Grundsteuerwert, Lärmschutzwand, Miteigentumsanteil, Teil-Einspruchsentscheidung

Die Klage wird abgewiesen.

Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Kläger auferlegt.

Streitig ist bei der Grundsteuerwertfeststellung auf den 01.01.2022 für ein Einfamilienhausgrundstück, ob eine Teilfläche des Grundstücks (mit aufstehender Lärmschutzwand) mit einem Bodenwert von 0,00 € anzusetzen ist, ob wegen der Lage des Grundstücks im Übrigen ein Wertabschlag von 15 % vorzunehmen ist und ob Mängel des Gebäudes zu einem Wertabschlag von 10 % führen.

Der Kläger erwarb mit notarieller Urkunde vom ... ... 2011 das Eigentum an dem Grundstück B…-Straße in B... (Bewertungsobjekt) für einen Kaufpreis von 286.000,00 €. Das insgesamt 605 m² große Grundstück besteht aus den Flurstücken … (202 m²), … (202 m²) und … (146 m²) sowie einem 550/47.276 Miteigentumsanteil am Flurstück … (4.806 m², Anteil also 55 m²) der Flur 1 der Gemarkung D… (vgl. Veräußerungsmitteilungen Bl. 1-3 der Einheitswert- und Grundsteuerakte -EW-A-; Liegenschaftskatasterauszüge Bl. 6-8, 10-13 EW-A). Auf dem an der rückwärtigen (nordwestlichen) Grundstücksgrenze des Bewertungsobjekts und der Nachbargrundstücke verlaufenden Flurstück … steht eine 11 m hohe Lärmschutzwand, dahinter befinden sich Bahnschienen und eine Werkstatt der Bahn. Auf dem vorderen Grundstücksteil befindet sich ein im Jahr 2015 fertiggestelltes in Massivbauweise errichtetes dreigeschossiges vollunterkellertes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 238 m² (vgl. Bauzeichnungen und Flächenaufstellung Bl. 27-31 EW-A, Bericht der Bausachverständigen -BSV- des Finanzamts -FA- vom 01.12.2015, Bl. 39 EW-A; diese Angaben sind mittlerweile unstreitig) und eine Einzelgarage. Die Baukosten beliefen sich nach Angaben des Klägers auf ca. 900.000,00 € (Einheitswerterklärung vom 01.06.2015, Bl- 24R EW-A).

Das Bewertungsobjekt (einschließlich des Flurstücks …) befindet sich in der Richtwertzone ..., für welche der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin -GAA- auf den 01.01.2022 einen Bodenrichtwert -BRW- von 1.900,00 €/m² ermittelt hat (gebietstypische Nutzungsart W – Wohngebiet, gebietstypische Geschossflächenzahl -GFZ- 0,5). Die Zone … umfasst die Grundstücke der B…-Straße, und zwar sowohl die auf der nordwestlichen Straßenseite (an der Lärmschutzwand) als auch die auf der anderen Straßenseite belegenen Grundstücke, und die auf der nordwestlichen Seite des C…-Wegs belegenen, ebenfalls an die Lärmschutzwand angrenzenden Grundstücke.

Bei der Einheitswertfeststellung auf den 01.01.2016 mit Bescheid vom 14.12.2015, die im Sachwertverfahren erfolgte, berücksichtigte der Beklagte für ein beschädigtes Dachabwasserrohr an der nordöstlichen Gebäudewand und zwei undichte Fenster im Erdgeschoss einen Abschlag von 3 % vom Gebäudewert (Berichte der BSV vom 01.12.2025, Bl. 39 EW-A; vom 18.02.2016, Bl. 62f., 67 EW-A). Zur Ermittlung der typisierten Raummeterpreise ordnete der Beklagte im Vordruck EW 14 A (Bl. 42f. EW-A) von 20 Bauteilen/Handwerkszweigen 4 der einfachsten Ausführungsart (Spalte 2) zu, 9 der darüber liegenden (Spalte 3), 3 der mittleren (Spalte 4), 3 der darüber liegenden (Spalte 5) und eine der besten (Spalte 6). In die Bodenwertberechnung bezog der Beklagte nur 550 m² ein, also die Flurstücke …, … und …, nicht aber den Miteigentumsanteil am Flurstück …. Es ergab sich ein Einheitswert von 108.905,00 € (vgl. Probeberechnung vom 11.12.2015, Bl. 48 EW-A).

Im Rahmen der Anfechtung des Einheitswertbescheids vom 14.12.2015 gab der Kläger an (Schreiben vom 01.03.2016, Bl. 69ff. EW-A, vom 10.10.2026, Bl. 84f. EW-A; Klagebegründung im Verfahren 3 K 3254/16), vorhandene Mängel seien nicht vollständig berücksichtigt worden. So sei das Haus bei Regen kaum zu bewohnen, weil es über umlaufende Zinkbleche verfüge, die bei Regen laute Innengeräusche von mehr als 70 dB verursachten. Zudem sei beim Bodenwert zu berücksichtigen, dass das hiesige Grundstück wegen der Lage an der Lärmschutzwand um 30 % billiger verkauft worden sei als das Grundstück auf der anderen Straßenseite. Während er, der Kläger, einen Kaufpreis von ... €/m² gezahlt habe, hätten die gegenüber liegenden Grundstücke in derselben Straße ... €/m² gekostet.

Mit Bescheid vom 09.11.2016 (Bl. 89 EW-A) verböserte der Beklagte den angefochtenen Bescheid, indem er den Einheitswert auf 111.308,00 € heraufsetzte, und wies den Einspruch des Klägers mit Einspruchsentscheidung vom 14.11.2016 (Bl. 91 EW-A) als unbegründet zurück. Dabei blieb der Bodenwert unverändert, und der Mängelabschlag vom Gebäudewert wurde auf 1 % verringert.

Auf die dagegen gerichtete Klage setzte der Senat mit Urteil vom 23.01.2019 (3 K 3254/16, n. v.) den Einheitswert auf 104.303,00 € herab und wies die Klage im Übrigen ab. In dem Urteil stellte der Senat auf Grundlage zweier vom Kläger eingereichter Sachverständigengutachten fest, dass es trotz mehrfacher Nachbesserungen zu einer Schallbelastung und Schallweiterleitung bei Niederschlagsereignissen komme und dass erhebliche Schallgeräusche in den Wohn- und Schlafräumen im Erd- und ersten Obergeschoss entstünden. Der Senat erhöhte den Mängelabschlag auf den Gebäudewert auf 6 % (Fensterundichtigkeit/Regenablauf 1 %, Regengeräusche 5 %). Den Bodenwert ließ der Senat unverändert.

Die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wurde vom Bundesfinanzhof -BFH- als unbegründet zurückgewiesen (BFH, Beschluss vom 12.06.2020 II B 29/19, n. v.).

Auf Grundlage des Einheitswerts ergab sich ein Grundsteuermessbetrag von 330,53 € (vgl. Probeberechnung Bl. 99 EW-A) und eine Grundsteuer von 2.677,29 € (Hebesatz bis 31.12.2024: 810 %).

Mit Bescheid über den Grundsteuerwert Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 vom 01.06.2023 (Bl. 21 G-A) stellte der Beklagte den Grundsteuerwert auf 1.746.600,00 € fest. Dabei setzte er eine monatliche Nettokaltmiete von 13,16 €/m² an, sodass sich bei 238 m² Wohnfläche ein jährlicher Rohertrag von 37.584,96 € ergab. Diesen erhöhte er um 462,00 € für die Garage. Das Ergebnis (38.046,96 €) minderte er um Bewirtschaftungskosten von 18 % auf einen Reinertrag von 31.198,51 €. Diesen multiplizierte er mit einem Vervielfältiger von 44,18, sodass sich ein kapitalisierter Reinertrag von 1.378.350,17 € ergab. Beim Bodenwert setzte er die gesamte Fläche des Grundstücks einschließlich des Miteigentumsanteils am Flurstück …, also insgesamt 605 m² an, bewertete diese Gesamtfläche mit dem BRW i. H. v. 1.900,00 €/m² und wendete einen Umrechnungskoeffizienten von 0,95 sowie einen Abzinsungsfaktor von 0,3373 an, sodass sich ein abgezinster Bodenwert von 368.340,04 € ergab. Die Summe aus abgezinstem Bodenwert und kapitalisiertem Reinertrag (1.378.350,17 €) rundete er nach § 230 BewG ab. Daraus ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 541,45 € und eine Grundsteuer von 2.544,80 € (neuer Hebesatz 470%, Bescheide vom 25.10.2024, im hinteren, nicht paginierten Teil der EW-A).

Der Kläger legte mit Schreiben vom 05.06.2023 (im hinteren, nicht paginierten Teil der EW-A) gegen den Grundsteuerwertbescheid Einspruch ein. Er machte zunächst geltend, die neuen grundsteuerlichen Bewertungsregeln seien verfassungswidrig, und beantragte insoweit das Ruhen des Einspruchsverfahrens. Zudem sei auch bei Gültigkeit der gesetzlichen Bestimmungen der Grundsteuerwert zu mindern. So sei die 55 m² große Teilfläche mit der Lärmschutzwand für ihn wertlos, stelle sogar eine Belastung dar und erfordere jährliche Instandsetzungen. Für den Rest des Grundstücks sei ein Bewertungsabschlag zu berücksichtigen. Dieser rechtfertige sich aus der Lage unmittelbar angrenzend an die Gleise und die Werkstätteneinrichtungen der Bahn. Bei der Vermarktung des Baugebiets seien die Grundstücke auf der zur Lärmschutzwand gelegenen Straßenseite für ... €/m², die Grundstücke auf der anderen Straßenseite dagegen für ... €/m² angeboten worden. Gem. Abschn. 44 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens vom 19.09.1966 (Bundessteuerblatt -BStBl- I 1966, 890) -BewRGr- könne der Gebäudesachwert unter bestimmten Voraussetzungen ermäßigt werden. Diese Voraussetzungen lägen hier vor, sodass wegen der Lage direkt an der Lärmschutzwand ein Wertabschlag vorzunehmen sei. Die bestehenden Baumängel am Gebäude seien ebenfalls wertmindernd zu berücksichtigen, insoweit werde auf das Klageverfahren 3 K 3254/16 verwiesen.

Mit Bescheid vom 08.12.2023 (im hinteren, nicht paginierten Teil der EW-A) berichtigte der Beklagte den Bescheid vom 01.06.2023 nach § 129 Abgabenordnung -AO-, ohne dass sich die Höhe des festgestellten Grundsteuerwertes oder einzelne Berechnungsgrundlagen änderten (Zusammenfassung zunächst getrennt dargestellter Teilflächen).

Mit Teil-Einspruchsentscheidung vom 18.06.2024 (im hinteren, nicht paginierten Teil der EW-A), die sich nicht auf die Frage der Verfassungsmäßigkeit der neuen grundsteuerlichen Bewertungsregeln bezog (insoweit hat der Beklagte nach § 367 Abs. 2a AO den Nichteintritt der Bestandskraft bestimmt), wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung führte er aus, für die Baumängel sei kein Abschlag vorzunehmen, weil das Gesetz keinen Nachweis eines niedrigeren Werts zulasse. Was den BRW angehe, so sei keiner der Fälle gegeben, die nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG ausnahmsweise eine Anpassung des BRW erlaubten. Im Übrigen lägen die Grundstücke auf der anderen Straßenseite der B…-Straße in einer anderen Richtwertzone, für die der GAA einen BRW von 3.000,00 €/m² ermittelt habe.

Am 01.07.2024 hat der Kläger Klage erhoben. Er wiederholt seinen Vortrag im Einspruchsverfahren. Ergänzend führt er in Bezug auf den von ihm erstrebten Wertabschlag wegen „bereits bekannter Mängel“ aus, in einem vergleichbaren Fall sei gerade „das Bundesverfassungsgericht angerufen“ worden („12. Juni, Az. II B 79/23 und II B 78/23“). Insoweit sei ein Abschlag von ca. 10 % (in der mündlichen Verhandlung eingeschränkt auf 6 %) zu gewähren, „vergleichbar zur aktuellen Bewertung“. Der BRW sei nach § 88 BewG alter Fassung -a. F.-, Abschn. 44 BewRGr wegen der Lage an der Lärmschutzwand mit einem Abschlag von 15 % zu versehen.

Außerdem seien die neuen Regelungen zur grundsteuerlichen Bewertung verfassungswidrig, was sich daran zeige, dass sich je nach Baujahr ganz unterschiedliche Grundsteuerwerte ergäben. Hierzu hat der Kläger Vergleichsberechnungen eingereicht, in denen er Grundsteuerwerte für verschiedene fiktive Baujahre bei ansonsten gleichen Objekteigenschaften errechnet hat.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid über den Grundsteuerwert Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 vom 08.12.2023 in Gestalt der Teil-Einspruchsentscheidung vom 18.06.2024 dahingehend zu ändern, dass eine 55 m² umfassende Grundstücksfläche (Miteigentumsanteil am Flurstück …) mit einem Wert von 0,00 € angesetzt wird, der Bodenrichtwert für die restliche Grundstücksfläche um 15 % gemindert wird und der kapitalisierte Reinertrag um 6 % gemindert wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte nimmt Bezug auf die Gründe der Einspruchsentscheidung.

Dem Gericht hat die Einheitswert- und Grundsteuerakte zur St.-Nr. … vorgelegen.

I. Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-.

1. Die Wertfeststellung entspricht den einfachgesetzlichen Vorgaben.

a) Für die Wertfeststellung sind im hier vorliegenden Fall die folgenden gesetzlichen Vorgaben relevant: Ein Einfamilienhaus i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BewG (um ein solches handelt es sich bei dem hiesigen Bewertungsobjekt unstreitig) ist nach § 250 Abs. 2 Nr. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu bewerten, wobei nach § 251 Satz 1 BewG der anzusetzende Wert nicht geringer sein darf als 75 % des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück unter Berücksichtigung der der Umrechnungskoeffizienten nach §§ 251 Satz 2, 257 Abs. 1 Satz 2, Anl. 36 BewG zu bewerten wäre. Im Ertragswertverfahren ermittelt sich der Grundsteuerwert nach § 252 Satz 1 BewG aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) und des abgezinsten Bodenwerts. Zur Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags ist vom Reinertrag des Grundstücks auszugehen (§ 253 Abs. 1 Satz 1 BewG). Dieser ergibt sich nach § 253 Abs. 1 Satz 2 BewG aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 254 BewG aus den in Anl. 39 BewG nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge. Für ein Einfamilienhaus in Berlin mit mindestens 100 m² Wohnfläche der Baujahre ab 2001 beläuft sich die anzusetzende monatliche Nettokaltmiete auf 11,96 €/m² Wohnfläche in Mietniveaustufe 3 und 13,16 €/m² in Mietniveaustufe 4. Für einen Stellplatz in einer Einzelgarage ist ein monatlicher Wert von 35,00 € in Mietniveaustufe 3 und 38,50 € in Mietniveaustufe 4 anzusetzen. Das Bundesministerium der Finanzen -BMF- wird in § 263 Abs. 2 BewG ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates die gemeindebezogene Einordnung in die jeweilige Mietniveaustufe herzuleiten und den dafür maßgeblichen Gebietsstand festzulegen. Nach der auf dieser Grundlage erlassenen Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe im Sinne des § 254 des Bewertungsgesetzes vom 18.08.2021 (Bundesgesetzblatt -BGBl- I, S. 3738) -MietNEinV- ist das gesamte Berliner Stadtgebiet der Mietniveaustufe 4 zugeordnet. Die Bewirtschaftungskosten belaufen sich nach § 255, Anl. 40 BewG für ein Einfamilienhaus mit einer Restnutzungsdauer -RnD- ab 60 Jahre auf 18 % des Rohertrags. Die RnD ist nach § 253 Abs. 2 Satz 3 BewG grundsätzlich der Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus Anl. 38 BewG ergibt (80 Jahre bei einem Einfamilienhaus), und dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.2022, § 266 Abs. 1 BewG). Maßgeblich ist das Jahr der Bezugsfertigkeit i. S. d. § 246 BewG; aus Vereinfachungsgründen kann unterstellt werden, dass das Gebäude am 01.01. des Bezugsfertigkeitsjahres bezugsfertig war (Krumm/Paeßens, GrStG, 1. Auflage 2022, Rn. 5). Die RnD eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (§ 253 Abs. 2 Satz 5 BewG). Der Reinertrag des Grundstücks ist nach § 253 Abs. 2 Satz 1 BewG mit dem sich aus Anl. 37 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind nach § 253 Abs. 2 Satz 2 BewG der Liegenschaftszinssatz -LZS- und die RnD des Gebäudes. Der LZS für ein Einfamilienhaus beläuft sich bei einem BRW von mindestens 1.500,00 €/m² nach § 256 Abs. 2 Satz 2 BewG auf 1,5 %. Bei einer RnD von 73 Jahren (Baujahr 2015 = Gebäudealter am 01.01.2022 7 Jahre) und einem LZS von 1,5 % beläuft sich der Vervielfältiger auf 44,18. Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist nach § 257 Abs. 1 Satz 1 BewG vom Bodenwert nach § 247 BewG auszugehen. Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich nach § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen BRW (§ 196 BauGB). Soweit in den §§ 243 bis 262 sowie in den Anl. 36 bis 43 BewG nichts anderes bestimmt ist, werden nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände (vgl. § 3 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten vom 14.07.2021 (BGBl. I S. 2805) -ImmoWertV-) und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen nicht berücksichtigt. Die Bodenrichtwerte sind nach § 247 Abs. 2 BewG von den GAA im Sinne der §§ 192 ff. BauGB auf den Hauptfeststellungzeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln. Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen (oder allgemein atypische Objekte, z. B. in einem Wohngebiet ein Supermarkt zur Nahversorgung, eine Tankstelle, eine kleine Gewerbeeinheit, ein Ärztehaus, Kindertagesstätten, Schulen und Ähnliches, vgl. Krumm, Finanz-Rundschau -FR- 2023, 957 (960) m. w. N.), können Bestandteil der BRW-Zone sein; der dort angegebene Bodenrichtwert gilt aber nicht für diese atypischen Grundstücke (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV). Dies ist auch für das Grundsteuerwertfeststellungsverfahren zu beachten; gilt der BRW nach § 15 Abs. 2 ImmoWertV für ein Bewertungsobjekt nicht, ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 Abs. 3 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (Krumm, FR 2023, 957 (960) m. w. N.). Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern im Sinne des § 249 Absatz 2 und 3 BewG sind zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert gem. § 257 Abs. 1 Satz 2 BewG die Umrechnungskoeffizienten nach Anl. 36 BewG anzuwenden. Bei einer Grundstücksgröße ab 600 m² bis unter 650 m² beläuft sich der Umrechnungskoeffizient auf 0,95. Der Bodenwert ist gem. § 257 Abs. 2 Satz 1 BewG (mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen) mit dem sich aus Anl. 41 BewG ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen. Der jeweilige Abzinsungsfaktor bestimmt sich gem. § 257 Abs. 2 Satz 2 BewG nach dem LZS und der RnD des Gebäudes. Bei einer RnD von 73 Jahren und einem LZS von 1,5 % beläuft sich der Abzinsungsfaktor auf 0,3373. Der niedrigere gemeine Wert ist als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der typisierte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweicht (§ 220 Abs. 2 Satz 1 BewG). Davon ist nach § 220 Abs. 2 Satz 2 BewG auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt. § 198 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 BewG gilt nach § 220 Abs. 2 Satz 3 BewG entsprechend, sodass der Nachweis durch ein Gutachten des zuständigen GAA oder eines öffentlich beglaubigten und vereidigten oder eines zertifizierten Gutachters geführt werden kann. Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann nach § 220 Abs. 2 Satz 4 BewG auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis über die zu bewertende wirtschaftliche Einheit dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Hauptfeststellungszeitpunkt unverändert sind. Nutzungsrechte und weitere grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind nach § 220 Abs. 2 Satz 5 BewG bei der Ermittlung des niedrigeren gemeinen Werts nur zu berücksichtigen, soweit sie nach Inhalt und Entstehung mit der Beschaffenheit der wirtschaftlichen Einheit zusammenhängen. Die §§ 227, 261 und 262 BewG bleiben unberührt (§ 220 Abs. 2 Satz 6 BewG). Die ermittelten Grundsteuerwerte werden auf volle 100,00 € nach unten abgerundet (§ 230 BewG).

b) Nach diesen Maßstäben hat der Beklagte den Grundsteuerwert zutreffend ermittelt.

aa) Zu Recht hat der Beklagte keinen Wertabschlag für Baumängel berücksichtigt. Selbst wenn man als wahr unterstellt, dass am Bewertungsstichtag nach wie vor zwei Fenster im Erdgeschoss undicht waren, ein Dachabwasserrohr an der nordöstlichen Gebäudewand beschädigt war und bei Regeln erhebliche Schallgeräusche in den Wohn- und Schlafräumen im Erd- und ersten Obergeschoss entstanden, kann dies nicht durch einen Wertabschlag im typisierten Ertragswertverfahren berücksichtigt werden. Denn die typisierten Bewertungsregelungen sehen die Berücksichtigung derartiger individueller Eigenschaften des Bewertungsobjekts nicht vor. Zulässig ist nach § 220 Abs. 2 BewG lediglich der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts für die Einheit im Ganzen, nicht aber ein Nachweis niedrigerer Werte für einzelne Berechnungsparameter (in diese Richtung deuten auch die Ausführungen von Stöckel, NWB 2024, 2310ff.; jedenfalls in Bezug auf den BRW gegen die Zulassung einer solchen Nachweismöglichkeit: Krumm, FR 2023, 957 (966) sowie die Begründung der Beschlussempfehlung des Finanzausschusses zu § 220 Abs. 2 BewG, BT-Drs. 20/13419 S. 263); für eine solche Möglichkeit der Abmilderung nur einzelner Berechnungsparameter, z. B. einer Minderung der anzusetzenden Miete oder des gesamten kapitalisierten Reinertrags wegen baulicher Mängel des Bewertungsobjekts, bieten die gesetzlichen Vorschriften keinerlei Anhaltspunkt (so auch der hiesige Senat in den Urteilen vom 04.12.2024 3 K 3170/22, juris, Rn. 67ff., und 3 K 3142/23, juris, Rn. 65ff.).

Im Übrigen ist auch nicht erkennbar, wieso der Kläger ursprünglich meinte, aus den im Einheitswertverfahren berücksichtigten Mängeln, welche dort zu einem Abschlag von 6 % geführt haben, sei bei der Grundsteuerwertfeststellung nunmehr ein Abschlag von 10 % abzuleiten, wobei er insoweit in der mündlichen Verhandlung seinen Antrag entsprechend eingeschränkt und nur noch einen Abschlag von 6 % geltend gemacht hat.

bb) Ebenfalls zu Recht hat der Beklagte auch die 55 m² Grundstücksfläche, welche auf den Miteigentumsanteil am Flurstück … entfallen, mit dem BRW von 1.900,00 €/m² in die Bewertung einbezogen.

(1) Zunächst steht es der Einbeziehung dieser Teilfläche nicht entgegen, dass es sich zivilrechtlich nicht etwa um genau die 55 m² große Fläche handelt, die sich hinter dem Haus des Klägers an der Lärmschutzmauer befindet, sondern um einen ideellen 550/47.276 Miteigentumsanteil an dem insgesamt 4.806 m² großen, sehr schmalen, aber dafür sehr langen Flurstück …, welches sich hinter dem Haus des Klägers und den Nachbarhäusern erstreckt und auf dem die Lärmschutzwand steht.

Denn ein Anteil des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen (zum Beispiel an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen) ist nach § 244 Abs. 2 Satz 1 BewG in die wirtschaftliche Einheit Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt wird. Das gilt nach § 244 Abs. 2 Satz 2 BewG nicht, wenn das gemeinschaftliche Grundvermögen nach den Anschauungen des Verkehrs als selbständige wirtschaftliche Einheit anzusehen ist (§ 2 Absatz 1 Satz 3 und 4 BewG). Letzteres ist typischerweise dann der Fall, wenn das Grundstück, um dessen Anteil es geht, und das Hauptgrundstück räumlich nicht unerheblich getrennt sind (Krumm/Paeßens GrStG, 1. Auflage 2022, § 244 BewG, Rn. 20; zust. Eisele in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 37 November 2023, § 244 BewG, Rn. 14).

Die Voraussetzungen von § 244 Abs. 2 Satz 1 BewG liegen vor, nicht aber die Voraussetzungen der Ausnahme nach § 244 Abs. 2 Satz 2 BewG. Das Flurstück … grenzt jeweils unmittelbar an die den einzelnen Eigentümern gehörenden, auf der nordwestlichen Seite der B…-Straße liegenden Flurstücke an. Es steht mit diesen Grundstücken in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang, denn die darauf stehende Lärmschutzwand dient dem Schutz gerade dieser Grundstücke vor dem Lärm der Bahn- und Werkstättenanlagen. Wie der Kläger in der mündlichen Verhandlung bestätigt hat, wäre sein Grundstück ohne die Lärmschutzwand nicht mit einem Wohnhaus bebaubar gewesen. Außerdem umfasst es auch (wenn auch sehr schmale) Grundstücksflächen zwischen der Lärmschutzwand und den Häusern, welche sich nach den örtlichen Gegebenheiten jeweils als Teil der Gartenflächen darstellen.

(2) Das Flurstück … stellt kein atypisches Grundstück i. S. d. § 15 Abs. 2 ImmoWertV dar. Denn es ist aus den vorstehenden Gründen bewertungsrechtlich als Teil der einheitlich zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit mit den drei Flurstücken …, … und … und den aufstehenden Gebäuden zu qualifizieren, sodass es insbesondere nicht separat als Gemeinbedarfsfläche i. S. d. § 15 Abs. 2 ImmoWertV eingestuft werden kann. Der Umstand, dass die wirtschaftliche Einheit des hiesigen Bewertungsobjekts eine 11 m hohe Lärmschutzwand umfasst, begründet im Übrigen auch keine Atypik des Gesamtobjekts i. d. S. § 15 Abs. 2 ImmoWertV, denn diese Eigenschaft teilt es mit mehr als der Hälfte aller Grundstücke in der Richtwertzone.

(3) Einen anderen Ansatzpunkt für eine vom BRW abweichende Bewertung des Miteigentumsanteils am Flurstück … ist den gesetzlichen Vorschriften nicht zu entnehmen. Insbesondere § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG lässt insoweit keinen abweichenden Wertansatz zu. Weder begründet die Lärmschutzwand einen abweichenden Entwicklungszustand i. S. d. §§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG, 3 ImmoWertV (hier geht es um die Unterscheidung zwischen Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifem Land und sonstigen Flächen), noch gehört das Bewertungsobjekt zu überlagernden Richtwertzonen. Es handelt sich um einen integralen Bestandteil des Bewertungsobjekts, welches insgesamt Bauland darstellt. Auch in dieser Hinsicht käme allenfalls ein Verkehrswertnachweis nach § 220 Abs. 2 BewG für das gesamte Bewertungsobjekt in Betracht, nicht aber ein niedrigerer Ansatz nur eines Berechnungsparameters des typisierten Verfahrens in Gestalt des Bodenwerts für die betreffende Teilfläche.

cc) Auch der vom Kläger begehrte 15%ige Wertabschlag auf den BRW der Flurstücke …, … und … wegen der Lage an der Lärmschutzwand und den im Vergleich zu den Grundstücken auf der anderen Straßenseite niedrigeren seinerzeit zu zahlenden Kaufpreis kommt nicht in Betracht. Zwar kann der Senat nicht nachvollziehen, wie der Beklagte ursprünglich zu der Einschätzung gelangt ist, die Grundstücke auf der anderen Straßenseite seien nicht Bestandteil derselben Richtwertzone; möglicherweise wollte er hier auf die nächste Parallelstraße abstellen. Für den vom Kläger geltend gemachten Abschlag bieten die gesetzlichen Vorschriften aber keine Grundlage. § 88 BewG ist nach seiner systematischen Stellung im Ersten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG nur bei der Einheitsbewertung, nicht aber bei der nach dem Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes vorzunehmenden Grundsteuerwertfeststellung anzuwenden. Dies gilt auch für Abschn. 44 BewRGr, der sich ausdrücklich auf § 88 BewG bezieht. Im Übrigen bewegt sich die vom Kläger geltend gemachte 30%ige Wertabweichung zwischen den Grundstücken auf der nordwestlichen Straßenseite einerseits und denjenigen auf der südöstlichen Straßenseite andererseits im Rahmen der vom GAA bei der Abgrenzung der Richtwertzonen zu beachtenden Vorgaben nach § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV, die eine Abweichung des Werts einzelner Grundstücke vom BRW (Mittelwert) um 30 % nach oben oder um 30 % nach unten grundsätzlich zulassen, sodass das wertvollste Grundstück einer Zone um bis zu 85,7 % wertvoller sein kann als das am wenigsten wertvolle Grundstück derselben Zone. Der Vortrag des Klägers stützt insoweit also die Überzeugung des Senats, dass der GAA bei der Abgrenzung der Richtwertzone den gesetzlichen Vorgaben genügt hat.

dd) Sonstige Fehler des GAA bei der Ermittlung des BRW werden vom Kläger im Übrigen auch nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich (vgl. zu der Frage, inwieweit die BRW überhaupt von den FG im Rahmen der Anfechtung eines Grundsteuerwertbescheides zu überprüfen sein könnten, die Senatsurteile vom 04.12.2024 (3 K 3170/22, juris, III. 2. c) cc) der Gründe, und 3 K 3142/23, juris, II. 1. c) der Gründe).

ee) Andere Fehler in der Berechnung des Beklagten sind weder vom Kläger geltend gemacht worden noch ersichtlich.

ff) Der Kläger hat auch nicht den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 BewG erbracht. Die Ausführungen des Klägers erfüllen schon nicht die formalen Voraussetzungen eines solchen Nachweises, hat der Kläger doch weder ein qualifiziertes Sachverständigengutachten zum Verkehrswert vorgelegt, noch sich auf einen im zeitlichen Rahmen eines Jahres vor und nach dem 01.01.2022 erfolgten Verkauf des hiesigen Bewertungsobjekts stützen können.

Im Übrigen erscheint es auf Grundlage der Ausführungen des Klägers zwar möglich, dass der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert übersteigen könnte, seine Ausführungen legen aber nicht nahe, dass die Abweichung den erforderlichen Umfang von mindestens 40 % erreicht. Denn wenn man den Grundbesitzwert nach den Vorgaben des Klägers neu berechnete, ergäbe sich – selbst wenn man von einem Mängelabschlag in der ursprünglich geltend gemachten Höhe (10 %) statt in der in der mündlichen Verhandlung geltend gemachten Höhe (6 %) ausginge - folgende Berechnung:

kapitalisierter Reinertrag 1.378.350,17 € (Ansatz des Beklagten) – 10 % Mängelabschlag = 1.240.515,15 €

abgezinster Bodenwert 550 m² * 1.900,00 €/m² * 85 % * 0,98 (Umrechnungskoeffizient bei einer Grundstücksgröße von 550 m²) * 0,3373 = 293.614,59 €.

Summe (abgerundet) 1.534.100,00 €

Bisher festgestellt: 1.746.600,00 €

Die Abweichung läge damit bei nur 13,9 %.

2. Auf die Frage der Verfassungsmäßigkeit des neuen Grundsteuerrechts (vgl. insoweit die Senatsurteile vom 04.12.2024 3 K 3170/22, juris, III. 2. d) aa), bb) der Gründe, und 3 K 3142/23, juris, II. 2. a), b) der Gründe) ist nicht einzugehen, weil diese nicht Gegenstand der klagegegenständlichen Teil-Einspruchsentscheidung ist. Die Überprüfung bleibt der abschließenden Entscheidung des Beklagten im insoweit noch anhängigen Einspruchsverfahren und einer ggf. künftig dagegen einzulegenden Klage vorbehalten. Der Beklagte durfte nach § 367 Abs. 2a AO bestimmen, dass hinsichtlich der Frage der Verfassungsmäßigkeit des neuen Grundsteuerrechts keine Bestandskraft eintreten soll, und nur über die Rechtmäßigkeit der Bewertung nach den einfach-rechtlichen Vorschriften durch Teil-Einspruchsentscheidung entscheiden. Dies war sachdienlich, weil es im Interesse des Klägers lag, über diese Fragen bereits eine zeitnahe Entscheidung zu erhalten, ohne auf die Klärung der Grundsatzfrage der Verfassungsmäßigkeit des neuen Grundsteuerrechts durch den BFH und ggf. das Bundesverfassungsgericht warten zu müssen, die sich voraussichtlich noch längere Zeit hinziehen wird. Von daher kommt es auch nicht auf die vom Kläger mit Schriftsatz vom 03.02.2025 aufgeworfenen Fragen zur Veränderung des festzustellenden Grundsteuerwerts bei Zugrundelegung eines abweichenden fiktiven Baujahres an.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

Die Revision wird nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Fragen zugelassen, nach welchen Kriterien die atypischen Grundstücke i. S. d. § 15 Abs. 2 ImmoWertV und die nach § 244 Abs. 2 Satz 1 BewG in die wirtschaftliche Einheit Grundstück einzubeziehenden Anteile des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen abzugrenzen sind.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Revision zu.

Die Revision ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Bundesfinanzhof schriftlich einzulegen. Die Revisionsschrift muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Eine Abschrift oder Ausfertigung des Urteils soll ihr beigefügt werden. Die Revision ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Auch die Begründung ist bei dem Bundesfinanzhof einzureichen. Die Begründung muss die Erklärung enthalten, inwieweit das Urteil angefochten und seine Aufhebung beantragt wird. Sie muss ferner die bestimmte Bezeichnung der Umstände enthalten, aus denen sich eine Rechtsverletzung durch das Urteil ergibt; soweit Verfahrensmängel gerügt werden, muss sie auch die Tatsachen angeben, aus denen sich der Mangel ergibt.

Bei der Einlegung und Begründung der Revision vor dem Bundesfinanzhof muss sich jeder Beteiligte durch einen Steuerberater, einen Steuerbevollmächtigten, einen Rechtsanwalt, einen niedergelassenen europäischen Rechtsanwalt, einen Wirtschaftsprüfer oder einen vereidigten Buchprüfer als Bevollmächtigten vertreten lassen. Zur Vertretung berechtigt sind auch Steuerberatungsgesellschaften, Rechtsanwaltsgesellschaften, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Buchprüfungsgesellschaften sowie Partnerschaftsgesellschaften, die durch einen der in dem vorherigen Satz aufgeführten Berufsangehörigen tätig werden. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst oder durch entsprechend befähigte Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.

Der Bundesfinanzhof hat die Postanschrift: Postfach 86 02 40, 81629 München, und die Hausanschrift: Ismaninger Str. 109, 81675 München, sowie den Telefax-Anschluss: 089/ 9231-201.

Rechtsmittel können auch über den elektronischen Gerichtsbriefkasten des Bundesfinanzhofs eingelegt und begründet werden, der über die vom Bundesfinanzhof zur Verfügung gestellte Zugangs- und Übertragungssoftware erreichbar ist. Die Software kann über die Internetseite „www.egvp.de“ lizenzkostenfrei heruntergeladen werden. Hier finden Sie auch weitere Informationen über die Einzelheiten des Verfahrens.

Nach Maßgabe von § 52d FGO sind Rechtsanwälte, Behörden und die übrigen in dieser Vorschrift genannten Personen verpflichtet, vorbereitende Schriftsätze und deren Anlagen sowie schriftlich einzureichende Anträge und Erklärungen als elektronisches Dokument zu übermitteln.