Normenkontrolle, Erhaltungsverordnung, Aufstellungsbeschluss, Beschlussvorlage, Erhaltungsziele, städtebauliche Eigenart, Stadtgestalt, Blockrandbebauung, historische Parzellenstruktur, bauliche Gestaltungselemente, Vielgestaltigkeit verschiedener Bauetappen, Kontext zu benachbarten Baublöcken, geschichtliche Bedeutung, Wandlung des Stadtgebietes, Erhaltungswürdigkeit von (Einzel-)Gebäuden, Denkmaleigenschaft, (unzulässige) Motive für Verordnungserlass, Entwicklungsmaßnahme, Abwägungsfehler, Erhaltungsgebiet

Der Normenkontrollantrag wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Antragsteller wenden sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen eine Erhaltungsverordnung.

Sie sind Eigentümer des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks H_____ in Berlin-N_____. Das Bestandsobjekt wurde in Umsetzung eines vor dem Senat geschlossenen Vergleichs (P_____) aus der Denkmalliste Berlin gestrichen und ist damit nicht mehr Bestandteil des in der Denkmalliste Berlin geführten „F_____“.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der am 8_____ verkündeten Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart auf Grund der städtebaulichen Gestalt für das Gebiet x_____ im Bezirk N_____ von Berlin, Ortsteil N_____ vom 3_____ (GVBl. S. 7_____).

Nach § 1 der Erhaltungsverordnung gilt die Verordnung für das in der dort anliegenden Karte im Maßstab 1:2.000 mit einer Linie eingegrenzte Gebiet zwischen H_____, G_____, G_____ und K_____ im Bezirk N_____ von Berlin (im Folgenden: Quartier 2_____). Die Innenkante der Linie bildet die Gebietsgrenze. Die Karte ist Bestandteil dieser Verordnung.

In § 2 der Erhaltungsverordnung wird der Gegenstand der Verordnung wie folgt geregelt: Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt bedürfen in dem in § 1 bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Die Genehmigung zum Rückbau, zur Änderung oder zur Nutzungsänderung baulicher Anlagen darf nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

Nach § 5 der Erhaltungsverordnung ist § 2 nicht auf Grundstücke anzuwenden, die den in § 26 Nummer 2 BauGB bezeichneten Zwecken dienen, und nicht auf die in § 26 Nummer 3 BauGB bezeichneten Grundstücke. Das Bezirksamt N_____ von Berlin unterrichtet die Bedarfsträger dieser Grundstücke von dieser Verordnung. Beabsichtigt ein Bedarfsträger dieser Grundstücke ein Vorhaben im Sinne von § 2, hat er dies dem Bezirksamt anzuzeigen.

In der Begründung der Verordnung wird unter anderem ausgeführt:

„Das Bezirksamt N_____ von Berlin hat am 1_____ 1997 die Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart auf Grund der städtebaulichen Gestalt für das Gebiet „E_____ gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beschlossen. Zur Begründung wurde ein städtebauliches Gutachten vorgelegt, das die städtebauliche Eigenart beschreibt und die Erhaltung der städtebaulichen Gestalt als Planungsziel belegt. Hierbei wurden schwerpunktmäßig jeweils 19 Teilbereiche des Gebietes hinsichtlich ihrer Baugeschichte und ihrer spezifischen städtebaulichen Situation beschrieben. Gleichzeitig wurden jeweils die erhaltenswerten Merkmale der städtebaulichen Gestalt dargelegt.

Bei der abschließenden Festlegung des Geltungsbereiches dieser Verordnung war zu berücksichtigen, dass Teile des Erhaltungsgebietes seit dem 04. Juli 1993 im Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme „I_____" lagen. Gemäß der Senatsvorlage 2_____ vom 16. Juli 1996 wurden die Entwicklungsziele dieser Entwicklungsmaßnahme auf der Grundlage des städtebaulichen Gutachtens des Bezirksamts N_____ um die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart von Teilen des Entwicklungsgebietes erweitert.

Der Block H_____ - G_____ Straße - G_____ - K_____ lag im Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme und wurde somit hinsichtlich seiner zu schützenden städtebaulichen Gestalt durch die Entwicklungsmaßnahme „vertreten." Mit der Verordnung zur teilweisen Aufhebung der „Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches und der zugehörigen Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme „I_____'" vom 2_____1993 vom 3_____2016 wurde der Block H_____ - G_____ Straße - G_____ - K_____ aus der Entwicklungsmaßnahme entlassen.“

Dem Erlass der Erhaltungsverordnung ging folgendes Verfahren voraus:

In seiner Sitzung am 23. November 2021 hat das Bezirksamt N_____ von Berlin die Aufstellung einer Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart auf Grund der städtebaulichen Gestalt für den Block H_____ - G_____ Straße - G_____ - K_____ (BA-Vorlage Nr. 9) beschlossen.

In der Folge hat das Bezirksamt ein städtebauliches Gutachten für dieses Gebiet als Voraussetzung für den Erlass der Verordnung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB erarbeiten lassen. Das Gutachten der Q_____ vom Juni 2022 (im Folgenden: städtebauliches Gutachten) legt die Schutzwürdigkeit der städtebaulichen Eigenart dar. Danach werde ersichtlich, dass der fragliche Baublock - im Kontext des Gebietes auch Quartier 2_____ genannt - fester Bestandteil des städtebaulichen Gefüges der F____ sei. Auch er sei geprägt von der Präsenz verschiedener Bauetappen seit dem 19. Jahrhundert bei bestehender Dominanz des Blockrasters des aus dem 17. Jahrhundert überlieferten Stadtgrundrisses. Das gewachsene und typische Erscheinungsbild aus Bauten verschiedener Epochen mit ihren jeweiligen Funktionsansprüchen spiegele die städtebauliche Entwicklung des Gebietes erlebbar wieder. Wichtige baugestalterische Konstanten wie die Sockelbetonungen, die Plastizität, Achsialität und Vertikalität der Fassaden, markante Trauflinien und bauzeitlich jeweils typische Dachformen entfalteten die prägende Wirkung im Gesamtbild des Quartiers 2_____. Gleichzeitig zeige sich hiermit auch eindeutig die Zugehörigkeit zur Stadtgestalt der G_____. Das Quartier 2_____ dokumentiere im Kontext mit benachbarten Baublöcken die Wandlung des Stadtgebietes der G_____ ab der Zeit der Reichsgründung 1871 über die Neubebauung der kriegsbedingten Baulücken mit Wohngebäuden in der DDR-Zeit bis hin zur teilweisen Neubebauung im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme „I_____“ von 1993 und sei insoweit von geschichtlicher Bedeutung.

Im Ergebnis empfiehlt das Gutachten die Festsetzung einer Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart auf Grund der städtebaulichen Gestalt für den Block H_____ - G_____ Straße - G_____ - K_____. Zur Klarstellung solle dieses Gebiet im Verordnungskontext „F_____" genannt werden. Sollten künftig weitere Bereiche der G_____ oder E_____ aus der Entwicklungsmaßnahme entlassen werden, könnte für diese in ähnlicher Weise erwogen werden, Erweiterungsgebiete des Erhaltungsgebietes „E_____" zu schaffen.

Zur Begründung ihres am 16. Juli 2023 eingegangen Normenkontrollantrags machen die Antragsteller im Wesentlichen Folgendes geltend: Sie seien durch die Verordnung in ihren Rechten verletzt, da sie befürchten müssten, dass ihnen für die beabsichtigte Änderung der Bestandsobjekte – insbesondere deren vorgesehenen Abriss – die hierfür erforderliche Genehmigung versagt werde. Die von ihnen eingeholte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr. E_____ vom 23. August 2022 (im Folgenden: gutachterliche Stellungnahme), die zum Gegenstand der Begründung des Normenkontrollantrags gemacht werde, zeige auf, dass das von dem Antragsgegner eingeholte städtebauliche Gutachten erhebliche Fehler hinsichtlich der Annahme eines Erhaltungsgebietes enthalte. Danach handele es sich bei dem in Rede stehenden Block um ein inhaltlich nicht zusammenhängendes bauliches Konglomerat verschiedenster Gebäude aus einem Zeitraum von etwa 130 Jahren, von einer einheitlichen, an historischen Gliederungen orientierten städteräumlichen Gestaltung könne nicht die Rede sein. Die von dem städtebaulichen Gutachten angenommene städtebauliche Geschlossenheit bestehe nicht. Die Blockrandbebauung und der gemeinsame Ort der Gebäude genügten nicht für den Erlass einer Erhaltungsverordnung. Soweit auf Vielgestaltigkeit abgestellt werde, treffe dies auf fast alle im örtlichen Zusammenhang stehenden Bebauungen von mehr als einem Gebäude zu. Die geschichtliche Entwicklung lasse sich vor Ort nicht mehr wiederfinden. Die Stile, Bauzeiten und Nutzung der Gebäude variierten stark. Die Traufkante sei im Abschnitt der H_____ relativ unterschiedlich. Prägende Bauteile wie Erker, Risalite, Frontispize und Ziergiebel sowie Erdgeschosszonen mit „besonders gestalteten Schaufensterelementen“ seien weder prägend noch durchgehend vorhanden. Auch ortsbildprägende „traditionelle Dachformen“ lägen nicht vor. Entgegen der Angabe im städtebaulichen Gutachten sei das Gebäude H_____ nicht 1876, sondern ein Vierteljahrhundert später errichtet worden. Das Gebäude könne daher nicht als typisch für die Gründerzeit des Viertels „ab 1876“ bezeichnet werden. Die Gebäude der Antragsteller wiesen keine verbindenden und einheitsstiftenden Merkmale hinsichtlich ihrer Bauform oder ihrer Gestaltungselemente auf. Die Zugehörigkeit zu einem historisch überlieferten städtebaulichen Bestand sei nicht ablesbar, Lebensformen vergangener Zeitabschnitte würden nicht widergespiegelt. Die Gebäude seien aufgrund der Streichung aus der Denkmalliste nicht Bestandteil des F_____. Die als Hotel bzw. Büro genutzten Gebäude könnten nicht als „typische Wohnbauten“ bezeichnet werden, auch herrsche keine „Nutzungsmischung im Erdgeschoss“ vor. Die Gebäude im Erhaltungsgebiet wiesen keine übereinstimmenden baulich-räumlichen Kriterien auf, durch sie ihr Umfeld prägten. Bei den in dem städtebaulichen Gutachten aufgezählten Gestaltungselementen wie fünf- bis neungeschossige Bebauung mit teilweise durchlaufender Trauflinie, prägnante Bauteile wie Erker, Risalite etc., individuell gestaltete Fensteröffnungen, hohe Erdgeschosszonen, überwiegend traditionelle Dachformen und differenziert gestaltete Dachlandschaft mit großer Bandbreite an Aufbauten handele es sich jedenfalls nicht um relevante Besonderheiten. Der Antragsgegner verfolge vorliegend nicht städtebauliche, sondern allenfalls Ziele des Denkmalschutzes. Dafür spreche die zeitliche Abfolge des Zustandekommens der Erhaltungssatzung parallel zu den Vergleichsverhandlungen in dem denkmalrechtlichen Berufungsverfahren. Soweit der Antragsgegner vortrage, die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Quartiers 2_____ sei in die Verordnung „I_____“ aufgenommen worden, sei dies nicht relevant und im Übrigen nicht nachvollziehbar. Aus dem Senatsbeschluss O_____ vom 16. Juli 1996 ergebe sich nicht, ob die Entwicklungsziele tatsächlich um die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart erweitert worden seien. Bereits im Zusammenhang mit dem Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vom 13. März 1997 seien keine städtebaulichen, sondern denkmalrechtliche Ziele verfolgt worden. Die Beschlussfassung des Bezirksamtes vom 23. November 2021 sei nicht folgerichtig nach der teilweisen Aufhebung der Verordnung vom 17. Juni 1993 erfolgt, sondern in Reaktion auf den Verlauf des vor dem Senat geführten denkmalrechtlichen Berufungsverfahrens. Der Aufstellungsbeschluss vom 23. November 2021 habe die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung für den Block H_____-G_____ Straße - G_____- K_____ in Ergänzung der Erhaltungsverordnung für das Gebiet „E_____“ zum Gegenstand gehabt. Von einer solchen Ergänzung sei in der Vorlage des Bezirksamts zur Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung nicht mehr die Rede.

Die Antragsteller beantragen,

die Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart auf Grund der städtebaulichen Gestalt für das Gebiet „F_____“ im Bezirk N_____ von Berlin, Ortsteil N_____, vom 3_____, bekannt gemacht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 8_____, für unwirksam zu erklären.

Der Antragsgegner beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Er tritt der Normenkontrolle im Einzelnen unter Hinweis auf den Inhalt und die Begründung der Verordnung entgegen und führt in Bezug auf das Vorbringen der Antragsteller insbesondere noch aus, er habe sich nicht von einer unzulässigen Motivation leiten lassen. Das Ziel, die städtebauliche Eigenart des Baublocks zu schützen, bestehe schon seit Mitte der 1990er Jahre.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Streitakte sowie den Aufstellungsvorgang verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Der Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg.

I. Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Bei der angegriffenen Erhaltungsverordnung handelt es sich um eine Rechtsverordnung i.S.v. § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO, § 246 Abs. 2 BauGB. Die Antragsteller haben ihren Normenkontrollantrag, wie von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO gefordert, innerhalb eines Jahres nach der Bekanntmachung der Rechtsverordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 7. Dezember 2022 am 17. Juli 2023 gestellt. Als Eigentümer von Grundstücken im Geltungsbereich der Rechtsverordnung können sie geltend machen, durch die Rechtsvorschrift oder ihre Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein (vgl. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO). Denn sie müssen bei etwaigen Änderungen ihrer Gebäude damit rechnen, dass die nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BauGB erforderliche Genehmigung versagt wird. Dies reicht aus, um ihre Antragsbefugnis zu bejahen (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 13. Juni 2012 - 2 E 2/08.N - juris Rn. 35 m.w.N.).

II. Der Normenkontrollantrag ist jedoch unbegründet. Die Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart auf Grund der städtebaulichen Gestalt für das Gebiet „F_____“ im Bezirk N_____ von Berlin, Ortsteil N_____, vom 3_____ leidet an keinem beachtlichen formellen oder materiellen Mangel.

1. Rechtsgrundlage der angegriffenen Erhaltungsverordnung ist § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung und die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.

2. Den formellen Anforderungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 BauGB ist genügt.

a. Das zuständige Bezirksamt hat sich der vorgesehenen Rechtsform einer Rechtsverordnung bedient. Nach § 246 Abs. 2 BauGB bestimmen die Länder Berlin und Hamburg, welche Form der Rechtsetzung an die Stelle der in diesem Gesetzbuch vorgesehenen Satzungen tritt. Gemäß § 30 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB Bln tritt in Berlin an die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB eine Rechtsverordnung des Bezirksamts. Diese ist nach § 30 Abs. 1 Satz 2 AGBauGB Bln einen Monat vor Erlass der zuständigen Senatsverwaltung anzuzeigen. Das ist mit Anzeige des Bezirksamts vom 24. August 2022 geschehen (vgl. Antwortschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen vom 25. August 2022, VV Bl. 173).

b. Ein Verfahrensfehler liegt nicht vor.

aa. Entscheidet sich die Gemeinde dafür, ihre Intention zur Erhaltung eines bestimmten Gebietes durch eine sonstige Satzung bzw. Rechtsverordnung und nicht durch einen Bebauungsplan zu verfolgen, so findet weder das Bauleitplanverfahren noch ein diesem nachgebildetes besonderes Verfahren Anwendung (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: September 2024, § 172 Rn. 66). Rechtliche Bedenken hiergegen bestehen nicht. Denn mit der Gebietsfestlegung wird keine dem Erlass eines Bebauungsplans vergleichbare Entscheidung getroffen, so dass keine Beteiligungen zur Sicherung einer sachgerechten umfassenden Abwägung geboten sind, zumal aufgrund des zweistufigen Ablaufprogramms – Festlegung des zu schützenden Gebietes durch Satzung bzw. Rechtsverordnung und anschließend Durchlaufen konkreter Genehmigungsverfahren – die Betroffenheit der Eigentümer sich jedenfalls substantiell erst in späteren Einzelverfahren erweist (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 67 m.w.N.). Ein Aufstellungsbeschluss ist insoweit ebenfalls nicht erforderlich (vgl. Stock, a.a.O.). Dass der Antragsgegner am 23. November 2021 einen Aufstellungsbeschluss erlassen hat (VV Bl. 43), war demnach nicht erforderlich. Vor diesem Hintergrund geht der in der mündlichen Verhandlung als Verfahrensfehler gerügte Einwand der Antragsteller, die im Aufstellungsbeschluss enthaltene Formulierung, wonach die Erhaltungsverordnung „in Ergänzung zur“ Erhaltungsverordnung „E_____“ erfolgen solle (vgl. VV Bl. 47), sei in der Vorlage des Bezirksamts zur Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung nicht mehr enthalten gewesen, ins Leere.

bb. Auch einer Begründung, wie sie für einen Bebauungsplan vorgeschrieben ist (vgl. § 9 Abs. 8 BauGB), bedarf eine Erhaltungsverordnung grundsätzlich nicht (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987 - 4 C 26.85 - juris Rn. 10). In ihr ist lediglich, wie vorliegend geschehen, anzugeben, welche Gründe auf das festgelegte Gebiet zutreffen.

cc. Nach § 30 Abs. 2 Satz 1 AGBauGB Bln wird die Festlegung des Gebiets mit dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung rechtsverbindlich. Das Inkrafttreten erfolgte hier am Tag nach der ordnungsgemäßen Verkündung der Rechtsverordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 7. Dezember 2022 (vgl. § 7 der Erhaltungsverordnung).

3. Die materiellen Voraussetzungen für den Erlass der Erhaltungsverordnung liegen ebenfalls vor. Welche Erhaltungsziele von der Gemeinde insoweit zulässigerweise verfolgt werden dürfen, regelt § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB abschließend (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014 - 4 CN 7.13 - juris Rn. 11). Vorliegend verfolgt der Antragsgegner zulässige Erhaltungsziele in diesem Sinne.

Der Antragsgegner beruft sich auf § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Darin geht es um die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt. Städtebaulicher Erhaltungsschutz im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zielt auf die Wahrung der städtebaulichen Funktion baulicher Anlagen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 2013 - 4 BN 2.13 - juris Rn. 3), deren Bezugspunkt die städtebauliche Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt ist. Da nur optisch wahrnehmbare Gegebenheiten gestaltend wirken und deshalb zur städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt beitragen können, muss das Gebiet äußerlich erkennbar Besonderheiten aufweisen und aus diesem Grund erhaltenswert sein. Auf diese optisch erkennbaren Besonderheiten müssen die aus Sicht der Gemeinde erhaltenswerten baulichen Anlagen funktional bezogen sein. Optisch nicht wahrnehmbare Funktionen rechtfertigen nicht den Erlass einer Erhaltungssatzung. Denn sie tragen nichts zur städtebaulichen Gestalt eines Gebiets bei (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 11; Urteil des Senats vom 24. Juli 2020 – OVG 2 A 6.18 – juris Rn. 45).

Das allgemeine Erhaltungsziel des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB wird durch die in § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB normierten Gründe für die Versagung der Genehmigung konkretisiert. Dementsprechend müssen in dem Gebiet bauliche Anlagen vorhanden sein, die allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 12). Dabei ist es für die Gültigkeit der Erhaltungsverordnung im Hinblick auf das zweistufig ausgestaltete Verfahren (vgl. dazu auch BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987, a.a.O., S. 26, und vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 13) nicht erforderlich, dass alle in einem festgelegten Erhaltungsgebiet vorhandenen baulichen Anlagen nach diesen Kriterien erhaltungswürdig sind. Mit der Festlegung durch die Erhaltungssatzung bzw. -verordnung werden auf der ersten Stufe zunächst nur der Erhaltungsbereich flächenmäßig bezeichnet und bestimmte Vorhaben einem besonderen Genehmigungsvorbehalt unterworfen. Eine rechtsverbindliche Nutzungsregelung wird noch nicht getroffen. Insoweit reicht es aus, dass das Gebiet insgesamt Besonderheiten aufweist, die die Erhaltung baulicher Anlagen aus den Festlegungsgründen in seiner Gesamtheit rechtfertigen, was aufgrund einer summarischen und flächenbezogenen Prüfung festgestellt werden kann. Erst im Genehmigungsverfahren wird auf der zweiten Stufe darüber entschieden, ob eine konkrete bauliche Anlage erhalten werden soll (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 13. Juni 2012, a.a.O., Rn. 37; Urteil des Senats vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 46).

a. Vorliegend sind im Erhaltungsgebiet – objektiv – bauliche Anlagen vorhanden, die allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen die Stadtgestalt prägen und das Gebiet aus diesem Grund erhaltungswürdig erscheinen lassen.

Der Begriff der Stadtgestalt geht über den Begriff des Ortsbildes in § 172 BauGB hinaus. Unter Stadtgestalt ist vor allem die baulich-räumliche Struktur einer Stadt oder eines Siedlungsbereiches (einschließlich der Freiräume) zu verstehen, wie sie insbesondere durch den Grundriss, das Maß der baulichen Nutzung einschließlich der Gebäudehöhe, die Stellung der Gebäude zueinander sowie ihre Zuordnung zu den Straßen, aber auch durch die bauliche Gestaltung bestimmt wird. Die Stadtgestalt schließt bestimmte typische Formen der Bodennutzung ein und stellt vor allem auf baulich relevante Strukturen und Funktionen ab. Dieser weite Begriff der Stadtgestalt findet sich auch in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB wieder, der die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner „städtebaulichen Gestalt“ zum zulässigen Erhaltungsziel erklärt. Angesichts dieses über das Ortsbild hinausgehenden Bedeutungsgehalts bestehen keine ernstlichen Zweifel daran, dass auch eine – optisch wahrnehmbare – besondere Baustruktur (wie etwa eine Blockrandbebauung) unter den Begriff der Stadtgestalt fallen kann, auch wenn ihr keine geschichtliche oder künstlerische Bedeutung zukommt, sofern sie eine städtebauliche („stadträumliche“) Funktion für das Zusammenleben der Menschen in der Gemeinde erfüllt (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 16, Urteil des Senats vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 51).

Hiervon ausgehend hat der Antragsgegner zu Recht angenommen, dass im Erhaltungsgebiet – objektiv – bauliche Anlagen vorhanden sind, die im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen die Stadtgestalt prägen. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Antragsgegner dabei auf städtebauliche Strukturmerkmale wie die Bebauungsstruktur abgestellt und hierzu sowohl die Blockrandbebauung auf dem überlieferten Stadtgrundriss als auch gebäudebezogene Merkmale in den Blick genommen hat. Dabei hat der Antragsgegner festgestellt, dass die baulich-räumliche Struktur durch eine bestimmte Gebäudehöhe, die Zuordnung zu den Straßen (Blockrandbebauung) sowie durch eine bauliche Gestaltung der einzelnen Gebäude bestimmt wird, die zwar je nach Bauepoche variiert, aber durch eine differenzierte – der jeweiligen Bauepoche entsprechende und historische Bezüge aufnehmende – Architektursprache geklammert wird. Trotz der vorhandenen Vielgestaltigkeit nimmt der Antragsgegner nachvollziehbar eine städtebauliche Geschlossenheit des Baublocks als Ensemble an. Die Gebäude haben alle fünf bis neun Geschosse, weisen – je nach Epoche – unterschiedliche prägnante Bauteile auf, verfügen überwiegend über Fensteröffnungen in stehenden Formaten, hohe Erdgeschosszonen sowie traditionelle Dachformen. Im Einzelnen:

aa. Nach dem städtebaulichen Gutachten, das der Beschlussvorlage als Anlage beigefügt war (vgl. VV Bl. 177, 182 ff.), wird das Quartier 2_____ durch den überlieferten und unveränderten Stadtgrundriss des 17. Jahrhunderts (Gründung der G_____ 1688) und das bauzeitliche Nebeneinander der Architektur von repräsentativen Geschäftsbauten des 19. Jahrhunderts, den besonders gestalteten Wohnbauten aus der DDR-Epoche sowie der Architektur von Geschäftsbauten, die Ende des 20. Jahrhunderts bzw. Anfang des 21. Jahrhunderts entstanden sind, geprägt. Das Quartier 2_____ sei durch die Vielgestaltigkeit der verschiedenen Bauetappen seit dem 19. Jahrhundert bei bestehender Dominanz des Blockrasters aus der Gründerzeit der G_____ geprägt (so auch die Begründung der Erhaltungsverordnung „E_____“ vom 13. März 1997). Somit bilde der Stadtraum auch den gesellschaftlichen Kontext der einzelnen Bauzeiten ab: Das Deutsche Reich habe die Quartiere der nördlichen G_____, in deren Mittelpunkt das Quartier 2_____ liege, zum repräsentativen Bankenviertel umgebaut, die DDR habe auf den vorgefundenen kriegsbedingten Baulücken den Wohnungsbau in den Mittelpunkt gestellt und die Bundesrepublik Deutschland habe auf ein multifunktionales Geschäftsviertel gesetzt. Die Phasen der baulichen Entwicklung dokumentierten neben den städtebaulichen und funktionellen Schwerpunkten ablesbar die Formensprache und Materialität der jeweiligen Entstehungszeit. In diesem Erscheinungsbild manifestiere sich die Eigenart des Stadtraums und seiner Erhaltungswürdigkeit (städtebauliches Gutachten S. 13 f.). Die im Quartier 2_____ vertretenen Bauzeiten besäßen jeweils ein sehr typisches Erscheinungsbild, das zur prägenden Wirkung des Gesamtbildes beitrage (städtebauliches Gutachten S. 20). Die Bebauungsstruktur werde durch dominante Merkmale wie die insbesondere im Bereich der H_____ und der K_____ erhalten gebliebene Parzellierung der Baublöcke, die vermutlich aus der Zeit der Anlage des Straßenrasters stamme, gebildet. Die Gebäude H_____ und 4_____, K_____ und 8_____ mit Vorderhaus und Seitenflügel, mit drei bis sechs Achsen, Erkern vom 1. bis zum 3. Obergeschoss, mit Traufgesimsen, bauzeittypischen Gaupen und betonten Erdgeschossen seien heute noch als typische Wohnbauten der Gründerzeit ablesbar, auch wenn die bei einer Vielzahl der Gebäude vorgenommenen Veränderungen der Dächer beeinträchtigend wirkten. Die Struktur der Gebäude präge den Stadtraum der H_____ (städtebauliches Gutachten S. 15 f.). Zu dem Bautypus der Wohn- und Geschäftshäuser zähle auch das 1865 errichtete Eckgebäude G_____ / G_____ als das älteste Gebäude in diesem Quartier mit die Blockecke betonendem, reich gestaltetem Erker, durch Ziergiebel bekrönten Fenstern, hohen rundbogigen Öffnungen im Erdgeschoss und in ein Berliner Dach eingeschnittenen Gaupen. An dieses Gebäude angrenzend befinde sich in der G_____ und der G_____ und 2_____ Wohnbebauung aus dem Jahr 1987. Diese Gebäude zeigten eine Gestaltung mit erkerähnlichen Vorsprüngen, vertikalen Gliederungen, einer hohen Erdgeschosszone und einem Berliner Dach. Die Wohnbebauungen in der G_____ und 2_____ und der K_____ wichen von der Bauflucht in der G_____ ab, indem sie geringfügig zurückgesetzt seien. Dies führe dazu, dass die Bebauung an der G_____ als Geschäftsstraße gegenüber den untergeordneten Seitenstraßen räumlich besonders betont sei. Sehr gut ablesbar sei die durchlaufende Traufkante, die zu einem geschlossenen Erscheinungsbild wesentlich beitrage. Der obere Gebäudeabschluss sei einheitlich gestaltet, erscheine als Berliner Dach und ordne sich den historisch angrenzenden Gebäuden unter. Ein prägnantes Merkmal der Fassaden sei die Farbigkeit (städtebauliches Gutachten S. 16 f.). Von besonderer Bedeutung für die Baustruktur des Blockes sei das 1908/10 erbaute ehemalige Postgebäude in der G_____ (Baudenkmal), bei dem es sich um einen Klinkerbau mit hohem Werksteinsockel und reich gestalteten Fassadenelementen wie Erkern, Ziergiebeln und einem hohen Satteldach handele (städtebauliches Gutachten S. 17). Die Nutzungsstruktur des Quartiers 2_____ sei mit fast 40 % der Fläche durch einen großen Anteil von Wohnen geprägt. Die Rückkehr der Wohnnutzung in die G_____ mit den Bauten aus der DDR-Zeit zähle zu den neuen prägenden Merkmalen in der Nutzungsstruktur. Die Nutzungsmischung im Erdgeschossbereich gehöre zu den Merkmalen des Quartiers (städtebauliches Gutachten S. 18). Die das Erscheinungsbild bestimmenden Merkmale der Gebäude würden durch die bauzeitlich geprägten Bauteile wie Fassadenaufbau, Dachform, Dachaufbauten, Erdgeschoss, Material und Farbigkeit deutlich (siehe im Einzelnen tabellarische Darstellung im städtebaulichen Gutachten S. 19 f.). Die städtebauliche Bedeutung des im 17. Jahrhundert geplanten und nach unterschiedlichen gesellschaftlichen Bedingungen und Forderungen umgebauten Gebietes bestehe in seiner Vielgestaltigkeit, die eine städtebauliche Geschlossenheit als Ensemble hervorgebracht habe. Das städtebauliche Erscheinungsbild des Quartiers 2_____ präge die Stadtgestalt durch eine fünf- bis neungeschossigen Bebauung mit einer erkennbaren, teilweise durchlaufenden Trauflinie, prägnanten Bauteilen wie Erker, Risalite, Frontispize und Ziergiebel, individuell gestalteten Fensteröffnungen, überwiegend stehende Formate, hohe Erdgeschosszonen, überwiegend für öffentlichkeitswirksame Nutzungen hergestellt und durch besonders gestaltete Schaufensterelemente hervorgehoben, überwiegend traditionelle Dachformen (ca. 80 %) sowie eine differenziert gestaltete Dachlandschaft mit großer Bandbreite an Aufbauten (Gaupen, Staffelgeschosse, Terrassen). Damit definiere auch das Quartier 2_____ die städtebauliche Eigenart in der G_____ und setze den Rahmen für das Nebeneinander vom Bauzeiten und differenzierter Architektursprache. Die Festsetzung des Quartiers 2_____ stehe somit im Kontext mit dem Erhaltungsgebiet „E_____“ und seiner beschriebenen Vielgestaltigkeit. Ziel der Verordnung sei die Erhaltung des städtebaulichen Erscheinungsbildes und der Stadtgestalt aufgrund der städtebaulichen Eigenart und ihrer geschichtlichen Bedeutung im Sinne städtebaulichen Ensembleschutzes. Grundsätzlich sei die Vielgestaltigkeit der Gebäude durch ein Nebeneinander von unterschiedlichen Bauzeiten und die besondere Nutzungsmischung zu erhalten (städtebauliches Gutachten S. 26).

bb. Der in dem städtebaulichen Gutachten beschriebene Befund wird durch das in dem Gutachten enthaltene Karten- und Bildmaterial bestätigt. Anhand der Karte Nr. 10 und 12 (Anhang im städtebaulichen Gutachten) sind die in dem Gutachten beschriebene Parzellierung des Blockes und der vorhandene Gebäudebestand nach seinem jeweiligen Bauzeitalter nachvollziehbar. Daraus geht hervor, dass die Gebäude aus den im Quartier 2_____ vertretenen Bauzeiten überwiegend auf den gesamten Block verteilt sind. Anhand der in das städtebauliche Gutachten eingefügten Abbildungen der Fassaden von Gebäuden in der G_____ (Karte 20), G_____ Straße (Karte 21), H_____ (Karte 22) und K_____ (Karte 23) lässt sich das in dem Gutachten dargestellte Nebeneinander von unterschiedlichen Bauzeiten nachvollziehen. Das gilt auch für die oben dargestellten städtebaulich prägenden Merkmale, die für alle Bauepochen den Rahmen setzen (Karte 18: Bauweise und Fassadenmerkmale; Karte 19: Dachformen und Merkmale Dach; Karte 25: Eckbebauungen; Karte 26: Dachgeschossbereich; Karte 27: Erdgeschosszone / Sockelgeschoss). Auch wenn der Baustil – wie in dem städtebaulichen Gutachten beschrieben – nicht einheitlich ist, weist ein überwiegender Teil der dokumentierten Gebäude die in dem Gutachten genannten Gestaltungselemente als städtebaulich erkennbare Gemeinsamkeiten auf. In diesem Zusammenhang ist als Beispiel für die Sichtbarkeit historischer Bezüge auf die 1987 errichteten Gebäude in der G_____, der G_____ und der K_____ hinzuweisen, die über eine Gestaltung mit erkerähnlichen Vorsprüngen, vertikalen Gliederungen und ein Berliner Dach verfügen (vgl. städtebauliches Gutachten S. 16). Es handelt sich um Gebäude der Wohnungsbauserie WBS 70, die für diesen Standort angepasst worden sind. Das Erdgeschoss und das Dachgeschoss wurden zur Aufnahme vorhandener Gebäudestrukturen in spezieller Bauweise entworfen (vgl. städtebauliches Gutachten S. 11 f.).

Soweit das städtebauliche Gutachten ausführt, dass das Quartier 2_____ nicht nur für sich genommen, sondern auch im Kontext mit dem Erhaltungsgebiet „E_____“ erhaltungswürdig sei, kann auch dies anhand des vorgenannten Kartenmaterials, das auch die benachbarten Baublöcke – insbesondere den nördlich anschließenden Baublock H_____, C_____, G_____, K_____ (sog. Quartier 2_____; vgl. Karte 17 und 28) – in den Blick nimmt, nachvollzogen werden. Es wird ersichtlich, dass das Quartier 2_____ im Mittelpunkt der nördlichen G_____ liegt und von anderen erhaltungsrechtlich oder denkmalrechtlich geschützten Quartieren bzw. Blöcken umgeben ist, von der Besonderheit des noch im Bereich der Entwicklungsgebietes „I_____“ liegenden Quartiers 2_____ einmal abgesehen, das in dem städtebaulichen Gutachten als Eignungsgebiet bewertet wird (s. städtebauliches Gutachten Karte 28: Abgrenzungsvorschlag; Karte 11: Denkmalbereiche).

cc. Ohne Erfolg machen die Antragsteller unter Berufung auf die von ihnen eingeholte gutachterliche Stellungnahme im Wesentlichen geltend, im Quartier 2_____ bestehe ein bauliches Konglomerat verschiedenster Gebäude aus einem Zeitraum von etwa 130 Jahren, zudem seien mehr als die Hälfte der Parzellen zusammengelegt und überbaut worden. Eine städtebauliche Geschlossenheit als Ensemble liege nicht vor. Die Blockrandbebauung und der gemeinsame Ort genügten nicht für den Erlass einer Erhaltungsverordnung. Die angesprochene Vielgestaltigkeit treffe auf fast alle im örtlichen Zusammenhang stehenden Bebauungen von mehr als einem Gebäude zu. Die in dem städtebaulichen Gutachten angeführten Gestaltungselemente seien weder prägend noch durchgehend vorhanden. Ortsbildprägende Dachformen lägen nicht vor. Es handele sich jedenfalls nicht um relevante Besonderheiten. Sie begründeten weder eine städtebauliche Eigenart noch prägten sie das Ortsbild oder die Stadtgestalt.

(1) Das Vorbringen der Antragsteller, die historische Parzellenstruktur sei im Quartier 2_____ nicht mehr zu erkennen, da mehr als die Hälfte der Flächen und Parzellen zusammengelegt worden und zum Teil großflächig überbaut worden sei, stellt die Annahme des städtebaulichen Gutachtens, dass die vermutlich aus der Zeit der Anlage des Straßenrasters resultierende Parzellierung der Baublöcke in der G_____ insbesondere im Bereich der H_____ und der K_____ erhalten geblieben sei (städtebauliches Gutachten S. 15), nicht substantiiert in Frage. Die gegenteilige Annahme des städtebaulichen Gutachtens, das auf die ältesten Gebäude im Quartier zwischen G_____ Straße und K_____ (H_____ 3_____ und K_____ 8_____) abstellt, lässt sich anhand der in dem städtebaulichen Gutachten abgedruckten Karten 10 und 12 nachvollziehen. Der Einwand der Antragsteller, dass mehr als die Hälfte der ursprünglichen Parzellen zusammengelegt worden sei, bezieht sich vor allem auf die Bebauung aus den Jahren 1987, 2000 und 2004. Soweit vor diesem Hintergrund geltend gemacht wird, dass dadurch die historische Parzellenstruktur im Quartier 2_____ „insgesamt aufgehoben“ worden sein soll, wird dies nicht näher erläutert. Es ist nach dem Kartenmaterial und den Abbildungen in dem städtebaulichen Gutachten auch nicht ersichtlich, dass die Parzellenstruktur in dem vorhandenen Bestand nicht mehr hinreichend aussagekräftig sein soll, um die historische Parzellierung des Baublocks aufzuzeigen. Im Übrigen wird die historische Parzellenstruktur in dem städtebaulichen Gutachten nicht als (allein) maßgeblich prägender Aspekt für die städtebauliche Eigenart des Quartiers 2_____ betrachtet. Für das städtebauliche Erscheinungsbild des Quartiers werden zudem bestimmte, im Gebiet vorherrschende architektonische Gestaltungselemente als prägend herausgearbeitet, die den Rahmen für das Nebeneinander von Bauzeiten und differenzierte Architektursprache setzten (städtebauliches Gutachten S. 26).

(2) Soweit die Antragsteller geltend machen, die in dem städtebaulichen Gutachten angeführten Gestaltungselemente seien im Quartier 2_____ weder prägend noch durchgehend vorhanden, das Ortsbild prägende Dachformen lägen nicht vor, es handele sich jedenfalls nicht um relevante Besonderheiten, die eine städtebauliche Eigenart begründen oder das Ortsbild oder die Stadtgestalt prägen könnten, greift auch dies nicht durch. Die von den Antragstellern herangezogene gutachterliche Stellungnahme lässt eine substantiierte Auseinandersetzung mit den von dem Antragsgegner zugrunde gelegten Ergebnissen des städtebaulichen Gutachtens missen. Hierfür genügt nicht das überwiegend pauschale Vorbringen, dass die Stile, Bauzeiten und die Nutzung der Gebäude stark variierten, auch die angebliche Gemeinsamkeit der fünf- bis neungeschossigen Bebauung und einer „teilweise durchlaufenen Trauflinie“ nicht helfe, tatsächlich sei die Traufkante dort, wo es sich nicht um die großen Baukomplexe handele, relativ unterschiedlich, in dem hier relevanten Abschnitt der H_____ sei zum Beispiel nicht eine einzige Traufhöhe durchlaufend, die Traufkante springe hingegen unruhig hin und her.

Dieses Vorbringen verhält sich nicht ausreichend zu der nachvollziehbaren Annahme des städtebaulichen Gutachtens, dass die im Quartier 2_____ vorhandenen Gebäude eine Gebäudehöhe zwischen fünf und neun Geschossen mit einer erkennbaren, teilweise durchlaufenden Trauflinie aufweisen (vgl. städtebauliches Gutachten Karte 14: Angaben zur Geschossigkeit; Karte 19: Angabe der bauzeitlichen Traufe). Dass, wie die Antragsteller behaupten, dem städtebaulichen Gutachten zufolge die Gebäude in der H_____ über eine „teilweise durchlaufende Trauflinie“ verfügen sollen, trifft nicht zu. In dem städtebaulichen Gutachten werden vielmehr Traufgesimse festgestellt (vgl. städtebauliches Gutachten S. 15), was anhand der Karte 19 nachvollzogen werden kann (s. dort Merkmal „vorspringende Traufe bauzeitlich“).

Soweit die Antragsteller geltend machen, die in dem städtebaulichen Gutachten genannten prägnanten Bauteile wie Frontispize und Ziergiebel seien lediglich an dem Gebäude der ehemaligen Post sowie ein Ziergiebel an einem Gebäude in der K_____ vorhanden und könnten daher keine das Ortsbild prägenden Elemente darstellen (gutachterliche Stellungnahme S. 5 f.), führt auch dies an der Annahme des städtebaulichen Gutachtens vorbei. Dieses stellt nicht darauf ab, dass die genannten Bauteile an allen oder einer überwiegenden Zahl der Gebäude vorzufinden sind, sondern dass sie als bauzeittypisches Merkmal für die Bauzeit 1870 bis 1919 im Quartier überhaupt vorhandenen sind. In der tabellarischen Darstellung der gebäudebezogenen Merkmale (städtebauliches Gutachten S. 18 ff.) ist keine grundstücksscharfe Erfassung der Merkmale erfolgt, sondern sind die Gebäude der jeweils betrachteten Bauzeit zusammengefasst dargestellt. Soweit das städtebauliche Gutachten als weitere prägnante Bauteile Erker und Risalite nennt, räumen die Antragsteller ein, dass sich diese an zwei Drittel der hier vorhandenen Gebäude finden. Das gilt auch für die von dem städtebaulichen Gutachten angeführten individuell gestalteten Fensteröffnungen in überwiegend stehendem Format. Dass diese Elemente nach Auffassung der Antragsteller bei jedem Quartier mit komplett unterschiedlicher Bebauung vorhanden sind, so dass sich eine Prägung des Ortsbildes oder gar eine geschichtliche oder künstlerische Bedeutung hiermit nicht im Ansatz begründen lasse (gutachterliche Stellungnahme S. 6), wird von den Antragstellern weder näher ausgeführt noch ist dies nachvollziehbar. Soweit die Antragsteller die Auswahl der in dem städtebaulichen Gutachten zugrunde gelegten gebäudebezogenen Merkmale für beliebig halten, lassen sie unberücksichtigt, dass es entscheidungserheblich auf das Ergebnis der anhand dieser Merkmale durchgeführten Untersuchung ankommt. Im Übrigen ist weder substantiiert dargelegt noch ersichtlich, dass die Auswahl der (zahlreichen) Merkmale mit Blick auf ein bestimmtes, von dem Antragsgegner erwartetes Ergebnis getroffen worden sein könnte. Soweit die Antragsteller geltend machen, Vielgestaltigkeit treffe auf fast alle im örtlichen Zusammenhang stehenden Bebauungen von mehr als einem Gebäude zu, führt dies an der nachvollziehbaren Begründung des städtebaulichen Gutachtens vorbei, wonach vorliegend die Vielgestaltigkeit eine städtebauliche Geschlossenheit als Ensemble hervorgebracht habe (vgl. städtebauliches Gutachten S. 26).

Der Einwand der Antragsteller, die in dem städtebaulichen Gutachten als prägendes Element angeführten hohen Erdgeschosszonen mit besonders gestalteten Schaufensterelementen seien allenfalls bei den Neubauten bzw. neueren Bauten – ihrer Nutzung als Ladengeschäfte gemäß – vorhanden, setzt sich nicht damit auseinander, dass in dem städtebaulichen Gutachten die Gestaltung der Erdgeschosszone bzw. des Sockelgeschosses im Quartier 2_____ anhand der Proportionen des Sockelgeschosses zur Fassade, der Höhe des Erdgeschosses von 1½ bis 2- geschossig, der Achsenbetonung, der Fensterformen, des Materials und der Struktur dargestellt wird (s. im Einzelnen städtebauliches Gutachten Karte 27). Auch lassen die Antragsteller unberücksichtigt, dass in dem städtebaulichen Gutachten nicht für das gesamte Quartier, sondern nur für einen überwiegenden Teil der Bebauung von einer öffentlichkeitswirksamen Nutzung und besonderen Gestaltung der Erdgeschosszonen durch Schaufensterelemente ausgegangen wird (vgl. städtebauliches Gutachten S. 26). Den Umstand, dass ein Teil der Gebäude diese Elemente nicht aufweist, hat das städtebauliche Gutachten erfasst (s. städtebauliches Gutachten Karte 27: Abweichende Merkmale). Zudem gilt auch hier, dass nicht jedes Gestaltungselement an allen Gebäuden vorhanden sein muss, um als prägend eingestuft werden zu können. Im Übrigen lassen die Antragsteller unberücksichtigt, dass auch die von ihnen genannten Verwaltungsgebäude, das Postgebäude wie auch die Wohnbebauung in der G_____ hohe Erdgeschosszonen aufweisen.

Ohne Erfolg machen die Antragsteller geltend, in dem städtebaulichen Gutachten sei nicht erläutert worden, was unter „traditionellen Dachformen“ zu verstehen sei (gutachterliche Stellungnahme S. 6). Soweit in dem städtebaulichen Gutachten angenommen wird, dass 80 % der vorhandenen Gebäude traditionelle Dachformen aufwiesen (städtebauliches Gutachten S. 26), sind damit offensichtlich das überwiegend vertretene sog. Berliner Dach, das Walmdach (Postgebäude), das Mansarddach und das Satteldach gemeint (vgl. städtebauliches Gutachten Karte 19). Das bei den Neubauten vorhandene Flachdach zählt nicht dazu. Der weitere Einwand der Antragsteller, die von dem städtebaulichen Gutachten festgestellte differenziert gestaltete Dachlandschaft mit großer Bandbreite an Aufbauten sei beliebig und nicht geeignet, eine ortsbildende, geschichtliche oder künstlerische Bedeutung zu begründen, lässt unberücksichtigt, dass das städtebauliche Gutachten als eines der prägenden Gestaltungselemente auf die Gestaltung des oberen Gebäudeabschlusses in Form überwiegend traditioneller Dachformen abstellt, wobei dem Umstand, dass diese durch Dachaufbauten wie Gaupen, Staffelgeschosse und Terrassen differenziert und damit nicht einheitlich gestaltet sind, Rechnung getragen wird.

Vor diesem Hintergrund greift der Einwand der Antragsteller, dass es einer gemeinsamen Epochenzugehörigkeit der Bauwerke als einheitsstiftendes Merkmal bedürfe (vgl. gutachterliche Stellungnahme S. 7 f.), nicht durch. Vorliegend geht es – wie ausgeführt – nicht um den Erhalt eines aussagekräftigen Ensembles aus einer bestimmten Epoche. Auch kommt es – anders als beim denkmalrechtlichen Ensembleschutz – nicht darauf an, dass bauliche Anlagen, auch wenn sie unabhängig voneinander entstanden sind, verbindende, einheitsstiftende Merkmale mit einem übersummativen Aussagewert für die städtebauliche Entwicklung an einem bestimmten Ort zu einer bestimmten Zeit aufweisen.

(3) Der Sache nach setzen die Antragsteller mit ihren mehr oder weniger pauschal bleibenden Kritikpunkten ihre eigene Bewertung, ob die genannten Gestaltungselemente eine ortsbildprägende Bedeutung haben, an die Stelle derjenigen des Antragsgegners, ohne diese substantiiert in Frage zu stellen; im Übrigen stellt der Antragsgegner entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht auf das Ortsbild, sondern auf die Stadtgestalt ab (s.o.). Das gilt auch für das Vorbringen des sachverständigen Beistands der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung, der im Wesentlichen seine Einschätzungen aus der von ihm erstellen gutachterlichen Stellungnahme aufgegriffen hat. Soweit er der Bebauung der Quartiers 2_____ abspricht, einen (planvollen) geschichtlichen Wandlungsprozess zu dokumentieren, da diese auf geschichtlichen Zufällen (Kriegsschäden) beruhe, lässt er unberücksichtigt, dass in dem Quartier 2_____ historische Bezüge in Form bestimmter räumlicher und gestalterischer Prinzipien bewusst aufgenommen worden sind, was in dem Gutachten am Beispiel der 1987 errichteten Gebäude in der G_____, der G_____ Straße und der K_____ veranschaulicht wird (s.o.). Im Übrigen stellen die Antragsteller mit ihrem auf das Fehlen der Formulierung aus dem Aufstellungsbeschluss „in Ergänzung zur“ Erhaltungsverordnung „E_____“ in der Beschlussvorlage (s.o. unter II.2.b.aa.) gestützten Einwand, es sei allein maßgeblich, ob das Quartier 2_____ eine städtebauliche Eigenart im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB aufweise, die Annahme des Antragsgegners, dass der Erhaltungswert des Quartiers 2_____ auch im Kontext der gesamten nördlichen G_____ zu sehen sei, nicht substantiiert in Frage, zumal die Zugehörigkeit zur Stadtgestalt der G_____ in der Begründung der Beschlussvorlage ausdrücklich genannt und durch das dieser als Anlage beigefügte städtebauliche Gutachten belegt wird (vgl. VV Bl. 177 R).

Soweit die Antragsteller bezweifeln, dass der Antragsgegner in seiner Antragserwiderung das Quartier 2_____ vor Augen gehabt habe, kommt es darauf nicht entscheidungserheblich an. Sie lassen unberücksichtigt, dass die Motive für den Erlass der Erhaltungsverordnung sich maßgeblich aus der Begründung der Beschlussvorlage ergeben, die im vorliegenden Fall auch auf das städtebauliche Gutachten Bezug nimmt (vgl. zu Satzungsmotiven BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 24; Urteil des Senats vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 56).

b. Soweit der Antragsgegner angenommen hat, dass das unter Schutz gestellte Gebiet auch im Sinne der letzten Alternative von § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher Bedeutung ist, ist auch dies nicht zu beanstanden.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts handelt es sich hierbei um einen Auffangtatbestand, der den Erhaltungsgedanken auf bauliche Anlagen ausdehnt, die das Erscheinungsbild ihrer Umgebung zwar nicht prägen, aber dennoch („sonst“) für die städtebauliche Eigenart des Gebiets im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB von Bedeutung sind, indem sie die Umgebung zumindest mitgestalten (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 17). Vorliegend prägen die in Rede stehenden baulichen Anlagen das Erscheinungsbild ihrer Umgebung, so dass der Auffangtatbestand nicht eingreifen dürfte. Seine Voraussetzungen wären aber gegeben.

Denn nach der vom Antragsgegner eingeholten städtebaulichen Expertise, an deren inhaltlicher Richtigkeit zu zweifeln ein Grund weder hinreichend substantiiert aufgezeigt noch ersichtlich ist, dokumentiert das unter Schutz gestellte Gebiet im Kontext mit benachbarten Baublöcken die Wandlung des Stadtgebietes der G_____ ab der Zeit nach der Reichsgründung 1871 (Umbau zu einem Bankenviertel) über die Neubebauung der kriegsbedingten Baulücken mit Wohngebäuden in der DDR-Zeit entsprechend der „Grundlinie zur städtebaulichen Gestaltung der Hauptstadt der DDR Berlin“ von 1984 bis hin zur teilweisen Neubebauung im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme „I_____“ von 1993 und ist insoweit von geschichtlicher Bedeutung. Das Gebiet des Quartiers 2_____ dokumentiert somit sowohl für sich genommen als auch im Kontext der gesamten nördlichen G_____ die Entwicklung der G_____ als historische Mitte von Berlin. Es bildet neben den städtebaulichen auch die funktionalen Schwerpunkte (Nutzungsarten) ab (vgl. städtebauliches Gutachten S. 4 ff., S. 13 f., S. 26).

Der Einwand der Antragsteller, dass die geschichtliche Entwicklung sich vor Ort aufgrund der stark variierenden Baustile, Bauzeiten und Nutzungen nicht mehr wiederfinden lasse, es fehle an einer gemeinsamen Epochenzugehörigkeit, überzeugt vor dem Hintergrund der Ausführungen in dem städtebaulichen Gutachten nicht (s.o.). Der Umstand, dass in dem Quartier 2_____ keine Gebäude aus der Entstehungszeit der G_____ vorhanden sind (1732 waren die Blöcke der G_____ fast vollständig hergestellt), steht der Annahme einer geschichtlichen Bedeutung des Blockes nicht entgegen, zumal dieser jedenfalls auch im Kontext der gesamten nördlichen G_____ besteht.

c. Unerheblich ist, dass die Antragsteller einem Teil der unter Schutz gestellten Bauten mit dem von ihnen eingereichten gutachterlichen Stellungnahme einen architektonischen Wert absprechen und ihre Erhaltungswürdigkeit in Abrede stellen. Denn die Erhaltungswürdigkeit der hier vorhandenen und die Stadtgestalt prägenden baulichen Anlagen ist durch den Senat nicht zu überprüfen. Diese Frage fällt in das planerische Ermessen des Planungsträgers. Die Entscheidung, ein Gebiet i.S.v. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB festzulegen, stellt eine Planungsentscheidung dar. Sie zielt auf eine - wenn auch gegenständlich begrenzte - Ordnung und Gestaltung des menschlichen Lebensraumes im städtebaulichen Bereich ab (vgl. OVG Münster, Urteil vom 26. Mai 1982 - 11 A 15/80 - NJW 1983, 2598). Welche Ziele sich der Planungsträger insoweit setzt, obliegt seinem planerischen Ermessen. Er kann die planerischen Ziele in den gesetzlichen Grenzen treffen, die ihrer städtebaulichen Ordnungsvorstellung entsprechen (vgl. Urteil des Senats vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 54).

d. Ohne Erfolg machen die Antragsteller geltend, der Antragsgegner, der den Aufstellungsbeschluss für die vorliegende Erhaltungssatzung in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs über die Streichung ihrer Gebäude aus der Denkmalliste Berlin gefasst habe, habe sich unzulässig von der rein politischen Erwägung leiten lassen, die aus dem Denkmalschutz entlassenen Gebäude über das Erhaltungsrecht vor einem Abriss zu bewahren. Dies kann dem Aufstellungsvorgang nicht entnommen werden. Zwar wurde in der Bezirksverordnetenversammlung die Erhaltungswürdigkeit der Gebäude der Antragsteller kontrovers diskutiert. Der Antragsgegner hat sich jedoch ausweislich der Begründung sowohl des Aufstellungsbeschlusses als auch der Erhaltungsverordnung – subjektiv – davon leiten lassen, schutzwürdige Erhaltungsziele i.S.v. § 172 Abs. 1 BauGB zu verfolgen. Er wollte das in Rede stehende Gebiet gerade aus den Gründen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB unter Schutz stellen. Der von den Antragstellern angesprochene enge zeitliche Zusammenhang zu der Beendigung des denkmalrechtlichen Berufungsverfahren durch Vergleich rechtfertigt daher für sich genommen nicht die Feststellung, der Antragsgegner hätte vorliegend eine unzulässige Verordnungsmotivation verfolgt. Das gilt auch für den Umstand, dass der Antragsgegner nach der Entlassung des Quartiers 2_____ aus der Entwicklungsmaßnahme „I_____“ im Februar 2016 erst im Jahr 2021 den hier in Rede stehenden Aufstellungsbeschluss gefasst hat. Denn das ursprüngliche Bestreben des Bezirks, eine Erhaltungsverordnung auch für das Quartier 2_____ zu erlassen, ist bereits mit dem Beschluss vom 13. Juni 1995 zur Aufstellung einer Erhaltungsverordnung mit dem Geltungsbereich „G_____“ dokumentiert, wobei der Geltungsbereich mit Beschluss vom 13. März 1997 um die Bereiche des städtebaulichen Entwicklungsgebietes „I_____“ reduziert worden ist.

Der Antragsgegner hat zudem überprüfen lassen, ob die Voraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorlägen. Erst nachdem dies von sachverständiger Seite bejaht worden war, hat er die streitgegenständliche Erhaltungsverordnung erlassen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass das Anliegen des Antragsgegners, die in dem Erhaltungsgebiet gelegenen Grundstücke einer profitableren Verwertung durch die Eigentümer in Form eines Abrisses der Bestandsgebäude mit anschließender Neubebauung zu entziehen, dem Wesen der Erhaltungssatzung bzw. -verordnung immanent ist. Das Anliegen, einem Veränderungsdruck entgegenzuwirken, der aus dem Bemühen der Eigentümer folgt, ihr Eigentum möglichst profitabel zu verwerten, ist geradezu typisch für das Erhaltungsrecht. Soweit die Antragsteller meinen, dass es hierzu der Erhaltungsverordnung nicht bedurft hätte, da hinreichender Gebietsschutz über das Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 1 BauGB bestehe, lässt sich daraus nicht der Schluss ziehen, der Antragsgegner hätte vorliegend eine unzulässige Verordnungsmotivation verfolgt. Im Übrigen lassen die Antragsteller unberücksichtigt, dass es – wie vorstehend ausgeführt – im planerischen Ermessen des Bezirks liegt, durch Verordnung für ein von ihm festgelegtes Gebiet Regelungen über die Erhaltung baulicher Anlagen zu treffen und sich nicht auf den Umgebungsschutz nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beschränken, zumal § 34 BauGB auch wegen der in Absatz 3a vorgesehenen Abweichungsmöglichkeit einen vergleichbaren Veränderungsschutz nicht gewährleistet.

Angesichts dessen ist es nicht zu beanstanden, dass sich der Antragsgegner, nachdem er erkannt hatte, dass das Quartier 2_____ nicht mehr Teil der – nach seiner Auffassung auch die Erhaltungsziele umfassenden – Entwicklungsmaßnahme ist, dass aber die Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorliegen, zum Erlass einer Erhaltungsverordnung nach dieser Vorschrift entschlossen hat. Weder dem Wortlaut noch der Begründung der Erhaltungsverordnung lässt sich vor diesem Hintergrund entnehmen, dass der Antragsgegner das Gebiet in Wahrheit nicht „zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt“ bewahren will. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Einwand der Antragsteller, es sei nicht nachvollziehbar, dass die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Quartiers 2_____ in die Entwicklungsmaßnahme „I_____“ aufgenommen worden sei. Aus der Begründung der Beschlussvorlage zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses über die Erhaltungsverordnung für das Erhaltungsgebiet „E_____“ geht hervor, dass der Antragsgegner den mit dem Aufstellungsbeschluss vom 13. Juni 1995 festgesetzten Geltungsbereich für das Erhaltungsgebiet „G_____“ um die Bereiche des städtebaulichen Entwicklungsgebietes „I_____“ (§ 165 BauGB) reduziert hat und mit der für die Genehmigungen nach dem besonderen Städtebaurecht zuständigen Senatsverwaltung Einvernehmen bestehe, dass Erhaltungsziele auch Ziele der Entwicklungsmaßnahme seien und in die Verordnung zum Entwicklungsbereich einfließen sollten; hierzu sei der Senatsbeschluss O_____ herbeigeführt worden (vgl. Vorlage zur Beschlussfassung vom 25. Februar 1997, Drs. Nr. 457/97, S. 3; VV Bl. 27). Aus dem Senatsbeschluss O_____ vom 16. Juli 1996 geht hervor, dass die Entwicklungsmaßnahme „I_____“ um die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart von Teilen des Entwicklungsgebietes als weiteres Entwicklungsziel erweitert worden ist und die Erhaltungsziele damit im Rahmen der entwicklungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 144 BauGB zu berücksichtigen sind (vgl. VV Bl. 29 R; siehe auch Begründung der Senatsvorlage vom 9. April 1996, VV Bl. 30 ff.). Im Übrigen bedarf der Einwand keiner vertieften Betrachtung, da es vorliegend nicht entscheidungserheblich darauf ankommt, ob das Quartier 2_____ bereits zu einem früheren Zeitpunkt faktisch als Teil der Entwicklungsmaßnahme unter Erhaltungsschutz stand. Maßgeblich ist, ob die Voraussetzungen für die hier streitgegenständliche Erhaltungssatzung im Zeitpunkt ihres Erlasses vorgelegen haben.

e. Entgegen der Auffassung der Antragsteller verfängt auch ihr Einwand nicht, dass die in ihrem Eigentum stehenden Gebäude zwischenzeitlich aus dem DenkmalE_____ herausgenommen worden sind. Städtebauliche Erhaltungsgründe im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB und Gründe des Denkmalschutzes sind prinzipiell voneinander zu unterscheiden und getrennt zu beurteilen (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987, a.a.O., Rn. 17). Das Fehlen einer Denkmaleigenschaft lässt keineswegs einen Rückschluss auf die fehlende städtebauliche Erhaltungswürdigkeit eines Gebäudes zu. Die notwendig differenziert vorzunehmende Betrachtung kann vielmehr dazu führen, dass eine einzelne bauliche Anlage entweder nur aus städtebaulichen Gründen ohne denkmalschützerischen Bezug oder nur als Baudenkmal ohne städtebauliche Funktion erhaltungswürdig ist; im Einzelfall können aber auch beide Gründe zusammentreffen. Für die Erhaltungswürdigkeit einer baulichen Anlage im Rahmen des § 172 BauGB kann deshalb zwar auch an deren Denkmalcharakter angeknüpft werden. Entscheidend für die Anwendung des § 172 BauGB bleibt aber allein, dass die Wahrung ihrer städtebaulichen Funktion im oben beschriebenen Sinne das Ziel der Erhaltung einer baulichen Anlage darstellt. Eine Gemeinde darf gerade nicht mit den rechtlichen Mitteln des § 172 BauGB der Sache nach Denkmalschutz betreiben. Vielmehr muss sie sich bei der ihr vom Bundesgesetzgeber anvertrauten Erhaltung baulicher Anlagen auf die Verfolgung der in § 172 Abs. 3 BauGB genannten städtebaulichen Ziele beschränken (BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987, a.a.O., Rn. 17 f.).

In dem städtebaulichen Gutachten wird zwar noch angenommen, dass die im Eigentum der Antragsteller stehenden Gebäude Teil des DenkmalE_____ sind (vgl. städtebauliches Gutachten S. 21), dies ist für die gutachterliche Annahme, dass städtebauliche Erhaltungsgründe vorliegen, jedoch nicht maßgeblich gewesen. Das städtebauliche Gutachten geht vielmehr zutreffend davon aus, dass städtebauliche Erhaltungsgründe und Gründe des Denkmalschutzes getrennt voneinander zu prüfen sind (städtebauliches Gutachten S. 22). Nicht entscheidungserheblich ist daher, ob das städtebauliche Gutachten das Baujahr der im Eigentum der Antragsteller stehenden Gebäude zutreffend datiert hat, zumal die Gebäude nicht konkret datiert, sondern lediglich zu den ältesten Gebäuden im Quartier gezählt werden, die ab 1876 errichtet worden seien (vgl. städtebauliches Gutachten S. 15). Im Übrigen sind auch nach dem Vortrag der Antragsteller (vgl. gutachterliche Stellungnahme S. 9 ff.) die Gebäude zutreffend der Bauzeit von 1870 bis 1919 zugeordnet worden (vgl. städtebauliches Gutachten S. 19).

Überdies kommt es auch nicht entscheidend auf den Einwand der Antragsteller an, dass ihre Gebäude aufgrund umfassender Umbauten ihren ursprünglichen Charakter als Wohngebäude weitgehend verloren hätten und nur noch in ihrer Kubatur erhalten seien (vgl. gutachterliche Stellungnahme S. 9 ff.). Für den Erlass einer Erhaltungsverordnung ist es nicht erforderlich, dass jedes einzelne Gebäude im Erhaltungsgebiet einen eigenständigen Beitrag zur Eigenart des Gebiets im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB leistet. Es genügt, dass im Erhaltungsgebiet eine ganz überwiegende Zahl von Gebäuden erhaltungswert ist (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 20. April 2017 - 2 E 7/15.N - juris Rn 92). Handelt es sich bei einem Gebäude nicht um eine bauliche Anlage von geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung oder erfüllt die Anlage keine wichtige stadtgestalterische Aufgabe, kommt die Errichtung eines stadtgestalterisch angemessenen Neubaus in Frage (vgl. § 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB), der das abzubrechende Gebäude ersetzt (vgl. A. Möller in Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 172 Rn. 91). Ob bei einer geplanten Änderung einer baulichen Anlage das Erhaltungsziel im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB in Frage gestellt wird, ist auf der zweiten Stufe im Rahmen eines Antrags auf Erteilung einer Baugenehmigung zu prüfen (Genehmigungsvorbehalt der Gemeinde).

Vor diesem Hintergrund kommt es im vorliegenden Zusammenhang auch nicht entscheidungserheblich darauf an, dass der Senat in dem denkmalrechtlichen Berufungsverfahren P_____ im Rahmen einer Hinweisverfügung Bedenken daran geäußert hat, dass das in der Denkmalliste Berlin geführte, die Gebäude der Antragsteller umfassende F_____ die erforderliche Denkmaleigenschaft besitze. Das gilt auch für den weiteren richterlichen Hinweis, dass das im Eigentum der Antragsteller stehende Grundstück auch nicht die Voraussetzungen für Annahme eines „Kleinensembles von N_____“ erfüllen dürfte.

f. Es sind keine Abwägungsfehler festzustellen.

Die beim Erlass einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung vorzunehmende Abwägung bezieht sich hauptsächlich auf die Frage, ob eine Erhaltungssatzung bzw. -verordnung mit einem bestimmten Erhaltungsziel aufzustellen ist, d.h. ob das öffentliche Interesse an der Erhaltung baulicher Anlagen oder der Eigenart von Gebieten unter Berücksichtigung der Gefahrenprognose und anderer städtebaulicher Belange hinreichend gewichtig ist, und wie das Gebiet abzugrenzen ist (vgl. Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 37; vgl. auch OVG Lüneburg, Urteil vom 25. April 1983 - 1 C 1.82 - DÖV 1983, 640 <642>). Im Rahmen dieser Abwägung geht es vor allem um die Prüfung der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit der Festlegung (vgl. Stock, a.a.O., § 172 BauGB Rn. 69; Urteil des Senats vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 59).

Legt ein Planungsträger - wie vorliegend der Antragsgegner - das Erhaltungsgebiet nicht in einem Bebauungsplan, sondern in einer sonstigen Satzung bzw. Rechtsverordnung fest, so bedarf es hierfür zwar einer vorangegangenen planerischen Abwägung. Denn das Abwägungsgebot ist ein zentraler Bestandteil rechtsstaatlicher Planung (vgl. Stock, a.a.O., § 172 BauGB Rn. 68). Wegen der Besonderheiten des Rechts der Erhaltungssatzung bzw. -verordnung ist jedoch nur eine eingeschränkte Abwägung vorzunehmen, die mit der umfassenden planerischen Abwägung eines Bebauungsplans nicht vergleichbar ist (vgl. Lemmel in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: März 2025, § 172 Rn. 19). Denn die Erhaltungssatzung bzw. -verordnung unterscheidet sich von der Bauleitplanung mit ihrem weiten Planungsermessen durch relativ eng gefasste materielle Anwendungsvoraussetzungen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 26. Januar 1987 - 1 BvR 969/83 - NVwZ 1987, 879; Stock, a.a.O., § 172 BauGB Rn. 68). Ein wesentlicher Teil des Entscheidungsprogramms besteht bei ihr in der bloßen Ermittlung der Tatsachen und Umstände, die vorliegen müssen, um die Festlegung von Erhaltungszielen in dem geplanten Erhaltungsgebiet zu rechtfertigen. Diese vorbereitenden Feststellungen ähneln eher einem Subsumtionsvorgang als einer Abwägung. Auch lassen sich die Regelungsgehalte der beiden Satzungs- bzw. Verordnungstypen nicht gleichsetzen, denn den regelmäßig komplexen und auf Dauer angelegten Festsetzungen des Bebauungsplans steht bei § 172 Abs. 1 BauGB ein zweistufiges Verfahren gegenüber, auf dessen erster Stufe lediglich ein Genehmigungsvorbehalt mit dem Ziel der präventiven Kontrolle erhaltungsrelevanter Vorhaben eingeführt wird. Einzelentscheidungen über die Zulässigkeit von Vorhaben werden in einem gesonderten Genehmigungsverfahren getroffen, das so ausgestaltet ist, dass den Belangen der betroffenen Eigentümer im Einzelfall Rechnung getragen werden kann (vgl. Stock, a.a.O., § 172 BauGB Rn. 68 m.w.N.; Urteil des Senats vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 60).

aa. Ein Abwägungsfehler in Bezug auf die Festlegung des Geltungsbereichs der Erhaltungsverordnung liegt nicht vor. Eine Erhaltungssatzung bzw. -verordnung ist hinreichend bestimmt, wenn sie erkennen lässt, in welchem Gebiet und aus welchen Gründen das Erfordernis eines besonderen Genehmigungsverfahrens statuiert werden soll (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987, a.a.O., Rn. 10; vgl. ferner OVG Schleswig, Urteil vom 20. August 2012 - 1 KN 20.11 - juris Rn. 22). Das ist hier der Fall. Der Geltungsbereich der Verordnung ist sowohl in § 1 der Erhaltungsverordnung als auch in der dieser angefügten Karte bestimmt, wobei die Innenkante der Linie die Gebietsgrenze bildet. Dies wird von den Antragstellern nicht in Frage gestellt.

bb. Soweit die Antragsteller geltend machen, dass sich in der unmittelbaren Umgebung (süd-westlich) des Erhaltungsgebietes der Block K_____ - H_____ - U_____ - N_____ befinde, der nach § 172 BauGB aufgrund der guten Überlieferung und Erhaltung der interessanten und geschichtsträchtigen Gebäude hervorragend dazu geeignet sei, durch eine Erhaltungsverordnung geschützt zu werden, es sei fachlich unverständlich, weshalb dieser Block übersehen und stattdessen der komplett ungeeignete streitgegenständliche Block ausgewählt worden sei (gutachterliche Stellungnahme S. 9), zeigen sie nicht auf, dass die Festsetzung des vorliegenden Erhaltungsgebietes abwägungsfehlerhaft ist, zumal der Antragsgegner vorliegend nicht zwischen zwei alternativen Schutzgebieten auszuwählen hatte (vgl. städtebauliches Gutachten S. 25). Im Übrigen lassen die Antragsteller unberücksichtigt, dass der von ihnen alternativ für erhaltungswürdig gehaltene Block vollständig Teil des Denkmalbereichs F_____ ist. Vor diesem Hintergrund dürfte der Erlass einer Erhaltungsverordnung für diesen Block aus Gründen des städtebaulichen Denkmalschutzes überflüssig sein. Das gilt auch für den westlich an das Quartier 2_____ anschließenden Block zwischen H_____ - G_____ Straße - N_____ - K_____ sowie den nordwestlich anschließenden Block zwischen H_____ - C_____ - N_____ - K_____, die jeweils vollständig mit dem Baudenkmal der ehemaligen E_____ bebaut sind (vgl. städtebauliches Gutachten Karten 11 und 12).

cc. Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei der Festlegung des Erhaltungsgebiets um eine unverhältnismäßige Inhaltsbestimmung des Eigentums der Antragstellerinnen handelt (vgl. Art. 14 Abs. 1, Abs. 2 GG), sind nicht zu erkennen. Dabei kann offenbleiben, ob in Bezug auf eine Erhaltungssatzung bzw. -verordnung von vornherein nur das Abwägungsergebnis und nicht der Abwägungsvorgang gerichtlich überprüfbar ist (vgl. hierzu Mitschang, a.a.O., Rn. 38). Jedenfalls im Hinblick auf die Frage der Verhältnismäßigkeit der Inhaltsbestimmung des Eigentums beschränkt sich die Prüfung auf die Frage, ob Erhaltungstatbestände vorliegen (vgl. Mitschang, a.a.O.). Denn die Eigentümerbelange im Einzelfall sind erst auf der zweiten Stufe des Erhaltungsrechts, bei der Frage, ob eine beantragte Genehmigung erteilt wird, zu berücksichtigen. Etwaigen unverhältnismäßigen Auswirkungen kann so Rechnung getragen werden, zumal der Eigentümer im Falle der Genehmigungsversagung unter den Voraussetzungen des § 40 Abs. 2 BauGB die Übernahme des Grundstücks verlangen kann (vgl. § 173 Abs. 2 Satz 1 BauGB und Lemmel in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O.). Vor diesem Hintergrund ist hier auch nicht entscheidungserheblich, ob die Gebäude der Antragsteller aufgrund der baulichen Veränderungen, die sie seit ihrer Errichtung erfahren haben, erhaltungswürdig sind oder nicht (s. dazu oben).

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit § 709 der Zivilprozessordnung.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.