Entscheidung 3 U 82/23

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 12.04.2023 - 3 O 422/16 - wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagt vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe erbringt.

4. Das Berufungsverfahren hat einen Streitwert von bis zu 25.000 €.

5. Die Revision wird zugelassen.

I.

Die Klägerin macht Bereicherungsansprüche gegen den Beklagten geltend. Diese leitet sie aus von ihr getätigten und angeblich den Ertragswert steigernden Investitionen in ein vom Beklagten in der Zwangsversteigerung erworbenes Gewerbegrundstück („Addresse 01“) in („Ort 01“) ab, dessen Voreigentümer der Bruder der Geschäftsführerin der Klägerin war.

Das Grundstück hatte auf Antrag der Gläubigerin - der („Bank 01“) - gemäß Beschluss des Amtsgerichts Cottbus vom 01.09.2010 (Bl. 120) unter Zwangsverwaltung gestanden. Das Amtsgericht Cottbus hob das Zwangsverwaltungsverfahren mit Beschluss vom 24.04.2013 auf, nachdem die Gläubigerin ihren Antrag mit Schriftsatz vom 08.04.2013 zurückgenommen hatte (Anlage K 21, Bl. 149). Der Zwangsverwalter gab das Grundstück am 21.05.2013 an den Voreigentümer („Name 01“) zurück (Bl. 258).

Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin der („Firma 01“) (Anlagen K1 a und K1b, Bl. 11 ff.). („Diese mietete von ihrem Bruder („Name 01“) mit Vertrag vom 30.05.2013 (Anlage K 3, Bl. 154 f.) das streitgegenständliche Grundstück („Adresse 01“) in („Ort 01“).. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine feste Laufzeit vom 01.06.2013 bis zum 31.05.2025. In § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages verpflichtete sich die Mieterin, als Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit eine als Baukostenzuschuss zu erbringende Mietvorauszahlung im Gegenwert von mindestens 140.000 € netto durch Aufräum- bzw. Instandsetzungsarbeiten zu erbringen, nämlich ca. 10.000 € netto für die Stromversorgung und Elektroinstallation, ca. 40.000 € für die Wiederherstellung der Beheizbarkeit, ca. 5.000 € netto für Putzreparaturen an den Ziegelwänden in den Werkhallen und ca. 15.000 € netto für Dachreparaturen, den Einbau neuer Außentore und - türen sowie die Reparatur der Toranlagen. § 5 Ziffer 3 des Mietvertrages lautet: „Die Vertragsparteien gehen davon aus, dass die Mieterin für den Fall der erneuten Zwangsverwaltung der Gewerbeimmobilie durch Erbringung der unter Ziff. 1 vereinbarten Verwendungen auf das Mietobjekt unter dem Gesichtspunkt eines „abwohnbaren Baukostenzuschusses“ für die Dauer der Mietzeit keine weiteren Mietzahlungen an den Zwangsverwalter zu leisten hat.“ In § 5 Ziffer 4 heißt es „Für den Fall der Zwangsversteigerung des Mietobjektes gehen die Vertragsparteien davon aus, dass der Zustand des Mietobjektes vor Vertragsschluss die Annahme eines Ertragswertes ausgeschlossen hat, weil es im vorgefundenen Zustand unvermietbar ist. Erst durch Erfüllung der unter Ziff. 1 vereinbarten Verwendungen wird das Mietobjekt den Ertragswert vergleichbarer gewerblicher Mietobjekte erreichen. Ein Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren, der unter Hinweis auf sein Sonderkündigungsrecht nach dem ZVG gegenüber der Mieterin kündigt, ist folglich auf Kosten der Mieterin bereichert, wenn er vor Ablauf der in diesem Vertrag vereinbarten Mietzeit das Mietobjekt zurückerhält. [...]“. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf dessen Ablichtung Bezug genommen (Anlage K 2, Bl. 15 f.).

Nachdem die („Bank 01“) ihren ursprünglichen Zwangsversteigerungsantrag 2012 zunächst zurückgenommen hatte, stellte sie (zu einem unbekannten Zeitpunkt) einen Fortsetzungsantrag (Bl. 121, 137). Durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Cottbus vom 15.10.2013 - 59 K 129/10 - wurde der Beklagte Eigentümer des Gewerbegrundstücks („Adresse 01“) in („Ort 01“) (Anlage K 3, Bl. 22 f.). Der Beklagte erhielt erst durch ein Schreiben des Klägervertreters vom 28.10.2013 Kenntnis von dem oben genannten Mietvertrag (Anlage B 4, Bl. 188). Daraufhin erklärte er gegenüber der („Firma 01“) mit Schreiben vom 25.11.2013 unter Berufung auf § 57 a ZVG die Kündigung des Mietvertrages zum 30.06.2014 (Anlage K 4, Bl. 24 f.). Die Mieterin übergab dem Beklagten das geräumte Grundstück fristgerecht.

Der Beklagte verkaufte das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 19.03.2016 an („Name 02“) (Bl. 400 ff.), der am 13.09.2016 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde (siehe Grundbuchauszug im Anhang des Gutachtens des Sachverständigen („Name 03“) vom 15.12.2021). Seit dem 08.07.2019 ist („Name 04“) als Eigentümer im Grundbuch ausgewiesen (a. a. O.).

Die Klägerin hat behauptet, das Mietobjekt habe sich bei Abschluss des Mietvertrages in einem nicht mehr vermietbaren Zustand befunden. Sie habe insgesamt 133.329,74 € für notwendige und vertraglich vereinbarte Instandsetzungsarbeiten in die Immobilie investiert. Mit ihren Investitionen habe sie bewirkt, dass mit der Immobilie 900 € netto monatlich an Mieteinnahmen erzielt werden könnten statt 0 €. Der Beklagte schulde ihr demnach vom 01.07.2014 bis zum 30.06.2025 (dem Ende der Vertragslaufzeit) einen Betrag von 900 € monatlich.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 117.900 € zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 17.04.2019 (Bl. 383 ff.) durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten des Sachverständigen („Name 03“) vom 15.12.2021 Bezug genommen. Der Sachverständige („Name 03“) hatte im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens im Auftrag des Amtsgerichts Cottbus bereits am 30.11.2011 ein Gutachten über den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks erstattet (Anlage B 8, Bl. 218 f.).

Mit Urteil vom 12.04.2023 (Bl. 472 f.) hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, es könne dahinstehen, ob die von der Klägerin behaupteten Investitionen überhaupt getätigt worden seien. Selbst wenn man dies unterstelle, habe die Klägerin keinen Anspruch nach § 812 Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB. Denn sie habe nicht bewiesen, dass die angeblich von ihr erbrachten Leistungen an dem Grundstück zu einer Wertsteigerung geführt hätten. Der Sachverständige habe die von der Klägerin behauptete Ertragswertsteigerung um 900 € monatlich nicht bestätigt. Nach den gutachterlichen Feststellungen seien wegen der geringen Nachfrage in der Region selbst neu gebaute oder modernisierte Gewerbeobjekte nur schwer zu vermarkten. Dies gelte erst recht für einfache Gewerbegrundstücke, die länger leer ständen, wie das streitgegenständliche. Für solche Objekte habe im Betrachtungszeitraum kein Marktsteigerungspotential bestanden. Der Sachverständige habe - auch in Ansehung der Anlagen K 9 bis K 19 - keine ausreichenden Anknüpfungspunkte für die von der Klägerin behaupteten Investitionen gehabt.

Entgegen der Ansicht der Klägerin seien die von ihr benannten Zeugen nicht zu ihrer Behauptung zu vernehmen, wonach das Grundstück im Mai 2013 nicht nutzbar und nicht vermietbar gewesen sei. Schließlich sei das Grundstück vermietet gewesen und die Parteien des Mietvertrags vom 30.05.2013 seien davon ausgegangen, dass monatlich eine Miete von rund 900 € angemessen sei.

Ein neues Gutachten sei nicht einzuholen. Der Sachverständige habe die Beweisfrage, die entsprechend der klägerischen Behauptung formuliert sei, richtig verstanden. Die Ertragswerte habe der Sachverständige überzeugend für das Jahr 2010 auf 22.000 €, für 2014 auf -3.000 € und für 2016 auf -18.000 € geschätzt. Denn bei einer negativen Marktlage seien weitere Investitionen allein zum Erhalt des Grundstücks erforderlich. Zu dem Reparaturstau im Mai 2013 habe die Klägerin nur pauschal vorgetragen. Sachverständige Feststellungen hierzu seien nun nicht mehr möglich, da die Klägerin den Zustand seinerzeit weder fotografisch noch anderweitig dokumentiert habe. Die von der Klägerin vorgelegten Fotos aus dem Jahr 2010 könnten nur mit dem Zustand beim Ortstermin im Jahr 2020 verglichen werden, ließen aber keine Rückschlüsse auf das Jahr 2013 zu. Ausgehend von dem in seinem Gutachten vom 30.11.2011 ermittelten Ertragswert von 1.500 € im Monat habe der Sachverständige keine Ertragswertsteigerung in der Folgezeit festgestellt. Er habe hierzu ausgeführt, dass nicht jede Investition automatisch zu einer Ertragswertverbesserung oder Verkehrswerterhöhung führe. Im Jahr 2010 habe es sich bei dem streitgegenständlichen Grundstück um ein länger leer stehendes Grundstück unter Zwangsverwaltung gehandelt, das brach gefallen und nicht beheizt worden sei. Solche Objekte seien in der Region in großer Anzahl vorhanden und nur in geringem Umfang nachgefragt gewesen. Selbst neu gebaute oder modernisierte Gewerbeobjekte seien nur schwer vermarktbar gewesen.

Zwar gehe der Sachverständige wie die Klägerin davon aus, dass der Ertragswert im Wesentlichen von der Lagerfläche in unbeheizten Räumen geprägt gewesen sei. Er habe aber keine Erhöhung der Lagerflächen feststellen können.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie meint, die angegriffene Entscheidung differenziere nicht zwischen dem Ertrag einer Immobilie und deren Ertragswert, der sich aus den Erträgen in Verbindung mit weiteren Parametern nach der ImmoWertV und dem BewG ergebe.

Der Beklagte habe ab dem 01.07.2014 die Möglichkeit gehabt, Mieterträge zu erwirtschaften. Bei ungekündigtem Mietvertrag hätte er hingegen bis zum Ende der Vertragslaufzeit keine Mieteinnahmen gehabt. Er habe selbst eingeräumt, Mieteinnahmen zwischen 400 € und 800 € monatlich erzielt zu haben. Vor diesem Hintergrund habe das Landgericht ihren Behauptungen nachgehen müssen, dass das Grundstück im Mai/Juni 2013 nicht vermietbar gewesen sei, dass sie die von ihr dargelegten Investitionen getätigt habe, die Immobilie dadurch für bestimmte gewerbliche Nutzungen tauglich geworden sei und dass das Grundstück für monatlich 900 € hätte vermietet werden können.

Das Landgericht habe ohne konkreten Anlass und ohne dass sich der Beklagte darauf berufen hätte, in seinen Entscheidungsgründen Überlegungen vorangestellt, wonach es sich bei dem Mietvertrag nur um ein Scheingeschäft handeln könne. Sie habe im Mai 2013 ihren Prozessbevollmächtigten davon unterrichtet, dass sie die streitgegenständliche Immobilie mit eigenen Mitteln instand setzen wolle, um diese zu eigenen Zwecken nutzen zu können. Wegen einer nicht auszuschließenden weiteren Zwangsversteigerung habe er ihr den Abschluss des Mietvertrages geraten, der auf seinem Entwurf beruhe.

Das Landgericht gehe fälschlich davon aus, dass sie nur einen bereicherungsrechtlichen Anspruch habe, wenn die von ihr behaupteten Investitionen zu einer Erhöhung des Wertes des Grundstücks geführt hätten. Dass Landgericht habe durchweg die von ihr behauptete Erhöhung des Mietertrages von 0 € auf 900 € mit einer Ertragswerterhöhung der Immobilie gleichgesetzt. Eine Ertragswerterhöhung habe sie aber nie behauptet, so dass es der Einholung des Gutachtens nicht bedurft hätte. Aus der Feststellung des Sachverständigen, dass eine Steigerung des Ertragswertes durch die von ihr behaupteten Investitionen nicht festgestellt werden könne, habe das Landgericht den nur teilweise zutreffenden, aber überflüssigen Schluss gezogen, eine Werterhöhung des Grundstücks sei nicht erfolgt, so dass nichts nach Bereicherungsgrundsätzen herauszugeben sei.

Über ihre Behauptung, durch ihre Investitionen habe sich der mögliche bzw. tatsächliche Rohertrag (durch Mietzahlungen) erhöht, habe das Landgericht keinen Beweis erhoben. Das in dem Beweisbeschluss genannte Vergleichsjahr 2010 sei ohne Belang. Vielmehr sei ein Vergleich der Ertragswerte vor und nach den von ihr getätigten Investitionen zu Beginn des Mietvertrages vorzunehmen.

Wenn ihre Investitionen erst die Vermietbarkeit herbeigeführt hätten, stehe damit fest, dass der Beklagte mindestens 400 € bis 800 € (gemeint ist offenbar monatlich) auf ihre Kosten erlangt habe. Zu den von ihr ausführlich dargelegten Investitionen hätten die von ihr angebotenen Zeugen vernommen werden müssen. Stattdessen habe das Landgericht allein die Feststellungen des Sachverständigen zugrunde gelegt, der aber wegen des Eigentümerwechsels keinen Zutritt zum Mietobjekt gehabt habe.

Selbst wenn man den vom Sachverständigen errechneten Verfall des Ertragswertes in den Jahren 2014 und 2016 zugrundelege, sei eine Erhöhung des Ertragswertes nicht ausgeschlossen. Denn es sei denknotwendig, dass ein erzielter bzw. erzielbarer Rohertrag immer zu einer Erhöhung des Ertragswertes führen müsse, wenn als Vergleichsgröße der Ertragswert ohne Rohertrag herangezogen werde. Hätte der Sachverständige die von ihr behauptete mangelnde Vermietbarkeit bei Vertragsbeginn zugrunde gelegt, hätte der von ihm ermittelte negative Ertragswert ohne die fiktiv eingestellten Mieteinnahmen von 1.500 € monatlich noch deutlich negativer ausfallen müssen. Die Differenz zwischen dem Ertragswert ohne Mieteinnahmen, der bisher nicht berechnet worden sei, und dem Ertragswert unter Einbeziehung der erzielbaren bzw. vom Beklagten erzielten Mieten mache die Bereicherung des Beklagten aus. Maßgeblich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei allein der Rohertrag.

Ohne ihre Leistungen habe der Beklagte die Immobilie wegen der undichten Dächer selbst als Kaltlagerfläche nicht vermieten können. Bei einer Vermietung als Kaltlager habe der Beklagte 900 € monatlich erzielen können und vermutlich auch erzielt.

Die Klägerin beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und

1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 18.000 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

2. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, an sie ab März 2016 für jeden weiteren Monat bis zur Besitzübergabe an den Erwerber („Name 02“) weitere 900 € monatlich zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil. Der vom 30.05.2013 datierende Mietvertrag sei unter dubiosen Umständen zustande gekommen und habe beim Versteigerungstermin nicht vorgelegen. Er habe bereits in der Klageerwiderung dargelegt, weshalb dieser Vertrag gesetzeswidrig sei.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 66/0/) schütze nur den gutgläubigen Mieter, der im Vertrauen auf die Beständigkeit der von ihm getätigten Investitionen in das Mietobjekt enttäuscht worden sei.

Im Übrigen sei die mögliche Bereicherung des Grundstückserwerbers nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allein in der Erhöhung des Ertragswertes zu sehen, den der Vermieter früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einer höheren Miete konkret erzielen könne. Hingegen seien die Höhe der vom Mieter getätigten Aufwendungen, der Zeitwert der Investition oder die Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rückgabe für den Bereicherungsanspruch ohne Belang.

Die Klägerin habe ihre Behauptung, die erzielbare Miete sei durch ihre angeblichen Investitionen von 0 € auf 900 € gestiegen, nicht bewiesen. Die Möglichkeit, unbeheizte Lagerflächen zu vermieten, habe schon vor den angeblichen Instandsetzungsarbeiten der Klägerin bestanden. Im Übrigen habe nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen kein Mietsteigerungspotential für eine Altgewerbeimmobilie am Rand der Kleinstadt („Ort 01“) im Beurteilungszeitraum existiert.

Außerdem sei es dem Zwangsverwalter trotz des katastrophalen Zustandes gelungen, zwei Hallen und Freiflächen ab November 2010 an die Firma („Firma 02“) zu einer monatlichen Miete von 1.785 € netto zu vermieten. Ausgehend von dem klägerischen Vortrag sei demzufolge eine Verschlechterung eingetreten.

Wegen des konkreten Zustandes des Objekts verweise er auf seine erstinstanzlichen Schriftsätze. Hervorzuheben sei jedenfalls, dass das Objekt bei Übernahme durch ihn über keine eigene Strom- und Wasser-/Abwasserversorgung verfügt habe. Die für die Herstellung der Anschlüsse notwendigen Investitionskosten habe der Klägervertreter ausweislich seines Schreibens vom 14.05.2014 (Anlage K 5) selbst auf 100.000 € geschätzt. Wegen der fehlenden eigenständigen Erschließung sei das Grundstück nur als Kaltlagerfläche geeignet gewesen.

Über die von der Klägerin behaupteten Investitionen sei kein Beweis zu erheben, weil diese ausweislich der gutachterlichen Feststellungen wegen der negativ zu Buche schlagenden Besonderheiten der Immobilie nicht zu einer Ertragswerterhöhung hätten führen können.

Die Klägerin habe weder dargelegt noch bewiesen, dass sie den Ertragswert der Immobilie durch eigene Aufwendungen erhöht habe. Ihr diesbezüglicher Vortrag sei unsubstanziiert. Die von ihr vorgelegten Rechnungen seien mit wenigen Ausnahmen nicht aussagekräftig. Die tatsächlichen oder vermeintlichen Arbeiten der Klägerin hätten jedenfalls an der ausschließlichen Vermietbarkeit als Kaltlagerfläche nichts geändert. Im Übrigen müsse berücksichtigt werden, dass er selbst Aufwendungen getätigt habe, so etwa 3.229,09 € für die Herstellung eines Stromanschlusses.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch wegen der von ihr angeblich getätigten Investitionen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sie die behaupteten Investitionen tatsächlich getätigt hat und ob diese ggf. zu einer Ertrags- bzw. Ertragswertsteigerung geführt haben. Das ergibt sich aus §§ 547, 566, 566 c S.1, 578 Abs. 1und 2 BGB.

Ob und ggf. in welcher Höhe die Klägerin Ansprüche gegen den Beklagten hat, richtet sich nach § 547 BGB. Gemäß § 547 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Miete zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen, wenn die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet ist. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.

1.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag. Der ursprünglich zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und dem Voreigentümer am 30.05.2013 geschlossene Mietvertrag ist gemäß §§ 57, 90 Abs. 1 ZVG, 566 Abs. 1 BGB auf den Beklagten übergegangen.

a)

Der Mietvertrag vom 30.05.2013 ist wirksam. Von einer Nichtigkeit nach § 117 BGB (Scheingeschäft) - wie sie das Landgericht einleitend in seinen Entscheidungsgründen andeutet - kann hier nicht ausgegangen werden. Der Beklagte, der dafür beweisbelastet wäre, macht das nicht geltend. Vielmehr ist er von Anfang an von der Wirksamkeit des Mietvertrags ausgegangen (siehe nur die Klageerwiderung vom 31.03.2017, Bl. 120 f.) und hat diesen gemäß § 57 a ZVG gekündigt.

b)

§ 547 BGB ist auch anwendbar, wenn das Mietverhältnis - wie hier - durch eine Kündigung nach § 57 a ZVG endet (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 547 Rn. 4).

c)

Eine Vorausentrichtung der Miete liegt auch vor, wenn es sich - wie hier - um einen anrechenbaren Baukostenzuschuss handelt (Grüneberg/Weidenkaff, a. a. O., Rn. 5). Der anrechenbare Baukostenzuschuss, d.h. die Vereinbarung, dass der Mieter dem Vermieter zweckgebunden einen bestimmten Betrag für die Herstellung, Sanierung oder Modernisierung der Mietsache zur Verfügung stellt und dieser Baukostenzuschuss mit der Miete verrechnet werden soll, beinhaltet eine Mietvorauszahlung. Die Erstattungspflicht des Erwerbers gemäß § 547 BGB erstreckt sich damit auch auf anrechenbare Baukostenzuschüsse (Guhling/Günter/Burbulla, Gewerbemietrecht, 3. Aufl., § 566 BGB Rn. 81).

Demgegenüber sind verlorene Baukostenzuschüsse allein nach den Grundsätzen des bereicherungsrechtlichen Aufwendungsersatzes (§§ 812, 818 BGB) zu behandeln. Denn verlorene Baukostenzuschüsse sind keine Mietvorauszahlungen i. S. v. § 547 BGB, da sie nicht mit der Miete verrechnet werden und keine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung darstellen (Guhling/Günter/Burbulla, a. a. O., Rn. 82; Staudinger/​Rolfs, BGB, 2024, § 547, Rn. 10). Hat der Gewerberaummieter mithin Investitionen in den Mietgegenstand im Sinne eines verlorenen Baukostenzuschusses getätigt und kommt es zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages, kann er diese unter den Voraussetzungen der §§ 812, 818 BGB ersetzt verlangen. Wechselt das Eigentum an dem Grundstück durch Rechtsgeschäft, richtet sich der Anspruch des Mieters gegen den neuen Eigentümer. Der Anspruch des Mieters wird allerdings (erst) fällig, wenn der jeweilige Vermieter die mit der Aufwendung verbundene Ertragswertsteigerung realisieren kann. Letzteres ist regelmäßig erst bei der Neuvermietung der Fall. Die gleichen Grundsätze gelten für einen Erwerb in der Zwangsversteigerung (Guhling/Günter/Burbulla, a. a. O., Rn. 82). Die von der Klägerin bemühte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2009 - XII ZR 66/07, von der auch das Landgericht und der Beklagte ausgehen, betrifft einen verlorenen Baukostenzuschuss, um den es hier nicht geht.

d)

Die Verpflichtung nach § 547 BGB ist auf den Beklagten gemäß § 566 Abs. 1 BGB übergegangen. Als mietvertragstypische Vereinbarungen, die gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwerber übergehen, sind auch Mietvorauszahlungen einzustufen. Zu ihnen gehören alle Mieterleistungen, die nach dem Inhalt des Mietvertrags oder späterer Vereinbarungen Bezug zur Miete haben und mit ihr innerlich verbunden sind, die also Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache sind und durch die die Miete ganz oder teilweise abgegolten sein soll. Bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages sind Mietvorauszahlungen gemäß § 547 BGB zu erstatten. Schuldner des Erstattungsanspruchs ist derjenige, der im Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages (aktueller) Vermieter ist. Nach dem Eigentumswechsel muss der Erwerber daher den Erstattungsanspruch erfüllen. Seine Erstattungspflicht findet nach dem Wortlaut des Gesetzes in den Regelungen des § 566 c BGB ihre Grenzen (Guhling/Günter/Burbulla, a. a. O., § 566 Rn. 80).

e)

Nach § 566 c S. 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung der Miete, dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Danach fällt auch ein anrechenbarer Baukostenzuschuss unter diese Vorschrift.

aa)

Gleichwohl hat die höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. zu den entsprechenden Vorgängervorschriften BGH, Urteil vom 26.11.1954 - V ZR 24/24, NJW 1955, 301; BGH, Urteil vom 11.07.1962 - VIII ZR 98/61, NJW 1962 1860; BGH, Urteil vom 05.11.1997 - VIII ZR 55/97, NJW 1998, 595; BGH, Urteil vom 15.02.2012 - VIII ZR 166/10, NZM 2012, 301; OLG Saarbrücken, ZMR 2014, 35), dem sich ein nicht unbedeutender Teil der Literatur angeschlossen hat (Grüneberg/Weidenkaff, a. a. O., § 566 c Rn. 3; Staudinger/V. Emmerich, BGB, 2024, § 566 c Rn. 12; § 566 b Rn. 30; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Auflage, § 566c Rn. 6), mit gewichtigen Argumenten eine Ausnahme von den Regelungen gemacht, weil erst durch die Hingabe eines Baukostenzuschusses und seine Verwendung zum Aufbau oder Wiederaufbau des Grundstücks ein sachlicher Wert geschaffen worden sei, der eine mindestens später sich auswirkende Besserstellung der späteren Eigentümer und der Gläubiger herbeiführe. Die Wirksamkeit der Vorauszahlungsklausel müsse also danach beurteilt werden, ob die sachlichen Voraussetzungen gegeben seien (BGH, Urteil vom 26.11.1954 - V ZR 24/24, NJW 1955, 301). Der Bundesgerichtshof hat auch kritisch angemerkt, dass der Interessenwiderstreit zwischen einerseits dem Mieter, der den Aufbau ermöglicht habe, und dem nachfolgenden Grundstückseigentümer und den Gläubigern des bisherigen Eigentümers andererseits, am besten durch den Gesetzgeber zu lösen wäre (BGH, NJW 1955, 301), und seine Rechtsprechung einen Einbruch in die Systematik der (dinglichen) Rechtsordnung mit sich bringt, abér den Grundsatz von Treu und Glauben angewendet (BGH, Urteil vom 25.11.1958 - VIII ZR 151/57, NJW 1959, 380, 381; BGH, Urteil vom 30.11.1966 - VIII ZR 145/65, NJW 1967, 555; BGH, NZM 2012, 301 Rn. 11), um den Missstand zu beseitigen, dass der Mieter praktisch die von ihm selbst an Stelle des Vermieters gemachte Leistung nochmals entgelten müsse (BGH, NJW 1959, 380, 381).

Der Bundesgerichtshof stützt diese Annahme auf die aufgrund Art. 3 Ziff. 14 des Gesetzes über Maßnahmen auf dem Gebiet der Zwangsvollstreckung vom 20.08.1953 (BGBl. I 952), in Kraft getreten am 01.10.1953, eingefügten §§ 57 c und d ZVG (die mit Gesetz vom 22.12.2006 mit Wirkung vom 01.02.2007 allerdings wieder ersatzlos aufgehoben wurden, BGBl. I, S. 3416), womit das Kündigungsrecht des Erstehers nach § 57 a ZVG bei der Hingabe von Baukostenzuschüssen zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums ausgeschlossen worden ist. Der Gesetzgeber habe die Frage der Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Leistung eines Baukostenzuschusses gegenüber dem Ersteher dabei nicht nur bewusst offengelassen (Bericht des Ausschusses für Rechtswesen und Verfassungsrecht, BT-Drs. Nr. 4452, S. 6 unter II; vgl. BGH, NJW 1959, 380; BGH, NJW 55, 302), er habe vielmehr auch der besonderen Schutzbedürftigkeit des Mieters, der die Miete oder einen sonstigen Beitrag zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums geleistet habe, Rechnung getragen (BGH, Urteil vom 30.11.1966 - VIII ZR 145/65, NJW 1967, 555).

Dabei soll es - insbesondere nach der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - nicht auf die Kenntnis des Bieters von dem Mietvertrag bzw. der mietvertraglich vereinbarten Vorausverfügung ankommen (BGH, NJW 1955, 301; gleichwohl führt der Bundesgerichtshof in der vorgenannten Entscheidung ergänzend aus, dass sich Käufer und Bieter - anders als die Gläubiger - vor der vertraglichen Festlegung über die mietvertraglichen Vereinbarungen erkundigen könnten, wozu sie unter den seinerzeitigen Verhältnissen auch Anlass gehabt hätten, wenn es sich um ein neugebautes Gebäude mit Mietwohnungen gehandelt habe). Die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lässt ebenfalls erkennen, dass er zumindest die Möglichkeit der Kenntnisnahme nicht für unerheblich hält. Danach sieht er als Folge seiner Rechtsprechung sehr wohl die nicht vollständig auszuräumende Gefahr des Missbrauchs durch gezielte Abreden zwischen Vermieter und Mieter zum Nachteil des Erwerbers, meint aber, diese werde sich auch deshalb in engen Grenzen halten, weil es der Erwerber regelmäßig in der Hand habe, sich vor Überraschungen zu schützen. So könnten beim Eigentumsübergang im Rahmen einer Zwangsvollstreckung die Interessierten nach § 42 ZVG Einsicht in die Akten des Vollstreckungsverfahrens nehmen, die regelmäßig einen Hinweis auf ein bestehendes Mietverhältnis enthielten (BGH, Urteil vom 05.11.1997 - VIII ZR 55/97, NJW 1998, 595).

Dementsprechend können Beiträge des Mieters zur Finanzierung des Mietobjekts (Baukostenzuschüsse) gegenüber dem Erwerber deshalb über §§ 566b, 566c hinaus Wirkung entfalten, wenn

– die Leistung des Mieters im Ausgangsmietvertrag, einem Nachtrag hierzu oder in einem Vertrag, der im Hinblick auf einen noch zu schließenden Mietvertrag geschlossen wurde, vereinbart war, also nicht auf sonstigen (mietvertragsfremden) Abreden beruhte bzw. später „umgewidmet“ oder gar nur als wertsteigernde Verwendung „aus freiem Antrieb“ erbracht wurde,

– die Leistung vereinbarungsgemäß mit der – sei es wie üblich periodisch fälligen – Miete zu verrechnen sein sollte,

– die Leistung vom Mieter aus bei gebotener wirtschaftlicher Betrachtungsweise „eigenen Mitteln“ erbracht wurde,

– die Leistung zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks bestimmt war und zumindest mittelbar auch tatsächlich zu diesem Zweck verwendet wurde,

– der Sachwert des Grundstücks (kausal) durch die Bauleistung erhöht wurde und

– diese Steigerung dem Erwerber tatsächlich auch noch zugute kommt

(siehe die Zusammenfassung der BGH-Rechtsprechung in Dötsch, NZM 2012, 296 mit Einzelnachweisen).

bb)

Die Gegenansicht bejaht die Anwendbarkeit des § 566 c BGB auf abwohnbare Baukostenzuschüsse (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 566c BGB Rn. 24; MüKoBGB/Häublein, BGB, 9. Aufl., § 566c Rn. 13; Fritz/Geldmacher/Leo, Gewerberaummietrecht, 5. Aufl., § 6 Rn. 51; BeckOGK/Harke, 1.1.2025, BGB § 566c Rn. 11; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Hörndler, Geschäftsraummiete-Handbuch, 5. Aufl., § 19 Rn. 69; jurisPK/Gaedtke, BGB, 10. Aufl., Stand: 17.06.2024, § 566c Rn. 9). Der Senat schließt sich dieser Auffassung an.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat historische Gründe, die - soweit es sich um Vereinbarungen handelt, die nach dem Wegfall des § 57 c ZVG getroffen worden sind - inzwischen an Bedeutung verloren haben. In der Zeit des Wiederaufbaus nach dem Zweiten Weltkrieg, als sich viele Mieter an der Errichtung der Mietsache mit Zuschüssen beteiligt hatten, wurde die Rechtsfolge des § 566 c BGB insbesondere dann als misslich empfunden, wenn der Baukostenzuschuss und damit die Abwohnzeit erheblich waren (Schmidt-Futterer/Streyl, a. a. O.; § 566c Rn. 25). Lange Zeit nach 1945 wurde kaum ein Wohnraum ohne Mieterleistung erstellt. Es gab viele Jahre hindurch nahezu kein Mietverhältnis über Wohnraum ohne erheblichen Baukostenzuschuss, Mietzinsvorauszahlung, Mieterdarlehen oder sonstige zusätzliche Leistungen des Mieters (Stöber/Gojowczyk, ZVG, 23. Aufl., § 57b Rn. 16). Viele Grundstückseigentümer trafen mit verzweifelt nach Wohn- und Geschäftsräumen suchenden Mietinteressenten Vereinbarungen über teils erhebliche Baukostenzuschüsse (Dötsch, NZM 2012, 296). Im Interesse der sozial schwächeren Mieter, die gegenüber den Kreditgebern die stärker Schutzbedürftigen waren und denen man fast die Stellung dinglicher Gläubiger sichern wollte, hatten Schrifttum und Rechtsprechung einen vermittelnden Weg gesucht und hatte der Gesetzgeber durch Teilmaßnahmen eingegriffen, so durch die Einschränkung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers (§ 57a ZVG) beim Vorliegen solcher Mieterleistungen mit dem inzwischen aufgehobenen § 57c ZVG (Stöber/Gojowczyk, ZVG, 23. Aufl., § 57b Rn. 16).

Mit der ersatzlosen Aufhebung des § 57 c ZVG zum 01.02.2007 entfällt allerdings ein tragendes Argument für die Nichtanwendung des § 566 c BGB auf anrechenbare Baukostenzuschüsse (Schmidt-Futterer/Streyl, a. a. O., § 566c Rn. 25; MüKoBGB/Häublein, a. a. O., § 566c Rn. 13; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete-HdB/Hörndler, a. a. O., § 19. Rn. 69; Dötsch, NZM 2012, 296).

Denn ausweislich der Gesetzesmaterialien hat der Gesetzgeber die §§ 57 c und 57 d ZVG ersatzlos gestrichen, weil diese 1953 unter dem Eindruck der wirtschaftlichen Situation während des Wiederaufbaus nach dem Zweiten Weltkrieg zum Schutz der so genannten Aufbaumieter geschaffen worden waren, in der heutigen Zeit aber ihre Bedeutung verloren haben, sowie um eventuellen Missbrauch zu verhindern (BT-Drs. 16/3038, S. 42: zu Nummer 5, §§ 57c, 57d ZVG). Gleiches muss für die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelten, die ein pragmatischer Kompromiss zur Bewältigung einer aktuellen Krisensituation war, aber heute, nachdem sich die Verhältnisse wieder normalisiert haben, keinen Bestand mehr haben kann (Staudinger/​Wolfsteiner, BGB, 2019, § 1124 Rn. 34).

In § 57 c ZVG war zwar nur das Kündigungsrecht des Erstehers gemäß § 57 a ZVG bei anrechenbaren Baukostenzuschüssen ausgeschlossen worden; dies sollte den Mieter aber nicht nur vor dem Verlust des Raumbesitzes, sondern auch vor dem Verlust seines Finanzierungsbeitrages bewahren, selbst wenn § 57 c ZVG kein direkter Einfluss auf die Wirksamkeit von Baukostenzuschüssen gegenüber dem Ersteher zukam. Die in der Aufhebung von § 57 c ZVG zum Ausdruck kommende Wertung lässt auch aus diesem Grund keine Sonderbehandlung von anrechenbaren Baukostenzuschüssen mehr zu (Schmidt-Futterer/Streyl, a. a. O., § 566c Rn. 25). Allen bisher zu der Frage auch in neuerer Zeit ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs lag stets eine Vorauszahlungsvereinbarung zu Grunde, die vor der Aufhebung des § 57 c ZVG geschlossen wurde (gleiches gilt für die Entscheidung des OLG Saarbrücken, ZMR 2014, 35, das für die ab 01.02.2007 geschlossenen Mietverträge ausdrücklich keine Entscheidung in Bezug auf die Anwendbarkeit des § 566 c BGB getroffen hat).

Soweit der Gesetzgeber die §§ 57 b und c ZVG auch wegen der Missbrauchsgefahr abgeschafft hat, ist von Bedeutung, dass die Problematik des anrechenbaren Baukostenzuschusses als dem Erwerber gegenüber wirksame Vorauszahlung in der Praxis im originären Anwendungsbereich der §§ 566 ff. BGB eher selten auftaucht, nach einem Zuschlag in der Zwangsversteigerung hingegen häufiger, was auch auf unseriöse Einlassungen zurückgeführt wird (Dötsch, NZM 2012, 296). Der gesetzlichen Regelung in § 566 b, c BGB liegt schon nach dem Wortlaut der Gedanke zu Grunde, dass die Miete – wie üblich – periodisch nach Kalendermonaten bemessen und zahlbar ist. Die im Gesetz angeordnete zeitliche Beschränkung der Wirksamkeit von Vorausverfügungen und Vereinbarungen über die Miete hat folglich den Zweck, dem Erwerber für die Zeit, in der er die Gebrauchsgewährung schuldet, seinen Anspruch auf die vertraglich geschuldete Gegenleistung möglichst ungemindert zu erhalten. Grundsätzlich müssen § 566 b, c BGB daher auf alle Verfügungen bzw. Rechtsgeschäfte Anwendung finden, die geeignet sind, die Äquivalenz der vertraglichen Leistung zu Lasten des Erwerbers dadurch zu verschieben, dass der Mieter seine Leistung vorab erbringt oder sie auf andere Weise nicht dem Vermögen des Erwerbers, sondern dem Veräußerer oder einem Dritten zufließt (Dötsch, NZM 2012, 296).

Zu berücksichtigen ist auch, dass tragender Gesichtspunkt für die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Erwägung war, dass dem Erwerber der durch den Baukostenzuschuss geschaffene Sachwert zukomme, der Mieter aber auf der anderen Seite vor Doppelbelastungen geschützt werden müsse. Allerdings ist in den Blick zu nehmen, dass der Erwerber Gefahr lief, vom Mieter die laufende Miete nicht zu erhalten, die als Folge des Zuschusses eingetretene Werterhöhung des Grundstücks aber beim Erwerb mitbezahlen zu müssen (Schmidt-Futterer/Streyl, a. a. O., § 566c Rn. 25). Der Mieterschutz führte deshalb nicht selten zur Doppelbelastung des Erwerbers, was dem Zweck der §§ 566 b f. BGB widerspricht (MüKoBGB/Häublein,a. a. O., § 566c Rn. 13). Gerade wenn der Mieter den Baukostenzuschuss schon vor der Veräußerung des Grundstücks dazu eingesetzt hat, die Mietsache zu verbessern, hat der Erwerber den dadurch erzielten Mehrwert auch schon in Gestalt des Kaufpreises entrichtet. Ihm gebührt als Ausgleich für seine Bindung an den von ihm nicht abgeschlossenen Mietvertrag daher auch stets die auf seine Zeit als Vermieter entfallende Miete (BeckOGK/Harke, Stand: 01.01.2025, BGB § 566c Rn. 11).

Den Mieter belastet das zwar, aber meist (außer in der Zwangsversteigerung) nicht unzumutbar, da er Ersatzansprüche gegen den Veräußerer hat und er deshalb nur das Insolvenzrisiko des Veräußerers trägt (Schmidt-Futterer/Streyl, a. a. O., § 566c Rn. 25), was aber ein typisches Risiko jeder Vorauszahlung darstellt (Dötsch, NZM 2012, 296).

Unbillige Härten drohen dabei kaum, da die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – wie auch § 57 c ZVG a. F. – letztlich nur eine Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben ist, so dass man bei schlechterdings untragbaren Ergebnissen einem Mieter im Einzelfall einen Anspruch nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zubilligen kann (Dötsch, NZM 2012, 296; Schmidt-Futterer/Streyl, a. a. O., § 566c Rn. 25).

cc)

Auf der Grundlage der vorstehenden unter bb) dargelegten Auffassung, der sich der Senat anschließt, hat die Klägerin gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung des von ihr angeblich geleisteten Baukostenzuschusses gemäß §§ 547, 566 c, 578 Abs. 1 und 2 BGB.

Diese gesetzliche Folge ist auch nicht zugunsten der Klägerin nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zu korrigieren. Denn die Klägerin ist hier nicht schutzwürdig. Sie hat den Mietvertrag in dem Bewusstsein geschlossen, dass es zur erneuten Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung der Immobilie kommen könnte, wie ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten (siehe § 5 Ziffer 3 und § 5 Ziffer 4 des Mietvertrages). Zudem war im Versteigerungstermin nach unbestrittenem Beklagtenvortrag ein Mitarbeiter von ihr zugegen, der sich als ihr Prokurist vorstellte, ohne den Mietvertrag zu erwähnen (Bl. 182), so dass weder das Amtsgericht noch der Beklagte als Erwerber bei der Zwangsversteigerung Kenntnis von dem Mietvertrag erlangte.

2.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

3.

Auf den Antrag des Klägervertreters sind die Kosten für das Sachverständigengutachten nicht gemäß § 21 Abs. 1 S. 1 GKG niederzuschlagen. Danach werden Kosten, die bei richtiger Sachbehandlung nicht entstanden wären, nicht erhoben. Eine unzutreffende rechtliche Beurteilung kann nur zur Anwendung des § 21 GKG führen, wenn das Gericht eine offensichtlich unhaltbare Rechtsansicht vertritt (OLG München, MDR 1990, 348; Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 3. Aufl., GKG § 21 Rn. 11). Das ist hier nicht der Fall.

Soweit das Landgericht ein Sachverständigengutachten eingeholt und der Senat in einer anderen richterlichen Besetzung eine schriftliche Ergänzung des Gutachtens angefordert hat, liegt darin keine fehlerhafte Sachbehandlung, sondern beruht dies auf einer vertretbaren Rechtsauffassung, wie sich aus der Darstellung der widerstreitenden Auffassungen zur Anwendbarkeit des § 566 c BGB auf anrechenbare Baukostenzuschüsse unter Ziffer 1 ergibt. Zwar fußt der Beweisbeschluss des Landgerichts auf der rechtlichen Erwägung, dass auf den vorliegenden Fall die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.09.2009 (NJW-RR 2010, 86) Anwendung finde, was nicht zutrifft, da es in jenem Fall um einen verlorenen Baukostenzuschuss ging.

Folgt man aber der Ansicht nicht, dass § 566 c BGB auch auf anrechenbare Baukostenzuschüsse Anwendung findet, stellt sich die Frage, ob sich ein etwaiger Erstattungsanspruch bezüglich des nicht abgewohnten Teils nach § 547 Abs. 1 S. 2 BGB oder nach § 547 Abs. 1 S. 2 BGB i. V. m. den Vorschriften über die Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung richtet. Das hängt davon ab, ob der Beklagte die Beendigung des Mietverhältnisses zu vertreten hat. Für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses durch Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57 a ZVG werden wiederum unterschiedliche Ansichten vertreten. Nach einer Ansicht dient das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG allein den Interessen des Ersteigerers als neuem Vermieter, dem hierdurch die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks erleichtert wird mit der Folge, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses zu vertreten hat (Schmidt-Futterer/Streyl, a. a. O., § 547 BGB Rn. 39). Nach anderer Auffassung hat der Vermieter die außerordentliche Kündigung als Erwerber in der Zwangsversteigerung nach § 57a ZVG nicht zu vertreten (Staudinger/​Rolfs, a. a. O., § 547 Rn. 20; Bub/Treier/Emmerich, MietR-HdB, 5. Aufl., Kapitel V Rn. 441).

Stimmt man der letztgenannten Auffassung zu, wofür sprechen könnte, dass der Vermieter den Beendigungsgrund auch dann nicht zu vertreten hat, wenn der Mieter von vornherein mit der Beendigung rechnen musste, weil sich dies schon aus dem Mietvertrag ergibt (vgl. Staudinger/​Rolfs, a. a. O., § 547 Rn. 16), hätte die Klägerin möglicherweise einen Anspruch nach § 547 Abs. 1 S. 2 BGB i. V. m. § 812 Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB. Vorauszahlungen und verlorene Zuschüsse sind bei der Bemessung der zu erstattenden Bereicherung im Ansatz gleich zu behandeln (Schmidt-Futterer/Streyl, a. a. O., § 547 BGB, Rn. 16 Fn. 49), so dass die Maßstäbe aus der Entscheidung des BGH vom 29.04.2009 - XII ZR 66 über den Umweg des § 547 Abs. 1 S. 2 BGB dann doch anzuwenden wären.

4.

Die Revision war gemäß § 574 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil der Senat mit der vorliegenden Entscheidung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs abweicht. Auch wenn der Bundesgerichtshof eine Rechtsfrage bereits geklärt hat, kann sich im Einzelfall weiterer Klärungsbedarf daraus ergeben, dass neue Argumente ins Feld geführt werden, die den Bundesgerichtshof zu einer Überprüfung seiner Auffassung veranlassen könnten (BVerfG, NJW 2011, 2276, 2277; BGH, Beschluss vom 03.07.2018 – VIII ZR 227/16, Rn. 7, juris). Dies ist hier - wie im Einzelnen aufgezeigt - aufgrund einer Gesetzesänderung und veränderter gesellschaftlicher Rahmenbedingungen zu bejahen.