Entscheidung 3 U 22/18

Die Berufung der Beklagten gegen das am 8.2.2018 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) – 14 O 118/15 – wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Dieses Urteil und das mit der Berufung angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 12.000,00 € festgesetzt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Der Kläger hat ursprünglich von der Beklagten zu 1, Frau I... B..., dem Beklagten zu 2, dem ...hof e.V., der Beklagten zu 3, der E... Ltd. und der Beklagten zu 4, Frau K… H… die Räumung und Herausgabe der im Grundbuch von B… Blatt 1… unter lfd. Nr. … verzeichneten Grundstücke Flur …, Flurstück X, A und B verlangt. Der Kläger hat noch in erster Instanz die Klagen gegen die Beklagten zu 1 und 4 zurückgenommen.

Der Kläger ist aufgrund des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts Strausberg vom 11.2.2014 - 3 K 233/09 - Eigentümer der Grundstücke, St… B…4…,1 Be…, OT Bi..., Gemarkung Bi... Flur …, Flurstück X, Flurstück A, Flurstück B.

Ursprüngliche Eigentümerin der Grundstücke war Frau I... B..., die Beklagte zu 1. Sie betrieb dort den Landwirtschaftsbetrieb „…hof“. Zu dem Angebot des Unternehmens gehörten eine Pferdepension, die Ausbildung, Zucht und Haltung von Pferden sowie pferdegestützte Seminare, Organisationsentwicklung, Beratung und Coaching.

Das Amtsgericht Strausberg ordnete mit Beschlüssen vom 8.5.2009 – 3 K 233/09 und 3 K 234/09 die Zwangsversteigerung der Grundstücke an.

Das Flurstück B ist mit einem Einfamilienhaus mit einer Wohn/Nutzfläche von 145 m² bebaut. Die Freifläche und Landwirtschaftsfläche dieses Flurstücks beträgt ca. 3000 m². Im Zwangsversteigerungsverfahren wurde der Verkehrswert für dieses Flurstück auf 112.500 € festgesetzt.

Das Flurstück A, auf dem Stallungen und die Reithalle gelegen sind, hat eine Fläche von 44.101 m². Im Zwangsversteigerungsverfahren wurde der Verkehrswert für dieses Flurstück auf 266.000 € festgesetzt.

Das Flurstück X hat eine Größe von 20.039 m². Der Verkehrswert für dieses Flurstück wurde im Zwangsversteigerungsverfahren auf 16.000 € festgesetzt.

Mit Gesellschaftsvertrag vom 2.12.2010 wurde die Beklagte zu 3, die Berufungsführerin, gegründet, deren Direktorin zunächst Frau B... war.

Am 1.1.2011 schloss Frau B... mit der Beklagten zu 3 einen Vertrag, mit dem sie der Gesellschaft gestattete, die Reithalle zum Training und für Veranstaltungen zu nutzen. Ferner stellte sie den Aufenthaltsraum sowie das Büro und die Büroeinrichtung im Nebengelass der Reithalle für Verwaltungszwecke zur Verfügung. Als monatliches Entgelt für die Nutzung der Räumlichkeiten war eine Warmmiete von 1500 € vereinbart. Als Vertragsdauer war zunächst ein Zeitraum von 10 Jahren vereinbart.

Mit Vertrag vom 11.12.2011 gestattete dieBeklagte zu 3 dem …hof e. V., dessen Vorsitzende zum damaligen Zeitpunkt Frau B... war, die Nutzung der Reitanlage für sportliche Veranstaltungen, Lehrgänge, Seminare, Reitunterricht und Training. Den Mitgliedern des Vereins war danach die Mitbenutzung der Reithalle, aller Außenplätze, der Bergeräume zur Lagerung von Sportgeräten, des Seminarraums, des Büros, des Aufenthaltsraums, der Sattelkammer, der Toiletten, der Parkplätze sowie die kostenfreie Unterbringung von max. 10 vereinseigenen Pferden im Aktivstall gestattet. Die Parteien vereinbarten eine Nutzungsgebühr von 1.500,00 € jährlich. Als Vertragsdauer war zunächst ein Zeitraum von 10 Jahren vereinbart.

Das Amtsgericht Strausberg bestimmte im Juli 2013 den Versteigerungstermin auf den 16.10.2013.

Am 21.8.2013 wurde die Streithelferin in das Unternehmensregister des US-Bundesstaates F… unter der Company Number P… und unter der Adresse „M…,…“ registriert. Gründer und erster Präsident der Streithelferin war T... Sch.... Unter der vorgenannten Anschrift, die sich aus dem zwischen der Streithelferin und Frau B... geschlossenen Mietvertrag ergibt, steht ein Lagerhaus mit mietbaren Lagerboxen in einem Industriegebiet. Herr Sch... bot in der Vergangenheit Beratungsleistungen für Unternehmen unter anderem zu den Themen „Krisenmanagement bei z.B. anstehenden Zwangsversteigerungen“, „Haftungsminimierung für Unternehmer“ und „Ausnutzen der Nischen im BGB“ an. Herr Sch... wurde, nachdem er Geldlehrgänge anbot und progressive Kundenwerbung in Form eines verkauften Schneeballsystems betrieb, in Ö…zu einer Freiheitsstrafe verurteilt und wegen „dubioser Handlungen zulasten der Streithelferin“ von ihr entlassen.

Am 20.8.2013 schloss Frau B... mit der Streithelferin einen Landpachtvertrag über die Flurstücke A und X. Als Pachtzins vereinbarten die Parteien 100,00 € vierteljährlich. Die Pachtzeit sollte 10 Jahre betragen; am 1.9.2013 beginnen und am 31.8.2023 enden.

Am 23.8.2013 schloss die die Streithelferin mit derBeklagte zu 3 einen Gewerbemietvertrag für die Dauer von 10 Jahren ab dem 1.9.2013, mit dem sie derBeklagten zu 3 die Reithalle mit Tribüne, einen Bergeraum, das Reiterstübchen, ein Büro, die Sattelkammer, 2 Wohneinheiten zum Ausbau in der dort jeweils angegebenen Größe, einen Bergeraum mit Werkzeug, Nutzfläche insgesamt 1500 m², 10 Fahrzeugstellplätze, Kundentoilette sowie 3 Stallungen, Außenreitplätze, Freifläche, Grünflächen, Hof, Zufahrt mit Fahrzeugen bis zu 3,5 t befahrbar sowie Hof, Zufahrt mit Fahrzeugen bis zu 30 t befahrbar zu einer monatlichen Kaltmiete von 500 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 350 € überließ.

Ferner überließ die Streithelferin derBeklagten zu 3 mit „Mietvertrag für Wohnraum (Einfamilienhaus)“ das Einfamilienhaus St… nach B… 4… nebst Gartengrundstück ab dem 20. 8. 2013 mit einer Laufzeit von 10 Jahren beginnend ab dem 1.9.2013 zu einer Kaltmiete von monatlich 500 € zuzüglich Nebenkosten.

Die Streithelferin schloss zudem am 23.8.2013 mit derBeklagten zu 3 einen „Landpachtvertrag“ über die Flurstücke A, B und X (insgesamt 4,6509 ha) auf die Dauer von 10 Jahren, beginnend ab 1.5.2013 zu einem jährlichen Pachtzins von 300 €.

DieBeklagte zu 3 schloss mit Frau B... am 20.8.2013 einen Auflösungsvertrag, demzufolge die Vertragsparteien den Nutzungsvertrag vom 1.1.2011 zum 1.9.2013 einvernehmlich auflösten.

Unter dem 28.8.2013 schloss die Streithelferin mit Frau B... einen als „Mietvertrag (Triple-Net-Vertrag)“ bezeichneten Vertrag, mit dem Frau B... der Streithelferin das Flurstück B einschließlich des auf dem Grundstück stehenden Einfamilienhauses zur gewerblichen Weitervermietung sowie das Flurstück A mit allen darauf befindlichen Gebäuden zu einer monatlichen Miete von 350 € vermietete. Der Vertrag sieht eine Dauer von 10 Jahren, beginnend ab dem 28.8.2013 vor. § 3 Abs. 1 S. 2 bestimmt, dass sich der Vertrag um weitere 5 Jahre verlängert, wenn er nicht von dem Mieter mit einer Frist von jeweils einem Jahr zu dem vorgesehenen Ablauftermin gekündigt wird. In § 5 ist festgehalten, dass die Streithelferin an Frau B... bereits eine Vorausverfügung auf die Mietforderung i.H.v. 12.600 € geleistet hat.

In dem Versteigerungstermin am 16.10.2013 lag der „Mietvertrag (Triple-Net-Vertrag)“ zwischen der Streithelferin und Frau B... zur Einsichtnahme für alle Interessenten vor. Der Kläger gab in dem Termin ein zuschlagfähiges Meistgebot mit 350.000 € ab. Vor der Abgabe des Gebots hat er von dem vorgenannten Mietvertrag erfahren und wusste, dass dieser zur Einsichtnahme auslag.

Das Amtsgericht bestimmte im Hinblick auf einen von Frau B... im Termin gestellten Vollstreckungsschutzantrag Verkündungstermin für den Zuschlag auf den 11.2.2014. Dem Kläger wurde der Zuschlag erteilt. Gegen den Zuschlagsbeschluss legte Frau B... sofortige Beschwerde ein, die mit dem Kläger am 4.4.2014 zugestellten Beschluss des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 1.4.2014 zurückgewiesen wurde.

Der Kläger kündigte den Mietvertrag (Triple-Net-Vertrag) sowie den Landpachtvertrag vom 20.8.2013 mit Schreiben vom 20.4.2014 unter Bezugnahme auf § 57a ZVG. Der Zugang der Kündigungserklärung ist streitig. Der Kläger forderte die Beklagten erfolglos zur Räumung und Herausgabe auf.

Die Streithelferin zahlte an den Beklagten die Miete fortlaufend bis 2018 in jährlichen Einmalzahlungen.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, die vorgelegten Miet-, Pacht- bzw. Nutzungsverträge seien nichtig, weil sie allein dem Zweck dienten, die Zwangsversteigerung und deren Durchsetzung zu verhindern.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten zu 2 und 3 zu verurteilen, die Grundstücke St… nach B… 4…, …Be..., Ortsteil Bi..., Gemarkung Bi..., Flur … Flurstücke X, A und B zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben.

Nach dem das Landgericht die Beklagten zu 2 und 3 mit Teilversäumnisurteil vom 18.5.2017 antragsgemäß verurteilt hat, hat der Kläger zuletzt beantragt,

das Teilversäumnisurteil vom 18.5.2017 aufrechtzuerhalten.

Die Beklagten zu 2 und 3 haben beantragt,

das Teilversäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 3 hat die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts gerügt, da es sich zumindest auch um eine Wohnraummiete handele. Für die Beurteilung der Rechts- und Parteifähigkeit sei das Gründungsrecht maßgeblich; hinsichtlich der Streithelferin das US-amerikanische Recht. Für die Beurteilung der Mietverträge zwischen dem Kläger und der Streithelferin sei ein US-amerikanisches Gericht zuständig. Hinsichtlich der Klage gegen die Beklagte zu 3 sei ein Gericht an ihrer Hauptniederlassung zuständig. Die Klage sei deshalb auch nicht zulässig, weil der Beklagte zu 3 die Klageschrift nicht an ihrem Hauptsitz und nicht an ihren Bevollmächtigten zugestellt worden sei.

In der Sache stehe der Beklagten zu 3 ein Besitzrecht zu, das sie aus dem Gewerbemietvertrag und dem Wohnraummietvertrag ableitet.

Der Beklagte zu 2 hat die Ansicht vertreten, ihm stehe ein Besitzrecht aus dem Nutzungsvertrag mit der Beklagten zu 3 vom 11. Dezember 2011 zu.

Das Landgericht hat das Teilversäumnisurteil vom 18.5.2017 aufrechterhalten. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass den Beklagten gegenüber dem Anspruch des Klägers auf Herausgabe gemäß § 985 BGB kein Recht zum Besitz gemäß § 986 BGB zustehe. Die von der Beklagten zu 3 mit der Streithelferin abgeschlossenen Verträge vom 23.8.2013 (Gewerbemietvertrag, Wohnraummietvertrag und Landpachtvertrag) seien wegen kollusiven Zusammenwirkens der Beklagten zu 3 und der Streithelferin zum Nachteil des Klägers gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags und der tatsächlichen Feststellungen erster Instanz wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte zu 3 mit ihrer Berufung.

Sie meint, das Verfahren sei wegen Vorgreiflichkeit des Verfahrens 11 O 305/17 (3 U 88/18) auszusetzen. In diesem Verfahren wendet sich die Streithelferin im Wege der Drittwiderspruchsklage gegen die Räumungsvollstreckung des Klägers aus dem Zuschlagsbeschluss.

Sie hält weiterhin die Zustellung der Klage für unwirksam und die Rüge der sachlichen Unzuständigkeit des Landgerichts aufrecht. Die Verträge zwischen Frau B... und der Streithelferin und zwischen der Beklagten zu 3 und der Streithelferin seien wirksam. Die Verträge würden ausländischem Recht unterliegen.

Die Beklagte zu 3 beantragt,

1.

das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 8.2.2018, Az.: 14 O 118/15, abzuändern und unter Aufhebung des Teilversäumnisurteils vom 18.5.2017 die Klage abzuweisen und

2.

das Verfahren gemäß § 148 ZPO auszusetzen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die form – und fristgerecht eingelegte Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

a)

Die Klage ist an die Beklagte zu 3 ordnungsgemäß gemäß Art. 7 Nr. 5 EuGVVO am Sitz ihrer Zweigniederlassung zugestellt worden. Einer Zustellung der Klage an den Hauptsitz der Beklagten zu 3 in G… bedurfte es nicht. Die Beklagte zu 3 unterhält ausweislich des vom Kläger vorgelegten Auszugs aus dem Handelsregister eine Niederlassung unter der Zustellanschrift. Mit der Anlage B6 hat sie selbst das Übertragungsprotokoll einer Umsatzsteuer-Voranmeldung vorgelegt, in dem die Zustelladresse als Betriebssitz genannt ist.

b)

Auf die Rüge der sachlichen Unzuständigkeit des Landgerichts kann die Beklagte zu 3 ihrer Berufung gemäß § 513 Abs. 2 ZPO nicht stützen. Das Landgericht hat zudem mit zutreffender Begründung seine sachliche Zuständigkeit bejaht.

2.

Der Kläger ist Eigentümer der betroffenen Flurstücke. Der Beklagten zu 3 steht kein Besitzrecht an diesen Flurstücken gemäß § 986 BGB zu. Die Beklagte zu 3 beruft sich nicht auf ein originäres Besitzrecht gegenüber dem Kläger, sondern auf ein von der Streithelferin abgeleitetes Besitzrecht. Der Streithelferin ihrerseits steht gegenüber dem Kläger kein Recht zum Besitz gemäß
§ 986 BGB zu. Weil es an einem Besitzrecht der Streithelferin fehlt, kann der Kläger die Grundstücke bei der Beklagten als unmittelbare Besitzerin vindizieren.

Einer Aussetzung des Rechtsstreits im Hinblick auf das Parallelverfahren 3 U 88/18 bedarf es nicht. Der Senat hat über die für diesen Rechtsstreit vorgreifliche Frage der Sittenwidrigkeit des Mietvertrags (Triple-Net-Vertrag) mit Urteil vom 13.8.2019 wie folgt entschieden:

„1.

Der Klägerin steht kein die Vollstreckung hinderndes Recht gemäß § 771 ZPO zu.

Der „Mietvertrag (Triple-Net-Vertrag)“, auf den die Klägerin ihr Recht stützt, ist sittenwidrig (§ 138 Abs. 1 BGB) und damit nichtig.

Der Mietvertrag (Triple-Net-Vertrag) unterliegt dem deutschem Recht (Art. 3 Rom I VO Nr. 593/2008).

§ 138 Abs. 1 BGB findet im vorliegenden Fall Anwendung.

Nicht jede rechtsgeschäftliche Vermögensdisposition des Schuldners, die den Zweck verfolgt, Gläubigerrechte zu vereiteln, erfüllt die Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB. Solche Sachverhalte werden nämlich im Allgemeinen vom Institut der Gläubigeranfechtung erfasst gemäß §§ 1 ff. AnfG (vgl. BGH NZM. 2005,433). Der Umstand allein, dass der begünstigte Teil die Gläubigerbenachteiligungsabsicht des Schuldners kennt, begründet aber noch keine Sittenwidrigkeit, weil das zum Normaltatbestand jeder Absichtsanfechtung gehört (BGH NZM 2005, 433; NJW 1995, 2846). Allerdings liegt eine sittenwidrige Schädigung regelmäßig dann vor, wenn ein Schuldner nicht nur in Gläubigerbenachteiligungsabsicht handelte, sondern vielmehr planmäßig mit eingeweihten Helfern zusammenarbeitet, um sein wesentliches pfändbares Vermögen vor dem Zugriff von Gläubigern zu retten (BGH a. a.O.).

2.

Die oben aufgeführten erforderlichen Voraussetzungen des §§ 138 Abs. 1 BGB sind im Streitfall gegeben. Der Mietvertrag (Triple-Net-Vertrag) der Klägerin mit der Frau B... ist gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig.

Dies ergibt sich zur Überzeugung des Senats aus der zeitlichen Abfolge und dem Inhalt des Vertrages sowie den weiteren Verträgen der Klägerin mit derE... Ltd.. Der Senat ist aufgrund der vorliegenden Indizien davon überzeugt, dass die Gründung der Klägerin allein deshalb erfolgte, um mit Frau B... einen Mietvertrag zu schließen, der ihr über den Eigentumsverlust durch den Zuschlag hinaus die Weiterführung ihres Unternehmens auf dem …hof über die E... Ltd. unter Ausschluss des Erstehers und unter Schädigung dessen wirtschaftlicher Interessen sichern sollte.

a)

Die Eintragung der Klägerin am 21.8.2013 und der Abschluss des Mietvertrages am 28.8.2013 liegen zeitlich unmittelbar nacheinander. Die Gründung der Klägerin erfolgte kurz nachdem das Amtsgericht den Versteigerungstermin im Juli 2013 auf den 16.10.2013 anberaumt hatte.

Gründer der Klägerin und erster Präsident war T... Sch..., der zum damaligen Zeitpunkt unter anderem „Krisenmanagement bei z.B. anstehenden Zwangsversteigerungen“ anbot.

Für den Senat liegt es damit auf der Hand, dass der Mietvertrag vom 28.8.2013 mit der frisch gegründeten Klägerin zu dem Angebot des T... Sch... für das Krisenmanagement bei anstehenden Zwangsversteigerungen gehörte zumal Versteigerungstermin für den Oktober 2013 anberaumt war. Dass die Klägerin darüber hinaus eine Geschäftstätigkeit entfaltet, ist in beiden Instanzen nicht substantiiert vorgetragen worden. Auch der in der mündlichen Verhandlung persönlich angehörte derzeitige Präsident der Gesellschaft Herr Dr. H… hat dem Senat hierzu keine nachvollziehbaren Angaben machen können. Ein konkretes Geschäftsfeld der Klägerin - außerhalb des abgeschlossenen Mietvertrages – hat er dem Senat trotz weitschweifiger Erklärungen nicht benannt. Zudem zeigt auch die Person des neuen Präsidenten der Klägerin die personelle Verknüpfung der beteiligten Gesellschaften an dem Geflecht von Verträgen zum Nachteil des Erstehers auf. Denn Herr Dr. H... ist zugleich Direktor der an dem Vertragsgeflecht beteiligtenE... Ltd..

Der Senat ist auch davon überzeugt, dass bewusst eine US-amerikanische Gesellschaft als Vertragspartnerin der Frau B... gegründet wurde. Denn damit musste ein etwaiger Ersteher die Kündigungserklärung des Mietvertrages in den USA zustellen. Aus der in dem Mietvertrag angeführten Anschrift der Klägerin - ein Lagerhaus mit mietbaren Lagerboxen in einem Industriegebiet - ohne Geschäftsräume schließt der Senat, dass es von vornherein beabsichtigt war, den Zugang einer etwaigen Kündigung durch den Ersteher zu erschweren. Der tatsächliche Geschehensablauf – vergeblicher Versuch der Zustellung einer Kündigungserklärung durch den Kläger – bestätigt dies. Der Senat ist auch davon überzeugt, dass eine US-amerikanische Gesellschaft deshalb gegründet und zum Vertragspartner der Frau B... gewählt wurde, um in einem etwaigen Rechtsstreit über die Wirksamkeit des Mietvertrages die Durchsetzung des Rechts des Erstehers zu erschweren. Dies betrifft zum einen die Zustellung der Klage selbst als auch das Kostenrisiko für den Ersteher wegen der möglicherweise im Ausland vorzunehmenden Zwangsvollstreckung.

b)

Das Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil zutreffend ausgeführt, dass sich auch aus dem Inhalt des Vertrages ergibt, dass die Beteiligten den Ersteher in sittenwidriger Weise schädigen wollten.

Der Mietvertrag sieht in § 1 Abs. 1 eine umfassende Nutzung des Flurstücks B einschließlich des auf dem Grundstück stehenden Einfamilienhauses mit einer Wohnfläche von 145 m² und einer Gesamtfläche des Grundstücks von ca. 3000 m² vor. Zudem wird gemäß § 1 Abs. 3 des Vertrages das Flurstück A einschließlich aller darauf befindlichen landwirtschaftlichen Gebäude zu einer monatlichen Gesamtmiete von lediglich 350 € vermietet. Auf dem Flurstück A befinden sich – dies ergibt sich unter anderem aus dem Gewerbemietvertrag vom 23.8.2013 zwischen der Klägerin und derE... Ltd.:

Reithalle (20 m x 40 m) mit Tribüne, Bergeraum (ca. 300 m²), Reiterstübchen (ca. 12 m²), Büro (5 m²), Sattelkammer (9 m²), 2 Wohneinheiten zum Ausbau (jeweils 45 m²), 2. Bergeraum mit Werkzeugkammer, Nutzfläche insgesamt 1500 m², 10 Pkw und Hängerstellplätze, Kundentoiletten, 3 Stallungen:

Stall 1: (250 m²) 5 Paddockboxen, Toilette, Sattelkammer, Laufstall

Stall 2: (150 m²) Laufstall

Stall 3: (300 m²) 4 Paddockboxen, Toilette, 2 Sattelkammern, Laufstall

Außenreitplätze, Freifläche, Grünflächen (unbefestigt), Hof, Zufahrt (befestigt, mit Fahrzeugen bis 3,5 t Gewicht befahrbar), Hof, Zufahrt (befestigt, mit Fahrzeugen bis 30 t Gewicht befahrbar). Der Verkehrswert für das Flurstück A ist dem Zwangsversteigerungsverfahren auf 266.000,00 € festgesetzt worden.

Der vereinbarte Mietzins von 350 € monatlich steht zu den überlassenen Mietgegenständen damit in keinem vernünftigen wirtschaftlichen Verhältnis. Das ergibt sich schon aus dem Vortrag der Klägerin selbst, die darauf verweist, dass der Sachverständige Q… in seinem Obergutachten im Zwangsversteigerungsverfahren allein für das Wohnhaus eine jährliche Rendite von 5.200,00 € veranschlagte.

Der Einwand der Klägerin, dass der niedrigere Mietzins darauf beruhe, dass im Jahr 2013 ein Überangebot von landwirtschaftlichen Flächen in Bra… herrschte, vermag diese Schlussfolgerung des Senats nicht zu erschüttern. Denn es handelt sich nicht um unbebautes landwirtschaftliches Pachtland (Ackerland oder Grünfläche), sondern um einen funktionsfähigen eingerichteten Gewerbebetrieb. Wie unangemessen dieser Mietpreis ist ergibt sich beispielhaft schon allein aus den vom Beklagten im Parallelverfahren 3 U 22/18 vorgelegten Mietvertragsformularen für Pferdeboxen/Stellplätze derE... Ltd.. Danach betrug der Mietpreis 2015 monatlich pro Pferd für einen Aktivstall 230 € und für eine Paddockbox 290 €. Allein die Vermietung der 9 vorhandenen Paddockboxen – lediglich ein Bruchteil der unternehmerischen Tätigkeit auf dem …hof – erzielte 2015 mithin monatliche Mieteinnahmen i.H.v. 2.610,00 €.

Zu Recht hat das Landgericht den Einwand der Klägerin, dass wegen der im Übergabeprotokoll aufgeführten Mängel zur Wohnungsübergabe Kosten von 50.000 € wegen eines Reparaturstaus erforderlich wären, als unsubstantiiert und ohne weitere Differenzierung bezogen auf konkrete Mängel zu pauschal bewertet. Der Senat ist der Auffassung, dass auch in dem Berufungsverfahren der Vortrag der Klägerin zu Mängeln des Wohnhauses keine Veranlassung zu einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten gibt. Insbesondere die Behauptung, die Klägerin habe in den Jahren 2014-2019 Investitionen von insgesamt 51.220,66 € nachweislich geleistet ist unsubstantiiert. Dem Schriftsatz war ebenso wie schon in 1. Instanz nicht zu entnehmen, welche konkreten Investitionen im Einzelnen zu welchem Preis unter Vorlage der Rechnung vorgenommen wurden. Dasselbe gilt für die pauschale Behauptung von weiteren Investitionen in das Objekt in Höhe von 177.500,00 €, die angeblich durch die Belege sowie einen Anlagespiegel nachgewiesen werden, der aus einem amerikanischen Buchungssystem, abgeleitet in die übliche Fassung nach HGB vorgelegt werden soll. Auch hier fehlt jeglicher konkreter Vortrag. Im Übrigen würde dies nichts an der Sittenwidrigkeit des Mietvertrages zum Zeitpunkt seines Abschlusses ändern.

Die Klägerin mag, wenn tatsächlich diese Verwendungen auf die gemietete Sache geleistet wurden, ihrerseits den Beklagten nach Räumung (§ 1001 BGB) in Anspruch nehmen. Zur Begründung eines Rechts zum Besitz in Form eines Zurückbehaltungsrechts wegen zu ersetzender Verwendungen gemäß § 1000 BGB fehlt es jedoch an substantiierten Vortrag.

Die mit dem Vertrag verfolgte Behinderungsabsicht wird auch dadurch deutlich, dass der Vertrag sich gemäß § 3 Satz 2 über den Ablauftermin über weitere 5 Jahre verlängert, wenn nicht der Mieter kündigt. Ein ordentliches Kündigungsrecht für den Vermieter sieht der Vertrag nicht vor.

c)

Das kollusive Zusammenwirken der Frau B... mit der Klägerin wird auch durch die Verträge der Klägerin mit derE... Ltd. vom 23.8.2013 (Gewerbemietvertrag und Mietvertrag für Wohnraum) belegt. Es steht zur Überzeugung des Senats fest, dass mit diesen Verträgen Frau B... die wirtschaftliche Nutzung des Unternehmens Reiterhof …hof gesichert werden sollte. Der Senat ist auch davon überzeugt, dass Frau B... hinter der E... Ltd. tatsächlich den Reiterhof weiterhin wirtschaftlich betreibt.

Der Beklagte hat mit seinem Schriftsatz den Beschluss des Amtsgerichts Bernau vom 20.2.2019 – 31 M 118/19 – vorgelegt und damit den Inhalt des Beschlusses vorgetragen. Das Amtsgericht hat in diesem Beschluss unter Verweis auf die Website des Reiterhofs …hof „…hof.de“ festgestellt, dass Frau B... den Reiterhof weiter betreibe. Sie trete dort als Trainerin, Inhaberin und Geschäftsführerin auf. Der Senat hat die Website daraufhin in Augenschein genommen. Tatsächlich wird Frau B... unter „Über uns“ wie folgt vorgestellt:

„…In ihrem Unternehmen Hof bringt sie ihre Beraterkompetenz und ihre langjährige Erfahrung als Führungskräftetrainerin und Personalentwicklerin mit ihrer Kompetenz als Pferdesachverständige zusammen. Ihre klinische Tätigkeit als Gestalttherapeutin in der Langzeittherapie für polytoxikomane junge Erwachsene rundet ihren beruflichen Erfahrungsschatz ab.“

Unter dem Reiter „Cotrainer Pferd/Info zum Ausdrucken“ heißt es auf S. 7:

„Informationen zum Gestüt, zu Angeboten und Leistungen durch

I... B...

Inhaberin und Geschäftsführerin des …hof.“

Herr Dr. H... hat darauf in der mündlichen Verhandlung angesprochen lediglich bestritten, dass es sich um die Website des Reiterhofes handele. Für den Senat steht damit im Übrigen fest, dass Frau B... in ihrer mit Schriftsatz der Klägerin vom 11.3.2019 eingereichten Versicherung an Eides statt vom 19.2.2019 vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat. Denn darin hat Frau B... unter anderem erklärt: „… In Deutschland bin ich nur noch manchmal zu Besuch. Dann übernachte ich im Gästezimmer der Z… C..., bzw. deren Mieter der FirmaE... Ltd., Be....“

Dass Frau B... ihre eigenen wirtschaftlichen Interessen an dem Reiterhof …hof sichern will, belegt zudem, dass sie die Sicherheitsleistung zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aufgrund des Einstellungsbeschlusses des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 22.5.2017 – 11 O 305/17 – in Höhe von 14.000,00 € gemeinsam mit Frau K… H… für die Klägerin bei dem Amtsgericht Bernau hinterlegte (Hinterlegungssache … 3 HL 78/17 -).

d)

Der Beurteilung des Vertrages durch den Senat als sittenwidrig steht es nicht entgegen, dass der Beklagte im Versteigerungstermin die Gelegenheit hatte den Mietvertrag einzusehen. Zutreffend hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass es bei der Beurteilung der Sittenwidrigkeit auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts, hier des Vertrags am 28.8.2013 ankommt, und nicht auf den Eintritt der Rechtswirkungen. Zudem ist der Senat davon überzeugt, dass die Vorlage des Vertrages einerseits der Sicherung der Rechtsposition der Klägerin nach erfolgtem Zuschlag dienen sollte; zum anderen aber auch potentielle Ersteher von der Abgabe eines Gebots abhalten sollte. Im Übrigen nimmt der Senat insoweit Bezug auf die zutreffenden Überlegungen des Landgerichts.

e)

Der Makel der Sittenwidrigkeit des Vertrages entfällt auch nicht durch die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 57a ZVG durch den Ersteher. Deshalb ist es unbeachtlich, dass der Beklagte die Kündigungsfristen versäumt hat. Denn – wie oben schon ausgeführt – war nach Überzeugung des Senats deshalb ein Mietvertrag mit einer Gesellschaft in den USA vereinbart, um auch im Falle einer Kündigung gemäß § 57a ZVG dem Ersteher die Rechtsverfolgung zu erschweren.

f)

Die Entgegennahme der Zahlungen der Klägerin durch den Beklagten führt nicht zu einer Bestätigung des nichtigen Vertrags (§ 141 BGB). Die Klägerin konnte die Entgegennahme der Zahlungen durch den Beklagten nicht als konkludente Bestätigung des Mietvertrages verstehen. Denn der Beklagte hat gegenüber der Klägerin stets deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er den Vertrag für unwirksam hält. Die Entgegennahme der Zahlung diente nur zur Schadensminimierung.

Zudem würde die konkludente Bestätigung als erneute Vornahme zu beurteilen sein (§ 141 Abs. 1 BGB). Dann aber wäre die vereinbarte Befristung des Mietvertrags mangels Wahrung der Schriftform unwirksam (§§ 550, 578 BGB). Mithin wäre das Mietverhältnis aufgrund der in dem Beklagtenvortrag zur Abwehr der Klage zu sehenden erneuten Kündigung jedenfalls zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung durch ordentliche Kündigung beendet (§ 580a Abs. 2 BGB).

g)

Der von der Klägerin behauptete Kaufvertrag über die in dem streitgegenständlichen Objekt befindlichen Einbauten und Mobiliar zu einem Preis von 5.200,00 € ist nicht geeignet, ein die Veräußerung hinderndes Recht im Sinne des §§ 771 ZPO zu begründen. Es ist schon im Hinblick auf den Umfang der Beschlagnahme gemäß § 20 Abs. 2 ZVG, § 1120 BGB, zweifelhaft, ob Einbauten als Bestandteil des Grundstücks von der Klägerin überhaupt wirksam hätten erworben werden können. Soweit es sich bei dem Mobiliar und sonstigen Gegenständen um bewegliche Sachen handeln sollte, wird das etwaige Eigentum der Klägerin durch die Zwangsvollstreckung nicht berührt. Denn gemäß § 885 Abs. 2 ZPO werden bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, von dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner übergeben oder zur Verfügung gestellt.

3.

Aus den vorgenannten Gründen sind auch alle weiteren Verträge der Streithelferin mit Frau B... sowie alle hier betroffenen Verträge der Beklagten zu 3 mit der Streithelferin sittenwidrig und damit nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB).

Auch die von der Beklagten zu 3 abgeschlossenen Verträge mit der Streithelferin unterliegen dem deutschen Recht (Art. 3 Rom I VO Nr. 593/2008). Die Beklagte zu 3 und die Streithelferin haben keine ausdrückliche Rechtswahl getroffen. Jedoch hat das Landgericht mit zutreffender Begründung eine konkludente Rechtswahl bejaht, weil die Überschriften deutsche Vertragtypen bezeichnen, die Verträge in deutscher Sprache abgefasst sind und teilweise auf deutsche Gesetze Bezug nehmen. Selbst wenn es an einer Rechtswahl fehlen würde, ergibt sich die Anwendbarkeit des deutschen Rechts aus Art. 4 (1) c) Rom I VO Nr. 593/2008, weil die vermieteten/verpachteten Grundstücke in Deutschland belegen sind.

4.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 41 Abs. 1 GKG.

Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.