Entscheidung 11 U 78/15

I.

Der Beklagte wendet sich mit der Berufung gegen die mit dem angegriffenen Urteil tenorierte Feststellung, dass ein zwischen der Klägerin und ihm geschlossener Mietvertrag am 30. September 2014 endete.

Die Parteien schlossen am 18. Juni 2006 einen Mietvertrag über eine Wohnung im A… in … H… Der Kläger mietete die Wohnung zum Zwecke der Weitervermietung an betreuungsbedürftige Senioren an, die dort die Dienste einer in Kooperation stehenden Hauskrankenpflege in Anspruch nehmen konnten. Mit Schreiben vom 24. März 2014 erklärte die Klägerin die außerordentliche sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30. September 2014.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen nimmt der Senat Bezug auf das angefochtene Urteil (§ 522 Abs. 2 Satz 4 ZPO).

Der Kläger hat in zweiter Instanz beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 26. März 2015, Az.:

5 O 131/14, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat angekündigt, zu beantragen,

die Berufung zurückzuweisen

Im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien ausgetauschten Schriftsätze, insbesondere die Berufungsbegründung und die Berufungserwiderung verwiesen.

II.

A.

Das Rechtsmittel des Klägers ist statthaft und auch im Übrigen zulässig; in der Sache selbst bleibt es aber ohne Erfolg.

Zur Vermeidung von Wiederholungen wird - gemäß § 522 Abs. 2 Satz 3, 2. Halbsatz ZPO - auf die Ausführungen im Hinweisbeschluss des Senats vom 20. Juli 2015 Bezug genommen, an denen festgehalten wird.

Der Senat hat in diesem Beschluss unter anderem ausgeführt:

Die Wertung des Urteils des Landgerichts Neuruppin, die Klage sei als Feststellungsklage zulässig und der streitgegenständliche Mietvertrag sei durch ordentliche Kündigung gemäß § 578 Abs. 1 und 2 i.V.m. §§ 542 Abs. 1, 550, 567 Satz 1, 580a Abs. 2 BGB beendet, erweist sich als zutreffend.

Die Klage ist als Feststellungsklage zulässig. Die Klägerin war nicht wegen des Grundsatzes der Subsidiarität der Feststellungsklage auf eine Leistungsklage, gerichtet auf Räumung und Herausgabe, zu verweisen. Die Entscheidung über den Anspruch auf Räumung und Herausgabe entfaltet Rechtskraft nur über die ausgesprochene Rechtsfolge, also das Bestehen oder Nichtbestehen des geltend gemachten Anspruchs, nicht aber hinsichtlich des zugrundeliegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisses (BGH, Urteil vom 07. Mai 2008 - XII ZR 69/06 -, BGHZ 176, 301-311; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 23. Oktober 2012 - 6 U 29/12 -, juris).

Die Feststellungsklage ist auch begründet.

Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 18. Juni 2006 über die Wohnung im A… in … H… ist wirksam durch ordentliche Kündigung beendet worden. Die Kündigung richtete sich nicht nach den Vorschriften über die Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 ff. BGB), so dass auch die dortigen Regelungen über die Kündigung vorliegend keine Anwendung finden. Entscheidend für die Abgrenzung, ob ein Mietvertrag über Wohnraum oder ein sonstiger Mietvertrag vorliegt, ist nicht die Frage, welcher Art die Räume - Wohnräume, Geschäftsräume, Büroräume oder Ladenräume - sind. Anders als der Gesetzeswortlaut zunächst nahelegen mag, sind die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen maßgeblich für die Unterscheidung. Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Vorbemerkung zu § 535 Rn. 94). Auch wenn der Vertragszweck die Unter- oder Weitervermietung ist, unterliegt der Hauptmietvertrag nicht dem Wohnungsmietrecht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16. April 2002 - I-24 U 199/01, 24 U 199/01 -, juris). Der Wohnungsmietvertrag wird in diesem Fall nur zwischen dem Mieter und dem Untermieter geschlossen (BGH, Versäumnisurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07 -, juris; BGH, Urteil vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84 -, BGHZ 94, 11-18). Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter eine gemeinnützige Organisation ist, die die Weitervermietung zur Verfolgung eines sozialen, satzungsgemäßen Zwecks und nicht aus wirtschaftlichen Interessen beabsichtigt (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24. Oktober 1983 - 3 REMiet 4/83 -, juris).

Dieser ganz überwiegenden Ansicht schließt sich auch der Senat an. Es ist kein tragender Grund ersichtlich, weshalb der Schutz des Wohnungsmietrechts dem gewerblichen Nutzer von Wohnungen zugutekommen soll. Entscheidend muss alleine der Vertragszweck, nicht aber der Charakter der Räumlichkeiten sein. Auch wenn etwa Büroräume zu Wohnzwecken vermietet werden, muss der Mieter besonders geschützt werden, während im umgekehrten Fall bei der Anmietung von Wohnräumen zum Zwecke des Betreibens eines Büros dieser besondere Schutz verfehlt wäre. Auch der Mieter der eine Wohnung von einem gewerblichen Zwischenmieter zur Eigennutzung mietet, bedarf dieser Schutzvorschriften des Wohnungsmietrechts, ebenso wie der Mieter, der direkt vom Eigentümer mietet (BVerfG, Kammerbeschluss vom 06. August 1993 - 1 BvR 596/93 -, juris; BVerfG, Beschluss vom 11. Juni 1991 - 1 BvR 538/90 -, BVerfGE 84, 197-203). Nicht dieses Schutzes bedarf indes derjenige, der Wohnraum nicht zur Eigennutzung oder zur Nutzung durch nahe Angehörige, sondern zur - in der Regel - gewerblichen Weitervermietung anmietet. In diesem Fall ist das Schutzbedürfnis nicht deshalb höher, weil er Wohnraum und nicht etwa Büro, Praxis- oder Ladenräume anmietet. In all diesen Fällen dient die Anmietung der Weitervermietung als wirtschaftliche Lebensgrundlage und nicht zur Aufnahme des Lebensmittelpunktes. Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber den heutigen § 565 BGB mit Wirkung vom 1. September 1993 durch das Vierte Mietrechtsänderungs-Gesetz vom 21. Juli 1993 (damals als § 549a) in das BGB eingefügt, wonach in den Fällen, in denen der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermietet, der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten eintritt. Mit dieser Vorschrift hat der Gesetzgeber dem Rechnung getragen, dass der Hauptvermieter im Verhältnis zum Hauptmieter lediglich mit einem gewerblichen Mietvertrag gebunden war und zwischen ihm und dem Untermieter keine Rechtsbeziehung bestand (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., BGB § 565 Rn. 1).

Der rechtlichen Einordnung des gegenständlichen Mietvertrages als Gewerbemietvertrag steht nicht entgegen, dass die Parteien den Mietvertrag mit „Wohnungs-Mietvertrag“ überschrieben haben. Entscheidend ist nicht, wie die Parteien ihren Vertrag überschrieben haben, sondern welchen Vertragszweck sie dem Vertrag zu Grunde gelegt haben. Hinsichtlich des Vertragszwecks trägt der Beklagte selbst nicht vor, die angemieteten Räumlichkeiten hätten ihm oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken dienen sollen. Vielmehr sollte die Anmietung der Weitervermietung an betreuungsbedürftige Senioren dienen. Dies ist indes eine gewerbliche Nutzung, die auch in der ausdrücklich hierauf bezogenen Ermächtigung zur Untervermietung in § 11 des Vertrages ihren Niederschlag findet. Darüber hinaus sind die Überschrift und die Bezeichnung der Mietsache (§ 1) im Vertrag inhaltlich nicht unrichtig. Tatsächlich handelt es sich bei der Mietsache um Wohnraum, nur dass dieser nicht zu Wohn-, sondern zu Weitervermietungszwecken vermietet wurde.

Auch aus der Wahl eines Formulars für Wohnungsmietverträge durch die Parteien folgt keine andere rechtliche Betrachtung. Soweit der Beklagte ausführt, dies sei bewusst geschehen, um die Untermieter in den Genuss des vollen Kündigungsschutzes gelangen zu lassen, ist dies aus zweierlei Gründen nicht nachvollziehbar. Zum einen kommt den Untermietern nach § 565 BGB, wie ausgeführt, ohnehin der volle Schutz des Wohnungsmietrechts zugute. Mithin bestand aus dieser Sicht gerade kein Anlass, dieses Schutzniveau auch zwischen den Parteien zu vereinbaren. Zum anderen hätte es nahegelegen, wenn die Vertragsparteien erkannt haben, dass der Vertrag ohne weitere Vereinbarung nicht den Schutzvorschriften des Wohnungsmietrechts unterfiele und sie dies anders regeln wollten, eine ausdrückliche dahingehende Regelung zu schaffen. Dies aber ist unterblieben. Es besteht die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit der Urkunde (BGH, Urteil vom 05. Juli 2002 - V ZR 143/01 -, juris) sowie dass die Vertragsurkunde den endgültigen und wohlerwogenen Willen der Parteien enthält.

Der Kündigung steht auch nicht die Satzung der Klägerin, insbesondere der § 15 der Satzung entgegen, wonach die Überlassung einer Genossenschaftswohnung grundsätzlich ein lebenslanges Nutzungsrecht des Mitglieds begründet. § 15 der Satzung ist im Lichte des § 13 und insbesondere der Bestimmung des Zwecks und des Gegenstandes der Genossenschaft in § 2 der Satzung zu sehen. Zweck der Genossenschaft ist die dauernde und sichere Versorgung der Mitglieder mit Wohnungen. Gemeint ist erkennbar die Versorgung mit Wohnungen um den Wohnungsbedarf der Mitglieder zu bedienen, nicht aber um deren gewerbliche Nutzung zu ermöglichen. Dies wird insbesondere deutlich in § 2 Abs. 2 und 14 Abs. 3 der Satzung, in denen darauf abgestellt wird, dass die Genossenschaftsmitglieder eine Förderung nach § 17 Eigenheimzulagegesetz (EigZulG) erhielten. § 17 EigZulG setzt jedoch die „Nutzung einer Genossenschaftswohnung zu eigenen Wohnzwecken“ voraus. Das mit § 15 der Satzung eingeräumte lebenslange Nutzungsrecht bezieht sich somit erkennbar auf die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und nicht auf die Nutzung zur Weitervermietung. Einen Anspruch auf eine lebenslange gewerbliche Nutzung zur Weitervermietung erwächst hieraus nicht.

Auch das Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 31. August 2014, mit welchem er zum Hinweisbeschluss des Senats vom 20. Juli 2015 Stellung nimmt, rechtfertigt keine andere Entscheidung. Im Gegensatz zum Vorbringen des Beklagten ist die streitentscheidende Rechtsfrage höchstrichterlich geklärt und in Rechtsprechung und Literatur nicht umstritten. Auch das Bundesverfassungsgericht verlangt lediglich eine Gleichstellung desjenigen, der als Untermieter Wohnraum anmietet, mit demjenigen, der direkt vom Eigentümer anmietet (BVerfG, Beschluss vom 11. Juni 1991 - 1 BvR 538/90 -, BVerfGE 84, 197). In der - nach der früheren Rechtslage - bestehenden Ungleichbehandlung von Mietern und Untermietern im Hinblick auf den Kündigungsschutz sah das Bundesverfassungsgericht eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung, da der Untermieter nicht weniger schutzbedürftig sei, als der Mieter, der vom Eigentümer mietet. Nicht dagegen gefordert wurde eine Gleichstellung des Untervermietenden/Zwischenmieters mit dem (Unter-)Mieter. In der Person des Untervermietenden/Zwischenmieters besteht eine vergleichbare Schutzbedürftigkeit gerade nicht.

B.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Danach fallen die Kosten des erfolglosen Rechtsmittels dem Kläger zur Last, weil er es eingelegt hat.

C.

Der Ausspruch betreffend die vorläufige Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils folgt aus § 708 Nr. 10 Satz 2 ZPO. Da der Beschluss des Senats gemäß § 794 Nr. 3 ZPO - hinsichtlich der Kosten des Berufungsverfahrens - ohne Weiteres vollstreckbar ist, erübrigt sich diesbezüglich nach herrschender Meinung, die der Senat teilt, eine entsprechende Tenorierung (vgl. dazu BeckOK-ZPO/ Ulrici, Edition 15, § 708 Rdn. 24.3, m.w.N.).

D.

Die Revision wird vom Senat - in Ermangelung der gesetzlichen Voraussetzungen gemäß

§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG - nicht zugelassen. Die vorliegende Rechtssache hat weder grundsätzliche - über den Streitfall hinausgehende - Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht. Der Zurückweisungsbeschluss beruht im Wesentlichen auf der Rechtsanwendung im vorliegenden Einzelfall und auf der Würdigung von dessen tatsächlichen Umständen. Divergenzen zur höchstrichterlichen Judikatur oder zu Entscheidungen anderer Oberlandesgericht, die vom Bundesgerichtshof noch ungeklärte Rechtsfragen mit Relevanz für den Ausgang des hiesigen Streitfalles betreffen, werden vom Rechtsmittelführer im Streitfall nicht aufgezeigt und sind auch sonst nicht ersichtlich.

E.

Die Festsetzung des Gebührenstreitwertes für die zweite Instanz beruht auf § 3 ZPO i.V.m.

§ 48 Abs. 1 Satz 1, § 47 Abs. 1 Satz 1, § 41 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz GKG. Der Streitwert folgt dem durch den Kläger im Berufungsrechtszug weiterverfolgten Klagebegehren.