Entscheidung 16 WLw 19/20

Die sofortige Beschwerde des Beschwerdeführers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) vom 30. Juli 2020, Az. 12 Lw 8/17, wird zurückgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens (gerichtliche und außergerichtliche) zu tragen.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 125.038 €

I.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 23. März 2017 verkauften die Beteiligten zu 3 und 4 das Grundstück Flur …, Flurstück …, eingetragen im Grundbuch von B... Blatt … des Amtsgerichts Fürstenwalde/Spree, zu einem Kaufpreis von 125.038 € an die Antragstellerin. Die Antragstellerin will die Flächen im Rahmen eines geplanten Kiesabbaus nutzen. Das Grundstück hat eine Größe von 12,5038 ha und ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs mit „Landwirtschaftsfläche, Waldfläche“ bezeichnet. Das sich in der Verwaltungsakte befindliche Exemplar des Kaufvertrags enthält an dieser Stelle die handschriftlichen Angaben 9,8143 ha und 2,6895 ha. Der Antrag auf Genehmigung ging am 29. März 2017 bei dem Landkreis … ein. Mit Zwischenbescheid vom 3. April 2017 verlängerte die Genehmigungsbehörde die Frist zur Entscheidung nach § 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG auf zwei Monate. Dieser Bescheid wurde den Kaufvertragsparteien und der Notarin am 4. April 2017 bzw. 5. April 2017 zugestellt. Mit Schreiben vom 26. April 2017 forderte die Genehmigungsbehörde die Pächterin der landwirtschaftlichen Flächen, die M…/P... GbR, und den Landwirtschaftsbetrieb K… auf, mitzuteilen, ob ihrerseits ein Kaufinteresse besteht. Am 27. April 2017 erfolgte eine entsprechende öffentliche Bekanntmachung, wonach sich kaufinteressierte Landwirte melden können. Entsprechende Mitteilungen erfolgten in diesem Zusammenhang auch an die anzuhörenden Berufsverbände. Die Stadt B... hat am 4. Mai 2017 mitgeteilt, dass für diesen Standort eine Abgrabungsfläche nicht vorgesehen sei, für die vorhandene Kiesgrube gebe es noch keinen Schließungsbetriebsplan. Mit Schreiben vom 15. Mai 2017 erklärte der Landwirtschaftsbetrieb M... P..., dass er das Vorkaufsrecht für Landwirte ausüben wolle. Die Genehmigungsbehörde forderte daraufhin den Erwerbsinteressenten mit Schreiben vom 15. Mai 2017 u. a. auf, den Kaufpreis auf einem zweckgebundenen Verwahrkonto zu hinterlegen oder eine entsprechende Zusicherung einer Bank beizubringen. Mit Email vom 24. April 2017 teilte das Landesamt für Bergbau, Geologie und Rohstoffe Brandenburg mit, dass nunmehr eine Tischvorlage der Antragstellerin für den geplanten Kiesabbau vorliege. Auf Blatt 172 der Verwaltungsakte findet sich ein Vermerk über die oben angegebene Verteilung von Landwirtschafts- und Waldfläche. Bei dem Waldanteil soll es sich danach um eine Fläche handeln, die separat bewirtschaftet werden könne. Deswegen lägen die Voraussetzungen, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden könne, nicht vor. Mit Bescheid vom 23. Mai 2017 wurde die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages versagt. Der Bescheid wurde der Antragstellerin am 9. Juni 2017 zugestellt. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ging am 22. Juni 2017 bei der Genehmigungsbehörde ein.

Das Landwirtschaftsgericht hat zunächst mit Beschluss vom 20. November 2018 den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Genehmigung nach § 9 Abs. 6 GrdstVG zu erteilen sei, müsste die Betriebserlaubnis selbst für die Privilegierung beim Flächenerwerb noch nicht zwingend bereits im Zeitpunkt der Entscheidung über die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung erteilt sein. Vielmehr müsse dem Abbauunternehmen bei solchen Großprojekten die Möglichkeit zugebilligt werden, während dieser Phase auf dem Markt angebotene Grundstücke zu erwerben, wenn das Planungs- und Genehmigungsverfahren zielstrebig betrieben werde und für die Genehmigung des Projektes eine günstige Prognose gestellt werden könne. Dies sei vorliegend nicht der Fall. So sei der Antrag beim Landesamt für Bergbau erst ein Jahr nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages gestellt worden. Das Landesamt habe in seiner amtlichen Auskunft vom 22. Juni 2018 ausgeführt, dass eine Prognose über den Ausgang des Verfahrens derzeit nicht absehbar sei. Dies führe zur Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG. Die Antragstellerin sei Nichtlandwirt und wolle auch künftig keine Landwirtschaft betreiben, der Landwirtschaftsbetrieb M... P... sei Vollerwerbslandwirt und benötige das Grundstück dringend zur Aufstockung. Der Betrieb sei zum Erwerb des Grundstücks willens und in der Lage. Die Vorschrift des § 9 Abs. 5 GrdstVG, auf die sich die Antragstellerin berufe, greife nicht ein, weil es sich um ein forstwirtschaftliches Grundstück handele.

Gegen diesen ihr am 29. November 2018 zugestellten Beschluss hat die Antragstellerin mit am 11. Dezember 2018 eingegangenen Schriftsatz Beschwerde eingelegt, die sie damit begründet, sie betreibe das Genehmigungsverfahren zügig und könne es nicht schneller betreiben als aktuell geschehen. Am 28. Januar 2019 (GA 153) hat die Antragstellerin den Hauptbetriebsplan zur Aufsuchung von Bodenschätzen an das Landesamt für Bergbau, Geologie und Rohstoffe übersandt.

Mit Schriftsatz vom 24. Februar 2019 führte die Genehmigungsbehörde aus, dass der Landwirt M... P... an einem Erwerb nicht mehr interessiert sei, aber der Vollerwerbslandwirt Milchhof Z... mit Schreiben vom 11. Februar 2019 sein Erwerbsinteresse bekundet habe. Das Unternehmen verfüge über ca. 1.200 ha landwirtschaftliche Flächen, davon seien ca. 324 ha Eigentumsflächen. Das verfahrensgegenständliche Grundstück sei zudem ab dem 1. Oktober 2018 für 12 Jahre an den Erwerbsinteressenten verpachtet. Die Antragstellerin macht geltend, dass dieser Pachtvertrag unwirksam sei, weil er nicht von beiden Eigentümern unterzeichnet worden sei und zudem die Aufstellung über die verpachteten Flächen bei Abschluss des Vertrages nicht vorgelegen habe.

Am 23. Oktober 2018 wurde zu Gunsten der Antragstellerin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Kiestagebauabbaurecht) im Grundbuch eingetragen (GA 213). Am 14. November 2018 wurden für die Antragstellerin zwei Grundschulden über 2.600.000 € und 3.000.000 € im Grundbuch eingetragen.

Am 15. Mai 2019 teilte das Landesamt für Bergbau, Geologie und Rohstoffe mit, da immer noch Unterlagen fehlten, die bis zum 31. August 2019 vorgelegt werden sollen, sei eine Prognose über den Ausgang des Verfahrens weiterhin nicht möglich.

Mit Schriftsatz vom 30. Juli 2019 hat die Antragstellerin ausgeführt, bei einem Gespräch am 24. Juli 2019 habe der erwerbsbereite Landwirt Z... erklärt, er sei gegenwärtig allenfalls daran interessiert, die Fläche zu pachten, weil er wegen anderer Projekte keine weitere Finanzierung aufnehmen könne. Bei der Erklärung im vorliegenden Verfahren handele es sich um eine Gefälligkeit für den Landkreis. Die fehlenden Unterlagen seien am 5. Juni 2019 an das Landesamt übersandt worden.

Der Landkreis führte mit Schriftsatz vom 24. September 2019 aus, der Landwirt sei weiterhin an einem Erwerb interessiert, eine aktuelle Flächenübersicht ergebe 346,1811 ha Eigentumsflächen und 655,5738 ha Pachtflächen, mithin eine Eigentumsquote von 34,56%. Die durchschnittliche Eigentumsquote bei Einzelunternehmen liege bei 40,2%.

Mit Schreiben vom 13. März 2020 teilte das Landesamt für Bergbau, Geologie und Rohstoffe mit, wegen der nach wie vor fehlenden naturschutzfachlichen Unterlagen sei bei vollständigem Antrag mit einer möglichen Zulassung frühestens zum ersten Quartal 2022 zu rechnen, eine Prognose über den Ausgang des Verfahrens sei nicht möglich.

Am 6. Mai 2020 hat der schriftlich vernommene Zeuge Z... aufgrund des Beweisbeschlusses vom 3. April 2020 ausgesagt, er verfüge über ca. 375 ha Eigentumsflächen und ca. 650 ha Pachtflächen. Perspektivisch werde der Milchhof in den nächsten Jahren einen erheblichen finanziellen Einkommensbeitrag zum Familienunternehmen leisten.

Mit Beschluss vom 30. Juli 2020 hat das Landwirtschaftsgericht der Beschwerde der Antragstellerin abgeholfen und den Grundstückskaufvertrag genehmigt. Es bestehe kein Aufstockungsbedarf des erwerbsbereiten landwirtschaftlichen Betriebs. Nach der Zeugenaussage des Betriebsinhabers Z... liege der Eigenlandanteil bei ca. 36,5% und sei damit knapp unterdurchschnittlich. Die Ausstattung des Betriebes mit einer ausreichenden Eigenmittelbasis sei hinreichend gesichert. Der Betrieb verfüge bereits über mehr als 300 ha Eigenland, das sich vom 14. Februar 2019 (324 ha) über den 24. September 2019 (346,1611 ha) auf nunmehr ca. 375 ha gesteigert habe. Der Zeuge Z..., der nach seinem Internetauftritt auf verschiedenen Geschäftsfeldern erfolgreich unternehmerisch tätig sei, könne Mittel aus anderen Geschäftszweigen einsetzen, um seinen Landwirtschaftsbetrieb in B... zu erweitern.

Gegen diese Entscheidung wendet sich das Ministerium ... mit seiner Beschwerde. Entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts sei es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht erforderlich, dass der Landwirt zur Aufrechterhaltung seines Betriebes auf den Erwerb angewiesen sei. Ein Teil der Pachtflächen befände sich in einer erheblichen Entfernung zum Betriebshof und sei von der BVVG ohne Verlängerungsmöglichkeit teilweise auch nur für fünf Jahre verpachtet. Die Leistungsfähigkeit des Landwirts könne kein Grund für die Verneinung des Aufstockungsbedarfs sein. Die Waldfläche könne selbständig über eine Zuwegung bewirtschaftet werden.

Das Landwirtschaftsgericht hat der sofortigen Beschwerde mit weiterem Beschluss vom 2. Dezember 2020 nicht abgeholfen.

Auf die Hinweise des Senats in der Sitzung vom 1. Juli 2021 hat der Beschwerdeführer unter Bezugnahme auf eine Stellungnahme der obersten Forstbehörde weiter vorgetragen, die zu beurteilende Waldfläche sei arrondiert, günstig rechteckig geschnitten und aufgrund ihrer Lage abgrenzbar. Darüber hinaus sei sie durch einen Weg erschlossen. Die Größe von 2 ha sei unter den regelmäßigen Bedingungen in Brandenburg ausreichend, um eine Waldfläche eigenständig zu bewirtschaften, zumal durch die Nachbarschaft zu angrenzenden Waldflächen die Möglichkeit bestehe, forstwirtschaftlich erforderliche Maßnahmen zu bündeln. Die Größe lasse bei einer durchschnittlichen Bestockung einen nutzbaren Holzzuwachs erwarten, der den wirtschaftlichen Einsatz von maschinellen Holzernteverfahren sicherstelle und für den Holzkäufer erforderliche Mindestmengen garantiere.

Der dringende Aufstockungsbedarf des erwerbsbereiten landwirtschaftlichen Betriebs ergebe sich schon daraus, dass die zu erwerbende Fläche in unmittelbarer Nähe zur Hofstelle des kaufinteressierten Landwirts liege. Der durchschnittliche Eigenanteil von Agrarbetrieben in Brandenburg liege gegenwärtig bei 39,3%. Auch wenn die Größe des Milchhofs Z... der von großen Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Genossenschaften entspreche, bleibe er doch ein Einzelbetrieb. Für den unterschiedlich hohen Eigenlandanteil sei nicht die Größe der bewirtschafteten Fläche maßgeblich, sondern die begrenzten Absicherungsmöglichkeiten von Einzelbetrieben bei der Beschaffung von Finanzmitteln zum Erwerb von Flächen. Nur mit der Beleihung der Eigentumsflächen könnten notwendige Kredite für einen Flächenerwerb abgesichert werden. Außerdem drohe dem Milchhof Z... der Verlust von Pachtflächen durch den Ablauf von Pachtverträgen mit der BVVG, darüber hinaus durch die Siedlungsplanungen der Gemeinde B.... Hier drohe zudem der Verlust von 25 ha Eigenlandflächen.

Der Senat hat den erwerbsbereiten Landwirt U... Z... in der Sitzung vom 16. Juni 2022 als Zeugen vernommen. Wegen des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf die entsprechende Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

Der Beschwerdeführer hat mit Schriftsatz vom 19. Juli 2022 hierzu ausgeführt, der Zeuge habe die von ihm vorgebrachten Argumente bestätigt. Der drohende Flächenverlust durch das Auslaufen von Verträgen mit der BVVG habe sich mittlerweile konkretisiert, weil nach der jüngsten Weisung des BMF die frei werdenden Flächen auch weiterhin nur für ökologisch wirtschaftende Betriebe ausgeschrieben werden und nur dann eine einjährige Verpachtung an konventionelle Betriebe in Betracht komme, wenn sich kein ökologisch wirtschaftender Betrieb auf die Ausschreibung bewerbe.

Die Antragsgegner haben ergänzend ausgeführt, der Zeuge habe nur 77,5405 ha angegeben, die von der BVVG gepachtet worden seien. Es sei auch nicht erkennbar, welche Pachtverträge zum 30. September 2023 bzw. 30. September 2024 endeten. In B... gebe es keine ökologisch wirtschaftenden Betriebe, die Flächen in dieser Größenordnung bewirtschaften könnten. Auch die Bodenqualität der durch die BVVG verpachteten Flächen sei für eine ökologische Bewirtschaftung nicht geeignet. Es sei außerdem zu berücksichtigen, dass es sich bei 36,7397 ha der von der BVVG gepachteten Flächen um solche handele, die durch den Zeugen im Verbund bewirtschaftet würden, aber, weil es sich um Flächen im Bereich Frankfurt (Oder) handele, in erheblicher Entfernung zur Hofstelle in B... befänden.

II.

A)

Die Beschwerde des Beschwerdeführers, des Ministeriums ..., ist zulässig.

Der Beschwerdeführer kann als der Genehmigungsbehörde übergeordnete Behörde nach § 32 Abs. 2 S. 2 LwVG im Grundstücksgenehmigungsverfahren Beschwerde gegen die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts in der Hauptsache einlegen. Das Beschwerderecht besteht im öffentlichen Interesse, so dass es auf eine Beeinträchtigung der übergeordneten Behörde in eigenen Rechten nicht ankommt. Die Beschwerde wurde rechtzeitig innerhalb der Frist des § 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG, § 9 LwVG eingelegt.

B)

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg, das Landwirtschaftsgericht hat im Ergebnis mit Recht dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung stattgegeben und für den verfahrensgegenständlichen Grundstückskaufvertrag die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung erteilt.

1.

Die Genehmigung war allerdings nicht schon deswegen zu erteilten, weil der Grundstückskaufvertrag zwischen der Antragstellerin einerseits und den Beteiligten zu 3 und 4 andererseits nicht dem gemeinnützigen Siedlungsunternehmen zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorgelegt worden ist.

Nach den Feststellungen der Genehmigungsbehörde besteht das verkaufte Flurstück 494 aus 9,8143 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche (= 81,5% der Gesamtfläche) und zu 2,6895 ha Wald, wobei insgesamt 10,7484 ha (= 86% der Gesamtfläche) verpachtet sind. Damit handelt es sich bei dem verkauften Grundstück nicht um Wald, also um ein forstwirtschaftlich nutzbares Grundstück, sondern um ein gemischt genutztes Grundstück, bei dem grundsätzlich nur jeweils für den konkreten Einzelfall bestimmt werden kann, ob es sich dabei um ein Grundstück i. S. v. § 4 Abs. 1 RSiedlG handelt.

Bei Veräußerung einer teils landwirtschaftlich, teils forstwirtschaftlich genutzten Fläche gilt für die Beantwortung der Frage, ob der Vertrag dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSiedlG unterliegt, der wirtschaftliche Grundstücksbegriff, der nach den Umständen des Einzelfalls anzuwenden ist (BGHZ 134, 166, juris Rn. 9; BGHZ 93, 299). Die gebotene wirtschaftliche Betrachtungsweise hat danach zu fragen, ob bei einem überwiegend landwirtschaftlich genutzten Grundstück der forstwirtschaftlich genutzte Teil deshalb auch dem Vorkaufsrecht unterfällt, weil das Gesamtgrundstück eine wirtschaftliche Einheit bildet und beide Flächen sinnvollerweise nicht voneinander getrennt werden können (BGHZ 134, 166, a.a.O.; Brandenburgisches Oberlandesgericht NJW-RR 2019, 12 ff. Rn. 27). Ein einheitlicher Grundsatz für alle denkbaren Fälle lässt sich dabei nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht finden; es kommt vielmehr auf alle Umstände des Einzelfalls an (BGHZ 134, 166 ff. Rn. 9).

Danach ist die Einordnung einer wirtschaftlich sinnvollen getrennten Nutzung von Landwirtschaftsflächen und Waldflächen, wie sie das Landwirtschaftsgericht und die Genehmigungsbehörde vorgenommen haben, im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Wie sich den Flurkarten und Satellitenaufnahmen entnehmen lässt, besteht das Flurstück …, von der angrenzenden (Bundes-)Straße aus in Ost-West-Richtung gesehen, zunächst aus einem rechteckigen landwirtschaftlich genutzten Teil (ca. die Hälfte des Grundstücks), dann dem rechteckigen Waldteil und daran angrenzend dem ebenfalls rechteckigen und wiederum landwirtschaftlich genutzten Teil. Der Waldteil ist über eine aus südlicher Richtung verlaufende Zuwegung erreichbar, auch die beiden landwirtschaftlich genutzten Teile sind jeweils unabhängig von den anderen Teilen zu erreichen.

Diesen für eine getrennte wirtschaftliche Nutzung der Waldfläche einerseits und der Landwirtschaftsflächen andererseits und damit für zwei selbständige Grundstücke im wirtschaftlichen Sinn sprechenden Umstände stehen solche gegenüber, die für eine wirtschaftliche Einheit des Grundstücks sprechen und damit dafür, dass das Grundstück dem Anwendungsbereich des § 4 Abs. 1 RSG unterfällt. So spielt für die Einordnung auch eine Rolle, ob eine Nutzungsart die Nutzung des Grundstücks insgesamt schon in einer Weise prägt, dass von einer in diesem Sinne dann einheitlichen Nutzung auszugehen ist. Die Waldfläche macht nur rd. 19% der Gesamtfläche des Grundstücks aus, die landwirtschaftliche Nutzung überwiegt also eindeutig und der wirtschaftlichen Nutzung als Wald kommt schon nach der verfügbaren Fläche nur eine untergeordnete wirtschaftliche Bedeutung zu. Der Waldteil ist auch nur der Beginn eines kleineren Streifens von Wald, der auf dem angrenzenden Grundstück bis zur Hofstelle des Erwerbsinteressenten führt, d. h. auch die weitere Umgebung auf dieser Seite der Bundesstraße wird eher durch eine einheitliche landwirtschaftliche Nutzung geprägt.

Entscheidende Bedeutung kommt der Einordnung der Waldfläche durch die Forstbehörde zu, die im Ergebnis auch der Einschätzung des Senats entspricht. Bei der Waldfläche handelt es sich danach um eine arrondierte und von den landwirtschaftlich genutzten Flächen gut abgrenzbare Fläche, die wegemäßig eigenständig erschlossen ist. Die Fläche ist danach auch groß genug, um bei einer durchschnittlichen Bestockung eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Fläche unter Einsatz maschineller Holzernteverfahren zu ermöglichen. Es handelt sich damit bei der Waldfläche um ein eigenständiges Grundstück im wirtschaftlichen Sinn mit der Folge, dass der Grundstückskaufvertrag nicht dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegt und deshalb dem Siedlungsunternehmen auch nicht zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorgelegt werden musste.

Die Genehmigung war daher nicht schon allein deswegen zu erteilen, weil eine solche Vorlage an das vorkaufsberechtigte Siedlungsunternehmen unterblieben ist und es sich nicht um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs handelt (§ 9 Abs. 5 GrdstVG).

2.

Eine Genehmigung des Grundstückskaufvertrages nach § 9 Abs. 6 GrdstVG kommt ebenfalls nicht in Betracht. Hiergegen spricht bereits der Ablauf des von der Antragstellerin geführten Genehmigungsverfahrens beim zuständigen Landesamt seit 2017. Nach der letzten Auskunft des Landesamtes sind die benötigten Unterlagen nach wie vor nicht vollständig eingereicht, eine Entscheidung nicht vor dem 1. Quartal 2022 zu erwarten und eine Prognose, wie die Entscheidung ausfallen wird, nicht möglich. Weitere Erkenntnisse zum Stand des Genehmigungsverfahrens lagen auch im Zeitpunkt der Entscheidung über die sofortige Beschwerde nicht vor.

Das Oberlandesgericht Frankfurt hält es, wenn es um die Genehmigung eines Großvorhabens (dort Kiesabbau auf einer Fläche von ca. 80 ha) geht, nicht für erforderlich, dass zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages die Betriebsgenehmigung bereits erteilt ist. Vielmehr müsse dem Abbauunternehmen bei derartigen Großprojekten die Möglichkeit zugebilligt werden, während der Planungs- und Genehmigungsphase auf dem Markt angebotene Grundstücke zu erwerben, wenn das Planungs- und Genehmigungsverfahren zielstrebig betrieben wird und für die Genehmigung des Projektes eine günstige Prognose gestellt werden kann (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17. November 2014 – 20 WLw 3/14 –, Rn. 26, juris).

Es ist schon nicht erkennbar, dass es sich bei dem von der Antragstellerin beantragten

Kiesabbau um ein solches Großvorhaben handelt. Darüber hinaus kann auch nicht festgestellt werden, dass die Antragstellerin das Genehmigungsverfahren zügig betreibt und für die Erteilung der Genehmigung eine günstige Prognose gestellt werden kann. Es ist in diesem Zusammenhang auch zu berücksichtigen, dass es nach der Auskunft des Landesamtes für Bergbau, Geologie und Rohstoffe vom 13. März 2020 (GA 294) zunächst ohnehin nur um die Genehmigung von Betriebsanlagen und Betriebseinrichtungen für die Entnahme von Proben zum Zweck der Einstufung des Bodenschatzes geht (§ 55 Abs. 1 Nr. 1 BbergG).

3.

Im Ergebnis durfte die Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Grundstückskaufvertrages aber deswegen nicht versagt werden, weil die Veräußerung keine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bedeutet.

a)

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (st. Rspr., vgl. zum Ganzen BGH, Beschluss vom 28. April 2017 – BLw 1/15 –, Rn. 10, juris m. w. Nachw.). Für das Aufstockungsinteresse ist nicht erforderlich, dass der kaufinteressierte Landwirt zur Aufrechterhaltung seines Betriebes auf das streitgegenständliche Grundstück angewiesen ist. Grundsätzlich stellt jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Eigenland und Pachtland eine strukturelle Verbesserung dar und dient damit der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs, was wiederum einen Aufstockungsbedarf begründet. Dringend ist der Aufstockungsbedarf, wenn eine gesteigerte Notwendigkeit für den Erwerb nach wirtschaftlichen und agrarstrukturellen Gesichtspunkten in mittel- und langfristiger Perspektive zu bejahen ist (BGH, Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 2/02, RdL 2002, 242 f.). Anerkannt hat der Bundesgerichtshof dies auch bei einer geringfügigen Anhebung eines bislang geringen Eigenlandanteils (BGH, Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169 f.). Nach verbreiteter Ansicht besteht ein dringendes Aufstockungsbedürfnis bei Betrieben, die bis zu ca. 50 % aus Pachtflächen bestehen (vgl. z.B. OLG Celle, RdL 2013, 77, 80; Netz, Grundstückverkehrsgesetz, 7. Aufl., Rn. 2069). Dagegen lehnen es andere Obergerichte ab, sich von starren Prozentsätzen leiten zu lassen (vgl. Senat, Beschluss vom 20. Juni 2013, Az. 5 W (Lw) 5/12 = BzAR 2013, 425 Rn. 83).

Die letztgenannte Sichtweise, sich bei der Beurteilung des dringenden Aufstockungsbedarfs nicht an starren Prozentsätzen von Eigen- und Pachtlandanteil leiten zu lassen, ist auch die des Bundesgerichtshofs. Danach muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden, ob ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt. Es lässt sich nicht allgemein definieren, welches Verhältnis zwischen Pacht- und Eigenland als unausgewogen anzusehen ist. Dies hängt vielmehr von den konkreten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab, die sich im Lauf der Zeit ändern und zudem regionale Unterschiede aufweisen können; darüber hinaus müssen Besonderheiten des Einzelfalls Berücksichtigung finden. Je unsicherer die Verlängerung von Pachtverhältnissen (auch infolge veränderter Konditionen) in der betroffenen Region erscheint, desto eher kann eine Erhöhung des Eigenlandanteils dringend geboten sein. Zudem kann sich ein dringender Aufstockungsbedarf schon daraus ergeben, dass die zu erwerbenden Flächen in unmittelbarer Nähe der Hofstelle oder der bereits bewirtschafteten Flächen des kaufinteressierten Landwirts liegen und daher besonders geeignet sind, die Wirtschaftlichkeit der Betriebsführung zu verbessern (BGH, Beschluss vom 28. April 2017 – BLw 1/15 –, Rn. 14 - 15, juris).

b)

Bei dem einzig in Betracht kommenden erwerbsbereiten und –fähigen Landwirt U... Z... handelt es sich nicht um den Inhaber eines dringend aufstockungsbedürftigen landwirtschaftlichen Betriebs in diesem Sinn.

Der Zeuge Z... beschäftigt nach seinen Angaben am Standort in Brandenburg 30 Mitarbeiter und bewirtschaftet derzeit eine Fläche von 1.060 ha. Davon stehen ca. 375 ha und damit 35,38 % in seinem Eigentum. Die Größe der von dem Zeugen Z... bewirtschafteten Fläche ist damit deutlich größer als die durchschnittlich von Gesellschaften mit beschränkter Haftung bewirtschafteten Flächen (nach dem aktuellen Agrarstrukturbericht des Landes Brandenburg 579 ha im Jahr 2020) und etwas kleiner als die durchschnittlich von Agrargenossenschaften bewirtschaftete Fläche (1.372 ha im Jahr 2020). Ein Einzellandwirt bewirtschaftete im Jahr 2020 danach durchschnittlich eine Fläche von lediglich 94 ha. Der durchschnittliche Eigenlandanteil eines Einzellandwirts beläuft sich danach für dieses Jahr auf 39,3%, der Eigenlandanteil für juristische Personen auf 30,1 %.

Der Eigenlandanteil des landwirtschaftlichen Betriebes des Zeugen Z... liegt damit zwar unter dem durchschnittlichen Eigenlandanteils eines Einzellandwirts. Allerdings bewirtschaftet der Zeuge als Einzellandwirt mit 30 Mitarbeitern eine Fläche, die die durchschnittlich bewirtschaftete landwirtschaftliche Fläche eines Einzellandwirts um mehr als das 10fache übersteigt und eine Größe hat, die sonst nur noch von Agrargenossenschaften bewirtschaftet wird. Der Betrieb des Zeugen ist nach Größe und Betriebsstruktur in Brandenburg allenfalls mit einem Agrarbetrieb vergleichbar, der in Form einer juristischen Person betrieben wird. Bezogen hierauf liegt aber der Eigenlandanteil des Betriebs des Zeugen bereits jetzt deutlich über dem durchschnittlichen Eigenlandanteil solcher Betriebe.

An dieser Vergleichbarkeit ändert der drohende Verlust von Pacht- und Eigenlandflächen durch Wohnbebauung in dem Gebiet, das von dem Rahmenplan „W…“ in B... erfasst wird, nichts. Nach den Angaben des Zeugen ist hier ein Verlust von bewirtschafteten Flächen in einem Umfang von ca. 50 ha möglich, wobei ca. 23 ha auf Flächen entfallen, die in seinem Eigentum stehen. Nach der Aussage des Zeugen werden mögliche Planungen der Stadt B... allerdings frühestens im Jahr 2023 weiter geführt und ein Verlust dieser Flächen ist zum jetzigen Zeitpunkt weder sicher noch steht er unmittelbar bevor. Im Übrigen würde selbst ein ersatzloser Verlust dieser Flächen nicht dazu führen, dass sich an der maßgeblichen Betriebsstruktur etwas ändern würde.

Für die in den Jahren 2023 und 2024 auslaufenden Pachtverträge mit der BVVG, die eine Gesamtfläche von ca. 125 ha betreffen, steht ebenfalls nicht sicher fest, dass der Zeuge diese Flächen verliert, auch wenn die neuen Pachtverträge zunächst nur für ökologisch wirtschaftende Betriebe ausgeschrieben werden. Der drohende Verlust ist auch unter Berücksichtigung der Größe des Betriebs des Zeugen kein Umstand, der bereits für sich genommen ausreichen würde, einen dringenden Aufstockungsbedarf zu begründen.

Der Umstand, dass die verfahrensgegenständliche Fläche in unmittelbarer Nähe zur Betriebsstätte des Betriebs des Zeugen liegt, fällt bei der bei der Beurteilung, ob für diesen Betrieb ein dringender Aufstockungsbedarf besteht, nicht maßgeblich ins Gewicht, weil angesichts des Umfangs des Betriebes dieser so strukturiert ist, dass auch weiter entfernt liegende Flächen – der Zeuge hat erklärt, er kauft Flächen in einem Umkreis von 5 bis 10 km an – bewirtschaftet werden müssen und auch bewirtschaftet werden können und deswegen eine unmittelbar an den Hof angrenzende Fläche im konkreten Fall keinen Vorteil bietet, der bereits ausreichen würde, einen dringenden Aufstockungsbedarf zu begründen.

Es ist schon zweifelhaft, ob der vom Beschwerdeführer angeführte Umstand, juristische Personen verfügten gegenüber einem Einzellandwirt über mehr und bessere Möglichkeiten zur Finanzierung des Erwerbs von Grundstücken, im Allgemeinen tatsächlich besteht, weil die Finanzierungsmöglichkeiten im Wesentlichen vom wirtschaftlichen Erfolg eines Unternehmens abhängen. Jedenfalls bestehen solche Nachteile für den Betrieb des Zeugen nicht. Dieser hat, unabhängig von dem Erwerb der verfahrensgegenständlichen Fläche im Rahmen seiner erstinstanzlichen schriftlichen Aussage am 6. Mai 2020 ausgeführt, dass er kontinuierlich Flächen übernehme und durch Pacht- oder Kaufverträge sichere und der Betrieb langfristig in Tierbestand, Mitarbeiterzahl und Flächenbestand weiter wachsen werde. Dies zeigt, dass er in der Lage ist, Zukäufe landwirtschaftlicher Grundstücke ohne weiteres zu realisieren, und dies in seinem Betriebskonzept auch so vorgesehen ist. Hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks hat er im Rahmen seiner mündlichen Vernehmung am 16. Juni 2022 angegeben, dass er den Kauf des Grundstücks ohne weiteres aus Eigenmitteln finanzieren könne und damit auf eine Finanzierung schon gar nicht angewiesen ist. Der Zeuge ist danach ersichtlich in der Lage, aufgrund der finanziellen Ausstattung seines Betriebs landwirtschaftliche Grundstücke, die auf dem Markt angeboten werden, anzukaufen und hat auf dieser Grundlage, die Prognose gestellt, dass sein Betrieb in Zukunft weiter expandieren werde.

Unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der bereits deutlich überdurchschnittlichen Ausstattung des Betriebs des Zeugen mit Eigenland, der von dem Zeugen gestellten wirtschaftlichen Prognose für seinen Betrieb und der bestehenden Betriebsstruktur vermag der Senat einen dringenden Aufstockungsbedarf für den Betrieb des Zeugen nicht festzustellen. Besteht aber ein solcher dringender Aufstockungsbedarf nicht, so besteht kein Grund, dem zwischen der Antragstellerin und den Beteiligten zu 3 und 4 geschlossenen Kaufvertrag die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung zu versagen.

Die sofortige Beschwerde des Beschwerdeführers war danach zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG.