Entscheidung 13 S 86/13

I.

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 23. Juli 2013 – 24 C 340/12 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird.

II.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern als Gesamtschuldner auferlegt.

III.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird festgesetzt auf 774,60 EUR.

V.

Die Revision wird nicht zugelassen.

(abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO)

Die Parteien streiten über die Erhöhung der Nettokaltmiete für die Mietwohnung der Beklagten.

Die Kläger sind Eigentümer des Mietobjekts Am Weiher ….. in ….. M. OT W., das sie vom Rechtsvorgänger durch notariell beurkundeten Kaufvertrag und nach Eintragung im Grundbuch zu Eigentum erworben haben. Die Beklagte hatte - vormals noch mit ihrem Ehemann - von dem Rechtsvorgänger der Kläger die im zweiten Obergeschoss rechts gelegene 3-Zimmer-Wohnung durch Mietvertrag vom 5./15. November 1998 angemietet. Nach dem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 93,54 m² angegeben. Die vermietete Wohnung setzt sich aus drei Wohnräumen, einem Flur, einem Küchenraum, einem Bad, einem Duschbad, einer Terrasse und einem Kellerraum zusammen. Die Wärme- und Warmwasserversorgung erfolgt über eine Gaszentralheizung sowie eine zentrale Warmwasserversorgung. An Gemeinschaftseinrichtungen stehen den Mietern sog. Gemeinschaftsräume, ein Fahrradkeller, ein Waschmaschinenraum sowie ein Caddyraum zur Verfügung. Die monatlich zu entrichtende Grundmiete hat zuletzt ab dem 1. Februar 2008 EUR 608,00 betragen und ist seitdem nicht erhöht worden. Zu welchem Zeitpunkt das Mehrfamilienhaus bezugsfertig errichtet worden ist, ist ebenso wenig bekannt, wie seine Art, Größe, Beschaffenheit, Beschaffenheit und seine Lage. Die Liegenschaft wird von der Rohrer Immobilien Hausverwaltung GmbH & Co KG mit Sitz in Berlin verwaltet.

Mit Schreiben vom 26. März 2012, adressiert an die Beklagte und ihr durch Einwurfschreiben am 27. März 2012 zugegangen, hat die Hausverwaltung im Namen der Kläger von der Beklagten die Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete von 608,00 € um monatlich 64,55 € auf 672,55 € ab dem 1. Juni 2012 begehrt (Anlage K 3 zur Klageschrift vom 23. August 2012, Bl. 11 f GA). Als Begründungselement wurde der bis zum 15. August 2012 geltende Mietspiegel der Stadt Potsdam 2010 aufgeführt und die Mietwohnung in das Mietspiegelfeld D 17 mit dem Ausstattungsmerkmal „voll ausgestattet – voll saniert – ohne Sanierung nach EnEV“ mit einer Mietspanne zwischen 5,79 €/m² bis 8,73 €/m² bei einem Mietmittelwert von 6,82 €/m² eingeordnet, wobei die Erhöhung mit 0,69 €/m² angegeben wurde. Unter Zuhilfenahme der im Mietspiegel der Stadt Potsdam beigefügten Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung innerhalb der Mietspiegelfelder haben die Kläger auf Wohnwert erhöhende Merkmale verwiesen, die sie mit 24 Punkten angaben, und zwar 8 Punkte für ein zweites WC/ bzw. WC vom Bad getrennt, 7 Punkte für eine Balkongröße > 3,8 qm, 6 Punkte für Teppichboden oder andere hochwertige Beläge, 2 Punkte für Außenjalousien, 5 Punkte für einen zusätzlichen Abstellraum im Gebäude, 5 Punkte für ein aufwändig gestaltetes Wohnumfeld/Lage an besonders ruhigen Straßen sowie 5 Punkte für Wohnquartiere mit geringer Einwohner- und Bebauungsdichte. An Wohnwert mindernden Merkmale haben sich die Kläger 4 Punkte für fehlende Fenster in der Küche und jeweils 5 Punkte wegen einer unzureichenden Einzelhandelsversorgung und keine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr in Abzug bringen lassen. Die Beklagten haben ihre Zustimmung zur Mieterhöhung nicht erteilt.

Mit der am 24. August 2012 anhängigen und den Beklagten am 13. Oktober 2012 zugestellten Klage begehren die Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete. Die Kostenrechnung ist unter dem 30. August 2012 erstellt und der Kostenvorschuss unter dem 12. September 2012 durch die Kläger gezahlt worden. Die richterliche Verfügung zur Zustellung der Klage datiert vom 20. September 2012, die am 12. Oktober 2012 ausgeführt worden ist.

Die Kläger haben behauptet, dass die ortsübliche Miete mit 7,19 €/qm nicht überschritten werde. Sie sind der Auffassung gewesen, dass das auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Potsdam gestützte Mieterhöhungsverlangen zulässig sei. Die Gemeinde M. mit ihrem Ortsteil W. grenze an die Stadt Potsdam, die selbst in den Randbereichen aus Stadtteilen mit Einfamilienhäusern oder aus Stadtteilen mit eher dörflichem und naturnahem Charakter bestehe. Die amtsfreie Gemeinde mit ihren 11.766 Einwohnern auf einer Fläche von 68,51 km² verfüge über 6 Ortsteile, darunter der an der A 10 gelegene Ortseil W. mit kleinstädtischer Prägung. Zudem sei ihrer Auffassung nach nicht gefordert, dass die Nachbargemeinden in allen Belangen vergleichbar sein müssten. Entscheidend sei allein, dass die Gemeinde an die Stadt Potsdam angrenze. Die Eingruppierung in das Rasterfeld D 17 des qualifizierten Mietspiegels sei auch zutreffend.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in … W., Am Weiher …., Wohnungsnummer 10, zweites Obergeschoss rechts in Höhe von bisher 608,00 EUR um 64,55 EUR auf monatlich 672,55 EUR mit Wirkung ab dem 1. Juni 2012 zuzustimmen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die Auffassung vertreten, dass der Potsdamer Mietspiegel nicht zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden könne, da die Gemeinde M. nicht mit der Stadt Potsdam vergleichbar sei. Voraussetzung hierfür sei nämlich, dass die Vergleichbarkeit aufgrund einer Übereinstimmung von Faktoren äußerlich feststellbar sei, was sich in der Größe der Gemeinde, deren Alter, seiner Bevölkerungsstruktur, seiner geografischen Lage zu benachbarten Ballungsgebieten und Ähnliches widerspiegele. Zudem müssten sich die Gemeinden in ihrem äußeren Erscheinungsbild, nach ihrer wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur, dem Grad der Industrialisierung, der verkehrstechnischen Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren weitgehend gleichen. Dies könne aber aufgrund der Bevölkerungszahl von Potsdam, seiner Infrastruktur und seiner Bedeutung als Oberzentrum nicht festgestellt werden. Sie hat bestritten, dass die den Wohnwert mindernden Merkmale ausreichend berücksichtigt worden seien und hat hierzu behauptet, dass die starke Renovierungsbedürftigkeit des Treppenhauses, der verbrauchte Teppichboden, der fehlende Abstellraum sowie das Wohnumfeld nicht zur Wohnwerterhöhung geeignet seien, so dass 7 Punkte mindernd zu berücksichtigen seien mit der Folge, dass vom Mittelwert ausgehend die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich 6,58 EUR/qm betrage, die eine Mieterhöhung nicht rechtfertige.

Das Amtsgericht hat in seinem Urteil vom 23. Juli 2013 die Klage abgewiesen. In den Gründen seiner Entscheidung hat es hierzu im Wesentlichen ausgeführt, dass zwar der Mietspiegel der Stadt Potsdam Anwendung finde, jedoch nur mit einem Abschlag von 15 Prozentpunkten. Dieser Abzug ergebe sich daraus, dass die Gemeinde M. von ihrer Größe und Bedeutung her nicht mit der Landeshauptstadt vergleichbar sei und insbesondere der Ortsteil W. an ihrem Rand liege. Zudem verfüge die Gemeinde M. nicht über eine Universität oder ein Theater. Unter Berücksichtigung dieser Umstände ergebe sich bei Anwendung des Mietspiegels der Stadt Potsdam 2010 und der Einordnung der Wohnung in das Rasterfeld D 17 und der im Mietspiegel dargelegten Berechnungsmethode bei einem Abschlag von 15 Prozentpunkten vom Mittelwert nur eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,11 EUR/qm, die unterhalb der jetzt gezahlten Miete liege.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kläger. Sie greifen das Urteil nur insoweit an, als das Ausgangsgericht trotz Anwendbarkeit des Potsdamer Mietspiegels wegen der angenommen Nichtvergleichbarkeit beider Gemeinden rechtsfehlerhaft einen Abschlag von 15 Prozentpunkten vorgenommen habe. Ihrer Auffassung nach sei ein Abzug nicht vorzunehmen, da es nicht auf die Vergleichbarkeit beider Gemeinden als solche ankomme.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 23. Juli 2013 – 24 C 340/12 - abzuändern und die die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in …. W., Am Weiher ….., Wohnungsnummer 10, zweites Obergeschoss rechts in Höhe von bisher 608,00 EUR um 64,55 EUR auf monatlich 672,55 EUR mit Wirkung ab dem 1. Juni 2012 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und bemerkt, dass die vom Amtsgericht gewählte Methodik einerseits zur Anwendbarkeit des Potsdamer Mietspiegels und andererseits zur Vornahme eines prozentualen Abschlags rechtlich fragwürdig sei. Letztlich würde aber das Mieterhöhungsverlangen der Kläger schon deshalb scheitern, weil sich unter Berücksichtigung der den Wohnwert erhöhenden und Wohnwert mindernden Prozentpunkte in der Spanne lediglich ein Preis von 6,58 EUR/qm ergebe.

Wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf die in diesem Rechtsstreit gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Anlagen sowie die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

I.

Das Rechtsmittel der Berufung der Kläger ist das statthafte Rechtsmittel gegen das Endurteil des Amtsgerichts (§ 511 ZPO). Das Rechtsmittel ist innerhalb der gesetzlichen Notfrist von einem Monat ab Zustellung bei dem Landgericht form- und fristgerecht eingegangen und innerhalb der verlängerten Frist von einem weiteren Monat ab Zustellung des angefochtenen Urteils frist- und formgerecht begründet worden (§§ 517, 520 Abs. 2 ZPO) und auch im Übrigen zulässig, da die Beschwer die Berufungssumme von 600 € überschreitet (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

II.

In der Sache ist das Rechtsmittel der Kläger nicht begründet.

Die Beklagte ist nämlich nicht verpflichtet, dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger ihre Zustimmung zu erteilen.

1.

Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger, das sie durch die von ihnen beauftragte Hausverwaltung haben erklären lassen, ist bereits gemäß § 558a Abs. 1 BGB formell unwirksam.

Zwar haben die Kläger ihr Erhöhungsverlangen in Textform (§ 126b BGB) erklärt. Inhaltlich erfüllt es aber nicht die formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2, 4 BGB, da die Kläger rechtsfehlerhaft als Begründungselement den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Potsdam 2010 im Sinne des § 558d BGB gewählt haben, der im vorliegenden Fall als Begründungselement ausscheidet. Ihre Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ist unter diesen Umständen unzulässig, weil ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Denn der darin herangezogene Mietspiegel 2010 der Stadt Potsdam ist auch unter Berücksichtigung des vom Ausgangsgericht vorgenommenen Abschlags von 15 % nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die in der Gemeinde M. Ortsteil W. belegene Wohnung der Beklagten geeignet.

Hat der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen entgegen § 558a Abs. 1 BGB nicht ausreichend begründet, ist dieses unwirksam. Grund hierfür ist, dass die Begründung dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, Urteil vom 13. November 2013, VIII ZR 413/12, WuM 2014, 33; BGH, Urteil vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05 – NJW-RR 2006, 227 = NZM 2006, 101 mwN; Urteil vom 12.07.2006 – VIII ZR 215/05 – NJW-RR 2006, 1599 = NZM 2006, 864 mwN; Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164; BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569). Hierfür ist es aber erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Zwar dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 - noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN).

Das ist hier nicht der Fall. Für die Gemeinde M. und den ihr zugehörigen Ortsteil W. existiert kein Mietspiegel, so dass die Kläger ihr Mieterhöhungsverlangen nur dann mit dem (qualifizierten) Mietspiegel der Stadt Potsdam hätten begründen dürfen, wenn es sich bei der Stadt Potsdam im Vergleich zur Gemeinde M. mit seinem Ortsteil W. um eine vergleichbare Gemeinde im Sinne des § 558a Abs. 4 Satz 2 letzter Halbsatz BGB handeln würde. Dies ist aber nicht der Fall. Von Vergleichbarkeit beider Gemeinden kann nämlich nur dann gesprochen werden, wenn die Gemeinden nach der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur, dem Grad der Industrialisierung, der verkehrstechnischen Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren vergleichbar sind. Ob dies der Fall ist, kann nur aufgrund einer umfassenden vergleichenden Betrachtung der vorgenannten Merkmale festgestellt werden. Ein Teilvergleich mit einzelnen Stadtteilen ist dabei unzulässig (LG Heidelberg, Urt. v. 17.02.2012 - 5 S 95/11 - WuM 2012, 205, m. Anm. Börstinghaus, juris PR - ​MietR 5/2012 Anm. 2).

Diese Vergleichbarkeit zwischen der Gemeinde M. und der Landeshauptstadt Potsdam ist aber aufgrund der vorgenanten Merkmale offenkundig nicht vorhanden. So ist eine Hochschulstadt wie Potsdam mit ca. 170.000 Einwohnern mit einer Kleinstadt wie die Gemeinde M. mit ca. 11.700 Einwohnern nicht vergleichbar (vgl. für die Vergleichbarkeit einer Gemeinde mit einer Hochschulstadt AG Aschaffenburg, Urteil vom 25. Juli 2013 - 115 C 779/12). Aus der Entfernung betrachtet, erscheint es schon sehr gewagt, eine Gemeinde mit 17.000 Einwohnern mit einer Großstadt mit einer nahezu 200.000 Einwohnern zu vergleichen. Dies gilt deshalb insbesondere auch deshalb, weil die ortsübliche Vergleichsmiete immer gemeindebezogen zu erstellen ist, weshalb vergleichbare Stadtteilmieten nicht maßgeblich sind. Die Vergleichbarkeit scheitert aber schon daran, dass die Gemeinde M. weder über eine Universität noch ein Theater verfügt und mit dem Oberzentrum Potsdam hinsichtlich der Bevölkerungs- und Infrastruktur in keiner Weise vergleichbar ist.

Zwar stellt das Ausgangsgericht noch zutreffend darauf ab, dass § 558a Abs. 2 BGB mit den vier dort aufgeführten Begründungsmitteln keine abschließende Regelung enthält und unter den in § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB genannten Voraussetzungen auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden kann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 7). Die Gemeinde M. mit etwa 11.766 Einwohnern ist jedoch mit der Großstadt Potsdam mit rund 170.000 Einwohnern nicht vergleichbar. Dass in ruhigeren Randgebieten Potsdams die Wohnqualität mit derjenigen der nahe gelegenen Gemeinde M. vergleichbar sein mag, ist für die Vergleichbarkeit beider Gemeinden unerheblich. Denn über die in der Gemeinde M. bestehende ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Stadtgebiet Potsdams erstellte Mietspiegel keine Auskünfte (vgl. LG Heidelberg WuM 2012, 205).

Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde M. mit der Stadt Potsdam kann entgegen der Auffassung des Ausgangsgerichts auch nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Potsdamer Mieten ersetzt werden. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Wenn in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB von dem Mietspiegel einer „vergleichbaren Gemeinde“ die Rede ist, dann ist damit ein Rechtsbegriff gewählt, der in Art. 28 GG und ihm folgend in den Gemeindeordnungen der Bundesländer eine feste Bedeutung hat. Gemeinde in diesem Sinne ist aber nur der Stadtkreis Potsdam, während W. lediglich ein Ortseil der Gemeinde M. ist. Auch die Systematik spricht für diese enge Auslegung, denn in § 558c Abs. 2 BGB unterscheidet das Gesetz sehr genau zwischen „Gemeinden“ und „Gemeindeteilen“. Auch wird die ortsübliche Vergleichsmiete selbst nur gebildet aus den „üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde“ erzielt werden (§ 558 Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit. Ein Teilvergleich ist unzulässig (LG Darmstadt WuM 1996, 559; LG München II WuM 1986, 259; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 558a Rn. 46) und kann auch hier nicht unter Hinweis auf den nur beispielhaft („insbesondere“) genannten Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde als zulässig angesehen werden. Allenfalls dann könnte eine ausweitende Auslegung angezeigt sein, wenn die Nachbargemeinde lediglich für den in Bezug genommenen Stadtteil - als Gemeindeteil i. S. d. § 558c Abs. 2 BGB - einen eigenen Mietspiegel erstellt hätte. Das ist aber vorliegend nicht der Fall, sondern der Mietspiegel erstreckt sich nur – und hierbei allerdings - auf das gesamte Gemeindegebiet Potsdams.

Wenn somit das Mieterhöhungsverlangen der Kläger – wie hier - bereits formell fehlerhaft ist, ist die Klage als unzulässig abzuweisen (BGH, Urteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03 - NZM 2004, 581; BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05 – NJW-RR 2006, 1305; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 - NJW 2008, 848), so dass die Kammer diese Klarstellung im Tenor des Urteils vorzunehmen hat.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache als Einzelfallentscheidung keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 ZPO).