Entscheidung 4 U 105/23

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 19.07.2023, Az. 11 O 64/22, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 231.158,00 € festgesetzt.

I.

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Maklerprovision aus der Vermittlung eines Immobilienkonvolutes in Anspruch.

Die Klägerin ist Immobilienmaklerin. Die Beklagte ist eine Objektgesellschaft der („Firma 01“), die jedenfalls aus der („Firma 02“) (im Folgenden: („Firma 02“)) und einer Vielzahl von Objektgesellschaften besteht. Geschäftsführer sowohl der („Firma 02“) als auch der hier beklagten Objektgesellschaft war im hier maßgeblichen Zeitraum – jedenfalls bis März 2023 – der erstinstanzlich vernommene Zeuge („Name 01“). Alleingesellschafterin der Beklagten und der („Firma 02“) ist die („Firma 03“).

Im Juli 2021 bot der Geschäftsführer der Klägerin, die bereits zuvor mit diesem in Geschäftskontakt gestanden hatte, dem Zeugen („Name 01“) per E-Mail ein Immobilienkonvolut von sieben vermieteten Mehrfamilienhäusern zum Kauf an. Dabei wies er darauf hin, dass Mieterlisten nochmals aktualisiert würden, die Angaben auf Drittinformationen beruhten und der Eigentümer auf Wunsch benannt werde. Die E-Mail enthielt nachfolgendes Provisionsverlangen:

„Hinweis: Mit Abschluss eines Kaufvertrages wird Ihrerseits eine Provision in Höhe von 4,0 % vom Kaufpreis zuzüglich gesetzlicher MwSt. zur Zahlung fällig. Die Provision entsteht auch dann, wenn einzelne oder alle Anteile einer Gesellschaft veräußert werden. Sie errechnet sich aus dem Gesamtkaufpreis, zudem auch übernommene Unternehmenschulden zählen“

Nach einem zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin mit dem Zeugen („Name 01“) geführten Gespräch erfragte dieser per Email die aktuelle Miete und erhielt am Folgetag vom Geschäftsführer der Klägerin weitere Objektdaten (Flurkarten, Lagepläne, Grundrisse, Sanierungspläne) sowie Zugangsdaten zu einem digitalen Datenraum.

Sämtliche vorstehende E-Mail-Korrespondenz führte der Zeuge („Name 01“) über seine E-Mailadresse („Email-Adresse 01“), an die auch die Klägerin ihre Nachrichten adressierte unter der E-Mail-Signatur der („Firma 02“).

Nachdem der Zeuge („Name 01“) am 23.07.21 die Immobilien besichtigt hatte, übersandte er Ende Juli 2021 dem Geschäftsführer der Klägerin einen auf dem Briefkopf der („Firma 02“) verfassten Letter of Intent, der auszugsweise lautet:

„wir danken für die Besichtigung vom 23.07.2021 vor Ort möchten mit diesem LOI unser konkretes Kaufinteresse signalisieren und freuen uns ein Kaufpreis i.H.v. EUR 5.500.000,-- zu bieten, vorbehaltlich.

Wir sind Einkäufer für ein Berliner F___, welches über 20 Jahren in Immobilien investiert und ein Bestand von mehreren hundert Einheiten hält. Gerne stehen wir dem Verkäufer im persönlichen Austausch zur Verfügung, sollten z.B. Fragen zur Referenzobjekten und/oder unserer Bonität aufkommen.

Als erfahrener Investor mit jährlichen Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich legen wir größten Wert auf Verlässlichkeit dem Verkäufer gegenüber. Mit einer hohen Eigenkapitalquote ausgestattet, sind wir weder auf eine Gremien- noch eine Bankenzustimmung angewiesen. Daher können wir schon jetzt eine schnelle und unkomplizierte Abwicklung zusagen."

Hierauf übersandte der Geschäftsführer der Klägerin zunächst aktualisierte Mieterlisten und teilte dem Zeugen („Name 01“) wenige Tage später per E-Mail die Verkaufsbereitschaft des Verkäufers mit. Mit E-Mail vom 20.08.2021 übersandte er dem Zeugen („Name 01“) den Entwurf einer Provisionsbestätigung, in der die Beklagte als Käuferin angegeben ist. In dieser Nachricht erklärte er zudem, die Provision absprachegemäß um 0,5 % gesenkt zu haben.

Mit notariellem Vertrag vom 24.08.2021 erwarb sodann die Beklagte das Immobilienkonvolut zu einem Kaufpreis i.H.v. 5.550.000 €. Den Notartermin nahm für sie der Zeuge („Name 01“) war.

Für ihre Maklerleistungen stellte die Klägerin der Beklagten im Oktober 2021 3,5 % vom Kaufpreis zzgl. Umsatzsteuer, insgesamt 231.157,50 € brutto, in Rechnung. Anfang Dezember 2022 bat der Zeuge („Name 01“) den Geschäftsführer der Klägerin per E-Mail, die Rechnung erneut im pdf-Format zu senden.

Nachdem die Klägerin die Beklagte zunächst selbst zur Zahlung bis zum 10.01.2022 aufgefordert hatte, forderte sie sie sodann anwaltlich erfolglos zur Zahlung auf. Ende Februar 2022 sicherte der Zeuge („Name 01“) dem Bevollmächtigten der Klägerin per E-Mail, die Provisionszahlung bis Mitte/Ende April 2022 zu. Die Nachricht lautete auszugsweise:

„Wir wissen, dass wir derzeit im Rückstand mit der Courtagerechnung sind. Ich sage Ihnen zu, dass wir die Rechnung bezahlen, sobald wir sicher sind, dass wir die Einigung mit dem Anwalt des Verkäufers erzielt haben und dem Erwerb der Liegenschaften, die uns Herr („Name 02“) vermittelt hat, nichts mehr im Wege steht. …“

Gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin kündigte er im März 2022 per E-Mail an, sich der Maklercourtage zuzuwenden, sobald der Kaufpreis gezahlt sei. In einer ihm im Mai 2022 übersandten E-Mail kündigte er dem Geschäftsführer der Klägerin die Zahlungsaufnahme für die Folgewoche an. Zahlungen leistete die Beklagte nicht.

Auch die weitere Korrespondenz führte der Zeuge („Name 01“) über die vorgenannte E-Mailadresse unter der vorgenannten E-Mail-Signatur der („Firma 02“).

Für die außergerichtliche Rechtsverfolgung wandte die Klägerin 3.247,90 € auf.

Die Klägerin meint, zwischen den Parteien sei jedenfalls konkludent ein Maklervertrag zustande gekommen. Die Beklagte habe mit dem Letter of Intent ihr Kaufangebot übermittelt und später die Ermäßigung der Provision erbeten. Jedenfalls begründe ihr weiteres Verhalten einen Anspruch sui generis.

Die Beklagte meint, nicht passivlegitimiert zu sein, da sie keinen Maklervertrag abgeschlossen habe und ihr gegenüber keine Maklerleistungen erbracht worden seien. Eine zu ihren Lasten wirkende Anerkenntniserklärung habe der Zeuge („Name 01“) nicht abgegeben. Die gesamte E-Mailkorrespondenz habe er nicht für sie, sondern für die („Firma 02“) geführt. Auch der Letter of Intent sei ausdrücklich von der („Firma 02“) abgegeben. Ein etwaiger Anspruch sei jedenfalls verwirkt. Die Klägerin habe die Interessen des Verkäufers vertreten und schon nicht aufgedeckt, in seinem Dienst zu stehen. Zudem habe ihr Geschäftsführer den Zeugen („Name 01“) über die Vermietungsquote getäuscht, die nicht - wie im Exposé angegeben - 90 %, sondern lediglich weniger als 70 % betragen habe.

Das Landgericht hat nach Vernehmung des Zeugen („Name 01“) die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 231.157,50 € nebst neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. hieraus seit dem 11.01.2022 sowie weitere 3.247,90 € nebst fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. hieraus seit dem 25.01.2022 zu zahlen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagte schulde die Maklerprovision aus § 652 Abs. 1 BGB i.V.m. einem durch ihren Geschäftsführer erklärten Schuldbeitritt bzw. einer Schuldübernahme. Ob die Beklagte der Schuld der („Firma 02“) beigetreten sei oder diese als alleinige Schuldnerin übernommen habe, könne dahinstehen. Jedenfalls sei der Klägerin die geltend gemachte Maklerprovision versprochen worden, sei es durch die („Firma 02“) oder die Beklagte. Der Zeuge („Name 01“) habe mit der Klägerin vereinbart, dass die Beklagte den Maklerlohn schulden solle und mit seiner Erklärung, die Rechnung sei zutreffend richtig adressiert, den Schuldbeitritt oder sogar eine Schuldübernahme erklärt bzw. nochmals bestätigt. Ebenso sprächen die unterbliebene Rechnungsbeanstandung und die Zahlungszusagen des Zeugen dafür, dass auch nach dem Willen der Gesellschafter die Beklagte für die Maklercourtage haften solle. Der Anspruch sei nicht verwirkt, da die Beklagte eine provisionsschädliche Interessenkollision schon nicht vorgetragen habe und ihr Vortrag, arglistig getäuscht worden zu sein, unschlüssig sei.

Gegen dieses, ihr am 21.07.2023 zugestellte Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer am 02.08.2023 eingelegten und am 10.08.2023 begründeten Berufung, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt.

Sie wiederholt und vertieft ihre erstinstanzliche Argumentation, wonach nicht sie die Maklerprovision schulde, da sie weder einen Maklervertrag selbst abgeschlossen noch eine Provisionsschuld übernommen habe und einer solchen auch nicht beigetreten sei. Die vom Landgericht angenommene Vereinbarung sei nicht existent.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 19.07.2023, Az.11 O 64/22 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.

Mit nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung am 18.03.2024 eingegangenen nicht nachgelassenen Schriftsatz hat die Beklagte ihren Rechtsvortrag weiter vertieft.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft nach § 511 Abs. 1 und 2 Nr. 1 ZPO sowie in den gesetzlichen Fristen der §§ 517, 520 Abs. 2 ZPO eingelegt und begründet worden.

In der Sache hat sie indes keinen Erfolg.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Maklerprovision aus § 652 Abs. 1 BGB.

Dass zwischen der Klägerin und einer der von dem Zeugen („Name 01“) vertretenen Gesellschaften ein Maklervertrag zustande gekommen ist, wird auch von der Beklagten nicht in Abrede gestellt.

a) Ein Maklervertrag nach § 652 BGB kann nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 24. November 2016 - I ZR 37/16 Rn.17; Urteil vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15 - juris), der sich auch der erkennende Senat bereits angeschlossen hat, (Urteil vom 27. April 2022 - 4 U 248/20) nicht nur durch ausdrückliche Erklärungen, sondern auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden, indem ein Kaufinteressent in Kenntnis eines gegen ihn gerichteten eindeutigen Provisionsverlangens weitere Maklerleistungen in Anspruch nimmt (BGH, Urteil vom 3. Mai 2012 – III ZR 62/11 – Rn 10 - juris). Hierfür genügt bereits, wenn der Interessent finanzierungsrelevante Objektunterlagen (hierzu: OLG Hamm, Urteil vom 9. Dezember 2021 – I-18 U 68/20 – Rn. 43 - juris) oder einer Flurkarte (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 7. Juni 2021 – 16 U 139/20 – Rn. 22 - juris) anfordert oder um einen Besichtigungstermin bittet (BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15 – Rn. 19 - juris).

Die Klägerin hat den Abschluss eines Maklervertrages angeboten, indem ihr Geschäftsführer unter ausdrücklichem Hinweis auf die Provisionspflicht dem Zeugen („Name 01“) das Exposé übersandt hat. Damit formulierte sie nicht lediglich eine unverbindliche invitatio ad offerendum, sondern bot ihre Leitungen bereits mit Rechtsbindungswillen an (vgl. zur Abgrenzung BGH, Urteil vom 3. Mai 2012 – III ZR 62/11 – Rn. 11 – juris).

Der Zeuge („Name 01“) hat dieses Angebot angenommen, indem er weitere Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen hat. Er hat weitere Objektdaten, hier die Mieterlisten angefragt, Zugang zu einem Datenraum erhalten, um die Werthaltigkeit des Kaufgegenstands prüfen zu können, das Objekt besichtigt und schließlich mit dem Letter of Intent eine Kaufabsichtserklärung abgegeben.

b) Der danach spätestens mit der Besichtigung des Kaufobjektes am 27.03.2021 und dem Verhalten der Klägerin und des Zeugen („Name 01“) konkludent zustandegekommene Maklervertrag ist mit der Beklagten geschlossen worden.

Welche der von dem Zeugen („Name 01“) vertretenen Gesellschaften Vertragspartei des mit der Klägerin geschlossenen Maklervertrages geworden ist, ist durch Auslegung gemäß § 133, 157 BGB zu ermitteln.

Ausgangspunkt dieser Auslegung ist das Angebot der Klägerin vom 01.07.2021. Dieses namentlich an ihn gerichtete Angebot konnte der Zeuge („Name 01“) nur dahin verstehen, dass es nicht nur an die („Firma 02“), auf die seine E-Mail-Adresse verwies, sondern an sämtliche von ihm vertretenen Gesellschaften gerichtet war und damit die spätere Bestimmung des Vertragspartners der Klägerin ihm überlassen bleiben sollte. Der Zeuge („Name 01“) musste nämlich aufgrund unbestritten bereits zuvor bestehender Geschäftskontakte mit der Klägerin davon ausgehen, dass dieser bekannt war, dass er mehrere Unternehmen der („Firma 01“) vertrat, die als Maklerkunden in Betracht kamen, und es der Klägerin nicht darauf ankam, mit welchem dieser Unternehmen sie kontrahieren würde. In einer solchen Konstellation ist jedoch gerade auch im Maklerrecht anerkannt, dass die zum Vertragspartner bestimmte Person zum Zeitpunkt der Vornahme des Vertretergeschäfts, d. h. auch im Zeitpunkt der Annahme des Angebotes durch Entgegennahme der Maklerleistungen, noch nicht bestimmt sein muss, der Geschäftspartner vielmehr erst nachträglich bestimmt werden kann (BGH, Urteil vom 18. September 1997 – III ZR 226/96 – Rn. 19 - juris). Auch im Recht der Stellvertretung ist anerkannt, dass bei der Vornahme eines Vertretergeschäfts der Vertretene noch nicht bestimmt sein muss. Vielmehr genügt, dass die nachträgliche Bestimmung dem Vertreter überlassen wird oder vereinbarungsgemäß aufgrund sonstiger Umstände erfolgen soll. Wird der Geschäftspartner nachträglich bestimmt, so kommt das Geschäft erst dadurch zustande. Eine Rückwirkung entsprechend §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB findet nicht statt (BGH, Urteil vom 18. September 1997 – III ZR 226/96 – Rn. 14 - juris ; Schubert in Münchener Kommentar zum BGB - § 164 BGB Rn. 115 m.w.N).

Die nachträgliche Bestimmung des Vertragspartners der Klägerin ist jedoch – anders konnte diese das Verhalten des Zeugen („Name 01“) nicht verstehen – dahin erfolgt, dass die Beklagte Schuldnerin der Maklerprovisionen sein sollte.

Eine Bestimmung des Vertragspartners nahm der Zeuge („Name 01“) noch nicht vor, indem er der Klägerin den Letter of Intent übersandte. Dieser Kaufabsichtserklärung war allenfalls zu entnehmen, wer als Kaufinteressentin auftritt. Rückschlüsse darauf, wer Partei des Maklervertrages werden sollte, lässt die Erklärung dementgegen nicht zu, da Maklerkunde und Käufer im Maklergeschäft nicht notwendigerweise personenidentisch sind sondern eine Personenverschiedenheit geschäftsüblich ist.

Auch dem weiteren Verhalten des Zeugen („Name 01“) vor Abschluss des Hauptvertrages kann keine Bestimmung des Vertragspartners entnommen werden. Erklärungen per E-Mail gab er im Plural ab, ohne sich dabei darüber zu erklären, für welche Gesellschaft er auftrat. Aufgrund seiner Stellung als Mehrfachgeschäftsführer konnten seine Handlungen weder der Beklagten noch der („Firma 02“) zweifelsfrei zugeordnet werden. Allein der Umstand, dass er sämtliche Korrespondenz mit dem Geschäftsführer der Klägerin über eine E-Mailsignatur führte, die ihn als Geschäftsführer der („Firma 02“) benannte, ist für die Zuordnung seines Handels unergiebig, da er auch Erklärungen, die ausschließlich die Beklagte betrafen, mit derselben Email-Signatur abgab. So kündigte er wiederholt unter Nutzung derselben E-Mailsignatur die Bezahlung der Provisionsrechnung an, die nur an die Beklagte gerichtet war und die („Firma 02“) nicht betraf.

Ebensowenig kann die Benennung der Beklagten als Erwerberin als Bestimmung der Maklerpartei ausgelegt werden. Aufgrund der im Maklergeschäft branchenüblichen Personenverschiedenheit zwischen Maklerkunde und Erwerber kann die Festlegung der Vertragspartei des Hauptvertrages nicht zugleich als Bestimmung der Vertragspartei des Maklervertrages angesehen werden. Dahinstehen kann insoweit, dass zwar weder vorgetragen noch aus der vorgelegten Korrespondenz ersichtlich ist, wer der Klägerin die Beklagte als Erwerberin mitgeteilt hat, der Senat aber hat keine Zweifel daran hat, dass die Klägerin die Erwerberdaten von dem Zeugen („Name 01“) erhalten hat, weil ihr Geschäftsführer einzig mit diesem korrespondierte.

Dass zunächst unbestimmt blieb, wer Maklerkunde werden soll, entsprach auch sowohl dem Willen des Zeugen („Name 01“) als auch offenbar der betrieblichen Übung der („Firma 01“). In seiner erstinstanzlichen Vernehmung bekundete der Zeuge, dass entweder die Managementgesellschaft oder die erwerbende Objektgesellschaft Maklerkunde werde und die Entscheidung, an wen die Provisionsrechnung zu adressieren sei, von der Buchhaltung und den Gesellschaftern getroffen werde. Danach sollte letztlich erst nach Abschluss des Hauptvertrages Klarheit darüber herbeigeführt werden, welche Gesellschaft Maklerkundin werden sollte.

Eine Bestimmung des Vertragspartners der Klägerin nahm der Zeuge („Name 01“) erst dadurch vor, indem er die an die Beklagte adressierte Rechnung - auch nachdem er nach der Richtigkeit ihrer Adressierung gefragt worden war - nicht als unrichtig adressiert beanstandete, sondern wiederholt auf eindeutig an die Beklagte gerichtete Mahnungen Zahlungszusagen erklärte. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, dass die Klägerin ihre Behauptung, der Zeuge („Name 01“) habe die Richtigkeit der Rechnungsadressierung ausdrücklich bestätigt, nicht beweisen konnte. Entscheidend ist vielmehr, dass der Zeuge („Name 01“) - wovon der Senat im Ergebnis der unangegriffen gebliebenen erstinstanzlichen Beweisaufnahme auszugehen hat - gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin erklärt hat, die Buchhaltung (der Beklagten) werde dies klären und die Rechnungsadressierung auch hiernach unbeanstandet blieb. Spätestens nachdem der Zeuge („Name 01“) hiernach weitere Zahlungszusagen abgab, musste die Klägerin davon ausgehen, die Beklagte zutreffend als Schuldnerin der Provisionsforderung benannt zu haben.

Der hiergegen von der Beklagten vorgebrachte Einwand, dem bloßen Schweigen des Zeugen („Name 01“) komme kein Erklärungswert zu, greift nicht durch. Zunächst trifft es zwar im Grundsatz zu, dass Schweigen im Rechtsverkehr keine Zustimmung darstellt, weshalb das Schweigen des Empfängers auf ein ihm unterbreitetes Vertragsangebot - auch im kaufmännischen Verkehr - nicht als Annahme des Angebots verstanden werden kann. Dies schließt allerdings nicht aus, auch dem Schweigen nach der Verkehrssitte unter bestimmten Umständen einen Erklärungswert beizumessen und es daher als Annahme zu werten (vgl. BGH, Urteil vom 11. Oktober 2017 – XII ZR 8/17 – Rn. 21 juris). So lag es hier. Nachdem die Klägerin die Erwerberdaten nur von dem Zeugen („Name 01“) erhalten haben konnte, konnte sie sein Schweigen auf den Erhalt der an die Beklagte adressierten Rechnung nur dahin verstehen, dass auch der Zeuge („Name 01“) von einer Provisionsschuld der Beklagten ausging.

Auch der Einwand der Beklagten, nachträgliches Verhalten dürfe bei der Auslegung von Willenserklärungen nicht berücksichtigt werden, verfängt nicht. Zwar trifft es im Grundsatz zu, dass nur solche Umstände zu berücksichtigen sind, die dem Empfänger bei Zugang der Willenserklärung bereits erkennbar waren. Nachträgliches Verhalten einer Partei ist allerdings jedenfalls insoweit zu berücksichtigen, als spätere Vorgänge Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen und das tatsächliche Verständnis der am Rechtsgeschäft Beteiligten zulassen können (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2006 – VII ZR 166/05 – Rn. 18 - juris). Im hier vorliegenden Sonderfall oblag indes dem das Vertretergeschäft schließenden Zeugen („Name 01“) eine nachträgliche Bestimmung des zunächst unbestimmt gebliebenen Vertragspartners, deren Ausübung aus seinem nachträglichen Verhalten auszulegen war.

Auch soweit die Beklagte zuletzt meint, der Vertragspartner dürfe nicht im Wege der Auslegung nach Abschluss des Maklervertrages ausgewechselt werden, verfängt dies nicht. Der von der Beklagten hierbei implizierte Austausch des Vertragspartners erfolgt nicht. Vielmehr ist – mangels ausdrücklicher Bestimmung durch die Parteien – im Wege der Auslegung zu ermitteln, wer von ihnen übereinstimmend als Vertragspartner angesehen worden war.

2. Ob die vielfachen Zahlungszusagen des Zeugen („Name 01“) ein nachträgliches Provisionsversprechen im Sinne einer Nachweisbestätigung darstellen (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 3. Juli 2014 – III ZR 530/13 – Rn. 14 juris; Fischer in: Fischer, Maklerrecht, - 7. Aufl. 2023 – Kap III Rn. 92 ff) kann dahinstehen.

3. Der bestehende Provisionsanspruch der Klägerin ist auch weder ausgeschlossen im Sinne des § 654 BGB, noch hat die Klägerin ihren Anspruch verwirkt.

Der Provisionsanspruch ist nicht ausgeschlossen im Sinne des § 654 BGB. Eine treuwidrige Doppeltätigkeit der Klägerin hat die Beklagte schon nicht substantiiert dargelegt. Ihr Vortrag, die Klägerin habe Verkäuferinteressen vertreten und sich nicht um Interessen der Käuferin „gekümmert“, bleibt kontur- und inhaltslos.

Ebensowenig hat die Klägerin ihren Anspruch verwirkt. Der Provisionsanspruch des Maklers kann zwar verwirkt sein, wenn er den Interessen des Auftraggebers in so schwerwiegender Weise zuwidergehandelt hat, dass er eines Lohnes als unwürdig erscheint (vgl. hierzu: Althammer in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023 § 654 Rn. 21). So liegt der Fall hier aber nicht. Die Beklagte hat schon nicht konkret vorgetragen, wie die Klägerin sie über die Rentabilität des Immobilienerwerbs getäuscht haben soll. Die im Exposé angegebene Vermietungsquote war ausdrücklich als unverbindliche Drittinformation bezeichnet. Indem die Klägerin dem Zeuen („Name 01“) aktualisierte Mieterlisten übersandt und ihm Zugang zum Datenraum eröffnet hatte, hat sie ihm eine über die Exposéangaben weit hinausgehende Informationsgrundlage verschafft, sodass für eine Rentabilitätstäuschung kein Raum verbleibt.

4. Darüber hinaus hat die Klägerin einen Anspruch gegen die Beklagte auf Ersatz der ihr vorgerichtlich entstandenen Rechtsverfolgungskosten als Verzugsschaden gemäß § 286 Abs. 1 und 2 BGB. Die Beklagte befand sich jedenfalls seit Ablauf der Zahlungsfrist am 10.01.2022 im Zahlungsverzug. Einer verzugsbegründenden Mahnung bedurfte es aufgrund der Zahlungsfristangaben der Rechnung gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht. Gegen die Höhe der geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten bestehen keine Bedenken.

Der geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 und 2 BGB.

5. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1 ZPO, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Eine Revisionszulassung ist nicht veranlasst, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), noch die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).

III.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO auf 231.158 € festgesetzt.