Entscheidung 4 U 114/23

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 21.07.2023 (8 O 316/21) teilweise wie folgt abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 614,72 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.07.2020 zu zahlen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten beider Instanzen hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

I.

Der Kläger, ein Zweckverband, der in seinem Verbandsgebiet die Aufgaben der Wasserversorgung und der schadlosen Abwasserableitung innehält, nimmt die Beklagte auf Zahlung eines Baukostenzuschusses i.H.v. 28.723,97 € in Bezug auf die Flurstücke 7___ und 7___ der Flur ___, Gemarkung …(Ort) mit der postalischen Anschrift …-Straße ___, sowie die Erstattung der Kosten für die Herstellung eines Trinkwasserhausanschlusses i.H.v. 614,72 € in Anspruch.

Im Jahr 2011 stellte die verbandszugehörige Gemeinde …(Ort) den Bebauungsplan Nr. 10 "Grundstücke …-Straße 1__, 1__A, 1__B und 1__" auf, der - ausweislich des Planteils und der Begründung zum B-Plan Nr. 10 - die sämtlich im Privateigentum stehenden Grundstücke der Flur __ Flurstücke 1__/2, 1__/1, 3__, 3__, 4__, 4__ und 4__ umfasste. Das Flurstück Nr. 3__, eine private Stichstraße (im Folgenden: Zufahrtsstraße), die das B-Plan-Gebiet von Nord-West nach Süd-Ost durchschnitt, diente der äußeren Erschließung dieser und weiterer Grundstücke, u.a. lag auf diesem Grundstück eine öffentliche Trinkwasserleitung. Die Beklagte erwarb die Grundstücke 1__/2 und 1__/1 und plante, diese zu teilen (1__/2: 7__-7__; 1__/1: 7__-7__), zu erschließen und sodann mit 10 Einfamilienhäusern und - auf dem Flurstück 7__ - einem Mehrfamilienhaus zu bebauen.

Am 23.09.2015 schloss sie mit dem Kläger einen Erschließungsvertrag für die Entwässerungsanlagen sowie einen Erschließungsvertrag für die Wasserversorgung im Erschließungsgebiet B-Plan Nr. 10 "Grundstücke …-Straße 1__, 1__A, 1__B und 1__" der Gemeinde …(Ort) (Anlage B 1, Original lose in Akte), mit dem sich die Beklagte als Erschließungsträger verpflichtete, die "Herstellung der in § 3 dieses Vertrages genannten Erschließungsanlagen für Trinkwasser innerhalb des Erschließungsgebietes" zu übernehmen. Des Weiteren lautet der Erschließungsvertrag auszugsweise wie folgt:

§ 3 Art und Umfang der Erschließungsanlagen

(1) Die Erschließung für Wasser nach diesem Vertrag umfasst die folgenden öffentlichen Wasserversorgungsanlagen:

- ca. 90 m Trinkwasserleitung HDPE DN 80 da 90x5,4 / SDR 17,PE 100 einschließlich Armaturen

- 11 Stk. Vorstreckungen Hausanschlüsse bis 1 m auf das Baugrundstück.

(2) Für die Wasserversorgungsanlage wird folgender Anbindepunkt vorgegeben:

Trinkwasserversorgungsleitung PE-HD 90x5,4 in der Zufahrtsstraße zur Kita …-Str. 1__c

(...)

§ 4 Finanzierung der Wasserversorgungsanlagen

(1) Der Erschließungsträger erstellt und finanziert über die Erschließung der eigenen Grundstücke hinaus Erschließungsanlagen für Wasser des öffentlichen Bereiches gemäß § 3 dieses Vertrages im eigenen Namen.

(2) Der Erschließungsträger übergibt nach Herstellung die unter § 3 genannten Wasserversorgungsanlagen in das Eigentum des Zweckverbandes.

(3) Der Erschließungsträger trägt die Baukosten von voraussichtlich netto 12.759,60 € in voller Höhe.

Zusätzlich gilt der gesondert abgeschlossene "Vertrag über die Ablösung des Baukostenzuschusses".

Damit leistet der Erschließungsträger den Beitrag zur Stabilisierung des öffentlichen Netzes.

(...)

§ 13 Schlussbestimmungen

(1) Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform.

(2) Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen worden.

(...)"

Bestandteil des Erschließungsvertrages waren nach § 12 des Vertrages der Teilungsentwurf des Dipl.Ing. E… G… (öbVI) sowie die Ausführungsplanung des Ingenieurbüros …(X) (Stand September 2014), die oberhalb der Flurstückbezeichnung "7__" den gedruckten Zusatz "späterer TW/SW-Anschluss für Teilfläche 1 an Hauptleitungen …-Straße" enthielt.

Der ebenfalls am 23.09.2015 geschlossene Vertrag über die Ablösung des Baukostenzuschusses für die Wasserversorgung im Erschließungsgebiet B-Plan Nr. 10 "Grundstücke …-Straße 1__, 1__A, 1__B und 1__" der Gemeinde …(Ort) (Anlage B 2, Original lose in Akte) lautet auszugsweise wie folgt:

"§ 1 Nutzungskonzept

Der Erschließungsträger beabsichtigt auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 10 der Gemeinde …(Ort) eine Nutzung der Fläche als Wohngebiet mit einer zusätzlich geplanten Bruttogeschossfläche von ca. 2.000 qm. (...)

§ 3 Ablösung

(1) Zusätzlich zu der kostenlosen Übereignung der im Erschließungsvertrag zur Wasserversorgung ausgewiesenen Erschließungsanlagen des öffentlichen Bereichs für die Wasserversorgung an den Zweckverband zahlt der Erschließungsträger einen einmaligen Betrag für die Stabilisierung des öffentlichen Verteilungsnetzes für die Trinkwasserversorgung in Höhe von

€ 2,50 je qm geplanter Bruttogeschossfläche.

Bei einer Bruttogeschossfläche von 2.000 qm für geplante 10 Einfamilienhäuser und ein Mehrfamilienhaus ergibt sich ein Ablösebetrag von

5.000,00 €

(in Worten: fünftausend €)

zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer in der bei Unterzeichnung des Vertrages geltenden Höhe (derzeit 7 %). (...)

(2) Durch die restlose Zahlung des Ablösebetrages und die Übertragung der im Erschließungsgebiet benannten Anlagen in das Eigentum des Zweckverbandes wird die Baukostenschuld für den gesamten Erschließungsbereich abgelöst und das Entstehen einer Zahlungspflicht entsprechend § 9 der Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung als Bestandteil der Vertragsbestimmungen des Wasser- und Abwasserzweckverbandes "…" (VBW) für die Wasserversorgung ausgeschlossen.

(3) Durch die Ablösung des Baukostenzuschusses bleibt die Erhebung der Kostenerstattung für die Weiterführung des Trinkwasser-Hausanschlusses im privaten Bereich auf den einzelnen Baugrundstücken sowie die Erhebung von Entgelten für die Wasserlieferung unberührt. Gleiches gilt für den Einbau der Messeinrichtungen durch den Zweckverband.

(...)"

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die von der Beklagten im Original eingereichten Verträge Bezug genommen.

Den Ablösebetrag für den Baukostenzuschuss von 5.350 € zahlte die Beklagte auf die Rechnung vom 29.09.2015 an den Kläger, sie ließ auch unstreitig die Wasserversorgungsanlagen für die Flurstücke 7__-7__ herstellen und übereignete diese dem Kläger.

Unter dem 02.06.2016 stellte die Beklagte einen "Antrag für Wasserversorgung" für die Flurstücke 7__ und 1__/1. Nach Durchführung der Arbeiten stellte der Kläger der Beklagten unter dem 16.06.2020 für den unstreitig hergestellten Trinkwasseranschluss 614,72 € in Rechnung und verlangte einen Baukostenzuschuss von 28.723,97 €. Die Beklagte beglich diese Rechnungen auch nach zweimaliger Mahnung nicht.

Der Kläger hat geltend gemacht, die Beklagte sei gemäß § 9 der Wasserversorgungssatzung zur Zahlung des Baukostenzuschusses in der abgerechneten Höhe verpflichtet. Die Flurstücke 7__ und 7__ seien nicht im Plangebiet des B-Plans Nr. 10 belegen und nicht Gegenstand des Erschließungsvertrages vom 23.09.2015. Dies ergebe sich aus dem mit dem Aufdruck "Flurstück 7__ ist nicht Bestandteil des Erschließungsgebietes" versehenen Ausführungsplan des Planungsbüros …(X) (Anlage K 16). Zudem lasse der mit dem Aufdruck "späterer TW/SW-Anschluss für Teilfläche 1 (...)" versehene Ausführungsplan erkennen, dass für das Grundstück 7__ ein späterer Anschluss außerhalb der vom Erschließungsvertrag erfassten Maßnahme vorgesehen gewesen sei. Die Beklagte habe die Bebauung tatsächlich nicht so vorgenommen wie geplant; sie habe zwar die Flurstücke 7__-7__ mit Einfamilienhäusern, die Flurstücke 7__ und 7__ aber mit Mehrfamilienhäusern bebaut.

Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung; ihrer Kenntnis nach seien die Trinkwasseranschlüsse bereits in den Jahren 2017/2018 hergestellt worden. Im Übrigen wandte sie gegen ihre Inanspruchnahme im Wesentlichen ein, dem Kläger sei es aufgrund der mit ihr geschlossenen Verträge verwehrt, für das Flurstück 7__ die Kosten für Erschließungsanlagen sowie einen weiteren Baukostenzuschuss zu fordern; dieses Flurstück gehöre zum Erschließungsgebiet und sei Bestandteil des Erschließungsvertrages. Zudem bestreite sie die angesetzte Grundstücksfläche von 2.819 qm und die anrechenbare Geschossfläche von 3.556,6 qm. Das Flurstück 1__/1 sei in die Flurstücke 7__ und 7__ geteilt worden; die Beklagte sei auch zunächst Eigentümerin des Flurstücks 7__ gewesen, hierbei handle es sich um eine Parkfläche zwischen dem Mehrfamilienhaus und der …-Straße, die als Verkehrsfläche nicht dem Anschlusszwang unterliege.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, Rechtsgrundlage für die Erhebung von Baukostenzuschüssen sei § 9 der Wasserversorgungssatzung i.V.m. § 9 der Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Wasser in Gestalt der 1. Änderungssatzung vom 30.06.2005 i.V.m. Abschnitt II der der Entgeltregelung des Klägers für die Versorgung mit Wasser vom 09.09.2009 in der entsprechenden Änderungssatzung. Hier sei die Verpflichtung zur Zahlung eines Baukostenzuschusses indes nach § 3 Abs. 2 des Vertrages über die Ablösung des Baukostenzuschusses ausgeschlossen. Die Flurstücke 7__ und 7__ gehörten zu dem in der Anlage 1 zum vorgenannten Vertrag ausgewiesenen Erschließungsgebiet. Der Aufdruck "späterer TW/SW-Anschluss für Teilfläche 1 an Hauptleitungen …-Straße" in der als Anlage 2 zu dem Vertrag genommenen Ausführungsplanung der …(X) sei nach dem verobjektivierten Empfängerhorizont gemäß §§ 133, 157 BGB dahin auszulegen, dass der Anschluss des Flurstücks 7__ zwar zeitlich später erfolgen, aber von der Ablöseregelung erfasst sein sollte. Wäre dies nicht gewollt gewesen, hätte eine explizite Herausnahme der beiden Flurstücke nahe gelegen. Der als Anlage K 16 eingereichte Ausführungsplan mit dem Aufdruck "Flurstück 7__ ist nicht Bestandteil des Erschließungsgebietes" beinhalte eine solche ausdrückliche Herausnahme des Flurstücks 7__, diese Ausführungsplanung sei indes, wie in der mündlichen Verhandlung vom 30.06.2023 einvernehmlich festgestellt, nicht Bestandteil des Erschließungsvertrages geworden. Eine andere Wertung ergebe sich auch nicht aus der Formulierung des "Antrags zur Wasserversorgung" vom 02.06.2016; vielmehr sei dieser Antrag denknotwendige Folge des vereinbarten späteren Anschlusses.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er sein erstinstanzliches Klagebegehren vollumfänglich weiter verfolgt.

Der Kläger rügt das Fehlen einer Begründung insoweit, als der mit dem Aufdruck "Flurstück 7__ ist nicht Bestandteil des Erschließungsgebietes" versehene Ausführungsplan Anlage K 16 nicht Bestandteil des Original-Erschließungsvertrages geworden sei. Bei seiner Auslegung habe das Landgericht die Begleitumstände unberücksichtigt gelassen. So habe der Anschluss des Flurstücks 7__ nicht nur zeitlich später, sondern auch räumlich modifiziert erfolgen sollen, nämlich mit einer Anbindung "an die Hauptleitungen der …-Straße" und nicht über den Anbindepunkt für die anderen Anschlüsse in der Zufahrtsstraße. Insofern habe das Landgericht entgegen dem Gebot des rechtlichen Gehörs den Vortrag des Klägers im Schriftsatz vom 25.06.2023 nicht zur Kenntnis genommen und gewürdigt. Eines gesonderten Antrages auf Wasserversorgung hätte es gar nicht bedurft, wenn die Flurstücke 7__ und 7__ bereits Gegenstand des Erschließungsvertrages gewesen wären. Das Landgericht habe den Sachverhalt nicht vollständig ermittelt; es hätte die Umstände der Entstehung der Anlage K 16 einbeziehen müssen, insbesondere, dass es sich hierbei um eine mit der Beklagten als "Bauherr" genannte Ausführungsplanung handelte.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des am 30.06.2023 verkündeten Urteils des Landgerichts     Potsdam (Az.: 8 O 316/21) die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 29.338,69 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.07.2020 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung und macht - belegt durch die im Original eingereichten zwei Verträge - geltend, der Aufdruck, "Flurstück 7__ ist nicht Bestandteil des Erschließungsgebietes" befinde sich nicht auf der Originalzeichnung zum Erschließungsvertrag. Der tatsächlich vorhandene Aufdruck "spätere TW/SW-Anschluss für Teilfläche 1 an Hauptleitungen …-Straße" beinhalte lediglich eine Information für die Errichtung dieses Trinkwasser-Anschlusses in zeitlicher Hinsicht. Wollte man der Argumentation des Klägers folgen, hätte ein Vertrag über die Erschließung des Flurstückes 7__ und einen Baukostenzuschuss geschlossen werden müssen, was aber nicht geschehen sei. Das Flurstück 7__ sei weder in der Anlage K 16 noch im Original-Erschließungsvertrag enthalten; es handele sich um eine reine Verkehrsfläche, die dem Anschlusszwang nicht unterliege.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig. Sie hat in der Sache aber nur im tenorierten Umfang Erfolg

1.

a) Der Kläger hat gemäß den "Vertragsbestimmungen des Wasser- und Abwasserzweckverbandes "…" für die Wasserversorgung (VBW) in der seinerzeit geltenden Fassung (Bl. 137ff d.A.) i.V.m. § 10 der "Allgemeine(n) Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (VBW-AB) i.d. seit dem 01.07.2004 geltenden Fassung (Anlage B 6, Bl. 73ff und Bl. 141ff d.A.) i.V.m. der seinerzeit geltenden Entgeltregelung (VBW-ER) Anspruch auf Zahlung der Kosten für den Trinkwasseranschluss in der geltend gemachten Höhe von 614,72 €.

Die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift nicht durch. Der Kläger hat mit Vorlage der Rechnung Nr. … wenigstens konkludent behauptet, die darin abgerechneten Leistungen seien in dem genannten "Leistungszeitraum: 30.09.2019 - 01.10.2019" erbracht worden; die Beklagte hat ihr Vorbringen, ihrer Kenntnis nach seien die Trinkwasseranschlüsse bereits 2017/2018 hergestellt worden (Klageerwiderung S. 3, Bl. 51 d.A.), jedenfalls nicht unter Beweis gestellt.

Ausgehend von der Herstellung des Hausanschlusses im Jahr 2019 begann die dreijährige Regelverjährung des § 195 BGB gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31.12.2019 zu laufen und endete regulär mit Ablauf des 31.12.2022. Die Verjährungsfrist ist gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB durch Zustellung des Mahnbescheides am 28.09.2021 gehemmt worden; die Hemmung dauert aufgrund des Übergangs ins Klageverfahren mit der Anspruchsbegründung vom 17.02.2022 an.

Weitere Einwendungen gegen den Grund des Anspruchs macht die Beklagte ebenso wenig geltend wie gegen die Anspruchshöhe, gegen die es auch nichts zu erinnern gibt.

b) Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 3 BGB.

2.

Ein Anspruch auf Zahlung eines Baukostenzuschusses i.H.v. 28.723,97 € steht dem Kläger hingegen nicht zu.

Nach den "Vertragsbestimmungen des Wasser- und Abwasserzweckverbandes "…" für die Wasserversorgung (VBW) in der seinerzeit geltenden Fassung (Bl. 137ff d.A.) i.V.m. § 9 der "Allgemeine(n) Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (VBW-AB) i.d. seit dem 01.07.2004 geltenden Fassung (Anlage B 6, Bl. 73ff und Bl. 141ff d.A.) sowie Ziffer 5 der Ergänzenden Bedingungen des Wasser- und Abwasserzweckverbandes "…" für die Wasserversorgung (VBW-EB), deren Wortlaut in der seit 01.01.2019 geltenden Fassung (eingereicht mit Schriftsatz vom 18.01.2023, Bl. 93ff d.A.) unverändert geblieben ist, ist das Wasserversorgungsunternehmen berechtigt, von den Anschlussnehmern einen angemessenen Baukostenzuschuss zur teilweisen Abdeckung der bei wirtschaftlicher Betriebsführung notwendigen Kosten für die Erstellung oder Verstärkung von der örtlichen Versorgung dienenden Verteilungsanlagen zu verlangen, soweit sie sich ausschließlich dem Versorgungsbereich zuordnen lassen, in dem der Anschluss erfolgt; Baukostenzuschüsse dürfen höchstens 70 % dieser Kosten abdecken (§ 9 Abs. 1 VBW-AB) und zu ihrer Bemessung kann nach § 9 Abs. 3 VBW-AB anstelle auf die in Abs. 2 genannten Bemessungseinheiten auf die Grundstücksgröße, Geschossfläche, die Zahl der Wohnungseinheiten oder gleichartige Wirtschaftseinheiten abgestellt werden.

a) Gleichwohl hat der Kläger keinen Anspruch auf Zahlung eines Baukostenzuschusses gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 3 VBW-AB für den Trinkwasserversorgungsbereich der Flurstücke 7__ und 7__, weil die Parteien in § 3 Abs. 2 des Vertrages über die Ablösung des Baukostenzuschusses für die Wasserversorgung im Erschließungsgebiet B-Plan Nr. 10 "Grundstücke …-Straße 1__, 1__A, 1__B, und 1__" der Gemeinde …(Ort) vom 23.09.2015 die Abgeltung derartiger Ansprüche durch Zahlung des Ablösebetrages vereinbart haben, und die Beklagte unstreitig den vereinbarten Ablösebetrag gezahlt hat.

aa) Nach § 3 Abs. 2 des Vertrages über die Ablösung des Baukostenzuschusses für die Wasserversorgung im Erschließungsgebiet B-Plan Nr. 10 "Grundstücke …-Straße 1__, 1__A, 1__B, und 1__" der Gemeinde …(Ort) vom 23.09.2015 wird "durch die restlose Zahlung des Ablösebetrages und die Übertragung der im Erschließungsgebiet benannten Anlagen in das Eigentum des Zweckverbandes (...) die Baukostenzuschussschuld für den gesamten Erschließungsbereich abgelöst und das Entstehen einer Zahlungspflicht entsprechend § 9 der Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung als Bestandteil der Vertragsbestimmungen des Wasser- und Abwasserzweckverbandes "…" (VBW) für die Wasserversorgung ausgeschlossen".

Die Zahlung des in § 3 Abs. 1 des Vertrages über die Ablösung des Baukostenzuschusses genannten Betrages von 5.000 € zzgl. Mehrwertsteuer und die Übereignung der von der Beklagten (durch ein von ihr beauftragtes Fachunternehmen) erstellten Erschließungsanlagen an den Kläger sind unstreitig.

bb) Der Senat hält auch in Ansehung des Vorbringens des Klägers in den Schriftsätzen vom 30.04.2024 und vom 15.08.2024 sowie den Ausführungen in der mündlichen Verhandlung vom 02.10.2024 daran fest, dass die Abgeltungsregelung in § 3 Abs. 2 des Vertrages über die Ablösung des Baukostenzuschusses für die Wasserversorgung im Erschließungsgebiet B-Plan Nr. 10 "Grundstücke …-Straße 1__, 1__A, 1__B, und 1__" der Gemeinde …(Ort) vom 23.09.2015 auch die Baukostenzuschusspflicht für das (später) mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Flurstück 724 umfasste.

Nach dem für die Auslegung gemäß den §§ 133, 157 BGB in erster Linie maßgeblichen Wortlaut umfasst die Abgeltungsregelung die Baukostenzuschussschuld "für den gesamten Erschließungsbereich" und damit auch für das Flurstück 7__. Denn das - mit dem Begriff des Erschließungsbereichs synonyme - Erschließungsgebiet wird in dem Vertrag über die Ablösung des Baukostenzuschusses vom 23.09.2015 durch die Bezugnahme in den "Vorbemerkungen" auf die Darstellung in der Anlage 1 ("Erschließungsgebiet, das in der Anlage 1 dargestellt ist") definiert. Dieser Anlage 1, dem Teilungsentwurf des Dipl.Ing. E. G… (öbVI) in der geänderten Fassung vom 28.04.2014, ist zu entnehmen, dass das Erschließungsgebiet die Grundstücke mit der ursprünglichen Flurstückbezeichnung 1__/2 sowie 1__/1 umfasst; das Erschließungsgebiet wird darin mit den Rotmarkierungen "TF 1", "TF 2", "TF 3" usw. bis "TF 15" zweifelsfrei umrissen, wobei die "TF 1" das Flurstück 7__ ist. Da das Flurstück mit der Flurstückbezeichnung 1__/2 - wie geplant - in die Flurstücke 7__ bis 7__ aufgeteilt worden ist, umfasst die für das gesamte Erschließungsgebiet geltende Abgeltungsregelung des § 3 Abs. 3 des Vertrages über die Ablösung des Baukostenzuschusses auch das Flurstück 7__.

Für dieses Verständnis spricht auch die in § 3 Abs. 1 Satz 2 des Vertrages über die Ablösung des Baukostenzuschusses enthaltene Spezifikation der Berechnungsgrundlage für die Bemessung des Ablösebetrages, wonach es um "10 Einfamilienhäuser und ein Mehrfamilienhaus" gehen sollte. Unstreitig war bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Vertrages geplant, dass die Flurstücke mit der (späteren) Bezeichnung 7__ bis 7__ - in dem Teilungsplan des Dipl.Ing. E. G… (öbVI) als Teilfläche 2 bis 15 bezeichnet - mit Einfamilienhäusern und die im Norden des Erschließungsgebietes gelegene (größte) Teilfläche 1 - das später mit Flurstück 7__ bezeichnete Grundstück - mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden sollten.

Diese nach Wortlaut und Sinn eindeutige Bestimmung des Erschließungsgebietes in dem Vertrag über die Ablösung des Baukostenzuschusses vom 23.09.2015 wird nicht durch hiervon abweichende Regelungen in dem am selben Tag geschlossenen Erschließungsvertrag in Frage gestellt.

Auch in dem Erschließungsvertrag ist das Erschließungsgebiet durch die Bezugnahme in den "Vorbemerkungen" auf die Darstellung in der Anlage 1 ("Erschließungsgebiet, das in der Anlage 1 dargestellt ist") definiert, wobei die Anlage 1 der (nämliche) Teilungsentwurf in der geänderten Fassung vom 28.04.2014 des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs Dipl.Ing. E. G… ist. Zudem sind in § 3 Abs. 1 "Art und Umfang der Erschließungsanlagen" des Erschließungsvertrages u.a. "11 Stk. Vorstreckungen Hausanschlüsse bis 1 m auf das Baugrundstück" aufgeführt, und diese Anzahl ergibt sich nur, wenn man neben den Hausanschlüssen für die 10 Teilflächen des Erschließungsgebietes - Flurstücke 7__ bis 7__ - auch das Flurstück 7__ (Teilfläche 1) mit einem geplanten Trinkwasseranschluss berücksichtigt.

Soweit der Kläger sich darauf gestützt hat, dass der Ausführungsplan der …(X) GmbH aus September 2014 oberhalb der Flurstücknummer 7__ den aufgedruckten Zusatz "Flurstück 7__ ist nicht Bestandteil des Erschließungsgebietes" enthalte, ist zwischenzeitlich unstreitig - und überdies durch das mit Schriftsatz der Beklagten vom 30.11.2023 eingereichte Original des Erschließungsvertrags vom 23.09.2015 belegt -, dass ein Ausführungsplan mit diesem Aufdruck nicht Bestandteil des am 23.09.2015 geschlossenen Erschließungsvertrages geworden ist; unwidersprochen weist der als Anlage 2 zum Erschließungsvertrag bezeichnete Ausführungsplan der …(X) GmbH aus September 2014 im Originalvertrag den Aufdruck "spätere TW/SW-Anschluss für Teilfläche 1 an Hauptleitungen …-Straße" aus.

Der Sinngehalt einer Herausnahme des Flurstückes 7__ aus dem Erschließungsgebiet lässt sich diesem Aufdruck "spätere TW/SW-Anschluss für Teilfläche 1 an Hauptleitungen …-Straße" in dem Ausführungsplan auch dann nicht beimessen, wenn man berücksichtigt, dass der Ausführungsplan von der …(X) GmbH im Auftrag der Beklagten erstellt worden ist. Der Wortlaut des Aufdrucks gibt für ein solches Verständnis nichts her. Textteil und Planteil des Erschließungsvertrages sind in Zusammenschau zu verstehen und zwar dahin, dass in Abweichung des in § 3 Abs. 2 bestimmten Anbindepunktes - in der Zufahrtsstraße - für das Flurstück 7__ ein anderer Anbindepunkt an das öffentliche Trinkwasserleitungsnetz bestimmt wird und die Anbindung zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen soll.

Eine Herauslösung des Flurstücks Nr. 7__ aus dem vom Vertrag über die Ablösung des Baukostenzuschusses umfassten Erschließungsbereich lässt sich – entgegen der noch im Verhandlungstermin vom 02.10.2024 vertretenen Auffassung des Klägers – auch nicht darauf stützen, dass in diesem Vertrag eine "geplante Bruttogeschossfläche von ca. 2.000 qm“ Grundlage für die Berechnung des Ablösebetrages war, und allein die Bruttogeschossfläche des später errichteten Mehrfamilienhauses 2.983,45 qm - so die Beklagte - oder gar 3.652,00 qm - so der Kläger – beträgt. Mit der „ca.“-Angabe kann ebenso gut dem Umstand Rechnung getragen worden sein, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 23.09.2015 noch nicht feststand, wann und mit welcher Bruttogeschoßfläche das Mehrfamilienhaus letztlich geplant und errichtet werden würde. Überdies lässt sich nicht feststellen, dass die Entscheidung, nicht den Ausführungsplan der …(X) GmbH mit dem Aufdruck „Flurstück 7__ ist nicht Bestandteil des Erschließungsgebietes“, sondern einen diesen Aufdruck nicht enthaltenden Ausführungsplan zum Vertragsinhalt des Erschließungsvertrages zu machen, nicht bewusst getroffen worden ist.

Soweit sich - etwa unter dem Gesichtspunkt eines offenen Kalkulationsirrtums - nach den Grundsätzen des Wegfalls und Fehlens der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages über die Ablösung des Baukostenzuschusses gemäß § 313 Abs. 1, Abs. 2 BGB hätte ergeben können, macht der Kläger einen solchen Anspruch nicht, auch nicht hilfsweise geltend, obgleich der Senat im Verhandlungstermin vom 27.03.2024 im Hinblick auf die zugrunde gelegte Bruttogeschossfläche von "ca. 2.000 qm“ auf diesen Gesichtspunkt hingewiesen hatte. Dasselbe gilt in Bezug auf einen Anspruch auf einen weiteren Baukostenzuschuss gemäß § 9 Abs. 4 VBW-AB.

cc) Der Senat hält an seiner im Verhandlungstermin vom 02.10.2024 dargestellten Sichtweise fest, dass für die Annahme einer sogenannten "falsa demonstratio non nocet" keine hinreichenden tatsächlichen Umstände vorliegen. Ein übereinstimmender, von dem Inhalt der Vertragsurkunde vom 23.09.2015 abweichender Wille der Parteien, das Flurstück 7__ aus dem vom Vertrag über die Ablösung des Baukostenzuschusses umfassten Erschließungsgebiet herauslösen zu wollen, lässt sich nicht mit der hierfür erforderlichen Sicherheit feststellen.

(1) Dazu, was die Vertragsschließenden am 23.09.2015 unmittelbar vor und bei Unterzeichnung der beiden Verträge besprochen haben, trägt keine der Parteien etwas vor.

Weder die in dem Vertrag über die Ablösung des Baukostenzuschusses enthaltene Berechnung des Ablösebetrages auf Grundlage der Summe der Bruttogeschoßflächen für die auf den Flurstücken 725 bis 739 geplanten Häuser, noch der Aufdruck "spätere TW/SW-Anschluss für Teilfläche 1 an Hauptleitungen …-Straße" auf dem Vertragsbestandteil des Erschließungsvertrages gewordenen Ausführungsplan der …(X) GmbH reichen als Indiz dafür, dass die Parteien am 23.09.2015 übereinstimmend das Flurstück 7__ aus dem vom Vertrag über die Ablösung des Baukostenzuschusses umfassten Erschließungsbereich haben herauslösen wollen, aus. Es erscheint angesichts der "ca"-Angabe in der Berechnung des Ablösebetrages auch in Zusammenschau mit dem Aufdruck in dem Teilungsplan - der ohnehin nicht Vertragsbestandteil des Vertrages über die Ablösung des Baukostenzuschusses geworden ist - keineswegs abwegig, dass die Vertragsparteien den Vertrag über die Ablösung des Baukostenzuschusses in dem Bewusstsein, dass der derzeitige Planungsstand insbesondere in Bezug auf das Flurstück 7__ kein endgültiger ist, und in Kenntnis dieser Ungewissheit haben schließen wollen. Hierbei mag auch eine Rolle gespielt haben, dass die Beklagte sich nicht nur mit dem Erschließungsvertrag vom 23.09.2015 zur Herstellung und Übereignung von 90m Trinkwasserleitung nebst Vorstreckungen für 11 Hausanschlüsse bis 1m auf die Baugrundstücke verpflichtet hat, sondern zu diesem Zeitpunkt bereits in nicht unerheblichem Umfang weitere Kosten für öffentliche Trinkwasseranlagen getragen hatte. So hatte sie sich ausweislich der als Anlage BB1 (Bl. 1f Anlagenhefter Beklagter) eingereichten Kostenübernahmeerklärung vom 26.08.2014 verpflichtet, im Zuge des Bauvorhabens "…-Straße 120" die "vorhandene Leitung in der Zufahrtsstraße (Grundstück 3__), die für die geplante Erschließung nicht ausreichend ist", durch eine größer dimensionierte Trinkwasserleitung über eine Länge von 48 m zu ersetzen und die Kosten hierfür zu tragen, und diese Maßnahmen zur Trinkwassererschließung - mögen sie letztlich auch nicht (unmittelbar) dem Flurstück 7__ zugute gekommen sein - bereits im April 2015 beendet gewesen waren.

(2) Auch die Indizien außerhalb der beiden am 23.09.2015 geschlossenen Verträge reichen für die Feststellung eines übereinstimmenden Willens der Vertragsschließenden, das Flurstück 7__ als nicht vom Vertrag über die Ablösung des Baukostenzuschusses umfasst anzusehen, nicht aus.

Dass die als Anlage BK 3 vorgelegte "Tabelle Erschließungskosten", in der auf Basis von 10 Einfamilienhäusern mit jeweils einer Bruttogeschossfläche von 200 qm eine Bruttogeschossfläche von 2.000 qm errechnet wurde, zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen geworden oder auch nur der Beklagten zur Kenntnis gebracht worden war, also nicht lediglich interne Berechnungsgrundlage des Klägers geblieben ist, ist nicht dargetan.

Das Schreiben des Ingenieurbüros …(Y) vom 28.09.2015 (Anlage BK 4) datiert zwar lediglich 5 Tage nach Abschluss des Vertrages über die Ablösung des Baukostenzuschusses und des darin erbetenen Nachweises der gesicherten Erschließung für das Mehrfamilienhaus hätte es ebenso wenig wie der Bitte um Prüfung der Schmutzwasser- und Trinkwasserantragsunterlagen mit Schreiben vom 06.06.2016 (Anlage BK 6) bedurft. Beide Schreiben stammen indes nicht von der Beklagten selbst und sind auch nicht an den Kläger, sondern dessen Betriebsführungsgesellschaft, die … GmbH, gerichtet.

Dasselbe gilt in Bezug auf die E-Mails aus April und Mai 2015 (Anlagen BK 1 und BK 1, Bl. 1, 2 Anlagenheft Kläger). Mit E-Mail vom 24.04.2015 hat die für die Beklagte tätige …(X) GmbH der Betriebsführungsgesellschaft des Klägers einen Erschließungsplan übermittelt, aus dem "das Flurstück 7__ (...) besser erkennbar aus dem Erschließungsgebiet gelöst" worden sei. Mit E-Mail vom 27.05.2015 (Anlage BK 2) teilt der Mitarbeiter der Betriebsführungsgesellschaft des Klägers einer Frau S… mit, dass er "das Flurstück 7__ (gepl. Bebauung mit MFH) (...) im Erschließungsvertrag aus dem Geltungsbereich des E-Gebietes herausgenommen" habe. Beide E-Mails wurden nicht unmittelbar zwischen den Vertragsparteien gewechselt. Soweit darin von einer Herauslösung des Flurstückes 7__ aus dem Erschließungsgebiet die Rede ist, lässt sich angesichts des danach bis zum Vertragsschluss vergangenen Zeitraums von 4 bzw. 5 Monaten, in dem sich der Planungsstand zudem objektiv geändert hat - das Flurstück 7__ wurde nicht, wie noch in der E-Mail vom 27.05.2015 beschrieben, "als separates Grundstück an einen Interessenten zur Bebauung mit altersgerechten Wohnungen veräußert" -, und des Umstandes, dass die Vertragsparteien gerade nicht den Ausführungsplan der von der Beklagten mit der Planung beauftragten …(X) GmbH mit dem Aufdruck "Flurstück 7__ ist nicht Bestandteil des Erschließungsgebietes" zur Identifikation des für den Erschließungsvertrag oder den Vertrag über die Ablösung des Baukostenzuschusses maßgeblichen Erschließungsgebietes gemacht haben, der Erkenntnisstand der Vertragsschließenden nicht sicher feststellen. Dies geht zu Lasten des Klägers.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Eine Revisionszulassung ist nicht veranlasst, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), noch die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO auf 29.338,69 € festgesetzt.