Aussetzungsinteresse, Grundsteuerwert

Der Antrag wird abgewiesen.

Die Beschwerde zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Antragsteller auferlegt.

Der Antragsteller begehrt die Aussetzung der Vollziehung -AdV- eines Grundsteuerwertbescheides und eines Grundsteuermessbescheides.

Bei der verfahrensgegenständlichen Immobilie handelt es sich um das Grundstück B…-straße in Berlin (früherer Ostteil der Stadt; Gemarkung C…, Flur ..., Flurstück …, Gebäude- und Freifläche 636 m², vgl. Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 01.09.1994, vor Bl. E-1 der Einheitswert- und Grundsteuerakte -EW-A-). Bebaut ist das Grundstück mit einem einstöckigen, teilunterkellerten Gebäude (vgl. Einheitswerterklärung vom 18.02.2002, Bl. E-17f. EW-A, und Bauzeichnungen Bl. E-1 EW-A). Wie die Fotos bei … erkennen lassen, stehen auf dem Grundstück drei mindestens 10 m hohe Bäume, und die umliegenden Grundstücke sind mit Einfamilienhäusern und Doppelhäusern bebaut. In einem Bescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen über die Rückübertragung des Eigentums nach dem Vermögensgesetz -VermG- vom 29.06.2001 (Bl. E-8 EW-A) wird das Gebäude als „massive Wohnlaube“ beschrieben. In der o. g. Einheitswerterklärung der Voreigentümerin findet sich die Angabe, das Haus sei nicht winterfest. Die Flächenmaße des Gebäudes werden dort für den Keller mit 2,75 m * 3,90 m (= 10,73 m²) und für das Erdgeschoss mit 3,7 m * 4 m (= 14,8 m²), 2,8 m * 5,4 m (= 15,2 m²) und 2,25 m * 3,9 m (= 8,78 m²) angegeben. Sowohl in der Einheitswerterklärung als auch auf den Bauzeichnungen wird das Jahr 1947 als Baujahr bezeichnet, wobei in den Bauzeichnungen auch von einem seinerzeit bereits vorhandenen Bestand die Rede ist.

Auf den 01.01.2022 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin -GAA- für die Richtwertzone … einen Bodenrichtwert -BRW- von 600,00 €/m² (B – baureifes Land, W – Wohngebiet, gebietstypische Geschossflächenzahl -GFZ- 0,4, beitragsfrei nach Baugesetzbuch -BauGB-) und für die deckungsgleich die Richtwertzone … überlagernde Richtwertzone … einen BRW von 800,00 €/m² (B, W, GFZ 0,8, beitragsfrei) festgestellt. Im Geoportal Berlin ist das Grundstück auf der Karte „Flächennutzung 2020 (Umweltatlas)“ als Teil einer Fläche mit der Beschreibung „Wohnnutzung“ ausgewiesen. Ein Bebauungsplan ist nicht festgesetzt, und der Bereich wird auch nicht vom Baunutzungsplan Berlin erfasst. In den Erläuterungen des GAA zu den BRW auf den 01.01.2022 (vgl. Abdruck Bl. E-85 EWA) werden für Nichtbaugebietsflächen, die nicht den land- und forstwirtschaftlichen Flächen zugeordnet sind, abweichende BRW angegeben, z. B. für Freizeit- und Erholungsflächen ein BRW von 40,00 €/m² (Spanne 30,00 €/m² - 60 €/m²) bei größeren Gebieten und 80,00 €/m² (Spanne 40,00 €/m² bis 120,00 €/m²) bei Einzelparzellen.

Mit notarieller Urkunde vom ......2003 kaufte der Antragsteller das Bewertungsobjekt für 50.000,00 € (vgl. Veräußerungsmitteilung Bl. E-26 EW-A).

Der Einheitswert für das Bewertungsobjekt war zuletzt auf 3.530,00 DM = 1.804,00 € festgestellt und der Grundsteuermessbetrag auf 9,02 € festgesetzt (Bescheid vom 21.11.2003, Bl. 10 G-A), die Grundsteuer auf 73,06 € pro Jahr (Bescheid vom 02.08.2012, Bl. G-35 EW-A, Hebesatz 810 %).

Nachdem der Antragsgegner den Antragsteller zur Einreichung der Grundsteuerwerterklärung aufgefordert hatte, bat dieser mit Schreiben vom 14.04.2023 (Bl. E-39 EW-A) um Übersendung von Papiervordrucken bzw. Genehmigung der Einreichung in Papierform, bezeichnete das Bewertungsobjekt als „Nichtwohngrundstück“, „Gartenland“, „sonstiges bebautes Grundstücks“ und „kein Baugrund“, und gab an, das Gebäude sei kein Einfamilienhaus und nicht zu Wohnzwecken geeignet. Als Anlage reichte er eine Freistellungsbescheinigung für das Jahr 2022 ein (Bl. E-38B EW-A). Es liegen auch für das Jahr 2023 Freistellungsbescheinigungen vor (Bl. E-60A EW-A). Am 24.04.2023 reichte der Antragsteller (in Papierform) die Grundsteuerwerterklärung ein (Bl. E-39Aff. EW-A). Er gab an, es handele sich um Gartenland ohne Wohngebäude und ohne Erträge; das Gebäude sei wertlos, eine Abrissgenehmigung nicht beantragt. Als BRW gab er einen Wert von 40,00 €/m² an. Mit Bescheid über den Grundsteuerwert Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 vom 30.11.2023 (Bl. 4 der Gerichtsakte -G-A-) stellte der Antragsgegner die Art der wirtschaftlichen Einheit als sonstiges bebautes Grundstück fest, rechnete es dem Antragsteller zu und stellte den Grundsteuerwert auf 396.100,00 € fest. Er bewertete das Objekt im typisierten Sachwertverfahren. Den Bodenwert berechnete er anhand des BRW der Zone … (636 m² * 600,00 €/m² = 381.600,00 €). Für das Gebäude setzte er ausgehend von einer BGF von 47 m², vom Baujahr 1947 und einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und somit einem Gebäudealter von 75 Jahren sowie von der Einstufung in die Gebäudeart 1 „Wohnhäuser mit Mischnutzung“ Normalherstellungskosten -NHK- von 695,00 €/m², anhand des Baupreisindex BPI- für das 4. Quartal 2021 von 148,6 % auf 1.032,77 €/m² angepasst, an. Es ergab sich ein Wert von 47 m² * 1.032,77 €/m² = 48.540,19 €. Nach Alterswertminderung mit einem Mindestwertansatz von 30 % verblieben 14.562,06 €. Bei Anwendung einer Wertzahl von 1,0 ergab sich ein Grundsteuerwert von 396.162,06 €, abgerundet 396.100,00 €.

Am 15.12.2023 legte der Antragsteller Einspruch ein. Zur Begründung führte er aus, es handele sich um eine tatsächlich unbewohnbare und wertlose Hütte/Laube. Da es sich um Gartenland mit hohen Bäumen handele, könne auch kein BRW für ein freigeräumtes Grundstück angenommen werden. Vielmehr sei der vom GAA ausgewiesene BRW für Gartenland i. H. v. 40,00 €/m² heranzuziehen. Der vom Antragsgegner angesetzte BRW gehe von einer nur theoretischen Nutzung aus. Außerdem berücksichtige der GAA bei Eckgrundstücken üblicherweise Abschläge von 5 %. Im Übrigen bestünden gegen das neue grundsteuerliche Bewertungsrecht erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken.

Am 22.12.2023 beantragte der Antragsteller beim Antragsgegner die AdV des Grundsteuerwertbescheides (Bl. E-50 EW-A). Ergänzend zum Einspruchsschreiben führte er aus, die Vorbesitzerin habe falsche Angaben zur Nutzfläche übermittelt. Die AdV sei auch wegen Existenzgefährdung geboten. Denn der festgestellte Grundsteuerwert übersteige den früheren Einheitswert um das 219,5-fache. Die AdV werde unabhängig von der Frage beantragt, ob der Antragsgegner das Einspruchsverfahren ruhen lasse. Der Antragsgegner forderte den Antragsteller mit Schreiben vom 02.02.2024 (Bl. 6 G-A) auf, mitzuteilen, ob das Gebäude dem Verfall preisgegeben sei.

Nachdem der Antragsteller darauf nicht geantwortet hatte, lehnte der Antragsgegner mit Bescheid vom 29.05.2024 (Bl. 7 G-A) den AdV-Antrag ab und stellte das Einspruchsverfahren in Bezug auf anhängige Gerichtsverfahren zur Frage der Verfassungsmäßigkeit des neuen grundsteuerlichen Bewertungsrechts ruhend. Zur Begründung der AdV-Ablehnung führte er aus, die angesetzte BGF entspreche der vorliegenden Einheitswerterklärung. Dass das Gebäude nicht mehr nutzbar sei, habe der Antragsteller nicht nachgewiesen. Der vom GAA ermittelte BRW sei verbindlich, ohne dass abweichende Grundstückseigenschaften - abgesehen von den in § 247 Abs. 1 Bewertungsgesetz -BewG- genannten Ausnahmen - zu berücksichtigen seien.

Auch gegen die Ablehnung der AdV legte der Antragsteller am 20.06.2024 Einspruch ein (Bl. E-66 EW-A) und machte nähere Angaben zum Gebäude. Es gebe keine Heizung und keine Wärmeisolierung, und die Deckenhöhe liege bei nur 2,05 m bis 2,20 m. Baurechtlich sei aber für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden eine Deckenhöhe von mindestens 2,40 m vorgeschrieben. Das Gebäude sei nicht nur wertlos, sondern mindere im Verkaufsfall den Grundstückswert noch, weil Abrisskosten zu kalkulieren seien. Die Ermittlung der BRW in Berlin sei nicht realitätsgerecht. Der GAA räume selbst ein, dass die BRW aus nur wenigen Verkäufen ermittelt worden seien und nicht den aktuellen Marktwert widerspiegelten. Dies zeige sich z. B. in der E…-straße, wo auf der einen Straßenseite andere BRW gelten würden als auf der anderen Straßenseite. Es sei verfassungsrechtlich zweifelhaft, dass individuelle Eigenschaften der Grundstücke nicht berücksichtigungsfähig seien. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- könne von der starren Bewertung nach BRW abgewichen werden. In Berlin seien oft nur 20 % eines Grundstücks bebaubar, der Rest könne nicht mit den BRW für Bauland bewertet werden.

Der Antragsgegner stellte sich auf den Standpunkt (Schreiben vom 18.07.2024, Bl. E-69 EW-A), es könne eine Änderung des Grundsteuerwertbescheides im Hinblick auf die BGF erfolgen, die tatsächlich bei nur 38 m² liege. Außerdem könne die Gebäudeart geändert werden, indem die NHK für Lagergebäude ohne Mischnutzung (Kaltlager) angesetzt würden, was zu einem Grundsteuerwert von nur 386.300,00 € führe. Darüber hinaus komme eine AdV aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht in Betracht, weil der Antragsteller kein besonderes Aussetzungsinteresse geltend machen könne, welches das öffentliche Vollzugsinteresse überwiege. Insbesondere sei eine Existenzgefährdung nach Aktenlage nicht erkennbar.

Der Antragsgegner widersprach einer Bewertung als Lagergebäude; das Gebäude sei völlig wertlos. Im Übrigen bestehe sehr wohl eine Existenzgefährdung, weil sein Einkommen unter dem Existenzminimum liege (Schreiben vom 23.08.2024, Bl. E-73 EW-A). Hierzu reichte der Antragsgegner eine Nichtveranlagungsbescheinigung des Finanzamts -FA- Steglitz vom 10.05.2024 für die Jahre 2025 bis 2027 ein (Bl. E-74 EW-A).

Mit Bescheid vom 24.09.2024 (Bl. E-76A EW-A) stellte der Antragsgegner die Art der wirtschaftlichen Einheit geändert auf unbebautes Grundstück und den Grundsteuerwert auf 381.600,00 € fest. Dabei setzte der Antragsgegner weiterhin den BRW i. H. v. 600,00 €/m² an.

Der Antragsteller bleib dabei, dass eine Bewertung als Grünland zu erfolgen habe. Eine abschließende Beurteilung eines Härtefalls könne erst erfolgen, wenn die Höhe der künftigen Grundsteuer feststehe (Schreiben vom 22.10.2024, Bl. 79 EW-A).

Mit Bescheiden vom 28.10.2024 setzte der Antragsgegner den Grundsteuermessbetrag auf 171,72 € (Bl. 11 G-A) und die Grundsteuer auf 807,08 € pro Jahr (Bl. 12 G-A, Hebesatz 470 %) fest.

Auch gegen diese beiden Bescheide legte der Antragsteller Einspruch ein und beantragte beim Antragsgegner die AdV (Schreiben vom 16.11.2024, beim Antragsgegner eingegangen am 18.11.2024, Bl. E-80 EW-A = Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid und zugehöriger AdV-Antrag; Schreiben vom 26.11.2024, beim Antragsgegner eingegangen am 27.11.2024, Bl. E-82 EW-A = Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid und zugehöriger AdV-Antrag). Zur Begründung brachte er vor, die angesetzte Steuermesszahl von 0,45 v. T. sei unrichtig, weil es sich um ein selbst genutztes bebautes Grundstück handele, für das eine Messzahl von nur 0,31 v. T. gelte. Zudem steige die zu zahlende Grundsteuer auf das 11-fache.

Am 25.11.2024 hat der Antragsteller den hiesigen Antrag nach § 69 Abs. 3 Finanzgerichtsordnung -FGO- gestellt. Zur Begründung führt er aus, er habe bereits am 22.12.2023 Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid vom 30.11.2023 eingelegt und die AdV beantragt. Das Einspruchsverfahren habe der Antragsgegner unter Verweis auf das Verfahren 3 K 3170/22 (welches einen Grundsteuerwertbescheid betrifft) ruhend gestellt. Da die Steuerlast von 73,08 € auf 807,08 €, also auf das 11-fache ansteige, erscheine eine einstweilige Verfügung durch Aussetzung vertretbar. Es bestünden erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Berechnung des Steuermessbetrags und der angesetzten Steuermesszahl, auch im Hinblick auf den vom Verfassungsgericht geforderten Gleichbehandlungsgrundsatz.

Der Antragsteller beantragt wörtlich (Bl. 1 G-A)

die Aussetzung der Vollziehung des Grundsteuerbescheids zur Steuer-Nr. … des Finanzamts F… vom 18.10.2024 bis zur Entscheidung im Verfahren 3 K 3142/23 [Anm: dieses Verfahren betrifft ebenfalls einen Grundsteuerwertbescheid] und vergleichbaren anhängigen Verfahren wie das vom Finanzamt angeführte Verfahren ohne Sicherheitsleistung auszusetzen;

den Steuermessbetrag auf den vierfachen Betrag des bisherigen Betrags von 9,02 € auf 36,08 € zu begrenzen, sodass sich die jährliche Steuerlast mit dem Hebesatz auf 169,58 € beschränkt, bis festgestellt wird, dass die Neubewertungen den Gleichheitsgrundsätzen genügen.

Der Antragsgegner beantragt,

den Antrag abzuweisen.

Der Antragsgegner meint, es bestünden keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Grundsteuerwertbescheides in Gestalt des Änderungsbescheides vom 24.09.2024, des Grundsteuermessbescheides und des Grundsteuerbescheides. Soweit der Antragsteller eine Bewertung als Gartenland mit einem BRW von nur 40,00 €/m² geltend mache, sein dies nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG nicht möglich. Laut BRW-Abfrage sei das Grundstück als baureifes Land in einem Wohngebiet ausgewiesen. Es sei der niedrigere BRW der Zone … anzusetzen. Vom GAA angegebene noch niedrigere BRW seien nur für Nichtbauland einschlägig. Die angesetzte Messzahl für unbebaute Grundstücke ergebe sich aus § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Berliner Grundsteuermesszahlengesetz -BlnGrStMG-. Eine Existenzgefährdung sei weiterhin nicht belegt. Es handele sich zwar um ein selbst genutztes Grundstück, es werde aber nach den eigenen Angaben des Antragstellers nicht zu Wohnzwecken genutzt. Eine Nichtveranlagungsbescheinigung werde nur ausgestellt, wenn Kapitalerträge von mehr als 1.000,00 € erzielt würden, sodass die vorliegende Bescheinigung auf ein erhebliches Sparvermögen hindeute. Auf die Frage einer möglichen Verfassungswidrigkeit komme es nicht an, weil der Antragsteller kein besonderes Aussetzungsinteresse habe. Einen konkreten Nachweis über einen niedrigeren gemeinen Wert, z. B. durch ein Sachverständigengutachten, habe der Antragsteller nicht vorgelegt.

Dem Gericht hat die Einheitswert- und Grundsteuerakte zur St.-Nr. … vorgelegen.

II. 1. a) Der Antrag ist dahingehend auszulegen, dass er sich auf den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid, nicht aber auch auf den Grundsteuerbescheid bezieht.

aa) Prozesserklärungen sind in entsprechender Anwendung des § 133 des Bürgerlichen Gesetzbuchs -BGB- so auszulegen, dass der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften ist. Dabei können auch außerhalb der Erklärung liegende weitere Umstände berücksichtigt werden. Die Auslegung einer Prozesserklärung darf aber nicht zur Annahme eines Erklärungsinhalts führen, für den sich in der (verkörperten) Erklärung selbst keine Anhaltspunkte mehr finden lassen. Auf die Wortwahl und die Bezeichnung kommt es nicht entscheidend an, sondern auf den gesamten Inhalt der Willenserklärung. Die Tatsache, dass ein Steuerpflichtiger von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater vertreten wird, schließt eine Rechtsschutz gewährende Auslegung nicht aus. Nur wenn die Prozesserklärung klar und eindeutig ist und offensichtlich dem bekundeten Willen des Beteiligten entspricht, besteht grundsätzlich kein Raum für eine gegenteilige Auslegung (Bundesfinanzhof -BFH-, Beschluss vom 31.07.2013 V B 66/12, BFH/NV 2013, 1933, II. B. 2. c) aa) der Gründe m. w. N.).

ab) Zwar benennt der Antragsteller in seiner Antragsschrift in den formulierten Anträgen nur den Grundsteuerbescheid und den Steuermessbetrag. Allerdings macht er in der Sache Einwendungen geltend, die im dreistufigen Verwaltungsverfahren, in dem der Grundsteuerwertbescheid Grundlagenbescheid (§§ 171 Abs. 10 Satz 1, 179 Abs. 1, 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 182 Abs. 1 Satz 1 Abgabenordnung -AO-, 13 Satz 2 Grundsteuergesetz -GrStG-) für den Grundsteuermessbescheid und letzterer wiederum Grundlagenbescheid (§§ 171 Abs. 10 Satz 1, 184 Abs. 1 Satz 1, Satz 4 AO, 25 Abs. 1 GrStG) für den Grundsteuerbescheid ist, nur auf den ersten beiden Stufen berücksichtigungsfähig sind (§§ 42 FGO, 351 Abs. 2 AO). So kann die Frage, ob die grundsteuerlichen Bewertungsvorschriften der §§ 218ff. BewG richtig angewendet worden sind, und die Frage, ob diese Bewertungsregelungen mit den verfassungsrechtlichen Vorgaben vereinbar sind, nur auf der ersten Stufe (Grundsteuerwertbescheid) geprüft werden, und die Anwendung der zutreffenden Messzahl kann nur auf der zweiten Stufe (Grundsteuermessbescheid) geprüft werden. Auf den Grundsteuerwertbescheid und den dagegen gerichteten Einspruch nimmt der Antragsteller auch in der Antragsbegründung Bezug. Soweit eine AdV eines Grundlagenbescheides erfolgt, kommt es nach § 69 Abs. 3 Satz 4, Abs. 2 Satz 4 FGO von Amts wegen zur Aussetzung auch des Folgebescheides (hier: des Grundsteuerbescheides), sodass es einer Anfechtung und eines Antrags auf AdV des Folgebescheides nicht bedarf und für eine solche auch das Rechtsschutzbedürfnis fehlen würde (Stapperfend in Gräber, FGO, 9. Aufl. 2019, § 69 FGO, Rn. 74 m. w. N.).

b) Zudem ist das Begehren des Antragstellers dahingehend auszulegen, dass er sowohl die Wertfeststellung als auch die Artfeststellung angreift.

aa) Nach § 219 Abs. 1 BewG werden Grundsteuerwerte für inländischen Grundbesitz gesondert festgestellt. In dem Feststellungsbescheid sind nach § 219 Abs. 2 BewG auch Feststellungen über die Vermögensart und beim Grundvermögen auch über die Grundstücksart (Nr. 1) und die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit und bei mehreren Beteiligten über die Höhe ihrer Anteile (Nr. 2) zu treffen. Werden im Rahmen einer Einheitsbewertung Feststellungen zum Wert, zur Art und zur Zurechnung getroffen, handelt es sich um mehrere Verwaltungsakte, die selbständig mit Rechtsbehelfen anfechtbar sind und selbständig bestandskräftig werden können (BFH, Urteil vom 19.02.2009 II R 8/06, BFH/NV 2009, 1092, II. 1. b) aa) der Gründe m. w. N.). Entsprechendes gilt bei der Grundsteuerwertfeststellung. Auch hier sind Wert-, Art- und Zurechnungsfeststellung gesondert anfechtbar und können auch jeweils für sich genommen in Bestandskraft erwachsen (Krumm/Paeßens, GrStG, 1. Aufl. 2022, § 219 BewG, Rn. 5). Denn die für die Grundsteuerwertfeststellung maßgebliche Vorschrift in § 219 BewG ist der entsprechenden Vorschrift für die Einheitswertfeststellung (§ 19 BewG) nachgebildet. Die Artfeststellung ist für die Bewertung verbindlich, d. h. die Bewertung muss zwingend nach den für die festgestellte Vermögens- und ggf. Grundstücksart geltenden Bewertungsregeln erfolgen (Krumm/Paeßens GrStG, 1. Aufl. 2022, § 219 BewG, Rn. 15), selbst wenn die Artfeststellung unzutreffend sein sollte (so auch schon BFH, Urteil vom 26.08.2020 II R 6/19, BStBl. II 2021, 592, III. 1. a) bb) der Gründe für das Einheitswertverfahren).

ab) Während der Antragsgegner mit dem Änderungsbescheid vom 24.09.2024, der nach § 365 Abs. 3 Satz 1 AO Gegenstand des Einspruchsverfahrens geworden hat, die Artfeststellung dahingehend getroffen hat, dass ein unbebautes Grundstück vorliege, macht der Antragsteller inzwischen ausdrücklich geltend, es handele sich um ein bebautes Grundstück, und stützt darauf seine Rechtsauffassung, es müsse eine niedrigere Messzahl angewendet werden. Daher ist davon auszugehen, dass auch die Artfeststellung angefochten wird und Gegenstand des hiesigen Aussetzungsantrags sein soll.

2. Der Antrag ist allerdings unzulässig, soweit er sich auf den Grundsteuermessbescheid bezieht. Denn ein Antrag nach § 69 Abs. 3 FGO ist gem. § 69 Abs. 4 Satz 1 FGO nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf AdV ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen des § 69 Abs. 4 FGO müssen vor der Antragstellung bei Gericht erfüllt sein. Es handelt sich nicht um Sachentscheidungsvoraussetzungen, sondern um besondere Zugangsvoraussetzungen. Liegen sie im Zeitpunkt der Antragstellung (noch) nicht vor, ist der Antrag unzulässig; eine nachträgliche Heilung durch die spätere Ablehnung des Antrags ist ausgeschlossen (Stapperfend in Gräber, FGO, 9. Aufl. 2019, § 69 FGO, Rn. 145 m. w. N.).

Bis zum Tag der Antragstellung beim hiesigen Gericht (25.11.2024) hatte der Antragsgegner zwar den Antrag des Antragstellers auf AdV des Grundsteuerwertbescheides abgelehnt, aber noch keinen Antrag des Antragstellers auf AdV des Grundsteuermessbescheides.

Der an das Gericht gerichtete AdV-Antrag bezüglich des Grundsteuermessbescheides ist auch nicht ausnahmsweise nach § 69 Abs. 4 Satz 2 FGO zulässig. Es ist nichts dafür vorgetragen, dass am 25.11.2024 eine Vollstreckung drohte (§ 69 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 FGO), zumal die neue Grundsteuer ohnehin erst ab 2025 erhoben wird. Auch hatte der Antragsgegner zu diesem Zeitpunkt nicht über einen an ihn gerichteten Antrag des Antragstellers auf AdV des Grundsteuermessbetrages ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden (§ 69 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 FGO). Selbst wenn man bereits das Schreiben des Antragstellers vom 16.11.2024 (Bl. E-80 EW-A) dahingehend auslegen wollte, dass es bereits einen Antrag auf AdV des Grundsteuermessbescheides enthalten hat, wäre zwischen dem Tag des Eingangs dieses Antrags beim Antragsgegner am 18.11.2024 bis zum Tag der Antragstellung bei Gericht am 25.11.2024 nur eine Woche vergangen, was keinesfalls über eine angemessene Entscheidungsfrist für den Antragsgegner hinausgegangen wäre.

3. Der Antrag ist, soweit er zulässig ist, unbegründet.

Nach § 69 Abs. 3 Satz 1, Abs. 2 FGO kann das Gericht die Vollziehung eines angefochtenen Verwaltungsakts ganz oder teilweise aussetzen, wenn ernstliche Zweifel an dessen Rechtmäßigkeit bestehen oder wenn die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.

a) aa) Ernstliche Zweifel im Sinne von § 69 Abs. 2 Satz 2 FGO liegen vor, wenn bei summarischer Prüfung des angefochtenen Bescheids neben für seine Rechtmäßigkeit sprechenden Umständen gewichtige Gründe zutage treten, die Unentschiedenheit oder Unsicherheit in der Beurteilung von Rechtsfragen oder Unklarheit in der Beurteilung entscheidungserheblicher Tatfragen bewirken. Ernstliche Zweifel können sich auch aus verfassungsrechtlichen Zweifeln hinsichtlich einer dem angefochtenen Verwaltungsakt zugrunde liegenden Norm oder aus einem möglichen Verstoß des Steuergesetzes gegen eine unionsrechtliche Bestimmung ergeben (Bundesfinanzhof -BFH-, Beschluss vom 29.01.2025, IX B 93/24 (AdV), juris, Rn. 9f. m. w. N.). Die Entscheidung hierüber ergeht bei der im AdV-Verfahren gebotenen summarischen Prüfung aufgrund des Sachverhalts, der sich aus dem Vortrag der Beteiligten und der Aktenlage ergibt. Zur Gewährung der AdV ist es nicht erforderlich, dass die für die Rechtswidrigkeit sprechenden Gründe im Sinne einer Erfolgswahrscheinlichkeit überwiegen (ständige Rechtsprechung des BFH, Beschluss vom 27.05.2024 II B 78/23 (AdV), Bundessteuerblatt -BStBl- II 2024, 543, Rn. 25 m. w. N.). Wie im Hauptsacheverfahren gelten auch im Verfahren der AdV grundsätzlich die Regeln über die objektive Feststellungslast mit der Folge, dass der Antragsteller entscheidungserhebliche Einwendungen im Rahmen seiner Mitwirkungspflichten darlegen und ggf. glaubhaft machen muss (BFH, Beschluss vom 26.08.2004 V B 243/03, BFH/NV 2005, 255, Rn. 14 m. w. N.).

bb) Nach diesen Maßstäben ist die Vereinbarkeit des angefochtenen Beschlusses mit den einfach-rechtlichen Vorgaben nicht ernstlich zweifelhaft.

Der Grundsteuerwert für Grundvermögen (§ 243 BewG) ist nach Maßgabe der §§ 218-231, 243ff. BewG grundsätzlich in einem stark typisierten Verfahren festzustellen. Eine Abweichung vom typisierten Verfahren kommt nur im Wege des Verkehrswertnachweises nach § 220 Abs. 2 BewG in Betracht. Im typisierten Verfahren hängt das anzuwendende Bewertungsverfahren davon ab, ob es sich um ein unbebautes oder bebautes Grundstück handelt, und bei Vorliegen eines bebauten Grundstücks ist die Grundstücksart maßgeblich. Die ermittelten Grundsteuerwerte werden auf volle 100,00 € nach unten abgerundet (§ 230 BewG).

(1) Nach Aktenlage steht nicht außer Zweifel, ob das Bewertungsobjekt als unbebautes oder als bebautes Grundstück einzustufen und zu bewerten ist.

(a) Unbebaute Grundstücke sind nach § 246 Abs. 1 Satz 1 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt gem. § 246 Abs. 1 Satz 2 BewG zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen vorgesehenen Benutzern die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann (§ 246 Abs. 1 Satz 3 BewG). Nicht entscheidend für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist nach § 246 Abs. 1 Satz 4 BewG die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde. Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können, so gilt das Grundstück gem. § 246 Abs. 2 Satz 1 BewG als unbebaut. Als unbebaut gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge von Zerstörung oder Verfall der Gebäude auf Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist (§ 246 Abs. 2 Satz 2 BewG). Bebaute Grundstücke sind dementsprechend nach § 248 Satz 1 BewG Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Die Abgrenzung zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken erfolgt nach dem Kriterium der Zumutbarkeit der bestimmungsgemäßen Gebäudenutzung zum Feststellungszeitpunkt. Eine Unbenutzbarkeit des Gebäudes kann auch nachträglich entstehen. Denn wird der Übergang vom Grundstück im Zustand der Bebauung – und damit letztlich vom unbebauten Grundstück – zum bebauten Grundstück an die Zumutbarkeit der Gebäudenutzung geknüpft (§ 246 Abs. 1 BewG), ist es folgerichtig, den Rückfall des bebauten Grundstücks in den Zustand eines unbebauten Grundstücks in dem Augenblick anzunehmen, ab dem eine Gebäudenutzung nicht mehr zumutbar ist (FG Düsseldorf, Beschluss vom 10.05.2024 11 V 533/24 A (BG), EFG 2024, 1283, Rn. 17 m. w. N.).

(b) Der Antragsteller hat zwar im Laufe des Verwaltungsverfahrens angedeutet, dass sich das Gebäude in einem so schlechten Zustand befinde, dass es im Prinzip abbruchreif sei, diesen Zustand aber nicht näher spezifiziert und insbesondere auch keine präsenten Beweismittel (z. B. Fotos, Stellungnahmen von Baufachleuten u. ä.) vorgelegt. Andererseits hat er zuletzt aber behauptet, das Gebäude werde von ihm tatsächlich benutzt.

Allerdings kommt es auf die Frage, ob es sich i. S. d. § 246 BewG um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt, nicht streitentscheidend an, weil der Antragsgegner in beiden Fällen den Grundsteuerwert jedenfalls nicht zu hoch festgestellt hat.

(2) Wenn es sich um ein unbebautes Grundstück handeln sollte, ist der Wert im typisierten Verfahren zutreffend auf 381.600,00 € festgestellt worden.

(a) Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich gem. § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen BRW (§ 196 des BauGB). Soweit in den §§ 243 bis 262 sowie in den Anlagen 36 bis 43 BewG nichts anderes bestimmt ist, werden Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände (vgl. § 3 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten vom 14.07.2021 (BGBl. I S. 2805) -ImmoWertV-) und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen nicht berücksichtigt (§ 247 Abs. 1 Satz 2 BewG). Die BRW sind gem. § 247 Abs. 2 BewG von den GAA im Sinne der §§ 192 ff. BauGB auf den Hauptfeststellungzeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz über die amtlich bestimmte Schnittstelle elektronisch an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln. Wird von den GAA im Sinne der §§ 192 ff. BauGB kein BRW ermittelt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (§ 247 Abs. 3 BewG). Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen (oder allgemein atypische Objekte, z. B. in einem Wohngebiet ein Supermarkt zur Nahversorgung, eine Tankstelle, eine kleine Gewerbeeinheit, ein Ärztehaus, Kindertagesstätten, Schulen und Ähnliches, vgl. Krumm, Finanz-Rundschau -FR2023, 957 (960) m. w. N.)), können Bestandteil der BRW-Zone sein; der dort angegebene Bodenrichtwert gilt aber nicht für diese atypischen Grundstücke (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV). Dies ist auch für das Grundsteuerwertfeststellungsverfahren zu beachten; gilt der BRW nach § 15 Abs. 2 ImmoWertV für ein Bewertungsobjekt nicht, ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 Abs. 3 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (Krumm, FR 2023, 957 (960) m. w. N.).

Wie mit unterschiedlichen Maßen der Nutzung bei sich überlagernden Richtwertzonen, die nach Auffassung des Senats gem. § 15 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV zulässig sind, umzugehen ist, regelt das Gesetz in § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG und auch an anderer Stelle nicht. Allerdings ist im Falle unterschiedlicher Arten der Nutzung bei überlagernden Richtwertzonen i. S. d. § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG der dem zu bewertenden Grundstück am ehesten gerecht werdende BRW heranzuziehen (Krumm/Paeßens, GrStG, 1. Aufl. 2022, § 247 BewG, Rn. 17; Eisele in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand 37. EL November 2023, § 247 BewG, Rn. 13; Gleichlautende Ländererlasse zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 01.01.2022 vom 09.11.2021, Bundessteuerblatt -BStBl- I 2021, b2334 -AEBewGrSt- A 247.2 Abs. 7 Satz 2). Nichts anderes kann nach Auffassung des Senats auch gelten, wenn es um unterschiedliche Maße der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen geht. Hier ist derjenige BRW für das Grundstück heranzuziehen, dessen GFZ am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht (ebenso Kleiber – Wertermittlerportal, Stand Februar 2023, § 15 ImmoWertV, Rn. 18). Zwar kann eine vom Richtwertgrundstück abweichende GFZ nach Auffassung des Senats im Regelfall nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG selbst dann nicht berücksichtigt werden, wenn der GAA - wie es in Berlin der Fall ist Umrechnungskoeffizienten für den Einfluss der realisierbaren GFZ veröffentlicht hat (Amtsblatt für Berlin Nr. 12 vom 19. März 2004 Seite 1101 ff.). Eine solche GFZ-Anpassung käme vorliegend auch deshalb nicht in Betracht, weil die GFZ-Umrechnungskoeffizienten des Berliner GAA nur für Gebiete der geschlossenen Bauweise mit einer GFZ ab 0,8 anwendbar sind, die GFZ des hiesigen Bewertungsobjekts aber deutlich unter 0,8 und sogar unter 0,4 liegt. Allerdings geht es im hier vorliegenden Sonderfall unterschiedlicher Maße der Nutzung bei überlagernden Richtwertzonen nicht um eine Abweichung der Eigenschaften des individuellen Grundstücks von den Eigenschaften des Richtwertgrundstücks, sondern es ist lediglich anhand der GFZ zu bestimmen, welcher von zwei für die betreffende Zone ausgewiesenen gleichrangigen BRW der maßgebliche ist.

(b) (aa) Nach diesen Maßstäben ist es zunächst nicht zu beanstanden, dass der Antragsgegner den niedrigeren BRW der Zone … und nicht den höheren BRW der Zone … angewendet hat, da die GFZ des Bewertungsobjekts offensichtlich unter 0,4 liegt. Im Übrigen würde sich bei Anwendung des BRW der Zone … ein höherer Grundsteuerwert ergeben. Eine AdV käme aber nur in Betracht, wenn der Wert möglicherweise niedriger festzustellen wäre.

(ab) Zu Recht ist der Antragsgegner auch davon ausgegangen, dass es sich bei dem (gesamten) Grundstück des Antragstellers um Bauland handelt, sodass der Ansatz des BRW der Zone … auch unter diesem Gesichtspunkt gerechtfertigt ist.

Baureifes Land sind nach § 3 Abs. 4 ImmoWertV Flächen, die nach öffentlichrechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

Es gibt angesichts der Umgebungsbebauung und der planungsrechtlichen Situation keine greifbaren Anhaltspunkte für die Annahme, dass eine Bebauung in einer im Wesentlichen dem Richtwertgrundstück der Zone … entsprechenden Weise bauplanungs- oder bauordnungsrechtlich nicht zulässig wäre. Dabei kommt es nach den eindeutigen Vorgaben von § 247 BewG nicht darauf an, um was für eine (bei Annahme eines unbebauten Grundstücks i. S. d. § 246 BewG auf Dauer nicht nutzbares, zerstörtes oder verfallenes) konkrete Gebäudeart es sich bei der vorhandenen Laube handelt, ob auf dem Grundstück hohe Bäume stehen und welche praktisch-technischen Schwierigkeiten sich daraus im Falle einer Neubebauung ergeben würden. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass eine Bebauung nicht möglich wäre.

Auch die Ecklage des Grundstücks steht einer Anwendung des BRW nicht entgegen. Es handelt sich - wie das Vorhandensein der Laube und der Bäume - nicht um einen der in § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 2 BewG abschließend aufgezählten Umstände, welche im typisierten Verfahren ausnahmsweise zu berücksichtigen sind.

(ac) Nicht zu folgen ist im Übrigen der Auffassung des Antragstellers, ein für Bauland ausgewiesener BRW könne nur auf denjenigen Teil der Fläche eines Grundstücks angewendet werden, der unter Beachtung bauplanungs- und bauordnungsrechtlicher Restriktionen (z. B. Grundflächenzahl, Abstandsflächen, Baulinien) konkret überbaut werden darf. Für eine solche Auslegung bieten die gesetzlichen Vorschriften und die Ausführungen des GAA keinerlei Anhaltspunkt. Im Gegenteil spricht der Umstand, dass der GAA jedenfalls für GFZ ab 0,8 aufwärts Umrechnungskoeffizienten veröffentlich hat, dafür, dass sich die BRW grundsätzlich auf die gesamte Grundstücksfläche beziehen. Zum Bauland gehören also auch die nicht überbaubaren Grundstücksflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 Baunutzungsverordnung -BauNVO-, denn mit der überbaubaren Grundstücksfläche wird nur der Standort von baulichen Anlagen und nicht die dem Bauland zurechenbare Fläche begrenzt (Kleiber, Wertermittlungsportal, Teil IV, § 3 ImmoWertV, Rn. 189). Im Übrigen ist dem Senat, in dessen Sonderzuständigkeit die Grundstücksbewertung für erbschaft- und schenkung-, grunderwerb- und grundsteuerliche Zwecke fällt, aus anderen Verfahren eine Vielzahl von Wertgutachten diverser öffentlich bestellter und vereidigter Bewertungssachverständiger bekannt, welche bei der Bewertung den für baureifes Land ermittelten BRW der jeweils einschlägigen Zone herangezogen und auf die gesamte Grundstücksfläche bezogen haben.

(ad) Im Vorhandensein einer Laube und hoher Bäume oder der Ecklage des Grundstücks ist auch keine Atypik i. S. d. § 15 Abs. 2 ImmoWertV zu sehen. Eine Ähnlichkeit zu den im Wortlaut des § 15 Abs. 2 ImmoWertV beispielhaft genannten oder zu den in der Literatur angeführten Fallgruppen ist nicht ersichtlich.

(ae) Konkrete Fehler des GAA bei der Ermittlung des BRW der Zone … werden vom Antragsteller nicht dargelegt und sind auch nicht ersichtlich. Der Vortrag des Antragstellers beschränkt sich insoweit auf allgemeine Einwendungen gegen die generelle Eignung vom GAA in Berlin ermittelter BRW zur Bestimmung des Verkehrswerts (vgl. zu der Frage, inwieweit die BRW überhaupt von den FG im

Rahmen der Anfechtung eines Grundsteuerwertbescheides zu überprüfen sein könnten, die Senatsurteile vom 04.12.2024 (3 K 3170/22, juris, III. 2. c) cc) der Gründe, und 3 K 3142/23, juris, II. 1. c) der Gründe).

(af) Der Antragsgegner hat auch den auf das richtige Datum, nämlich auf den 01.01.2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt nach § 266 Abs. 1 BewG) ermittelten BRW i. H. v. 600,00 €/m² herangezogen.

(3) Auch wenn es sich um ein bebautes Grundstück i. S. d. § 248 BewG handeln sollte, ist der Wert im typisierten Verfahren jedenfalls nicht zu hoch festgestellt worden.

(a) In diesem Fall hat die Bewertung im typisierten Sachwertverfahren zu erfolgen.

Nach § 250 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 4 BewG sind sonstige bebaute Grundstücke im Sachwertverfahren nach den §§ 258 bis 260 BewG zu bewerten. Sonstige bebaute Grundstücke sind nach § 249 Abs. 1 Nr. 8, Abs. 9 BewG solche bebauten Grundstücke, die nicht zu einer der anderen in § 250 BewG genannten Grundstücksarten gehören. Dies wäre bei dem hiesigen Bewertungsobjekt, wenn es sich bei der Laube um ein benutzbares Gebäude handeln sollte, der Fall. Insbesondere handelt es sich nicht um ein Einfamilienhaus i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2, Abs. 10 BewG. Denn dazu müsste sich gem. § 249 Abs. 2 BewG in dem Gebäude eine Wohnung befinden. Eine Wohnung ist in der Regel die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist (§ 249 Abs. 10 Satz 1 BewG). Die Führung eines selbständigen Haushalts muss auf Dauer möglich sein (Krumm/Paeßens, GrStG, 1. Aufl. 2022, § 249 BewG, Rn. 29; FG Hamburg, Urteil vom 01.02.1994 III 288/91, EFG 1994, 777, zu § 75 BewG, der für das frühere Einheitswertrecht die Einstufung als Einfamilienhaus ebenfalls vom Vorhandensein einer Wohnung abhängig machte). Das unstreitige Fehlen einer Heizung führt aber dazu, dass zumindest in den Wintermonaten die Führung eines selbständigen Haushalts in der Laube nicht möglich ist. Auch Räume, deren lichte Höhe unter den Mindestmaßen liegt, die durch die am maßgeblichen Bewertungsstichtag gültigen bauordnungsrechtlichen Vorschriften für Aufenthaltsräume vorgeschrieben sind, sind nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet (FG Hamburg, Urteil vom 01.02.1994 III 288/91, EFG 1994, 777). Mit einer Raumhöhe, die unstreitig nur zwischen 2,05 m und 2,20 m liegt, werden aber - wie auch der Antragsteller zutreffend bemerkt - die nach § 47 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung Berlin -BauO Bln- für Aufenthaltsräume erforderlichen Mindestwerte (2,30 m in Dachgeschossen und 2,40 m in anderen Geschossen) nicht erreicht.

(b) Bei Anwendung des typisierten Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert zu ermitteln (§ 258 Abs. 1 BewG).

(aa) Der Bodenwert ist gem. § 258 Abs. 2 BewG der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 BewG. Wie oben bereits erläutert, beläuft sich dieser Wert auf 381.600,00 €.

(ab) (aaa) Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist nach § 259 Abs. 1 BewG von den NHK des Gebäudes in Anl. 42 BewG auszugehen. Die NHK werden dort für verschiedene Gebäudearten unterschiedlicher Baujahresgruppen ausgewiesen. Nach der Auffangklausel laut Rn. 20 der Anl. 42 Teil II BewG sind NHK für nicht aufgeführte Gebäudearten aus den NHK vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten.

Alle in Anl. 42 BewG ausgewiesenen NHK sind jedenfalls größer als 0,00 €.

(bb) Der Gebäudenormalherstellungswert ergibt sich durch Multiplikation der jeweiligen an den Hauptfeststellungszeitpunkt angepassten NHK mit der BGF des Gebäudes (§ 259 Abs. 2 BewG). Auch die BGF eines Gebäudes ist immer größer als 0 m², sodass sich bei der Multiplikation kein negativer Gebäudesachwert ergeben kann.

(bc) Die NHK nach Anl. 42 BewG sind gem. § 259 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 BewG anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes an den Hauptfeststellungszeitpunkt anzupassen. Dabei ist nach § 259 Abs. 3 Satz 2 BewG auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft abzustellen, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäude jeweils für das Vierteljahr vor dem Hauptfeststellungzeitpunkt ermittelt hat. Diese Preisindizes sind nach § 259 Abs. 3 Satz 3 BewG für alle Bewertungsstichtage des folgenden Hauptfeststellungszeitraums anzuwenden. Das Bundesministerium der Finanzen -BMF- veröffentlicht nach § 259 Abs. 3 Satz 4 BewG die maßgebenden Baupreisindizes im BStBl. Der vom BMF mit Schreiben vom 11.2.2022 (IV C 7 – S 3266/22/10001 :001, DOK 2022/0152511, BStBl. I 2022, 182) veröffentlichte maßgebende Baupreisindex für den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 beläuft sich auf 148,6 %. Auch nach Baupreisindexanpassung kann sich also kein negativer Gebäudesachwert ergeben.

(ddd) Vom Gebäudenormalherstellungswert ist nach § 259 Abs. 4 BewG eine Alterswertminderung abzuziehen. Die Alterswertminderung ergibt sich durch Multiplikation des Gebäudenormalherstellungswerts mit dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anl. 38 BewG (§ 259 Abs. 4 Satz 2 BewG). Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist gem. § 259 Abs. 4 Satz 3 BewG von einem der Verlängerung entsprechenden späteren Baujahr auszugehen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist nach § 259 Abs. 4 Satz 5 BewG mit mindestens 30 % des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen. Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist nach § 259 Abs. 4 Satz 6 BewG die Alterswertminderung abweichend davon auf das Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer begrenzt. Dieser Berechnungsschritt kann ebenfalls nicht zu einem negativen Gebäudesachwert führen.

(cc) Die Summe aus Bodenwert (hier: 381.600,00 €) und Gebäudesachwert (der jedenfalls nicht negativ sein kann) ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks (§ 258 Abs. 3 Satz 1 BewG). Dieser ist nach § 258 Abs. 3 Satz 2 BewG zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahren mit der Wertzahl nach § 260 BewG zu multiplizieren. Mit dem Grundsteuerwert sind die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagen abgegolten (§ 258 Abs. 3 Satz 3 BewG). Die Wertzahlen nach § 260, Anl. 43 BewG hängen vom vorläufigen Sachwert und vom BRW ab. Bei einem BRW über 300,00 €/m² und einem vorläufigen Sachwert bis 500.000,00 € ist eine Wertzahl von 1,0 anzuwenden und bei einem vorläufigen Sachwert über 500.000,00 € bis 750.000,00 € eine Wertzahl von 0,95; bei noch höheren vorläufigen Sachwerten kann sich die Wertzahl in Gebieten mit einem BRW über 300,00 €/m² auf nicht unter 0,7 verringern. Dieser Berechnungsschritt kann also wiederum mathematisch nicht dazu führen, dass sich im vorliegenden Fall ein Grundsteuerwert von weniger als 381.600,00 € ergibt, weil es nach Aktenlage schon nahezu ausgeschlossen erscheint, dass sich für das Gebäude ein Wert von mehr als 118.400,00 € ergeben könnte, was zur Anwendung einer niedrigeren Wertzahl als 1,0 führen würde, und weil selbst eine niedrigere Wertzahl dann auch auf einen höheren vorläufigen Sachwert anzuwenden wäre.

Von daher ist es nicht entscheidungserheblich, welcher Gebäudeart nach Anl. 42 BewG das Gebäude (seine Benutzbarkeit vorausgesetzt) zuzurechnen wäre, welche NHK sich daraus ergäben und was die genaue BGF des Gebäudes wäre.

(4) Es bestehen keine tragfähigen Anhaltspunkte für die Annahme, dass dem Antragsteller im Hauptsacheverfahren der Nachweis eines nach § 220 Abs. 2 BewG anzusetzenden niedrigeren gemeinen Werts gelingen könnte.

(a) Nach § 220 Abs. 2 Satz 1 BewG ist der niedrigere gemeine Wert als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der typisierte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweicht (§ 220 Abs. 2 Satz 1 BewG). Davon ist nach § 220 Abs. 2 Satz 2 BewG auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt. § 198 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 BewG gilt nach § 220 Abs. 2 Satz 3 BewG entsprechend, sodass der Nachweis durch ein Gutachten des zuständigen GAA oder eines öffentlich beglaubigten und vereidigten oder eines zertifizierten Gutachters geführt werden kann. Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann nach § 220 Abs. 2 Satz 4 BewG auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis über die zu bewertende wirtschaftliche Einheit dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Hauptfeststellungszeitpunkt unverändert sind. Nutzungsrechte und weitere grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind nach § 220 Abs. 2 Satz 5 BewG bei der Ermittlung des niedrigeren gemeinen Werts nur zu berücksichtigen, soweit sie nach Inhalt und Entstehung mit der Beschaffenheit der wirtschaftlichen Einheit zusammenhängen. Die §§ 227, 261 und 262 BewG bleiben unberührt (§ 220 Abs. 2 Satz 6 BewG).

Einen solchen Nachweis hat der Antragsteller nicht erbracht. Weder hat er ein Verkehrswertgutachten beigebracht, noch liegt ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis über die zu bewertende wirtschaftliche Einheit vor.

Zwar hat der BFH (vor Inkrafttreten von § 220 Abs. 2 BewG) es im Rahmen der summarischen Prüfung im AdV-Verfahren in zwei anderen Fällen zur Gewährung der AdV genügen lassen, dass es dort nicht ausgeschlossen war, dass zur Vermeidung einer Übermaßbesteuerung im konkreten Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts in verfassungskonformer Auslegung der §§ 218 ff. BewG im Hauptsacheverfahren gelingt, wobei auch der BFH die Schwelle bei einer Überschreitung des gemeinen Werts um mindestens 40 % gezogen hat. Denn die dortigen Antragsteller hatten zwar keine Verkehrswertgutachten vorgelegt und konnten auch keine innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommenen Kaufpreise über die in den dortigen Verfahren zu bewertenden wirtschaftlichen Einheiten vorweisen, hatten aber konkrete Umstände des Einzelfalls vorgetragen, die den erfolgreichen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts für die gesamte wirtschaftliche Einheit mit der erforderlichen Abweichung zu dem im typisierten Verfahren festgestellten Grundsteuerwert im Hauptsacheverfahren möglich erscheinen ließen (BFH, Beschlüsse vom 27.05.2024 II B 79/23 (AdV), BStBl. II 2024, 546, Rn. 34ff., und II B 78/23 (AdV), BStBl. II 2024, 543, Rn. 34ff.). Auf dieser Grundlage gewährt auch die Finanzverwaltung eine AdV jedenfalls i. H. v. 50 %, wenn substantiierte Angaben des betreffenden Steuerpflichtigen vorliegen, die darauf schließen lassen, dass der festgestellte Grundsteuerwert den Verkehrswert erheblich übersteigen könnte (Oberste Finanzbehörden der Länder, gleichlautende Erlasse vom 24.06.2024, BStBl. I 2024, 1073).

Substantiierte Angaben des hiesigen Antragstellers zu wertbeeinflussenden Eigenschaften des Bewertungsobjekts, die es nahelegen würden, dass der gemeine Wert des Bewertungsobjekts bei maximal 272.571,43 € liegen könnte, sodass der festgestellte Wert (381.600,00 €) mindestens 40 % darüber läge, fehlen. Damit sind auch nach der zitierten BFH-Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung die Voraussetzungen für die Gewährung der AdV nicht erfüllt. Denn selbst wenn man davon ausginge, dass die Kosten eines Abrisses der Bestandbebauung dem Grunde nach den Verkehrswert unter den Wert des Grundstücks in fiktiv unbebautem Zustand senken, bestehen jedenfalls keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass sich eine solche Wertminderung auch nur in der Nähe von (381.600,00 € - 272.571,43 € =) 109.028,57 € bewegen könnte. Die maßgebliche 40%-Schwelle würde auch dann nicht erreicht, wenn zusätzlich die Annahme des Antragstellers zuträfe, dass der Markt noch einen Abschlag von 5 % wegen der Ecklage des Grundstücks vornehmen würde, und wenn man dem Grunde nach noch eine weitere Wertminderung wegen der vorhandenen Bäume annähme.

cc) Die AdV ist auch nicht im Hinblick auf mögliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der neuen grundsteuerlichen Bewertungsregelungen zu gewähren (wobei der hiesige Senat ohnehin von der Verfassungsmäßigkeit dieser Regelungen ausgeht, vgl. insoweit die Senatsurteile vom 04.12.2024 3 K 3170/22, juris, III. 2. d) aa), bb) der Gründe, und 3 K 3142/23, juris, II. 2. a), b) der Gründe).

(1) Nach der Rechtsprechung des BFH, welcher der erkennende Senat auch im vorliegenden Verfahren folgt, setzt die AdV bei verfassungsrechtlichen Zweifeln an der Gültigkeit einer dem angefochtenen Verwaltungsakt zu Grunde liegenden Norm wegen des Geltungsanspruchs jedes formell ordnungsgemäß zustande gekommenen Gesetzes grundsätzlich voraus, dass ein besonderes Interesse des Antragstellers an der Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes besteht, dem der Vorrang gegenüber dem öffentlichen Interesse am Vollzug des Gesetzes zukommt (vgl. BFH-Beschlüsse vom 21.07.2016 V B 37/16, BFHE 254, 491, BStBl II 2017, 28; vom 15.04.2014 II B 71/13, BFH/NV 2015, 7; vom 09.03.2012 VII B 171/11, BFHE 236, 206, BStBl II 2012, 418). Bei der Prüfung, ob ein solches berechtigtes Interesse des Steuerpflichtigen besteht, ist dieses mit den gegen die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes sprechenden öffentlichen Belangen abzuwägen. Dabei kommt es maßgeblich einerseits auf die Bedeutung und die Schwere des durch die Vollziehung des angefochtenen Verwaltungsaktes eintretenden Eingriffs beim Steuerpflichtigen und andererseits auf die Auswirkungen einer Aussetzung bzw. Aufhebung der Vollziehung hinsichtlich des Gesetzesvollzugs und des öffentlichen Interesses an einer geordneten Haushaltsführung an. Dem bis zu einer gegenteiligen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts -BVerfG- bestehenden Geltungsanspruch jedes formell verfassungsmäßig zustande gekommenen Gesetzes ist der Vorrang einzuräumen, wenn die Aussetzung bzw. Aufhebung der Vollziehung eines Verwaltungsaktes im Ergebnis zur vorläufigen Nichtanwendung eines ganzen Gesetzes führen würde, die Bedeutung und die Schwere des durch die Vollziehung des angefochtenen Bescheides im Einzelfall eintretenden Eingriffs beim Steuerpflichtigen als eher gering einzustufen sind und der Eingriff keine dauerhaften nachteiligen Wirkungen hat.

Der BFH hat in Fällen, in denen die ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes auf verfassungsrechtlichen Zweifeln an der Gültigkeit einer dem Verwaltungsakt zugrunde liegenden Norm beruhen, in verschiedenen Fallgruppen dem Aussetzungsinteresse des Steuerpflichtigen den Vorrang vor den öffentlichen Interessen eingeräumt, und zwar wenn dem Steuerpflichtigen durch den sofortigen Vollzug irreparable Nachteile drohen, wenn das zu versteuernde Einkommen abzüglich der darauf zu entrichtenden Einkommensteuer unter dem sozialhilferechtlich garantierten Existenzminimum liegt, wenn das BVerfG eine ähnliche Vorschrift für nichtig erklärt hatte, wenn der BFH die vom Steuerpflichtigen als verfassungswidrig angesehene Vorschrift bereits dem BVerfG gemäß Art. 100 Abs. 1 des Grundgesetzes -GG- zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit vorgelegt hatte, wenn ernstliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Beschränkung des bisher zulässigen Abzugs von laufenden erwerbsbedingten Aufwendungen als Werbungskosten bestehen oder wenn es um das aus verfassungsrechtlichen Gründen schutzwürdige Vertrauen auf die Beibehaltung der bisherigen Rechtslage oder um ausgelaufenes Recht geht. Liegen die Voraussetzungen, unter denen nach diesen Maßstäben dem Aussetzungsinteresse des Steuerpflichtigen ein Vorrang vor den öffentlichen Interessen zukommt, nicht vor, kann dahinstehen, ob überhaupt Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der streitentscheidenden Bestimmungen bestehen (BFH, Beschluss vom 18.01.2023 II B 53/22, BFH/NV 2023, 382 (NV)), II. 1. der Gründe m. w. N.).

Ein Festhalten an dieser Rechtsprechung wird inzwischen von mehreren Senaten des BFH offengelassen (vgl. zum Streitstand BFH-Beschluss vom 23.05.2022 V B 4/22, BFH/NV 2022, 1030; offengelassen wurde diese Frage zuletzt auch in den BFH-Beschlüssen vom 27.05.2024 II B 79/23 (AdV), BStBl. II 2024, 546, Rn. 40, und II B 78/23 (AdV), BStBl. II 2024, 543, Rn. 41.). In Einzelfällen lehnte der BFH gleichfalls weiterhin eine AdV mangels besonderem berechtigten Aussetzungsinteresses ab (BFH-Beschluss vom 18.01.2023 II B 53/22, BFH/NV 2023, 382). Ebenso hat das BVerfG es offengelassen, ob das Erfordernis eines besonderen Aussetzungsinteresses mit dem Grundsatz der Gewährung effektiven Rechtsschutzes vereinbar ist (vgl. BVerfG-Beschluss vom 06.05.2013 1 BvR 821/13, HFR 2013, 639). Darüber hinaus wird in der Literatur und finanzgerichtlichen Rechtsprechung vertreten, dass die in Art. 19 Abs. 4 GG verbürgte Garantie des effektiven und individuellen Rechtsschutzes nicht nur bei ernstlichen Zweifeln an der (einfachen) Rechtmäßigkeit, sondern erst recht bei ernstlichen Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit des Bescheids die AdV gebiete (vgl. Seer in Tipke/Kruse, AO/FGO, Dokumentenstand 164. Lfg. 2/2021, § 69 FGO, Rn. 96f.; FG Rheinland-Pfalz, Beschlüsse vom 23.11.2023 4 V 1295/23, EFG 2024, 93; 4 V 1429/23, EFG 2024, 135).

In Anschluss an die jüngere Rechtsprechung u. a. des II. Senats des BFH (Beschluss vom 18.01.2023 II B 53/22, BFH/NV 2023, 382) hält der hiesige Senat, wie auch einige andere FG (FG Düsseldorf, Beschluss vom 10.05.2024 11 V 533/24, EFG- 2024, 1283; FG Nürnberg, Beschluss vom 08.08.2023 8 V 300/23, EFG 2023, 1477; FG Münster, Beschluss vom 29.10.2024 3 V 1270/24 Ew, F, EFG 2025, 156; so auch schon der hiesige Senats mit Beschluss vom 01.09.2023 3 V 3080/23, EFG 2023, 1642) am Erfordernis einer Abwägung von Aussetzungsinteresse und öffentlichem Vollzugsinteresse bei Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit eines formell ordnungsgemäß zustande gekommenen Gesetzes fest. Der in bestimmten Fallgruppen eingeräumte Vorrang des Aussetzungsinteresses des Antragstellers genügt einer sachgerechten Gewährleistung des verfassungsrechtlichen Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz.

(2) Nach diesen Maßstäben kann die Frage der Verfassungsmäßigkeit der neuen grundsteuerlichen Bewertungsregelungen dahinstehen, weil ein besonderes Interesse des Antragstellers an der Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes, dem der Vorrang gegenüber dem öffentlichen Interesse am Vollzug des Gesetzes zukommt, vom Antragsteller nicht dargelegt und glaubhaft gemacht worden ist. Insbesondere ist seinem Vortrag nicht zu entnehmen, über welche finanzielle Mittel er verfügt und dass ihn die Entrichtung der Grundsteuer für das hiesige Bewertungsobjekt tatsächlich in finanzielle Schwierigkeiten bringen würde. Der Nichtveranlagungsbescheinigung sind keine näheren Angaben zu den Einkommensund Vermögensverhältnissen des Antragstellers zu entnehmen. Insbesondere inwieweit der Antragsteller über steuerfreie Einkünfte und Bezüge (z. B. über den Besteuerungsanteil nach § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a) Doppelbuchst. aa) EStG hinausgehende gesetzliche Renten) oder über liquide oder einfach liquide zu machende Vermögenswerte verfügt, ist daraus nicht ersichtlich. Die vorliegenden Freistellungsbescheinigungen deuten jedenfalls in die Richtung, dass der Antragsteller über ein nicht ganz unerhebliches Kapitalvermögen verfügt. Von daher kann das Gericht nicht davon ausgehen, dass die Zahlung der neuen, höheren Grundsteuer ab dem Jahr 2025 den Antragsteller tatsächlich in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten bringen würde.

b) Aus vergleichbaren Gründen kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Vollziehung für den Antragsteller eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.

Eine unbillige und nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte liegt vor, wenn dem Steuerpflichtigen durch die Vollziehung des angefochtenen Bescheids wirtschaftliche Nachteile drohen, die durch eine etwaige spätere Rückzahlung der eingezogenen Beträge nicht ausgeglichen werden oder nur schwer gutzumachen sind, oder wenn die Vollziehung zu einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Steuerpflichtigen führen würde. Auch bei Vorliegen einer unbilligen Härte kommt eine AdV jedoch nur in Betracht, wenn Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Steuerbescheids nicht ausgeschlossen werden können (BFH, Beschluss vom 02.04.2009 II B 157/08, BFH/NV 2009, 1146 m. w. N.).

Welche konkreten Nachteile dem Antragsteller bei Zahlung der Grundsteuer drohen, die nicht mehr oder nur schwer rückgängig zu machen wären, wenn die Grundsteuer später wieder erstattet würde, ist nicht ersichtlich. Allein der Umstand, dass die ab dem 01.01.2025 zu zahlende Grundsteuer erheblich höher ist als die bis zum 31.12.2024 zu zahlende Grundsteuer, und dass der Antragsteller eine Nichtveranlagungsbescheinigung vorgelegt hat, reicht insoweit nicht aus.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

Die Beschwerde wird nach §§ 128 Abs. 3 Satz 1, Satz 2, 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zugelassen. Es steht nicht außer Zweifel, inwieweit der BFH an der Auffassung festhält, dass die Gewährung der AdV aufgrund verfassungsrechtlicher Zweifel an den dem angefochtenen Verwaltungsakt zugrunde liegenden Vorschriften wegen des Geltungsanspruchs jedes formell verfassungsgemäß zustande gekommenen Gesetzes zusätzlich voraussetzt, dass ein besonderes berechtigtes Interesse des Antragstellers an der Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes besteht, dem der Vorrang gegenüber dem öffentlichen Interesse am Vollzug des Gesetzes zukommt.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten nach § 128 Abs. 1 FGO die Beschwerde zu.

Die Beschwerde ist beim Finanzgericht Berlin-Brandenburg schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des vollständigen Beschlusses einzulegen. Die Frist ist auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der genannten zwei Wochen beim Bundesfinanzhof eingeht.

Bei der Einlegung und Begründung der Beschwerde muss sich jeder Beteiligte durch einen Steuerberater, einen Steuerbevollmächtigten, einen Rechtsanwalt, einen niedergelassenen europäischen Rechtsanwalt, einen Wirtschaftsprüfer oder einen vereidigten Buchprüfer als Bevollmächtigten vertreten lassen. Zur Vertretung berechtigt sind auch

Steuerberatungsgesellschaften, Rechtsanwaltsgesellschaften, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Buchprüfungsgesellschaften sowie Partnerschaftsgesellschaften, die durch einen der in dem vorherigen Satz aufgeführten Berufsangehörigen tätig werden. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst oder durch entsprechend befähigte Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat die Postanschrift: Postfach 10 04 65, 03004 Cottbus, und die Hausanschrift: Von-Schön-Str. 10, 03050 Cottbus, sowie den Telefax-Anschluss: 0355/ 48644 1000; der Bundesfinanzhof hat die Postanschrift: Postfach 86 02 40, 81629 München, und die Hausanschrift: Ismaninger Str. 109, 81675 München, sowie den Telefax-Anschluss: 089/ 9231-201.

Die Beschwerde kann auch über den elektronischen Gerichtsbriefkasten des Bundesfinanzhofs oder des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg eingelegt werden. Die hierfür erforderliche Zugangs- und Übertragungssoftware kann über die Internetseite „www.egvp.de“ lizenzkostenfrei heruntergeladen werden. Hier finden Sie auch weitere Informationen über die Einzelheiten des Verfahrens.

Nach Maßgabe von § 52d FGO sind Rechtsanwälte, Behörden und die übrigen in dieser Vorschrift genannten Personen verpflichtet, vorbereitende Schriftsätze und deren Anlagen sowie schriftlich einzureichende Anträge und Erklärungen als elektronisches Dokument zu übermitteln.