besonderes Vorkaufsrecht (VKR) in einem Gebiet, in dem die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, Frist zur Ausübung des VKR, Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit, Anforderungen an die Konkretisierung des Verwendungszwecks des Kaufgegenstandes, Ausschluss des VKR bei Nutzung entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme, ernstliche Zweifel, grundsätzliche Bedeutung, Divergenz, Verfahrensmängel

Der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 28. Oktober 2021 wird abgelehnt.

Die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens tragen die Kläger.

Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe auf 1.460.380,00 EUR festgesetzt.

I.

Die Kläger wenden sich gegen die Ausübung eines besonderen Vorkaufsrechts durch den Beklagten an Flächen der Wohn- und Erholungsanlage „“ an der Berlin, die insgesamt m² umfassen. Die betroffenen Flächen liegen im Geltungsbereich der Verordnung über ein Vorkaufsrecht des Landes Berlin an Grundstücken innerhalb des Gebietes der vorbereitenden Untersuchungen für den Bereich B_____/H_____ sowie daran anschließender Flächen der Ortsteile B_____, H_____ und F_____ im Bezirk P_____ vom 27. Juni 2017 (GVBl. S. 351, im Folgenden: Vorkaufsrechtsverordnung). Am 30. August 2016 beschloss der Senat von B_____ die Durchführung vorbereitende Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB für den von der Vorkaufsrechtsverordnung umfassten Bereich.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 2019 kauften die Kläger – überwiegend bisherige Pächter der Anlage – von der Voreigentümerin Flurstücke und damit der insgesamt aus Parzellen bestehenden Anlage „K_____“ zum Kaufpreis von Euro. Mit Bescheid vom 2019 übte der Beklagte das Vorkaufsrecht aus und setzte den als Entgelt zu zahlenden Betrag in Höhe des Kaufpreises fest. Den dagegen erhobenen Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 2020 zurück, nachdem die Kläger bereits am 2020 Untätigkeitsklage erhoben hatten. Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 2021 abgewiesen. Dagegen richtet sich der Zulassungsantrag der Kläger.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem die Kläger ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO), eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO), Divergenz (§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO) sowie das Vorliegen von Verfahrensmängeln (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) geltend machen, hat keinen Erfolg.

1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) legt der Berufungszulassungsantrag nicht dar. Ernstliche Zweifel in diesem Sinne sind begründet, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine einzelne erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und auch die Richtigkeit des Ergebnisses der Entscheidung derartigen Zweifeln unterliegt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 27. November 2020 - OVG 10 N 68.20 -, juris Rn. 6 m.w.N.). Dies ist hier nicht der Fall.

a. Ohne Erfolg wenden sich die Kläger gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, der Beklagte habe das Vorkaufsrecht innerhalb der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB in der bis zum 22. Juni 2021 geltenden Fassung der Bekanntmachung der Neufassung des Baugesetzbuchs vom 3. November 2017 (BGBl. I, S. 3634 - im Folgenden BauGB a.F.) ausgeübt. Das Verwaltungsgericht hat dabei auf die per E-Mail erfolgte Mitteilung des Notars an den Beklagten vom 2019, die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages sei mit Beurkundung am 2019 eingetreten, als fristauslösendes Ereignis abgestellt. Die Kläger vertreten demgegenüber die Auffassung, dass auf die E-Mail des Notars vom 2019 abzustellen sei, mit welcher eine vollständige Kaufvertragsurkunde nebst aller Anlagen übersandt worden sei. Zu diesem Zeitpunkt sei der Grundstückskaufvertrag bereits rechtswirksam gewesen. Der Hinweis in der E-Mail vom 2019, wonach die Wirksamkeit des Kaufvertrages erst mit Vorlage der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz eintreten würde, sei insoweit unerheblich, weil eine solche Genehmigung für den Beklagten offensichtlich erkennbar von vornherein nicht erforderlich gewesen sei, da es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Flächen gehandelt habe.

Mit diesem Vorbringen wird die Entscheidung des Verwaltungsgerichts nicht durchgreifend in Frage gestellt. Es hat zu Recht auf den Zeitpunkt derjenigen Mitteilung abgestellt, nach der der Kaufvertrag für das Bezirksamt erkennbar rechtswirksam war. Die Rechtswirksamkeit ist Grundvoraussetzung dafür, dass die Ausschlussfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. überhaupt in Gang gesetzt werden kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 2020 - BVerwG 4 B 3.20 -, juris Rn. 5). Fristauslösendes Ereignis ist erst die Mitteilung des Kaufvertrags, wobei der Gemeinde der Inhalt des Vertrags unter Hinweis auf das Vorkaufsrecht und den Zweck der Vorlage sowie alle Wirksamkeitsvoraussetzungen mitzuteilen sind. Dazu zählt insbesondere die Erteilung ggf. für die Wirksamkeit des Kaufvertrages noch erforderlicher Genehmigungen. Wird ein noch genehmigungsbedürftiger Kaufvertrag übersandt, muss zu gegebener Zeit die Erteilung der Genehmigung oder der Eintritt der Genehmigungsfiktion (etwa nach § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB) mitgeteilt werden. Erst dann beginnt die Frist zu laufen. Dies gilt auch dann, wenn die für die Erteilung der Genehmigung zuständige Behörde eine Dienststelle der vorkaufsberechtigten Gemeinde ist, da diese insoweit keine eigenen Ermittlungen anzustellen braucht (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30. September 2021 - 3 S 2595/20 -, juris Rn. 27; Urteil vom 1. März 1996 - 3 S 13/94 -, juris Rn. 34; OVG Niedersachsen, Beschluss vom 27. Mai 2008 - 1 ME 77/08 -, juris Rn. 5). Da durch die Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags eine Ausschlussfrist in Gang gesetzt wird, sind insoweit aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit strenge Anforderungen zu stellen. Damit wäre es nicht vereinbar, wenn von der für die Bearbeitung der Vorkaufsrechtsfälle zuständigen Stelle verlangt würde, dass sie den Vorgang aktenmäßig unter Kontrolle hält und von sich aus Erhebungen darüber anstellt, ob die – ggf. von anderen Dienststellen zu erteilenden – Genehmigungen ausgesprochen oder fingiert worden sind. Vielmehr hat das Gesetz dem Verkäufer bzw. Käufer die Verantwortung für die Mitteilung der für die Ausübung des Vorkaufsrechts erforderlichen Voraussetzungen auferlegt, wozu auch die Mitteilung der zur Wirksamkeit des Vertrags erforderlichen Genehmigungen gehört (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30. September 2021 - 3 S 2595/20 -, juris Rn. 28; Urteil vom 1. März 1996 - 3 S 13/94 -, juris Rn. 36).

Das muss auch dann gelten, wenn – wie vorliegend – der beurkundende Notar zunächst mitteilt, dass für den Eintritt der Rechtswirksamkeit noch eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlich sei und diese offenbar irrtümliche Annahme später durch die Mitteilung korrigiert, er habe den entsprechenden Antrag zurückgenommen, weil es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Flächen handele. Die Ausschlussfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. dient der Rechtssicherheit für die Kaufvertragsparteien, die nur während eines eng begrenzten Zeitraums im Ungewissen bleiben sollen, ob der von ihnen geschlossene Vertrag Bestand hat. Die Ausschlussfrist war mit zwei Monaten angesichts der Dauer kommunaler Entscheidungsprozesse eher kurz bemessen und wurde durch das Baulandmobilisierungsgesetz vom 14. Juni 2021 (BGBl. I, S. 1802) auf drei Monate verlängert. Damit wäre es unvereinbar, wenn die Frist bereits durch eine unzutreffende Mitteilung in Gang gesetzt würde, wonach noch eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlich sei. Dies würde der für die Bearbeitung der Vorkaufsrechtsfälle zuständigen Stelle eine Pflicht zur Prüfung der Genehmigungsbedürftigkeit und ggf. auch Genehmigungsfähigkeit des Grundstückskaufvertrages parallel zu der dafür zuständigen Stelle aufbürden und die Entscheidungsfrist im Ergebnis verkürzen. Dies widerspräche der durch § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB a.F. zum Ausdruck gebrachten und durch die vorstehend zitierte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg weiter akzentuierten Verteilung von Rechten und Pflichten zwischen Verkäufer bzw. Käufer einerseits und vorkaufsberechtigter Gemeinde andererseits. Die Informationen zur Notwendigkeit und zum Stand eines Verfahrens zur Genehmigung des Grundstückskaufvertrages liegen im Verhältnis zu der für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständigen Stelle der Gemeinde im Verantwortungsbereich der Parteien des Kaufvertrages. Es liegt im Übrigen auch in ihrem eigenen Interesse an Rechtssicherheit und -klarheit, den Fristbeginn durch zügige und vollständige Mitteilung des Vertragsinhalts und aller weiteren für die Kenntnis von der Rechtswirksamkeit des Vertrages erforderlichen Informationen selbst auszulösen. Darauf, ob die Mitarbeiter der für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständigen Stelle die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages vor der vollständigen Mitteilung kannten oder erkennen konnten, kommt es demgegenüber nicht an.

Soweit die Kläger beanstanden, dass das Verwaltungsgericht den Sachverhalt unzutreffend darstelle, wenn es davon ausgehe, der Notar habe die Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung wegen möglicherweise bestehende Restitutionsanträge beantragt, ist ihnen zwar in tatsächlicher Hinsicht zu folgen, da der Notar am 2019 beim Landwirtschaftsamt der Senatsverwaltung für Wirtschaft eine Genehmigung nach § 2 GrdstVG beantragt hat und das Grundstücksverkehrsgesetz nur für landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke gilt (vgl. dessen § 1). Für die rechtliche Beurteilung ändert es jedoch nichts, aus welchem Grund der Notar zunächst von einer Genehmigungspflicht ausging und entsprechendes auch dem Beklagten mitteilte.

b. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Vorkaufsverordnung sei materiell rechtmäßig, wird nicht durchgreifend von den Klägern mit dem Vorbringen erschüttert, die Verordnung verfolge hinsichtlich der streitgegenständlichen Flächen der Erholungsanlage nicht das Ziel, Austausch- und Ersatzflächen zu gewinnen, sondern eine Wohnnutzung, mithin eine Fortsetzung der bereits ausgeübten Nutzung. Zutreffend und von den Klägern unbeanstandet legt das Verwaltungsgericht zugrunde, dass eine Verordnung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 16 Satz 1 AGBauGB Bln in einem städtebaulichen Maßnahmegebiet zulässig ist, wenn sie im insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Verordnungsbeschlusses eine städtebauliche Maßnahme sichern soll, die der Beklagte in Betracht zieht, und die Verordnung geeignet ist, zur Sicherung des Planungsziels beizutragen (vgl. bereits Beschluss des Senats vom 18. Mai 2022 - OVG 10 N 4.21 -, juris Rn. 7 ff. zu der auch hier streitgegenständlichen Vorkaufsrechtsverordnung). Weiter ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, bei dem betroffenen Gebiet handele es sich ausweislich der Verordnungsbegründung (abrufbar unter https://www.parlament-berlin.de/ados/18/IIIPlen/vorgang/verordnungen/ vo18-056.pdf) um ein künftiges städtebauliches Maßnahmegebiet nach § 165 BauGB mit dem zulässigen Ziel der Schaffung von für alle Teile der Bevölkerung bezahlbaren Wohnraum. Dafür sollten vorsorglich Flächen erworben werden können, um „die Umsetzung der für die Errichtung der Stadtquartiers erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen (zu) erleichtern“ und zur „Erleichterung von städtebaulichen Neuordnungsmaßnahmen in Teilbereichen des späteren Entwicklungsgebietes“. Die zu erwerbenden Flächen sollten den absehbaren „Bedarf- an Austausch und Ersatzflächen, um beispielsweise Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, öffentliche Erschließungsmaßnahmen oder Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen leichter umsetzen zu können“, decken können. Der Beklagte habe den Erlass dieser städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses „in Betracht“ gezogen, weil er in der Verordnungsbegründung die beabsichtigte Verwendung als Ersatz- und Ausgleichflächen konkret festgelegt, für das Gebiet recht konkrete städtebauliche Vorstellungen entwickelt und mit der Zuweisung unterschiedlicher Funktionen an sieben Teilgebiete klargemacht habe, in welchem räumlichen Umfang voraussichtlich Flächen benötigt würden.

Die Kläger meinen, dass zwar im allgemeinen Teil der Verordnungsbegründung davon gesprochen werde, dass der vorsorgliche Flächenerwerb der Erleichterung von städtebaulichen Neuordnungsmaßnahmen in Teilbereichen des späteren Entwicklungsgebietes dienen solle und sich grundsätzlich ein Bedarf an Austausch- und Ersatzflächen ergebe. Der Einzelbegründung zu § 1 lasse sich jedoch entnehmen, dass neben der für die Entwicklung als neues Stadtquartier vorgesehenen Kernfläche auch die Flächen der angrenzenden Klein- und Erholungsanlagen in dem Untersuchungsgebiet für eine Wohnnutzung vorgesehen seien. Demnach sei die Vorkaufsrechtsverordnung im Hinblick auf die streitgegenständlichen Flächen auch nicht geeignet, zur Sicherung des Planungsziels beizutragen, da es weder um die Erleichterung einer beabsichtigten Entwicklung noch um die Vermeidung einer gegenläufigen Entwicklung durch spekulativen Erwerb gehe.

Das greift nicht. Das Verwaltungsgericht hat unter Zitierung der einschlägigen Passagen aus der Begründung der Vorkaufsrechtsverordnung maßgeblich darauf abgestellt, dass im Zentrum der in Aussicht genommenen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme die Entwicklung der etwa 70 Hektar umfassenden landeseigenen, derzeit landwirtschaftlich genutzten Flächen als Wohnquartier stehe und die angrenzenden, unterschiedlich genutzten Teilräume vornehmlich für daraus abgeleitete Zielsetzungen wie Infrastrukturmaßnahmen zur verkehrlichen Erschließung, städtebauliche Neuordnungsmaßnahmen oder zur Deckung des Bedarfs an Austausch- und Ersatzflächen zur Verfügung stehen sollten. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht dies für ein „in Betracht ziehen“ städtebaulicher Maßnahmen genügen lassen. Auf der Grundlage der jeweils weit zu verstehenden tatbestandlichen Merkmale verfolgt die Vorschrift des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB den Zweck, durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik die Sicherung einer langfristig orientierten Planung und Entwicklung zu ermöglichen. Zum anderen setzt der Erlass der Satzung bzw. hier der Verordnung voraus, dass sich der Einsatz dieses Sicherungsmittels aus städtebaulichen Gründen als notwendig erweist; die Satzung muss objektiv geeignet sein, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung (§ 1 Abs. 3 BauGB) beizutragen. Nur wenn hiervon nach Maßgabe der konkreten Umstände – etwa im Hinblick auf die räumliche Ausdehnung der Satzung und auf ein Sicherungsbedürfnis wegen gegebenenfalls abweichender Entwicklungen – auszugehen ist, kann die Gemeinde sich der Vorkaufssatzung bedienen (BVerwG, Beschluss vom 30. September 2020 - BVerwG 4 B 45.19 -, juris Rn. 4 f.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 18. Mai 2022 - OVG 10 N 4.21 -, juris Rn. 8).

Demgegenüber wird die Entscheidung des Verwaltungsgerichts nicht dadurch in Zweifel gezogen, dass die Kläger eine kurze Passage der Begründung der Vorkaufsrechtsverordnung herausgreifen, die eine andere, vom Verordnungsgeber für möglich gehaltene Nutzung der Nebenflächen – in Abgrenzung zu der landeseigenen, unbebauten Kernfläche – betrifft. Dass die Nebenflächen gegebenenfalls auch „in Richtung Wohnen“ umstrukturiert werden könnten, beseitigt nicht deren Eignung für die Zwecke der Infrastrukturmaßnahmen bzw. als Austausch- oder Ersatzflächen, welche nach der Gesamtschau der Begründung im Vordergrund stehen. Der Beklagte weist zu Recht darauf hin, dass die von den Klägern zitierte Passage lediglich klarstelle, dass zum Zeitpunkt des Erlasses der Vorkaufsrechtsverordnung die Umstrukturierung nicht trennscharf auf den Kernbereich habe beschränkt werden können und der unmittelbar anschließende Satz deutlich mache, dass daneben vor allem die Lösung „tiefgreifender infrastruktureller Problemlagen“ angestrebt werde. Das ist zutreffend. Die Verordnungsbegründung weist im direkten Anschluss darauf hin, dass das bestehende Straßennetz an vielen Stellen bereits überlastet sei. Die Teilfläche sei nicht ausreichend erschlossen, eine Verbindung zum ÖPNV (Straßenbahn und S-Bahn) fehle. Um eine Entwicklung der Kernfläche durchzuführen, seien weitreichende Eingriffe im Umfeld erforderlich. Schon aus dem bereits erwähnten Zweck der Vorkaufsverordnung, durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik die Sicherung einer langfristig orientierten Planung und Entwicklung zu ermöglichen, folgt, dass konkretisierte Planungsvorstellungen noch nicht erforderlich sind und es genügt, dass die Satzung objektiv geeignet ist, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung beizutragen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. September 2020 - BVerwG 4 B 45.19 -, juris Rn. 4 f.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 18. Mai 2022 - OVG 10 N 4.21 -, juris Rn. 8).

c. Auch die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB im maßgeblichen Zeitpunkt der angefochtenen Bescheide durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wird durch das Zulassungsvorbringen der Kläger nicht erschüttert. Das Verwaltungsgericht ist von dem rechtlichen Maßstab ausgegangen, dass der Erwerb durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt ist, wenn er zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden, wobei die vertretbare Annahme genüge, dass die spätere Verwirklichung der in Erwägung gezogenen Maßnahme durch vermehrten Grundbesitz der Gemeinde erleichtert werde. Zweck des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sei es, der Gemeinde die Sicherung einer langfristig orientierten Planung und Entwicklung durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik zu ermöglichen, denn die Gemeinde erhalte durch die Vorkaufssatzung die Möglichkeit, bereits im frühen Stadium der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen Grundstücke zu erwerben (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. September 2020 - BVerwG 4 B 45.19 -, juris Rn. 4; Beschluss vom 19. Dezember 2018 - BVerwG 4 BN 42.18 -, juris Rn. 5).

Dieser – von den Klägern nicht beanstandete – rechtliche Maßstab begegnet keinen Bedenken. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschluss vom 25. Januar 2010 - BVerwG 4 B 53.09 -, juris Rn. 5; Beschluss vom 15. Februar 1990 - BVerwG 4 B 245.89 -, juris Rn. 3) und des Senats (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. Oktober 2019 - OVG 10 B 9.18 -, juris Rn. 51) hat sich die Beantwortung der Frage, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, im Einzelnen an den Zielen zu orientieren, die mit den einzelnen Tatbeständen der Vorkaufsrechte in §§ 24, 25 BauGB verfolgt werden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nur dann vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt i.S.v. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wenn damit im Einzelfall dem jeweils angegebenen, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird. Es ist daher nach Zweck und Zielrichtung des jeweiligen Vorkaufsrechts zu differenzieren. Im Fall eines auf eine Vorkaufsrechtsverordnung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gestützten Vorkaufsrechts ist zu berücksichtigen, dass der Nutzungszweck des Kaufgrundstücks – anders als in den Fällen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB – noch nicht konkret festzustehen braucht (vgl. § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB sowie Stock, in: Ernst/Zinkahn, Bearbeitungsstand Oktober 2021, BauGB § 25 Rn. 34 f.), weil das Vorkaufsrecht der Gemeinde – wie ausgeführt – gerade den frühzeitigen Grundstückserwerb zur Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen ermöglichen will. Regelmäßig reicht zur Bejahung des Wohls der Allgemeinheit daher die Annahme, dass die spätere Verwirklichung der in Erwägung gezogenen Maßnahme durch vermehrten Grundbesitz der Gemeinde erleichtert wird (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn u.a., Bearbeitungsstand Oktober 2021, BauGB § 25 Rn. 31), wobei die Gründe für die Ausübung des Vorkaufsrechts sich in dem durch die städtebaulichen Ziele gebildeten Rahmen halten müssen, die mit der Vorkaufssatzung verfolgt werden (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 15. März 2016 - 10 A 1066/14 -, juris Rn. 41 ff.).

Auf der Grundlage dieses Maßstabs hat das Verwaltungsgericht den Vorkauf der Erholungsanlagen „“ zum Zweck der Verwendung als Tausch- oder Ersatzgrundstück durch das Wohl der Allgemeinheit für gerechtfertigt gehalten. Parzellen der Anlage würden nach Angaben des Beklagten als Austauschgrundstücke für von städtebaulichen Maßnahmen betroffene Parzellen und Grundstücke in der benachbarten Kolonie benötigt. Tausch- und Ersatzland könne zur zügigen Verwirklichung der Maßnahme beitragen, weil Parzellenbesitzer und Grundstückseigentümer eher zur Verständigung bereit seien, wenn ihnen für ihr Grundstück ein Ersatzgrundstück in der näheren Umgebung angeboten werde. Demgegenüber greift das Zulassungsvorbringen der Kläger, die Verwendung von Flächen der Erholungsanlage als Tausch- oder Ersatzgrundstücke sei nicht von dem von dem Beklagten verfolgten städtebaulichen Ziel gedeckt, nicht durch.

Im Einzelnen:

aa. Nach Auffassung der Kläger sei die Fläche der Erholungsanlage „“ ursprünglich – wie sich aus der Einzelbegründung zu § 1 der Vorkaufsrechtsverordnung ergebe – für eine Nutzungsänderung in Richtung Wohnen sowie eine bauliche Verdichtung vorgesehen gewesen. Dieser im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung im Sommer 2018 in den sogenannten Entwicklungsalternativen A bis C weiter ausformulierte Ansatz sei später aufgegeben worden. Nachdem zwischenzeitlich noch eine Betroffenheit der Erholungsanlage infolge von Maßnahmen verkehrlicher Erschließung in Rede gestanden habe, ergebe sich aus dem von den Klägern auszugsweise als Anlage K 31 vorgelegten Bericht über die ÖPNV-Anbindung und -Erschließung des Wohnungsbaustandortes B________ vom November 2019, dass die geplanten Trassenverläufe des ÖPNV außerhalb der Anlage lägen. Von einer Verwendung als Tausch- oder Ersatzgrundstücke werde nicht gesprochen.

Die Kläger verkennen dabei, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nach der zutreffenden Ansicht des Verwaltungsgerichtes nicht von einem bereits eingetretenen konkreten Bedarf, sondern lediglich von der potentiellen Möglichkeit abhängt, dass ein solcher im Zuge der in Betracht gezogene Maßnahme eintreten wird und er ggf. noch nicht anderweitig gedeckt ist. Das Verwaltungsgericht ist dementsprechend von den in dem Bescheid zur Ausübung des Vorkaufsrechts vom 21. August 2019 und in dem Widerspruchsbescheid vom 16. Oktober 2020 angegebenen Gründen für die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgegangen, wonach Parzellen der streitgegenständlichen Erholungsanlage als Austauschgrundstücke für von städtebaulichen Maßnahmen betroffene Parzellen und Grundstücke in der benachbarten Kolonie benötigt würden (EA S. 16). Dass dieser angegebene Verwendungszweck zum maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses der Bescheide nicht den konkreten Vorstellungen des Beklagten zur zukünftigen Nutzung des Kaufgrundstücks entsprach bzw. objektiv für diesen Zweck förderlich war, haben die Kläger mit dem Hinweis auf die von ihnen zitierten Unterlagen nicht dargelegt. Vorstehend unter b. ist bereits ausgeführt worden, dass sich die von den Klägern dort verortete beabsichtigte Nutzungsänderung der Flächen der Erholungsanlage „“ in Richtung Wohnen in der Begründung der Vorkaufsrechtsverordnung allenfalls als Prüfoption wiederfindet, die primären planerischen Erwägungen für die Fläche aber Auswirkungen bzw. Eingriffe infolge der infrastrukturellen Erschließung des zum Wohnquartier zu entwickelnden sogenannten Kerngebiets betreffen. Innerhalb dieses Rahmens hält sich auch die in den angefochtenen Bescheiden gegebene Begründung für die Ausübung des Vorkaufsrechts. In dem Ausgangsbescheid vom 2019 wird insoweit ausgeführt (S. 4), dass zur Erschließung des zukünftigen Stadtquartiers und zur Behebung verkehrlicher Problemlagen ein umfangreicher Ausbau der Verkehrsinfrastruktur erforderlich sei. Hierfür sollten die Grundstücke des Kaufgegenstandes teilweise genutzt werden. So könnten etwa Flächen benötigt werden, um an der Straße einen verkehrsgerechten Querschnitt mit ausreichend breiten Fuß- und Fahrradwegen zu realisieren. Außerdem könnten z.B. im Kontext einer Trassenlegung Ersatzgrundstücke für Bedarfe innerhalb der Erholungsanlage benötigt werden. In beiden Bescheiden (Ausgangsbescheid S. 5, Widerspruchsbescheid S. 13) wird das öffentliche Interesse dahingehend zusammengefasst, dass es in der Bereitstellung einer bedeutsamen Fläche mit Schlüsselfunktion für Verkehr- und Wohnnutzung, gegebenenfalls auch als Nutzung für eine Tausch-, Ersatz- oder Ausgleichsfläche bestehe. Daran hat auch das Verwaltungsgericht ersichtlich angeknüpft („wie schon in den angefochtenen Bescheiden erwähnt“, S. 16 EA) und ergänzend auf die Ausführungen der Vertreter des Beklagten in der mündlichen Verhandlung abgestellt, wonach sich die in den Bescheiden in Aussicht genommene Verwendung von Teilen der streitgegenständlichen Flächen bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung dahingehend konkretisiert hätten, dass Bedarf für Austauschgrundstücke für etwa 100 Parzellen der Kolonie bestehe, die wiederum für zwei Erschließungsstraßen für das neue Stadtviertel benötigt würden.

Die auf dieser Grundlage von dem Verwaltungsgericht bejahte Förderlichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts für die von dem Beklagten verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die in den Bescheiden beschriebenen, teilweise mangels konkreterer Planungen noch vage beschriebenen Verwendungszwecke sich in den von den Klägern vorgelegten Unterlagen nicht wiederspiegeln.

bb. Ernstliche Zweifel an der Entscheidung des Verwaltungsgerichts legen die Kläger auch nicht durch ihr Vorbringen dar, das Verwaltungsgericht habe die Darlegungen der Vertreter des Beklagten in der mündlichen Verhandlung auf der Grundlage des städtebaulichen Rahmenplans des Senates vom 19. April 2021 und dessen Struktur- und Nutzungskonzepts vom 20. Juli 2021 seiner Entscheidung nicht zugrunde legen dürfen, weil den Klägern zuvor Gelegenheit zur Äußerung hätte gegeben werden müssen und zudem allein auf den Zeitpunkt des Ausgangsbescheides vom 2019 bzw. des Widerspruchsbescheides vom 2020, nicht hingegen auf die zu einem späteren Zeitpunkt erstellten vorgenannten Dokumente abzustellen sei. Das Verwaltungsgericht hat in seinem Obersatz der Prüfung von § 24 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB (S. 14 EA) als maßgeblichen Zeitpunkt die Ausübung des Vorkaufsrechts und den Erlass des Widerspruchsbescheids definiert. Davon weicht es nicht ab, wenn es im Folgenden (S. 16 EA) auf die Darlegungen der Vertreter des Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung abstellt, wonach „nach derzeitigem Planungsstand“ die Parzellen der Anlage „“ als Austauschgrundstücke benötigt würden. Das Verwaltungsgericht zieht die Ausführungen zum Stand der Planungen im späteren Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vielmehr als Beleg dafür heran, dass der ursprünglich angedachte Verwendungszweck („wie schon in den angefochtenen Bescheiden erwähnt“), Parzellen der Anlage „“ als Austauschgrundstücke für Flächen einer anderen Erholungsanlagen anbieten zu können, welche ihrerseits für verkehrliche Zwecke benötigt werden, weiterhin den von dem Beklagten im Gebiet der vorbereitenden Untersuchung verfolgten städtebaulichen Zielen dient und somit weiterhin die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. Die Anknüpfung an zeitlich nach Erlass der angefochtenen Bescheide liegende Planungsstände dient der nachvollziehbaren und naheliegenden gedanklichen Ableitung, dass die zum früheren Zeitpunkt erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts tatsächlich einer zu diesem Zeitpunkt angegebenen Zwecksetzung erfolgte, wenn diese Zwecke im späteren Verlauf der Planungen konkret weiterverfolgt werden. Dies hat das Verwaltungsgericht durch die zitierte Bezugnahme auf die Bescheide sowie auf den vor Erlass des Ausgangsbescheides vom 2019 verfassten Vermerk der Senatsverwaltung vom 2019 kenntlich gemacht. Eine Verschiebung des maßgeblichen Zeitpunkts liegt darin nicht.

cc. Die Kläger wenden ferner ein, dass ein Großteil der Flächen im Untersuchungsgebiet bereits im Eigentum des Beklagten stehe und er deshalb über ausreichend Tausch- oder Ersatzgrundstücke verfüge. Dies ergebe sich aus der Übersichtskarte „Eigentumsverhältnisse im VU-Gebiet“ in dem von den Klägern als Anlage K 10 vorgelegten „Exposé Neue Stadtquartiere“. Im Einzelnen verfüge der Beklagte über circa 70 Hektar unbebaute Fläche im sogenannten Kerngebiet, 1.130 von 1.448 Parzellen in der Erholungsanlage, größere Flächen der ehemaligen Rieselfelder sowie eines Golfplatzes außerhalb des Untersuchungsbereichs und die landeseigenen Kleingartenanlagen „“, „“ sowie „“. Soweit der Beklagte etwa 100 Parzellen der Erholungsanlagen für zwei Erschließungsstraßen benötige, habe er selbst ausreichend eigenen Grundbesitz, um Austausch bzw. Ersatzgrundstücke anbieten zu können. Ein Zugriff auf die 172 Parzellen der Wohn- und Erholungsanlagen K_____ sei nicht erforderlich und würde eine unzulässige allgemeine Bodenbevorratung bedeuten.

Dies erschüttert die Annahmen des Verwaltungsgerichts nicht. Es hat im Rahmen seiner Obersätze (S. 15 EA) zutreffend ausgeführt, dass es die Ausübung des Vorkaufsrechts hindern kann, wenn die Gemeinde in dem Gebiet bereits über ausreichend eigenen Grundbesitz verfügt, um die voraussichtlich zu Tauschzwecken erforderlichen Flächen bereitstellen und dem Bedarf für öffentliche Zwecke befriedigen zu können (zu dieser Begrenzung des Vorkaufsrechts vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 2018 - BVerwG 4 BN 42.18 -, juris Rn. 8; Beschluss vom 25. Januar 2010 - BVerwG 4 B 53.09 -, juris Rn. 5 f.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Bearbeitungsstand Oktober 2021, BauGB § 25 Rn. 28). Das Verwaltungsgericht hat das Vorliegen einer derartigen Situation anschließend verneint, weil für die Bejahung des Wohls der Allgemeinheit bereits die vertretbare Annahme genüge, dass die spätere Verwirklichung der in Erwägung gezogenen Maßnahme durch vermehrten Grundbesitz der Gemeinde erleichtert werde. Auf die Parzellen der Erholungsanlage „“ müsse Zugriff genommen werden, um den erforderlichen Grundstücksaustausch sozialverträglich vornehmen zu können. Schließlich könnten die Parzellen der Anlage „“ auch für die Verbreiterung der Straße oder die Anlage eines Regenrückhaltebeckens herangezogen werden. Demgegenüber verengen die Kläger die Betrachtung in unzulässiger Weise allein auf die etwa 100 Parzellen, die benötigt werden, um den Eigentümern bzw. Nutzern derjenigen Parzellen der Kolonie, die für die zwei Erschließungsstraßen benötigt werden, Ersatzflächen anbieten zu können. Zum allein maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Bescheide waren die Planungen des Beklagten noch nicht so weit konkretisiert. Dies war auch nicht erforderlich. Die Ausübung des Vorkaufsrechts hängt nicht von einem bereits eingetretenen konkreten Bedarf ab, sondern lediglich von der potentiellen Möglichkeit, dass ein solcher im Zuge der in Betracht gezogene Maßnahme eintreten wird und er ggf. noch nicht anderweitig gedeckt ist (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 18. Mai 2022 - OVG 10 N 4.21 -, juris Rn. 25).

In den angefochtenen Bescheiden gibt der Beklagte als möglichen Verwendungszweck nicht nur die Bereitstellung von Tauschgrundstücken für Nutzer der Erholungsanlage B_____ an, sondern auch – wie auch bereits unter aa. wiedergegeben – die Realisierung breiterer Fuß- und Fahrradwege entlang der Straße sowie sozialer (z.B. Kitas) oder technischer (z.B. Regenwasserrückhaltung) Infrastruktur auf dem Gelände der Anlage „“ selbst. Auf der Grundlage der Begründung des Bescheides vom 2019 dürfte zum damaligen Zeitpunkt auch eine jedenfalls teilweise Nutzung der Flächen der „“ für das zu entwickelnde Wohnquartier nicht völlig ausgeschlossen gewesen sein. So wird auf Seite 5 des Bescheides ausgeführt, dass die Grundstücke des Kaufgegenstandes eine Scharnierfunktion zwischen dem Gewerbegebiet H______ und der Kernfläche innehätten und aufgrund des Charakters der möglichen Entwicklungsmaßnahme Verschiebungen denkbar seien, so dass sich geplante Nutzungen auf die jetzige Fläche der Anlage „“ ausdehnen könnten (ähnlich auch Seite 9 des Widerspruchsbescheides). Ebenso hat der Senat in seinem Beschluss vom 18. Mai 2022 (OVG 10 N 4.21, juris Rn. 25) zu den Planungen im Geltungsbereich der auch hier gegenständlichen Vorkaufsrechtsverordnung festgestellt, dass die für dieses Großvorhaben erforderliche Umfelderschließung bereits für sich genommen einen erheblichen potentiellen Bedarf begründe. Verfehlt ist zudem die Auffassung der Kläger, die 70 Hektar landeseigener Flächen auf den ehemaligen Rieselfeldern seien als potenzielle Austausch- oder Ersatzflächen zu betrachten. Dieses Gebiet sollte von Beginn an als Wohnquartier entwickelt werden, wie sich bereits aus der Begründung der Vorkaufsrechtsverordnung vom 27. Juni 2017 ergibt. Dass die städtebaulichen Planungsabsichten des Beklagten zum maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses der streitgegenständlichen Bescheide sich in diesem (zentralen) Gesichtspunkt geändert hätten, haben die Kläger nicht dargelegt.

Dass solche frühzeitigen städtebaulichen Planungsabsichten i.S.d. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sich im Nachgang der Ausübung des Vorkaufsrechts konkretisieren und infolgedessen einige der ursprünglich noch in Betracht gezogenen Verwendungsmöglichkeiten des Kaufgegenstands nicht weiterverfolgt werden, liegt in der Natur der Sache. Maßgeblich ist indes der Zeitpunkt des Bescheiderlasses, sodass sich die Ausübung des Vorkaufsrechts schon dann rechtmäßig erweist, wenn zu diesem Zeitpunkt aus der ex ante-Perspektive ein potentieller Verwendungsbedarf für die Flächen des Kaufgegenstandes gegeben war, und diese auch dann nicht nachträglich rechtswidrig wird, wenn die Gemeinde den Bedarf an Austausch- und Ersatzgrundstücken aus der ex post-Perspektive auch ohne Rückgriff auf den Kaufgegenstand aus ihrem eigenen Flächenbestand befriedigen können sollte.

Im Übrigen ist der Umstand, dass die von den Klägern aufgezählten Alternativflächen bereits im Landeseigentum stehen, nicht gleichbedeutend damit, dass sie für die mit der Vorkaufsrechtsausübung verfolgten Zwecke tatsächlich zur Verfügung stehen, denn auch insoweit können rechtliche Bindungen bestehen oder kann deren Inanspruchnahme unverhältnismäßig sein. Das diesbezügliche Zulassungsvorbringen lässt insbesondere die für die Darlegung rechtlicher Zweifel erforderliche Begründung vermissen, warum eine Beschaffung von Ersatzgrundstücken innerhalb der Anlage B_____ im „dargestellten sozialverträglichen Sinne“ – d.h. aufgrund natürlicher Fluktuation – entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts „völlig ausreichend und erfolgversprechender“ wäre.

dd. Ohne Erfolg wenden sich die Kläger gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB stehe der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Den Klägern ist zwar zuzugeben, dass die Formulierung des Verwaltungsgerichts auf Seite 16 des Entscheidungsabdrucks zum Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB isoliert betrachtet so verstanden werden könnte, dass das Verwaltungsgericht die Vorschrift des § 26 Nr. 4 BauGB nicht anwende, weil die Fläche als Tausch- oder Ersatzgrundstück verwendet werden soll, obwohl die tatbestandlichen Voraussetzungen der Norm gegeben sind. Dem ist vorliegend allerdings nicht weiter nachzugehen, weil das Verwaltungsgericht in den zwei unmittelbar nachfolgenden Sätzen das Vorliegen des Ausschlussgrundes des § 26 Abs. 4 BauGB selbständig tragend („es ist auch überdies möglich“) mit dem Hinweis auf weitere denkbare Verwendungsmöglichkeiten der streitgegenständlichen Flächen für eine Verbreiterung der Straße oder die Anlage eines Regenrückhaltebeckens ablehnt. Das Zulassungsvorbringen der Kläger wendet gegen diesen Hinweis zwar ein, dass die Flächen der Anlage „“ für diese Zwecke nicht benötigt würden. Auch das greift in der Sache nicht durch (vgl. dazu im Folgenden unter ee und ff), insbesondere aber übersehen die Kläger die damit implizit getroffene Feststellung weiterer möglicher Verwendungszwecke durch das Verwaltungsgericht, denen die Nutzung der Parzellen der Anlage „“ im Zeitpunkt des Erlasses der streitgegenständlichen Bescheide nicht entspricht. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO eröffnet den Zugang zur Rechtsmittelinstanz im Hinblick auf das prognostizierte Ergebnis des Rechtsmittels. Die maßgebliche Frage geht also dahin, ob die Rechtssache richtig entschieden wurde. Ist die Entscheidung der Vorinstanz selbständig tragend auf mehrere Gründe gestützt, bedarf es der Darlegung eines Zulassungsgrundes für jede Begründung. Wenn nur bezüglich einer Begründung ein Zulassungsgrund dargelegt wird und ggf. gegeben ist, kann diese Begründung hinweggedacht werden, ohne dass sich der Ausgang des Verfahrens ändert. Die Darlegungsanforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO müssen also hinsichtlich jedes einzelnen tragenden Entscheidungsgrundes erfüllt sein (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11. September 2017 - OVG 10 N 29.17 -, juris Rn. 3).

Die Ablehnung des Ausschlussgrundes des § 26 Nr. 4 BauGB durch das Verwaltungsgericht begegnet im Ergebnis auch deshalb keinen rechtlichen Bedenken, weil – worauf der Beklagte zutreffend hinweist – bei der Ausübung des Vorkaufsrechts auf der Grundlage einer nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erlassenen Satzung (hier: Verordnung) der Ausschlussgrund des § 26 Abs. 4 Alt. 2 BauGB nur dann eingreifen kann, wenn nach dem Stand der Planung der Verwendungszweck mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist und die mit den in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen verfolgten Ziele eine so weitgehende Konkretisierung erfahren haben, dass eine Übereinstimmung der vorhandenen Bebauung mit diesen Zielen festgestellt werden kann (vgl. für das Vorkaufsrecht im Geltungsbereich einer Sanierungssatzung VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 1. März 1996 - 3 S 13/94 -, juris Rn. 46; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 15. Aufl. 2022, BauGB § 26 Rn. 8). In der Regelung des § 26 Nr. 4 BauGB bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass es des Sicherungsinstruments des Vorkaufsrechts nicht bedarf, wenn ein Grundstück in Einklang mit den städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde bebaut ist und genutzt wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Januar 2010 - BVerwG 4 B 53.09 -, juris Rn. 7; Beschluss vom 29. Juni 1993 - BVerwG 4 B 100.93 -, juris Rn. 5). Sind diese Zielvorstellungen – wie vorliegend – im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. des Widerspruchsbescheids jedoch noch gar nicht konkret genug feststellbar, um diesen die Bebauung und Nutzung der Kaufgrundstücke im gleichen Zeitpunkt vergleichend gegenüberstellen zu können, kann diese Wertung des Gesetzgebers von vornherein nicht zum Tragen kommen. Zu den Zeitpunkten des Ausgangsbescheides (2019) und des Widerspruchsbescheides (2020) stand eine Verwendung des Kaufgegenstandes (ausschließlich) als Austauschgrundstücke für Parzellen der Anlage jedoch – wie bereits mehrfach ausgeführt – noch nicht fest.

ee. Soweit die Kläger vortragen, es sei nicht möglich, dass die Parzellen der Anlage „“ für die Verbreiterung der Straße herangezogen würden, vermag der Senat dem nicht zu folgen. Anders als die Darlegungen der Kläger es nahelegen, sind weder der Beklagte noch das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass die gesamte Fläche der kaufgegenständlichen Grundstücke für Zwecke der verkehrlichen Erschließung benötigt würden. Der Beklagte hat in den angefochtenen Bescheiden in Übereinstimmung mit der Begründung der Vorkaufsrechtsverordnung verschiedene in Betracht kommende Verwendungszwecke angegeben (z.B. Wohnquartier als Prüfoption, verkehrliche Erschließung, Austausch bzw. Ersatzgrundstücke, Flächengewinn für die Realisierung sozialer und technischer Infrastruktur) und gleichzeitig auf die noch am Beginn stehenden Planungsprozesse sowie die aufgrund der Größe des zu entwickelnden Stadtquartiers entsprechend großen Suchräume verwiesen. Daher können die Kläger vorliegend auch nicht das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 5. Juli 1990 (III ZR 229/89, juris Rn. 24) in Anspruch nehmen, das hinsichtlich des Planungsstandes eine andere Fallgestaltung betrifft: In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Sachverhalt hatte eine Gemeinde das Vorkaufsrecht i.S.d § 24 BauGB für ein Grundstück insgesamt ausgeübt, obwohl nach den Festsetzungen des Bebauungsplans nur ein Teil des Grundstücks als öffentliche Verkehrsfläche benötigt wurde. Eine vergleichbar konkrete, rechtsverbindliche Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche oder für einen anderen Zweck gab es zum Zeitpunkt der hier streitgegenständlichen Bescheide nicht. Wie bereits ausgeführt, ist dies angesichts des Zwecks der Vorkaufsrechtsverordnung i.S.d. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, der Gemeinde bereits am Beginn ihrer planerischen Überlegungen das Vorkaufsrecht als Sicherungsmittel an in die Hand zu geben, auch nicht erforderlich.

Davon ist auch das Verwaltungsgericht bei der Annahme ausgegangen, es sei „überdies“ – also neben den genannten anderen Zwecken – möglich, dass Parzellen der Anlage „“ für die Verbreiterung der Straße herangezogen würden. Es hat damit den von ihm (zutreffend) für erforderlich gehaltenen konkreten Bezug zu städtebaulichen Zwecken des Beklagten für gegeben angesehen und hatte daher auch keine (zwingende) Veranlassung, sich mit dem erstinstanzlichen Vorbringen der Kläger ausdrücklich auseinanderzusetzen, wonach die Parzellen nach einzelnen planerischen Unterlagen bzw. Erwägungen möglicherweise nicht für die verkehrliche Erschließung benötigt würden. Das von den Klägern gerügte „Übergehen“ von klägerischem Sachvortrag stellt daher keine – ausdrücklich ohnehin nicht geltend gemachte – Verletzung des rechtlichen Gehörs der Kläger dar. Denn grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Gerichte das von ihnen entgegengenommene Parteivorbringen zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen haben. Sie sind dabei nicht verpflichtet, sich mit jedem Vorbringen in den Entscheidungsgründen ausdrücklich zu befassen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. September 2017 - OVG 10 N 64.17 -, juris Rn. 8 m.w.N.).

Soweit die Kläger im Übrigen unter Hinweis etwa auf Ausführungen zur sogenannten Entwicklungsalternative D in dem Exposé „Neue Stadtquartiere 1 – B_____ P_____/H_____“ der Senatsverwaltung vom Januar 2019 bzw. dem Bericht über die „ÖPNV-Anbindung und -Erschließung des Wohnbaustandortes B_____“ vom November 2019 darlegen, dass die Parzellen der Erholungsanlage „“ für die Verbreiterung der Straße nicht benötigt würden, sind auch damit nur planerische Überlegungen und Szenarien, nicht aber rechtsverbindliche Festlegungen in Bezug genommen. Dass die streitgegenständlichen Flächen im Sinne des vom Verwaltungsgericht – unbeanstandet – zugrunde gelegten rechtlichen Maßstabs ersichtlich nicht benötigt werden (vgl. S. 15 EA), haben die Kläger damit nicht darzulegen vermocht. In dem von ihnen angeführten Bericht zur ÖPNV-Anbindung ist zwar von der „planerisch zu bevorzugenden Variante“ die Rede, was eine Vorfestlegung nahelegt, Änderungen in der weiteren Planung jedoch keineswegs ausschließt.

ff. Das Gleiche gilt im Ergebnis hinsichtlich des klägerischen Vorbringens, es sei nicht möglich, dass die Parzellen aus der Anlage „“ für die Anlage eines Regenrückhaltebeckens herangezogen würden. Die Kläger nehmen insoweit maßgeblich Bezug auf den städtebaulichen Rahmenplan des Beklagten vom 19. April 2021, der zum maßgeblichen Zeitpunkt, d.h. spätestens zum Zeitpunkt des Widerspruchsbescheids vom 2020 noch nicht vorlag und im Übrigen ohnehin nur ein informelles, rechtlich nicht geregeltes Planungsinstrument darstellt. Sie nehmen mit ihren Erwägungen die Ergebnisse planerischer Entscheidungen vorweg, die zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts und des Widerspruchsbescheids weder feststanden noch in einer Weise durch anderweitige Vorgaben derart eingeengt gewesen wären, dass jedenfalls ausgeschlossen werden konnte, dass Teile der streitgegenständlichen Flächen für Zwecke der technischen Infrastruktur benötigt werden würden. Letzteres ergibt sich auch nicht aus dem von den Klägern angeführten Bebauungsplan XVIII-39 a, dem Entwurf des Bebauungsplans 3-65 oder der wasserbehördlichen Plangenehmigung für die Instandsetzung und naturnahe Ausgestaltung des . Die Kläger setzen sich auch nicht mit der Begründung des Verwaltungsgerichts auseinander, die Anlage eines Regenrückhaltebeckens komme den Erläuterungen der Senatsverwaltung im Termin auf dem Gebiet der „K_____“ in der Nähe des als Vorflut dienenden in Betracht. Wie bereits ausgeführt, hängt die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht von einem bereits eingetretenen konkreten Bedarf, sondern lediglich von der potentiellen Möglichkeit ab, dass ein solcher im Zuge der in Betracht gezogene Maßnahme eintreten wird und er ggf. noch nicht anderweitig gedeckt ist.

d. Ebenfalls ohne Erfolg wenden sich die Kläger gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, der Beklagte habe sein ihm durch § 25 Abs. 1 Satz 1 und § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eröffnetes Ermessen fehlerfrei betätigt. Soweit sie der Sache nach bemängeln, der Beklagte habe es bereits unterlassen, für jedes einzelne der Grundstücke des Kaufgegenstands sein Ermessen gesondert auszuüben bzw. zu begründen, legen sie selbst nicht substantiiert dar, inwieweit ein derartiges Vorgehen hinsichtlich welcher konkreten Flurstücke zu einem anderen Ergebnis der Ermessensausübung hätte führen müssen. Der von den Klägern an dieser Stelle erneut gegebene Hinweis darauf, dass für die von dem Beklagten angeführte Verbreiterung der Straße nicht alle verkauften Grundstücke mit einer Gesamtfläche von m² benötigt würden, zeigt lediglich auf, dass dieser angegebene mögliche Verwendungszweck nicht für die gesamte Fläche des Kaufgegenstandes zum Tragen kommen kann, nicht aber, dass die Ermessensausübung unter Berücksichtigung der weiteren von dem Beklagten in den angefochtenen Bescheiden angeführten möglichen Verwendungszwecken, die mangels konkreterer Planungen noch nicht auf bestimmte Teilflächen des Kaufgegenstandes bezogen werden konnten, und der einzustellenden privaten Interessen für alle verkauften Grundstücke oder einen konkret bezeichneten Teil davon zu einem anderen Ergebnis hätte führen müssen.

Entgegen der Darstellung der Kläger begründet es keinen vom Verwaltungsgericht nicht erkannten Ermessensfehler, dass es sich bei einem Großteil der Käufer um Selbstnutzer der unselbständigen Teilflächen der Grundstücke handelt, die auch Eigentümer der aufstehenden Häuser sind und dort eine teils jahrzehntelange Wohnnutzung ausüben, welche sie mit Hilfe des Grundstückserwerbs absichern möchten. Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Beklagte die Abwägungsdirektiven des § 25 Abs. 1 Satz 2 und des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB vollständig und ihrem rechtlichen Gehalt nach richtig erkannt und das öffentliche Interesse daran, das Gebiet mittels städtebaulicher Instrumente zügig als Wohnungsbaustandort zu entwickeln und andererseits das private Interesse der Kläger an dem Kauf des Grundstücks ermessensfehlerfrei gegeneinander abgewogen hat. Sowohl der Bescheid vom 2019 (dort S. 5) als auch der Widerspruchsbescheid vom 2020 (dort S. 9 und S. 14) stellen klar, dass grundsätzlich soweit und solange wie möglich eine Fortsetzung der Pachtverhältnisse beabsichtigt sei, und nehmen ausdrücklich auf die von den Klägern dargelegte „diffizile“ sachenrechtliche Lage in der Anlage „“ Bezug. Wie die Kläger zudem selbst an anderer Stelle betonen, plant der Beklagte nach den in Bezug genommenen zwischenzeitlichen Planungsständen auch längerfristig den Erhalt der Erholungsanlage und soll die Beschaffung von Ersatzgrundstücken in der Anlage sozialverträglich, d.h. nach Möglichkeit im Rahmen der natürlichen Fluktuation, erfolge. Es kann daher keine Rede davon sein, dass der Beklagte die Kläger als Nutzer aus der Anlage „“ entfernen wolle.

Unzutreffend ist die Rüge der Kläger, der Beklagte habe bei der Ausübung seines Ermessens sachfremde Erwägungen und Unterstellungen dahingehend zugrunde gelegt, dass die Kläger spekulative Absichten verfolgten. Die Kläger beziehen sich insoweit auf das Schreiben der damaligen Senatorin L_____ an einen der Nutzer der Erholungsanlage „“ vom 14. August 2019 und den sogenannten Zweit-Entscheidungsvermerk vom 24. Juli 2019 aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Die dort angesprochene Zielsetzung einer Ausübung des Vorkaufsrechts, Planungssicherheit für Kleingärtner oder anderweitige Pächter der Anlage zu schaffen, und die dort getätigten Mutmaßungen zu möglicherweise spekulativen Absichten der Kläger haben in den streitgegenständlichen Bescheiden jedoch keinen Niederschlag gefunden. Das Vorkaufsrecht und das damit verbundene Ermessen hat hier das Bezirksamt ausgeübt, nicht die Senatsverwaltung. Viel mehr wird der Begründung des Widerspruchsbescheids vom 2020 (dort S. 14) ausdrücklich ausgeführt, dass eine mögliche spekulative Betätigung kein Aspekt gewesen sei, der die Abwägung der Verhältnismäßigkeitsprüfung getragen habe. Dass der Beklagte – hier das Bezirksamt als handelnde Behörde – sich gleichwohl von den Überlegungen der Senatsverwaltung hat leiten lassen, haben die Kläger substantiiert nicht dargelegt.

2. Die Rechtssache hat nicht die ihr von dem Zulassungsvorbringen beigemessene grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Dieser Zulassungsgrund liegt nur vor, wenn in der Rechtssache eine klärungsfähige und klärungsbedürftige Frage aufgeworfen wird, deren Beantwortung in einem künftigen Berufungsverfahren zur Wahrung der Einheitlichkeit oder zur Fortentwicklung des Rechts geboten ist (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. August 2019 - OVG 10 N 88.16 -, juris Rn. 10) Das ist hier nicht der Fall. Die mit dem Rechtsbehelf aufgeworfene Frage, ob trotz des Vorliegens der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 26 Nr. 4 BauGB dessen Anwendbarkeit dann ausgeschlossen sei, wenn das vom Vorkaufsrecht betroffene Grundstück als Tausch- oder Ersatzgrundstück dienen solle, würde sich im vorliegenden Fall in einem Berufungsverfahren nicht stellen, weil nach dem Stand der Planungen im Zeitpunkt der angefochtenen Bescheide der konkrete Verwendungszweck der streitgegenständlichen Flächen noch nicht mit ausreichender Sicherheit bestimmbar war und die mit den in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen verfolgten Ziele noch nicht eine so weitgehende Konkretisierung erfahren hatten, dass eine Übereinstimmung der vorhandenen Bebauung mit diesen Zielen hätte festgestellt werden können (vgl. vorstehend 1 c dd).

3. Die Berufung ist auch nicht wegen Divergenz (§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO) zuzulassen. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob das Verwaltungsgericht mit der Annahme, im Hinblick auf die Funktion als Tausch- oder Ersatzgrundstück komme es unter dem Gesichtspunkt des in § 26 Nr. 4 BauGB geregelten Ausschlussgrundes nicht darauf an, dass die Kläger die Parzellen in der Anlage „“ bereits den Zielen der städtebaulichen Maßnahme entsprechend nutzten, von dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (BVerwG 4 C 1.20, juris) oder dessen Beschluss vom 29. Juni 1993 (BVerwG 4 B 100.93, juris) abweicht. Denn wie bereits unter 1 c dd ausgeführt, hat das Verwaltungsgericht das Nichteingreifen des Ausschlussgrundes des § 26 Nr. 4 BauGB selbständig tragend mit weiteren möglichen Verwendungszwecken der Flächen des Kaufgegenstandes begründet. Ist ein Urteil auf mehrere voneinander unabhängige Begründungen gestützt, die den Entscheidungsausspruch jeweils selbständig tragen, so ist die Berufung nur zuzulassen, wenn hinsichtlich jeder einzelnen Begründung ein Zulassungsgrund vorliegt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. August 2016 - 9 B 54.15 -, juris Rn. 9 m.w.N. zur Revisionszulassung).

4. Ohne Erfolg berufen sich die Kläger schließlich auch auf das Vorliegen von Verfahrensmängeln (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO). Diese liegen nicht vor.

a. Die Kläger rügen, das Verwaltungsgericht habe gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs dadurch verstoßen, dass es auf Seite 16 des Urteils ausführe, der Beklagte habe im Termin zur mündlichen Verhandlung am 2021 gemäß dem städtebaulichen Rahmenplan des Senats vom 19. April 2021 und dem Strukturnutzungskonzept vom 20. Juli 2021 dargelegt, dass durch die Kolonie zwei Erschließungsstraßen für das neue Stadtviertel geführt würden, wofür etwa 100 Parzellen der Kolonie benötigt würden. Für sie – die Kläger – sei es überraschend und nicht voraussehbar gewesen, dass das Verwaltungsgericht von einem derartigen Vorbringen ausgehe und seinem Urteil zugrunde lege. Entsprechende Darlegungen des Beklagten ließen sich weder dem Protokoll der mündlichen Verhandlung noch dessen erstinstanzlichen Schriftsätzen entnehmen.

Eine Verletzung der Kläger in ihrem rechtlichen Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in Form einer „Überraschungsentscheidung“ ist damit nicht dargelegt. Das Verwaltungsgericht war nicht verpflichtet, die Kläger auf eine mögliche Würdigung des Beklagtenvortrags in der mündlichen Verhandlung hinzuweisen. Eine den Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs konkretisierende gerichtliche Hinweispflicht zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung besteht nur dann, wenn auch ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter nach dem bisherigen Prozessverlauf nicht mit einer bestimmten Bewertung des Sachvortrags durch das Verwaltungsgericht zu rechnen braucht. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass aus dem in Art. 103 Abs. 1 Grundgesetz (GG) verbürgten Gebot des rechtlichen Gehörs grundsätzlich keine Hinweis- oder Aufklärungspflicht in Bezug auf die Rechtsansicht des Gerichts folgt und dass das Gericht auch nicht verpflichtet ist, bereits in der mündlichen Verhandlung das mögliche oder voraussichtliche Ergebnis der Sachverhalts- oder Beweiswürdigung bekannt zu geben, weil sich die tatsächliche und rechtliche Einschätzung regelmäßig erst aufgrund der abschließenden Entscheidungsfindung nach Schluss der mündlichen Verhandlung ergibt. Auch kann von einer Überraschungsentscheidung nicht gesprochen werden, wenn das Gericht Tatsachen, zu denen sich die Beteiligten äußern konnten, in einer Weise würdigt, die nicht den subjektiven Erwartungen eines Prozessbeteiligten entsprechen oder von ihm für unrichtig gehalten werden (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 2. Mai 2017 - BVerwG 5 B 75.15 D -, juris Rn. 11; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 26. Februar 2019 - 13 A 4476/18.A -, juris Rn. 4). Laut dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 2021 erläuterte ein Vertreter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen unter Zuhilfenahme eines Luftbildes sowie einer Karte den städtebaulichen Rahmenplan vom 19. April 2021 und das Struktur- und Nutzungskonzept vom 20. Juli 2021. Weiterhin wurde protokolliert, dass die Sache erörtert worden sei und die Beteiligten das Wort erhalten hätten. Soweit die Kläger mit der Formulierung, es sei für sie „nicht zu erkennen [gewesen], dass das Verwaltungsgericht solchen Darlegungsinhalt (…) wahrgenommen hat und zum Gegenstand seiner Entscheidung machen wollte“, anklingen lassen wollen, die auf Seite 16 des Entscheidungsabdrucks wiedergegebenen Erläuterungen zur Verwendung als Austauschgrundstücke seien in der mündlichen Verhandlung nicht abgegeben worden, setzen sie sich mit den vom Verwaltungsgericht in den Entscheidungsgründen wiedergegebenen Wahrnehmungen bereits nicht substantiiert auseinander. Ihr Hinweis, ein solcher Darlegungsinhalt könne weder dem Protokoll noch den im Termin überreichten zeichnerischen Darstellungen entnommen werden, ist insoweit unergiebig. Erklärungen der Beteiligten und ihrer Vertreter zum streitgegenständlichen Sachverhalt gehören nicht zu den zwingend in das Protokoll aufzunehmenden Inhalten gemäß § 105 VwGO i.V.m. § 160 Abs. 1, Abs. 3 ZPO, soweit es sich nicht um eine förmliche Parteivernehmung (§ 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO) handelt. Von der Möglichkeit, die Aufnahme der Äußerungen des Vertreters der Senatsverwaltung in das Protokoll zu beantragen (§ 160 Abs. 4 ZPO), haben die Kläger keinen Gebrauch gemacht. Daher hätte es entsprechend § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO ihnen oblegen, darzulegen, welche anderen als die von dem Verwaltungsgericht zugrunde gelegten Erläuterungen der Vertreter der Senatsverwaltung nach ihrer Wahrnehmung abgegeben hat.

Ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung hatten die Kläger auch Gelegenheit, zu den Ausführungen des Vertreters der Senatsverwaltung in der mündlichen Verhandlung Stellung zu nehmen. Eine Frist zur Stellungnahme haben sie nicht beantragt und im Übrigen mussten sie nach dem unter 1 c aa ausgeführten auch damit rechnen, dass die von dem Vertreter des Senats beschriebene Heranziehung von Parzellen der Erholungsanlagen „“ als Austauschgrundstücke für das Verwaltungsgericht entscheidungserheblich sein würde. Der Gesichtspunkt an sich war auch nicht neu, da er bereits in den angefochtenen Bescheiden thematisiert worden ist. Die vom Verwaltungsgericht in den Entscheidungsgründen wiedergegebenen Ausführungen des Vertreters der Senatsverwaltung dazu sind auch nicht so kompliziert, dass die Kläger nicht in der Lage gewesen wären, darauf in der mündlichen Verhandlung zu reagieren.

b. Auch ein Verstoß gegen den Grundsatz der Amtsermittlung (§ 86 Abs. 1 VwGO) liegt entgegen der Auffassung der Kläger nicht vor. Sie sind der Meinung, das Verwaltungsgericht habe ausgehend von ihrem erstinstanzlichen Vorbringen zum Vorhandensein landeseigener Flächen im Untersuchungsgebiet und angrenzend, die als Austausch- und Ersatzgrundstücke zur Verfügung stünden, „diese entscheidungserheblichen Gesichtspunkte“ – gemeint ist offenbar der konkrete Umfang der vorhandenen Flächen im Eigentum des Beklagten – aufklären müssen. Dies begründet keine Verletzung der verwaltungsprozessualen Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO). Wie bereits unter 1 c cc ausgeführt, standen zum maßgeblichen Zeitpunkt der angefochtenen Bescheide auch noch andere Verwendungszwecke der Flächen des Kaufgegenstandes im Raum (Wohnquartier als Prüfoption, verkehrliche Erschließung des Wohnquartiers im sogenannten Kerngebiet, Einrichtungen der sozialen oder technischen Infrastruktur) und waren die Planungen insgesamt noch nicht so weit konkretisiert, dass der Bedarf an Ersatzgrundstücken bereits konkret bestimmbar gewesen wäre. Zudem konnte zu diesem Zeitpunkt auch nicht davon ausgegangen werden, dass die 70 Hektar landeseigener Flächen im „Kerngebiet“ als Austauschflächen hätten genutzt werden können, weil die damaligen Planungen jedenfalls soweit konkretisiert waren, dass im Wesentlichen dort das neue Stadtquartier entstehen solle. Davon ist erkennbar auch das Verwaltungsgericht ausgegangen (vgl. 1 c cc), weshalb es auf dieser Grundlage die Einzelheiten des Bestandes an landeseigenen Flächen im Untersuchungsgebiet und daran angrenzend für nicht mehr entscheidungserheblich halten durfte.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Ziff. 9.6.1 Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).