigen Verkaufsfläche zur Grundstücksfläche 0,38“. Es komme nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts darauf an, dass die planende Gemeinde durch die Bestimmung der Verkaufsflächenverhältniszahl einen bestimmten Anlagentyp umschreiben und festsetzen wolle. Das sei hier nicht der Fall. Die Festsetzung diene nur vorgeblich dazu, die „nähere betriebsbezogene Definition des städtebaulich gewollten Einzelhandelstyps und seiner Größe zu regeln. Denn dass ein 14.000 m² Verkaufsfläche umfassender Einzelhandelsbetrieb ein anderer Einzelhandelsbetriebstyp sei als eine Vielzahl kleinteiliger Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von 14.000 m², liege auf der Hand. Der Plangeber habe auch explizit diese Bandbreite von Betriebstypen zulassen wollen und habe folglich gerade keinen bestimmten Einzelhandelsbetriebstyp als Art der baulichen Nutzung im Blick gehabt.

Die Antragstellerin beantragt,

die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 9-65 im Bezirk T..., Ortsteil K..., vom 4. Oktober 2018, bekannt gemacht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin, S. 574, für unwirksam zu erklären.

Der Antragsgegner beantragt,

den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.

Er führt aus, das im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes vorgebrachte Einwendungsschreiben der Antragstellerin vom 16. Juli 2018 sei in der Abwägung der privaten und öffentlichen Belange berücksichtigt worden. Das Entwicklungsinteresse der Antragstellerin, mit dem Umnutzungsvorhaben großflächig künftig ausschließlich zentrenrelevante Sortimentsstrukturen am bestehenden Einzelhandelsstandort anzusiedeln, habe einzelhandelsstrukturell nachhaltig negative Folgen für weitere, in der Nähe bestehende Einzelhandelsstandorte.

Bei Einbezug des außerhalb des Planbereiches Bebauungsplan 9-65 im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 9-28 VE befindlichen Hellweg-Marktes sei von einer Gleichrangigkeit mit dem privaten Interesse der Antragstellerin auszugehen, da die im Bestand vorhandenen, weit oberhalb der Schwelle der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO einzustufenden Nutzungen der Baumärkte Toom und Hellweg die gleiche Einzelhandelsnutzung mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten darstellten. Beide Standorte befänden sich einzelhandelsstrukturell gegenüber den im bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept (ZEHK) ausgewiesenen Standorten mit zentralen Versorgungsfunktionen zur Ansiedlung von großflächigen, zentrenrelevanten Kernsortimenten in nicht integriert räumlicher Lage, so dass Erweiterungen oder Nutzungsänderungen durch großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sich negativ auf den bestehenden Einzelhandel mit zentrenrelevanten Kernsortimenten an integrierten Standorten (v. a. Hauptzentrum Bahnhofstraße) auswirkten.

In diesem räumlich erweiterten Zusammenhang erfordere die gerechte Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB der privaten Belange untereinander somit grundsätzlich eine möglichst gleichmäßige Einschränkung der Ansiedlungsmöglichkeit zentrenrelevanter Sortimentsstrukturen, die nur bei unterschiedlicher Sachlage Differenzierungen erlaube. Eine unterschiedliche Sachlage für Differenzierungen an den beiden Standorten (Toom, Hellweg) sei nicht gegeben. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplans 9-65 sei aufgrund der nunmehr zulässigen Nutzungsart an beiden Standorten eine Beschränkung der Einzelhandelssortimente nicht-zentrenrelevanter Kernsortimente eingetreten, so dass keine unterschiedlichen Sachlagen vorlägen, die eine gegenüber der Bestandssituation weitergehende Differenzierung der Nutzungsart an einem der Standorte erlaubten.

Es sei zwischen den privaten Belangen der Antragstellerin und dem überwiegend öffentlichen Belang einer Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nach § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB eine ordnungsgemäße Abwägung erfolgt. Die Annahme, eine Ansiedlung von Fachmärkten mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sei nicht wirtschaftlich am Standort zu betreiben, und das darauf aufbauende Entwicklungskonzept der Antragstellerin, anstelle des Toom-Baumarktes Fachmärkte mit ausschließlich zentrenrelevanten Kernsortimenten anzusiedeln, basierten auf einer Markterkundung im Jahr 2015, die zwischenzeitlich nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes 9-65 überholt sei. Denn der Bebauungsplan ermögliche zur weiteren Ansiedlung von nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten, die bisher nicht am Standort vorhanden seien, großflächig nach § 11 Abs. 3 BauNVO die Ausweitung der Verkaufsfläche insgesamt und biete darüber hinaus weitere bauliche Entwicklungs- und Erweiterungsmöglichkeiten, da bestimmte Festsetzungen eine Ausweitung der im Bestand gegebenen Nutzungsmaße ermöglichten. Auch die zum Entwicklungskonzept 2015 vorgelegte Auswirkungsanalyse der B... vom 22. Juni 2015 sei daher überholt. Zudem sei bereits 2015 in einer Plausibilitätsprüfung nachgewiesen worden, dass die Annahmen dieser Auswirkungsanalyse nicht zuträfen. Sowohl die Auswirkungsanalyse als auch die Bewertung des Umnutzungsvorhabens Toom-Baumarkt seien bei der Abwägung berücksichtigt worden.

Es handele sich bei der Regelung des Bebauungsplans zur Weiterentwicklung des Standortes nicht um eine schematische Zuweisung, sondern um eine im Sinne der Positivplanung reale Weiterentwicklungsoption des Standortes durch Fachmärkte mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten. Das vorhandene SB-Warenhaus übernehme mit seiner zentrenrelevanten Sortimentsstruktur der Nahversorgung eine Versorgungsfunktion, sei aber in seiner Funktion und Verkaufsflächengröße weder stadträumlich noch einzelhandelsstrukturell gegenüber den in der Nähe befindlichen Standorten mit zentralen Versorgungsfunktionen integriert. Entsprechend hätten keine Festsetzungen getroffen werden können, die zusätzliche Verkaufsflächenausweitungen ermöglichten, die über den einfachen Bestandsschutz hinausgingen.

Der Bebauungsplan sei erforderlich, da Nutzungsarten gesichert und Nutzungsmaße für eine städtebauliche Weiterentwicklung definiert worden seien. Es könnten insbesondere die bestehenden Einzelhandelsnutzungen neu auf überwiegend nicht-zentrenrelevante Sortimente mit entsprechender Erhöhungsmöglichkeit baulicher Nutzungsmaße in Vereinbarkeit mit den umliegenden Versorgungsstandorten ausgerichtet werden. Die Existenz des Einzelhandelsstandortes sei nicht gefährdet, denn das SB-Warenhaus genieße Bestandsschutz und es würden 20.000 m² zusätzliche Verkaufsfläche zur Ansiedlung von Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten ausgewiesen.

Im vorliegenden Fall habe auch keine Regelung zum erweiterten Bestandsschutz des SB-Warenhauses aufgrund der Anwendbarkeitsgrenze des § 1 Abs. 10 BauNVO in den Bebauungsplan aufgenommen werden können. Da nur untergeordnete Änderungen/Erweiterungen baulicher Anlagen ermöglicht würden, wären maßgebliche Erweiterungen der vorhandenen Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten auch im Rahmen des erweiterten Bestandsschutzes kaum realisierbar. Außerdem hätten aufgrund der Dimension des SB-Warenhauses, mit einer Verkaufsfläche von ca. 4.500 m², auch planungsrechtlich keine Erweiterungsmöglichkeiten bezüglich nah- und zentrenrelevanter Hauptsortimente in den Bebauungsplan aufgenommen werden können, da diese die Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung des Sondergebiets SO 1 „Fachmarktzentrum" in seinen übrigen Teilen gefährdet hätte und nach den Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) vom 11. Juli (23. Juni) 2014 auf rund 10 % der Sortimente in Fachmarktagglomerationen zu beschränken seien.

Der Bebauungsplan sei auch nicht verfahrensfehlerhaft. Er sei entsprechend den Anforderungen des § 3 Abs. 2 BauGB bezeichnet, insbesondere das Plangebiet eindeutig geographisch erkennbar umschrieben. Ein Verfahrensfehler sei auch nicht in der Zusatzangabe „Am Bellevuepark“ zu sehen. Auch der von der Antragstellerin gerügte Hinweis in den Anschreiben an die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange führe nicht zur formellen Rechtswidrigkeit des Bebauungsplans. Es handele sich in erster Linie um einen ergänzenden Hinweis, der den in den Anschreiben primär formulierten Beteiligungsaufforderungen nachfolgend hinzugefügt sei. Der Hinweis diene dem Zweck, auf Grundlage der Bebauungsplanunterlagen Stellungnahmen zu erhalten, in denen nicht zuvor bereits benannte bzw. bekannte Sachverhalte inhaltlich identisch wiederholt würden.

Die von der Antragstellerin beanstandete Regelung in der textlichen Festsetzung Nr. 4 sei nicht rechtswidrig. Die Antragstellerin unterschlage, dass in der textlichen Festsetzung Nr. 4 genau beschrieben sei, um welche Betriebstypen es sich handele, nämlich um großflächige Einzelhandelsbetriebe mit überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, welche die in den Punkten 4.1 und 4.2 aufgeführten Kern- und zentrenrelevanten Randsortimente umfassen können. Die Festsetzung einer Verhältniszahl diene der maximal zulässigen Verkaufsfläche pro Grundstücksfläche der betriebsbezogenen Definition des vorgesehenen Betriebs-typs und seiner Größe. Bei der Festsetzung der Verhältniszahl sei zugrunde gelegt worden, dass bestimmte Arten bzw. Typen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben, wie Fachmärkte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, Lagerhallenverkaufsbetriebe wie Möbelmärkte, Baumärkte oder Autohäuser typischerweise einen erhöhten Bedarf an Verkaufsflächen im Verhältnis zur Grundstücksfläche hätten. Andererseits sei bei diesen Betrieben der Bedarf an Nebenräumen sowie an Verwaltungs- oder Büroräumen niedrig oder gar nicht ausgeprägt (Filialbetriebe).

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Aufstellungsvorgänge (3 Ordner) Bezug genommen, die – soweit entscheidungserheblich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Der Normenkontrollantrag ist zulässig (I.), jedoch nicht begründet (II).

I. Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

Der Antrag ist innerhalb der Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erhoben worden; die Bekanntmachung der angegriffenen Verordnung erfolgte am 11. Oktober 2018, der Normenkontrollantrag ist am 9. Mai 2019 und damit rechtzeitig bei dem Oberverwaltungsgericht eingegangen. Die Antragstellerin ist als Eigentümerin von Grundstücken im Geltungsbereich des angegriffenen Bebauungsplans antragsbefugt. Ihr steht auch ein Rechtsschutzbedürfnis zur Seite, da sie durch die Aufhebung des Bebauungsplans und insbesondere der ihre Grundstücke betreffenden Festsetzungen zum Sondergebiet SO 1 ihre Rechtsposition verbessern könnte.

II. Der Normenkontrollantrag ist aber unbegründet.

1. Der Bebauungsplan ist formell rechtmäßig. Die von der Antragstellerin geltend gemachten formellen Bedenken greifen nicht durch.

a) Soweit die Antragstellerin geltend macht, in der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses bzw. öffentlichen Auslegung bliebe der Gegenstand des Bebauungsplans im Ungewissen, ist dem nicht zu folgen.

Zunächst ist gegen die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses insoweit nichts einzuwenden. Das Gesetz verlangt nicht, dass der Planaufstellungsbeschluss (einschließlich seiner Anlagen) selbst Aussagen über den Inhalt der beabsichtigten Planung machen müsse. Es fehlt auch an einem überzeugenden Grund, die gesetzliche Regelung in diesem Sinne - einschränkend – auszulegen (so BVerwG, Urteil vom 10. September 1976 – BVerwG IV C 39.74 –, juris Rn. 28). Das Plangebiet ist mit den angegebenen Adressen hinreichend bezeichnet.

Auch im Hinblick auf § 3 Abs. 2 BauGB ist ein rügbarer Verfahrensfehler (§ 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) nicht ersichtlich. Der Bürger muss in der Bekanntmachung erkennen können, welches Planungsvorhaben die Gemeinde betreiben will. Dabei wird sich sein Interesse auf den Inhalt dieses Vorhabens richten. Im Allgemeinen wird für die Kennzeichnung einer Bauleitplanung die Angabe eines Plangebietes bestimmend sein (BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 – BVerwG 4 C 22.80 –, juris Rn. 16). In der Bekanntmachung ist der Planbereich in einer Weise zu bezeichnen, die es Außenstehenden möglich macht zu erkennen, für welchen räumlichen Bereich der Bauleitplan aufgestellt werden soll. Maßgebend ist, ob ein ausreichender „Anstoß“ insbesondere der von der Planung Betroffenen durch die jeweilige Bekanntmachung (Bezeichnung) erreicht wird, und zwar dahin, dass sie ihrerseits Anlass haben, sich über die – möglicherweise noch – offenen Fragen, vor allem, ob ihr Grundstück tatsächlich im Plangebiet liegt, sowie über sonstige Einzelheiten, z.B. über Auswirkungen auf Nachbargrundstücke, die nicht im Plangebiet liegen, zu erkundigen (Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand August 2022 § 3 Rn. 48). Das ist hier mit der Adressenangabe der Grundstücke des Plangebietes geschehen. Im Übrigen lagen hier – wie von § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB gefordert – der seinerzeit maßgebliche Bebauungsplanentwurf mit der Begründung und den bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats öffentlich aus, woraus sich das Planungsvorhaben hinreichend deutlich hat entnehmen lassen. Entgegen der Rüge der Antragstellerin hat auch die Angabe der Umweltinformationen in ihrer Zusammenfassung nach Themenblöcken und ihrer schlagwortartigen Charakterisierung einen genaueren Einblick in die möglichen Auswirkungen gegeben und auch insoweit der Anstoßfunktion genügt. Dass insoweit Umweltinformationen fehlen würden, hat die Antragstellerin nicht geltend gemacht.

Fehl geht die Rüge schließlich auch in Bezug auf die etwaig „verwirrende“ Angabe „Am Bellevuepark“. Soweit die Antragstellerin auf das Schreiben vom 19. Juni 2018 (Blatt 488 des Aufstellungsvorgangs) hinweist, handelt es sich bei diesem Schreiben um eine Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Insoweit ist schon nicht erkennbar, wie diese durch die Angabe der betreffenden Bezeichnung in Verbindung mit der Nummer des Bebauungsplans (9-65) und des Ortsteils verwirrt werden könnten, zumal das Schreiben in der Anlage die Planzeichnung und die Begründung des Bebauungsplanentwurfes enthielt. Eine genauere Bezeichnung ist danach fast nicht denkbar. Soweit die Antragstellerin etwa auf Blatt 456 des Aufstellungsvorgangs hinweist, ist auch dort das Gebiet näher umschrieben und handelt es sich zudem um eine Pressemitteilung. Dass diese den Anforderungen des § 3 Abs. 2 BauGB unterworfen wäre, ist nicht ersichtlich, zumal es gleichzeitig eine Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im Amtsblatt gab. Darüber hinaus ist einer Vielzahl der Bekanntmachungen auch jeweils eine Abbildung des Plangebietes beigefügt und sind insoweit auch häufig ergänzende Informationen etwa zum Ziel/Zweck der Planung angegeben (vgl. etwa die Amtliche Bekanntmachung in der Berliner Morgenpost vom 22. Juni 2018, S. 4 auf Blatt 710 des Aufstellungsvorgangs). Schließlich erscheint die Bezeichnung „Am Bellevuepark“ auch ansonsten nicht irreführend, da das Plangebiet in der Tat an diesen grenzt.

b) Soweit die Antragstellerin eine Unklarheit im Rahmen der Behördenbeteiligung geltend macht, da dem Schreiben vom 19. Juni 2018 ein irreführender Hinweis hinzugefügt worden sei, nach dem die Wiederholung einmal bereits vorgetragener Belange zu keinem Zeitpunkt erforderlich sei, da diese bereits in die planerischen Überlegungen eingeflossen sein würden, verfängt auch dies nicht.

Dieser Hinweis ist nicht irreführend. Von einem gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligenden Träger öffentlicher Belange kann erwartet werden, dass er weiß, welche Belange er bereits vorgetragen hat und dass er auch nicht dadurch irregeführt wird, dass er darauf hingewiesen wird, dass er diese nicht wiederholen muss. Anders als der Bürger, der etwa eine laienhaftere Betrachtung anstellt und durch einen entsprechenden Hinweis in die Irre geführt werden könnte, ist dies bei den Trägern öffentlicher Belange fernliegend. Soweit ein Träger öffentlicher Belange diese in den – mit dem Schreiben vom 19. Juni 2018 übersandten – Planungsunterlagen (Planentwurf, Begründung) nicht hinreichend berücksichtigt gesehen hätte, kann ausgeschlossen werden, dass er aufgrund dieses Hinweises von einer erneuten Geltendmachung abgesehen hätte.

2. Der Bebauungsplan ist auch materiell rechtmäßig.

a) Der Bebauungsplan ist erforderlich i.S.d. § 1 Abs. 7 BauGB. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind nur solche Bebauungspläne nicht erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind; davon ist u. a. auszugehen, wenn eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (BVerwG, Beschluss vom 15. März 2012 – BVerwG 4 BN 9.12 –, juris Rn. 3). Dafür besteht hier indes nicht der geringste Anhalt. Vielmehr gibt es vorliegend eine sehr detaillierte „positive“ planerische Intention.

Der Einwand der Antragstellerin, der Bebauungsplan sei wirtschaftlich nicht verwirklichungsfähig und deshalb nicht erforderlich, greift ebenso nicht durch. Hierfür bestehen keine hinreichenden Anhaltspunkte. Wie bei der Abwägung (dazu c) besteht allenfalls das Indiz, dass der toom Baumarkt aufgrund von Konkurrenz ausgezogen ist und daher etwa ein Baumarkt nicht wirtschaftlich zu betreiben sein könnte. Die Festsetzungen insbesondere im Hinblick auf die von der Antragstellerin primär beanstandeten Sortimentsbeschränkungen lassen aber eine Vielzahl anderer Fachmärkte zu. Ein Baumarkt ist nur eine mögliche Option. Dafür, dass auch für andere zulässige Fachmärkte als einen Baumarkt die wirtschaftliche Grundlage fehlen würde, fehlt indes ein hinreichender Anhalt. Indiziell spricht hiergegen auch die – grundsätzlich unbeachtliche – Entwicklung nach Inkrafttreten des Bebauungsplans. Denn anstelle des ausgezogenen toom Baumarktes hat die Antragstellerin ein Möbelgeschäft als Nachmieterin gefunden und unter dem 21. Februar 2022 eine entsprechende Baugenehmigung erhalten.

b) Auch soweit die Antragstellerin die Festsetzung in Ziffer 4 des Bebauungsplans im Hinblick auf die Verkaufsflächenbegrenzung rügt, greift dies nicht durch. Die beanstandete Regelung lautet wie folgt:

„Im Sondergebiet beträgt das Verhältnis der maximal zulässigen Verkaufsfläche zur Grundstücksfläche 0,38.“

Das Bundesverwaltungsgericht hat eine solche Regelung der Verkaufsflächen nur unter engen Voraussetzungen für zulässig erachtet. Es hat mit seinem Urteil vom 3. April 2008 (BVerwG 4 CN 3.07 - juris, Rn. 16 ) ausgeführt, § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO eröffne der Gemeinde die Möglichkeit, die höchstzulässige Verkaufsfläche für das jeweilige Grundstück im Bebauungsplan in der Form festzusetzen, dass die maximale Verkaufsflächengröße im Verhältnis zur Grundstücksgröße durch eine Verhältniszahl (z.B. 0,3/0,5 etc.) festgelegt werde, sofern dadurch die Ansiedlung bestimmter Einzelhandelsbetriebstypen und damit die Art der baulichen Nutzung im Sondergebiet geregelt werden solle. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO lässt es danach auch zu, die höchstzulässige Verkaufsfläche für die Grundstücke im Bebauungsplan in der Form festzusetzen, dass die maximale Verkaufsfläche für jeweils einzelne Grundstücke festgelegt wird, sofern dadurch die Art der baulichen Nutzung im Sondergebiet geregelt werden soll (BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 - BVerwG 4 CN 8.18 - juris Rn. 33). Ist eine absolute Verkaufsfläche einem Grundstück mit einer bestimmten Grundstücksgröße zuzuordnen, so ist es nur eine Frage der Darstellung, ob der Bebauungsplan die Verkaufsfläche als Anteil oder durch eine absolute Zahl bestimmt.

Solche Regelungen sind danach nur zulässig, wenn sie die Art der baulichen Nutzung regeln. Für eine Aufrechterhaltung als Regelung zum Maß der baulichen Nutzung fehlt ihnen nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Rechtsgrundlage, da sie nicht mit Hilfe eines der von § 16 Abs. 2 BauNVO zugelassenen Parameter (Grundfläche, Geschossfläche) vorgenommen werden (BVerwG, Urteil vom 3. April 2008, a.a.O. Rn. 14).

Die Art der baulichen Nutzung regeln solche Festsetzungen aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Eine zulässige Variante ist, dass dadurch die Ansiedlung bestimmter Einzelhandelsbetriebstypen geregelt werden soll, nicht gestattet ist indes, durch eine betriebsunabhängige Festsetzung von Verkaufsflächenobergrenzen für alle im Sondergebiet ansässigen oder zulässigen Einzelhandelsbetriebe das System der vorhabenbezogenen Typisierung zu verlassen, auf dem die Vorschriften der Baunutzungsverordnung zur Art der baulichen Nutzung beruhen. Eine vorhabenunabhängige Kontingentierung von Nutzungsoptionen ist der Baunutzungsverordnung grundsätzlich fremd (BVerwG, Urteil vom 3. April 2008, a.a.O. Rn. 16 f.).

Nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann aber eine grundsätzlich unzulässige gebietsbezogene Verkaufsflächenbeschränkung planerhaltend als grundstücksbezogene Regelung ausgelegt werden, wenn die absolute Verkaufsfläche einem Grundstück mit einer bestimmten Grundstücksgröße zuzuordnen ist. Eine solche Zuordnung ist möglich, wenn es in dem Sondergebiet nur ein Grundstück gibt, auf dem Vorhaben der bestimmten Art errichtet werden können und sollen; ein solcher Fall liegt nahe, wenn das jeweilige Sondergebiet ausschließlich oder doch im Wesentlichen aus einem Grundstück besteht (BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 – BVerwG 4 CN 8.18 – juris Rn. 34; Festhaltung in: BVerwG, Urteil vom 25. Januar 2022 – BVerwG 4 CN 5.20 –, juris Rn. 31).

So liegt es hier. Das Sondergebiet SO 1, auf welches sich die von der Antragstellerin beanstandete Festsetzung der Ziffer 4 bezieht, besteht aus drei Grundstücken. Maßgeblich ist insoweit der grundbuchrechtliche Grundstücksbegriff. Das Grundstück auf den Flurstücken 1..., 1... und 2... (alle seit 27. Oktober 1995 unter der laufenden Nr. 4 im Grundbuch eingetragen) ist das bei weitem größere Grundstück im SO 1 (33.712 m²). Das „kleine“ Grundstück auf dem Flurstück 2... (2.702 m²) steht ebenfalls im Eigentum der Antragstellerin, worauf es aber nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht ankommt (st. Rspr. vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 24. März 2010 – BVerwG 4 CN 3.09 –, juris Rn. 24). Das (dritte) Grundstück auf dem Flurstück 2... scheidet von vorneherein aus, da es bereits zu klein ist (428 m²), um darauf einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb zu verwirklichen.

Auf dem Grundstück auf den Flurstücken 1..., 1... und 2... können und sollen evident großflächige Einzelhandelsbetriebe errichtet werden. Das gilt aber nicht für das Grundstück auf dem Flurstück 2.... Für die Frage, ob ein Baugrundstück vorhabengeeignet ist, sind die Festsetzungen des Bebauungsplans (z.B. zum Maß der baulichen Nutzung oder zur überbaubaren Grundstücksfläche) und die tatsächlichen Umstände (z.B. der Zuschnitt oder die Größe der Baugrundstücke) maßgeblich (Köpfler, in: BeckOK BauNVO, Stand 15.10.2022, BauNVO § 11 Rn. 78b). Nach den tatsächlichen Umständen könnte auf dem Flurstück 2... hier ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb errichtet werden. Mit 2.700 m² ist genug Platz für die erforderliche mindestens 800 m² Verkaufsfläche. Auch der Zuschnitt spricht erkennbar nicht dagegen.

Anders sieht dies indes mit den weiteren Festsetzungen des Bebauungsplans aus. Diese sprechen gegen eine Verwirklichung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs auf dem „kleinen“ Grundstück auf dem Flurstück 2.... Denn in dem Bebauungsplan sind Baugrenzen im SO 1 nur auf dem „großen“ Grundstück auf den Flurstücken 1..., 1... und 2... festgesetzt. Auf dem „kleinen“ Flurstück 2... soll also nach Willen des Plangebers kein Gebäude errichtet werden, es mangelt insoweit gänzlich an überbaubaren Grundstücksflächen auf diesem. Auf diesem Grundstück soll dementsprechend nach dem Willen des Plangebers keine Bebauung, insbesondere auch kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, errichtet werden. Damit ist in dem Sondergebiet SO 1 nur ein Grundstück vorhanden, welches für die Verwirklichung großflächiger Einzelhandelsbetriebe rechtlich und tatsächlich geeignet ist, nämlich das Grundstück mit den Flurstücken 1..., 1... und 2.... Die Verkaufsflächenbegrenzung bezieht sich daher zwingend nur auf dieses eine Grundstück und kann diesem zugeordnet werden.

Die Regelung der Verkaufsflächenbegrenzung stellt sich auch als eine Regelung der Art der baulichen Nutzung dar. Das Bundesverwaltungsgericht hat nicht im Detail ausgeführt, wie der Bezug zur Art der baulichen Nutzung bei einer grundstücksbezogenen Festsetzung der Verkaufsfläche im Einzelnen beschaffen sein muss (BVerwG, Urteil vom 25. Januar 2022 – BVerwG 4 CN 5.20 –, juris Rn. 34). Der Senat geht davon aus, dass hier ein hinreichender Bezug vorhanden ist. Denn sowohl die Festsetzung für das relevante Sondergebiet SO 1 als auch die Begründung des Bebauungsplans hierzu sind geprägt von dem Bestreben des Antragsgegners, ein „Fachmarktzentrum“ bzw. eine Fachmarktagglomeration vorwiegend mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zu regeln. Das kommt bereits im ersten Satz der Festsetzung des Sondergebiets SO 1 zum Ausdruck, der lautet: „Das Sondergebiet SO 1 mit der Zweckbestimmung „Fachmarktzentrum“ dient der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimenten“. Dieses Anliegen spiegelt sich sodann auch in den unter Ziffer 4.1 und 4.2 vorgesehenen Sortimentsbeschränkungen wider, die im Wesentlichen vorrangig die Ansiedlung von Fachmärkten mit erheblichem Verkaufsflächenbedarf zulassen, namentlich Möbelhäuser, Bau- und Heimwerkermärkte und Autohäuser bzw. Bootshandel. Schon diesen Festsetzungen ist also auch in ihrem Gesamtgefüge zu entnehmen, dass die Ausweisung des Sondergebietes vorrangig solche Einzelhandelsbetriebe zulässt, die einen erhöhten Verkaufsflächenbedarf im Verhältnis zu anderen Betrieben, deren Bedarf an Lager- und Bürofläche höher ist, aufweisen. Hinzukommt, dass der Antragsgegner auch nachvollziehbar dargelegt hat, dass auch die Festsetzung der Grundflächenzahl 0,5 hierzu beiträgt. Er hat danach bei der Festsetzung erwogen, dass mit Festsetzung der Grundflächenzahl von 0,5 (bzw. 18.421 m² max. Grundfläche) und der Geschossfläche von max. 18.500 m² neben der Ermöglichung von Bestandserweiterungen auch die festgesetzte Verhältniszahl der maximal zulässigen Verkaufsfläche städtebaulich eingefasst werde, da sie rund 75 % der zulässigen Geschossfläche umfasse. Dieses Verhältnis zwischen Verkaufs- und Geschossfläche ergebe sich aus den Besonderheiten der im Bebauungsplan vorgesehenen, großflächigen Betriebstypen mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sowie den im Regelfall für den Betrieb erforderlichen Nebenräumen, Büros und Verwaltungsräumen, Werkstatträumen oder Lagerräumen, die rund 25 % der Nutzfläche umfassen könnten. Nach der unwidersprochen gebliebenen Darstellung des Antragsgegners ist bei der Festsetzung der Verhältniszahl 0,38 zugrunde gelegt worden, dass bestimmte Arten bzw. Typen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben, wie Fachmärkte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, Lagerhallenverkaufsbetriebe wie Möbelmärkte, Baumärkte oder Autohäuser typischerweise einen erhöhten Bedarf an Verkaufsflächen im Verhältnis zur Grundstücksfläche haben und andererseits der Bedarf an Nebenräumen sowie an Verwaltungs- oder Büroräumen niedrig oder gar nicht ausgeprägt ist. Dies ist hiernach bei der Festsetzung der maximal zulässigen Verkaufsfläche, die rund 75 % der max. zulässigen Geschossfläche umfasst, städtebaulich berücksichtigt, da lediglich der untergeordnete Anteil von 25 % für diesen Raumbedarf entsprechend der im B-Plan vorgesehenen Betriebstypen vorgehalten wird.

Der Planbegründung lässt sich darüber hinaus entnehmen, dass der Plangeber gerade beabsichtigte, das sogenannte „Windhundrennen“ auszuschließen und dass die festgelegten Sortimentsbeschränkungen unter Beachtung der Auswertung der im Bezirk vorhandenen sonstigen Versorgungszentren bestimmt wurden. Den Ausführungen zu den Sortimentsbeschränkungen in der Begründung lässt sich dann auch mit hinreichender Klarheit entnehmen, dass dem Antragsgegner hier vorrangig Märkte mit großem Verkaufsflächenbedarf, etwa Möbel-, Büro- oder Küchenfachmärkte oder Bau- und Gartenmärkte vor Augen standen. Die Verkaufsflächenbegrenzung auf 0,38 ist dementsprechend in diesem Kontext zu sehen und weist danach einen hinreichenden Bezug zur Regelung der Art der Nutzung auf.

Nach alledem lässt sich die Regelung der Verkaufsflächenbegrenzung in Ziffer 4 planerhaltend als grundstücksbezogene Regelung der Art der baulichen Nutzung auslegen und erweist sich danach als rechtmäßig.

c) Der Bebauungsplan ist schließlich auch nicht abwägungsfehlerhaft. Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Gebot gerechter Abwägung ist verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet – sog. Abwägungsausfall – oder wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss – sog. Abwägungsdefizit –. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten privaten und öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht – sog. Abwägungsdisproportionalität – (st. Rechtsprechung, zuletzt Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 13. Oktober 2022 – OVG 10 S 51/21 –, juris Rn. 33 m.w.N.) Diese Grundsätze gelten sowohl für den Abwägungsvorgang als auch für das Abwägungsergebnis; maßgeblich ist gemäß § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses.

Solche beachtlichen Abwägungsmängel liegen hier nicht vor. Der Antragsgegner hatte bei seiner Abwägung im Hinblick auf das hier interessierende Sondergebiet SO 1 im Wesentlichen drei Belange zu beachten und untereinander abzuwägen: Erstens war der in Art. 14 bzw. Art. 12 des Grundgesetzes (GG) wurzelnde private Belang des das Grundstück nutzenden Kauflands und der Antragstellerin zu berücksichtigen, ihr Geschäft zu betreiben bzw. ihr Grundstück nutzen zu können, ohne Einschränkungen insbesondere im Hinblick auf das angebotene Warensortiment ausgesetzt zu sein. Demgegenüber standen zweitens der öffentliche Belang der vom Land Berlin und dem Bezirk beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzepte oder einer von ihnen beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, namentlich dem Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (StEP 3), dem Fachmarktkonzept aus November 2013 und dem bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept aus April 2016 (ZEHK) (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) sowie drittens der öffentliche Belang der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, hier insbesondere des Hauptzentrums Bahnhofstraße K... (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB).

Die Abwägung dieser Belange ist der Antragsgegnerin abwägungsfehlerfrei gelungen. Sie hat fehlerfrei den letztgenannten öffentlichen Belangen den Vorrang vor den wirtschaftlichen Interessen der Antragstellerin und des weiteren Nutzers der Grundstücke der Antragstellerin an der unbeschränkten Ausnutzung des Grundstücks den Vorrang einräumen dürfen.

aa) Das betrifft zunächst die Abwägung im Hinblick auf die Einwände des Kauflands. Insbesondere hat der Antragsgegner sich abwägungsfehlerfrei mit dem Einwand des Kauflands im Aufstellungsverfahren auseinandergesetzt, dass der Bebauungsplan eine Erweiterung und – außerhalb des Bestandsschutzes – seinen Betrieb durch die vorgesehenen Sortimentsbeschränkungen (Ziff. 4.1, 4.2 des Bebauungsplans) unmöglich machte. Der Antragsgegner hat insoweit in seiner Abwägung zunächst zutreffend dargelegt, dass der Erhalt des Kauflandes im Rahmen des Bestandsschutzes gesichert ist. Er hat aber gleichzeitig klargestellt, dass das „Nutzungsspektrum“ des Kauflandes nicht den Zielsetzungen des StEP 3, des Fachmarktkonzeptes und des ZEHK entspricht. Damit hat er den Belang des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB ins Feld geführt. Hiernach sind bei der Aufstellung eines Bauleitplanes die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung zu berücksichtigen. Der StEP 3, das Fachmarktkonzept und das ZEHK stellen städtebauliche Planungen i.S.d. Vorschrift dar.

Der Antragsgegner hat dabei gesehen, dass der Kaufland nur im Rahmen des Bestandsschutzes fortbetrieben werden kann, dies ihm die Möglichkeit von größeren Erweiterungen und größeren Änderungen abschneidet und dass er bei Verlust des Bestandsschutzes nicht wieder genehmigungsfähig wäre, und hat dies bewusst in Kauf genommen. In seinem ZEHK hat er ausgeführt, dass neben mehreren anderen Standorten der hier interessierende Standort F..._ wichtige Nahversorgungsfunktionen für die engeren Einzugsbereiche übernehme, sofern diese durch die nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiche nicht oder nur zu untergeordneten Teilen abgedeckt werden. Dies sei bei der Beurteilung von Vorhaben der Erweiterung und Ergänzung zu berücksichtigen. Jedoch fehle es an dem Funktionsumfang, der eine Einstufung als zentraler Versorgungsbereich begründen könnte. Ein weiterer Ausbau dieser Standorte über das für die Nahversorgung des Einzugsbereichs notwendige Maß hinaus würde nach der Bewertung des Antragsgegners im ZEHK voraussichtlich zu einer Schwächung von nahe gelegenen und teilweise wenig leistungsfähigen, bereits vorgeschädigten Zentren führen und könne daher nicht befürwortet werden.

Das Fachmarktkonzept Berlins aus dem Jahr 2013 sieht vor, dass am Standort eine Fachmarktagglomeration fortgeführt werden soll, und führt aus:

„Für Fachmarktagglomerationen und übergeordnete Fachmarktstandorte sind verbindliche Bauleitpläne aufzustellen, die im Wesentlichen Sondergebiete für Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten festsetzen (bzw. entsprechende VE-Plan-Festsetzungen). Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind in Fachmarktagglomerationen und Fachmarktstandorten gem. StEP Zentren 3 auszuschließen.“ (Hervorhebung des erkennenden Senats)

Der StEP Zentren 3 sieht das ebenso vor:

„Durch eine verbindliche Bauleitplanung und die konkrete Genehmigung sind nahversorgungs- und zentrenrelevante Kernsortimente für Fachmarktagglomerationen ebenso auszuschließen wie ergänzende kulturelle, soziale und sportliche sowie Freizeit- und Erholungsnutzungen.“

Ungeachtet dessen, dass diese städtebaulichen Entwicklungskonzepte bzw. sonstigen städtebaulichen Planungen nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar sind, sind Einwände gegen diese weder vorgetragen noch ersichtlich. Der Antragsgegner ist entsprechend seinem planerischen Ermessen frei, für das Zentrum Bahnhofsstraße größere Kapazitäten anzustreben und spiegelbildlich dazu an anderen Standorten entsprechende Kapazitäten auszuschließen bzw. die Entwicklung des Zentrums Bahnhofsstraße durch Sortimentsbeschränkungen an anderer Stelle zu schützen.

In der Abwägung hat der Plangeber die Nahversorgungsfunktion des Kauflands anerkannt, letztlich aber auf dessen Erhalt im Rahmen des Bestandschutzes abgestellt und eine Erweiterung zum Schutz der Entwicklungschancen insbesondere des Hauptzentrums Bahnhofsstraße K... abgelehnt. Eine fehlerhafte Ermittlung oder Bewertung liegt darin nicht.

Die Erwägungen des Antragsgegners sind insoweit auch nicht abwägungsdisproportional. Denn der Plangeber ist berechtigt, eine Planung vorzunehmen, die eine vorhandene Bebauung bzw. Nutzung nicht nur sichert, sondern sie perspektivisch umgestaltet und damit im Umkehrschluss die bisherige Bebauung bzw. Nutzung rechtlich unzulässig macht. Er braucht hierfür nur hinreichend gewichtige Gründe. Diese sind grundsätzlich in der Umsetzung eines entsprechenden Einzelhandelskonzepts zu sehen. Die Gemeinde ist berechtigt, im Rahmen eines solchen Einzelhandelskonzepts zu entscheiden, an welchen Standorten sie welche Art von Einzelhandelsbetrieben vorsehen möchte. Dabei liegt es nicht anders als wenn die Gemeinde entscheidet, in einem bestimmten Ortsteil Wohnbebauung und in einem anderen Gewerbe anzusiedeln. Die Gemeinde darf sich entscheiden, an einem Standort Nahversorgung (etwa einen Kaufland) vorzusehen und an einem anderen Standort eine solche Nahversorgung auszuschließen und nur andere Arten von Einzelhandelsbetrieben (etwa Baumärkte, Möbelhäuser u.Ä.) vorzusehen.

Der Antragsgegner war danach hier berechtigt, den Betreiber des Kauflands auf den Bestandschutz zu verweisen und bei Verlust dessen eine Nutzung, die er nach seiner planerischen Konzeption in jenem Gebiet nicht haben will, auszuschließen. Auch das Argument des Kauflands, dass bei einem Verlust der Bausubstanz ein Weiterbetrieb nicht möglich ist, ändert hieran nichts. Einen Verfall durch Abnutzung kann er im Rahmen der Instandhaltung - wie der Antragsgegner zutreffend erwägt - abwenden. Bei (vollständiger) Vernichtung der Bausubstanz ist der Bestandsschutz naturgemäß nicht mehr gegeben, insoweit verwirklicht sich dann aber gerade die Planungsabsicht, mit der der Plangeber entsprechend dem ZEHK eine weitere Entwicklung zugunsten nicht-zentrenrelevanter Sortimente erreichen will. Der StEP Zentren 3, das Fachmarktkonzept und das ZEHK gehen insoweit davon aus, dass am Standort F..._ eine Fachmarktagglomeration bestehen soll. Nach den bereits zitierten Darstellungen im Fachmarktkonzept und StEP Zentren 3 schließt dies zentrenrelevante Kernsortimente aus, sodass eine letztliche Aufgabe des Kauflandes, wenn sein Bestandsschutz entfällt, plangemäß wäre.

Soweit die Antragstellerin befürchtet, bei einem Auszug des Kauflands und einem entsprechenden Mieterwechsel gehe der Bestandsschutz verloren, scheint dies dem Senat nicht nahezuliegen. Unstreitig ist der Kaufland Ausdruck einer genehmigten Nutzung, verfügt also über eine entsprechende Baugenehmigung, die seine Errichtung und Nutzung legalisiert. An dieser ist dann auch der Umfang und die Reichweite des Bestandsschutzes zu messen. Ein reiner Mieterwechsel dürfte – obgleich dem Senat die genaue Genehmigungslage naturgemäß nicht bekannt ist – danach nicht dazu führen, dass der Bestandsschutz im Hinblick auf die Nutzung verloren geht. Vielmehr ist es anerkannt, dass eine Baugenehmigung eine Nutzung im Rahmen einer gewissen Variationsbreite erlaubt. Würde sich nach einem potentiellen Auszug des Kauflands ein neuer Mieter finden, dessen Nutzung des Grundstücks sich im Rahmen der Variationsbreite der genehmigten Nutzung bewegt, so wäre diese (neue) Nutzung vom Bestandsschutz umfasst. Details zum Umfang können indes nur der Baugenehmigung im Einzelnen und etwa darin enthaltenen Regelungen zu Betriebsgröße, Verkaufsfläche und Sortimentsstruktur entnommen werden. Indes dürfte für den Bestandsschutz die konkrete Firma des Nutzers nicht von Belang sein.

Soweit der Kaufland vorgetragen hat, ein Weiterbetrieb des Kauflands ohne Flexibilität in Sortimenten und Flächen sei nicht möglich, erschließt sich dies nicht. Der Kaufland existierte in der bisherigen Form ohne eine entsprechende Erweiterung bei Satzungsbeschluss. Eine solche Erweiterung war beantragt, warum ohne einen Flächenzuwachs oder eine Sortimentsänderung ein Weiterbetrieb nicht möglich sein soll, liegt indes nicht auf der Hand und wird auch nicht näher begründet. Das ZEHK geht demgegenüber davon aus, dass der Kaufland schon jetzt „ein sogkräftiges Angebot im direkten Nahbereich“ des benachbarten Bereichs Wendenschloss, Allende/Altstadt und eine erhebliche Ausstrahlungswirkung aufweist, die zu einer überdurchschnittlichen Verkaufsflächendichte im Bereich Dammvorstadt/Köpenick Nord führt, was gegen eine wirtschaftliche Schwäche des Kauflands spricht.

bb) Auch die Abwägung der Einwände der Antragstellerin ist frei von Abwägungsfehlern. Diese wendet sich vorrangig gegen die Sortimentsbeschränkung und führt insoweit aus, der Hinweis auf den vermeintlichen Schutz des Hauptzentrums Bahnhofstraße verfange nicht, dies ergebe sich aus der Auswirkungsanalyse der B... vom 22. Juni 2015. Schädliche Auswirkungen könnten neben der unterschiedlichen Standortausrichtung auch vor dem Hintergrund der Bevölkerungsentwicklung ausgeschlossen werden. Der entsprechende Standort am Hauptzentrum Bahnhofstraße sei der dominante Standort und bleibe attraktiv, demgegenüber würde mit der Aufstellung des Bebauungsplans die Existenz des Einzelhandelsstandorts F..._ konkret gefährdet.

Unter dem Aspekt des „Schutzes“ des Hauptzentrums Bahnhofstraße sind in der Abwägung sowohl der Belang des § 1 Abs. 6 Nr. 4 a.E. BauGB, d.h. der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, als auch der Belang des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, d.h. die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, angesprochen.

§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB geht von der Berücksichtigung nicht nur des Erhalts, sondern auch der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche aus. Danach kommt es nicht einseitig darauf an, ob durch die Verwirklichung der ursprünglichen Umnutzungspläne der Antragstellerin andere zentrale Versorgungsbereiche (etwa das Hauptzentrum Bahnhofstraße) so stark beeinträchtigt werden (sei es etwa die in der Rechtsprechung im Zusammenhang mit dem interkommunalen Abstimmungsgebot häufig als Richtgröße genannten 10% Kaufkraftabfluss), dass schädliche Auswirkungen zu befürchten sind. Vielmehr darf der Plangeber auch die Entwicklung eines entsprechenden zentralen Versorgungsbereiches „schützen“. Die benannte 10%-Grenze, die wie ausgeführt für das interkommunale Abstimmungsgebot entwickelt wurde, stellt lediglich den äußeren Bereich dar, ab dem eine Berücksichtigung des Belanges sich aufdrängt, wobei selbst dies eine entsprechende Planung, d.h. regelmäßig die Neuansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes, nicht ausschließen muss (vgl. etwa zu einer ähnlichen Problematik: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 17. April 2013 – 8 C 10859/12 –, juris Rn. 89). Für die hier vorliegende Konstellation der Berücksichtigung des Belanges des § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB reichen demnach schon geringere Auswirkungen.

Der Antragsgegner hat sich hier darauf beschränkt, die im Zuge der Bauvorbescheidsanfrage von der Antragstellerin vorgelegte Auswirkungsanalyse der B... vom 22. Juni 2015 durch Einholung einer eigenen Plausibilitätsprüfung der Dr.... GmbH aus dem Oktober 2015 zu überprüfen. Damit ist er seiner Ermittlungs- und Bewertungspflicht insoweit hinreichend nachgekommen. Er war insbesondere nicht gehalten, aufgrund der Auswirkungsanalyse der B... vom 22. Juni 2015 davon auszugehen, dass durch die Verwirklichung des Konzepts der Antragstellerin mit der darin vorgesehenen Ansiedlung von Fachmärkten mit zentrenrelevanten Sortimenten keine oder nur geringe schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche, insbesondere das Hauptzentrum Bahnhofstraße, zu befürchten sind.

Denn die von der Antragstellerin im Hinblick auf ihren Vorbescheidsantrag und damit auf die abweichenden Voraussetzungen des § 34 Abs. 3 BauGB beauftragte Auswirkungsanalyse der B... vom 22. Juni 2015 leidet unter Schwächen, was von dem Plangeber durch die von ihm eingeholte Plausibilitätsprüfung der Dr. ... GmbH, auf die er in seiner Planbegründung und Abwägung auch Bezug nimmt, auch so ermittelt und in die Abwägung eingestellt wurde.

Zum einen spricht gegen die Auswirkungsanalyse bereits, dass die dort aufgeworfenen Zahlen nicht nachvollziehbar sind, insbesondere sich nicht erschließt, wie die B... die von ihr angenommenen Kaufkraftbindungsquoten, Umsatzumverteilungen und weiteren angenommenen Daten ermittelt bzw. berechnet hat. Insoweit verweist sie auf eigene Berechnungen, deren Rohdaten nicht offengelegt werden. Auch die Plausibilitätsprüfung der Dr. ... GmbH zeigt insoweit weitere durchgreifende Zweifel an der Auswirkungsanalyse der B... auf. So führt die Plausibilitätsprüfung der Dr. ... GmbH auf, dass die Auswirkungsanalyse z.T. extrem niedrige Flächenproduktivitäten zu Grunde legt und daher den Umsatz der geplanten Geschäfte am Standort F... zu niedrig bewertet. Im Übrigen hält die Plausibilitätsprüfung der Auswirkungsanalyse auch zutreffend vor, dass die dortigen Annahmen nicht hergeleitet werden, weswegen unklar bleibt, wieso sie zutreffen sollten. Ferner legt die Plausibilitätsprüfung auch schlüssig dar, dass die Auswirkungsanalyse die Pkw-Erreichbarkeit des Standorts an der F... zu schwach bewertet und es sich bei jenem Standort um einen Pkw-Standort mit sehr guter Erreichbarkeit handele, der insbesondere dem Standort Hauptzentrum Bahnhofstraße insoweit deutlich überlegen sei, was zu einer spürbaren Wettbewerbsverschärfung bei einem Ausbau zentrenrelevanter Verkaufsfläche am Standort F... führen würde.

Dies hat der Antragsgegner auch in seiner Abwägung so gesehen und ausgeführt, die Auswirkungsanalyse sei im Zuge des Antragsverfahrens Bauvorbescheid in der Plausibilitätsprüfung geprüft worden, wobei im Ergebnis ermittelt worden sei, dass am Standort F... für die Entwicklung zielkonformer bzw. verträglicher Einzelhandelsnutzung auf nicht-zentrenrelevante Nutzungen abzustellen sei. Da der Antragsgegner bereits im Vorfeld eine entsprechende gutachterliche Auseinandersetzung mit der Auswirkungsanalyse der B... vom 22. Juni 2015 beauftragt und erhalten hatte, ist diese auch hinreichend berücksichtigt.

Aber auch unter Beachtung der Auswirkungsanalyse der B... vom 22. Juni 2015 und bei Zugrundelegung der dortigen Zahlen geht diese selbst von Umsatzumverteilungen aus. Diese Umsatzumverteilungen sind auch im Hinblick auf das Hauptzentrum Bahnhofstraße nicht insignifikant, sondern erreichen in mehreren Sortimentskategorien Werte von 8,5-9% und im Hinblick auf Bettwaren 13,5%. Danach liegen entsprechende Umsatzumverteilungen auf der Hand. Die Annahme des Antragsgegners, dass die Entwicklung der Hauptzentrums Bahnhofstraße beeinträchtigt würde, wird danach auch von der von der Antragstellerin vorgelegten Auswirkungsanalyse selbst gestützt. Für die Sortimentsgruppe „Bettwaren“ geht die Auswirkungsanalyse sogar selbst davon aus, dass das im Hauptzentrum Bahnhofstraße verortete Dänische Bettenlager dort wirtschaftlich nicht mehr betrieben werden könnte und voraussichtlich schließen müsste.

Der Antragsteller hat sich vor dem Hintergrund dieser Ermittlung der maßgeblichen Umstände im Hinblick auf Umsatzumverteilung und Kaufkraftabflüsse in der Abwägung sodann vertretbar auf den Standpunkt gestellt, dass bereits jetzt die in seinen Konzepten vorgesehenen Potentiale für die anderen bezirklichen Versorgungszentren (insbesondere Hauptzentrum Bahnhofstraße) nicht ausgeschöpft seien und dies durch die Zulassung von zentrenrelevanten Sortimenten am Standort F... weiter verschärft würde. Er macht damit im Wesentlichen geltend, die Entwicklung der anderen bezirklichen Versorgungszentren zu schützen, also davon auszugehen, dass diese mit entsprechenden Sortimenten am Standort Bahnhofstraße weiter ausgedehnt werden sollten und dass dies durch eine entsprechende Konkurrenz am Standort F... behindert würde. Dem soll – so ausdrücklich die Planbegründung – vorgebeugt werden. Das ist grundsätzlich eine vertretbare planerische Position. Zwar versteht es sich von selbst, dass ein Wettbewerbsschutz mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht erfolgen darf (zu § 34 Abs. 3 BauGB: BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 2009 – BVerwG 4 C 1.08 –, juris Rn. 10). Zulässig und durch den Belang des § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB gerade anerkannt ist aber der Schutz der Entwicklung eines zentralen Versorgungsbereiches.

Der Antragsgegner stellt schon in seinem ZEHK (S. 72) fest, dass in Bezug auf die Größe als auch auf sein Einzelhandelsangebot das Hauptzentrum Bahnhofstraße zwar das dominante Zentrum im Bezirk ist. Die Verkaufsflächenausstattung liege indes bei rd. 32.300 m² (inkl. nicht-zentrenrelevanter Angebote) und damit unterhalb des im Stadtentwicklungsplan Zentren 3 benannten Orientierungsrahmens für Hauptzentren von 50.000 bis 100.000 m² Verkaufsfläche. Er führt sodann im ZEHK (S. 74) weiter aus, dass bei Projekten mit hauptzentrumstypischen Angeboten (v.a. sonstige zentrenrelevante Sortimente) an anderer Stelle im Bezirk die möglichen Auswirkungen auf die angestrebte Entwicklung des Hauptzentrums Bahnhofstraße regelmäßig in die Überlegungen einzubeziehen seien. Dies gelte ausdrücklich insbesondere für die – vorliegend relevante - weniger als 800 m entfernte Fachmarktagglomeration F..., wo eine Ausweitung des Angebots an zentrentypischen Sortimenten die Versorgungsfunktion des Hauptzentrums Bahnhofstraße beeinträchtigen würde und daher aus Sicht des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts nicht befürwortet werde.

Insoweit liegt es auf der Hand, dass sich Kaufkraftabzüge von den anderen Versorgungsbereichen durch ein Angebot entsprechender – bisher dort aufgrund des früheren toom-Baumarktes nicht vorhandener – zentrenrelevanter Sortimente am Standort F... realisieren würden. Selbst wenn dies nicht offenkundig wäre, geht davon selbst die antragstellerseitige Auswirkungsanalyse der B... vom 22. Juni 2015 aus, die lediglich zu dem Ergebnis kommt, dass diese nicht den Grad der schädlichen Auswirkungen erreichen würden. Das ist aber, wie dargelegt, nicht der Maßstab, wenn der Plangeber auch die Entwicklung, in diesem Fall eine weitere Expansion der anderen Standorte, wünscht. Diese wird letztlich durch jegliche Kaufkraftabzüge von den zu entwickelnden Standorten durch einen anderen Standort beeinträchtigt. Dementsprechend gehen auch die Erwägungen der Antragstellerin in ihrer Stellungnahme im Aufstellungsverfahren zur weiteren „Dominanz“ und „Attraktivität“ des Hauptzentrums Bahnhofstraße ins Leere.

Nach alledem hat der Antragsgegner insoweit den Einwand der Antragstellerin im Hinblick auf den etwaig nicht notwendigen Schutz anderer Versorgungsbereiche zutreffend berücksichtigt, indem er ausgeführt hat, zum Schutz sowie zur Wahrung weiterer Entwicklungschancen der städtischen Zentren Berlins, insbesondere des in den o. g. gesamtstädtischen Stadtentwicklungsplanungen und im Zentren- und Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Hauptzentrums Bahnhofstraße K..., entsprechende Festsetzungen zu treffen und mit der Fokussierung der künftigen Entwicklung am Standort F... auf nicht zentrenrelevante Angebote gem. der landesplanerischen und bezirklichen Zielsetzung einer weiteren Konzentration zentrenprägender Angebote außerhalb des städtischen Zentrumsbereiches Bahnhofstraße K... bzw. innerhalb der Fachmarkagglomeration über den Bestand hinaus entgegen zu wirken. Der Antragsgegner nimmt insoweit wiederholt Bezug auf das Zentren- und Einzelhandelskonzept und die Landesplanung. Dies zieht sich wie ein roter Faden durch nahezu die komplette Abwägung der Einwände der Antragstellerin. Der Antragsgegner geht ausdrücklich davon aus, dass eine Schwächung des bezirklichen Zentrengefüges durch die Ansiedlung ergänzender Fachmärkte mit zentrenrelevantem Sortiment und den damit insgesamt verbundenen Auswirkungen (u.a. verstärkte Kaufkraftbindung) nicht auszuschließen sei, was nach dem vorstehenden und den auch im Aufstellungsverfahren bzw. dessen Vorfeld angestellten Ermittlungen auch evident zutrifft.

Letztlich ebenso nicht durchgreifend ist der Einwand der Antragstellerin, dass mit der geplanten Bebauungsplanaufstellung die Existenz des Einzelhandelsstandorts in der F... konkret gefährdet werde. Hierfür spricht kaum etwas und dieser Einwand wurde auch weder im Aufstellungsverfahren noch im gerichtlichen Verfahren näher untersetzt. Nicht von der Hand zu weisen ist, dass der toom Baumarkt aus dem Standort ausgezogen ist. Dies geschah zwar vor der Bebauungsplanaufstellung und selbst die Antragstellerin führt dies auf die Konkurrenz durch den benachbarten Hellweg zurück. Das dürfte aber freilich ein Indiz dafür sein, dass ein Baumarkt wirtschaftlich nur schwer am Standort zu betreiben ist. Die Sortimentsbeschränkung lässt indes nicht nur einen Baumarkt zu, sondern eine Vielzahl anderer denkbarer Geschäfte (Möbel, Autos, Boote). Weitere hinreichende Anhaltspunkte für die Auffassung der Antragstellerin sind insoweit nicht gegeben. Der Antragsgegner war insoweit aufgrund des nur pauschalen und nicht weiter substantiierten entsprechenden Einwands der Antragstellerin im Rahmen des Aufstellungsverfahrens deswegen auch nicht gehalten, weiter in diese Richtung zu ermitteln.

Der Antragsgegner hat sich zudem in der Abwägung auf die Position gestellt, dass ein Weiterbestand des Einzelhandelsstandortes mit dem vorgesehenen Entwicklungsrahmen gegeben sei. Insbesondere erlaubten die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung bauliche Erweiterungen. Der Bestand des SB-Warenhauses sei durch den Bestandschutz bzw. die Festsetzungen des Bebauungsplans gegeben. Die Versorgungsfunktion des Standortes in Bezug auf auch bisher vorhandene Fachmarktorientierung bleibe bestehen. Diese Bewertung des Antragsgegners erscheint vertretbar. Er war berechtigt, sich auf den Standpunkt zu stellen, dass durch die vorgesehenen Erweiterungen im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung und innerhalb des Spielraums, den die Sortimentsbeschränkungen lassen, eine wirtschaftliche Nutzung des Standortes möglich ist. Die Abwägung ist danach dann auch insoweit nicht fehlerhaft.

cc) Schließlich greifen auch die weiteren Einwände nicht durch. Die am Rande geltend gemachte Ungleichbehandlung zum Hellweg-Baumarkt ist bestenfalls zweifelhaft, da für diesen, soweit ersichtlich, ein vorhabenbezogener Bebauungsplan erlassen wurde (9-28 VE), der ebenfalls eine Sortimentsbeschränkung auf im Wesentlichen nicht-zentrenrelevante Sortimente enthält. Das hat der Antragsgegner auch selbst im Rahmen der Abwägung so geltend gemacht. Auch eine schematische Zuweisung von bislang nicht anderweitig in Anspruch genommenen Flächen nimmt der Antragsgegner nicht vor. Es stimmt, dass er entsprechende „freie“ Verkaufsflächen im Bezirk in Bezug nimmt, auch insoweit setzt er aber vielmehr schlüssig sein Planungskonzept aus dem ZEHK um. Von einer „schematischen“ Zuweisung kann nicht die Rede sein, da er insoweit gerade zugunsten der Antragstellerin differenziert und auch andere Flächenentwicklungen berücksichtigt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.