Entscheidung 6 U 116/12

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 22.6.2012 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam, berichtigt durch Beschluss vom 27.9.2012, – 10 O 404/10 – abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, die in dem als Anlage B 28 beigefügten Grundriss rot umrandeten, mit den Buchstaben A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L bezeichneten Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Objektes "A…", …-Straße 98, P…, mit einer Fläche von ca. 560 qm, zu räumen und an die Beklagte herauszugeben.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115.000,00 € abwenden, wenn nicht die Beklagte vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

I.

Die klagende Gewerberaummieterin begehrt von der beklagten Vermieterin die Gewährung von Konkurrenzschutz. Die Beklagte beansprucht von der Klägerin nach mehreren Kündigungen Räumung und Herausgabe des Mietobjekts.

Die Klägerin übersandte der Beklagten am 21.8.2006 ein Schreiben, mit dem sie Interesse daran bekundete, im E…-Center am Hauptbahnhof P… Mieterin zu werden.

Die Parteien schlossen am 7.2.2007 einen Gewerberaummietvertrag, mit dem die Klägerin von der Beklagten eine Fläche von 560 qm in dem Objekt …-Straße 98 in P… - sog. "A…" - zum Betrieb eines Spielcenters bei einer monatlichen Kaltmiete von 9.520 € zzgl. Mehrwertsteuer anmietete. Es war außerdem eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung von 1.000 € zzgl. Mehrwertsteuer vereinbart.

Dieser Mietvertrag enthält u.a. folgende Regelungen:

§ 03 Mietdauer/Kündigung

3.1 Das Mietverhältnis beginnt am 1. August 2007.

Das Mietverhältnis endet am 31. Juli 2022.

Sollte … das Mietobjekt noch nicht fertig gestellt sein, so besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass sich o. g. Termine im gleichen zeitlichen Verhältnis zueinander verschieben. Der Beginn des Mietverhältnisses erfolgt mit Übergabe der Mietflächen nach § 4. Die Übergabe des Mietobjektes wird vom Vermieter dem Mieter mindestens 3 Monate vorher schriftlich angekündigt.

…

3.3 Nach Ablauf der Festmietzeit … verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien 12 Monate zum Monatsende.

…

3.5 Der Vermieter hat ein Recht zur fristlosen Kündigung dieses Mietvertrages, die per Einschreiben/Rückschein zu erfolgen hat, wenn:

- der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit de Entrichtung der Miete, der MwSt., der Betriebs-. und Nebenkosten oder eines nicht unerheblichen Teils im Verzug ist, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete, der MwSt., der Betriebs- und Nebenkosten in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

…

- der Mieter ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen oder Einbauten im oder am Mietobjekt vornimmt …

…

§ 04 Übergabe/Übernahme

4.1 Bei einer Verschiebung des Übergabetermins wegen eventuellen Umplanungen im Einvernehmen der Parteien und/oder Änderung der Planung verschiebt sich der vereinbarte Übergabetermin entsprechend.

…

§ 05 Mietzins und Betriebs-/Nebenkosten

…

5.1 Der Mieter trägt sämtliche auf dem Mietgegenstand …anfallenden Nebenkosten. Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die für seinen Geschäftsbetrieb erforderlichen Anschlusse an Versorgungsmedien (Strom, Wasser, Gas, Wärme, etc.) selbst und auf eigene Kosten zu besorgen und die Versorgungsverträge im eigenen Namen und auf eigene Rechnung abzuschließen.

5.3 Nebenkosten sind alle in Anlage 4 zu diesem Vertrag aufgeführten Kosten, soweit sie für das Mietobjekt anfallen, sowie alle künftig entstehenden Nebenkosten und neu eingeführten Gebühren, steuern und Abgaben zzgl. der gesetzlichen USt.

…

5.5 Alle Nebenkosten werden, soweit sie nicht vom Mieter unmittelbar beglichen oder nach Verbrauch ermittelt werden, im Verhältnis der Mietflächen zur vermietbaren Gesamtfläche auf den Mieter umgelegt. …

…

§ 12 Bauliche Veränderungen/Ausbesserungen/Einbauten

12.1 Die Errichtung und Herstellung, die Änderung, Ergänzung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen im und am Mietobjekt, auch wenn sie im Eigentum des Mieters stehen, sowie eine Nutzungsänderung, bedürfen, ungeachtet der erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

…

12.3 Änderungen und Ergänzungen an Versorgungseinrichtungen im und am Mietobjekt dürfen nur von einer vom zuständigen Versorgungsunternehmen zugelassenen Fachfirma, nach den gesetzlichen oder behördlichen Bestimmungen, sowie nach den anerkannten Regelungen der Technik, durchgeführt werden.

12.4 Vor Beginn der Maßnahmen ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter entsprechende Planungsunterlagen in 2-facher Ausfertigung vorzulegen und verbindliche Angaben über deren Beginn und Dauer zu treffen. …

…

12.6 Verstößt der Mieter gegen übernommene Verpflichtungen dieses Vertrages, ist er zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von drei Monatsmieten verpflichtet, soweit der Vermieter nicht von seinem Kündigungsrecht gemäß § 3 Gebrauch macht.

…

12.12 Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes sowie bauliche Veränderungen des Mietobjekts, die nicht in diesem Vertrag festgelegt sind, dürfen vom Mieter nur mit vorheriger schriftlicher Einwilligung des Vermieters … vorgenommen werden.

In der Anlage 2 zum Mietvertrag (Baubeschreibung) heißt es u. a.:

Seite 6

Öffentliche Erschließung, Ver- und Entsorgung

Die Ver- und Entsorgung des Gebäudes erfolgt durch Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz bis in das Gebäude. Die Ver- und Entsorgungsleitungen werden vom Vermieter bis zu einer Übergabestation der Mieträume gelegt. Die innere Ver- und Entsorgung des Mietobjektes erfolgt durch den Mieter.

…

Seite 7

…

Dächer

Das vorhandene, historische Sheddach und dessen Konstruktion sind auf evtl. vorhandene Beschädigungen zu untersuchen. Erforderliche Ergänzungen, Abdichtungen und Erneuerungen sind vorzunehmen.

Anforderungen an die Statik und evtl. Auflagen des Denkmalschutzes sind dabei zu erfüllen.

Technische Anlagen

Ver- und Entsorgungsleitungen werden vom Vermieter bis zur Übergabestation des Mietobjekts erbracht und bis zu einer Übergabestation des Mietobjekts verlegt. Die innere Erschließung erfolgt durch den Mieter.

Regelungen zum Konkurrenzschutz enthält der Mietvertrag nicht.

Bei der A… handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude, das sich unmittelbar neben dem P… Hauptbahnhof befindet und das von der Beklagten saniert wurde. Der Bebauungsplan der Stadt P…, der Anlage zum Mietvertrag ist, sieht für die A… Nutzungsbeschränkungen vor; so sind neben Messen, Räumen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke nur Schank- und Speisewirtschaften sowie Vergnügungsstätten zulässig. Im Gebäude des P… Hauptbahnhofs befand sich bei Mietvertragsabschluss bereits eine große Spielothek. Die Klägerin war die erste Mieterin in der A….

Die Klägerin trat bei den Bauarbeiten im Zuge der Haustechnikplanung des Grundausbaus an die Beklagte heran und bat um eine Kälteversorgung der gemieteten Räumlichkeiten sowie um eine mechanische Be- und Entlüftung. Die Beklagte baute daraufhin auf eigene Kosten zusätzlich eine Kälteversorgung und eine mechanische Be- und Entlüftung in dem Mietobjekt ein.

Die Beklagte beauftragte Zimmerer-, Dachdecker- und Dachklempnerarbeiten. Das von ihr beauftragte Unternehmen, die B… GmbH, übersandte ihr mit Schreiben vom 6.6.2008 eine Fertigstellungsmitteilung und eine Gewährsbescheinigung gemäß VOB/B.

Die E… GmbH & Co. KG übersandte der Klägerin am 13.6.2008 ein Angebot zum Einbau von Raumlufttechnik, zu dem u. a. eine Dachdurchführung von Entlüftungsrohren mit Klebeflansch gehörte. Die Klägerin erteilte mit Schreiben vom 18.6.2008 einen entsprechenden Auftrag zu einem Pauschalpreis von 20.000,00 € netto.

Die Klägerin erteilte auch der B… GmbH einen Auftrag zur Durchführung von diversen Arbeiten. Mit Schreiben vom 2.7.2008 bat die B… GmbH die Klägerin wegen zusätzlicher von ihr gewünschter Leistungen um eine ergänzende Auftragserteilung und übersandte ein ergänzendes Angebot für Dachdeckerarbeiten, die wie folgt beschrieben sind:

7. Titel: Dachdeckerarbeiten

7.1 Sanitärlüfter WCs,

Sanitärlüfter WC liefern und nachträglich in die 3lagige Dachabdichtung mit 100 mm Dämmebene als Vorleistung für die Haustechnik liefern und montieren

Das Angebot dieser Leistungen zu einer Vergütung von 53.350,21 € nahm die Klägerin mit Schreiben vom 3.7.2008 an.

Die Klägerin eröffnete ihren Betrieb Anfang August 2008.

Die Fernwärmeversorgung für die gemieteten Flächen erfolgte aufgrund eines Vertrages zwischen dem Versorger und der Beklagten, weil der Fernwärmeversorger nicht mit der Klägerin kontrahieren, sondern allein mit dem Grundstückseigentümer vertragliche Beziehungen eingehen wollte.

Im Sommer 2009 verhandelten die Parteien über eine zusätzliche Anmietung der neben den von der Klägerin angemieteten Objekt befindlichen Mietflächen zum Betrieb eines Spielcenters. Diese Verhandlungen scheiterten schließlich. Die Beklagte vermietete daraufhin diese Flächen an Mieter, die ebenfalls ein Spielcenter betreiben.

Forderungen der Klägerin nach einer Gewährung von Konkurrenzschutz durch die Beklagte wiesen die für die Beklagte tätige Hausverwaltung mit Schreiben vom 11.9.2009 und 27.3.2010 und die anwaltlichen Vertreter der Beklagten mit Schreiben vom 2.6.2010 mit der Begründung zurück, die Klägerin habe vor Abschluss des Mietvertrages auf Konkurrenzschutz verzichtet.

Die Klägerin ließ die Beklagte mit E-Mail ihres Rechtsanwaltes vom 19.10.2010 auffordern, bis zum 26.10.2010 - bereits am 21.9.2010 angezeigte - Mängel zu beseitigen, die darin lägen, dass in der Damentoilette und im Eingangsbereich der Halle Wasser von der Decke tropfte. Für die Dauer der Beeinträchtigung werde die Klägerin eine entsprechende Mietminderung geltend machen.

Die Beklagte veranlasste eine Überprüfung, durch die der gerügte Wassereintritt bestätigt wurde. Die Beklagte stellte weiter fest, dass Sanitärlüftungsrohre, die das historische Dach durchdringen, nicht fachgerecht an die Dachdichtung angeschlossen wurden.

Die Beklagte erklärte gegenüber der Klägerin mit Schreiben vom 21.10.2010 die fristlose Kündigung des Mietvertrages, die sie u. a. damit begründete, dass die Klägerin ohne die erforderliche Genehmigung des Vermieters ein Entlüftungsrohr durch die vorhandene Dachkonstruktion im Bereich der Damentoilette gebohrt habe.

Die Beklagte forderte die Klägerin mit Schreiben vom 25.10.2010 unter Fristsetzung zum 1.11.2010 auf, die Mängel an den Dachdurchdringungen zu beseitigen. Diese Frist und eine mit Schreiben vom 5.11.2010 gesetzte Nachfrist liefen fruchtlos ab.

Mit Schreiben vom 11.11.2010 erklärten die anwaltlichen Vertreter der Beklagten eine weitere fristlose Kündigung, die u. a. damit begründet wurde, die Klägerin habe erforderliche Reparaturmaßnahmen am Dach nicht ausführen lassen. Die Substanz des Gebäudes werde dadurch weiter geschädigt.

Die Beklagte beauftragte das Planungs- und Sachverständigenbüro für Dach- und Abdichtungstechnik S…, das am 22.12.2010 ein Gutachten erstellte, nach dessen Ergebnis das Lüftungsrohr im Bereich der Damentoilette falsch in die Dachabdichtung eingebaut und falsch eingedichtet sei. Die vorgefundene Art der Abdichtung entspreche nicht anerkannten Regeln der Technik und den Fachregeln des Zentralverbandes des Deutschen Dachdeckerhandwerks. Der Dichtungsflansch befinde sich unterhalb der Wärmedämmung, es fehle ein Flansch zur Anschließung der oberen Abdichtungslagen. Auch seien die Steckverbindungen der außen liegenden Rohrteile falsch gesteckt.

Mit anwaltlichen Schreiben vom 28.12.2010 erklärte die Beklagte ein weiteres Mal die fristlose Kündigung des Mietverhältnis. Diese stützte sie u. a. auf das Verhalten der Klägerin, nämlich deren Bestreiten, mit den Arbeiten am Dach und der Montage von Lüftungsrohren etwas zu tun zu haben; nunmehr lägen ihr, der Beklagten, schriftliche Beweise dafür vor, dass die Klägerin die Montage der Rohre beauftragt habe, die durch die Dachkonstruktion hindurchgeführt worden seien.

Die Beklagte ließ schließlich das Dach reparieren. Seitdem ist das Dach dicht.

Mit Anwaltsschreiben vom 18.4.2011 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis vorsorglich erneut fristlos, weil die Klägerin die sich aus den Nebenkostenabrechnungen der Beklagten für die Jahre 2008 und 2009 vom 8.11.2010 ergebenden Nachforderungen in Höhe von insgesamt 40.400,90 € trotz Fristsetzung nicht bezahlt hatte. Da die Klägerin auch den Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung 2010 in Höhe von 41.613,92 € nicht bezahlte, erklärten die anwaltlichen Vertreter der Beklagten mit Schreiben vom 9.11.2011 und 30.11.2011 erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Ende 2012/Anfang 2013 erstellte die Beklagte neue Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2008, 2009 und 2010.

Die Beklagte erhob wegen der sich aus diesen Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge Klage vor dem Landgericht Potsdam (Az.: 12 O 243/13) und erwirkte ein Versäumnisurteil vom 19.7.2013, durch das die Klägerin verurteilt wurde, an die Beklagte 68.455,16 € zu zahlen.

Nach einer weiteren fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses vom 21.6.2013 nahm die Beklagte die Klägerin in einem weiteren Rechtsstreit auf Räumung und Herausgabe in Anspruch (Az.: 12 O 163/13). In diesem Rechtsstreit beruft sich die Beklagte auch darauf, dass eine von ihr am 26.9.2012 erklärte fristgemäße Kündigung zum 31.3.2013 wirksam geworden sei, weil mehrere wesentliche Erweiterungen und Ergänzungen des ursprünglich geschlossenen schriftlichen Mietvertrages nachträglich formlos vereinbart worden seien. Da die gesetzlich vorgeschrieben Schriftform nicht beachtet sei, habe der Mietvertrag seine ursprünglich vereinbarte langfristige Bindung verloren.

In einem weiteren Verfahren vor dem Landgericht Potsdam (Az: 10 O 286/12) hat die Beklagte die Klage erweitert und Mietzahlungen begehrt, die die Klägerin unter Hinweis auf nicht gewährten Konkurrenzschutz einbehalten hat. Dieses Verfahren hat das Landgericht abgetrennt. Es führt nunmehr das Aktenzeichen 2 O 294/13 und ist zumindest vorübergehend ausgesetzt worden.

Die Klägerin hat gemeint, die Beklagte habe ihr einen sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz zu gewähren. Das Schreiben der Beklagten vom 12.10.2006, mit dem diese erklärt hatte, sie könne nicht zusagen, dass in der A… nicht noch weitere Spielstätten errichtet würden, sei ihr, der Klägerin, vor dem Rechtsstreit nicht zugegangen.

Der Mietvertrag der Parteien sei ein von der Beklagten gestellter Formularvertrag.

Die Klägerin hat im vorliegenden Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 8.11.2010 behauptet, dass sie das Mietobjekt nicht beschädigt und in der Damentoilette kein Entlüftungsrohr durch die Dachkonstruktion gebohrt habe. Mit Schriftsatz vom 4.2.2011 hat die Klägerin vorgetragen, dass sie selbst zwar keine Lüftungsrohre durch das Dach nach außen verlegt habe, sie habe jedoch zwei Unternehmen beauftragt, von denen eines - die Firma E… - ihr mit E-Mail vom 14.1.2011 mitgeteilt habe, sie habe einen Dachdurchbruch gesetzt, dies sei jedoch fachgerecht erfolgt. Mit ihrem Schriftsatz vom 13.5.2011 hat sie vorgetragen, sie habe zwar die B… GmbH im Jahr 2008 mit der Lieferung und Montage von drei Sanitärlüftern für die WCs des Mietobjektes beauftragt. Hierzu sei sie jedoch berechtigt gewesen, weil die Montage dieser Rohre für die Sanitärinstallation zwingend notwendig gewesen sei. Die WC-Räume seien innen liegend und fensterlos. Die Beauftragung der B… GmbH mit der Verlegung des Entlüftungsrohres durch das Dach nach außen sei mit dem Bauleiter und der zuständigen Architektin Mitte/Ende Juni 2008 abgesprochen worden.

Die Klägerin hat weiter gemeint, die unterbliebene Begleichung der Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen berechtige die Beklagte nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Abrechnungen seien sowohl formell als auch materiell rechtswidrig.

Unter anderem seien die Kosten der Klimaanlage nicht umlagefähig, diese habe die Beklagte zu tragen. Dadurch verringere sich der Nachforderungssaldo für 2008 und 2009 bereits um 17.532,76 €. Aus den Betriebskostenabrechnungen vom 8.11.2010 könne nur ein Betrag in Höhe von insgesamt 3.068,20 € anerkannt werden. Auch die Abrechnung für das Jahr 2010 weise Abrechnungsmängel auf. Den berechtigten Nachforderungssaldo in Höhe von 1.895,86 € habe die Klägerin beglichen.

Die Klägerin hat, nachdem sie zunächst vor dem Landgericht Berlin Klage erhoben hat und der Rechtsstreit an das Landgericht Potsdam verwiesen worden ist, zuletzt beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die Fortführung des Konkurrenzunternehmens / des Spielcenters der Firma C… GmbH im Objekt "A…", …-Straße 98, P…, zu verhindern, soweit diese im vorgenannten Objekt Geld- und/oder Unterhaltungsspielautomaten unterhält und/oder betreibt,

2. die Beklagte zu verurteilen, zu verhindern und dafür zu sorgen, dass in dem unter Ziffer 1 genannten Objekt kein weiteres Spielcenter und keine weitere Spielothek oder ähnliche Unternehmen betrieben werden, in denen Geld und/oder Unterhaltungsspielautomaten unterhalten und/oder betrieben werden,

hilfsweise,

die Beklagte zu verurteilen, in der Weise auf die Firma C… GmbH einzuwirken, dass diese den Betrieb und die Unterhaltung von Geld- und Unterhaltungsspielgeräten auf den im Erdgeschoss gelegenen Mietflächen im Objekt "A…", …-Straße 98, P…, unterlässt.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat widerklagend beantragt,

die Klägerin zur Räumung und zur Herausgabe der in dem als Anlage B 28 beigefügten Grundriss rot umrandeten, mit den Buchstaben A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L bezeichneten Räumlichkeiten zu verurteilen.

Die Klägerin hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Parteien haben den Rechtsstreit im Hinblick auf die von der Beklagten erhobene Widerklage übereinstimmend für erledigt erklärt, soweit die Klägerin beantragt hatte, festzustellen, dass das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die Kündigungen der Beklagten vom 21.10.2010, 11.11.2010 und 28.12.2010 beendet worden ist.

Die Beklagte hat gemeint, die von ihr erklärten Kündigungen des Mietverhältnisses seien wirksam.

Sie hat behauptet, die WC-Räume verfügten über vier Fenster. Eine zusätzliche Entlüftung sei deshalb nicht erforderlich gewesen, jedenfalls hätte sie über die Außenmauern unterhalb des Dachüberstandes erfolgen können; Feuchtigkeitsschäden hätten dann nicht eintreten können.

Das Landgericht hat nach Beweiserhebung zur Behauptung der Beklagten, die Parteien hätten sich anlässlich der Unterzeichnung des Mietvertrages darauf verständigt, dass die Beklagte keinen Konkurrenzschutz gewähre, der Klage in ihren beiden Hauptanträgen stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, der Klägerin stehe der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aufgrund eines im Rahmen der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters bestehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes zu. Es könne auf der Grundlage des beiderseitigen Parteivorbringens und der durchgeführten Beweisaufnahme auch nicht angenommen werden, dass die Parteien diesen Konkurrenzschutz konkludent oder durch anderweitige ausdrückliche Vereinbarung im Jahre 2006 abbedungen hätten.

Die Geltendmachung von Ansprüchen zur Verwirklichung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes sei auch nicht infolge zwischenzeitlicher Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Die Kündigungen der Beklagten hätten nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien geführt. Eine ordentliche Kündigung sei bis zum 31.7.2022 ausgeschlossen. Die fristlosen außerordentlichen Kündigungen seien unwirksam.

Die Beklagte könne die Kündigungen auch nicht mit Erfolg darauf stützen, dass die Klägerin den Einbau von Entlüftungsrohren veranlasst habe. Zwar habe die Klägerin die schriftliche Zustimmung der Beklagten nicht eingeholt. Die Beklagte habe jedoch nicht dargetan, dass es einer solchen Zustimmung deshalb bedurft habe, weil es sich dabei um eine nachträgliche Maßnahme gehandelt habe. Vom Zustimmungserfordernis seien solche Maßnahmen ausgenommen, die zur erstmaligen Herstellung des zur Nutzung als Spielhalle erforderlichen Zustandes notwendig gewesen seien.

Auf die Nichtentrichtung von Nachzahlungsbeträgen, die sich aus Betriebskostenabrechnungen ergäben, könne die Beklagte die fristlose Kündigung gleichfalls nicht stützen, weil der Verzug mit Nachzahlungsbeträgen nicht zur Kündigung berechtige.

Gegen dieses Urteil, ihr zugestellt am 4.7.2012, hat die Beklagte durch bei Gericht am 1.8.2012 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese durch am 2.10.2012 eingegangenen Schriftsatz begründet, nachdem die Berufungsbegründungsfrist auf ihren am 22.8.2012 eingegangenen Antrag bis zum 4.10.2012 verlängert worden war.

Die Beklagte meint, die von ihr ausgesprochenen Kündigungen seien wirksam.

Die Klägerin habe, ohne die nach dem Vertrag erforderliche Zustimmung eingeholt zu haben, mehrere Entlüftungsrohre durch das Flachdach einbauen lassen.

Dass die Klägerin den Innenausbau und die innere Erschließung des Mietobjekts auf eigene Kosten vornehmen sollte, sei bei der Festlegung der Miethöhe angemessen berücksichtigt worden. Für diese Maßnahmen habe die Klägerin keiner zusätzlichen Genehmigung durch die Vermieterin bedurft. Anderes gelte jedoch für Veränderungen der Versorgungseinrichtungen im und am Mietobjekt und für Veränderungen des äußeren Erscheinungsbildes sowie für bauliche Veränderungen, die nicht im Vertrag festgelegt gewesen seien. Arbeiten, die die Substanz des denkmalgeschützten Gebäudes, dessen Fassade und Dach beträfen, bedürften der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Vermieterin und der Denkmalschutz-Behörde. Sie, die Beklagte, habe die von der Klägerin eingebrachten, nur 70 cm hohen Entlüftungsrohre nicht sehen können, weil die WC-Anlagen auf der Rückseite des Gebäudes lägen, das unmittelbar an das Eisenbahnbetriebsgelände angrenze.

Die von der Klägerin am Dach veranlassten Arbeiten seien mangelhaft ausgeführt worden, so dass Regenwasser durch die Dachdurchbohrungen in die Dachkonstruktion eingedrungen und in die Räume der Klägerin getropft sei. Die Klägerin habe versucht, die Verantwortung hierfür auf die Vermieterin abzuwälzen und eine Mietminderung angekündigt. Dieses Verhalten der Klägerin mache es der Beklagten unzumutbar, das Mietverhältnis mit der Klägerin fortzusetzen.

Der Mietvertrag enthalte mit dem Erfordernis einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters zu baulichen Maßnahmen durch den Mieter keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen, er sei vielmehr zwischen den Parteien in allen Einzelheiten ausgehandelt worden, wie sich aus der Korrespondenz der Parteien vor Vertragsschluss ergebe.

Die Kündigung könne auch darauf gestützt werden, dass die Klägerin Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2008, 2009 und 2010 in Höhe von 82.074,01 € nicht bezahlt habe. Zu Unrecht habe das Landgericht gemeint, dies bleibe einer anderweitigen gerichtlichen Auseinandersetzung vorbehalten. Von den Nachzahlungsbeträgen entfielen 28.983,19 € auf die Lieferung von Kälte. Zur Belieferung des Mietobjektes mit Kälte sei die Beklagte nicht verpflichtet gewesen. Die Klägerin habe dafür gesorgt, dass die Leistung in den Innenausbau einbezogen worden sei. Die Beklagte als Vermieterin habe dafür keinen Modernisierungszuschlag erhalten. Es entspreche der formlos getroffenen Vereinbarung, dass die Klägerin die durch die Lieferung von Kälte verursachten Kosten zu tragen habe. Da die rückständigen Betriebskostennachzahlungen ein Mehrfaches der vereinbarten monatlichen Netto-Miete von 9.520,00 € betrügen, sei der Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen dieser Zahlungsverweigerung der Klägerin nicht zumutbar.

Sie, die Beklagte, habe es wegen des entsprechenden Verlangens des Fernwärmeversorgers übernommen, abweichend von der im Mietvertrag vorgesehenen Eigenversorgung einen Versorgungsvertrag abzuschließen. Die Parteien hätten sich formlos darauf verständigt, dass die Beklagte die Kosten verauslage und sie auf die Klägerin umlege.

Jedenfalls habe stillschweigend Einigkeit zwischen den Parteien darüber bestanden habe, dass die Beklagte, die gegenüber den Versorgungsunternehmen in Vorlage zu treten hatte, diese Kosten im wirtschaftlichen Ergebnis nicht habe selbst tragen sollen.

Auch die Ausführungen des Landgerichts zum Konkurrenzschutz seien unzutreffend. Die Beklagte sei davon ausgegangen, dass sie der Klägerin keinen Konkurrenzschutz gewähren müsse. Dass diese Annahme richtig gewesen sei, ergebe sich auch aus dem Umstand, dass die Geschäftsführer der Parteien im Sommer 2009 darüber verhandelt hätten, in den Nachbarräumen mit einer GmbH, die man gemeinsam zu gründen beabsichtigte, der Klägerin Konkurrenz zu machen. Die Klägerin habe sich erst 14 Monate nach Kenntnis der beabsichtigten Einrichtung einer weiteren Spielothek durch Dritte in der A… auf einen Konkurrenzschutz berufen. Mit diesem Verhalten habe die Klägerin einen etwaigen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz jedenfalls verwirkt.

Die Beklagte meint außerdem, die ordentliche Kündigungserklärung vom 21.10.2010 habe das Mietverhältnis jedenfalls unter Beachtung der gesetzlichen Frist zum 31.1.2011 beendet. Wegen mehrerer nachträglich getroffener, nicht schriftlich fixierter wesentlicher Vereinbarungen der Parteien entspreche der Vertrag im Ganzen nicht dem Schriftformerfordernis der §§ 578, 550 BGB mit der Folge, dass er seine ursprüngliche langfristige Bindung verloren habe. Es sei keine schriftliche Vereinbarung über die Festlegung eines tatsächlichen Beginns des Mietverhältnisses getroffen worden, so dass sich das Vertragsende nicht errechnen lasse. Außerdem habe es eine formlose Vereinbarung zu einer Wärmeversorgung durch die Beklagte statt der im Vertrag ursprünglich vereinbarten Eigenversorgung der Klägerin gegeben. Es habe außerdem eine formlose nachträgliche Vereinbarung der Installation einer Klimaanlage sowie einer mechanischen Be- und Entlüftung durch die Beklagte gegeben.

Die Beklagte beantragt,

das landgerichtliche Urteil abzuändern und

1. die Klage abzuweisen,

2. die Klägerin zur Räumung und zur Herausgabe der in dem als Anlage B 28 beigefügten Grundriss rot umrandeten, mit den Buchstaben A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L bezeichneten Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Objektes "A…", …-Straße 98, P…, mit einer Fläche von ca. 560 qm, zu verurteilen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin hält das landgerichtliche Urteil für richtig. Sie meint, die Vorwürfe der Beklagten rechtfertigten eine fristlose Kündigung nicht.

Die Regelung im Mietvertrag der Parteien, dass die fristlose Kündigung der Vermieterin gerechtfertigt sein soll, wenn die Mieterin ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen oder Einbauten im oder am Mietobjekt vornehme, stamme aus einem von der Beklagten mehrfach verwendeten Formularmietvertrag und benachteilige die Mieterin unangemessen.

Hierzu behauptet sie, sie habe das Objekt im "veredelten Rohbauzustand" erhalten. Der weitere Ausbau der Flächen in den Zustand, dass sie dort überhaupt eine Spielothek betreiben konnte, habe nach den vertraglichen Abreden ihr als Mieterin oblegen und habe Kosten von rund 250.000 € verursacht. So habe sie eine Heizanlage einbauen wie auch den Ausbau der WC-Anlagen einschließlich der WC-Entlüftung vornehmen müssen. Vor diesem Hintergrund sei die vertragliche Regelung so zu verstehen, dass sie nur für solche Baumaßnahmen die vorherige schriftliche Zustimmung der Vermieterin benötige, die nicht dem Erstausbau der Flächen zur Herstellung der vertraglichen Eignung dienten. Für keine dieser Arbeiten liege eine schriftliche Zustimmung der Beklagten vor. Wenn die Beklagte mit Ausbaudetails nicht einverstanden gewesen sei, habe sie diese unmittelbar gerügt.

Die Klägerin behauptet, sie habe die Verlegung der Entlüftungsrohre in den Damentoiletten in Abstimmung mit den insoweit Bevollmächtigten der Beklagten durchgeführt. Es sei nicht nachgewiesen, dass der Wasserschaden im Bereich der Damentoiletten von der Klägerin oder einem von ihr beauftragten Handwerker verursacht worden wäre. Die Beklagte habe das fragliche Entlüftungsrohr von außen sehen können. Es sei ihr mithin seit Sommer 2008 bekannt gewesen, eine fristlose Kündigung habe sie jedoch erst zwei Jahre später ausgesprochen. Dass sie, die Klägerin, zunächst in Abrede gestellt habe, das Entlüftungsrohr eingebaut zu haben, stelle ein bedauerliches Versehen dar.

Die Schriftform des Mietvertrages sei auch nicht durch einen konkludenten Verzicht auf das Erfordernis der schriftlichen Zustimmung der Vermieterin für Umbaumaßnahmen verletzt worden. Dabei handele es sich um keine wesentliche vertragliche Abrede.

Der Einbau einer Klimaanlage durch die Beklagte sei von den Parteien bereits bei Mietvertragsbeginn vereinbart worden, das gleiche gelte für den Einbau einer mechanischen Lüftungsanlage im Mietobjekt durch die Beklagte.

Der Nachzahlungsanspruch der Beklagten aus den Nebenkostenabrechnungen sei nicht fällig, weil diese in formeller und auch in materieller Hinsicht fehlerhaft seien. Auch die neuen Nebenkostenabrechnungen der Beklagten seien formell unwirksam. Die Kosten der Klimaanlage seien weder nach dem Gesetz noch nach den vertraglichen Vereinbarungen umlagefähig.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils, das Protokoll der erstinstanzlichen Beweisaufnahme und die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und ihre Anlagen Bezug genommen.

II.

Die gemäß den §§ 517, 520 ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten hat Erfolg. Der Widerklage ist stattzugeben und die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Räumung des Mietobjektes gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Da das Mietverhältnis beendet ist, steht der Klägerin der mit der Klage geltend gemachte, auf die Gewährung von Konkurrenzschutz während des laufenden Mietverhältnisses gerichtete Anspruch nicht zu.

Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigungserklärungen der Beklagten beendet. Deshalb ist die Klägerin verpflichtet, das Mietobjekt zu räumen und an die Beklagte herauszugeben.

A.) Die Klägerin war berechtigt, das Mietverhältnis der Parteien aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen. Ihr ist es unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zuzumuten, das Mietverhältnis bis zu seiner Beendigung fortzusetzen, § 543 Abs. 1 BGB.

1.) Dies ergibt sich aus einer Zusammenschau der Umstände im Zusammenhang mit dem von der Klägerin veranlassten Einbau von Lüftungsrohren mit mehreren Dachdurchführungen im Bereich der Damen-Toiletten des Mietobjekts. Die ohne Zustimmung der Vermieterin veranlasste Durchdringung der Dachhaut zur Verlegung von Lüftungsrohren, die wahrheitswidrige außergerichtliche und gerichtliche Behauptung, sie als Mieterin habe nichts mit diesen Lüftungsrohren zu tun, sowie die Ankündigung von Minderungsansprüchen wegen des Feuchtigkeitseinbruchs infolge des undichten Daches haben zur Folge, dass die auch hierauf gestützte Kündigungserklärung der Beklagten vom 21.10.2010 zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat, spätestens ist diese Folge jedoch durch die Kündigungserklärungen der Beklagten vom 11.11.2010 und 28.12.2010 eingetreten.

a.) Nach § 12 Ziff. 1 und 12 des Mietvertrages der Parteien setzen die Errichtung und Herstellung, die Änderung, Ergänzung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen im und am Mietobjekt sowie Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes sowie bauliche Veränderungen des Mietobjekts, die nicht im Mietvertrag festgelegt sind, durch den Mieter die schriftliche Einwilligung des Vermieters voraus. Es ist in der Berufungsinstanz unstreitig geworden, dass die Klägerin den Einbau dieser Entlüftungsrohre veranlasst hat. Unstreitig hat sie eine vorherige schriftliche Zustimmung der Beklagten nicht eingeholt.

Die Beklagte hatte hier ein beachtenswertes Interesse, dass die Baumaßnahmen der Mieterin am Dach unterbleiben. Zum einen handelt es sich bei der „A…“ um ein denkmalgeschütztes Objekt. Bei derartigen Objekten hat der vermietende Eigentümer ein Interesse daran, dass Baumaßnahmen unterbleiben, die in die äußere Hülle des Gebäudes eingreifen. Denn derartige, die Substanz verletzende Eingriffe in Denkmäler bedürfen der Erlaubnis nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 BbgDSchG und können Anlass für die Denkmalschutzbehörden sein, Wiederherstellungsanordnungen zu treffen. Zum anderen sind Eingriffe in das Dach eines Gebäudes stets latent mit der Gefahr verbunden, dass Feuchtigkeit in das Gebäude eindringt, die für die gesamte Gebäudesubstanz schädlich ist. Hier hat sich eine solche Gefährdung auch verwirklicht. Unstreitig ist das Dach im Bereich der durchgeführten Arbeiten undicht geworden. Unstreitig ist das Dach nach Mangelbeseitigungsarbeiten an der Abdichtung der Lüftungsrohre am Dach durch die Beklagte wieder dicht.

b.) Dieses zu berücksichtigende Interesse des Vermieters kommt im Mietvertrag auch zum Ausdruck durch die Klausel, wonach die Vornahme von baulichen Veränderungen oder Einbauten im oder am Mietobjekt durch den Mieter ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt. So ist in § 3 Ziff. 5 des Vertrages ausdrücklich geregelt, dass ein solches Verhalten dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages gewährt.

Unerheblich ist die Behauptung der Klägerin, bei den Regelungen im Mietvertrag handele es sich um von der Beklagte gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen. Ob dies zutreffend ist, ist zweifelhaft. Die Beklagte hat nachgewiesen, dass die Parteien nach Übersendung der Interessenbekundung der Klägerin vom 21.8.2006 mehrere Monate über den Abschluss eines Mietvertrages verhandelt haben und sie der Klägerin mehrere Mietvertragsentwürfe übermittelt hat. Substantiierter Vortrag der Klägerin zum Stellen dieser Vertragsbedingungen iSv § 305 Abs. 1 BGB durch die Beklagte fehlt.

Es kann jedoch offen bleiben, ob es sich bei den hier maßgeblichen mietvertraglichen Regelungen von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Denn die Regelung benachteiligt die Klägerin jedenfalls im konkreten Fall eines Eingriffs in das Dach nicht unangemessen. Denn unabhängig von einer vertraglichen Vereinbarung gewährt auch das Gesetz (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB ) dem Vermieter bei ungenehmigten Umbauten, die die Gebäudesubstanz beeinträchtigen, ein außerordentliches Kündigungsrecht.

c.) Wegen des unbestrittenen Umstands, dass das Dach nach den von der Beklagten veranlassten Reparaturmaßnahmen wieder dicht ist, besteht zumindest ein Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die Dachundichtigkeiten durch von der Klägerin beauftragte Unternehmen verursacht worden sind bzw. dass deren Dacharbeiten mangelhaft waren. Die Klägerin hat dies zwar in Abrede gestellt. Allerdings hätte sie angesichts des detaillierten Vortrages der Beklagten zu der Ursache der Dachundichtigkeiten, die die Beklagte durch ein von ihr eingeholtes Sachverständigengutachten belegt hat, näher darlegen müssen, dass andere Ursachen zum Feuchtigkeitseintritt geführt haben. Denn wenn auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens vorgenommene Reparaturmaßnahmen die Undichtigkeit beseitigt haben, hätte es einer Erklärung bedurft, warum dennoch andere Ursachen als eine mangelhafte Ausführung der Arbeiten in Betracht kommen. Derartige Darlegungen der Klägerin fehlen.

d.) Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin darauf, dass es sich bei der Baumaßnahme um eine solche gehandelt hat, die für eine Herrichtung des Mietobjekts zum vertragsgerechten Gebrauch erforderlich war und dass nur solche Baumaßnahmen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedurften, die nicht dem Erstausbau der Flächen zur Herstellung der vertraglichen Eignung dienten.

Im schriftlichen Mietvertrag ist in § 12 Ziff. 1 vorgesehen, dass die Errichtung und Herstellung von baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen nicht nur am Mietobjekt, sondern auch im Mietobjekt der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen. Dass Baumaßnahmen zur Herstellung eines nutzfähigen Zustandes hiervon ausgenommen sein sollen, ist danach nicht erkennbar. Vielmehr ist das Gegenteil der Fall.

Allerdings ist nach dem zwischenzeitlichen Vortrag der Parteien unstreitig, dass die Parteien einvernehmlich so vorgegangen sind, dass die Klägerin für ihr nach der dem Mietvertrag als Anlage 2 anliegenden Baubeschreibung obliegende Arbeiten - die innere Erschließung in Gestalt von Ver- und Entsorgungsleitungen - keine vorherige schriftliche Zustimmung der Beklagten eingeholt hat.

Bei der Anbringung dieser Entlüftungsrohre hat es sich jedoch nicht um solche Maßnahmen gehandelt. Es ist schon nicht ersichtlich, dass die Entlüftungsrohre als Ver- und Entsorgungsleitungen im Sinne der Baubeschreibung anzusehen sind. In der Baubeschreibung ist geregelt, dass die Ver- und Entsorgung des Gebäudes durch Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz bis in das Gebäude erfolgt und dass Ver- und Entsorgungsleitungen vom Vermieter bis zu einer Übergabestation der Mieträume gelegt werden, dass dagegen die innere Ver- und Entsorgung des Mietobjektes durch den Mieter erfolgt. Eine derartige Aufgabenverteilung zwischen Mieter und Vermieter ist für die Wasser-, Wärme- und Elektrizitätsversorgung möglich und offensichtlich auch gewollt. Für Lüftung und Entlüftung gibt es jedoch kein öffentliches Versorgungsnetz, an das das Gebäude angeschlossen werden könnte.

Es kann auch nicht angenommen werden, dass die von der Klägerin am Dach veranlassten Arbeiten aus anderen Gründen erforderlich gewesen wären, um die Mieträume in einen für sie nutzfähigen Zustand zu versetzen. Die Behauptung der Klägerin, diese Rohre seien zwingend für die Entlüftung erforderlich gewesen, weil die Toiletten innen liegend und fensterlos seien, ist widerlegt. Denn die Beklagte hat unter Bezugnahme auf den Grundriss des Mietobjekts (Anlage 3 zum Mietvertrag) vorgetragen, dass die Toiletten sich in dem von den eingezeichneten Eckpunkten E-F-D-C-B-C-E umschlossenen Bereich liegen und sich dort Fenster befinden, die im Lageplan auch erkennbar sind. Außerdem hat die Beklagte ein Foto von dem entsprechenden Gebäudeteil vorgelegt, aus dem ersichtlich ist, dass der Lageplan die tatsächlichen Verhältnisse zutreffend wiedergibt. Diesem Vortrag ist die Klägerin letztlich nicht mehr entgegengetreten.

Die Beklagte hat auch durch Vorlage der Gewährsbescheinigung gemäß VOB/B und Fertigstellungsmeldung vom 6.6.2008 der B… GmbH nachgewiesen, dass die von ihr als Vermieterin beauftragten Dachdecker- und Dachklempnerarbeiten abgeschlossen waren, bevor die Klägerin am 18.6.2008 und am 3.7.2008 der Firma E… und der B… GmbH Aufträge erteilte, aufgrund derer Lüftungsrohre durch das Dach des Mietobjektes verlegt wurden.

Damit steht fest, dass die Dachdurchstoßung nicht Arbeiten der Klägerin darstellen, die für den Innenausbau zwingend erforderlich waren. Es handelte sich um zusätzliche bzw. nachträgliche Arbeiten am Gebäude, die zustimmungsbedürftig waren.

e.) Vergeblich macht die Klägerin geltend, sie habe die Beklagte über den von ihr veranlassten Ausbau der WC-Anlagen und aller damit im Zusammenhang stehenden Leistungen, einschließlich der WC-Entlüftung, mündlich informiert.

Die von ihr zum Beleg für diese Behauptung vorgelegten Bauberatungsprotokolle lassen nicht erkennen, dass der Bauleiter der Beklagten Klauke über eine Durchstoßung des Daches durch Entlüftungsrohre informiert worden wäre.

Angesichts dieses Inhalts der Baubesprechungsprotokolle, die die Klägerin auch nur in Auszügen vorgelegt hat, brauchte der von ihr benannte Zeuge S... nicht gehört zu werden. Er ist nicht zum Beweis dafür benannt, dass er den Bauleiter der Beklagten eine Durchstoßung der Dachhaut informiert hätte. Dass er entsprechende Äußerungen getätigt hätte, kann angesichts des Inhalts der von ihm gefertigten Protokolle auch nicht angenommen werden.

f.) Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten außergerichtlich und im Prozess wahrheitswidrig in Abrede gestellt, dass sie die Arbeiten, die zur Durchstoßung der Dachhaut geführt haben, veranlasst hat und in diesem Zusammenhang eine - auch zum damaligen Zeitpunkt bereits als möglich erscheinende - Verantwortlichkeit für den Feuchtigkeitseintritt durch das Dach geleugnet. Sie hat aus dem Feuchtigkeitseintritt sogar gegenüber der Beklagten ein Recht zur Mietminderung hergeleitet. Dies ist ein Verhalten, das die Beklagte als Vermieterin berechtigt, das Vertragsverhältnis außerordentlich zu kündigen.

Bei einem auf zwanzig Jahre angelegten Dauerschuldverhältnis wie hier sind die Vertragsparteien gehalten, miteinander vertrauensvoll umzugehen. Stellt eine Vertragspartei unzutreffende Behauptungen auf, um hieraus ihr nicht zustehende Rechte gegen die andere Vertragspartei herzuleiten, stellt dies einen massiven Vertrauensbruch dar. Die Klägerin hat ihre Behauptungen vorgerichtlich und auch noch im Prozess so lange aufrechterhalten bis die Beklagte ihr den unwahren Vortrag nachgewiesen hatte. Ein derart hartnäckiges Leugnen eigener Verantwortlichkeit bei gleichzeitiger Ankündigung unberechtigter Minderungsrechte und Erhebung einer Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit entsprechender, auch auf dieses Verhalten gestützter Kündigungserklärungen kann nicht mehr als ein bedauerliches Informationsversehen qualifiziert werden. Vielmehr liegt darin ein gravierend unredliches Verhalten, das die andere Vertragspartei berechtigt, sich ohne Einhaltung einer Frist vom Vertrag zu lösen.

g.) Hinzu kommt, dass die Klägerin im weiteren Prozessverlauf ohne nähere Erklärung ihren Sachvortrag, dass sie mit den Dachdurchdringungen nichts zu tun habe, geändert hat und nunmehr Sachverhalte vorträgt, die mit ihrem bisherigen Vortrag unvereinbar sind.

Während die Klägerin erstinstanzlich zunächst noch ihre Verantwortlichkeit für die Dachdurchdringungen geleugnet hat, trägt sie nunmehr vor, sie habe die Beklagte umfassend über diese Arbeiten informiert.

Weiter beruft sie sich darauf, die Beklagte könne deshalb keine Rechte wegen ihrer nicht erteilten schriftlichen Zustimmung zu diesen Maßnahmen geltend machen, weil die Lüftungsrohre über den Toiletten von außen sichtbar seien. Die Beklagte verhalte sich treuwidrig, wenn sie wegen der ungenehmigten Dachdurchführung fristlos kündige, weil das Entlüftungsrohr von außen frei ersichtlich sei.

Die Klägerin, die sich zunächst nicht erinnern konnte, dass sie selbst den Auftrag für eine Durchbohrung der Dachhaut erteilt hatte, und Minderungsrechte wegen eindringender Feuchtigkeit geltend machte, beruft sich nunmehr darauf, dass der Beklagten ihr pflichtwidriges Verhalten, das sie selbst zunächst wahrheitswidrig in Abrede gestellt hat, doch seit Jahren bekannt gewesen sei. Derart widersprüchliches, die Position der anderen Vertragspartei in keiner Weise berücksichtigendes und nur am eigenen Vorteil orientiertes Verhalten ist in einem Dauerschuldverhältnis für den Vertragspartner nicht tragbar.

h.) Da die Klägerin auf den Vorhalt der Beklagten, sie habe den als Mangel angezeigten Feuchtigkeitseinbruch durch das Dach selbst verursacht, die Baumaßnahme wahrheitswidrig in Abrede gestellt hat, war eine nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erforderliche Abmahnung hier entbehrlich.

2.) Selbst wenn man annehmen wollte, dass das unter Ziffer 1.) dargestellte Verhalten der Klägerin für sich allein eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigt, kommt ein weiterer Umstand hinzu, der jedenfalls zu einer Wirksamkeit der fristlosen Kündigungen der Beklagten vom 18.4.2011, 9.11.2011 und 30.11.2011 führt.

Denn die Klägerin hat in Abrede gestellt, der Beklagten zur Erstattung von verauslagten Kältekosten verpflichtet zu sein. Dies ist ein weiteres vertragswidriges Verhalten, das es der Beklagte unzumutbar macht, das Mietverhältnis mit der Klägerin bis zum Ablauf der zwanzigjährigen Laufzeit fortzusetzen.

In der Berufungsinstanz ist von beiden Parteien übereinstimmend vorgetragen worden, dass die Beklagte auf Wunsch der Klägerin die notwendigen Installationen für eine Kälteversorgung des Mietobjektes auf eigene Kosten veranlasst hat. Unstreitig ist auch, dass diese die Nutzbarkeit des Mietobjektes erhöhende Baumaßnahme keinen Einfluss auf die Höhe der von der Klägerin zu entrichtenden Miete gehabt hat. Streitig ist allein, ob eine entsprechende Einigung der Parteien über die Durchführung dieser Baumaßnahme bereits bei Mietvertragsabschluss oder erst im Nachhinein herbeigeführt worden ist.

Der Einbau einer Klimaanlage führt für den Vermieter zunächst zu Baukosten, im Anschluss daran zu Instandhaltungspflichten bezogen auf die eingebaute Anlage und - wenn der Mieter Versorgungsverträge nicht selbst abschließt - zur Verauslagungspflicht von hierdurch verursachten Betriebskosten.

Wenn der Einbau der Klimaanlage erst nach Vertragsschluss vereinbart worden wäre, wie die Beklagte behauptet, wäre die Klägerin ohnehin nach § 5 Ziff. 3 des Mietvertrages verpflichtet, hierdurch verursachte neu hinzutretende Betriebskosten zu tragen (vgl. BGH, Urteil vom 27.9.2006, VIII ZR 80/06, NJW 2006, 3558, zitiert nach Juris).

Wenn die entsprechende Einigung der Parteien bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorgelegen haben sollte, hätten die schriftlichen vertraglichen Regelungen zwar eine Umlage der entsprechenden Kosten nicht gerechtfertigt, weil Kältekosten in der BetrKV, die Anlage 4 zum Mietvertrag ist, nicht aufgeführt sind. Dennoch wäre die Klägerin verpflichtet, die Kältekosten zu tragen. Haben die Parteien sich nicht ausdrücklich über die Tragung der durch den Betrieb der Klimaanlage verursachten Nebenkosten – Wartungskosten und Energiekosten – geeinigt, ist im Wege ergänzender Auslegung der Parteivereinbarung zu ermitteln, welche Regelung die Parteien getroffen hätten, wenn sie an eine Kostenregelung gedacht hätten. Dies führt zu dem Ergebnis, dass redliche Mietvertragsparteien sich dahingehend geeinigt hätten, dass der Mieter, der schon nicht an den Kosten einer Baumaßnahme beteiligt wird, jedenfalls aber die dem Vermieter durch den laufenden Betrieb und die Wartung entstehenden Kosten zu ersetzen hat.

Die Klägerin hat sich demgegenüber auf den Standpunkt gestellt, sie schulde der Beklagten keinen Ersatz dieser Auslagen. Ein Mieter, der Nebenkosten auslösende Baumaßnahmen vom Vermieter verlangt und sich mit diesem entsprechend formlos einigt, verhält sich jedoch treuwidrig, wenn er sich auf den Standpunkt stellt, dass die schriftlichen vertraglichen Regelungen die Umlage von (beträchtlichen monatlichen) Betriebskosten nicht rechtfertigten, die durch diese Baumaßnahme ausgelöst werden.

Dabei muss im Einzelnen nicht festgestellt werden, in welcher konkreten Höhe Ansprüche der Beklagten auf Erstattung verauslagter Kältekosten gerechtfertigt sind und ob die Abrechnungen des städtischen Versorgers insoweit sachlich und rechnerisch nachvollziehbar sind. Denn die Klägerin hat ihre Einstandspflicht nicht nur der Höhe nach, sondern bereits dem Grunde nach in Abrede gestellt. Die Beklagte hat nachgewiesen, dass ihr allein in den Jahren 2008, 2009 und 2010 vom städtischen Versorger für Kältebezug 28.983,19 € in Rechnung gestellt worden sind. Die Verauslagung eines solchen Betrages, der höher als zwei Monatsmieten ist, und die Aussicht, dass die Beklagte auch für die Folgejahre mit einer vollständigen Zahlungsverweigerung der Klägerin rechnen muss, berechtigt die Beklagte zu der Einschätzung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnis mit der Klägerin bis zum Ende der Laufzeit.

Bei einer vereinbarten Vertragslaufzeit von 20 Jahren stellt das Leugnen der Erstattungspflicht von beträchtlichen Betriebskosten, die durch eine vom Mieter gewünschte Baumaßnahme verursacht werden, ein vertragswidriges Verhalten dar, das die beklagte Vermieterin jedenfalls in Zusammenschau mit den unter Ziffer 1.) behandelten Vorgängen zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.

3.) Jedenfalls aber die von der Beklagten im Schreiben vom 21.10.2010 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis der Parteien beendet.

Die Parteien haben unstreitig diverse mündliche Vereinbarungen getroffen, die dem Schriftformerfordernis der §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB nicht genügten. Aus diesem Grunde ist der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen, so dass er nach § 580 a Abs. 2 BGB mit Wirkung zum 30. Juni 2011 ordentlich gekündigt werden konnte.

Der Mietvertrag vom 7.2.2007 enthält in § 3 Ziff. 1 die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis am 1. August 2007 beginnt und am 31. Juli 2022 endet. Es ist damit auf die Dauer von zwanzig Jahren fest abgeschlossen. Diese Befristung des Mietvertrages schließt die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung nach § 580 a Abs. 2 BGB während der vereinbarten Laufzeit aus, § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der Vertrag der erforderlichen Schriftform der §§ 578 Abs. 2 und 1, 550 BGB genügt. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt.

Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ist es grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere und mindestens Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Die Vorschrift des § 550 BGB dient dem Schutz eines Erwerbers des Mietobjektes, der nach § 566 BGB in den Mietvertrag eintritt. Der potentielle Grundstückserwerber soll sicher in die Lage versetzt werden, sich ein Bild über die Rechte und Pflichten zu verschaffen, die ihn länger als ein Jahr binden können.

a.) Diesen Anforderungen genügt die von den Parteien errichtete Vertragsurkunde nur teilweise.

aa.) Die vertragliche Regelung über den Beginn der Mietzeit genügt allerdings der erforderlichen Schriftform der §§ 578 Abs. 2 und 1, 550 BGB.

In § 3 Ziff. 1.) des Mietvertrages heißt es, dass das Mietverhältnis am 1. August 2007 beginnt und am 31. Juli 2022 endet. Weiter ist geregelt, dass für den Fall der noch nicht erfolgten Fertigstellung des Mietobjektes zum1.8.2007 sich der Vertragsbeginn und das Vertragsende im gleichen zeitlichen Verhältnis zueinander verschieben. Der Beginn des Mietverhältnisses erfolgt dann mit Übergabe der Mietflächen. Die Übergabe an die Beklagte war unstreitig am 1.8.2008.

Eine solche Festlegung von Mietbeginn und Mietende wahrt das Schriftformerfordernis (so zuletzt BGH, Urteil vom 24.7.2013, XII ZR 104/12, zitiert nach Juris). Die Vertragsparteien müssen das, was sie über den Beginn des Mietverhältnisses vereinbart haben, vollständig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt haben, so dass der Vertragsbeginn für einen möglichen Erwerber der Mietsache bestimmbar ist. Die Schriftform wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vereinbarung über den Vertragsbeginn auslegungsbedürftige Begriffe enthält oder die Feststellung, ob die Umstände, an die die Parteien den Vertragsbeginn geknüpft haben, tatsächlich auch eingetreten sind. Ausreichend ist, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlich niedergelegten Vereinbarung die für den Vertragsbeginn maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann. Gemessen an diesen Maßstäben ist der Vertragsbeginn hinreichend schriftlich fixiert.

bb.) Keine formlose Abänderung des Mietvertrages stellt auch der Umstand dar, dass die Beklagte für die Klägerin einen Teil der Nebenkosten verauslagt, obwohl der Vertrag im Grundsatz eine andere Verfahrensweise vorsieht.

Zwar heißt es im Mietvertrag, dass der Mieter grundsätzliche alle Versorgungsverträge auf eigenen Namen und auf eigene Rechnung abzuschließen habe. Für Fernwärme, Strom und Wasser ist dies nicht geschehen. Die Klägerin wird nicht direkt vom Versorger beliefert. Vielmehr ist die Beklagte dessen Vertragspartnerin, weil der Versorger nur mit dem Grundstückseigentümer in vertragliche Beziehungen treten wollte.

Darin liegt jedoch keine formlose Abänderung des Mietvertrages, weil die Mietvertragsparteien in § 5 Ziff. 5.) eine Regelung für Nebenkosten getroffen haben, die nicht vom Mieter unmittelbar beglichen werden. Danach werden alle Nebenkosten, soweit sie nicht vom Mieter unmittelbar beglichen werden, im Verhältnis der Mietflächen zur vermietbaren Gesamtfläche auf den Mieter umgelegt. Der Vertrag enthält also eine der Schriftform genügende Regelung für den Fall, dass der Mieter den Versorgungsvertrag nicht selber abschließt, sondern dies der Vermieter tut.

b.) Es gibt allerdings weitere mündliche Vereinbarungen, die in den schriftlichen Mietvertrag der Parteien nicht aufgenommen worden sind, die aber Aspekte betreffen, die die Finanzierung eines potentiellen Grundstückserwerbers gefährden oder erhebliche Erschwerungen bei der Abwicklung des Mietvertrages herbeiführen können. Diese Abreden sind formbedürftig. Da sie formlos getroffen sind, genügen sie dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht.

aa.) In der teilweisen Abbedingung des Erfordernisses einer schriftlichen Zustimmungserklärung der Beklagten für solche Baumaßnahmen im und am Mietobjekt, die dem Mieter nach dem Vertrag oblegen haben, liegt eine Änderung des Mietvertrages. Angesichts des erheblichen Umfangs dieser Maßnahmen - u. a. Elektroinstallationen und Heizanlage (ohne Heizkessel, das Objekt wird durch Fernwärme versorgt) – stellt dies eine wesentliche Änderung dar. Es lässt sich im Nachhinein für einen Erwerber nicht feststellen, welchen Arbeiten die Beklagte zugestimmt hat und welchen nicht. Dies ist maßgeblich für die Bestimmung des Umfangs der Ansprüche des Vermieters bei Vertragsbeendigung. Denn die vom Mieter vorgenommenen Installationen sind nach den vertraglichen Regelungen lediglich Scheinbestandteile.

bb.) Auch eine Verpflichtung zum Einbau einer Klimaanlage – sowie einer mechanischen Be- und Entlüftung - durch die Beklagte kann dem Mietvertrag nicht entnommen werden. Da der Innenausbau nach dem Vertragskonzept der Klägerin obliegt, ist nicht erkennbar, dass die Klimaanlage vom Vermieter zur Verfügung gestellt und von ihm betrieben wird.

Der entgegen den schriftlichen vertraglichen Vereinbarungen vom Vermieter vorzunehmende Einbau einer solchen Anlage begründet Wartungs- und Instandsetzungspflichten des Vermieters und – da der Versorger mit Mietern nicht kontrahiert – auch Verpflichtungen zur Verauslagung von Betriebskosten. Dies sind wegen ihrer wirtschaftlichen Bedeutung – die von der Beklagten geforderten Kältekosten für die Jahre 2009 und 2010 liegen für sich allein schon über der vereinbarten monatlichen Betriebskostenvorauszahlung - wesentliche Vereinbarungen, die ein Erwerber aus der Vertragsurkunde nicht erkennen kann. Auch darin liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB.

C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, § 543 ZPO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.