Vergnügungsstätte; Spielhalle; Nutzungsuntersagung; materielle Illegalität; Baunutzungsplan von Berlin; gemischtes Gebiet; Mischgebiet; Gebot der Rücksichtnahme; kerngebietstypische Spielhalle; Wohnnutzung; Gebietsteil; Umgebung; Zu- und Abgangsverkehr; Öffnungszeiten der Spielhalle; trading down-Effekt; Ladengeschäfte; Ermessen

Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin wendet sich gegen eine bauaufsichtliche Untersagung der Nutzung eines Teils eines Gebäudes als Spielhalle, welches in einem gemischten Gebiet des übergeleiteten Berliner Baunutzungsplans liegt.

Die Klägerin ist Mieterin von Räumen im Erdgeschoss eines Gebäudes auf dem Grundstück H... in Berlin-Lichterfelde. Nach dem Baunutzungsplan von Berlin von 1958/60 liegt das Grundstück in einem gemischten Gebiet der Baustufe IV/3. Die Klägerin betreibt dort derzeit eine Spielhalle mit acht gewerblichen Geldspielgeräten. Die Öffnungszeiten der Spielhalle sind von 11.00 bis 3.00 Uhr. Die Obergeschosse des Gebäudes dienen dem Wohnen.

Die Klägerin erhielt am 27. Oktober 2011 eine gewerberechtliche Erlaubnis zum Betreiben einer Spielhalle in dem Gebäude am H... mit höchstens acht Geldspielgeräten. Nach den beim Gewerbeaufsichtsamt eingereichten Unterlagen beträgt die Größe der Spielhalle 99,48 m² zuzüglich eines Aufsichtsbereichs von 7,43 m². Nach den im erstinstanzlichen Verfahren getroffenen Feststellungen beträgt die tatsächlich errichtete Grundfläche der Spielhalle „einige Zehntel“ Quadratmeter weniger als 99,48 m² und der Aufsichtsbereich wurde mit einer Grundfläche von 5,21 m² errichtet. Nach einem im Verfahren zweiter Instanz von der Klägerin eingereichten Grundriss eines Diplom-Ingenieurs hat die Vergnügungsstätte eine Gesamtfläche von rund 107,50 m², wobei 102,32 m² auf den Raum der Spielhalle einschließlich eines so genannten Pflanzbeckens (3,36 m²) in der Mitte des Raumes entfallen. Hinzu kommt der Aufsichtsbereich mit einer Fläche von 5,21 m².

Die Klägerin stellte am 5. Dezember 2011 bei der beklagten Bauaufsichtsbehörde einen Antrag im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren wegen des Vorhabens einer Nutzungsänderung. Das Ladengeschäft einer ehemaligen Drogerie im Erdgeschoss des Gebäudes sollte zu einer Spielhalle umgenutzt werden. Mit Schreiben vom 3. Januar 2012, das mit „Zurückweisung des Antrags“ überschrieben ist, teilte der Beklagte mit, dass von Amts wegen die abschließende Bearbeitung des Antrags im Baugenehmigungsfreistellungsverfahren nach § 63 BauO Bln zu erfolgen habe, weil für die Nutzungsänderung der baulichen Anlage, die kein Sonderbau sei, die Voraussetzungen des § 63 Abs. 2 BauO Bln vorlägen, da das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liege. Sodann wurde ausgeführt, dass nach § 60 Abs. 2 BauO Bln die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO Bln nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden, entbinde. Das geplante Vorhaben stehe im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, denn die Vergnügungsstätte verstoße gegen das in den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung Berlin 1958 enthaltene Rücksichtnahmegebot. Eine Erklärung, dass ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden solle oder eine vorläufige Untersagung der Nutzung (§ 63 Abs. 2 Nr. 3 BauO Bln) erfolgte nicht.

Nachdem die Klägerin im Schaufenster des Erdgeschosses des Gebäudes ein Plakat angebracht hatte, in dem sie ankündigt, „Hier entsteht demnächst ein Automatencasino“, erließ der Beklagte in einem gesonderten Verfahren mit Bescheid vom 25. April 2012 eine Nutzungsuntersagung. Es wurde die angekündigte Nutzung der Gewerbeeinheit als Spielhalle untersagt.

Nach erfolgloser Durchführung des Widerspruchsverfahrens hat die Klägerin am 20. März 2013 beim Verwaltungsgericht Klage erhoben, mit der sie begehrt, die Nutzungsuntersagung des Beklagten nebst dem dazugehörigen Gebührenbescheiden aufzuheben. Zur Begründung hat sie vorgetragen, dass nach § 7 Nr. 9 c) BauO Bln 1958 in gemischten Gebieten die Spielhalle als Vergnügungsstätte grundsätzlich zulässig sei. Die Regelung des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO 1990 sei dagegen unanwendbar und enthalte keinen allgemeinen Rechtsgedanken, der hier herangezogen werden könne. Wenn der Beklagte gegen die Spielhalle vorgehen wolle, müsse er sich des Instrumentes der Bauleitplanung bedienen.

Der Beklagte hat im erstinstanzlichen Verfahren im Wesentlichen vorgetragen, dass die Nutzung des Gebäudes als Spielhalle einen weiteren Niedergang des H... befürchten lasse. Es könne hier § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO analog herangezogen werden, weshalb die Spielhallennutzung unzulässig sei.

Das Verwaltungsgericht Berlin hat mit Urteil vom 13. April 2013 die Klage abgewiesen. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, dass die angefochtene Nutzungsuntersagung rechtmäßig sei, weil die Spielhalle nach § 7 Nr. 9 c) i.V.m. Nr. 5 BauO Bln 1958 in dem gemischten Gebiet materiell nicht genehmigungsfähig sei.

Die Zulässigkeit der Nutzung beurteile sich nach den Festsetzungen des Baunutzungsplanes von Berlin. Nach § 7 Nr. 9 c) BauO Bln 1958 seien in den gemischten Gebieten unter anderem Vergnügungsstätten zulässig. Eine Differenzierung, wie sie § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO für Mischgebiete enthalte, sehe die Bauordnung für Berlin nicht vor. Zwar entspräche das gemischte Gebiet der Bauordnung für Berlin im Wesentlichen dem Mischgebiet des § 6 BauNVO. Es verbiete sich aber eine ergänzende Heranziehung dieser Vorschrift im Rahmen der Auslegung des § 7 Nr. 9 c) BauO Bln 1958.

Das Verwaltungsgericht bewertete sodann die Spielhalle der Klägerin in dem überwiegend durch Wohnnutzung geprägten Bereich des H... als unzulässig, weil diese Nutzung das in § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 enthaltene Rücksichtnahmegebot verletze. Im Rahmen dieses Rücksichtnahmegebots sei die Regelung des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO als Planungsgrundsatz zu berücksichtigen, mit der Folge, dass bei der Zulassung von Spielhallen in gemischten Gebieten der Bauordnung für Berlin nicht kerngebietstypische Spielhallen auch in gemischten Gebieten regelmäßig rücksichtslos seien, wenn die nähere Umgebung nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt sei. Im konkreten Fall seien keine besonderen Umstände gegeben, nach denen die Spielhalle in dem überwiegend durch Wohnnutzung geprägten Bereich des H... ausnahmsweise nicht rücksichtslos sei.

Hiergegen hat die Klägerin am 18. Juni 2013 die von dem Verwaltungsgericht nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassene Berufung eingelegt und diese im Wesentlichen wie folgt begründet:

Die verwaltungsgerichtliche Entscheidung sei fehlerhaft. Die angegriffene Nutzungsuntersagung für die Spielhalle sei rechtswidrig. Die vom Verwaltungsgericht gewählte Konstruktion einer regelmäßigen Rücksichtslosigkeit von Spielhallen in Teilen von gemischten Gebieten, bei denen die nähere Umgebung nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt sei, sei mit den einschlägigen landesrechtlichen Normen und Grundsätzen unvereinbar. Das Rücksichtnahmegebot des § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 könne - wie auch § 15 Abs. 1 BauNVO - nur zur Unzulässigkeit einer Anlage im Einzelfall führen. Es handele sich also nur um ein Einzelfallkorrektiv. Bei der streitgegenständlichen Nutzung handele es sich jedoch um eine typische Spielhalle in einem typischen Mischgebiet, die nicht rücksichtslos sei. Wenn das Verwaltungsgericht durch eine generalisierende und typisierende Anwendung des Rücksichtnahmegebots zu einem regelmäßigen Ausschluss von Spielhallen in nicht gewerblich geprägten Bereichen eines Mischgebiets komme, dann greife es im Ergebnis unzulässig korrigierend in den planerischen Vorgang des Baunutzungsplanes ein.

Jedenfalls sei die Spielhalle, die mit ihrer tatsächlich relevanten Grundfläche unter 100 m² liege und damit nicht kerngebietstypisch sei, auch im Einzelfall nicht rücksichtslos. Sie liege in einem durch gewerbliche Nutzung geprägten Bereich am H... . Dabei sei auf das gesamte Gebiet mit seiner Nutzungsstruktur abzustellen und die gewerbliche Prägung müsse bei denjenigen Bereichen bejaht werden, in denen sich die gewerbliche Nutzung konzentriere. Die Spielhalle am H... befinde sich in einem solchen Bereich, während in den rückwärtigen Blockbereich und Seitenstraßen sich Wohnnutzungen befänden. Von der konkreten Spielhalle gingen auch keine erheblichen Lärmbelästigungen aus. Ein nennenswerter Zu- und Abfahrtsverkehr finde nicht statt. Der Parkplatz im Hof hinter der Spielhalle sei nicht mehr für Kunden der Spielhalle vorgesehen. Nach 22.00 Uhr habe die Spielhalle täglich nur zwei bis drei Besucher, die überwiegend Stammkunden seien. Das Vorhaben habe auch keine negative Auswirkung im Sinne des neuen Spielhallengesetzes von Berlin, denn die Erlaubnis für sie sei erteilt worden. Der Hinweis des Beklagten auf den so genannten „trading-down-Effekt“ sei floskelhaft. Die Spielhalle wirke sich nicht negativ auf Ladengeschäfte in der Umgebung aus. Nach den Regelungen des Spielhallengesetzes könne in der Nähe im Übrigen keine weitere Spielhalle eröffnet werden, weshalb der Niedergang des Gebietes ausgeschlossen sei.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 18. April 2013 zu ändern und den Bescheid des Beklagten vom 25. April 2012 nebst den dazugehörigen Gebührenbescheid vom selben Tag jeweils in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 21. und 22. Februar 2013 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und hält die Nutzungsuntersagung für rechtmäßig. Das Verwaltungsgericht habe zu Recht ausgeführt, dass Spielhallen in nicht überwiegend gewerblich geprägten Bereichen von gemischten Gebieten regelmäßig rücksichtslos seien. Der Rechtsgedanke des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO sei auf das Rücksichtnahmegebot übertragbar. Die Spielhalle sei auch eine kerngebietstypische, die im Mischgebiet nicht angesiedelt werden solle. Sie überschreite den Schwellenwert von 100 m², da der Aufsichtsbereich der Spielhalle bei der Grundfläche hinzuzurechnen sei. Sie habe auch vom Publikum einen größeren Einzugsbereich. Sie gehöre nicht in den durch Wohnnutzung geprägten Bereich des Gebietes. Fünf Stunden der Öffnungszeit der Spielhalle fielen in die Nachtzeit, da sie bis morgens 3.00 Uhr betrieben werde, würde die Nachtruhe in den Wohnungen in der Umgebung gestört. Es lägen auch Beschwerden der Bewohner anliegender Wohngebäude vor. Die Öffnungszeiten, der Zu- und Abfahrtsverkehr sowie der trading-down-Effekt führten zu einer Unzulässigkeit der Spielhalle.

Der Berichterstatter hat am 22. Juni 2015 die Örtlichkeiten, insbesondere die Spielhalle und deren Umgebung in Augenschein genommen. Wegen der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird auf das Protokoll des Ortstermins verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Diese haben in der mündlichen Verhandlung vorgelegen und sind zum Gegenstand der Entscheidungsfindung gemacht worden.

Die Sache konnte durch den Berichterstatter verhandelt und entschieden werden, weil die Beteiligten hierzu schriftlich ihr Einverständnis erklärt haben (§ 87a Abs. 2, 3 VwGO i.V.m. § 125 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung der Klägerin ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat ihre Anfechtungsklage zu Recht abgewiesen. Die angefochtene Nutzungsuntersagung des Beklagten vom 25. April 2012 nebst dem dazugehörigen Gebührenbescheid vom selben Tag in der Gestalt, die sie durch die Widerspruchsbescheide gefunden haben, sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

I. Rechtsgrundlage der Nutzungsuntersagung ist § 79 Satz 2 BauO Bln.

1. Die Nutzungsuntersagung ist formell rechtmäßig. Insbesondere ist die Bauaufsichtsbehörde für die am 25. April 2012 erlassene Nutzungsuntersagung sachlich zuständig. Die Bauaufsichtsbehörden haben bei Nutzungsänderungen von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind (§ 58 Abs. 1 BauO Bln). Hinsichtlich der Nutzungsänderung der Anlage von einem Ladengeschäft zu einer Spielhalle besteht kein Vorrang anderer Genehmigungsverfahren oder anderer behördlicher Eingriffsbefugnisse. Die zu einem Vorrang für Anlagen nach dem Gewerberecht (vgl. § 33 i GewO) führende Regelung des § 61 Abs. 1 Nr. 1 BauO Bln vom 29. September 2005 (GVBl. 495, vgl. dazu VG Berlin, Urteil vom 21. Juli 2010 - VG 19 K 251.09 -, juris Rn. 24 ff.) ist durch das erste Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin vom 21. Juni 2011 (GVBl. S. 286) mit Wirkung vom 1. Juli 2011 dahingehend gefasst worden, dass ein solcher Vorrang nur noch bei Anlagen, die nach Geräte- oder Produktsicherheitsrecht einer Genehmigung oder Erlaubnis bedürfen, gilt. Dies ist bei der Nutzung des betroffenen Gebäudes als Spielhalle nicht der Fall.

2. Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung sind erfüllt. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann diese Nutzung nach § 79 Satz 2 BauO Bln untersagt werden.

a) Es ist nicht zu beanstanden, dass der Beklagte im Bescheid vom 25. April 2012 auf die materielle Illegalität der Nutzung der Spielhalle abgestellt hat und sich das Verwaltungsgericht infolgedessen maßgeblich darauf gestützt hat, dass die Nutzung des Ladens als Spielhalle nicht genehmigt oder sonst wie legalisiert worden sei und materiell nicht genehmigungsfähig sei. Das erstinstanzliche Gericht hat dabei der Sache nach offen gelassen, ob bei der Nutzungsuntersagung für die Nutzungsänderung in der hiesigen Fallkonstellation, in der ein Genehmigungsfreistellungsverfahren (vgl. § 63 BauO Bln) vorausgegangen ist, lediglich der Ausschluss der offensichtlichen materiellen Genehmigungsfähigkeit der Nutzung oder die materielle Illegalität der neuen Nutzung erforderlich ist. Zwar rechtfertigt nach der ständigen Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichtes im Hinblick auf die die Rechtmäßigkeit der baulichen Entwicklung sichernde Ordnungs-funktion des formellen Baurechts - tatbestandlich - bereits grundsätzlich die formelle Illegalität einer baulichen Anlage oder deren Nutzung eine Nutzungsuntersagung (OVG Bln-Bbg, Urteil vom 23. September 2014 - OVG 10 B 5.12 -, juris Rn. 36; OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 10. Mai 2012 - OVG 10 S 42.11 -, juris Rn. 6 m.w.N.; Beschluss vom 14. Juni 2010 - OVG 2 S 15.10 - juris Rn. 4 f.). Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Ist der Bauherr aber wie hier von Amts wegen bezüglich der beantragten Prüfung der Nutzungsänderung von der Bauaufsichtsbehörde in das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 63 BauO Bln verwiesen worden und hat die Behörde angenommen, dass die Tatbestandsvoraussetzungen zur Durchführung des Baugenehmigungsfreistellungsverfahrens vorlägen und es unterlassen zu erklären, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll und auch keine vorläufige Untersagung auf Grundlage von § 63 Abs. 2 Nr. 3 BauO Bln ausgesprochen worden ist, muss in der Tat erwogen werden, dass im Hinblick auf die Rechtsfolge des § 63 Abs. 1 BauO Bln hier ausnahmsweise (allein) die Frage der materiellen Illegalität der geänderten Nutzung maßgeblich ist (vgl. in diese Richtung auch Simon/Buss, BayBauO, Stand: Februar 2015, Artikel 76 Rn. 290; Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, BO Bln, 6. Auflage, § 79 Rn. 59). Letztlich kann diese Frage aber auch im Berufungsverfahren offen gelassen werden, denn auch die Genehmigungsfreiheit nach § 63 BauO Bln entbindet nach § 60 Abs. 2 BauO Bln nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden und lässt die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse unberührt. Die Bauaufsichtsbehörde kann daher von ihren Befugnissen nach § 79 Abs. 2 BauO Bln Gebrauch machen, wenn sich herausstellt, dass die Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird (vgl. Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, BO Bln, 6. Auflage, § 63 Rn. 23). Dies ist hier der Fall, denn die neue Nutzung des Gebäudes als Spielhalle ist - wie nachfolgend ausgeführt wird - materiell illegal.

b) Die Nutzung des Erdgeschosses des Gebäudes H... als Spielhalle ist materiell illegal. Das Gebäude wird insoweit im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt.

aa) Zu Recht führt das Verwaltungsgericht aus, dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzungsänderung der baulichen Anlage hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gemäß §§ 29 Abs. 1, 30 Abs. 1 BauGB nach den fortgeltenden städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (GVBl. S. 1087) (BauO 1958) in Verbindung mit den Festsetzungen des Baunutzungsplans in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) als übergeleiteter Bebauungsplan richtet (vgl. dazu näher OVG Bln-Bbg, Urteil vom 29. Januar 2015 - OVG 2 B 1.14 -, juris Rn. 52; Beschluss vom 30. März 2007 - OVG 2 N 249.05 -, LKV 2007, 471, juris Rn. 8; OVG Berlin, Beschluss vom 26. Februar 1993 - OVG 2 S 1.93 -, juris Rn. 25). Das Grundstück H... liegt nämlich nach den Festsetzungen des Baunutzungsplans von Berlin i.V.m. den städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung von 1958, die gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG i.d.F. vom 18.8.1976 als übergeleiteter Bebauungsplan fort gilt, in einem gemischten Gebiet. Dort sind gemäß § 7 Nr. 9 BauO Bln 1958 neben Wohngebäuden, Geschäfts- und Bürohäusern und Ladengeschäften sowie gewerblichen Kleinbetrieben, wenn sie keine Nachteile oder Belästigung für die nähere Umgebung verursachen können, Vergnügungsstätten und damit auch Spielhallen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1990 - BVerwG 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264, juris Rn. 25) allgemein zulässig. Die vorgenannte Vorschrift entspricht weitgehend der Regelung über Mischgebiete in § 6 BauNVO (OVG Bln-Bbg, Urteil vom 29. Januar 2015 - OVG 2 B 1.14 -, juris Rn. 53; Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, BO Bln, 6. Aufl., Anhang Rn. 39). Unterschiede bestehen im Katalog der allgemeinen zulässigen Nutzungen insofern als § 7 Nr. 9 c) BauO Bln 1958 Vergnügungsstätten als im gemischten Gebiet allgemein zulässig regelt, während derartige Einrichtungen nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO in gemischten Gebieten nur unter einschränkenden Voraussetzungen zulässig sind. Zulässig sind danach Vergnügungsstätten im Sinne von § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, in den Teilen des Gebietes, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. Da auch das Inkrafttreten der Baunutzungsverordnung die Baugebietsfestsetzung des Baunutzungsplanes nicht etwa in der Weise ändert, dass sie nach altem Recht festgesetzte Baugebiete in eines der Baugebiete der Baunutzungsverordnung umgewandelt worden wären (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. August 1991 - BVerwG 4 N 1.89 -, NVwZ 1992, 879, juris Rn. 25) und nach § 7 Nr. 9 c) BauO Bln 1958 in gemischten Gebieten im Gegensatz zur Regelung der Baunutzungsverordnung für Vergnügungsstätten ausdrücklich allgemein zulässig sind, ist das erstinstanzliche Gericht zu Recht davon ausgegangen, dass im Rahmen des § 7 Nr. 9 c) BauO Bln 1958 die Regelung des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nicht herangezogen werden kann (so auch VG Berlin, Urteil vom 12. Januar 1990 - VG 13 A 178.88 - EA S. 5; von Feldmann/Knuth, Berliner Planungsrecht, 3. Auflage Rn. 114; von Feldmann/Bunzel, Grundeigentum 1988, 917 (922); zur bestehenden Möglichkeit der Auslegung der Bestimmungen der BauO 1958 vgl. u.a. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 30. März 2007 - OVG 2 N 249.05 -, LKV 2007, 471, juris Rn. 8; Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, BO Bln, 6. Aufl., Anhang Rn. 19). Im Ausgangspunkt ist daher von der grundsätzlichen bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Vergnügungsstätten einschließlich von Spielhallen in dem gemischten Gebiet auszugehen.

bb) Entgegen dem Vorbringen der Klägerin ist das Verwaltungsgericht in diesem Einzelfall aber im Ergebnis zu Recht zu der Bewertung und Würdigung gelangt, dass die Nutzung des Erdgeschosses des Gebäudes H... als Spielhalle bei einer Gesamtschau der von der Nutzung ausgehenden Beeinträchtigung gegen das landesrechtliche Gebot der Rücksichtnahme nach § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 verstößt.

(1) Die vorgenannte Rechtslage, dass in gemischten Gebieten Spielhallen zulässig sind, ersetzt nämlich nicht die Prüfung, ob die Nutzung im Einzelfall der Regelung des § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 entspricht (vgl. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 21. Oktober 2010 - OVG 2 S 80.10 -, juris Rn. 5). Nach § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 sind in den Baugebieten nur bauliche Anlagen, Betriebe und sonstige Einrichtungen zulässig, die der Bestimmung des betreffenden Baugebiets nach Art, Umfang und Zweck entsprechen und durch ihre Benutzung keine Nachteile oder Belästigungen verursachen können, die für die nähere Umgebung nicht zumutbar sind. Diese Vorschrift ist bewusst so gehalten, dass sie eine elastische und den jeweiligen sehr verschieden gelagerten Bedingungen des Vorhabengrundstücks und seiner Nachbarschaft entsprechende Behandlung ermöglicht (Jaeckel/Förster, BauO Bln 1959, S. 47 f.; Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, BO Bln, 6. Aufl. 2008, Anhang 20). Diese Vorschrift konkretisiert das Gebot der Rücksichtnahme und entspricht weitgehend den Regelungen des § 15 Abs. 1 BauNVO (OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 30. März 2007 - OVG 2 N 249.05 -, LKV 2007, 471, juris Rn. 8; Beschluss vom 11. Dezember 2013 - OVG 10 N 90.10 -, juris Rn. 9). Letztere Norm regelt allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen im Einzelfall und stellt ein planungsrechtliches Steuerungsinstrument dar, das zu einer Verengung der Zulässigkeit führt, indem es die Zulässigkeit von Vorhaben gegenüber den Festsetzungen des Bebauungsplans einschränkt (vgl. König/Röser/Stock, BauNVO, § 15 Rn. 1 und 5). Die in §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind nach § 15 Abs. 1 BauNVO im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebietes im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden. Ziel des in § 15 Abs. 1 BauNVO enthaltenen Rücksichtnahmegebots ist es, einander abträgliche Nutzungen in rücksichtsvoller Weise zuzuordnen sowie Spannungen und Störungen zu vermeiden. Welche Anforderungen sich hieraus ergeben, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab, namentlich davon, was dem Rücksichtnahmebegünstigten einerseits und dem Rücksichtnahmeverpflichteten andererseits nach Lage der Dinge zuzumuten ist (stRsp. Urteil vom 20. Dezember 2012 – BVerwG 4 C 11/11 -, BVerwGE 145, 290, juris Rn. 32 m.w.N.; OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 11. März 2014 - OVG 10 S 13.12 -, LKV 2014, 227, juris Rn. 11; Beschluss vom 11. Dezember 2013 - OVG 10 N 90.10 -, LKV 2014, 36, juris Rn. 9. u 16). Gegeneinander abzuwägen sind die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung, die Interessen des Bauherrn und das, was beiden Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist. Erforderlich ist eine Gesamtschau der von dem Vorhaben ausgehenden Beeinträchtigungen (BVerwG, Beschluss vom 10. Januar 2013 - BVerwG 4 B 48/12 -, BauR 2013, 934, juris Rn. 7).

Soweit das Verwaltungsgericht in der angegriffenen Entscheidung das in § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 enthaltene Rücksichtnahmegebot bei der Zulassung von Spielhallen in gemischten Gebieten des Baunutzungsplans der Sache nach rechtssatzartig dahingehend anwenden will, dass eine nicht kerngebietstypische Spielhalle auch im gemischten Gebiet regelmäßig rücksichtslos ist, wenn die nähere Umgebung nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt ist (EA S. 7), weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass das in § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 sowie § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO enthaltene Rücksichtnahmegebot ein „Einzelfallkorrektiv“ ist, das bei solchen generalisierenden Anwendungen, die bei Vorliegen eines Regelfalles von der Würdigung und Bewertung der tatsächlichen Verhältnisse im Baugebiet und dessen Umgebung weitgehend entbinden würden, nicht zulässig ist. Schon aus dem Wortlaut des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO („im Einzelfall“) ergibt sich nämlich, dass es auf den jeweiligen Einzelfall ankommt (vgl. u.a. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 1991 - BVerwG 4 B 40.91 -, NVwZ 1991, 1078, juris Rn. 4). Auch im Rahmen des § 7 Nr. 5 BauO Bln enthaltenen Rücksichtnahmegebot ist daher eine Einzelfallbeurteilung geboten. § 15 Abs. 1 BauNVO bzw. § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 eröffnet zwar eine „Nachsteuerung“ im Baugenehmigungsverfahren bzw. im Nutzungsuntersagungsverfahren. Zu Recht führt die Klägerin aber die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts an, wonach die Festsetzungen des Baunutzungsplans durch § 15 BauNVO nur ergänzt, nicht aber korrigiert werden können (BVerwG, Beschluss vom 6. März 1989 - BVerwG 4 NB 8.89 -, NVwZ 1989, 960, juris Ls.; vgl. BVerwG, Urteil vom 12. September 2013 - BVerwG 4 C 8/12 -, BVerwGE 147, 379, juris Rn. 20). Nichts anderes gilt für die Festsetzungen des Baunutzungsplans von Berlin zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in gemischten Gebieten.

Entgegen der von der Klägerin vertretenen Rechtsauffassung schließt aber die vorgenannte Rechtslage nicht aus, dass im Rahmen des in § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 enthaltenen landesrechtlichen Rücksichtnahmegebots in gemischten Gebieten die Regelung des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO als sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - BVerwG 4 C 25.82 -, BVerwGE 68, 360, juris Rn. 25; OVG Berlin, Beschluss vom 26. Februar 1993 - OVG 2 S 1.93 -, NVwZ-RR 1993, 458, juris Rn. 28) in Form eines gedanklichen Ausgangspunktes und normative Bewertungshilfe für die gebotene Gesamtschau der von dem Vorhaben und seiner Nutzung ausgehenden Beeinträchtigungen sowie die Würdigung und Bewertung, ob diese im Einzelfall für die nähere Umgebung zumutbar sind, berücksichtigt werden kann. Das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme erweist sich insoweit als wertungsoffenes Korrektiv, das auch für rechtlich vorgegebene Wertungen offensteht (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Dezember 2012 - BVerwG 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290, juris Rn. 33 für störfallrechtlich vorgegebene Wertungen). Insbesondere bei der Frage, ob die Nutzung einer baulichen Anlage als Vergnügungsstätte in Form einer Spielhalle nach den jeweiligen individuellen Umständen des Einzelfalles im Baugebiet selbst oder in dessen nähere Umgebung nach Art, Umfang und Zweck wegen der gebotenen Rücksichtnahme auf die in dem gemischten Gebiet auch zulässigen Wohnnutzungen (vgl. § 7 Nr. 9 a) BauO Bln 1958 zumutbar im Sinne von § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 ist, können die rechtlich vorgegebenen Wertungen des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO als sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze berücksichtigt werden. Die Festsetzungen des Baunutzungsplans in Verbindung mit den Vorschriften des § 7 Nr. 9 c) BauO Bln 1958 sind für eine solche Nachsteuerung im Einzelfall auf Grundlage des Rücksichtnahmegebots hinreichend offen. Es ist nicht ersichtlich, dass die planerischen Festsetzungen des Baunutzungsplans 1958/60 soweit konkretisiert waren, dass für die vorgenannte Anwendung des § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 bei Vergnügungsstätten in Form von Spielhallen kein Spielraum mehr bestehen würde. Dem Normgeber des Baunutzungsplans von Berlin 1958/60 war das neuere Phänomen der zunehmenden Zahl von Vergnügungsstätten u.a. in Gestalt von Spielhallen auch in gemischten Gebieten nämlich noch nicht bekannt (vgl. dazu VG Bln, Urteil vom 5. Dezember 2013 - VG 13 K 2.13 -, juris Rn. 19).

(2) In Anwendung dieser Grundsätze gelangt das Gericht auf Grundlage der gebotenen Würdigung und Bewertung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall unter Berücksichtigung der im Ortstermin im Berufungsverfahren gewonnenen Erkenntnisse zu der Überzeugung, dass die Nutzung des Erdgeschosses des Gebäudes H... als Spielhalle nach seiner Lage in den überwiegend durch Wohnnutzung geprägten Teil des gemischten Gebiets bei einer Gesamtschau der von der Spielhallennutzung ausgehenden Beeinträchtigungen das in § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 enthaltene Gebot der Rücksichtnahme verletzt.

Erster Anhaltspunkt hierfür ist der Umstand, dass die Nutzung der Spielhalle in dem Gebäude nach seiner Zweckbestimmung und Umfang und der Intensität der Beeinträchtigung jedenfalls an der Schwelle zu einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte steht, wobei auch im Berufungsverfahren letztlich offen gelassen werden kann, ob diese Schwelle überschritten wird. Zugunsten der Klägerin wird davon ausgegangen, dass es sich noch nicht um eine kerngebietstypische Spielhalle handelt, sie aber nahe an der Schwelle zu einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte einzuordnen ist. Aus den Regelungen des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO folgt als sachverständige Konkretisierung allgemein städtebaulicher Grundsätze, dass in einem gemischten Gebiet Vergnügungsstätten im Sinne von § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, die wegen ihrer Zweckbestimmung und ihres Umfangs nicht nur in Kerngebieten zulässig sind, nur in den Teilen des Gebiets zulässig sind, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. Kerngebietstypische Vergnügungsstätten zeichnen sich entsprechend dem allgemeinen Gebietscharakter des Kerngebietes im Sinne von § 7 BauNVO (vgl. § 7 Nr. 12 BauO Bln 1958) dadurch aus, dass sie als zentrale Dienstleistungsbetriebe auf dem Unterhaltungssektor einen größeren Einzugsbereich haben und für ein größeres und allgemeineres Publikum erreichbar sind oder jedenfalls erreichbar sein sollen. Es sind also typischerweise nicht Vergnügungsstätten, die nur der Entspannung und Freizeitbetätigung in einem begrenzten Stadtteil oder Stadtviertel dienen, wie dies etwa bei einem Vorstadtkino der Fall wäre (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 64/79 -, BVerwGE 68, 207, juris Rn. 11). Ob eine Spielhalle kerngebietstypisch ist, hängt auch von der Betriebsgröße ab. Diese wird vor allem durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte und die Besucherplätze bestimmt. Dem für Spielhallen herkömmlich herangezogenen "Schwellenwert" für die Kerngebietstypik von 100 m² Grundfläche kann dabei die Bedeutung eines wesentlichen Anhaltspunktes zukommen. Andere Kriterien sind damit aber nicht ausgeschlossen. Die Beurteilung der Kerngebietstypik ist von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1992 - BVerwG 4 B 103.92 -, BRS 54 Nr. 49, juris Rn. 4; OVG NRW, Beschluss vom 15. Juni 2012 - 2 A 2992/11 -, ZfBR 2012, 682, juris Rn. 11 m.w.N.). Davon ausgehend ist die Bewertung gerechtfertigt, dass die Spielhalle am H... jedenfalls an der Schwelle zu einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte liegt, was ein erster normativer Anhaltspunkt dafür ist, dass sie in dem gemischten Gebiet gegen das Rücksichtnahmegebot des § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 verstößt. Von der Betriebsgröße hat der Raum der Spielhalle nämlich eine Gesamtgrundfläche von rund 107,50 m² und überschreitet somit den Schwellenwert von 100 m² Grundfläche nicht unerheblich. Zur Grundfläche einer Spielhalle gehört nämlich auch deren Aufsichtsbereich (vgl. dazu näher HessVGH, Beschluss vom 18. September 2013 - 3 A 496/13.Z -, NVwZ-RR 2014, 89, juris Rn. 9) sowie hier auf die Grundfläche des in der Mitte der Spielhalle angeordneten Pflanzbeckens („Pflanzeninsel“). Denn bei der Bewertung, ob eine Spielhalle kerngebietstypisch ist, weil sie für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein soll, kommt es nicht nur auf die Grundflächen an, auf denen Spielgeräte selbst aufgestellt werden oder auf denen sich die Spieler aufhalten, sondern auch auf Flächen die der Gestaltung des Spielhallenraumes dienen. Das Pflanzbecken mit Pflanzen und die über ihm befindlichen Bildschirme dienen der attraktiven Gestaltung der Spielhalle selbst. Legt man den im Ortstermin im Berufungsverfahren von der Klägerin selbst vorgelegten Grundriss eines Ingenieurs zugrunde, der nach den Angaben der Klägerin den tatsächlich errichteten Grundflächen der Spielhalle entspricht, hat der Raum der Spielhalle eine Grundfläche von 102,32 m² einschließlich des so genannten Pflanzbeckens (3,63 m² + 98,96 m²). Hinzu kommt die in Form einer Empfangstheke gestaltete Aufsichtsfläche von 5,21 m², was zu einer Gesamtgrundfläche der Spielhalle von rund 107,50 m² führt. Aber selbst wenn man zugunsten der Klägerin die erstinstanzliche Feststellung des Verwaltungsgerichts zugrunde legen würde, wonach die Spielhalle eine Grundfläche von rund 99 m² zuzüglich der Aufsichtsfläche von 5,21 m² hat, würde die Gesamtgrundfläche des Spielraums mit 104,21 m² den Schwellenwert von 100 m² übersteigen. Hinzu kommt, dass die Spielhalle wegen ihrer Lage am H... einen über das Stadtviertel hinausgehenden Einzugsbereich hat, da sie objektiv geeignet ist für ein größeres und allgemeineres Publikum erreichbar zu sein. Im Ortstermin wurde nämlich festgestellt, dass die Spielhalle gut sichtbar an dem viel befahrenen H... liegt. Bei objektiver Betrachtung kann mithin davon ausgegangen werden, dass die Spielhalle nicht nur der Freizeitbetätigung der Bevölkerung des Stadtteils dient. Über den H... werden die Berliner Stadtteile Steglitz, Lichterfelde, Marienfelde sowie das brandenburgische Mittelzentrum Teltow miteinander verbunden, was darauf hindeutet, dass die Spielhalle für ein allgemeines Publikum aus mehreren Berliner Bezirken und eines benachbarten Mittelzentrums erreichbar ist. Das Vorbringen der Klägerin in der mündlichen Verhandlung, dass die Spielhalle zu rund 70 % von „Stammkunden“ aufgesucht werde, steht der vorgenannten Würdigung und Bewertung nicht entgegen, denn damit ist nicht gesagt, dass die Kunden allein aus der Umgebung des Stadtviertels kommen. Auch die Zahl von acht Geldspielgeräten in der Spielhalle deutet eher darauf hin, dass die Vergnügungsstätte nicht allein den Spielern aus dem umgebenden Stadtviertel dienen soll.

Hinzu kommt, dass die Spielhalle am H... in einem gemischten Gebiet liegt, das überwiegend durch Wohnnutzung geprägt ist, weshalb unter Berücksichtigung von § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO als sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze und den individuellen Umständen des Einzelfalles davon auszugehen ist, dass die Nutzung des Erdgeschosses des Gebäudes als Spielhalle nachteilige Beeinträchtigungen und Belästigungen der Wohnnutzungen in den Wohngebäuden der näheren Umgebung verursachen kann. Nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO sind in einem Mischgebiet Vergnügungsstätten im Sinne von § 4a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO in den Teilen des Gebietes, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind, zulässig. In überwiegend durch Wohnnutzungen geprägten Teilen des Mischgebietes sind daher auch nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten grundsätzlich unzulässig. Diese Regelung bezweckt mit ihren einschränkenden tatbestandlichen Voraussetzungen vor allem, nachteilige Auswirkungen von Vergnügungsstätten auf die Wohnnutzungen und anderen sensiblen Nutzungen zu vermeiden (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauNVO, Stand: 1. September 2014, § 6 Rn. 47; Bönker/Bischopink, BauNVO, § 6 Rn. 76). Bei der Beurteilung, ob ein Gebietsteil überwiegend gewerblich geprägt ist, kann auch von Bedeutung sein, in welchem Maß die Erdgeschossebene gewerblich genutzt ist und wie weit die gewerblichen Nutzungen bis in die Obergeschosse reichen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 1994 - BVerwG 4 B 179.93 -, juris Rn. 2; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauNVO, Stand: 1. September 2014, § 6 Rn. 46). Vom maßgeblichen räumlichen Bereich her verweist § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO auf einen Gebietsteil, der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt wird. Dagegen nimmt die Vorschrift nicht auf die unmittelbare Nachbarbebauung Bezug (BVerwG, Beschluss vom 14. Oktober 1993 - BVerwG 4 B 176.93 -, juris Rn. 3). Ähnlich, wie bei der zu § 34 Abs. 1 BauGB geforderten Betrachtungsweise, kommt es auf diejenige Umgebung an, auf die sich die Vergnügungsstätte auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter dieser prägt oder doch beeinflusst (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauNVO, Stand: 1. September 2014, § 6 Rn. 46; vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38.13 -, NVwZ 2014, 1246, juris Rn. 7 zu § 34 BauGB). Unter Berücksichtigung dessen ist auf Grundlage der im Ortstermin im Berufungsverfahren gewonnenen Erkenntnisse festzustellen, dass die Umgebung, auf die sich die Spielhallennutzung im Erdgeschoss des Gebäudes H... auswirken kann, anders als die Klägerin meint, überwiegend durch Wohnnutzungen geprägt ist. Die Spielhallennutzung wirkt sich auf den Bereich westlich und östlich des H... (bis zur M... und K...) sowie zumindest auf die östlichen Teile des Straßenviertels, das gebildet wird aus dem H..., der M..., der L... und der K... aus. Die Bebauung dieses Gebietes ist überwiegend durch Wohnnutzungen geprägt. Zum einen werden die unmittelbar über der Spielhalle gelegenen vier Obergeschosse bzw. Dachgeschosse des Gebäudes H... zum Wohnen genutzt. Zum anderen ist die im Wesentlichen drei- bis fünfgeschossige Bebauung westlich und östlich des H... hinsichtlich der Nutzungen vertikal gegliedert. Im Erdgeschoss befinden sich vorwiegend gewerbliche Nutzungen sowie Ladengeschäfte, Büros und gewerbliche Kleinbetriebe und Gaststätten (z. B. Nr. 51 Gaststätte, Nr. 50 Finanzberatung, Nr. 45 Fahrschule, Nr. 40 Büro einer Versicherung, Nr. 39 Weinladen, Nr. 93 Gaststätte, Nr. 91 Kosmetikstudio, Nr. 90 gewerbliche Wohnungsauflösung, Nr. 89 Tabak- und Zeitschriftenladen, Nr. 88 Fitnessstudio, Nr. 86 Teppichladen, Nr. 85 B Friseur und Restaurierungsladen, Nr. 85 Computerladen, Nr. 80 Schreib-warenladen und ein Bürgerbüro einer politischen Partei). Insbesondere in der Wohnanlage H... Nr. 81, 82, 83 A, 83 B befinden sich aber bereits im Erdgeschoss Wohnnutzungen. Die über den Erdgeschossen liegenden zwei bis vier Obergeschosse der Gebäude am H... (beidseitig) werden bis auf wenige Ausnahmen zu Wohnzwecken genutzt, weshalb der Teil des Gebietes, in dem die Spielhalle liegt, überwiegend durch eine Wohnnutzung geprägt wird. Bestätigt wird dies auch dadurch, dass die in einer „Hinterhofsituation“ westlich der Spielhalle gelegenen Gebäude, wie auch die Bebauung insgesamt innerhalb des durch die M..., die L... und K... und dem H... gebildeten Straßenviertels im Wesentlichen durch Wohnnutzung geprägt wird. Dass die Spielhallennutzung im Erdgeschoss des Gebäudes H... wegen der typischerweise mit ihr verbundenen Auswirkungen Nachteile für die Wohnnutzung in der Umgebung verursacht, folgt in diesem Einzelfall bereits aus dem Umstand, dass sie in einem engen räumlichen Zusammenhang zu den unmittelbar über ihr gelegenen Räumen des Hauses selbst steht, die dem Wohnen dienen. Gleiches gilt für die Nutzung der Obergeschosse der benachbarten Gebäude. Die Bewertung, dass diese Spielhallennutzung von ihrem typischen Erscheinungsbild mit der Wohnnutzung nicht verträglich ist, folgt auch daraus, dass die Betriebszeiten der Spielhalle deutlich von den normalen Geschäftszeiten der Ladengeschäfte in der Umgebung abweichen. Die Ladengeschäfte schließen am Abend in der Regel zwischen 18.00 und 20.00 Uhr. Da die Spielhalle der Klägerin in der Nacht bis 3.00 Uhr geöffnet hat, gehen von ihr auf Grundlage einer typisierenden Betrachtungsweise Störungen der Wohnräume in der Umgebung einher. Der Zu- und Abgangsverkehr und die Nutzung der Kfz-Stellplätze entlang des H... einschließlich des Parkplatzsuchverkehrs können in der Nacht bei typisierender Betrachtungsweise unzumutbare Lärmbeeinträchtigungen und Belästigungen der betroffenen Wohngebäude in der Umgebung zur Folge haben. Der durch die Nutzung der Parkplätze am H... hervorgerufene Parkplatzlärm zeichnet sich durch spezifische Merkmale aus, die sich von den Straßengeräuschen des fließenden Verkehrs auf dieser Hauptstraße hinsichtlich des Informationsgehalts unterscheiden. Von den Stell- und Parkplätzen geht nämlich nicht nur der Lärm des Zu- und Abfahrtsverkehrs aus, sondern insbesondere auch Immissionen von Rangiervorgängen, dem Anlassen der Fahrzeuge, dem Zuschlagen von Türen, der Unterhaltung der Nutzer der Spielhalle einher (vgl. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 29. August 2014 - OVG 10 S 57.12 -, juris Rn. 9), selbst wenn diese die Vergnügungsstätte nur aus Unterhaltungs- und Erholungszwecken aufgesucht haben. An dieser Würdigung ändert der Vortrag der Klägerin nichts, dass die Parkplätze im Hof des Gebäudes H... nicht mehr für Kunden der Spielhalle vorgesehen seien, denn der durch den Zu- und Abgangsverkehr durch die Spielhallennutzer hervorgerufene Lärm am H... selbst bleibt bestehen. Auch die erstmals in der mündlichen Verhandlung erfolgte Behauptung der Klägerin, dass die Spielhalle in der Zeit von 2.00 bis 3.00 Uhr täglich nur zwei bis drei Besucher habe, vermag nach Überzeugung des Gerichts nicht glaubhaft zu machen, dass die von der Benutzung der Spielhalle typischerweise mit ihr verbundenen Lärmbeeinträchtigungen und sonstige Belästigungen für die Bewohner der Wohngebäude in der Umgebung noch zumutbar wären. Die Klägerin hat für die Richtigkeit dieser Behauptungen kein Beweismittel oder sonstige Unterlagen, wie z.B. Aufzeichnungen der in der Spielhalle beschäftigten Aufsichtspersonen zur Besucheranzahl vorgelegt. Zudem erscheint eine solche geringe Zahl an Nutzern über die Dauer von fünf Stunden angesichts der Betriebsgröße der Spielhalle von ihrem typischen Erscheinungsbild her als nicht realistisch. Die Vornahme einer weiteren Sachver-haltsaufklärung wurde insoweit nicht beantragt und drängt sich dem Gericht auch nicht auf.

Nicht zu beanstanden ist im Ergebnis auch die Bewertung und Würdigung des Beklagten, dass die Nutzung des Gebäudes H... als Spielhalle städtebauliche negative Auswirkungen im Sinne eines trading-down-Effektes erwarten lässt. Der Begriff trading down-Effekt beschreibt einen typischen Entwicklungstrend eines Stadtgebiets von einem eher vollständigen Ladenangebot hin zu zunehmenden Leerständen und einem Ausbleiben der Kundschaft. Leerstände sind ein Indikator für einen derartigen trading-down-Effekt. Auch vermietete Gewerbeeinheiten können problematisch sein, wenn ihre Nutzung nicht zur Nachfrage und zum sonstigen Angebot des Standortes passt. Die Chance ist groß, dass sie zu potenziellen künftigen Leerständen werden oder nach und nach hochwertige Angebote durch Billiganbieter ersetzt werden. Es ist in der Rechtsprechung geklärt, dass es einen allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz entspricht, dass sich Vergnügungsstätten, wie Spielhallen, negativ auf ihre Umgebung auswirken können (BVerwG, Beschluss vom 4. September 2008 - BVerwG 4 BN 9.08 -, juris Rn. 8). Die Verhinderung eines so genannten trading down-Effekts ist ein städtebauliches Ziel, das auch im Rahmen des Rücksichtnahmegebots berücksichtigt werden kann (vgl. § 15 Abs. 2 BauNVO). Die Prognose, ob ein solcher trading down-Effekt in der Umgebung der Spielhalle am H... zu erwarten ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalles. Als Indikator für einen solchen trading down-Effekt weist der Beklagte zu Recht darauf hin, dass mehrere Ladengeschäfte in der Umgebung der Spielhalle entlang des H... es leer stehen. So wurde im Ortstermin festgestellt, dass die Ladengeschäfte Nr. 42, 54, 55, 57, 90 und 92 (teilweise) leer stehen und auch die durch die Augenscheinnahme gewonnenen Eindrücke des Berichterstatters bestätigt die Prognose, dass die Spielhallennutzung der Klägerin dazu beiträgt, den eher traditionellen Einzelhandel in den Ladengeschäften am H... zu verdrängen und die Qualität der Angebots- und Nutzungsvielfalt der Ladengeschäfte wie auch der Versorgung des Gebiets mit höherwertigen Schank- und Speisewirtschaften zu sinken droht. Auch der aus § 2 Abs. 1 Satz 3 Spielhallengesetz Berlin abstellende Einwand der Klägerin, dass neben ihrer Spielhalle in der Nähe keine weiteren Spielhallen mehr eröffnet werden könnten, stellt nach den Umständen des konkreten Einzelfalles die Prognose, dass bereits die Spielhallennutzung der Klägerin (zum Außerkrafttreten der „alten“ Spielhallenerlaubnisse vgl. § 8 Abs. 1 SpielhG Bln) sich negativ auf die Ladengeschäfte der Umgebung auswirken kann, nicht entgegen. Zudem hat dieses Abstandsgebot, nachdem für jeden Spielhallenstandort nur ein Unternehmen zugelassen werden darf und der Abstand zu weiteren Unternehmen 500 Meter nicht unterschreiten soll, ausschließlich ordnungsrechtliche Zielsetzungen im Hinblick auf die Gefahren der Glücksspielsucht und nicht die Funktion auf städtebaulichen Zielen konkurrierende Bodennutzungen zum Ausgleich zu bringen (vgl. OVG Bln-Bbg, Urteil vom 11. Juni 2015 - OVG 1 B 5.13 -, EA S. 43). Es ist daher auch nicht ausgeschlossen, dass der trading-down-Effekt bereits durch die Spielhalle der Klägerin herbeigeführt wird, zumal die Angebots- und Nutzungsvielfalt der Geschäfte am H... wegen ihrer Nähe zu der Steglitzer Einkaufsstraße S... geschwächt sein dürfte. Die Frage, ab wann von einem trading down-Effekt auszugehen ist, hängt nämlich nicht von einer bestimmten Anzahl von Vergnügungsstätten ab (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. September 2008 - BVerwG 4 BN 9.08 -, juris Rn. 7).

(3) Zu Recht führt das erstinstanzliche Gericht darüber hinaus aus, dass eine ausnahmsweise Bewilligung der Spielhallennutzung nach § 7 Nr. 9 Satz 2 BauO Bln 1958 schon wegen der abschließenden Regelung der Vergnügungsstätten in § 7 Nr. 9 c) BauO Bln 1958 nicht in Betracht kommt. Im Übrigen stünden der Ausnahmegewährung die mit der Spielhallennutzung verbundenen Nachteile und Belästigungen für die Wohnnutzung in der Umgebung entgegen.

3. Auch die übrigen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen für den Erlass der Nutzungsuntersagung liegen vor. Ihr Erlass steht nach § 79 Satz 2 BauO Bln im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. Die Auswahl des Beklagten, die Klägerin als handlungsverantwortlichen Bauherrn (vgl. § 13 Abs. 1 ASOG Bln, § 54 BauO Bln) und Inhaberin der tatsächlichen Gewalt über die Spielhalle (§ 14 Abs. 1 ASOG Bln) in Anspruch zu nehmen, ist nicht zu beanstanden. Der Erlass der Nutzungsuntersagung war auch nicht ermessensfehlerhaft. Im vorliegenden Fall hat der Beklagte die Nutzungsuntersagung auf den materiellen Verstoß gegen § 7 Nr. 5 BauO Bln gestützt. Zu einem Ermessensfehler führt dies indes schon deshalb nicht, weil der Beklagte wie gezeigt, zu Recht angenommen hat, dass die streitige Spielhallennutzung materiell illegal ist (vgl. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 14. Juni 2010 - OVG 2 S 15.10 -, juris Rn. 5).

II. Rechtsgrundlage für die Festsetzung der Gebühren in den Bescheiden vom 25. April 2012, 21. und 22. Februar 2013 für die Amtshandlungen der Nutzungsuntersagung und für das Widerspruchsverfahren sind § 1 Satz 1 BauGGebO Bln vom 17. Juni 2008 (GVBl. 2008 S. 156), zuletzt geändert durch Verordnung vom 1. Februar 2011 (GVBl. S. 55) i.V.m. Tarifstelle 11.1.5 sowie § 16 Abs. 2 und 3 GebBeitG Bln vom 22. Mai 1957 (GVBl. S. 516), zuletzt geändert durch Art. IV ÄndG vom 18. 11. 2009 (GVBl. S. 674). Die Klägerin hat auch im Berufungsverfahren keine selbständigen Einwände gegen die Erhebung oder Bemessung der Gebühr erhoben. Solche sind auch nicht ersichtlich.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt. Der Rechtsstreit hat im Kern die Auslegung und Anwendung der landesrechtlichen städtebaulichen Regelungen des § 7 Nr. 5 und Nr. 9 c) BauO 1958 in gemischten Gebieten des übergeleiteten Berliner Baunutzungsplans zum Gegenstand. Er betrifft damit kein revisibles Recht. Eine landesrechtliche Norm ist nicht deswegen revisibel, weil das Landesrecht Begriffe verwendet, die auch das Bundesrecht kennt (BVerwG, Beschluss vom 17. März 2015 - BVerwG 4 BN 29.14 -, Juris Rn. 7).