Entscheidung 18 U 1/24

1. Die Berufung der Antragstellerin gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 29.01.2024, Az. 51 O 2/22, wird zurückgewiesen.
   
   
2. Die Antragstellerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
   
   
3. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin darf die Vollstreckung der Antragsgegnerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem jeweiligen Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

I.

Die Beteiligten zu 2. bis 5. und die Antragstellerin schlossen am 03.05.2022 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag (UR-Nr. … des Notars („Name 01“) in („Ort 01“), Bl. 50 ff LG) über das im Grundbuch von („Ort 02“), Blatt …, Flur …, Flurstück … verzeichnete Grundstück, gelegen in der („Adresse 01“) in („Ort 02“). Das Grundstück ist unbebaut und weist eine Freifläche in einer Größe von 17.082 qm auf. In § 2 des Vertrages wurde ein Kaufpreis von 70.000 € vereinbart. § 3 des Vertrages sieht eine Kaufpreisanpassung auf insgesamt 750.000 € vor für den Fall, dass das Grundstück innerhalb von 10 Jahren in Bauland umgewidmet wird. Voraussetzung ist weiter, dass ein Bebauungsplan verabschiedet wird und das Grundstück anschließend bebaut werden darf mit 10.000 qm Bruttogeschossfläche oder 20 Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften.

Der Bebauungsplan Nr. ... „(„Projekt 01“)“ wurde als Bebauungsplan Nr. ... „(„Projekt 01“) I“ am 20.11.1997 und in der Form der Änderung bezüglich des hier betroffenen Flurstücks mit der damaligen Bezeichnung …, Flur …, Gemarkung („Ort 03“) am 15.02.2001 beschlossen, um in wesentlichen Teilen eine Bebaubarkeit zu Gunsten von Naherholungs- und Spielplatzflächen zu erhalten. Wegen der Einzelheiten der Planerstellung und des Planinhaltes wird auf die Anl. 2, Anlagenheft Bet.1, Akt (1) LG sowie die digitalisierten Planungsunterlagen (Export vom 06.02.205) verwiesen. Die Flurstückbezeichnung wurde in der Folgezeit in … geändert.

Der Notar teilte der Antragsgegnerin mit Schreiben vom 09.05.2022 den Kaufvertragsabschluss mit. Die Mitteilung ist am 16.05.2022 bei der Antragsgegnerin eingegangen. Mit Schreiben vom 16.06.2022 wurden die Antragstellerin und die Beteiligten zu 2. bis 5. zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts angehört. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist in der Stadtverordnetenversammlung vom 19.07.2022 beschlossen worden (vgl. Bl. 137 LG), nachdem die Antragstellerin Gelegenheit hatte, ihr Projekt den Stadtverordneten vorzustellen. Mit Bescheiden vom 29.07.2022 teilte die Antragsgegnerin der Antragstellerin die Ausübung des Vorkaufsrechts mit (Bl. 143 ff. LG). Zur Begründung wird in den Bescheiden im Wesentlichen ausgeführt, dass die Ausübung der Umsetzung des Bebauungsplans Nr. ... „(„Projekt 01“) I - 1. Änderung“ diene. Danach sei für die Fläche eine Grünfläche und eine naturnahe Parkanlage geplant. Es sei beabsichtigt, neben einer Parkanlage einen Teil der Fläche für die Errichtung eines neuen Spielplatzes zu nutzen. Letzteres habe insbesondere vor dem Hintergrund Bedeutung, dass im Stadtgebiet ein Defizit an Spielplätzen bestehe. Die Schaffung neuen Wohnraumes könne in ausreichendem Umfang an anderen Stellen innerhalb der Stadt umgesetzt werden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts werde vorgenommen, um das Grundstück leichter dem Gemeinbedarf zuzuführen, unabhängig von der Frage, ob das Vorhaben der Erwerber genehmigungsfähig sei oder nicht. Gegen die am 02.08.2022 und hinsichtlich der Beteiligten zu 4. am 03.08.2022 zugestellten Bescheide hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 30.08.2022 den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt.

Die Antragstellerin ist der Ansicht gewesen, die Antragsgegnerin habe nicht bedacht, dass ihr Konzept für die Nutzung des Grundstücks ebenfalls eine Auflockerung der Bebauung und die Schaffung eines Spielplatzes vorsehe. Zudem sei die Ausübung fehlerhaft, weil die Überlegungen über Wohnraumbelange und die Qualität und Bedeutung des bisherigen Grundstücks fehlerhaft ermittelt und gewichtet seien.

In der Bekanntmachung des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung werde das betroffene Grundstück unzutreffend als Flurstück …bezeichnet. Tatsächlich handele es sich um das Flurstück (unter der früheren Bezeichnung) …. Zudem sei ein Vorkaufsrecht nicht begründet, weil der Bebauungsplan unwirksam sei. Die Festsetzung als Grünfläche sei zu unbestimmt, es bleibe offen, ob es sich um eine öffentliche oder um eine private Grünfläche handele; zudem sei in dem Bebauungsplan die Höhenfestsetzung der Erdgeschossfußbodenhöhe und der Firsthöhen widersprüchlich angegeben. Die Angaben sollen anhand der nächstgelegenen im Bebauungsplan vermerkten Höhenmarke festgelegt werden. Dies bewirke nach der genannten Formulierung, dass für jeden Punkt auf dem Grundstück - zumindest aber für das Baufeld auf dem jeweiligen Grundstück - ein möglicherweise anderer Bezugspunkt als Höhenmarke zu bestimmen sei. Die Nähe der Bezugspunkte variiere, je nachdem, welchen Bereich eines zu bebauenden Flurstücks man wähle (vgl. bildliche Darstellung Bl. 244 Akte (1) LG oben). Es hätte demgegenüber einer Festlegung der Bezugspunkte einheitlich für jeweils ein Teilgebiet oder ein Flurstück bedurft. Die Auffassung der Beklagten, die Nähe zum Flurstück sei maßgeblich, laufe darauf hinaus, dass der Bezug durch Teilung von Grundstücken geändert werden könne. Das würde - da es eine nachträgliche Änderung der Bebaubarkeit darstellte - ebenfalls dem Bestimmtheitsgebot zuwiderlaufen. Auch die Planbegründung könne nicht sinnvoll zur Auslegung herangezogen werden.

Zudem sei eine Überschreitung der festgesetzten Grundfläche durch untergeordnete Nebenanlagen zugelassen worden bis zu einer Fläche von 100 qm. Dies widerspreche den städtebaulichen Zielen des Bebauungsplanes, da die Anordnung der Nebenanlagen auf dem Grundstück beliebig sei und daher bis zu einer Größe von 100 qm Nebenanlagen unabhängig von der Hauptnutzung errichtet werden könnten.

Schließlich sei die Errichtung der Geschosse im Bebauungsplan unrichtig geregelt. Das oberste Vollgeschoss solle nach den Festsetzungen im Bebauungsplan als Dachgeschoss angelegt werden. Es sei vorgesehen: „(I +D)“. Dies sei nicht von der BauNVO gedeckt. Die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan geltenden Regelungen hätten auch die übliche 2/3-Regelung enthalten. Es hätte der Festsetzung eines Vollgeschosses in Verbindung mit einer entsprechenden Trauf- und Firsthöhenfestsetzung bedurft, um darzustellen, dass ein Dachgeschoss auf dem Vollgeschoss errichtet werden soll. Die Festsetzung „II“ für 2 Vollgeschosse wäre richtig gewesen. Die Gestaltung der Vollgeschosse dürfe nicht vorgegeben werden, da § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauGB nur erlaube, dass die Zahl der Vollgeschosse bestimmt werde. Die Festsetzung „I“ allein hingegen erlaube kein Dachgeschoss. Die Festlegung sei unzulässig, da sie ohne Ermächtigungsgrundlage vorgenommen worden sei.

Diese Mängel seien auch in der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. ... „(„Projekt 01“) I“ enthalten (Anl. 6). Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Plan im Übrigen wirksam sei. Dies gelte nur, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken könnten und der Plangeber nach seinem im Planungsverfahren zum Ausdruck gebrachten Willen im Zweifel auch eine Satzung mit einem entsprechend eingeschränkten Inhalt beschlossen hätte. Davon könne nicht ausgegangen werden, da ersichtlich eine einheitliche Höhenentwicklung gewährleistet werden sollte.

Die Antragsgegnerin habe ihr Ermessen fehlerhaft ausgeübt; das von ihr, der Antragstellerin vorgeschlagene Nutzungskonzept entspreche den Zielen der Antragsgegnerin. Sie könne, da sie die Bauleitplanung ausübe, auch mit zielgerichteten Vorgaben für das zu beplanende Gebiet den Umfang der Bebauung bestimmen. Es sei maßgeblich, dass die Erwägungen im Rahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts konkrete Gemeinwohlbelange bezeichneten. Die Ausübung allein unter Bezugnahme auf eine zu verhindernde Grundstücksnutzung genüge nicht. Zudem sei auch der Zweck, einen Spielplatz zu errichten, nicht von den getroffenen Festsetzungen „Grünfläche“ oder „Parkanlage“ erfasst.

In der Umgebung der veräußerten Fläche sei eine lockere Bebauung vorhanden und eine grüne Landschaftsentwicklung sei von ihr geplant. Daher habe das Grundstück nicht die von der Antragsgegnerin angenommene Bedeutung für die Entwicklung des Mikroklimas in der Stadt. Sie habe im Rahmen der Anhörung auch in Aussicht gestellt, dass sie die Bebauung reduzieren könne. Die Ermessensausübung übergehe diese Aspekte.

Der angegriffene Bescheid führe schließlich nicht näher aus, welche anderen Flächen für die Wohnbebauung ausgewiesen seien; zudem sei es sinnvoller, Wohnraum verdichtet im Stadtinneren zu schaffen, als wertvolle Flächen des Außenbereichs in Anspruch zu nehmen.

Schließlich sei der bei Ausübung des Vorkaufsrechts bestimmte Entschädigungswert fehlerhaft bestimmt worden. Die Antragsgegnerin sei nicht berechtigt gewesen, das Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 4 BauGB abweichend von dem im Kaufvertrag bestimmten Kaufpreis festzusetzen. Die Festlegung des Entschädigungswertes auf 70.000 € sei rechtsfehlerhaft, da sie ohne Hinzuziehung des Gutachterausschusses und ohne Verkehrswertermittlung vorgenommen worden sei. Es sei nicht sachgerecht, den zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarten Kaufpreis ohne die Erhöhung im Fall der Bebaubarkeit anzusetzen. Die Parteien seien zur Höhe des Entschädigungswertes nicht angehört worden.

Die Antragstellerin hat beantragt,

den Bescheid der Stadt („Ort 02“), Stadtentwicklungsamt, vom 29.07.2022 über die Ausübung des Vorkaufsrechts von Flurstück Nr. …, Gemarkung („Ort 03“) aufzuheben.

Die Antragsgegnerin hat beantragt,

den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.

Sie hat eingewandt: Das betroffene Grundstück sei im Kaufvertrag mit der aktuellen Bezeichnung Flurstück … der Flur … zutreffend benannt worden. Der Anhörung zum Entschädigungswert habe es ihrer Ansicht nach nicht bedurft; selbst wenn man davon ausgehe, sei die Anhörung gemäß § 45 Abs. 2 VwVfG bis zur Entscheidung in der letzten Tatsacheninstanz nachholbar. Der vereinbarte Kaufpreis habe dem Entschädigungswert entsprochen.

Auch die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtmäßig gewesen. Das Grundstück befindet sich im Bereich des Bebauungsplans Nr. ... „(„Projekt 01“) I“, wo es für die öffentliche Nutzung eindeutig als öffentliche Grünfläche festgesetzt sei.

Die Bestimmung, dass die Höhe der Erdgeschossfußbodenhöhen sowie der Firsthöhen anhand der nächstgelegenen vermerkten Höhenmarke erfolgen soll, sei nicht zu beanstanden. Es sei nach obergerichtlicher Rechtsprechung zulässig, dass die Höhenfestsetzung nach § 18 Abs. 1 BauNVO auf bestimmbare Bezugspunkte im Geltungsbereich des Bebauungsplanes abstelle. Es sei hier technisch und rechnerisch ermittelbar, welche Höhenmarke die nächstgelegene sei. Es sei auch zulässig, wenn mehrere Auslegungsmöglichkeiten für eine Bestimmung in Betracht kommen, wenn nur unter Abwägung aller Umstände einer Auslegung der Vorrang zukomme. Dies sei hier der Fall. Die Höhenmarken im Bebauungsplan seien auf den jeweiligen Verkehrsflächen eingezeichnet. Welche der Höhenmarken die nächste zu dem auf dem Flurstück maßgeblichen Referenzpunkt sei, müsse dann im Baugenehmigungsverfahren im Einzelnen bestimmt werden. Ebenso könne im Baugenehmigungsverfahren nach den Umständen des Einzelfalls das Verhältnis von Haupt- und Nebenanlagen hinsichtlich deren Größe und der Lage bestimmt werden, so dass die höchste zulässige Fläche von 100 qm einer Einordnung als Nebennutzung nicht entgegenstehe.

Der Bebauungsplan bestimme zulässig die Anforderungen an die äußere Gestaltung mit der Festlegung „I+D“ und enthalte Vorgaben für die Dachform und die Dachneigung. Daher werde das oberste Vollgeschoss jedenfalls als Dachgeschoss ausgebildet. Es sei nicht erforderlich, dass der Bebauungsplan die zugrunde liegenden Vorschriften zitiere. Nach § 2 Abs. 5 der anwendbaren BbgBO 1998 seien diejenigen Geschosse als Vollgeschosse anzusehen, die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von 2,30 m hätten. Dies treffe nur auf ausgebaute Dachgeschosse zu. Tatsächlich könne erst im Baugenehmigungsverfahren entschieden werden, ob ein Geschoss als ausgebautes Dachgeschoss geplant sei oder nicht. Dies könne nicht im Voraus bestimmt werden. Daher sei die Festsetzung „I + D“ zulässig. Hätte sie die Festlegung „II“ gewählt, könnte dies dahin missverstanden werden, dass tatsächlich zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig seien. Dies habe sie aber nicht beabsichtigt. Überdies sei es zulässig, eine Begründung durch eine später ergangene Rechtsgrundlage „nachzuschieben“.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts stütze sich auf § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und diene dazu, den im Bebauungsplan vorgesehenen Gemeinbedarfszweck umzusetzen. Sie diene daher dem Wohl der Allgemeinheit, da sie die spätere Enteignung für die Durchsetzung der Gemeinbedarfszwecke entbehrlich mache. Es sei bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu prüfen, ob das vom Erwerber geplante Vorhaben zugelassen werden könnte. Sie habe auch das Ermessen nicht fehlerhaft ausgeübt. Sie habe nicht den Sachverhalt unzureichend ermittelt, weil sie sich gegen eine weitere Planung für die Ermöglichung der Umsetzung des Planes der Antragstellerin zu 1. entschieden habe. Dass die Antragstellerin zu 1. die Kosten für die Planung dabei übernehmen wollte, konnte unberücksichtigt bleiben, weil die Aufstellung und Änderung von Bauleitplänen nur durch städtebauliche Gründe gerechtfertigt werden darf. Einer Bezeichnung anderweitig bebaubarer Flächen im Stadtgebiet im Bebauungsplan habe es nicht bedurft. Auch bestehe kein Anspruch des Bürgers auf Nachverdichtung. Die Antragsgegnerin habe zulässig entschieden, dass zentrale Flächen unbebaut bleiben sollen. Sie war auch nicht gehalten, dem Vorschlag der Antragstellerin zu nachzukommen, dass die Fläche nur teilweise bebaut werden könnte.

Die Bestimmung des Entschädigungswertes habe sie nach dem Verkehrswert vorgenommen, da sie den von den Parteien ermittelten Kaufpreis nach den enteignungsrechtlichen Vorschriften unter Beiziehung des Grundstücksmarktberichts 2021 überprüft und angesetzt habe. Die von den Vertragspartnern vereinbarte Möglichkeit der Anpassung des Kaufpreises müsse sie nicht mit nachvollziehen, da die Bedingung zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingetreten sei.

Das Landgericht hat den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei formell rechtmäßig, weil die Beteiligten zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts zuvor angehört worden seien und somit auch zur Höhe der Entschädigung hätten Stellung nehmen können. Auch die Bezeichnung des Flurstücks sei aufgrund der Umbenennung in Blatt … korrekt, wie sich aus den vorgelegten Unterlagen ergebe. Die Ausübung des Rechts sei auch materiell rechtmäßig. Der Plan sei auslegungsfähig, was die Frage betreffe, ob die ausgewiesenen Grünflächen öffentliche oder private Grünflächen seien. Es sei davon auszugehen, dass die Grünflächen öffentliche Grünflächen seien. Auch hinsichtlich der Höhenpunkte sei der Plan hinreichend bestimmt. Es sei jeweils der nächst gelegene Höhenmesspunkt festzulegen, der sich am Rand entweder des Grundstücks, des Baufensters oder des zu errichtenden Gebäudes befinde. Das Landgericht hat es dabei offen gelassen, welcher der drei Bezugspunkte maßgeblich sein solle, dies müsse durch Auslegung ermittelt werden. Jedenfalls lasse sich - ausgehend von dem jeweiligen „Rahmen“ ein nächstgelegener Bezugspunkt bestimmen. Nicht zu folgen sei der Auffassung der Antragstellerin zu 1., dass maßgeblich die Fläche des Grundstücks und damit beliebig viele Bezugspunkte seien.

Die Angabe, dass Nebenanlagen eine Fläche von bis zu 100 qm haben könnten, sei dahin auszulegen, dass zusätzlich zu den gesetzlichen Vorgaben für Nebenanlagen eine Begrenzung auf maximal 100 qm gelten solle. Eine Erweiterung des Begriffes der „Nebenanlage“ sei damit nicht beabsichtigt.

Demgegenüber sei davon auszugehen, dass die Festlegung der Geschossflächenzahl auf „I + D“ nicht rechtmäßig sei, weil dieser Festlegung die Rechtsgrundlage fehle. Letztlich könne dies aber dahingestellt bleiben, weil die Unwirksamkeit dieser Festlegung nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Plans oder zur Unwirksamkeit der Festlegungen für die hier betroffenen Grundstücke führen würde. Mängel des Planes führen dann nicht zur Nichtigkeit des gesamten Planes, wenn die übrigen Regelungen noch eine sinnvolle Planung darstellen und wenn außerdem davon auszugehen ist, dass die Gemeinde den Plan auch in dem lediglich wirksamen Teilumfang beschlossen hätte. Zu berücksichtigen sei dabei das Planungsermessen der Gemeinde. Die gerichtliche Prüfung dürfe nicht dazu führen, dass der Gemeinde ein tatsächlich nicht vorhandener planerischer Wille unterstellt werde.

Hier sei von einer Teilbarkeit der Planungsinhalte auszugehen, weil die als bebaute Flächen geplanten Gebiete und die öffentliche Grünfläche, innerhalb derer das von der Antragstellerin erworbene Grundstück liege, keinen inhaltlichen Bezug zueinander hätten. Es sei erkennbar, dass es der Gemeinde um den Erhalt vorhandener Grünflächen gegangen sei. Dieses Anliegen rechtfertige die Aufrechterhaltung des Plans, auch wenn der Plan im Übrigen hinsichtlich der Bebauung ebenfalls hohe Bedeutung habe.

Auch rechtfertige das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts. Dies ergebe sich aus dem Zweck der Nutzung der Fläche als öffentliche Grünfläche und aus den Ausführungen der Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts. Ermessensfehler seien bei der Entscheidung, das für eine öffentliche Nutzung vorgesehene Grundstück zu erwerben, nicht zu erkennen. Die Antragsgegnerin sei weder verpflichtet, die Innenstädte zu verdichten, noch müsse sie einer aufgelockerten Wohnbebauung auf dem Grundstück den Vorrang vor einer Grünfläche geben. Sie sei auch nicht verpflichtet, auszuführen, welche Grundstücke mit Wohnbebauung aus ihrer Sicht den Wohnungsbedarf ausreichend erfüllten. Da die Planung der Antragsgegnerin lange vor dem Grundstückserwerb beschlossen worden sei, sei auch nichts dafür ersichtlich, dass gerade das Vorhaben der Antragstellerin zu 1. habe verhindert werden sollen.

Auch die Ausübung des Vorkaufsrechts zum tatsächlich vereinbarten Preis von 70.000 € ohne Berücksichtigung etwaiger späterer Planung sei nicht zu beanstanden. Dies entspreche dem zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarten Preis; zudem habe die Antragsgegnerin den Grundstücksmarktbericht herangezogen, der keinen höheren Entschädigungswert ausgewiesen habe.

Gegen das am 29.01.2024 zugestellte Urteil hat die Antragstellerin am 28.02.2024 Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 29.04.2024 an diesem Tag begründet hat. Sie macht zur Begründung ihres Rechtsmittels geltend: Das Landgericht sei unzutreffend davon ausgegangen, dass die Bezugnahme auf die Höhenmesspunkte jeweils ausgehend von einem Punkt auf der Begrenzung des Grundstücks zu einem eindeutigen Auslegungsergebnis führe, welcher Höhenpunkt der nächstgelegene sei. Es sei indes denkbar, dass ein Punkt zu mehreren Höhenpunkten einen gleichen Abstand habe. Dies habe sie erstinstanzlich versucht zu verdeutlichen und sie vertieft den Vortrag hierzu (vgl. Schaubild mit Erläuterung Bl. 11 OLG). Es fehle zudem eine Angabe im Plan, welcher Ausgangspunkt für die Bestimmung des Höhenmesspunktes maßgeblich sein soll. Das Landgericht lasse offen, ob das Grundstück, das Baufenster oder das geplante Gebäude maßgeblich sein sollten. Daraus ergebe sich, dass für ein einzelnes Grundstück der Bezugspunkt bei der Höhenmessung nicht zuverlässig ermittelt werden könne, an klarstellenden Erläuterungen fehle es. Die Annahme der Antragsgegnerin, es sei auf das Baufenster abzustellen, sei nicht eindeutig aus dem Planinhalt abzuleiten.

Auch die Festlegung der Geschosszahlen sei unwirksam. Sie hätte nach der bei Aufstellung des Bebauungsplans geltenden Rechtsgrundlage „I“ lauten und zusätzlich eine Trauf- oder Firsthöhe festlegen müssen. Nach neuerem Recht könne nur die Anzahl der Vollgeschosse festgelegt werden. Ob das Geschoss dann als Dachgeschoss ausgebildet werde, müsse durch örtliche Bauvorschriften konkretisiert werden. Auch insoweit sei also die Bezeichnung „I + DG“ unrichtig. Für Vollgeschosse müsse die Ausgestaltung nach den landesrechtlichen Vorschriften vorgenommen werden. Ohne eine landesrechtliche Grundlage sei die Festsetzung im Einzelfall unzulässig. Ziel des § 16 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BauNVO sei gerade, dass im jeweiligen Land der Begriff des Vollgeschosses einheitlich verstanden werde.

Die Unwirksamkeit der Festlegungen zu den Höhenbezugspunkten und den Geschosszahlen bewirke die Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplanes. Die Unwirksamkeit einzelner planerischer Festlegungen führe nur dann nicht zur Unwirksamkeit des Plans insgesamt, wenn die restlichen Festlegungen auch ohne den unwirksamen Teil noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung begründen und anzunehmen ist, dass die Gemeinde den Plan auch mit dem eingeschränkten Inhalt beschlossen hätte. Davon sei hier nicht auszugehen. Die Unwirksamkeit betreffe den gesamten beplanten Bereich. Die Annahme, der Planungsgeber hätte nur die Grünfläche beplant, sei unzutreffend. Auch ohne einen Bebauungsplan wäre die Grünfläche nicht bebaubar gewesen. Sie wäre als Außenbereichsinsel im Innenbereich anzusehen gewesen, die nach § 34 BauGB einzuordnen gewesen wäre oder als Baulücke, die aber durch eine hintere faktische Baugrenze begrenzt war und mithin ebenfalls die Bebauung nach § 34 BauGB ausschloss (vgl. Abbildung Bl. 17 OLG oben). Dies spreche dafür, dass es der Gemeinde nicht um die Planung für die Grünfläche, sondern für die bebauten Flächen gegangen sei. Zudem wäre ein Flickenteppich entstanden, wenn man die von der unzutreffenden Geschosszahlfestlegung betroffenen 11 Grundstücke aus dem Plangebiet hätte herausnehmen wollen.

Der von der Antragsgegnerin benannte Zweck, einen Spielplatz zu errichten, genüge nicht, um eine Festsetzung zum Wohl der Allgemeinheit zu begründen. Auch die Höhe der Entschädigung nach dem Mittelwert für Grünflächen sei fehlerhaft. Die Fläche sei eher als Parkanlage einzuordnen. Sie liege im Wasserschutzgebiet Zone II. Beides sei bei der Festlegung nicht beachtet worden.

Die Antragstellerin beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und den Bescheid der Stadt („Ort 02“), Stadtentwicklungsamt, vom 29.07.2022 (Az.: …) über die Ausübung des Vorkaufsrechts von Flurstück Nr. …, Gemarkung („Ort 03“), aufzuheben.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung und führt aus, dass maßgeblich für die Bemessung der Höhen für die Bebauung die Baufenster seien, nicht die Grundstücke. Zur Auslegung der Bauleitplanung müsse deren Begründung herangezogen werden. Danach sollte die Bauflucht der Straßenrandbebauung erhalten werden. Sie verweist auf S. 27 der Begründung der Bauleitplanung. Die Grundstücksecken seien nicht maßgeblich, weil hier nicht die Bebauung ansetze. Auch das später zu errichtende Gebäude könne nicht maßgeblich sein für die Höhenmessung, weil der Ort der Bebauung innerhalb des Baufensters im Rahmen der Bauleitplanung nicht näher bestimmt werden dürfe. Etwas anderes gelte für die Nebengebäude, da diese außerhalb der Baufenster errichtet werden dürften. Für die Nebengebäude biete es sich an, die Gebäudeecken als maßgeblich anzusehen.

Sie hält weiterhin auch die Geschossbezeichnung „I + D“ für rechtmäßig und meint, zu Recht sei das Landgericht auch davon ausgegangen, dass der Bebauungsplan im Übrigen rechtmäßig ist. Die Festlegung „I + D“ betreffe nur 11 der insgesamt etwa 80 Grundstücke, auf die sich der Bebauungsplan beziehe, so dass im Übrigen von der Wirksamkeit der Festsetzungen ausgegangen werden könne. Ihrer Auffassung nach könne die Festsetzung für die Grünfläche, die als Spiel- und Erholungsfläche zur Verfügung stehen solle, unabhängig von den Festsetzungen für die reinen Wohngebiete oder die allgemeinen Wohngebiete vorgenommen und beurteilt werden. Es habe im Vordergrund gestanden, die Grünflächen neben den Wohnflächen zu erhalten. Die Bedeutung der Grünflächen ergebe sich aus S. 12 der Begründung des Plans.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nach der zutreffenden Begründung des Landgerichts zum Wohl der Allgemeinheit erklärt worden, weil die Grünfläche für die öffentliche Nutzung bestimmt sei. Auch die Ausführungen des Landgerichts zur Festsetzung des Entschädigungswertes seien zutreffend.

Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Der zulässige Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Antragstellerin ist vom Landgericht im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen worden.

1.

Der Antrag ist zulässig. Die Zuständigkeit des Baulandsenats ergibt sich aus § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach können Verwaltungsakte nach § 28 Abs. 3, 4 und 6 BauGB nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden.

Der Verwaltungsakt über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist hier auf § 28 Abs. 4 BauGB gestützt. Die Antragsgegnerin hat das Vorkaufsrecht nicht gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, § 464 Abs. 2 BGB dahin ausgeübt, dass die Bedingungen gelten, die zwischen den Vertragsparteien vereinbart waren. Vielmehr hat sie das Vorkaufsrecht unter Festsetzung eines Kaufpreises festgesetzt (Bescheid S. 6, Bl. 148 f. LG). Dies ist nach § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB möglich, wenn das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ausgeübt wird. Die Gemeinde kann den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils des BauGB mit der Ausübung des Vorkaufsrechts festsetzen, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung eines Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Damit ist die Zuständigkeit der Gerichte für Baulandsachen eröffnet.

Der Antrag ist rechtzeitig in der nach § 217 Abs. 2 BauGB geltenden Monatsfrist seit der Zustellung des Verwaltungsaktes bei der Stelle eingereicht worden, die den Verwaltungsakt erlassen hat. Die Ausübung des Vorkaufsrechts, die zunächst dem Verkäufer als Verpflichtetem des Vorkaufsrechts bekanntzugeben ist, § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, § 464 Abs. 2 BGB (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger (im Folgenden: EZBK) - Stock, BauGB, § 28 Rn. 21), wurde mit Schreiben vom 29.07.2022 (Bl. 143 ff. LG) bewirkt. Den Beteiligten zu 2. bis 5. ist der Bescheid am 02.08.2022 bzw. am 03.08.2022 (Bl. 188 Akte LG) zugestellt worden. Der Antrag ist bei der Behörde am 01.09.2022 (laut Telefaxkennung Bl. 198 LG) oder am 02.09.2022 (laut Eingangsstempel, Bl. 198 LG), mithin jedenfalls rechtzeitig, eingegangen.

Die Antragstellerin ist als Käuferin auch klagebefugt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist ein privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt, der gegenüber dem Käufer Drittwirkung hat. Der Anspruch des Käufers aus dem Kaufvertrag kann bei wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr erfüllt werden. Daher kann der Käufer in seinen Rechten verletzt sein und den Verwaltungsakt anfechten (BVerwG, Beschluss vom 30.11.2009 – 4 B 52.09; Beschluss vom 15.02.2000 – 4 B 10.00).

2.

Der Antrag ist nicht begründet.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist formell rechtmäßig. Die Verkäufer und die Käufer sind im Verfahren mit Schreiben vom 16.06.2022 angehört worden, § 28 Abs. 1 VwVfG, § 1 VwVfGBbg (Bl. 19 ff. LG).

Die Anhörung muss grundsätzlich die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen und das mögliche Ergebnis mitteilen. Der beabsichtigte Verwaltungsakt ist nach Art und Inhalt so konkret zu umschreiben, dass für den Beteiligten hinreichend erkennbar ist, weshalb und wozu er sich äußern können soll und mit welcher eingreifenden Entscheidung er zu welchem ungefähren Zeitpunkt zu rechnen hat (BVerfG, NVwZ 2003, 850 (855); BVerwG, Urt. vom 22.03.2012, BVerwGE 142, 205, Rn. 12). Dem genügte das Anhörungsschreiben (vgl. Bl. 19 LG) hier zunächst zwar nicht, da nicht näher eingegrenzt wurde, aus welchen der in § 24 Abs. 1 BauGB genannten acht Gründen das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. Allerdings hat die Antragstellerin die Akten eingesehen (Bl. 71 Akte (1) LG) und anschließend ihr Konzept in der Sitzung der Stadtverordneten vom 19.07.2022 (Bl. 97ff. Akte (1) LG) vorgestellt und sich damit auseinandergesetzt, welche Planvorgaben gelten. Die Antragstellerin trägt unbestritten vor, dass sie Gelegenheit hatte, ihr Konzept vorzustellen. Es ist ersichtlich, dass die Antragstellerin damit umfassend über die Grundlagen der möglichen Ausübung des Vorkaufsrechts wegen des Bestehens des Bebauungsplans Nr. ... und der 1. Änderung zu diesem Plan informiert war und dass sie ihre Rechtsauffassung umfassend darstellen und einen eigenen Planungsvorschlag unterbreiten konnte.

Zweifel am Gegenstand der Anhörung ergeben sich auch nicht hinsichtlich der Flurstücksbezeichnung. Das von der Antragstellerin vorgelegte Konzept (Bl. 103, 104 Akte (1) LG) betrifft das richtige Flurstück mit der aktuellen Bezeichnung …, das auch im Kaufvertrag der Antragstellerin mit den Beteiligten zu 2. bis 5. benannt ist.

Das Vorkaufsrecht ist auch fristgerecht ausgeübt worden. Es konnte in der ab dem 23.06.2021 geltenden Fassung des § 28 BauGB binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages ausgeübt werden, § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Die Mitteilung des Kaufvertrages ist vom Käufer unverzüglich vorzunehmen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Die Mitteilung ist hier am 09.05.2022 durch den Notar veranlasst worden (Bl. 6 Akte (1) LG), der von allen Beteiligten dazu bevollmächtigt worden ist (§ 15 Abs. 2 des Kaufvertrages, Bl. 14 Akten (1) LG). Die Mitteilung ist am 16.05.2022 bei der Antragsgegnerin eingegangen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Antragsgegnerin ist gegenüber den Verkäufern mit der Zustellung der Bescheide am 02. und 03.08.2022 innerhalb der dreimonatigen Frist erklärt worden.

3.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch materiell rechtmäßig.

Das Vorkaufsrecht ist nach dem Tenor des Bescheids vom 29.07.2022 gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ausgeübt und der Kaufpreis ist nach § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB bestimmt worden. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB regelt das Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB festgesetzt ist. Voraussetzung ist, dass der Bebauungsplan überhaupt „einen Geltungsbereich“ hat, dass er also rechtsverbindlich und wirksam ist (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, Baugesetzbuch, § 24 Rn 2; EZBK/Stock, § 24 Rn. 17; Kröninger/Aschke/Jeromin, BauGB, § 24 Rn. 5). Der Bebauungsplan Nr. ... „(„Projekt 01“)“ ist mit einer Änderung bezüglich des hier betroffenen Flurstücks mit der damaligen Bezeichnung …, Flur …, Gemarkung („Ort 03“) am 15.02.2001 beschlossen worden (Anl. 2, Anlagenheft Bet.1., Akte (1) LG). Dieser geänderte Plan ist Grundlage der Ausübung des Vorkaufsrechts. Eine Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplanes, die eine hierauf gestützte Ausübung des Vorkaufsrechts unmöglich machen würde, liegt nicht vor.

4.

Die Änderung des Bebauungsplanes Nr. ... „(„Projekt 01“)“ vom 15.02.2001 ist wirksam. Der Plan leidet im Ergebnis nicht an den seitens der Antragstellerin vorgetragenen Mängeln, wie die Auslegung des Planes in der Fassung der Änderung vom 15.02.2001 ergibt.

Der Baulandsenat ist befugt, die Wirksamkeit eines Bebauungsplans inzident zu überprüfen (BGH - Urteil vom 28.05.1976 - III ZR 137/74, BGHZ 66, 322 und Urteil vom 27.01.1977 - III ZR 153/74, BGHZ 68, 100). Dabei muss er beachten, inwiefern Fehler des Bebauungsplans wegen unterbliebener fristgebundener Rüge nach den §§ 214, 215 BauGB unbeachtlich werden. Nicht von den Regelungen über den Planerhalt erfasst sind Regelungen über bestimmte materielle Fehler, insbesondere die Anforderungen an die inhaltliche Bestimmtheit eines Plans (§ 9 Abs. 1 BauGB auch in der bei Planaufstellung geltenden Fassung) einschließlich der in der BauNVO vorgegebenen Baugebietstypik sowie Verstöße gegen das Abwägungsgebot (Kröninger/Aschke/Jeromin, Baugesetzbuch, § 30 Rn. 3). Diese Mängel können mithin unbefristet im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens oder wie hier im Rahmen der Anfechtung der Ausübung des Vorkaufsrechts geltend gemacht werden.

a. Bestimmung der Vollgeschosszahl

Die Zahl der Vollgeschosse mit der Bezeichnung „I+D“ ist wirksam. Sie ist dahin auszulegen, dass die Antragsgegnerin auch mit dieser Bezeichnung die Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen bestimmt hat.

Die angegriffene Festlegung der Vollgeschosszahl betrifft gemäß § 16 Abs. 2 BauNVO das Maß der baulichen Nutzung. Nach der BauNVO in der vom 27.01.1990 bis zum 30.09.2017 geltenden Fassung kann der Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung unter anderem durch die Angabe der Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO a.F.), aber auch durch die Höhe der baulichen Anlagen (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO a.F.) bestimmen. Die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen kann nach § 16 Abs. 4 Satz 2 BauNVO a.F. auch zwingend festgelegt werden. Nach § 20 Abs. 1 BauNVO a.F. gelten als Vollgeschosse diejenigen Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden.

Die Antragstellerin geht hier davon aus, dass die Festlegung „I+D“ eine Festlegung trifft, dass insgesamt zwei Vollgeschosse zulässig sind, von denen das obere Vollgeschoss aber als Dachgeschoss gestaltet sein muss. Eine solche Vorgabe der Gestaltung des Dachgeschosses im Bebauungsplan entbehre einer rechtlichen Grundlage. Die Antragstellerin bezieht sich damit auf die höchstrichterliche Rechtsprechung (BVerwG, Urteil vom 05.07.1991 - 4 NB 22.91, juris; Beschluss vom 25.02.1997 - 4 NB 30.96, NVwZ 1997,896; sowie auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14.02.2006 - OVG 2 A 16.05, juris Rn. 42), wonach für Vollgeschosse in § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO nur die Zahl, nicht aber deren Ausgestaltung festgesetzt werden darf. Die Ausgestaltung muss bauordnungsrechtlich bestimmt werden. Für eine Planfestlegung mit inhaltlicher Ausgestaltung fehlt es an einer Rechtsgrundlage in der BauNVO (BVerwG, Urteil vom 05.07.1991 – 4 NB 22.91, juris Rn. 7, 8). Eine Rechtsgrundlage kann zwar grundsätzlich auch für die Ausgestaltung geschaffen und angewendet werden, gestützt auf § 9 Abs. 4 BauGB (§ 9 Abs. 1 BauGB a.F.; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg aaO Rn. 42); Voraussetzung ist aber, dass eine landesrechtliche Vorschrift zur Ausgestaltung der Gebäude in der Satzung angewendet wurde, was in der Begründung des Plans zum Ausdruck kommen muss (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14.02.2006 – OVG 2 A 16.05, juris Rn. 42 a.E.). Auf der Grundlage von Regelungen über die Ausgestaltung der Gebäude kann die Bestimmung der Vollgeschosse mit „I+D“ zulässig sein (vgl. VGH München, Urteil vom 26.05.2006 – 1 N 03.504, BeckRS 2009, 36440; Urteil vom 09.03.2005 - 1 N.03.1765, juris Rn. 14; Urteil vom 12.11.1997 – 26 B 97.52, BeckRS 1997, 25762).

Der Senat hält die von der Antragsgegnerin getroffene Festlegung unter Beachtung dieser Grundsätze für auslegungsfähig, zumal die Gemeinde ihre Darstellungsmittel selbst wählen darf und hierdurch die Bestimmtheit nicht in Frage gestellt wird (§ 2 PlanZV, BVerwG, Beschluss vom 04.01.1994 - 4 NB 30.93, NVwZ 1994, 684, Rn. 6 nach juris). Die textlichen Planfestlegungen einschließlich der nach Landesrecht zulässigen Festlegungen zur Gestaltung sind einer Auslegung zugänglich. Die anerkannten Auslegungsmethoden nach Wortlaut, Zusammenhang, Sinn und Zweck und nach der Entstehung einer Vorschrift finden nebeneinander Anwendung (Bracher/Reidt/Schiller - Reidt, Bauplanungsrecht, Rn. 9.14). Zur Ermittlung dessen, was Inhalt des Plans sein soll, können die Planbegründung und die Aufstellungsvorgänge herangezogen werden (Bracher/Reidt/Schiller - Reidt, aaO.; BVerwG, Urteil vom 18.03.2004 – 4 CN 4/03, BVerwGE 120, 239 Rn. 15; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 14.11.2023 – 5 S 3639/21, BauR 2024, 882, juris Rn. 62).

Die Auslegung ergibt, dass die Antragsgegnerin auch in den Baubereichen, die mit „I+D“ gekennzeichnet sind, zulässig die Zahl der Vollgeschosse auf bis zu zwei mögliche Vollgeschosse festgelegt hat, ohne die Ausgestaltung als Dachgeschoss mit der auf § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO gestützten Festlegung unzulässig zu bestimmen. Dies gilt sowohl für den Bebauungsplan Nr. ... „(„Projekt 01“) I“ vom 20.11.1997, als auch für die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. ....

Die Antragsgegnerin hat in der Begründung des Bebauungsplans Nr. ... „(„Projekt 01“) I“ vom 20.11.1997 (Begründung unter OLG „Export vom 06.02.2025/digitalisierte Planungsunterlagen, Datei 20250205_02g) auf Seite 25 unter der Darstellung der Festsetzungen zum Art und Maß der baulichen Nutzung (Ziffer 8.1.) zur Festsetzung einer maximal zweigeschossigen Bauweise die Bezeichnung „I+D“ als „Erdgeschoß plus als Vollgeschoß ausbaubares Dachgeschoss“ bezeichnet und erläutert, dass die Festlegung es erlaube, dass ein Dachgeschossausbau innerhalb der Vollgeschossregelung der Bauordnung des Landes („Ort 04“) vorgenommen werde dürfe, d. h. die Flächen im Dachgeschoss mit einer lichten Höhe von mindestens 2,30 m dürften 2/3 der Grundfläche des Gebäudes erreichen, aber, wie die Begründung weiter ausführt, auch „überschreiten“.

Aus der von der Antragsgegnerin gewählten Formulierung, dass die Fläche von 2/3 der Grundfläche auch überschritten werden darf, sowie den weiteren zulässigen Festlegungen ergibt sich, dass mit der Festlegung „I + D“ eine Bebauung mit bis zu zwei Vollgeschossen bestimmt wird. Die Formulierung, dass die Flächen im Dachgeschoss 2/3 der Grundfläche auch überschreiten dürfen, ist ohne Begrenzung hinsichtlich der Größe der Grundfläche vorgesehen, so dass auch die Ausgestaltung eines vollständigen zweiten Vollgeschosses zulässig ist.

Die Differenzierung, die der Plan hinsichtlich der Bezeichnung der zugelassenen Vollgeschosse mit „II“ einerseits, aber „I+D“ andererseits trifft, lässt sich mit den zulässigen anderen Festlegungen über das Maß der baulichen Nutzung und über die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen erklären. Denn für die mit bis zu zwei Vollgeschossen bebaubaren Flächen, die mit „I+D“ gekennzeichnet sind, ist auf der Rechtsgrundlage von § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO vorgesehen, dass die Firsthöhe maximal 10,50 m betrage (Planbegründung S. 25), während die mit „II“ getroffene Festlegung auf zweigeschossige Wohngebäude eine maximale Firsthöhe von 12,50 m erreichen darf (Planbegründung aaO). Mithin besteht bei der Bebauung im Bereich II eine größere Freiheit bei der Ausgestaltung der Geschosse und der Geschosshöhe.

Dies gewinnt deswegen an Bedeutung, da zusätzlich für die Wohnbebauung die Dachform dahin festgelegt worden ist, dass jedenfalls ein Dach mit mindestens zwei schräg verlaufenden Dachflächen zu bauen ist. Die Antragsgegnerin hat im Plan mithin eine zulässigerweise auf § 89 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BbgBO (1998) gestützte Regelung der äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen getroffen.

Nach § 89 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BbgBO (1998) können die Gemeinden örtliche Bauvorschriften erlassen über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen im Gemeindegebiet oder in bestimmten Teilen des Gemeindegebietes, soweit dies zur Verwirklichung baugestalterischer oder städtebaulicher Absichten, insbesondere zur Gestaltung des Straßen-, Orts- oder Landschaftsbildes erforderlich ist. Die Regelungen über die Ausgestaltung können nach § 89 Abs. 10 Satz 1 Nr. 1 BbgBO (1998) in einem Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 bis 3 BauGB getroffen werden. Die Antragsgegnerin hat hier in der Begründung zum Bebauungsplan (S. 1 und S. 35 sowie S. 46) jeweils ausgeführt, dass sie Vorschriften über die äußere Gestaltung nach § 89 Abs. 1 BbgBO (1998) treffe.

Die Textlichen Festlegungen auf dem Plan (Anlage 2 Akte (1) LG) und in der Begründung (vgl. Export vom 06.02.2025/20250205_02g, Seite 35) sehen im Abschnitt „D bauordnungsrechtliche Vorschriften“ unter Ziffer 1. A. gestützt auf § 89 Abs. 1 und 2 BbgBauO vor, dass die Dachform notwendig symmetrisch und in der Form des Sattel-, Walm-, Mansard- oder Krüppelwalmdaches mit einer Dachneigung von 30˚ bis 45˚ auszubilden ist. Die festgeschriebene Dachform beeinflusst die Höhe eines Hauses erheblich. Ein steiles Satteldach und ein Walmdach erhöhen das Gebäude mehr als ein Pult- oder Flachdach. Zudem ergibt sich abhängig von der Grundfläche des konkret zu planenden Gebäudes auch eine Einschränkung für die erreichbare Wohnfläche im Vollgeschoss. Dies ist abhängig von den Planungen im Einzelfall zu bestimmen und wird von der Antragsgegnerin in der Formulierung, dass die Räume im zweiten Vollgeschoss die Fläche von 2/3 der Grundfläche erreichen oder überschreiten dürfen, berücksichtigt.

Eine Einschränkung, dass das Vollgeschoss als ausgebautes Dachgeschoss gestaltet werden soll, ergibt sich danach allenfalls faktisch aus den genannten weiteren – zulässigen und mit entsprechender zitierter bauordnungsrechtlicher Rechtsgrundlage getroffenen – Festlegungen. Dies kommt auch darin zum Ausdruck, dass die Antragsgegnerin ausgehend von der Festlegung der Grundflächenzahl die erreichbare Geschossfläche, auf Seite 25 der Planbegründung, dahin beschreibt, dass bei einer regelmäßigen Grundfläche von 120 qm bebaubarer Grundstücksfläche „in Verbindung mit den weiteren Festsetzungen“ die Errichtung eines neuen Gebäudes oder den Ausbau eines bestehenden Gebäudes bis zu einer Bruttogeschossfläche von etwa 200 qm – also einer zweiten Geschossfläche von bis zu 80 qm bei der Grundfläche von 120 qm – erlaube. Aus der Vorgabe der Dachform, der zulässigen Firsthöhe von 10,50 m und dem Verhältnis von Grundflächen- zu angegebener etwa erreichbarer Geschossflächenzahl ergibt sich eine von der Antragsgegnerin beabsichtigte zulässige Begrenzung der Ausgestaltung des Obergeschosses im Bereich der Festlegung „I+D“.

Dass gestützt auf die Regelung in § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO die Festsetzung von zwei Vollgeschossen auch mit der Bezeichnung „I+D“ bestimmt werden sollte, ergibt sich schließlich aus der Planzeichenerklärung (Export vom 06.02.2025/20250205_02g, Seite 40), da sie für das Zeichen I+D die „Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze“ bestimmt und die Beschreibung „I+D (Dachgeschoss als Vollgeschoss zulässig)“ lediglich als Beispiel hinzufügt.

Auch, soweit die 1. Änderung zum Bebauungsplan Nr. ... die Festlegung „I+D“ trifft, gilt die dargestellte Auslegung des Plans. Die 1. Änderung zum Bebauungsplan Nr. ... dient der Änderungen in zwei Baufeldern. Im Baufeld 1 sind statt den bisher zulässigen Hausgruppen Einzel- und Doppelhäuser vorgesehen, im Baufeld 2 wird die Lage und Größe der bebaubaren Grundstücksfläche erweitert (vgl. Begründung der 1. Änderung des Bebauungsplans, S.4 und 5, OLG Export vom 06.02.2025/digitalisierte Planungsunterlagen/20250205­_01-b). Die Planbegründung zur 1. Änderung des Bebauungsplans sieht unter Ziffer 6. vor, dass die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. ... „(„Projekt 01“) I“ uneingeschränkt für 1. Änderung des Bebauungsplans fortgelten (Begründung der 1. Änderung, S. 7). Insoweit gilt das oben Ausgeführte.

Selbst wenn man die Festsetzung „I+D“ als unzulässig und damit unwirksam ansehen würde, würde dies nicht zu einer Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplanes führen. Diese Folge lässt sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles und damit insbesondere der Festsetzung im Übrigen und den tatsächlichen Voraussetzungen beurteilen (BVerwG, Beschluss v. 31.01.2024 - 4 BN 20/23, Rn. 12 nach juris), nämlich danach, ob die verbleibende Regelung zur Gewährleistung einer sinnvollen städtebaulichen Ordnung iSv § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB geeignet ist und zudem davon auszugehen ist, dass die Gemeinde die so verbleibende Festsetzung auch ohne die unwirksame Festsetzung erlassen hätte (wie zuvor Rn. 9 nach juris m.w.N.). Hiervon ist angesichts des oben aufgezeigten Zusammenspiels der unterschiedlichen Einzelregelungen auszugehen, die eine zusätzliche Bebauung in Teilbereichen unter Erhalt des Siedlungscharakters der Bestandsbebauung ermöglichen sollten. Gerade durch Höhenangaben und Nutzungsumfang wird dem bereits Rechnung getragen.

Hinzu kommt, dass wesentlicher Grund für den Bebauungsplan die Sicherstellung der nicht bebaubaren Flächen des Grundstücks iSe Verhinderungsplanung war, die in den Planungsunterlagen wiederholt als Anliegen genannt wird. Mit der Bauleitplanung kann bezweckt sein, eine bestimmte Bebauung zu verhindern; sie ist erforderlich iSv § 1 Abs. 3 BauGB, wenn einer sich nach der jeweiligen planerischen Konzeption der Gemeinde abzeichnenden Fehlentwicklung entgegen gesteuert werden soll (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil v. 15.06.2016 - 5 S 1375/14, Rn. 62 nach juris). So hat vorliegend und nachfolgend die Antragstellerin über Jahre versucht, das Grundstück in zunehmendem Maße zu bebauen und damit wirtschaftlich zu nutzen. Dies zeigt sich bereits in der Kaufvertragsregelung, wonach ca. das Zehnfache des vereinbarten Kaufpreises als Zuschlag bei einer Umwidmung in Bauland innerhalb von 10 Jahren zu zahlen ist. Auch die Veräußerin hat sich bereits für eine Bebaubarkeit dieses Grundstückes eingesetzt. Insoweit ist die Vollzugsfähigkeit des Bebauungsplanes auch nicht ausgeschlossen.

b. Bestimmung der Höhe baulicher Anlagen durch Höhenbezugszahlen

Der Bebauungsplan Nr. ... „(„Projekt 01“) I“ und die 1. Änderung des Bebauungsplans sind auch im Hinblick auf die maßgeblichen Höhenpunkte hinreichend bestimmt.

Für die Festlegung der Höhe baulicher Anlagen nach § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO bedarf es nach § 18 BauNVO der Festlegung eines unteren Bezugspunktes und eines oberen Bezugspunktes, um den Anforderungen an die verfassungsrechtlich gebotene rechtsstaatliche Bestimmtheit des Planes gerecht zu werden (Art. 20 Abs. 3 GG). Die Festlegungen müssen eindeutig oder bestimmbar sein und dürfen weder erst geschaffen werden, noch dürfen sie veränderlich sein (OVG NRW, Urteil vom 06.09.2018 – 7 C 38/16.NE, BauR 2018, 1975; BeckOK BauNVO/Jaeger, § 18 Rn. 5).

Die planungsrechtlichen textlichen Festlegungen (S. 43 und 44 Planbegründung) sehen in Abschnitt C Nr. 3 und Nr. 4 vor, dass für die Höhe des Erdgeschossfußbodens bzw. für die Bestimmung der Firsthöhe die jeweilige nächstgelegene im Bebauungsplan vermerkte Höhenmarke über Höhennull (HN) maßgeblich ist. Danach muss für jedes Bauvorhaben der zutreffende Höhenbezugspunkt ermittelt werden. Der Einwand der Antragstellerin, die Festlegung sei nicht hinreichend bestimmt, weil offen bleibe, welcher Punkt auf jedem einzelnen zu bebauenden Grundstück für die Ermittlung der nächstgelegenen Höhenmarke heranzuziehen ist, bleibt ohne Erfolg. Auch insoweit lassen die Begründung des Plans und die Unterlagen zur Aufstellung hinreichend erkennen, welcher Bezugspunkt maßgeblich sein sollte (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.03.2004 – 4 CN 4/03, BVerwGE 120, 239 Rn. 15; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 14.11.2023 – 5 S 3639/21, BauR 2024, 882, juris Rn. 62)

Die Begründung des Plans führt hier zu der Auslegung, dass die Grenzlinien der jeweiligen Baufenster für die Bestimmung der nächstgelegenen Höhenmarke maßgeblich sind, nicht aber der tatsächliche Standort der Bebauung oder ein beliebiger Punkt auf dem Grundstück oder die Grundstücksgrenze. Der zum Baufenster nächstgelegene Höhenmesspunkt ist nach der kürzesten Entfernung zu bestimmen.

Nach dem Städtebaulichen Konzept, das in der Planbegründung für den Bebauungsplan Nr. ... „(„Projekt 01“) I“ ab S. 11 der Planbegründung dargestellt wird, ist auch Ziel und Zweck der geplanten Bebauung, in Teilbereichen wieder Bevölkerung in der früheren Siedlung im Plangebiet anzusiedeln, die vor der 40-jährigen militärischen Zwischennutzung entstandene städtebauliche Entwicklung aufzugreifen und weiterzuverfolgen. Die vorhandene Bebauung ist im Rahmen der räumlichen Einordnung des Plans (Planbegründung S. 4) mit Siedlungshäusern in ein- bis zweigeschossiger Bauweise beschrieben. Es handele sich um baulich locker gefasste Bereiche mit einheitlichen Siedlungskanten, überwiegend sei eine traufständige Bebauung vorhanden. Die historisch gewachsene Siedlung soll für den Wohnbedarf erhalten, stabilisiert und maßvoll durch Reihen-, Einfamilien- und Doppelhäuser ergänzt werden. Das typische Erscheinungsbild der Siedlung mit den in der Regel ein- bis zweigeschossigen Siedlungshäusern soll durch die Planung aufgegriffen werden, die Bebauung soll so weit wie möglich erhalten und für Wohnzwecke erneuert werden (Planbegründung S. 11). Die Orientierung an der vorhandenen Bebauung ist weiter in zahlreichen Erläuterungen der getroffenen Festlegungen betont, beispielsweise zu den festgesetzten maximal zulässigen Gebäudegrundflächen („Erhalt des weitgehend homogenen Siedlungsbildes auch für die Bereiche der Nachverdichtung“, Planbegründung S. 25, 1. Abs.), zur Festsetzung der Vollgeschosse („entspricht dem Charakter der bestehenden historischen Siedlung“, Planbegründung S. 25, 4. Abs.) und zu den Firsthöhen („soll der Wahrung eines harmonischen Siedlungsbildes dienen“, S. 25, letzter Abs.).

Das Ziel, die neue und erweiterte Bebauung in das Erscheinungsbild der Siedlung einzufügen, lässt sich mit der Orientierung des Baufeldes an der nächstgelegenen Höhenmarke zur Bestimmung des maßgeblichen Referenzpunktes am besten erreichen. Das Baufeld bestimmt die überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO) und ist hier durch straßenseitige Baulinien (§ 23 Abs. 2 BauNVO) geregelt, „die die vorhandene als erhaltenswert eingestufte Bauflucht der Straßenrandbebauung für den Bestand und für Neubauten“ festschreiben. Die hintere Begrenzung der überbaubaren Fläche wird jeweils durch grundstücksübergreifende Baugrenzen (§ 23 Abs. 3 BauNVO) markiert im Abstand von 15 m zur vorderen Baulinie. Soweit in zweiter Reihe eine Nachverdichtung vorgesehen wird, wird diese durch von Baugrenzen umfasste Baufelder festgesetzt (jeweils S. 27 Planbegründung). Mit der Bestimmung der nächstgelegenen Höhenmarke an der Begrenzung des jeweiligen Baufeldes ist der Bezug zu dem zu errichtenden Gebäude deutlich näher und damit wirksamer für ein einheitliches Erscheinungsbild als bei einer Bestimmung der Höhe nach der Grundstücksgrenze. Die Orientierung am Grundriss des tatsächlich zu errichtenden Gebäudes kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil der Grundriss bei Planerstellung noch nicht feststeht und auch nicht bestimmbar ist, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, der Bauantragstellung bestimmbar würde.

Soweit im ursprünglichen Bebauungsplan Hausgruppen (Plankennzeichen „H“) vorgesehen sind, d.h. aus mindestens drei auf ebenso vielen benachbarten Grundstücken stehenden Gebäuden, die durch Aneinanderbauen an den gemeinsamen Grundstücksgrenzen zu einer Einheit zusammengefügt wurden (EZBK-Blechschmidt, § 22 BauNVO Rn. 29; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 31.01.1995 – 4 NB 48/93, NVwZ 1995, 696, 697) oder Doppelhäuser (Plankennzeichen „D“), ist davon auszugehen, dass für die Bestimmung die bebaubare Fläche als Einheit zu betrachten und die nächstgelegene Höhenmarke zu ermitteln ist. Nur so kann eine auf übereinstimmender Höhe errichtete Hausgruppe oder ein mit in gleicher Höhe errichteten Höhen gebautes Doppelhaus planerisch festgelegt werden.

Die Ausführungen der Antragstellerin im Schriftsatz vom 16.04.2025 führen zu keinem anderen Ergebnis. Soweit sie darin zu einem – offenbar aus einer Teilung hervorgegangenen – Flurstück … ausführt, liegt dem Senat eine aktuelle Planzeichnung nicht vor. Eine Ergänzung des Vortrages ist insoweit allerdings nicht geboten, weil die Antragstellerin das einzelne Grundstück für unterschiedliche Höhenbezugspunkte je nach Lage eines Gebäudes innerhalb des Baufeldes anführt. Betrachtet man hingegen gerade sich über mehrere Grundstücke erstreckende Gebäude als Einheit (Doppelhäuser, Reihenhäuser), so rechtfertigen sich zwanglos Höhenmarken am Rand des Plangebietes. Nach Auffassung des Senates ist auch die Grenze des jeweiligen Baufeldes unabhängig von der Lage des zu errichtenden Gebäudes oder vorhandener Bestandsgebäude maßgeblich. Nur dieses stellt optisch eine Einheitlichkeit her.

Auch die Tatsache, dass ein Höhenmesspunkt für die Bestimmung des nächstgelegenen Höhenmesspunktes ohne Bedeutung ist, wie die Antragstellerin mit ihrem Vortrag zu einem auf der („Adresse 01“) gelegenen Messpunkt ausführt, steht der gefundenen Auslegung nicht entgegen, da die Darstellung eines – für die Höhenbestimmung bei der Wohnbebauung nicht notwendigen – Höhenmesspunktes kein Bestandteil der Festsetzungen des Bebauungsplanes ist. Aus den gleichen Erwägungen führt eine vermeintlich fehlende Bestimmtheit der Festsetzung bezüglich einzelner Punkte nicht zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans.

Soweit die Antragstellerin mit den als Anlage vorgelegten Abbildungen (Abb. 2, Bl. 67 OLG sowie Bl. 13 OLG) geltend macht, dass zu einem Baufeld mehrere Messpunkte in gleicher Entfernung lägen, teilt der Senat das Messergebnis nicht. Anhand der digitalisierten Unterlagen ergibt sich für die Abbildungen jeweils, dass einer der Messpunkte (Bl. 67 OLG oben: der nördlichere; Abb. Bl. 67 OLG unten: der östlicher gelegene; Bl. 13 OLG oben: der westlicher gelegene) näher an dem beispielhaft gewählten Baufeld liegt.

Aus der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. ... ergibt sich keine abweichende Beurteilung, da eine andere Festlegung der Höhenbezugspunkte darin nicht getroffen wurde.

c. Festlegung von Nebenanlagen

Die Festlegung von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO bis zu einer Fläche von 100 qm außerhalb der Grundfläche (des Baufensters) ist nicht unzulässig. Der Einwand der Antragstellerin, es handele sich wegen der Größe der Nebenanlage gegebenenfalls nicht mehr um eine Nebenanlage, weil die Fläche größer sein könne als die Fläche des Hauptgebäudes, spricht nicht gegen deren Zulässigkeit der Festlegung. Die textlichen Festsetzungen zu C Nr. 1 und C Nr. 2 treffen nähere Bestimmungen, welche Nebenanlagen in welchem Umfang zulässig sind (Planbegründung S. 43). Die Antragsgegnerin führt in ihren Unterlagen zum Änderungsverfahren aus, dass ausgehend von dem Umstand, dass bei voller Ausschöpfung des Maßes der baulichen Nutzung eine weitere Wohneinheit im Dachgeschoss entstehen könne, für die zusätzliche Stellplätze oder Garagen zu errichten wären. Da Stellplätze bis zu einer Grundstückstiefe von 20 m zulässig seien, wie sich aus der Bestandssituation ergebe, entspreche der Umfang zulässiger Nebenanlagen dem Nutzungszweck des Baugebiets (vgl. Export vom 06.02.2025 OLG/dig. Planungsunterlagen/20250205_01 a- Seite 81). Dass Nebenanlagen in dem zulässigen Umfang danach ermessenfehlerhaft festgesetzt worden wären, ist nicht ersichtlich.

5.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch zum Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Gemeinde hat Ermessen bei der Prüfung der Frage, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben will. Sie muss die Ausübung unter Angabe des Zwecks jeweils begründen, § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Wird das Vorhaben wie hier im Geltungsbereich eines Bebauungsplans vorgesehen, so wird die Ausübung zwingend zur Umsetzung einer öffentlichen Zweckbestimmung und damit regelmäßig im Interesse des Wohls der Allgemeinheit ausgeübt (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 24 BauGB Rn. 22; E/Z/B/K - Stock, Baugesetzbuch § 24 Rn. 67; OVG Lüneburg, Urteil vom 28.02.1980, 1 A 109/78, BauR 1981, 262). Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss der Umsetzung oder wenigstens seiner Förderung dienen. Dies ist hier der Fall, da die Antragsgegnerin ausgeführt hat, dass sie einerseits eine Parkanlage, wie in der Planung vorgesehen, einrichten will, andererseits aber auch einen neuen Spielplatz entsprechend ihrer Spielplatzkonzeption errichten will (Bl. 146 Akte (1) LG). Die Antragsgegnerin hat dabei die Zielsetzungen der Antragstellerin erwähnt (Bl. 147 oben Akte (1) LG) und damit ausgeführt, dass eine weitere Wohnbebauung auf dem Flurstück nicht umgesetzt werden soll. Sie musste daher auch nicht gesondert prüfen, dass die Antragstellerin in Aussicht gestellt hat, ihr Konzept der Wohnbebauung zu reduzieren. Soweit sie abweichend von der Nutzung als Grünfläche auch die Einrichtung eines Spielplatzes beabsichtigt, handelt sie auch insoweit im Interesse des Wohls der Allgemeinheit.

6.

Der Erwerb des Grundstücks nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist zur Durchführung des Bebauungsplans auch erforderlich. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist erforderlich, wenn der Erwerb des Eigentums am Grundstück durch die Gemeinde aus sachlichen Gründen zur Verwirklichung der festgesetzten Nutzung zweckmäßigerweise geboten ist. Diese Anforderung ist regelmäßig bei einer vorgesehenen Nutzung für öffentliche Zwecke erfüllt (E/Z/B/K Stock, BauGB § 28 Rn. 79a). Die Einrichtung und Unterhaltung der Fläche als öffentliche Parkanlage entwickelt (Ziffer C Nr. 13 der textlichen Festlegungen, S. 45 Planbegründung) kann die Gemeinde dauerhaft zweckmäßiger als Eigentümerin, denn als Berechtigte aufgrund beschränkter schuldrechtlicher oder dinglicher Rechte erfüllen, die sie der Eigentümerin gegenüber vergüten müsste.

7.

Die Antragsgegnerin ist berechtigt, den Kaufpreis nach dem Entschädigungswert festzusetzen, § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Die Regelung erlaubt die Anpassung des Kaufpreises und schützt die Gemeinde im Bereich von Bebauungsplänen vor überhöhten Preisen (E/Z/B/K - Stock, BauGB, § 28 Rn. 78), ohne zugleich die Folgen eines preislimitierten Vorkaufsrechts (Rücktritt des Verkäufers nach § 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB) fürchten zu müssen. Die Antragsgegnerin ist daher auch nicht verpflichtet, den Kaufpreis unter Einschluss der Erhöhungsoption zu entrichten, für deren Entrichtung zudem derzeit keine Anknüpfungspunkte vorhanden sind.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann nur nach dem vereinbarten Kaufpreis oder nach dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Ausübung (§ 194 BauGB) bemessen werden. Die Festsetzung der Entschädigung in Höhe von 70.000 € ist nach Beiziehung des Grundstücksmarktberichts 2021 des Landkreises („Ort 05“) bestimmt worden, der einen Verkehrswert von 4,00 € im Mittel bei einer Spanne bis 9,00 € ausgewiesen hat. Der Verkehrswert für das Grundstück liegt ausweislich des Vertrages ebenfalls bei 4,09 € je qm (Bl. 18 Akte (1) LG). Dass die Antragsgegnerin hätte berücksichtigen müssen, dass es sich bereits um eine Parkanlage handele, ist nicht nachvollziehbar. Das von der Antragsgegnerin vorgelegte Luftbild (Anl. 2, Anlheft Bet. 2, Akte (1) LG) spricht nicht für das Vorhandensein einer Parkanlage. Dass die Höhe des Verkehrswertes bei der Anhörung nicht bereits angegeben wurde, führt nicht zur Unwirksamkeit des Verwaltungsaktes, da für die Antragstellerin die Rechtsgrundlage der Ausübung des Vorkaufsrechts nach Akteneinsicht ersichtlich war und sie mithin zum Verkehrswert hätte vortragen können. Einen höheren Wert des Flurstücks trägt sie im Verfahren auch nicht vor.

8.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 221 Abs. 1 BauGB, § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 221 Abs. 1 BauGB, §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 2 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen insoweit nicht vorliegen, § 221 Abs. 1 BauGB, § 543 Abs. 2 ZPO.

Der Gebührenstreitwert für den Rechtsstreit wird für beide Instanzen auf 17.500 € festgesetzt, für die erste Instanz in Abänderung der Wertfestsetzung des Landgerichts. Die Wertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO. Der Senat orientiert sich hinsichtlich der Höhe des Wertes am Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (2013), wonach das Interesse des Käufers für die Anfechtung eines Vorkaufsrechts mit 25 % des Kaufpreises des Grundstücks zu bewerten ist (Ziffer 9.6.1. des Streitwertkataloges). Die Abänderung der landgerichtlichen Wertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG.