Entscheidung 5 W 82/24

I.

Die Antragstellerin zu 1 ist im verfahrensgegenständlichen Grundbuch neben Herrn („Name 01“) für das im Bestandsverzeichnis unter lfd. Nr. … gebuchte Grundstück mit einer Größe von 737 qm, Flurstück … der Flur …, Gemarkung („Ort 01“), als Miteigentümerin zu 1/2 eingetragen. Sie ist am ... 2022 verstorben.

Die Antragsteller haben am 27. Juni 2023 die Umschreibung des hälftigen Miteigentumsanteils der Antragstellerin zu 1 auf die Antragstellerin zu 2 beantragt. Dazu reichen sie einen Grundstücksüberlassungsvertrag vom 1. November 2018 (UR-Nr. … des Verfahrensbevollmächtigten in („Ort 02“)) ein, in dem die Antragstellerin zu 1 unter Ziffer „I. Vorbemerkungen und Gegenstand“ für den im „Grundbuch des Grundbuchamtes („Ort 02“) von („Ort 01“) Blatt … verzeichneten Grundbesitz mit folgender Katasterbezeichnung: Flur …, Flurstück …, … und …, Größe: 1.178, 730 und 1.391 qm“, im Folgenden als „Grundstück“ bezeichnet, „als Miteigentümer zu 1/2“ aufgeführt ist. Sodann wird das Grundstück als mit einem Einfamilienhaus bebaut beschrieben und es werden die in Abteilung II lfd. Nr. 1 und 2 „(nur lastend auf dem Flurstück …)“ befindlichen Eintragungen (Vormerkung und beschränkte persönliche Dienstbarkeit) sowie die in Abteilung III lfd. Nr. 1 und 2 eingetragenen Grundschulden im Einzelnen aufgelistet. Unter Ziffer II. § 1 erklärt die Antragstellerin zu 1 die Übertragung des „vorbezeichneten Grundstücks“ an „den dies annehmenden Erwerber“, die Antragstellerin zu 2. Dementsprechend lautet die unter Ziffer III. § 4 erklärte Auflassung. Mit dem Vertrag ist ein auf den 22. Juni 2023 datierter „Nachtragsvermerk gem. § 44a Abs. 2 BeurkG zur diesamtlichen Urkunde … für 2018 vom 01.11.2018“ des Verfahrensbevollmächtigten verbunden, in dem dieser die in Bezug genommene Urkunde dahingehend berichtigt, dass nicht das Flurstück … sondern das Flurstück … Gegenstand des Übertragungsvertrages sei. Begründet wird dies damit, dass die Antragstellerin zu 1 das Flurstück … bereits im Jahr 2015 zur UR-Nr. … des Verfahrensbevollmächtigten mit dem Amt Odervorland gegen das Flurstück … getauscht habe.

Die Umschreibung bezüglich der Flurstücke … und … auf die Antragstellerin zu 2 ist bereits auf früheren Antrag des Verfahrensbevollmächtigten am 31. März 2023 vollzogen worden. Diese Flurstücke sind nach Blatt … des Grundbuchs von („Ort 01“) übertragen.

Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 14. Juni 2024 darauf hingewiesen, dass der Eintragung entgegenstünde, die Berichtigung durch Nachtragsurkunde gemäß § 44a BeurkG sei nicht möglich. Es liege keine offensichtliche Unrichtigkeit vor. Es sei schon aufgrund des inzwischen eingetretenen Todes der Antragstellerin zu 1 nicht mehr feststellbar, was sie bei Errichtung der Urkunde am 1. November 2018 tatsächlich gewollt habe. Durch eine Berichtigung nach § 44a BeurkG könne nicht eine Erklärung der Beteiligten ersetzt werden. Die Urkunde sei hinsichtlich der Bezeichnung der betroffenen Flurstücke eindeutig und damit einer Auslegung nach § 133 BGB nicht zugänglich. Es bedürfe daher eines weiteren notariellen Vertrages zur Übertragung des Miteigentumsanteils der Antragstellerin zu 1 auf die Antragstellerin zu 2, ggf. durch die Erben. Alternativ könne die Zustimmungserklärung der Erben in Form des § 29 GBO eingereicht werden. Der Verfahrensbevollmächtigte wendet sich für die Antragsteller dagegen und hält dafür, es handele sich um eine offensichtliche Unrichtigkeit. Der Fehler würde sich hier aus Grundbuch oder der Nebenakte ergeben.

Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag mit Beschluss vom 24. Juli 2024 zurückgewiesen und die in der Zwischenverfügung dargestellte Auffassung wiederholt. Dagegen haben die Antragsteller Beschwerde erhoben, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II.

Die gemäß §§ 71 Abs. 1, 73 GBO zulässige Beschwerde, mit der sich die Antragsteller gegen die Zurückweisung ihres Eintragungsantrags wenden, hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Grundbuchamt hat die Eigentumsumschreibung zu Recht abgelehnt.

Es fehlt an der Auflassung des Flurstücks … der Flur …, Gemarkung („Ort 01“). In der Vertragsurkunde vom 1. November 2018 ist sie nicht enthalten. In dieser sind die von der Übertragung betroffenen Flurstücke eindeutig damit bezeichnet, dass die Antragstellerin zu 1 für die Flurstücke …, … und … der Flur … als Miteigentümerin zu 1/2 eingetragen sei und ebendieser Grundbesitz auf die Antragstellerin zu 2 übertragen werden sollte. Der zur Vertragsurkunde anverbundene Nachtragsvermerk nach § 44a Abs. 2 BeurkG des Verfahrensbevollmächtigten ist nicht geeignet, den Inhalt des Vertrages dahingehend zu ändern, dass statt des Flurstücks … das Flurstück … übertragen werden soll. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die von den Vertragsparteien an den Notar erteilte Vollmacht für Vollzug und Vertretung im Grundbuchverfahren derartige Erklärungen abdecken würde.

Nach § 44a Abs. 2 S. 1 BeurkG kann der Notar zwar durch eine Nachtragserklärung offensichtliche Unrichtigkeiten der Urkunde richtigstellen. Dabei ergibt sich schon aus dem Gesetzeswortlaut, dass nicht nur Schreibfehler, sondern auch weitergehende Fehler, wie etwa versehentliche Auslassungen und Unvollständigkeiten, berichtigt werden können. Dies können etwa Rechenfehler oder sonst fehlerhafte Zahlen sein, die sich aus der Urkunde selbst, aus den Nebenakten oder dem Gesamtzusammenhang der Beurkundung ergeben, sowie sprachliche und begriffliche Ungenauigkeiten (BeckOGK/Regler, 15.3.2025, BeurkG § 44a Rn. 29, beck-online). Der notarielle Berichtigungsvermerk bzw. die Berichtigungsurkunde erfüllen als öffentliche Urkunden die verfahrensrechtlichen Formvorschriften des § 29 GBO (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 2. Dezember 2016 – I-25 Wx 95/14 –, Rn. 37, juris). Allerdings muss der Fehler offensichtlich sein, sich also für jeden Außenstehenden aus Umständen, die auch außerhalb der Urkunde liegen können, ergeben (OLG München, Beschluss vom 13. Januar 2012 – 34 Wx 411/11 –, Rn. 13, juris).

Umstände, aus denen sich die versehentliche Auslassung oder Falschbezeichnung (falsa demonstratio) ergibt und die für jeden offensichtlich sind, liegen hier aber nicht vor. Die Antragsteller haben die Urkunde am 1. November 2018 so genehmigt, wie sie ihnen vorlag, nämlich ohne Nachtragserklärung. Entweder fiel ihnen der Fehler bei der Bezeichnung der Flurstücke nicht auf, was schon gegen eine Offensichtlichkeit spricht, oder es war keine versehentliche Auslassung.

Allein der Umstand, dass die Antragstellerin zu 1 das Flurstück … bereits 2015 gegen das Flurstück … getauscht hatte, genügt für die Annahme einer Offensichtlichkeit nicht, auch wenn die andere Bezeichnung möglicherweise sinnvoll gewesen wäre. Dass sich der Wille der Vertragsparteien auf die Übertragung des Flurstücks … beziehen sollte, ergibt sich jedenfalls weder aus der Urkunde selbst noch aus anderen, jedermann erkennbaren Umständen außerhalb der Urkunde. Den Inhalt der Willenserklärungen der Vertragsparteien kann der Nachtragsvermerk aber nicht abändern. Die Berichtigung per Nachtragsvermerk gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG findet ihre Grenze dort, wo der Wille der Beteiligten endet. Eine nachträgliche Berichtigung einer Unrichtigkeit kann nicht (mehr) in Betracht kommen, wenn der vom Notar erstellte Nachtragsvermerk nicht vom übereinstimmenden Willen der Beteiligten gedeckt ist (BeckOGK/Regler, 15.3.2025, BeurkG § 44a Rn. 30).

III.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz (Nr. 14510 Unterabschnitt 1, Abschnitt 5, Hauptabschnitt 4 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG); eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 61 Abs. 1 S. 1, § 46 Abs. 1 GNotKG und bemisst sich hier nach dem Verkehrswert des Flurstücks 432, den der Senat mit 20.000,00 € bewertet.