Entscheidung 5 U 201/22

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 12. August 2022 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam, Az. 1 O 346/19, wird zurückgewiesen.
   
   
2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
   
   
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Potsdam vom 12. August 2022 ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
   
   
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
   
   
5. Der Berufungsstreitwert wird auf 507.000,- € festgesetzt.

I.

Die Parteien streiten um die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages.

Die Kläger verkauften mit Kaufvertrag vom 16. April 2018 (Notar … (Vorname01) (Name01) in Berlin, UR-Nr. …) das Hausgrundstück „… (Straße) (Hausnummer) in … (Ort01)“ an die Beklagten. Der Kaufpreis betrug 330.000 €. Er war zu zahlen 14 Tage nach schriftlicher notarieller Bestätigung u.a. über die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§ 4 des Kaufvertrages). Unter dem 11. Juni 2018 teilte der Notar den Beklagten mit, dass die Voraussetzungen entsprechend dem Vertrag eingetreten und der Kaufpreis innerhalb von 14 Tagen zu zahlen sei (Anlage K2). Die Beklagten zahlten bis zum 28. November 2018 auf den Kaufpreis einen Betrag von 276.465,87 €.

In § 5 des Kaufvertrages haben die Parteien Ansprüche der Käufer wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes ausgeschlossen. Die Verkäufer erklärten, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt seien. Die Käufer hatten das Kaufobjekt besichtigt. Wegen des Wortlauts wird auf die Vertragsurkunde (Anlage K1) Bezug genommen.

Bereits unmittelbar nach der Beurkundung teilte der Kläger den Beklagten mit, nach dem Abrücken der Möbel würden sie sehen, dass sie dort einen Schimmelschaden gehabt hätten. Die Kläger übergaben das Hausgrundstück abweichend von den Vereinbarungen in § 6 des Kaufvertrages bereits am 1. Juni 2018, damit die Beklagten Renovierungsarbeiten ausführen konnten. Der vorgerichtliche Bevollmächtigte der Beklagten, Herr … (Name02), wandte sich mit Schreiben vom 3. Juli 2018 (Anlage B15) an die Kläger, in dem es unter anderem heißt:

„Da die Renovierungsarbeiten bis zum 15.07.2018 abgeschlossen sind, zahlen Ihnen die Käufer eine anteilige Monatsmiete aus einem angesetzten Mietpreis (…) iHv monatlich 2.000,- €, also für die 15 Tage im Juli = 1.000,- € (bis Kaufpreiszahlung durch die Käufer an Sie und die LBS).

Ein gesonderter Mietvertrag wird nicht geschlossen – die Mietvereinbarung erfolgt auf der Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen für Mietverträge bei vermietetem Wohneigentum.“

Ferner enthält das Schreiben den handschriftlichen Zusatz mit Datum vom 4.7.2018:

„Es werden weitere € 2.000,- als Teilkaufpreiszahlung (analog zu den geleisteten € 2.608,26) an Eheleute … (Name03) sofort überwiesen. 4.7.2018 R. … (Name02)

sowie

„Einverstanden mit dem Inhalt der vorliegenden Erklärung/Notiz: 4.7.2018 … (Name03)“

Mit Schreiben vom 28. September 2018 teilten die Beklagten dem Notar mit, dass im Nachgang zu dem Kaufvertrag noch einige Punkte aufgetaucht seien, über die sich die Parteien unterhalten und geeinigt hätten. In dem Schreiben führen die Beklagten an, dass sie versteckte Mängel am und im Objekt gefunden hätten (Schimmelbefall, Eindringen von Regen etc.), die entsprechend dokumentiert seien. Die Mängel seien zwischenzeitlich bereits teilweise auf Kosten der Käufer beseitigt, teilweise stehe diese Beseitigung noch aus. Die Verkäufer und sie, die Käufer, hätten sich darauf verständigt, dass für die Mängelbeseitigung nicht der geschätzte Aufwand i.H.v. € 14.681,24 gegenüber den Verkäufern geltend gemacht werde, sondern lediglich ein Einbehalt von 800,- € vorgenommen werde. In Summa betrage der Restkaufpreis unter Anrechnung der Mängelbeseitigungskosten und der Vergütung der Fotovoltaikanlage deshalb noch 103.000,- €. Wegen des Wortlauts wird auf die Anlage B11 Bezug genommen.

Mit notarieller Urkunde vom 23. November 2018 (UR-Nr. … des Notars … (Name01) in Berlin) erklärten die Parteien, dass sie über verschiedene Fragen zum Kaufvertrag streiten würden, und einigten sich unter Berücksichtigung aller bislang angesprochener Streitpunkte auf einen bis spätestens zum 11. Januar 2019 zu zahlenden – geminderten – Restkaufpreis. In Ziffer 3 der Vereinbarung vereinbarten die Parteien, dass im Falle einer nicht vollständigen Zahlung bis zum 11. Januar 2019 die Regelungen unwirksam im Sinne einer auflösenden Bedingung seien und der Kaufpreis aus der Ausgangsurkunde wieder gelte.

Unter dem 10. Dezember 2018 forderten die Kläger mit Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters die Beklagten zur Zahlung einer offenen Teilzahlung von 25.000 €, der in der Vereinbarung vom 23. November 2018 anerkannten Restforderung von 80.885,08 € sowie Verzugszinsen bis zum 14. Dezember 2018 auf (Anlage K4). Mit Schreiben vom 17. Dezember 2018 (Anlage K5) vertrat der damals für die Beklagten auftretende Rechtsanwalt gegenüber dem Klägervertreter unter Verweis auf die Ergänzungsurkunde vom 23. November 2019 die Auffassung, dass die Zahlung des Restkaufpreises bis zum 11. Januar 2019 vereinbart sei. Er teilte mit, dass seine Mandanten den restlichen Kaufpreis bis zum 11. Januar 2019 vertragsgemäß erbringen werden. Die Beklagten zahlten den vereinbarten Restkaufpreis nicht. Nachdem die Kläger mit anwaltlichen Schreiben vom 7. Februar 2019 zunächst mitgeteilt hatten, dass der Rücktritt vom Vertrag vorbereitet werde, erklärten die Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 19. März 2019 wegen Nichtzahlung des verbleibenden Kaufpreises von 105.885,08 € zzgl. Zinsen den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Die Beklagten machen folgende Mängel geltend (Bl. 46-49):

• Schimmelschäden im Wohn-/Essbereich und im Badezimmer;
• gerissene Decke über der Küche/dem Esszimmer (Erdgeschoss) aufgrund Überbelastung im Dachgeschoss (Statik);
• eintretendes Wasser bei Regen im Wintergarten;
• defekter Abfluss im Erdbereich außen;
• defekte Dusche und defektes WC;
• Fassadenschäden nach Entfernung der Fassadenbegrünung;
• Ersatzansprüche wegen Nichtberäumung der Kaufsache.

Dass bei Starkregen Wasser in den Wintergarten eindringt, ist in zweiter Instanz unstreitig.

Wegen des Sachverhalts und der erstinstanzlichen Anträge wird im Übrigen auf den Tatbestand des angegriffenen Urteils Bezug genommen.

Mit Versäumnisurteil vom 23. Oktober 2023 hat das Landgericht die Beklagten zur beräumten Herausgabe des Hausgrundstücks Zug um Zug gegen Rückzahlung der geleisteten Kaufpreiszahlungen von 276.869,19 € zuzüglich Wertsteigerung in Höhe von 21.919 € verurteilt (Ziffer 1), zur Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von 51.000 € (Ziffer 2), festgestellt, dass die Beklagten für jeden weiteren Monat eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 2.000 € schulden (Ziffer 3), vorgerichtliche Gerichtsvollzieherkosten von 47,41 € zu zahlen haben (Ziffer 4) sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 4.998,95 € (Ziffer 5) und weitere vorgerichtliche Kosten von 1.096,94 € (Ziffer 6), festgestellt, dass die Kläger wegen ihres Nutzungsentgeltanspruchs die Aufrechnung mit dem Kaufpreisrückzahlungsanspruch erklären dürfen (Ziffer 7) sowie die Beklagten weitere 1.069,33 € (Ziffer 8) und 3.926 € (Ziffer 9) zu zahlen haben.

Auf den Einspruch der Beklagten hat das Landgericht mit dem angegriffenen Urteil das Versäumnisurteil teilweise aufgehoben (dessen Ziffern 3, 5, 7, Ziffer 6 teilweise), die Klage abgewiesen und es im Übrigen aufrechterhalten. Ferner hat es die Beklagten als Gesamtschuldner verteilt, an die Kläger für die Zeit von Oktober 2020 bis zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks an die Kläger für jeden Monat einen Betrag von 2.000,- EUR zu zahlen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der klägerische Anspruch auf Herausgabe Zug um Zug gegen Zahlung der auf den Kaufpreis geleisteten Geldbeträge folge aus § 346 Abs. 1 BGB. Die Kläger seien wirksam von dem Kaufvertrag zurückgetreten. Zum Ablauf des 11. Januar 2019 sei der verbleibende Kaufpreisanspruch wieder fällig gewesen. Den Beklagten habe auch kein Recht zugestanden, die Zahlung des Restkaufpreises nach § 320 BGB zu verweigern. Sie seien nach § 6 Nr. 1 des Kaufvertrages in Bezug auf die Kaufpreiszahlung vorleistungspflichtig gewesen. Ferner hätten die Beklagten im Hinblick auf ihre Pflicht zur Kaufpreiszahlung offenbar auf ihnen etwaig zugewachsene Rechtspositionen infolge arglistig verschwiegener Mängel verzichtet bzw. die Einredefreiheit des fälligen Kaufpreisanspruchs anerkannt. Selbst wenn ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht zugestanden haben sollte, hätten sie nicht den gesamten Restkaufpreis einbehalten dürfen, denn der fällige Restkaufpreis übersteige die geltend gemachten Kosten erheblich. Den Beklagten stünde auch kein Recht zum Besitz aus der mit den Klägern getroffenen Vereinbarung zur vorzeitigen Besitzübergabe unter Zahlung einer „Monatsmiete“ von 2.000,- € zu. Es handele sich nicht um eine Vereinbarung über einen Wohnraummietvertrag. Die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Anspruch auf Entgelt- bzw. Wertersatz von 2.000,- € monatlich, ferner einen Anspruch auf Herausgabe der vereinnahmten Einspeisevergütung. Wegen der Einzelheiten wird auf das landgerichtliche Urteil Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer form- und fristgerechten Berufung. Sie rügen, das Landgericht habe zu Unrecht einen Rücktritt der Kläger vom Kaufvertrag angenommen und den Herausgabeanspruch bejaht. Das von ihnen geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht sei wegen arglistig verschwiegener Mängel nicht auf das Doppelte der Beseitigungskosten beschränkt gewesen. Vielmehr habe wegen der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten ein Sicherungsinteresse bestanden. Das Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 17. Dezember 2018 enthalte kein Anerkenntnis, sie hätten damit nicht auf eine ihnen zugewachsene Rechtsposition verzichtet. So habe sich diese Erklärung nur auf die Urkunde UR-Nr. …bezogen, die nach dem 11. Januar 2019 keine Gültigkeit mehr habe beanspruchen können. Zu Unrecht habe das Landgericht ferner ihr Recht zum Besitz aus einem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag verneint. Dieses Mietverhältnis bestehe bis heute ungekündigt fort.

Die Beklagten haben behauptet, Ursache des Schimmelschadens im Wohnzimmer sei eine Wärmebrücke im Wandaufbau und zuvor falsches Lüftungs- und Heizverhalten durch die Kläger; die Kosten für Dämmmaßnahmen würden mindestens 10.000,- € betragen.

Die Beklagten haben behauptet, die Kläger hätten weder auf die Schimmelproblematik noch auf die Undichtigkeit im Wintergarten hingewiesen. Sie haben behauptet (Bl. 205 eA), entgegen der Behauptung der Kläger es habe nur einen Besichtigungstermin im Objekt gegeben und zwar am 24. Januar 2018, 14.30 Uhr, an dem das Objekt als mängelfrei präsentiert worden sei. Anwesend gewesen seien beide Beklagte, der Zeuge … (Name04) und der Zeuge … (Name02) sowie die Eltern der Beklagten zu 1. Der Zeuge … (Name02) sei vor dem Kaufvertrag nur noch einmal, am 11. Februar 2018, einem Sonntag, im Objekt zur Vorbereitung eines am Folgetag stattfindenden Termins vor dem Notar zur Beglaubigung eines Darlehensvertrages gewesen (Bl. 206). Am 28. März 2018 habe es einen Termin im Büro des Maklers gegeben, bei dem Barzahlungen an den Makler und an die Kläger stattgefunden hätten. Über Mängel am Objekt sei auch hier nicht gesprochen worden. Der Kläger habe ca. 14 Tage nach der Beurkundung den Zeugen … (Name02) empfangen, um eine weitere Bargeldzahlung in Empfang zu nehmen. Anlässlich dieses Termins habe der Kläger gegenüber dem Zeugen … (Name02) geäußert, da sei noch etwas: Bei starkem Regen dringe Regenwasser in den Wintergarten ein, das sei aber nicht so schlimm, weil ja das Wasser durch den Boden wieder ablaufe. Der Makler … (Name04) habe diesen Mangel ebenfalls gekannt und sich gegenüber dem Zeugen … (Name02) verplappert, die Beklagten hierüber aber nicht aufgeklärt.

Die Beklagten beantragen (sinngemäß),

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 12. August 2022 abzuändern, das Versäumnisurteil des Landgerichts vom 23. Oktober 2020 vollständig aufzuheben und die Klage abzuweisen, hilfsweise,

die Sache unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechtszuges zurückzuverweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie meinen, den Beklagten habe zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung kein Zurückbehaltungsrecht zugestanden. Für die Behauptung, sie hätten Mängel arglistig verschwiegen, seien die Beklagten beweisfällig geblieben. Die Beklagten hätten im Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 17. November 2018 zugesichert, den restlichen Kaufpreis bis zum 11. Januar 2019 vertragsgemäß zu erbringen. Bei der Auslegung dieser Erklärung sei maßgebend, dass die Beklagten von der Übernahme des Objekts am 1. Juni 2018 bis zur Rücktrittserklärung vom 19. März 2019 kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hätten. Das Rücktrittsrecht ergebe sich vielmehr aus der Nichterfüllung der im notariellen Vertrag vereinbarten Vertragspflichten. Spätere Mängeleinreden spielten hierfür keine Rolle. Den Beklagten stehe kein Recht zum Besitz zu. So hätte der vorgerichtliche Beklagtenvertreter ausgeführt, die Zahlung von 2.000,- EUR solle eine weitere Teilkaufpreiszahlung sein. Im Übrigen verteidigen die Kläger das erstinstanzliche Urteil.

Erstmals im Berufungsverfahren behaupten die Kläger, dass sie das Haus bereits Anfang April 2018 beräumt verlassen hätten. Die Beklagten hätten das bereits leere Haus in der ersten Aprilhälfte noch vor dem Beurkundungstermin besichtigt. Bei der Begehung habe sich der Raum wie in der Anlage B1 abgebildet, gezeigt.

Der Kläger hat in der persönlichen Anhörung am 13. März 2025 erklärt, vor Kaufvertragsabschluss habe eine Besichtigung mit dem Makler, dem Zeugen … (Name02) und den Käufern stattgefunden. An dem Tag habe es geregnet. Er sei sich nicht sicher, ob bei diesem Termin im März auch die beiden Beklagten anwesend gewesen seien. Er habe die Beklagten dabei auf das eindringende Wasser im Wintergarten hingewiesen.

Der Senat hat Beweis erhoben über die Behauptungen der Beklagten, an den beiden gartenseitigen Wandecken des Wohnzimmers bestehe eine Wärmebrücke, die zu Schimmelbildung geführt habe und weiter führe und zu deren Beseitigung Kosten in Höhe von mindestens 10.000,- € erforderlich seien, durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Prof. Dipl.-Ing. … (Vorname02) (Name05) vom 18. September 2024 Bezug genommen.

Der Senat hat ferner Beweis erhoben über die Behauptungen der Beklagten, sie seien durch die Kläger vor Kaufvertragsabschluss nicht darüber aufgeklärt worden, dass bei Starkregen Wasser in den Wintergarten des Objekts „… (Straße) in … (Ort01)“ eindringe, durch Vernehmung der Zeugen … (Vorname03) (Name02) und … (Vorname04) (Name04). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Verhandlungsprotokoll vom 11. Dezember 2025 Bezug genommen.

II.

A.

Die fristgemäß gemäß §§ 517, 520 Abs. 2 ZPO eingelegte und nach bewilligter Verlängerung rechtzeitig begründete und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

Die Kläger haben einen Anspruch auf Herausgabe Zug um Zug gegen Zahlung nach § 346 Abs. 1 BGB. Sie sind wirksam vom Kaufvertrag vom 16. April 2018 zurückgetreten (§ 323 Abs. 1 BGB). Die Beklagten haben die fällige Restkaufpreiszahlung auch nach Fristsetzung der Kläger nicht erbracht. § 320 BGB stand dem nicht entgegen.

Zwar schließt grundsätzlich schon das Bestehen - und nicht erst die Erhebung – der Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) die Durchsetzbarkeit der im Gegenseitigkeitsverhältnis zu der nicht erfüllten Gegenforderung stehenden Forderung und damit einen Rücktritt nach § 323 Abs. 1 BGB aus (vgl. BGH, Urteil vom 14. Februar 2020, Az. V ZR 11/18). Es kommt also nicht darauf an, ob die Beklagten ihre Einwendungen gegen die Zahlung des Restkaufpreises zum Zeitpunkt des Rücktritts bereits geltend gemacht hatten. Entscheidend ist nur, ob Gegenforderungen bestehen, ohne dass sie zu konkretisieren waren oder auf das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten beschränkt waren (BGH, a.a.O., Rz. 41, 53).

Vorliegend war der Restkaufpreisanspruch der Kläger fällig und es bestanden zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts keine Gegenforderungen.

a)

Mängelbeseitigungs- bzw. Schadensersatzansprüche gemäß §§ 437 Nr. 2, Nr. 3, 440, 441, 323 Abs. 2 Nr. 3, 280 Abs. 1 BGB wegen Mängeln der Statik, der defekten Dusche bzw. WC und Fassadenschäden bestehen wegen Sachmangelausschlusses nach § 5 des Kaufvertrages nicht.

b)

Gleiches gilt für den nunmehr in zweiter Instanz - unstreitigen - Mangel, dass bei Starkregen Wasser in den Wintergarten einläuft. Die Beklagten haben nicht bewiesen, dass die Kläger ihnen diesen Mangel vor Abschluss des Vertrages verschwiegen hätten.

Eine Haftung wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels nach §§ 437 Nr. 2, Nr. 3, 440, 444, 323 Abs. 2 Nr. 3, 280 Abs. 1 BGB setzt ein aktives Tun oder Unterlassen eines Hinweises auf einen vorhandenen Mangel voraus. Der Verkäufer muss den Mangel kennen oder ihn für möglich gehalten haben, ein Verschweigen setzt also mindestens Eventualvorsatz voraus (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2023, Az. V ZR 43/23, Rz. 17). Leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt ebenso wenig wie ein bewusstes Sichverschließen. Der Verkäufer muss, sofern es sich nicht um einer Besichtigung zugängliche und ohne weiteres erkennbare Mängel handelt, die der Käufer bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann, gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. zum Ganzen etwa BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, Az. V ZR 73/18). Hierbei ist allein entscheidend, ob der Verkäufer die den Mangel begründenden Umstände kennt; nicht relevant ist dagegen, ob er daraus den Schluss auf das Vorliegen eines Sachmangels zieht (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2023, Az. V ZR 43/23, Rz. 19). Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels im Sinne von § 444 BGB ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Grundsätzlich begründet das Einlaufen von Wasser in ein Wohngebäude einen offenbarungspflichtigen Sachmangel. Zwar kann eine Pflicht zur Offenbarung ausscheiden, wenn es sich um einen der Besichtigung zugänglichen und damit ohne weiteres erkennbaren Mangel handelt (vgl. nur BGHZ 132, 30, 34). Der Käufer trägt – wenn die Parteien wie hier einen Haftungsausschluss vereinbart haben – nach § 444 BGB grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, wozu bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung gehört (BGH, Urteil vom 12. November 2010, Az. V ZR 181/09). Da es sich bei der fehlenden Offenbarung aber um eine negative Tatsache handelt, kommen dem Käufer dabei Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute. Er muss lediglich die vom Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen (vgl. BGH, a.a.O., Zöller / Greger, ZPO, 36. Aufl. 2026, Vorbem. § 284 Rn. 24).

Nach diesen Maßstäben bleiben die Beklagten für eine fehlende Aufklärung der Kläger von dem Mangel eintretenden Wassers in den Wintergarten beweisfällig. Die Kläger haben hierzu vorgetragen, vor Kaufvertragsabschluss habe im März 2018 eine Besichtigung mit dem Makler, Herrn … (Name02) und den Käufern stattgefunden, bei dem der Mangel thematisiert und – jedenfalls der Zeuge … (Name02) – auf das über eine Fuge eindringende Wasser hingewiesen worden sei. An dem Tag habe es geregnet.

Diesen Vortrag haben die Beklagten mit der Beweisaufnahme vor dem Senat nicht ausräumen können. Im Ergebnis der Anhörungen der Zeugen … (Name02) und … (Name04) ist der Senat nicht davon überzeugt (§ 286 ZPO), dass eine solche Aufklärung – wie von den Klägern behauptet – nicht stattgefunden hat.

aa.

Dies ergibt sich in erster Linie bereits aus der Aussage des Zeugen … (Name02). Zwar hat er angegeben, es sei weder über eindringende Feuchtigkeit gesprochen worden noch habe es bei der Besichtigung im März 2018 geregnet. Jedoch fehlt der Aussage die Überzeugungskraft, weil sie mit den von den Beklagten vorgetragen Daten und Umständen im Hinblick auf den bzw. die stattgefundenen Besichtigungstermin(e) nicht in Einklang zu bringen ist.

Nachdem die Kläger im Verhandlungstermin am 13. März 2025 die Offenlegung des Mangels in einem Besichtigungstermin im März 2018 behauptet hatten, hatten die Beklagten mit Schriftsatz vom 27. März 2025 einen Besichtigungstermin im März 2018 ausdrücklich bestritten und vielmehr behauptet, im März 2018 habe kein Termin im Haus stattgefunden, auch nicht mit dem Zeugen … (Name02). Der Besichtigungstermin habe am 24. Januar 2018 stattgefunden, einem Zeitpunkt als noch beide Kläger im Haus gewohnt hätten. Bei diesem Termin seien auch die Eltern der Beklagten zu 1 anwesend gewesen. Am 24. Januar 2018 habe leichter Nieselregen geherrscht. Beide Beklagte hätten vor der Beurkundung lediglich an einem einzigen Besichtigungstermin im Objekt teilgenommen. Der Zeuge … (Name02) sei neben dem Termin am 24. Januar 2018 lediglich noch einmal, am Sonntag, dem 11. Februar 2018 zur Vorbereitung eines am nächsten Tag stattfindenden Termins vor dem Notar im Objekt gewesen. Am 28. März 2018 habe ein Termin im Büro des Maklers stattgefunden, bei dem es um Zahlungen gegangen sei.

Hiervon weicht die Aussage des Zeugen … (Name02) nicht unerheblich ab. Nach seiner Aussage gab es zwei Besichtigungstermine jeweils der Beklagten mit ihm und dem Makler: Einen ersten im Februar 2018 noch in möbliertem Zustand und einen weiteren Mitte März 2018 mit den Beklagten und den Eltern der Beklagten. Auf Nachfrage erklärte der Zeuge … (Name02), ein zunächst angedachter Besichtigungstermin vom 24. Januar 2018 habe nicht stattgefunden. Mit dieser Aussage ist die Behauptung der Beklagten, am 18. März 2018 habe kein Besichtigungstermin stattgefunden, widerlegt. Vielmehr bestätigt der Zeuge … (Name02) hiermit die Angaben der Kläger.

Auch in weiteren Punkten widerspricht die Aussage des Zeugen … (Name02) der Darstellung der Beklagten: In der Berufung hatten die Beklagten behauptet, der Kläger habe erstmals ca. 14 Tage nach der Beurkundung gegenüber Herrn … (Name02) geäußert, dass bei starkem Regen Wasser in den Wintergarten eindringe, was aber nicht so schlimm sei, weil es durch den Boden wieder ablaufe. Demgegenüber hat der Zeuge … (Name02) ausgesagt, er habe davon erfahren, weil seine Frau – die Beklagte zu 1 – erstmals nach der Übergabe im Juni 2018 Feuchtigkeit festgestellt und ihn dann geholt habe.

Diese Widersprüche in der Darstellung der Beklagten einerseits und der Aussage des Zeugen … (Name02) andererseits vermögen nach Ansicht des Senats Zweifel an der Aussage des Zeugen … (Name02) zu begründen, dass seine den Angaben der Kläger im Übrigen widersprechende Aussage richtig ist. Auch wenn der Zeuge … (Name02) zu den Witterungsverhältnissen – trocken statt Regen – plausible Angaben gemacht hat und Gespräche über eindringendes Wasser verneint hat, ist die Überzeugungskraft seiner Aussage eingeschränkt.

Auch wenn sich die Beklagten im Hinblick auf den Besichtigungstermin vom März 2018 nachträglich die Aussage des Zeugen … (Name02) zueigen gemacht haben und damit unstreitig stellen, dass es den von den Klägern behaupteten Besichtigungstermin tatsächlich gegeben habe, handelt es um offenkundig angepassten Vortrag, der die beschriebenen Zweifel des Senats nicht auszuräumen vermag.

bb.

Diese Zweifel an der Aussage des Zeugen … (Name02) werden verstärkt durch die Vernehmung des glaubwürdigen Zeugen… (Name04). Nach seiner Aussage hatten die Kläger immer wieder Interessenten im Haus und stets beim Durchgehen durch die Räumlichkeiten auf die Mängel, wie unter anderem auch den Wassereintritt im Wintergarten, hingewiesen. Der Kläger habe auch gesagt, dass hier etwas gemacht werden müsse, damit es nicht schlimmer werde. Auch konnte sich der Zeuge … (Name04) an den Termin der Beklagten, an dem auch die Eltern anwesend waren, erinnern, da sei das Haus bereits leer gewesen, während es beim ersten Besichtigungstermin noch möbliert gewesen sei. Der Hinweis sei in dem Termin erfolgt, als die Eltern nicht anwesend gewesen seien. Seiner Erinnerung nach sei der Märztermin der erste gewesen, es habe einen weiteren Termin vor der Beurkundung im April gegeben.

Im Kern stützt die Aussage des Zeugen … (Name04) damit die Darstellung der Kläger und erschüttert die Aussage des Zeugen… (Name02). Auch wenn die Aussage des Zeugen … (Name04) zunächst wenig konkret erscheint und sie insbesondere im Hinblick auf den Besichtigungstermin im März 2018 mit der Aussage der Kläger und des Zeugen … (Name02) nicht in Einklang zu bringen ist, weil die Eltern der Beklagten nicht anwesend gewesen sein sollen, hält der Senat sie für glaubhaft. Nach Angaben des Zeugen haben nicht nur die Besichtigungstermine mit den Beklagten stattgefunden. Vielmehr hätten die Kläger immer wieder Interessenten gehabt. Angesichts dessen ist es für den Senat nachvollziehbar, wenn sich der Zeuge an das erinnert, was er regelmäßig bei den Besichtigungsterminen im Haus der Kläger erlebte, ohne Daten und Zeiten sicher einordnen zu können. Im Kerngeschehen war sich der Zeuge sicher, dass der Kläger wie von ihm behauptet die Interessenten auf Mängel am Haus und auch die Feuchtigkeit am Wintergarten hingewiesen hat.

Auch wenn hiermit möglicherweise nicht zur Überzeugung des Senats festgestellt werden kann, dass die Kläger die Beklagten bei der Besichtigung am 18. März 2018 auf die Feuchtigkeit im Wintergarten hingewiesen haben, hat die Aussage des Zeugen … (Name04) so viel Überzeugungskraft, dass sie (weitere) Zweifel an der Aussage des Zeugen … (Name02) begründet und damit der Senat nicht die Überzeugung gewinnen kann, die von den Klägern behauptete Aufklärung sei unterblieben.

c)

Den Beklagten steht ferner kein Zurückbehaltungsrecht wegen des behaupteten Schimmelschadens im Wohnzimmer zu. Die Beklagten haben bereits nicht bewiesen, dass das erworbene Haus einen Mangel in Form einer unzureichenden Bauwerksabdichtung und einen daraus resultierendem Schimmelschaden aufweist.

Nach überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Prof. … (Name05), an dessen Fachkompetenz kein Grund zu Zweifel besteht, in seinem Gutachten vom 18. September 2024 liegen an den beiden gartenseitigen Außenwandecken des Wohnzimmers des streitgegenständlichen Einfamilienhauses keine schimmelpilzkritischen Wärmebrücken vor. Der von den Beklagten als Mangelsymptom beschriebene Schimmelbefall resultiert danach entweder aus fehlerhaftem Nutzerverhalten oder war Folge einer aus dem Erstbezug stammenden, nie beseitigten erhöhten Baufeuchte. Eine noch anhaltende erhöhte Baufeuchte konnte durch den Sachverständigen ebenso ausgeschlossen werden wie die Befürchtung, dass es nach malermäßiger Sanierung aufgrund von Wärmebrücken erneut zu Schimmelbildung kommen könne. Der Sachverständige hat hierfür zerstörungsfreie Bauteilfeuchtemessungen durchgeführt, die keine Anzeichen für eine erhöhte Bauteilfeuchte ergaben. Auch die Wärmebrückenberechnung für die Außenwandecke und deren Sockel mittels 2D-Modell ergab sowohl bei der Standartberechnung als auch unter Berücksichtigung wandständigen Mobiliars, dass keine Unterschreitung der schimmelpilzkritischen Grenztemperatur von 12,6 Grad Celsius feststellbar war.

Auf dieser Grundlage ist der Senat davon überzeugt, dass bauliche Ursachen in Form des Vorhandenseins einer schimmelpilzkritischen Wärmebrücke für die ehemals vorhandenen Schimmelerscheinungen im Wohnzimmer des streitgegenständlichen Einfamilienhauses ausscheiden. Ein Mangel, über den die Kläger aufzuklären verpflichtet gewesen wären, liegt nicht vor.

Sofern die auf den Fotos erkennbaren Reste der ursprünglich vorhandenen Schimmelerscheinungen einen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB darstellen, haben die Parteien Ansprüche wegen eines Sachmangels nach § 5 des Kaufvertrages ausgeschlossen sind. Dass er sich hierbei um Mängel handeln könnte, die für die Kaufentscheidung bedeutsam wären, ist nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen zu der einfachen Behebbarkeit nicht ersichtlich.

d)

Ersatzansprüche der Beklagten wegen Nichtberäumung der Kaufsache scheiden schon deshalb aus, weil die Kläger die Besitzübergabe der Kaufsache nach § 6 Nr. 1 des Kaufvertrages erst mit Eingang des vollständigen Kaufpreises schuldeten. Hieran änderte, wie das Landgericht zutreffend darlegt, auch die vorfristige Überlassung zu Renovierungszwecken nichts.

2.

Ein Anspruch der Kläger auf Herausgabe des Grundstücks ergibt sich zudem aus § 985 BGB, denn sie sind Eigentümer des Grundstücks und die Beklagten sind nach dem wirksamen Rücktritt unberechtigte Besitzer.

Entgegen der Auffassung der Beklagten steht ihnen auch kein Recht zum Besitz aus einem unbefristet geschlossenen Mietvertrag über die Räumlichkeiten zu. Eine Einigung über die Überlassung der Räumlichkeiten gegen Geld nach mietrechtlichen Vorschriften hatten die Parteien nur für die Zeit der Renovierung im Juli 2018 vereinbart. Da die Renovierung Mitte Juli 2018 beendet sein sollte, waren auch die Beklagten, vorgerichtlich vertreten durch den Zeugen… (Name02), davon ausgegangen, dass für Juli 2018 lediglich 1.000,- € geschuldet waren. Ausdrücklich heißt es in dem Schreiben, dass ein gesonderter Mietvertrag nicht geschlossen wird, die Mietvereinbarung (für den halben Monat Juli 2018) aber auf der Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen für Mietverträge bei vermietetem Wohneigentum erfolge. Ein unbefristeter Mietvertrag entsprach offenkundig nicht der Interessenlage der Beteiligten. Vielmehr gingen die Vertragsparteien davon aus, dass das Hausgrundstück verkauft und der Besitz, wenn auch vorfristig und unstreitig nicht vollständig beräumt, auf Grundlage des Kaufvertrages übertragen wurde. Ferner wird in der Mail mit handschriftlichen Notizen vom 4. Juli 2018 darauf verwiesen, dass der Gefahren- und Lastenübergang bereits zum 1. Juni 2018 stattgefunden habe. Auch dies spricht dafür, dass die Parteien eine kaufrechtliche Regelung im Blick hatten und in der Sache lediglich eine Nutzungsentschädigung regeln und gerade kein unbefristetes Mietverhältnis eingehen wollten. Das mit der Übergabe des Objektes entstandene Recht zum Besitz der Beklagten entfiel mit dem Rücktritt der Kläger vom Kaufvertrag.

Zur Vermeidung von Wiederholungen wird im Übrigen auf die Ausführungen des Landgerichts verwiesen.

B.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

C.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ihre Zulassung erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).

D.

Der Berufungsstreitwert beläuft sich auf 507.000 €, wobei auf den Antrag auf Grundstücksherausgabe 330.000,- € entfallen und auf die Anträge auf Entgelt/Wertersatz wegen der Grundstücksnutzung zu den vom Landgericht angesetzten 117.000,- € wegen des Zeitablaufs weitere 60.000,- € (August 2023 bis Januar 2026) zu addieren sind.