Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen eine Nutzungsuntersagung für einen Beherbergungsbetrieb ("Pension für Monteure")

1. Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

2. Der Streitwert wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Der Antrag des Antragstellers,

die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen die Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 17. August 2022 - Aktenzeichen wiederherzustellen,

hat keinen Erfolg.

Aufgrund der sprachlichen Fassung des anwaltlich gestellten Antrags und dessen allein auf die Rechtswidrigkeit der Nutzungsuntersagung bezogenen Begründung geht die Kammer im Wege der Auslegung des Antragsbegehrens anhand des gebotenen Horizontes eines verständigen Empfängers davon aus, dass daneben nicht auch die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die Zwangsgeldandrohung und die Gebührenfestsetzung in den Punkten 3. und 5. der Ordnungsverfügung vom 17. August 2022 begehrt wird.

Der Antrag ist zulässig. Insbesondere ist er statthaft gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO), weil die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO aufgrund der Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ordnungsverfügung durch den Antragsgegner entfallen ist.

Der zulässige Antrag ist jedoch unbegründet.

Im Fall der Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO ist das öffentliche Interesse an der Vollziehungsanordnung gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO schriftlich zu begründen. Diesem formalen Begründungserfordernis ist der Antragsgegner in der angegriffenen Ordnungsverfügung in hinreichender Weise nachgekommen, indem er die Anordnung im Wesentlichen auf die formelle Ordnungsfunktion des Bauordnungsrechts gestützt hat, weil die erfolgte Nutzungsänderung des Wohnhauses ohne die erforderliche Baugenehmigung vorgenommen worden sei. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob die Begründung in der Sache zutrifft.

Maßstab der gerichtlichen Entscheidung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ist eine umfassende Interessenabwägung zwischen dem privaten Aussetzungsinteresse und dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes. Zu prüfen ist, ob die Behörde das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung zu Recht höher gewichtet hat als das private Interesse, bis zum Abschluss des Widerspruchsverfahrens oder des gerichtlichen Hauptsacheverfahrens dem Verwaltungsakt nicht folgen zu müssen. Dabei ist in erster Linie im Wege einer summarischen Prüfung der voraussichtliche Ausgang des Hauptsacheverfahrens mit in den Blick zu nehmen. Erweist sich die behördliche Verfügung als offensichtlich rechtmäßig, muss der auf die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gerichtete Antrag – sofern ein besonderes öffentliches Interesse am Sofortvollzug gegeben ist – erfolglos bleiben, denn ein schützenswertes Interesse daran, bei aussichtslosem Rechtsbehelf auch nur vorläufig vom Vollzug verschont zu bleiben, besteht in einem solchen Fall nicht. Umgekehrt muss ein Antrag ohne weiteres erfolgreich sein, wenn der angegriffene Bescheid offensichtlich rechtswidrig ist.

Daran gemessen überwiegt das öffentliche Vollzugsinteresse das private Aussetzungsinteresse des Antragstellers. Rechtsgrundlage der Nutzungsuntersagung ist § 80 Abs. 1 Satz 2 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO). Nach dieser Vorschrift kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung einer Anlage untersagen, wenn diese in Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird.

1. Die tatbestandlichen Voraussetzungen der Vorschrift sind gegeben. Insofern ist es bereits hinreichend, dass die geänderte Nutzung des Wohnhauses als Pension (Beherbergungsbetrieb) mit drei Gästezimmern mit insgesamt 11 Betten, Gemeinschaftsraum, Küche und drei Badezimmern bislang formell illegal erfolgt, weil die erforderliche Baugenehmigung nicht eingeholt wurde. Zutreffend geht dabei der Antragsgegner in der Ordnungsverfügung davon aus, dass die erfolgte Nutzungsänderung – soweit von einem zuvor genehmigten Wohnhaus auszugehen ist – auch nach § 59 BbgBO genehmigungspflichtig ist. Insbesondere ist eine Genehmigungsfreistellung nach § 61 Abs. 2 Nr. 1 BbgBO nicht gegeben, wovon letztlich auch der Antragsteller ausgeht. Eine solche setzt voraus, dass für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nach § 64 in Verbindung mit § 66 als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Das ist aber nicht der Fall, weil eine Pension als Beherbergungsbetrieb eine gewerbliche Nutzung darstellt, an die bereits bauplanungsrechtlich (vgl. § 64 Nr. 1 BbgBO) gegenüber einer Wohnnutzung typischerweise andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gestellt werden und die daher nicht mehr der Variationsbreite einer Wohnnutzung zugeordnet werden kann. Das wird, soweit hier insbesondere das Vorliegen eines faktischen reinen oder allgemeinen Wohngebietes nach § 34 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) i.V.m. § 3 oder § 4 BauNVO in Betracht zu ziehen ist, beispielhaft daran deutlich, dass in diesen gesetzlich bestimmten Wohngebieten ein - im Fall des reinen Wohngebietes kleiner - Beherbergungsbetrieb anders als ein generell zulässiges Wohngebäude nur ausnahmsweise zulässig ist (vgl. §§ 3 Abs. 3 Nr. 1, 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Im Übrigen unterliegt ein Beherbergungsbetrieb auch bei Annahme eines unbeplanten Innenbereichs im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB anderen bauplanungsrechtlichen Anforderungen als ein Wohngebäude insofern, als ihm typischerweise eine andere bodenrechtliche Relevanz zukommt als einem Wohngebäude. Während die Wohnnutzung durch die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens „in den eigenen vier Wänden“, also eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises, sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet ist (vgl. BeckOK/Hornmann BauNVO, Stand 15.10.2022, § 3 Rn. 67 f. m.w.N.), liegt ein Beherbergungsbetrieb nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (König/Roeser/Stock/Stock, BauNVO, 5. Aufl. 2022, § 4a Rn. 23).

Insofern liegt nach dem Nutzungskonzept des Antragstellers auch in Ansehung des Umstandes, dass die Vermietungen der Zimmer an Monteure regelmäßig für eine gewisse Dauer von drei bis vier Monaten (nach Angaben der Nachbarn sind es zuweilen auch acht bis zwölf Wochen) erfolgt, keinesfalls eine Wohnnutzung vor. Zwar kann auch die Unterbringung von Personen, die sich aus z.B. beruflichen Gründen für einen längeren Zeitraum an einem Ort aufhalten, bei entsprechender Ausstattung der Wohnung und je nach Nutzungskonzept als Wohnnutzung darstellen (vgl. zur Abgrenzung bei den sog. „Boardinghouses“ Stock a.a.O., Rn. 24a; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Dezember 2020 - 10 S 65/20 -, juris Rn. 26 ff., beide m.w.N.). Auch bietet der Betrieb des Antragstellers abgesehen von der Endreinigung und dem Stellen – wohl – von Bettzeug und Handtüchern etc. kaum die für einen Pensionsbetrieb typischen Dienstleistungen wie Frühstück oder regelmäßige Zimmerreinigung und können die Gäste aufgrund der vorhandenen Küche und des Aufenthaltsraums wie in einer Wohnung nach eigener Wahl Speisen zubereiten und einnehmen. Jedoch fehlt es an der von dem Begriff des Wohnens im Rahmen der Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises umfassten Voraussetzung, dass den Bewohnern ein privater Rückzugsort zur Verfügung steht. Dies ist aufgrund der mit mehreren Betten belegten Gästezimmer (zwei bis vier Betten je Raum) nicht der Fall (vgl. Lippert/Kindler: Boardinghouses, Serviced Appartments, Aparthotels – moderne Wohn- und Beherbergungsformen im Lichte des Baurechts, ZfBR 2016, 219, 222; in diese Richtung, im Ergebnis aber offen, auch BVerwG, Urteil vom 29. April 1992 - 4 C 43/89 -, juris Rn. 16 u. 21). Dabei ist es unerheblich, ob die Betten einzeln vermietet werden oder den Nutzern etwa von dem jeweiligen Arbeitgeber oder Auftraggeber als Mieter zur Verfügung gestellt werden. Denn bereits der Umstand, dass die Anmietung für die Nutzer aus beruflichem Anlass erfolgt, geht typischerweise damit einher, dass die gemeinsame Unterbringung von zwei oder drei Nutzern in einem Zimmer weniger aufgrund einer persönlichen als aufgrund einer beruflichen Beziehung erfolgt. Dies schließt es aus, bei der vorgesehenen Belegung von zwei oder mehr Betten pro Gästezimmer den für die Annahme einer Wohnnutzung erforderlichen privaten Rückzugsraum als gegeben anzusehen.

2. Ermessensfehler sind nicht erkennbar.

Grundsätzlich rechtfertigt bereits die formelle Illegalität der – hier bevorstehenden – Nutzung den Erlass der Nutzungsuntersagung. Das der Bauaufsichtsbehörde in § 80 Abs. 1 Satz 2 BbgBO eingeräumte Ermessen stellt sich insoweit als intendiertes Ermessen dar. Die Nutzungsuntersagung kann sich allerdings dann als ermessensfehlerhaft erweisen, wenn die streitige Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist, wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliegt oder sonstige atypische Umstände vorliegen (st. Rspr., vgl. z.B. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Mai 2011 - OVG 2 S 102.10 -, juris Rn. 5). Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann nur gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht (st. Rspr. des OVG Berlin Brandenburg, vgl. nur Beschluss vom 11. September 2014 - OVG 10 S 8.13 -, juris Rn. 13 m. w. N.).

Daran gemessen ist die Ermessensausübung des Antragsgegners rechtlich nicht zu beanstanden. Insbesondere erweist sich die beanstandete Nutzung als Beherbergungsbetrieb auch im insofern maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts entgegen der Auffassung des Antragstellers nicht als offensichtlich genehmigungsfähig. Dabei kann offen bleiben, ob es an der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit bereits in bauplanungsrechtlicher Hinsicht fehlt, wie dies der Antragsgegner im gerichtlichen Verfahren vorgetragen hat. Jedenfalls ist fraglich, ob das Vorhaben bauordnungsrechtlich im Hinblick auf die Wahrung der Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 BbgBO und das Brandwanderfordernis nach § 30 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 Nr. 2, Abs. 8, Abs. 10 BbgBO genehmigungsfähig ist. Denn aufgrund der von den Beteiligten vorgelegten Bauvorlagen aus dem Baugenehmigungsverfahren, insbesondere dem amtlichen Lageplan, ist davon auszugehen, dass das Vorhaben im Hinblick auf die Wahrung des Abstandsflächengebotes nach § 6 Abs. 1 Satz 1 BbgBO und das Brandwanderfordernis nach § 30 Abs. 2 Nr. 1 BbgBO der rechtlichen Sicherung der auf die nördlichen und südlichen Nachbargrundstücke Flurstücke 59 und 57 entfallenden Abstandsflächen (vgl. § 6 Abs. 2 Satz 3 BbgBO) bzw. der Sicherung des auf diese Nachbargrundstücke entfallenden Brandschutzabstandes von mindestens 5 Metern zu bestehenden oder nach den baurechtlichen Vorschriften zulässigen künftigen Gebäuden (vgl. § 30 Abs. 2 Nr. 1 BbgBO) bedarf, die durch Erklärung entsprechender Baulasten durch die betroffenen Grundstückseigentümer zu erfolgen hat. Nach fernmündlicher Auskunft des Antragsgegners vom 21. Dezember 2022 liegen solche Erklärungen der betreffenden Grundstücksnachbarn bislang nicht vor. Im Fall der nördlichen Grundstücksnachbarn erscheint die Abgabe einer solchen Erklärung auch unwahrscheinlich, weil diese beim Antragsgegner das ordnungsbehördliche Einschreiten gegen das Vorhaben des Antragstellers beantragt haben.

Hinsichtlich der Abstandsflächen steht dem Antragsteller auch nicht § 6 Abs. 10 Nr. 2 BbgBO offensichtlich zur Seite. Nach dieser Vorschrift sind bei rechtmäßig errichteten Gebäuden die sich ergebenden Abstandsflächen insbesondere im Fall von Nutzungsänderungen unbeachtlich, wenn der Abstand des Gebäudes zu den Nachbargrenzen mindestens 2,50 m beträgt oder die Außenwand als Gebäudeabschlusswand ausgebildet ist. Insofern ist schon unklar und bislang nicht durch Vorlage einer Baugenehmigung nachgewiesen, dass das frühere Wohnhaus ursprünglich rechtmäßig errichtet wurde. Im Übrigen sind die Voraussetzungen der Vorschrift jedenfalls an der nördlichen Wand des Hauses nicht erfüllt. Denn die nördliche Außenwand des Hauses enthält Fensteröffnungen und ist laut dem amtlichen Lageplan an der westlichen Ecke lediglich 2,45 m (laut einfachen Lageplan 2,43 m) von der Grundstücksgrenze zum Flurstück 59 entfernt.

Sonstige Gründe für die Annahme atypischer Umstände sind nicht ersichtlich. Im Übrigen ist die Heranziehung des Antragstellers als Verantwortlicher durch den Antragsgegner gemäß § 17 Abs. 1 Ordnungsbehördengesetz rechtlich einwandfrei. Aufgrund des von ihm umgesetzten Nutzungskonzeptes mit wechselnden Nutzern ist der Antragsteller in erster Linie in der Lage, die derzeit rechtswidrige Nutzung effektiv einzustellen. Die gesetzte Frist für die Aufgabe der untersagten Nutzung, die im Zeitpunkt der Zustellung des Bescheides mehr als vier Monate betrug, ist angemessen und zumutbar.

3. Das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung ist ebenfalls gegeben. Hierzu ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung auch darin liegt, zu verhindern, dass durch die formell rechtwidrige Nutzung baulicher Anlagen die präventive Kontrolle der Bauaufsicht unterlaufen wird und dass derjenige, der ohne Beachtung des vorgeschriebenen Baugenehmigungsverfahrens eine bauliche Anlage errichtet oder nutzt, aus diesem Verhalten zeitliche Vorteile gegenüber denjenigen zieht, die das vorgeschriebene Baugenehmigungsverfahren beachten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Dezember 2006 - 2 S 38.06 -, EA S. 3 m. w. N.; Beschluss vom 16. Juni 2008 - 2 S 34.08 -, BRS 73 Nr. 144, zit. n. juris, Rn. 5).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung entspricht der Bedeutung der Sache für den Antragsteller, §§ 52 Abs. 1 und 2, 53 Abs. 2 Nr. 2 Gerichtskostengesetz. Insofern wird im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes der für das Hauptsacheverfahren anzusetzende Wert zur Hälfte angesetzt. Im Hauptsacheverfahren wird dabei aufgrund des ausgeübten Beherbergungsbetriebs die Höhe des Schadens oder der Aufwendungen (vgl. hierzu Nr. 9.4 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom 18. Juli 2013, abrufbar über www.bverwg.de unter „Rechtsprechung“) auf 10.000,00 Euro geschätzt.