Entscheidung 5 W 87/24

Die Beschwerde der Antragsteller zu 1 bis 3 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Bernau bei Berlin – Grundbuchamt – vom 3. September 2024, Gz. W. Blatt …4-10, wird  zurückgewiesen.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: bis 500 €

I.

Eingetragene Eigentümer des im Grundbuch von W. Blatt …4 gebuchten Grundstücks Flur …, Flurstück … sind in ehelicher Vermögensgemeinschaft K. E. und C. E.. Mit notariellem Kaufvertrag vom 20. August 2024 (Urkundenrolle Nr. …2/2024 des Notars Dr. P. in B.) verkauften sie eine noch zu vermessende Teilfläche dieses Grundstücks mit einer Größe von ca. 667 qm sowie einen 1/3-Miteigentumsanteil an einer noch zu vermessenden Teilfläche mit einer Größe von ca. 498 qm an die Antragsteller zu 1 und 2.

Unter Ziffer 7 des Kaufvertrages verpflichteten sich die Verkäufer, zur Finanzierung des Kaufpreises bei der Bestellung von Grundpfandrechten „am Kaufgegenstand“ mitzuwirken, und erteilten den Antragstellern zu 1 und 2 zu diesem Zweck unter Ziffer 7.4 eine entsprechende Belastungsvollmacht. Die Antragsteller zu 1 und 2 bestellten ebenfalls am 20. August 2024 (Urkundenrolle Nr. …3/2024 des Notars Dr. P. in B.) eine Grundschuld über 347.000 € zu Gunsten der Antragstellerin zu 3 an dem im verfahrensgegenständlichen Grundbuch verzeichneten Grundstück.

Am 21. August 2024 beantragten die Antragsteller die Eintragung der Grundschuld. Mit Zwischenverfügung vom 3. September 2024 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass zur Eintragung der Grundschuld noch nicht alle Eintragungsvoraussetzungen vorlägen. Die Antragsteller zu 1 und 2 seien nicht berechtigt, das gesamte Grundstück mit Grundpfandrechten zu belasten. Die Belastungsvollmacht bevollmächtigte ausdrücklich nur zur Belastung des Kaufgegenstandes. Die Grundschuldbestellung sei daher von den Verkäufern zu genehmigen.

Hiergegen wenden sich die Antragsteller mit ihrer Beschwerde vom 10. September 2024. Aus Ziffer 7.2 der notariellen Kaufvertragsurkunde ergebe sich, dass die Vollmacht dazu berechtige, das gesamte Grundstück zu belasten. Andernfalls ergäbe die Formulierung, den Antrag auf Eintragung der Finanzierungsgrundpfandrechte erst zu stellen, wenn sich der Gläubiger verpflichtet habe, die nicht verkaufte Teilfläche des Grundstücks nach Vollzug des Veränderungsnachweises auflagenfrei aus der Mithaft zu entlassen, keinen Sinn. Ziffer 7.1 bringe vor diesem Hintergrund lediglich zum Ausdruck, dass die so bestellten Grundpfandrechte nach Vollzug des Veränderungsnachweises im Grundbuch nur an dem Kaufgegenstand bestehen bleiben sollen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 17. September 2024 nicht abgeholfen. Bei der unter Ziffer 7.2 beurkundeten Anweisung hinsichtlich der Antragstellung handele es sich um eine Anweisung der Beteiligten an den Notar, wann die Eintragung der Grundpfandrechte beantragt werden dürfe. Die Anweisung treffe aber keine Aussage darüber, welche Erklärungen die Käufer gegenüber dem Grundbuchamt hinsichtlich der Belastung des gesamten Grundstücks abgeben dürfen.

II.

Die Beschwerde der Antragsteller ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO), bleibt aber in der Sache ohne Erfolg. Das Grundbuchamt hat mit Recht die beantragte Eintragung der Grundschuld zu Gunsten der Antragstellerin zu 3 von der Genehmigung dieser Eintragung durch die eingetragenen Eigentümer des zu belastenden Grundstücks abhängig gemacht. Der in Ziffer 7 des notariellen Vertrages vom 20. August 2024 beurkundeten Belastungsvollmacht für die Antragsteller zu 1 und 2 lässt sich nicht mit der für das Grundbuchverfahren erforderlichen Bestimmtheit entnehmen, dass sie nicht nur zur Belastung des Kaufgegenstandes bevollmächtigen sollte, sondern zur Belastung des gesamten Grundstücks.

Die Auslegung einer Vollmacht im Grundbuchverfahren erfolgt nach den für die Auslegung von Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen (OLG München Rpfleger 2006, 392; KG FGPrax 2020, 54). Führt diese Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt (m. w. Nachw. Demharter, GBO, § 19 Rn. 75). Für die Auslegung von Grundbucherklärungen gilt § 133 BGB entsprechend mit der Maßgabe, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzen (OLG München RNotZ 2019, 220). Auf die Auslegung kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (BGH Rpfleger 1995, 343).

Die Anwendung dieser Grundsätze führt vorliegend, entsprechend der Auffassung des Grundbuchamtes, dazu, dass die unter Ziffer 7.4 des Kaufvertrages vom 20. August 2024 beurkundete Belastungsvollmacht für die Antragsteller zu 1 und 2 lediglich bevollmächtigt, den Kaufgegenstand zu belasten, nicht aber das gesamte Grundstück.

Kaufgegenstand des Vertrages vom 20. August 2024 sind Teilflächen des im Grundbuch von W. Blatt …4 gebuchten Grundstücks. Nach Ziffer 7.1 dieses Vertrages sind die Veräußerer zum Zweck der Kaufpreisfinanzierung verpflichtet, bei der Bestellung von Grundpfandrechten „am Kaufgegenstand mitzuwirken“. Die Mitwirkungspflicht der Veräußerer erfasst jedenfalls nach der ihrem Wortlaut nach eindeutigen Regelung nicht die Mitwirkung bei der Bestellung von Grundpfandrechten, die auf dem gesamten Grundstück lasten.

Die in Ziffer 7.4 von den Veräußerern den Antragstellern zu 1 und 2 erteilte Vollmacht berechtigt diese nur zur Abgabe von Erklärungen, zu denen jene nach dem Vertrag verpflichtet sind. Aus der in Ziffer 7.1 vereinbarten Mitwirkungspflicht und der in Ziffer 7.4 erteilten Vollmacht ergibt sich damit eindeutig, dass die Antragsteller zu 1 und 2 allein bevollmächtigt sind, den Kaufgegenstand zu belasten.

Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht, jedenfalls nicht mit einer für das Grundbuchverfahren hinreichenden Bestimmtheit, aus Ziffer 7.2 S. 2 der Urkunde. Zwar mag die dort dem Notar erteilte Anweisung, den Antrag auf Eintragung der Finanzierungsgrundpfandrechte erst zu stellen, wenn sich der Gläubiger gegenüber den Verkäufern und möglichen Erwerbern anderer Teilflächen unwiderruflich verpflichtet hatte, die nicht verkaufte Teilfläche des Grundstücks nach Vollzug des Veränderungsnachweises im Grundbuch auflagenfrei aus der Mithaft zu entlassen, darauf hindeuten, dass beabsichtigt war, zur Finanzierung das gesamte Grundstück zu belasten. Dass damit die Verkäufer aber, entgegen dem Wortlaut der oben genannten Regelungen in Ziffer 7.1 und 7.4 des Vertrages, ihre vereinbarte Pflicht zur Mitwirkung bei der Finanzierung des Kaufpreises erweitern wollten, lässt sich schon angesichts des Umstandes, dass die Regelung in Ziffer 7.2 S. 2 an den beurkundenden Notar adressiert ist, allein aus dem Urkundeninhalt nicht zweifelsfrei feststellen, so dass das Grundbuchamt den sich aus dem Wortlaut ergebenden geringeren Umfang – Vollmacht allein zur Belastung des Kaufgegenstandes – zutreffend angenommen und hierauf seine Zwischenverfügung gestützt hat.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz (Nr. 14510 Unterabschnitt 1, Abschnitt 5, Hauptabschnitt 4 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG); eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf § 36 Abs. 1 GNotKG.