Entscheidung 5 W 86/25

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Neuruppin – Grundbuchamt – vom 28. August 2025, Gz. („Ort 01“) Blatt …-…, aufgehoben.

I.

(„Name 01“) als eingetragener Eigentümer des im verfahrensgegenständlichen Grundbuch gebuchten Grundbesitzes verkaufte mit notariellem Vertrag vom 24. Januar 2018 (Urkundenrolle Nr. … des Notars Dr. („Name 02“) in („Ort 02“)) die im Bestandsverzeichnis unter den laufenden Nummern 4, 5 und 6 eingetragenen Grundstücke an die Antragstellerin. In § 9 dieser Urkunde erteilte der Verkäufer („Name 01“) der Antragstellerin eine Belastungsvollmacht in unbegrenzter Höhe.

Am 5. März 2025 bestellte die Antragstellerin jeweils als Gesamtgrundschuld eine Inhabergrundschuld über 3.000.000 € (Urkundenrolle Br. … des Verfahrensbevollmächtigten) und eine weitere Inhabergrundschuld über 500.000 € (Urkundenrolle Nr. … des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin). Mit Antrag vom gleichen Tag beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin für diese die Eintragung der genannten Grundschulden.

Mit Zwischenverfügung vom 28. August 2025 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass nicht alle Eintragungsvoraussetzungen vorlägen und setzte zur Behebung der Hindernisse eine Frist von sechs Wochen. Es sei davon auszugehen, dass die beiden Grundschuldbestellungsurkunden vom 5. März 2025 nach § 138 BGB sittenwidrig und damit nichtig seien. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Zwischenverfügung vom 28. August 2025 Bezug genommen. Am Ende der Zwischenverfügung heißt es, es werde anheimgestellt, den Antrag auf Eintragung der Inhabergrundschulden zurückzunehmen oder zuvor die Umschreibung auf die Erwerberin zu beantragen.

Gegen diese Zwischenverfügung wendet sich die Antragstellerin mit ihrer Beschwerde vom 7. Oktober 2025, auf die wegen der Einzelheiten der Begründung Bezug genommen wird.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 17. Oktober 2025 nicht abgeholfen.

II.

Die Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO) und hat in der Sache bereits deswegen Erfolg, weil die Zwischenverfügung vom 28. August 2025 keinen zulässigen Inhalt (§ 18 Abs. 1 GBO) aufweist.

Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO ist im Antragsverfahren nur zulässig, wenn sie ein behebbares Eintragungshindernis bezeichnet, das rückwirkend, bezogen auf den Zeitpunkt der Antragstellung, behoben werden kann.

Ein solches Eintragungshindernis wird in der Zwischenverfügung vom 28. August 2025 nicht bezeichnet. Die Verfügung weist die Antragstellerin vielmehr darauf hin, dass die Urkunden, die den beantragten Eintragungen zugrunde liegen, nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und damit nichtig seien. Damit kann aber die beantragte Eintragung nach Auffassung des Grundbuchamtes bereits deswegen nicht erfolgen, weil die Bestellungsurkunden nichtig sind. Ein rückwirkend behebbares Eintragungshindernis wird damit nicht bezeichnet.

Folgerichtig regt das Grundbuchamt am Ende seiner Verfügung auch die Rücknahme des Antrags an, der andernfalls zurückzuweisen wäre. Wird aber der Antragsteller vom Grundbuchamt aufgefordert, seinen Antrag innerhalb einer bestimmten Frist zurückzunehmen, fehlt es an einem weiteren wesentlichen Inhalt der Zwischenverfügung, nämlich Gelegenheit zur Beseitigung eines Eintragungshindernisses zu geben (BGH FGPrax 2016, 2469).

Der weitere Hinweis, die Eintragung könne möglicherweise erfolgen, wenn die Antragstellerin zuvor als Eigentümerin eingetragen wird, geht bereits deshalb ins Leere, weil auch dies nichts an der vom Grundbuchamt angenommenen Sittenwidrigkeit und damit Nichtigkeit der Grundschuldbestellungsurkunden ändern würde.

Ohne Bindung für das Grundbuchamt weist der Senat für das weitere Verfahren vorsorglich darauf hin, dass der Verkäufer ausweislich den Feststellungen auf S. 2 f. der notariellen Urkunde vom 24. Januar 2018 durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt vor und bei Abschluss des notariellen Vertrages rechtlich beraten worden ist.

Eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst; die Entscheidung hinsichtlich der Gerichtskosten ergibt sich aus dem Gesetz (§ 25 Abs. 1 GNotKG).