Entscheidung 5 W 16/25

Auf die Beschwerde der Antragsteller zu 1 und 2 wird der Beschluss des Amtsgerichts („Ort 01“) - Grundbuchamt -, vom 3. Februar 2025, Gz. („Ort 01“) Blatt …, aufgehoben.

I.

Der Antragsteller zu 1 ist eingetragener Eigentümer des im verfahrensgegenständlichen Grundbuch unter der laufenden Nummer 7 des Bestandsverzeichnisses gebuchten Grundstücks Flur …, Flurstück …. Mit notariellem Kaufvertrag vom 27. Dezember 2024 (Urkundenrolle Nr. … des Notars („Name 01“) veräußerte er das Grundstück an den Antragsteller zu 2. Der notarielle Kaufvertrag regelt unter III. „Finanzierungsermächtigung“, dass der Antragsteller zu 2 als Erwerber ermächtigt sein soll, das Vertragsobjekt ab sofort mit auch gemäß § 800 ZPO vollstreckbaren Grundpfandrechten in beliebiger Höhe zu belasten, allerdings mit der Einschränkung, dass der Gläubiger das Grundpfandrecht – solange der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt wurde – nur insoweit als Sicherheit verwerten und/oder behalten darf, als er Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld geleistet hat. Nachfolgend bestellte der Antragsteller zu 2 unter Ausübung dieser Ermächtigung eine Grundschuld für die („Bank 01“). über 75.000 € (Urkundenrolle Nr. … des Notars („Name 01“)) mit dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Am 15. Januar 2025 beantragten die Antragsteller die Eintragung der bewilligten Grundschuld nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung sowie im Rang nachfolgend die Eintragung der bewilligten Auflassungsvormerkung.

Mit Zwischenverfügung vom 22. Januar 2025 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass in der notariellen Kaufvertragsurkunde der zukünftige Eigentümer lediglich ermächtigt wurde, eine Grundschuld mit der Erklärung gemäß § 800 ZPO zu bestellen. Für die Abgabe der Unterwerfungserklärung sei aber die Vollmacht des Verkäufers erforderlich.

Mit Beschluss vom 3. Februar 2025 hat das Grundbuchamt den Antrag vom 15. Januar 2025 zurückgewiesen. Die in der Kaufvertragsurkunde erteilte Ermächtigung werde als Einwilligung im Sinne von § 183 BGB ausgelegt. Die Bestellung der Grundschuld sei damit gemäß § 185 Abs. 1 BGB wirksam. Bei der Erklärung gemäß § 800 ZPO sei eine Einwilligung nach § 183 BGB nicht zulässig, denn bei dieser Erklärung handele es sich nicht um eine solche nach materiellem Recht. Die Abgabe der Unterwerfungserklärung sei eine Prozesshandlung, für die die Vorschriften der ZPO Anwendung fänden. Eine Vertretung sei nicht zulässig, vielmehr sei eine Prozessvollmacht gemäß §§ 78 ff. ZPO zu erteilen.

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Antragsteller mit ihrer Beschwerde vom 10. Februar 2025. Die dingliche Einigung über die Grundschuld sei durch einen nach § 185 BGB Ermächtigten möglich. Aber auch die Eintragungsbewilligung gemäß § 19 GBO und die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung seien durch einen Ermächtigten zulässig. Beide stünden im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung als Verfügung. Für die Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO sei dies höchstrichterlich geklärt. Für die Vollstreckungsunterwerfung nach § 800 Abs. 1 ZPO könne nichts anderes gelten.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit weiterem Beschluss vom 18. Februar 2025 nicht abgeholfen.

Nachdem die Antragsteller die Eintragung der Grundschuld zunächst ohne Unterwerfungserklärung beantragt hatten, sind am 3. April 2025 Grundschuld und Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden. Die Beschwerde richtet sich damit allein noch gegen die Zurückweisung des Antrags auf Eintragung der Vollstreckungsunterwerfung nach § 800 ZPO.

II.

Die Beschwerde der Antragsteller ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO); sie hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung, weil die Eintragung der Vollstreckungsunterwerfungserklärung nicht von einer Vollmachtserteilung durch den Antragsteller zu 1 abhängig ist.

Das Grundbuchamt ist im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass auf die Unterwerfungserklärung nach §§ 800 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO die §§ 180 ff. BGB keine unmittelbare Anwendung finden.

Nach § 800 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann sich der Eigentümer in einer notariellen Urkunde (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) in Ansehung einer Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in der Weise unterwerfen, dass die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zulässig sein soll. Die Unterwerfung bedarf in diesem Fall der Eintragung in das Grundbuch (§ 800 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Die Grundbucheintragung hat Bedeutung lediglich für die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen gegen den Erwerber des Grundstücks im Falle der Einzelrechtsnachfolge eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde erteilt werden kann. Die Eintragung besagt weder etwas über die Wirksamkeit der Unterwerfungsklausel an sich, noch kann sie eine unwirksame Unterwerfungserklärung heilen. Die Unterwerfungserklärung ist damit eine ausschließlich auf das Zustandekommen des Vollstreckungstitels gerichtete einseitige prozessuale Willenserklärung, die lediglich prozessrechtlichen Grundsätzen untersteht (BGHZ 108, 372, 375 f.; BGH DNotZ 1990, 586).

Die materiell-rechtliche Willenserklärungen betreffenden §§ 180 ff. BGB finden damit zwar auf die Unterwerfungserklärung nach § 800 ZPO keine unmittelbare Anwendung, sie können aber gleichwohl auf verfahrensrechtliche Erklärungen entsprechend Anwendung finden. So hat der Bundesgerichtshof für die Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO entschieden, dass die von einem Nichtberechtigten erklärte Eintragungsbewilligung mit Zustimmung des eingetragenen Berechtigten wirksam wird; § 185 BGB sei auf die Eintragungsbewilligung, obwohl sie – zumindest auch – eine verfahrensrechtliche Erklärung ist, entsprechend anzuwenden (m. w. Nachw. BGH NJW-RR 2011, 19 Rn. 13).

Für die Unterwerfungserklärung nach § 800 ZPO hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es unschädlich ist, wenn, wie vorliegend, die Unterwerfungserklärung von demjenigen abgegeben wird, der zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung noch nicht Eigentümer des belasteten Grundstücks ist, es nach § 185 Abs. 2 BGB vielmehr ausreiche, wenn der Erklärende zum Zeitpunkt der Eintragung der Unterwerfungserklärung Eigentümer sei (BGH DNotZ 1990, 586, 587), also nachträglich als „Verfügender“ im Sinne dieser Vorschrift das Grundstück, das Gegenstand der Unterwerfungsklärung ist, erworben hat. Auch wenn Gegenstand dieser Entscheidung nicht die vorherige Einwilligung des eingetragenen Eigentümers zur Abgabe der Unterwerfungserklärung des Erwerbers des Grundstücks im Rahmen einer erteilten Belastungsermächtigung zur Finanzierung des Grundstückserwerbs ist, folgt aus dieser Entscheidung, dass grundsätzlich § 185 BGB auf die Unterwerfungserklärung als prozessuale Willenserklärung Anwendung finden kann. Entsprechend hat das Oberlandesgericht Braunschweig auch die nachträgliche Genehmigung des eingetragenen Berechtigten nach § 185 Abs. 2 S. 1 1. Alt BGB genügen lassen (OLG Braunschweig BeckRS 2013, 05405; ebenso Kammergericht BeckRS 2013, 3588; in diesem Sinne auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 2041, Bauer/Schaub/Krauß, Grundbuchordnung, D. Rechte in Abteilung III, Rn. 118).

Für die Wirksamkeit der Ermächtigung und damit die Frage der Anwendbarkeit des § 185 BGB auf die Unterwerfungserklärung nach § 800 Abs. 1 ZPO kann es aber nicht maßgeblich darauf ankommen, ob der Berechtigte die ohne entsprechende Ermächtigung abgegebene Unterwerfungserklärung eines Dritten nach § 185 Abs. 2 S. 1 1. Alt. BGB nachträglich genehmigt oder er bereits zuvor dem Dritten nach § 185 Abs. 1 BGB die Einwilligung zur Abgabe einer solchen Erklärung erteilt hat. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 9. Februar 2006, Az. V ZB 152/05, im Rahmen einer zu § 44 KostO ergangenen Entscheidung zunächst den inneren Zusammenhang zwischen den Erklärungen betreffend den Verkauf eines Grundstücks und der Ermächtigung des Käufers zur Belastung des Kaufgegenstands bejaht, weil hierin eine begrenzte Vorleistungspflicht des Verkäufers zu sehen sei, ohne jedenfalls die Wirksamkeit der in dem Kaufvertrag erteilten Belastungsermächtigung in Frage zu stellen.

Der Senat geht, wegen dieses inneren Zusammenhangs zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der zur Finanzierung des Kaufpreises erteilten Ermächtigung zur Belastung des Kaufgegenstandes einschließlich der erteilten Unterwerfungserklärung, von der entsprechenden Anwendbarkeit des § 185 BGB insoweit aus. Auf der Grundlage der zitierten höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprechung besteht weiter kein sachlicher Grund, insoweit zwischen § 185 Abs. 1 BGB und § 185 Abs. 2 BGB zu differenzieren. Der Käufer als Eigentümer des Kaufgegenstandes kann den Erwerber entweder schon in dem Kaufvertrag entsprechend § 185 Abs. 1 BGB zur Belastung des Grundstücks einschließlich der Abgabe einer Unterwerfungserklärung nach § 800 Abs. 1 ZPO ermächtigen oder eine entsprechende Erklärung des Erwerbers nach § 185 Abs. 2 S. 1 1. Alt. BGB nachträglich genehmigen.

Damit ist der Antragsteller zu 2 auf der Grundlage der ihm unter III. des notariellen Kaufvertrages vom 27. Dezember 2024 erteilten Ermächtigung zur Belastung des Kaufgegenstandes einschließlich der Abgabe einer entsprechenden Vollstreckungsunterwerfungserklärung befugt. Der Erteilung einer gesonderten Vollmacht bedarf es entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes nicht mehr. Die angefochtene Entscheidung war demgemäß aufzuheben.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 25 Abs. 1 GNotKG; eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.           

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 25.04.2025.