Entscheidung 5 WLw 9/15

1. Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Cottbus - Landwirtschaftsgericht - vom 4. Dezember 2014 wird zurückgewiesen.

2. Der Antragsteller trägt die Gerichtkosten beider Instanzen und die im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten der Beteiligten.

3. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 26.500 € festgesetzt.

I.

Der Antragsteller wendet sich mit seiner Beschwerde gegen die Zurückweisung seines Antrages auf gerichtliche Entscheidung wegen Nichterteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung für einen mit den Beteiligten zu 2. und 3. geschlossenen Kaufvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke.

Der Antragsteller schloss am 20. März 2014 mit den Beteiligten zu 2. und 3. einen notariellen Kaufvertrag (UR-Nr. …/… des Notars Dr. … … in F…) über den Erwerb folgender Flächen der Gemarkung R...:

Flur 1    Flurstück (X1), Landwirtschaftsfläche, 1,833 ha

Flur 1     Flurstück (X2), Landwirtschaftsfläche, 2,332 ha    

Flur 1    Flurstück (X3), Landwirtschaftsfläche, Waldfläche, 3,686 ha

Flur 1    Flurstück (X4), Landwirtschaftsfläche, 0,1204 ha

Flur 1     Flurstück (X5), Landwirtshaftfläche, 0,4366 ha.

Der beurkundende Notar beantragte am 26. März 2014 die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz beim Anhörungsberechtigten zu 1. als Genehmigungsbehörde. Durch Bescheid vom 15. April 2014 hat der Anhörungsberechtigte zu 1. die Frist zur Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 GrdstVG auf drei Monate verlängert. Der Bescheid ist den Beteiligten zu 2. und 3. am 19. April 2014 und dem beurkundenden Notar am 22. April 2014 zugestellt worden.

Mit Schreiben vom 17. Juni 2014, eingegangen bei der Genehmigungsbehörde am 18. Juni 2014, hat der Antragsgegner das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt. Dies ist dem Antragsteller mit einem auf den 6. Juni 2013 datierten Bescheid mitgeteilt und die Grundstücksverkehrsgenehmigung ist versagt worden. Der Bescheid ist hinsichtlich des Datums und der Mitteilung des Aktenzeichens mit Schreiben vom 26. Juni 2014 berichtigt worden. Den Beteiligten zu 2. und 3. ist der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Versagung der Genehmigung jeweils am 21. Juni 2014 zugestellt worden, die Berichtigung jeweils am 28. Juni 2014.

Zur Begründung des Bescheides hat die Genehmigungsbehörde ausgeführt, es sei nicht festgestellt, dass der Antragsteller in Baden-Württemberg selbständig Flächen bewirtschafte. Für die zu erwerbenden Flächen habe er lediglich Absichtserklärungen abgegeben, nicht aber ein fundiertes Betriebskonzept mitgeteilt. Er werde daher als Nichtlandwirt zum Zeitpunkt des Erwerbs eingeschätzt. Die Agrarproduktion K… GmbH habe demgegenüber ein begründetes Erwerbsinteresse, da sie einen vergleichsweise geringen Eigentumsanteil im Vergleich zur insgesamt bewirtschafteten Fläche habe. Zudem seien die Flächen gegenwärtig noch an die Agrarproduktion K... GmbH verpachtet.

Mit seinem dagegen gerichteten Antrag hat der Antragsteller geltend gemacht, der Vertrag sei schon nicht insgesamt von der Genehmigungspflicht erfasst, da die Flächen teilweise kleiner als 2 ha seien. Er bewirtschafte neben seinem Betrieb in Baden-Württemberg bereits forstwirtschaftlich genutzte Flächen in Brandenburg. Der Erwerb der Flächen diene dazu, seine Tätigkeit in Brandenburg auch in der Agrarwirtschaft auszudehnen und dort eine Betriebsstätte einzurichten. Zu diesem Zweck habe er bereits eine Bauvoranfrage an die Baugenehmigungsbehörde gerichtet, da eine Halle für Geräte auf einem der Grundstücke errichtet werden solle. Die Bewirtschaftung könne mit Maschinen, die ihm gehörten und die er vorübergehend nach Brandenburg transportieren lassen könne, erfolgen. Er habe im Mai 2014 auch die frühere Hofstelle, die zu den veräußerten Flächen gehöre, gepachtet. Die veräußerten Flächen habe er im Anschluss an die Beendigung des mit der Agrarproduktion K... GmbH geschlossenen Vertrages vorsorglich gepachtet. Die Agrarproduktion K... GmbH habe gegenüber den Beteiligten zu 2. und 3. mehrfach erklärt, dass sie nur an einer längerfristigen Pacht, nicht aber am Eigentumserwerb interessiert sei. Sie betreibe zudem andere Geschäftszweige wie Abrissmaßnahmen, Entsorgungen und Transporte, so dass erhebliche Zweifel an ihrer landwirtschaftlichen Tätigkeit bestünden.

Die Antragsgegnerin und die Anhörungsberechtigte zu 1. haben entgegnet, dass die Genehmigungspflicht bereits begründet sei, wenn eines der verkauften Grundstücke größer als 2 ha sei. Der Antragsteller habe bisher lediglich allgemeine Absichten, die landwirtschaftliche Tätigkeit auf Brandenburg auszudehnen. Über eine Betriebsstätte in Brandenburg verfüge er nicht. In R... befinde sich lediglich das Wohnhaus der Beteiligten zu 2. und 3., das als Firmensitz nicht geeignet sei. Die Bauvoranfrage sei unverbindlich, weitere Maßnahmen zur Errichtung einer Halle seien nicht getroffen worden. Die Agrarproduktion K... GmbH habe lediglich 17,7 % Eigenlandanteil und sei daher auf den Erwerb der Flächen dringend angewiesen.

Das Landwirtschaftsgericht hat den Antrag mit dem angefochtenen Beschluss zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Ankauf des Grundstücks durch den Antragsteller eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens zur Folge habe, weil die Agrarproduktion K... GmbH lediglich über 17,7 % Eigenlandanteil verfüge. Da der Antragsteller nicht hinreichend konkret vorgetragen habe, dass die Gesellschaft den Ankauf abgelehnt habe, sei darüber nicht Beweis erhoben worden. Der Antragsteller sei auch nicht Landwirt. Er unterhalte zwar in verschiedenen Bundesländern land- und forstwirtschaftliche Betriebe, habe aber nicht dargelegt, wie und von wo er die Flächen in Brandenburg zukünftig bewirtschaften wolle. Es fehle an einem Betriebskonzept, das erforderlich sei, da die Bewirtschaftung von einem erst noch zu gründenden Betrieb aus erfolgen solle.

Gegen den am 22. Januar 2015 zugestellten Beschluss wendet sich der Antragsteller mit seiner am 20. März 2015 beim Amtsgericht eingelegten Beschwerde. Der Senat hat dem Antragsteller durch Beschluss vom 18. August 2015 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen der Versäumung der Beschwerdefrist gewährt.

Der Antragsteller trägt vor: Die Landwirtschaftsrichter seien nicht ordnungsgemäß beteiligt worden und hätten den Beschluss nicht unterzeichnet. Das Landwirtschaftsgericht habe zudem nicht ausreichend geprüft, ob eine Teilversagung für einzelne Flächen in Betracht käme oder ob eine Genehmigung unter Auflagen erteilt werden könnte. Die Genehmigungspflicht erstrecke sich nicht auf alle Grundstücke, vielmehr hätte er die Flurstücke auch genehmigungsfrei einzeln erwerben können. Er verfüge bisher nur über ein Forstgrundstück in H..., plane aber die Errichtung einer landwirtschaftlichen Betriebsstätte. Da die Nutzung erst nach Beendigung des derzeit geltenden Pachtvertrages ab 2019 erfolgen könne, könne er eine zuverlässige betriebswirtschaftliche Prognose derzeit nicht abgeben. Er sei auch nicht verpflichtet, ein schriftliches Konzept für die Landwirtschaft in Brandenburg vorzulegen. Vielmehr beruhe die Einschätzung der Rentabilität auf seiner Erfahrung. Die hierzu derzeit anzusetzenden Kosten und den zu erwartenden Gewinn von 520 € / ha vor Steuern legt er im Einzelnen dar (Bl. 335 f. d.A.). Den Betrieb einer überregionalen Forstwirtschaft habe er bereits über mehrere Jahre erfolgreich ausgeübt, er habe jetzt auch einen Tieflader zum Transport der landwirtschaftlichen Geräte erworben. Der Grundstückskaufvertrag über die Flurstücke (X7) und (X8) derselben Gemarkung sei genehmigt worden. Die hier erworbenen Flächen lägen im räumlichen Zusammenhang mit den bereits in seinem Eigentum stehenden. Auch daraus ergebe sich sein Interesse an einem landwirtschaftlichen Betrieb. Es genüge auch, dass sein Interesse darin bestehe, eine Betriebsstätte nach Beendigung des Pachtvertrages mit der Agrarproduktion K... GmbH zu gründen. Zu diesem Zweck hat er bereits am 4. November 2013 einen Pachtvertrag über die hier veräußerten Flächen mit den Beteiligten zu 2. und 3. geschlossen. Anderenfalls wären Kaufverträge über verpachtete Grundstücke nie genehmigungsfähig. Das Landwirtschaftsgericht hätte ermitteln müssen, ob der Eigenlandanteil des Erwerbsinteressenten von 17 % zutreffend ermittelt worden ist, ob die Agrarproduktion K... GmbH ihrerseits einen landwirtschaftlichen Betrieb führe und ob sie wirklich erwerbsinteressiert sei. Die hierzu vorgelegten Unterlagen, der Betriebsspiegel und die Gewinn- und Verlustrechnungen für 2013 und 2014 sowie die Übersichten über den Eigenlandanteil (Bl. 499 ff. d.A.), wiesen keinen Urheber auf und seien zum Nachweis nicht geeignet. Der Agrarproduktion K... GmbH seien die Flächen von den Beteiligten zu 2. und 3. mehrfach angeboten worden, sie hätte aber unter Hinweis auf den günstigeren Pachtpreis jeweils das Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages abgelehnt.

Während des Beschwerdeverfahrens habe er durch notariellen Kaufvertrag vom 17. August 2016 weitere Flächen in Brandenburg erworben, darunter 1,1009 ha landwirtschaftlich genutzte Flächen, für die die Grundstücksverkehrsgenehmigung durch den Anhörungsberechtigten zu 1. erteilt worden sei. Mit diesen Flächen sei er in die Lage versetzt, sein Betriebskonzept umzusetzen.

Der Antragsteller beantragt, in Abänderung des Beschlusses vom 4. Dezember 2014 sinngemäß

1. festzustellen, dass das durch Erklärung der Antragsgegnerin vom 17. Juni 2014 ausgeübte Vorkaufsrecht nicht besteht.

2. festzustellen, dass der Grundstückskaufvertrag vom 20. März 2014 hinsichtlich der in der Gemarkung R... gelegenen Landwirtschaftsflächen der Flur 1, Flurstücke (X1), (X4) und (X5) keiner Genehmigung bedarf und im Übrigen die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages vom 20. März 2014 hinsichtlich der Flurstücke 217 und 306 ohne Auflagen und Bedingungen, hilfsweise mit Auflagen und Bedingungen zu erteilen.

3. hilfsweise,

den notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 20. März 2014 über die in der Gemarkung R... gelegenen Landwirtschaftsflächen insgesamt zu genehmigen, hilfsweise mit Auflagen und Bedingungen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Sie trägt vor: Sie habe mit der Agrarproduktion K... GmbH am 17. Juni 2014 einen Kaufvertrag über die streitigen Flächen geschlossen, der unter der aufschiebenden Bedingung der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts stehe. Insoweit wird auf die Anlage zum Protokoll vom 12. Mai 2016, Bl. 433 ff. d. A., verwiesen. Die Agrarproduktion K... GmbH hat eine Bankbürgschaft zur Absicherung der Kaufpreiszahlung übergeben. Sie sei ein rein landwirtschaftliches Unternehmen, das zum 31. Dezember 2014 eine Gesamtbetriebsfläche von 842 ha gehabt habe, wovon 620 ha auf Ackerfläche und 222 ha auf Grünland entfallen seien. Der Eigentumsanteil habe bei etwa 104 ha Ackerland und 37 ha Grünland gelegen.

Der Senat hat die Beteiligten angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen K… H…. Hinsichtlich des Inhalts der Anhörungen und der Beweisaufnahme und ihres Ergebnisses wird auf den Beschluss vom 9. Juni 2016 und die Protokolle der Senatstermine vom 12. Mai 2016 und 9. Februar 2017 verwiesen.

II.

Die nach § 10 Satz 2 und 3 RSG, § 22 Abs. 1 GrdstVG, §§ 1 Nr. 3, 9 LwVG, §§ 58 Abs. 1, 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG zulässige Beschwerde ist nicht begründet. Zu Recht hat das Landwirtschaftsgericht den Antrag, die Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 4 Abs. 1 RSG festzustellen und den vom Antragsteller geschlossenen Kaufvertrag gemäß § 2 Abs. 1 GrdstVG zu genehmigen, zurückgewiesen.

Soweit der Antragsteller mit der Beschwerde geltend macht, dem Landwirtschaftsgericht sei ein Verfahrensfehler unterlaufen, da eine Beteiligung der ehrenamtlichen Richter nicht erfolgt sei, trifft dies nicht zu: Die Beratung mit den ehrenamtlichen Richtern am 4. Dezember 2014 ist durch einen Vermerk der Vorsitzenden vom selben Tag (Bl. 193 d.A.) aktenkundig. Der Unterzeichnung des Beschlusses durch die ehrenamtlichen Richter bedarf es nicht (BGH Rdl 2014, 107; Senat, 5 W (Lw) 6/12, NL-BzAR 2013, 288).

1.

Die Antragsgegnerin, die nach § 1 Abs. 1 Satz 3 RSG i. V.m § 2 der Verordnung zur Durchführung des Reichssiedlungsgesetzes vom 29. Juli 1998 (RSGDV, GVBl. Brbg. II/1998, S. 514) das zuständige Siedlungsunternehmen ist, hat das Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG, § 6 Abs. 1 RSG wirksam ausgeübt. Die erforderliche Genehmigung nach § 2 GrdstVG wäre nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu versagen.

a.

Der Kaufvertrag bedarf einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, da er eine gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG genehmigungsbedürftige Veräußerung von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken (§ 1 Abs. 1 GrdstVG) zum Gegenstand hat. Jedenfalls eines der veräußerten Grundstücke hat eine Fläche von mindestens zwei Hektar (vgl. § 1 AGGrdstVG, GVBl. Brbg. I/2006, S. 81), so dass der Vertrag insgesamt der Genehmigungspflicht unterliegt, da die Genehmigung nur einheitlich erteilt oder versagt werden kann (BGHZ 203, 297, Rn. 6).

b.

Die Grundstücksverkehrsgenehmigung gilt nicht nach der Genehmigungsfiktion des § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt. Der Anhörungsberechtigte zu 1. hat nach Eingang des Antrages und der Vertragsurkunde am 26. März 2014 mit Bescheid vom 15. April 2014 die Entscheidungsfrist wirksam verlängert. Die Fristverlängerung wurde innerhalb der Entscheidungsfrist gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG erklärt und ist dem insoweit in Ziffer 14. des Kaufvertrages bevollmächtigten Notar am 22. April 2014 zugestellt worden (vgl. BGHZ 123, 1).

2.

Die Genehmigung wäre nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdStVG zu versagen, da sie eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens zur Folge hätte. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Solche Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugute kommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt eine ungesunde Verteilung regelmäßig vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt oder an einen im Nebenerwerb tätigen Landwirt veräußert werden soll, wenn dessen Betrieb nicht leistungsfähig ist, und ein Haupterwerbslandwirt das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist (BGHZ 116, 348, 350; BGH NJW-RR 2011, 521, 522; NJW-RR 2015, 855, 856). „Dringend“ ist der Aufstockungsbedarf, wenn eine gesteigerte Notwendigkeit für den Erwerb nach wirtschaftlichen und agrarstrukturellen Gesichtspunkten zu bejahen ist (BGH NJW-RR 2002, 1169, 1170), etwa bei der Anhebung eines bislang geringen Eigenlandanteils (Missverhältnis zwischen Eigenland- und Pachtlandanteil), und zwar auch dann, wenn der Eigenlandanteil durch den in Rede stehenden Flächenerwerb nur in geringem Maße erhöht wird, da jede Vergrößerung des Eigenlandanteils auch der Stärkung des landwirtschaftlichen Betriebs zu Gute kommt und somit auch der Verbesserung der Agrarstruktur dient (BGH NJW-RR 2002, 1169 f.; AgrarR 2007, 55, 56). Abzustellen ist auf die Verhältnisse zu dem durch § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen (BGH, AgrarR 2007, 55, 56). Die Ausübung ist dem Antragsteller am 23. Juni 2014 und den Beteiligten zu 2. und 3. jeweils am 21. Juni 2014 durch Zustellung mitgeteilt worden.

Der Antragsteller ist zwar Haupterwerbslandwirt. Bei der Beurteilung ist einem Nichtlandwirt aber ein Landwirt gleichzustellen, der Flächen erwirbt, die nicht in Zusammenhang mit dem von ihm unterhaltenen Betrieb stehen. Denn dem Ziel des § 9 Abs. 1 GrdStVG, leistungsfähige landwirtschaftliche Betriebe zu schaffen, steht es entgegen, wenn ein Landwirt Flächen als Kapitalanlage oder auf Vorrat erwirbt. Vorhandenes Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen reicht nicht aus, um den Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden auf Seiten des Erwerbers auszuräumen, wenn Flächen ohne Zusammenhang mit einem landwirtschaftlichen Betrieb erworben werden. Der erforderliche Zusammenhang mit dem vorhandenen landwirtschaftlichen Betrieb ist vorhanden, wenn dieser um neue Bewirtschaftungsarten erweitert wird, nicht aber, wenn eine neue Betriebsstelle eingerichtet werden soll (BGH NJW-RR 2015, 855 Rn. 9, 10).

Der Antragsteller plant die Einrichtung einer neuen Betriebsstelle. Der Betrieb soll – trotz des Transports von Maschinen aus Baden-Württemberg nach Brandenburg – nicht von seinem Betrieb in M… aus bewirtschaftet werden. Die Bewirtschaftung vom Betriebssitz des Antragstellers aus ist nicht möglich: Erntefahrzeuge und Mitarbeiter können nicht am selben Tag in den rund 500 km entfernten Betrieb zurückkehren. Erforderlich ist ein Transport von Arbeitskräften und Maschinen oder die Beschäftigung von Arbeitskräften, die nicht im bisherigen Betrieb, sondern ausschließlich in Brandenburg tätig werden. Damit soll tatsächlich eine weitere Betriebsstelle gegründet werden.

Die Situation ist der eines Nichtlandwirts gleichzustellen, der einen neuen Betrieb gründen will. Es ist erforderlich, dass er konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten zur Aufnahme des neuen landwirtschaftlichen Betriebs verfolgt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus. Eine konkrete Absicht kann sich aus der Vorlage eines Betriebskonzepts oder der Benennung eines Ortes für eine zukünftige Betriebsstelle ergeben (BGH NJW-RR 2015, 855). Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (BGH NJW-RR 2006, 1245).

Solche hinreichend konkreten und in absehbarer Zeit zu verwirklichenden Absichten zur Errichtung einer neuen Betriebsstelle hat der Senat nicht festgestellt. Der Antragsteller hatte im Genehmigungsverfahren noch mit Schreiben vom 10. April 2014 vorgetragen, in Brandenburg einen Betriebssitz aufbauen zu wollen. Die Errichtung eines neuen Wirtschaftsgebäudes sei geplant, eine Betriebsnummer beantragt. Er könne einen genaueren Unternehmenssitz noch nicht angeben, da das zur Errichtung in R... geplante Betriebsgebäude noch nicht errichtet sei und daher die Anschrift noch nicht feststehe.

Im gerichtlichen Verfahren hat er vorgetragen, er habe eine Hofstelle unter der Wohnanschrift der Beteiligten zu 2. und 3. seit Mai 2014 gepachtet (Bl. 72 d.A.) Der hierzu im Senatstermin am 12. Mai 2016 vorgelegte schriftliche Pachtvertrag ist auf den 15. April 2014 datiert und sieht eine jährliche Pacht von 400 € vor. Ausweislich seines mit dem Beschwerdevorbringen vorgelegten Konzepts (Bl. 408 ff.) hat der Antragsteller auf der angepachteten Fläche lediglich Kleingeräte zur Forstwirtschaft untergebracht, die nicht ständig transportiert werden sollen. Landwirtschaft wird von der angepachteten Fläche aus danach nicht betrieben.

Zudem sind die erworbenen Flächen bis zum 31. Dezember 2018 verpachtet. Die Bewirtschaftung konnte bei Ausübung des Vorkaufsrechts am 21. Juni 2014 mithin erst nach einem Zeitraum von mehr als vier Jahren aufgenommen werden. Entsprechend sind auch die Überlegungen zur Einrichtung einer Hofstelle noch nicht weit gediehen. Die Bauvoranfrage (Bl. 28 VV) enthält keine konkreten Unterlagen über die Baugenehmigungsfähigkeit, sie ist bisher auch nicht abschließend beschieden worden. Soweit der Antragsteller darauf hinweist, dass die Einholung eines Bauvorbescheides gegenwärtig nicht sinnvoll wäre, weil der Bescheid nur eine zeitlich begrenzte Geltungsdauer hat, überzeugt dies nicht. Denn der Vorbescheid hat eine Geltungsdauer von sechs Jahren, er könnte mithin Grundlage für die Aufnahme von Baumaßnahmen nach Beendigung des derzeit laufenden Pachtvertrages am 31. Dezember 2018 sein. Konkretere Pläne über die Errrichtung der Halle sind der Anhörungsberechtigten zu 1. und dem Senat indes nicht vorgelegt worden.

Gegen eine konkrete, zeitnah umzusetzende Planung der Errichtung eines neuen Betriebsteils spricht schließlich der Umstand, dass der Antragsteller in seinen Betriebskonzepten vom 18. Dezember 2013 (Bl. 22 VV) und vom 20. November 2015 (Bl. 408 d. A.) ausführt, dass er beabsichtigt, in Brandenburg 300 ha Forst und 300 ha Ackerland zu bewirtschaften und die Kosten für die zu errichtende Halle auf 400.000 € beziffert. Da der Umfang der bisher erworbenen Flächen, laut Betriebskonzept vom 18. Dezember 2013 sind dies 8,5 ha Ackerland und 11,5 ha Waldfläche, noch erheblich hinter dieser Planung zurückbleibt, ist nicht ersichtlich, dass die Errichtung der Halle für den Antragsteller in absehbarer Zeit wirtschaftlich sinnvoll ist. Die von ihm mit Schriftsatz vom 20. März 2015 vorgetragene Wirtschaftlichkeitsberechnung für die landwirtschaftlich genutzten Flächen geht von einem verbleibenden Gewinn pro Hektar vor Steuern von 520 € aus, die auch unter Berücksichtigung der mit dem streitgegenständlichen Grundstückskauf hinzuzuerwerbenden Flächen und der weiteren Flächen im Umfang von 1 ha die vorgetragene Investition in absehbarer Zeit nicht rechtfertigen. Der zu erwartende Ertrag spricht für einen Erwerb von Flächen auf Vorrat.

3.

Die weitere nach der oben zitierten Rechtsprechung erforderliche Voraussetzung, bei der von einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens nach § 9 Abs. 2 GrdstVG auszugehen ist, dass nämlich ein Vollerwerbslandwirt das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, liegt ebenfalls vor. Im Ergebnis der Beweisaufnahme ist der Senat davon überzeugt, dass die von der Antragsgegnerin benannte Interessentin, die Agrarproduktion K... GmbH, Vollerwerbslandwirtin ist und dringend auf den Erwerb der Flächen angewiesen ist.

Der Zeuge H... bekundete, dass die Agrarproduktion K... GmbH im Jahr 2014 etwa 95 % ihrer Einnahmen aus der Land- und Forstwirtschaft erzielte, davon etwa 80 % aus landwirtschaftlicher Tätigkeit. Zweifel an diesen Angaben ergeben sich nicht aus der vom Antragsteller vorgelegten Werbung (Anlage ASt 10, Bl. 89 d. A.), die nach den Angaben des Zeugen die aktuelle Geschäftstätigkeit nicht zutreffend wiedergibt. Die Tätigkeit der Agrarproduktion K... GmbH als Landwirtin ergibt sich im Übrigen aus den Angaben der Anhörungsberechtigten zu 1. im Senatstermin am 12. Mai 2016, in dem sie bestätigte, dass ihr aus den Agrarförderanträgen die Bewirtschaftung einer Fläche durch die Agrarproduktion K... GmbH im Umfang von über 800 ha bekannt sei.

Der Aufstockungsbedarf ist als dringend anzusehen, wenn eine gesteigerte Notwendigkeit für den Erwerb nach wirtschaftlichen und agrarstrukturellen Gesichtspunkten besteht, etwa wenn ein geringer Eigenlandanteil durch den Erwerb der Flächen erhöht werden kann (BGH NJW-RR 2002, 1169, 1170). Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da die Erwerbsinteressentin zum Stichtag einen Eigenlandanteil von etwa 17 % hatte; von den insgesamt zum 31. Dezember 2014 landwirtschaftlich bewirtschafteten Flächen von rund 842 ha standen zu diesem Zeitpunkt landwirtschaftliche Nutzflächen im Umfang von 141,0527 ha (103,8598 ha Ackerland und 37,1929 ha Grünland) in ihrem Eigentum, was einem Eigenlandanteil von 16,75 % entspricht.

Der Eigenlandanteil zum 6. Juni 2016 lag bei 144,0937 ha (106,5249 ha Ackerland und 37,5688 ha Grünland). Geht man zugunsten des Antragstellers von derselben landwirtschaftlich genutzten Fläche insgesamt aus, ergibt sich für den 6. Juni 2016 ein Eigenlandanteil von 17,11 %, was den von der Agrarproduktion K... GmbH im Verwaltungsverfahren am 17. April 2014 mitgeteilten Eigenlandanteil von 17,7 % nur geringfügig unterschreitet.

Im Ergebnis der Beweisaufnahme ist der Senat davon überzeugt, dass die von der Antragsgegnerin vorgetragenen Flächen von geringen Abweichungen abgesehen zutreffend ermittelt wurden. Der Zeuge H... bestätigte in seiner Zeugenvernehmung, dass zum 31. Dezember 2014 ca 708 ha Pachtland und ca. 141 ha im Eigentum der Agrarproduktion K... GmbH stehende Flächen bewirtschaftet worden seien. Dies würde einem Eigenlandanteil von nur 16,63 % entsprechen. Die von dem Zeugen angegebenen Zahlen werden durch die aus dem Betrieb stammenden Unterlagen ergänzt. Dass eine genaue Feststellung des Eigenlandanteils zum maßgeblichen Stichtag, dem 21. Juni 2014 nicht erfolgt ist, steht der Überzeugung des Senates nicht entgegen. Festzustellen ist, dass erhebliche Abweichungen zwischen den Angaben für April 2014 und dem 31. Dezember 2014 nicht bestehen.

Der Senat hat keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Angaben des Zeugen, der sich anhand der von ihm selbst und in seinem Betrieb erstellten Unterlagen auf die Vernehmung vorbereitet hatte, die Angaben aber auch erläuterte und aus eigener Anschauung präzisierte, soweit dies erforderlich war.

4.

Der Eigenlandanteil von 17,7 % stellte im Jahr 2014 einen im Land Brandenburg weit unterdurchschnittlichen Wert dar. Der Durchschnitt lag im Jahr 2013 für sämtliche Unternehmen bei 28,6 % (vgl. Statistischer Bericht C IV 8 - 3j/13 des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg „Eigentums- und Pachtverhältnisse der landwirtschaftlichen Betriebe im Land Brandenburg 2013“, S. 7). Das Verhältnis zwischen Eigenland und Pachtland weist ein erhebliches Ungleichgewicht auf, mit der Folge, dass zur Stärkung des Betriebes eine Erhöhung des Eigenlandanteils in Richtung eines ausgewogenen Verhältnisses als dringend erforderlich anzusehen ist (vgl. auch BGH NJW-RR 2002, 1169, 1170).

5.

Die Agrarproduktion K... GmbH ist auch bereit und fähig, die Flächen zu erwerben. Sie hat mit der Antragsgegnerin am 17. Juni 2014 einen auflösend bedingten Kaufvertrag geschlossen und eine Bankbürgschaft zur Sicherung der Kaufpreiszahlung vorgelegt. Die Angaben des Beteiligten zu 2. im Termin am 12. Mai 2015, dass die Agrarproduktion K... GmbH bisher immer den Kauf abgelehnt habe, steht der Überzeugung des Senates von der Erwerbsbereitschaft der Gesellschaft vor dem Hintergrund nicht entgegen, dass sie die Flächen günstig gepachtet hatte und ihr im Jahr 2014 nicht bekannt war, dass der Antragsteller am Erwerb sämtlicher von ihr gepachteter Flächen interessiert war. Dies hatte der Beteiligte zu 2. in seiner Anhörung im Senatstermin am 12. Mai 2016 bestätigt. Dass der Zeuge H... bei seiner Vernehmung am 9. Februar 2017 bekundete, er habe im Jahr 2012 von Verkaufsabsichten des Beteiligten zu 2. in Bezug auf das Grünland erfahren und ihn darauf hingewiesen, dass der Pachtvertrag durch den Verkauf nicht beendet werde, belegt ebensowenig eine fehlende Bereitschaft zum Kauf. Die Verkaufsabsichten führten im Jahr 2012 in der Folge nicht zu einem Vertragsabschluss, so dass aus Sicht der Agrarproduktion K... GmbH keine Entscheidung über einen Erwerb zu treffen war. Die Ablehnung eines Erwerbs durch einen Pächter zu einem früheren Zeitpunkt steht der Annahme der Erwerbsbereitschaft nicht zwingend entgegen (BGH NL-BzAR 2007, 98).

6.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 44 Abs. 1, § 45 Satz 1 und 2 LwVG.

Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus § 61 Abs. 1 Satz 1, § 76 Nr. 4 GNotKG.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen insoweit nicht vorliegen, § 9 LwVG i. V. m. § 70 Abs. 2 Satz 1 FamFG.